REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 30 DE ENERO DE 2023.
212º Y 163º
ASUNTO: AP71-R-2022-000536 (1311)
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de enero de 2004, bajo el Nro. 60, Tomo 3-A Cto. RIF: J-31100191-3.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:PABLO SOLORZANO, MARIA RUESTA BOSCAN Y JESSIKA CAROLINA ARCIA PEREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 3.194, 118.961, 97.210, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-6.811.017.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado WILMER ANTONIO PEÑA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.174.261
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
- I-
NARRATIVA
En fecha 8 de abril de 2021, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio, recibió libelo de demanda con motivo de DESALOJO, vía correo electrónico, y en físico el día 15 del mismo mes y año, presentado por la abogada Jessika Arcia actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFAcorrespondiéndole el conocimiento del mismo al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 11 de mayo de 2021, el referido Juzgado Quinto de Municipio admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el procedimiento oral, previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El día 19 de agosto de 2021, se llevó a cabo Acto Conciliatorio solicitado por la parte demandada, y en cuya acta levantada en esa ocasión, se dejó constancia en autos que al mismo comparecieron las representaciones judiciales de ambas partes, en donde manifestaron la posibilidad de llegar a un arreglo en la controversia.
Por nota de la secretaria del tribunal de instancia de fecha 24 de agosto de 2021, se dejó asentado en el expediente la ratificación telemática del demandado (a través de video llamada a través de aplicación TELEGRAM), de poder apud acta otorgado al abogado Wilmer Antonio Peña, que fuera remitido previamente, vía correo electrónico, para que este ejerza su representación judicial.
Cumplidos previamente los trámites de la citación del demandado, en fecha 30 de agosto de 2021, su apoderado judicial consignó escrito de contestación a la demanda, y anexos (folios 84 al 137)
Por diligencia de fecha 1 de septiembre de 2021, la apoderada judicial de la parte demandante, ratificó diligencia anterior en donde impugnó poder apud acta presentado el 13 de agosto de 2021.
Mediante escrito de fecha 3 de septiembre de 2021, la abogada Jessika Arcia, procedió a impugnar los documentos que acompañaron el escrito de contestación, por haber sido consignados en copias simples.
En fecha 15 de septiembre de 2021, fue llevada a cabo la Audiencia Preliminar, dejándose constancia en el acta respectiva, la participación en aquella de los apoderados judiciales de los antagonistas, así como de las exposiciones realizadas. En esa misma oportunidad, los abogados de la parte demandante consignaron un escrito.
Por auto de fecha 20 de septiembre de 2021, el tribunal de instancia procedió a delimitar la controversia, fijando los hechos y a establecer el lapso probatorio, dando un plazo de 5 días de despacho para tal efecto.
El 28 de septiembre de 2021, el abogado de la parte accionada consignó escrito de promoción de pruebas, con anexos (folios 162 al172)
El día 29 de septiembre de 2021, la representación en juicio de la sociedad de comercio demandante consignó escrito de promoción de pruebas.
El tribunal de instancia en fecha 4 de octubre de 2021, se pronunció sobre las pruebas admitidas en juicio y estableció un lapso de 30 días de despacho para su evacuación.
En fecha 18 de octubre de 2021, se libraron oficios N° 228-21, 229-21 y 230-21, dirigidos al Consultor Jurídico de Mercantil, Banco Universal; Consultor Jurídico de Banesco, Banco Universal, y al Coordinador de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), respectivamente; a propósito de la evacuación de la prueba de Informes.
En fecha 2 de noviembre de 2021, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió comunicación proveniente de Banesco, Banco Universal.
El día 9 de noviembre el juzgado de instancia, recibió información proveniente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliario (OCCAI), mediante oficio N° 113-2021. ( con anexo, copia certificada de expediente 2018-0286, Consignatario: Federico Tranfa Giuseppe; Beneficiario: Administradora 8760, C.A; canon de arrendamiento: 28.864,00 BsF. Fecha de Consignación 12/12/2018), (folios 4 al 109 de la pieza II del expediente).
Mediante nota inserta en el expediente de fecha 19 de noviembre de 2021,suscrita por la secretaría del tribunal a quo, se dejó constancia en autos de haber recibido oficio proveniente de Mercantil, Banco Universal.
El día 9 de febrero de 2022, tuvo lugar la Audiencia o Debate Oral en juicio, en cuya acta se dejó constancia de la participación de los abogados judiciales de ambas partes, de sus exposiciones; de la evacuación testimonial de la ciudadana Petra Teresa Astudillo Montilla. Igualmente, en dicha oportunidad, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en los términos siguientes:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C .A., contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de febrero de 2022, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso de la decisión de mérito.
Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte demandante apeló la decisión en todas y cada una de sus partes, la cual fue oída en ambos efectos por el a quo, mediante auto del 8 de marzo de 2022.
En fecha 11 de marzo fue remitido el expediente mediante oficio N°079-2022, dirigido a la coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 18 de marzo de 2022, el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente, a propósito de sustanciar la apelación.
La representación judicial de la parte demandada consignó su escrito de informes el día 27 de abril de 2022. Contemporáneamente, su contraparte también allegó a los autos su escrito de informe.
En fecha 5 de mayo de 2022, la apoderada judicial de la parte demandante trajo al expediente su escrito de observaciones a los informes. Mientras que el abogado de la parte demandada, consignó su escrito de observaciones a los informes el día 9 de mayo de 2022.
El Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión definitiva sobre la apelación el día 17 de junio de 2022, declarando lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 25 y 04 de febrero del 2022, por la abogada Jessika Arcia, actuando en representación de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO.
TERCERO: SE REVOCA, la sentencia apelada, dictada en fecha 23 de Febrero de 2021, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
CUARTO: SE ORDENA la entrega material del bien inmueble distinguido con el numero 5. Ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas.
QUINTO: LA NOTIFICACION de las partes, de conformidad con lo estipulado en la Sentencia Nro. 243 de fecha 09 de julio de 2021, de la Sala de Casación Civil, en el expediente 2021-12
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada.
Mediante oficio N° 2022-94, el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informó al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del contenido de la sentencia dictada el 23 de febrero de 2022, en la presente causa.
En fecha 13 de julio de 2022, se dictó auto mediante el cual, el referido Tribunal Superior Quinto, declaró firme la decisión que resolvió la apelación el 17 de junio de 2022, ordenándose la remisión del expediente al tribunal de la causa por oficio N° 2022-103.
Mediante auto de fecha 20 de julio de 2022, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada nuevamente al expediente.
Por diligencia de fecha 5 de octubre de 2022, la apoderada judicial de la parte demandante Jessika Arcia, consignó en el expediente copia de sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la que declaró CON LUGAR la solicitud de Amparo Constitucionalefectuada por la representación judicial de la parte demandada en contra de la decisióndel 17 de junio de 2022, dictada por el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por oficio N° 2022-199, de fecha 7 de noviembre de 2022, el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas notificó al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por decisión N° 0531 de fecha 11 de agosto de 2022, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, declaró lo siguiente:
1.- Que es COMPETENTE para el conocimiento de la presente demanda de amparo constitucional interpuesta conjuntamente con solicitud de medida cautelar innominada, por el abogado Wilmer Antonio Peña Urea, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 174.261, en su condición de apoderado judicial del ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETO, titular de la cédula de identidad N° 6.811.017, contra la sentencia dictada, el 17 de junio de 2022, por el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
2.- ADMITE la acción de amparo constitucional.
3.- DE MERO DERECHO la resolución del presente amparo.
4.- CON LUGAR la presente acción de amparo constitucional.
5.- INOFICIOSO emitir pronunciamiento en relación a la medida cautelar requerida, dado el carácter accesorio que tiene respecto de la acción principal.
6.- INSTRUYE a la Secretaría de esta Sala para que notifique del contenido de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91.3 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, a la parte accionante, así como al referido Juzgado Superior Primero.
En fecha 25 de noviembre de 2022, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superioresen lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,en acatamiento a lo dispuesto por la Sala Constitucional en la sentencia N°0531 de fecha 11 de agosto de 2022, para que sea sentenciado nuevamente por un tribunal superior que corresponda por distribución.
El 1 de diciembre de 2022, este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente, anotándolo en el libro de control de causas correspondientes, advirtiendo que, una vez trascurridos los 3 días de despacho previstos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir el lapso de 60 días continuos para dictar sentencia conforme al artículo 521, eiusdem. Ese mismo día fueron libradas boletas de notificación a las partes.
Por nota de fecha 2 de diciembre de 2022, la secretaria de este Juzgado Superior Séptimo dejó constancia de haber notificado del contenido del auto de fecha 1 de diciembre de 2022, remitiéndole copia del mismo y boletas a las partes a través de sus direcciones de correo electrónico.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento respecto a la presente apelación, este Tribunal Superior Séptimo, pasa a decidir lo que hubiere lugar, con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN EL ESCRITO LIBELAR:
Señaló libelarmente la apoderada judicial de la parte actora que su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETO, en el cual, habrían convenido las partes, en lo siguientesegún fuera citado por la demandante:
PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto: El Local Comercial N° 5, conformado por la Planta Baja y Primer (1er) Piso del inmueble distinguido con el N° 5, ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas. Los bienes muebles y equipos que también se arriendan mediante el presente contrato, se especifican en el contrato anexo.
SEGUNDA: la pensión de arrendamiento se fijó de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el método de Canon de Arrendamiento Fijo, el cual se determina mediante la siguiente fórmula: CAF=VI/12/M2A) X M2a X %RA, en este caso el Valor Actualizado del Inmueble (VI) Bs. 437.758.121,00 dividido entre doce (12) meses y entre el Área Arrendable (M2A) 902 M2, luego multiplicado este valor por el Área a Arrendar (M2a) 902 M2 y por el Porcentaje de Rentabilidad Anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia, resultando un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.377.581,00) mensuales (...)
Señaló la representación en juicio de la accionante que, las partes habrían convenido hacer un descuento sobre el alquiler únicamente para el arrendamiento hasta el 1 de agosto de 2018, siendo hasta esa fecha, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.328.095,00) mensuales, y que al finalizar ese plazo, se aplicaría el canon de arrendamiento establecido en el contrato de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.377.581,00) mensuales, ajustados por los efectos de la inflación.
Adicionalmente, la apoderada judicial de la parte demandante citó nuevamente la cláusula segunda del contrato y :
EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes de arrendamiento, en moneda legal, en las Oficinas de LA ARRENDADORA, en esta ciudad de Caracas, mediante depósito o transferencia en la cuenta bancaria, cuenta bancaria de LA ARRENDADORA N° 0134-0005-91-0051094336 de Banesco, Banco Universal y en dicho caso deberá entregarse copia del comprobante de depósito o transferencia en las Oficinas de LA ARRENDADORA o enviarlo al correo electrónico pagosalquiler@gmail.com, a más tardar el día cinco (5) de cada mes. El pago mensual de la pensión de arrendamiento debe realizarse mediante un pago único. En caso de atraso en el pago de los alquileres, EL ARRENDATARIO pagará además de los intereses de mora correspondiente, la cantidad de CINCUENTA Unidades Tributarias (50 UT), por cada Carta de Cobro enviada por LA ARRENDADORA; asimismo, se obliga a pagar los honorarios profesionales que ocasione la cobranza de los alquileres atrasados por parte de los Abogados de LA ARRENDADORA, dichos honorarios profesionales podrán ser equivalente hasta el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades adeudadas. EL ARRENDATARIO deberá conversar los recibos de los alquileres cancelados, pues el último recibo no hace presumir el pago de los meses anteriores, debiendo acreditar EL ARRENDATARIO sus pagos mediante la presentación de los recibos anteriores al requerirlos LA ARRENDADORA. La falta de pago puntual de UN (1) mes de alquiler dará derecho a LA ARRENDADORA para rescindir el contrato y exigir la inmediata desocupación del local arrendado, reservándose además el derecho a intentar las acciones y reclamaciones a que hubiere lugar.
Por otra parte, se señala libelarmente que, la convención contractual controvertida en su CLÁUSULA TERCERA establecía que el mismo comenzaba a regir a partir del 1 de agosto de 2017; y que, se habría establecido que la duración de la relación locativa sería por 1 año fijo, venciendo el 1 de agosto de 2018, y con él, el plazo establecido para el descuento en el alquiler, sin que las partes celebraran un nuevo contrato, iniciándose a partir del día inmediato siguiente al vencimiento, la Prórroga legal del contrato.
TERCERA: El plazo de arrendamiento es por UN (1) AÑO FIJO contado a partir del Primero, 01 de agosto del año dos mil diecisiete (2017), dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento EL ARRENDATARIO deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en que lo recibe y a la entera satisfacción de LA ARRENDADORA. Durante la PRÓRROGA LEGAL queda expresamente convenido que el canon de arrendamiento vigente para la fecha se ajustará de acuerdo con los índices de inflación determinados según "EL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA" de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV), y adicionalmente se aumentará en un treinta por ciento (30%), cantidad que se ajustará anualmente de acuerdo con "EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA” de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV) acumulados para ese mismo periodo. De negarse EL ARRENDATARIO a desocupar el inmueble, a pesar del termino del plazo de la relación arrendaticia, LA ARRENDADORA cobrará a titulo resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora de la entrega, y mientras ésta se produzca el precio diario del arrendamiento más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. Queda entendido que si se resolviere este contrato antes del vencimiento del término estipulado para su duración, por falta de EL ARRENDATARIO, este tiene la obligación de pagar a LA ARRENDADORA la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento, por todo el tiempo que falte para la expiración natural del plazo convenido en la presente clausula, sin perjuicio de las otras indemnizaciones a que hubiera lugar (...)
Adicionalmente, la parte accionante hizo referencia a otras cláusulas del convenio locativo, para ampliar en su argumentación, entre ellas las siguientes:
CUARTA: EL ARRENDATARIO se obliga a destinar la totalidad del local arrendado, únicamente a los fines expresados en la CLAUSULA PRIMERA del presente contrato.
QUINTA: EL ARRENDATARIO no podrá sub-arrendar, traspasar, dar en comodato, ni ceder en forma alguna total o parcialmente el local arrendado, ni los derechos derivados de este contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de LA ARRENDADORA. El incumplimiento de esta cláusula por EL ARRENDATARIO, dará derecho a LA ARRENDADORA, para rescindir el contrato y exigir la inmediata desocupación del local arrendado, reservándose además el derecho a intentar las acciones y reclamaciones a que hubiere lugar.
VIGESIMA TERCERA: Las partes convienen en que este contrato contiene la totalidad de las estipulaciones que los unen y, en consecuencia, no se reconocerá como válida ninguna otra promesa, estipulación, convenio o modificación a menos que las mismas fueran otorgadas en forma expresa y por escrito por personas que tengan la representación legitima de LA ARRENDADORA.
VIGESIMA CUARTA: Para todos los efectos del presente contrato, sus derivados y consecuencias, se elige como domicilio especial la ciudad de Caracas, y se someten las partes a la jurisdicción de los Tribunales competentes de la ciudad de Caracas.
Manifestó la apoderadade la parte demandante además que, la relación arrendaticia con el demandado sobre el inmueble N°5, comenzó el 1 de agosto de 2004, con un contrato, que fue adjuntado al libelo de la presente demanda.
Añadió la representación judicial de la demandante que el arrendatario, durante la Prórroga legal debía pagar la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 4.377.581,00) mensuales debidamente indexados por el INPC del Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, más un 30% adicional, cantidad que se ajustaría cada 12 meses de acuerdo al INPC del Banco Central de Venezuela, acumulado para el mismo periodo.
Arguyen en el escrito libelar que, el artículo 26 de la ley especial que regula la materia arrendaticia de inmuebles para el uso comercial establece que, durante el lapso de Prórroga legal, la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado y permanecerían vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente salvo variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Por lo que, afirman que, en el presente caso, una vez iniciada la Prórroga, estaba vencido el plazo para el descuento concedido hasta el 1 de agosto de 2018.
Denuncian en el escrito de demanda que el demandado no habría pagado los cánones de arrendamiento en la forma prevista en el contrato a partir de agosto de 2018 (inclusive), adeudando los alquileres correspondiente a los meses: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018; así como los atinentes a:los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; además de, enero y febrero de 2020.
En razón de lo anterior, la representación judicial de la parte demandante fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592, del código sustantivo civil y en el artículo 40, literales “a” e “i”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y con ello peticionaron que, el ciudadano demandado convenga en la demanda o sea condenado por el órgano jurisdiccional a:
PRIMERO: En el desalojo del Local 5 ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas, con una superficie aproximada de novecientos dos metros cuadrados (902 M2), debido a su incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con mi representada el 01 de agosto de 2017, sobre el inmueble, LOCAL COMERCIAL NRO. 5 ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas, por haber violado la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento vigente, al no pagar los cánones de arrendamiento según lo pacto y estar incurso en ordinales "a" e " i "del Articulo 40 del Decreto Nro 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, Gaceta Oficial Nro. 40.418.
SEGUNDO: En pagar los costos y costas del presente juicio.
TERCERO: Nos reservamos ejercer la acción en reclamo de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del demandado.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Al momento de la contestación, el apoderado judicial del demandando, expuso lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo, casi en su totalidad lo expuesto por la parte demandante, toda vez que lo hechos planteados por aquella, a su juicio, carecen de fidelidad con lo realmente ocurrido, por lo cual, prosiguió a narrar los hechos haciendo mención de los instrumentos de prueba de cada uno.
CAPITULO 1 : DEL PAGO
Negó totalmente el incumplimiento del pago de su representado alegado por la parte demandante en su escrito. Cuando en su pretensión asegura la actora que su representado dejó de pagar el canon de arrendamiento, para lo cual, consignó como medio probatorio los recibos de pago debidamente firmados por la parte demandante, correspondientes al periodo 2018 desde el mes de enero al mes de julio de ese año; constante de siete (7) folios, y marcados con la letra "A".
Adujo el apoderado del demandado que, en vista de la negativa del demandante de recibir los pagos y emitir las facturas o recibos correspondientes, y con el objeto de cumplir con la obligación de pago, en fecha 17 de diciembre, procedió la demandada a iniciar un procedimiento consignatario de pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles por ante la Oficina de Control del Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), quedando anotado bajo el expediente N°20180286, siendo notificada la parte demandante en fecha 29 de enero de 2019, como consta en Boleta de Notificación con la respectiva firma de recibido de la ciudadana Yesica Liendo, titular de la cédula de identidad N°V-12.689.532, la cual, habría sido consignada por dicha representación judicial, como medio de prueba identificado con la letra "B". Expuso igualmente el abogado del demandado que, su poderdante continuó con el pago correspondiente vía transferencias, por lo cual,trajo a los autos, cinco (5) folios correspondientes a los meses de agosto a diciembre 2018, y treinta y un(31) folios, correspondientes a los pagos realizados hasta la fecha, consignados como anexo marcado “C”.
Continuó la narración de su defensa manifestando el abogado de la parte demandada que,motivado a la particular situación de no lograr un acuerdo en lo relativo al monto del canon de arrendamiento, el demandado por medio del mandatario autorizado en esa oportunidad, consignó ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional solicitud de fijación del canon de arrendamiento que consignaron en el expediente, marcado "C2".
Añaden al escrito de contestación que, ciertamente, la ley especial en la materia establece una fórmula de cálculo para el monto del canon de arrendamiento, no obstante, en el mismo artículo 32, en el cuarto aparte del numeral 3 establece lo siguiente:
"En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación."
De manera que, manifestó el apoderado de la parte demandada que puede evidenciarse de lo anterior que,su representado no incumplió con su obligación de pagar; en todo caso, el monto que la parte demandante considera que debía ajustarse, mal podría unilateralmente establecerla aquel, ya que el órgano competente en esta materia no proporcionó respuesta alguna hasta la presente fecha.
CAPITULO II: DE LA RELACION ARRENDATICIA
El apoderado en juicio del ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETI, negó y contradijo la existencia de un solo contrato de arrendamiento como pretendería -a su decir- demostrar la parte demandante en su escrito libelar, señalando que, es menester indicar varios aspectos importantes que rodean el instrumento contractual, afirmando que, aunque ciertamente se suscribió un contrato que contiene un tiempo de vigencia de un año, queriendo dejar claro que la relación arrendaticia en el caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, sino que, éste último constituía una renovación de otros contrato previos; no obstante, haber suscrito el contrato por tiempo determinado de un (1) año, asevera que no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad y no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues habiendo contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola que lleva una duración de dieciocho (18) años.
Considera importante el abogado del demandado señalar que, al término de cada periodo de contratación se acostumbraba entre los suscribientes, durante la larga relación arrendaticia, la disposición y voluntad de continuar con nuevos periodos, para lo cual, consignaron a los autos una comunicación de fecha 07 de agosto de 2017, para el periodo comprendido entre los meses de agosto 2017 a agosto 2018, marcado como anexo "D", donde se demostraría por parte de la administradora la oferta del nuevo canon de arrendamiento, para el periodo correspondiente; y que posteriormente, el demandado daría respuesta con la aceptación o alguna propuesta de modificación de una o más de las condiciones de la oferta y de esta forma se concretaba el contrato para el siguiente periodo.
Se expone en la contestación que, en el caso concreto del periodo correspondiente de agosto 2018 a agosto 2019, como era costumbre entre las partes, la administradora mostró una vez más su intención de renovar el periodo; por lo cual, habría enviado comunicación de fecha 18 de julio de 2018, (anexo marcado “E”), comunicación que contiene el siguiente texto: "Fecha para la firmar del Nuevo Contrato no notariado martes 07/08/2018 las 09:00AM", y que, a propósito de tal comunicación, su representado respondió mediante comunicación de fecha 23 de Julio de 2018, en la cual,requiriófuera reconsiderado el monto del canon de arrendamiento, toda vez que, para la cantidad propuesta (por la demandante) contendría un incremento de más del seis mil por ciento (6.000%), y que, a partir de ese momento la administradora habría cortado toda comunicación con la parte demandada, negándose a recibir cualquier tipo de comunicación.
CAPITULO III: DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN
En la contestación de la demanda se contradijo y se negó que la parte demandada se encontraba frente a un contrato a tiempo determinado -como lo expresa la parte demandante en su demanda-; arguyendo la parte demandada que, en el caso concreto del último periodo a suscribirse no hubo acuerdo en cuanto al monto del canon de arrendamiento; pero sí la disposición de las partes de la renovación de un nuevo periodo de tiempo de la relación arrendaticia; y que, en todo caso, el demandado continuó usando y gozando del inmueble objeto de este litigio, en su condición de arrendatario. Es decir, después de haberse vencido el lapso contractual, afirman que el demandado continuó -con consentimiento de la arrendadora- en permanecer en posesión de la cosa arrendada, en virtud de que en ningún momento se recibió notificación alguna que le informara de la voluntad de dar por finalizado el contrato, ni del transcurso de la Prórroga legal; convirtiéndose en un contrato de tiempo determinado a uno de tiempo indeterminado, al haber operado la tácita reconducción, por haberse cumplido los extremos establecidos en el artículo 1.600 del Código Civil que establece:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
CAPÍTULO IV: DE LA PRÓRROGA LEGAL
Afirmó la representación judicial del demandado su rechazo y contradicción que se encontraran en el periodo de Prórroga legal como se señala en el escrito libelar, considerando importante lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece la Prórroga legal para el caso de los contratos de arrendamiento, que refiere a las reglas aplicables para su determinación-de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia-; y de loque infiriere, según lo señaló, el apoderado del Sr. Tranfa,que, debe existir un contrato de Prórroga por escrito, donde conste su duración, para que tenga lugar la misma, pues si en el contrato no consta tal determinación, de nada sirve lo escrito, por cuanto, el plazo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para demostrarse fuera del instrumento mismo, -a menos que las partes expresamente durante el proceso acuerden el lapso de duración de dicha Prórroga-, siendo que en el presente caso, tal como se desprende en el Capítulo I, delpresente escrito, la relación arrendaticia ha transcurrido durante 18 años, y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece:
Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una Prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de Prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Así mismo, en el escrito de contestación se argumentó que la accionada además, del derecho arriba expuesto, lo asiste también el beneficio del Decreto del Ejecutivo Nacional de fecha 7 de abril de 2021 número 4.577, debidamente publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 42.101 vigente para la fecha de la contestación; arguyendo queen el casosub examine, no se habría iniciado el periodo de Prórroga correspondiente, puesto que a la fecha de la contestación, no habría manifestadola demandante su disposición a terminar la relación arrendaticia.
En tal sentido, solicitanal jurisdicente de la causa lo siguiente:
PETITORIO
PRIMERO: Sea declarada sin lugar la presente Demanda por Desalojo por no existir ningún incumplimiento por parte de mí representado.
SEGUNDA: Se dé inicio a los tres (3) años de PRÓRROGA Legal contemplados en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: Se solicite al Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) el cálculo del canon correspondiente a la vigencia del PRÓRROGA Legal establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley el Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
-III-
PUNTO PREVIO
La parte actora procedió a impugnar en fecha 13 de agosto de 2021, poder apud acta otorgado por la parte demandada al señalar que, fue otorgado por (2) personas que no son abogados; y que por tal razón, estos no pueden ejercer dicho carácter por no ser apoderados judiciales; siendo declarado como subsanado por el tribunal de instancia al verificarse por video llamada, de manera directa y personal por el demandado el otorgamiento de poder de representación en juicio al abogado Wilmer Antonio Peña, todo ello de conformidad con los artículo 136 y 166 del Código de Procedimiento Civil, y 3, 4 y 5 de la Ley de Abogados.
En cuanto a la decisión recurrida se aprecia que, como punto previo, la jurisdicente de instancia resolvió correctamente la impugnación opuesta por la representación judicial de la parte demandante, en relación al poder otorgado al abogado WILMER ANTONIO PEÑA, por el demandado.
A tal efecto, señaló el tribunal de instancia que la legislación nacional establece que quien pretenda comparecer ante los organismos judiciales en cualquiera de sus instancias, a solicitar que se le tutele algún derecho, debe hacerlo de manera personal por ser el afectado directamente, debidamente asistido de abogado, o en su defecto, a través de apoderado judicial apropiadamente constituido; así como también, que la designación de apoderado judicial debe recaer indefectiblemente sobre abogado, pues es quien, conforme a la ley ha sido autorizado para ello.
En ese sentido, adujo el tribunal de instancia que, de la revisión de las actas del presente asunto se evidenció, en primer término que, el poder otorgado por el demandado de autos en la ciudad de Madrid, ciertamente fue otorgado a tres (03) personas, una de las cuales, conforme a la diligencia de fecha 06 de agosto de 2021, a saber la ciudadana Elis Janeth Vivas Colmenares, suscribió con su número de Inpreabogado, el cual es 195.507, es decir, tiene la capacidad para la representación en juicio del demandado, por ser abogado.
Sin embargo, aprecia esta alzada en armonía con lo dispuesto en la recurrida que, ante la implementación de los medios telemáticos, el demandado de manera directa y personal conforme a la constancia dejada por la Secretaria del tribunal de la causa, procedió a otorgar poder apud acta al abogado Wilmer Antonio Peña, quien asistió al demandado en la video llamada que este último tuvo con el tribunal de instancia, con lo cual, ratificó su nombramiento como su defensor judicial; de forma que, debe desecharse forzosamente la impugnación del poder efectuada por la parte accionante, tal y como lo realizó el juzgador de instancia en la sentencia apelada y ASÍ SE ESTABLECE.
-IV-
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS ADJUNTAS AL ESCRITO LIBELAR:
o Marcada “A”, folios (12 al 14), COPIA SIMPLE DE INSTRUMENTO PODER, otorgado por María Auxiliadora González de Chinchilla, quien sustituyó poder conferido por ADMINISTRADORA 8760, C. A, por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y estado Miranda , en fecha 22/01/2004, anotado bajo el N°35, Tomo 43, folios 128 hasta 130; en los abogados PABLO SOLORZANO ESCALANTE, MARÍA RUESTA BOSCAN y JESSIKA CAROLINA ARCIA PÉREZ. Notariado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador de fecha 8 de mayo de 2017, bajo el N°11, Tomo: 50, Folios 32 hasta 34. En relación con esta instrumental, se valora conforme lo establecido en los artículo 150, 152, 154 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la representación que tienen los referidos abogado de la parte demandante y ASÍ SE DECIDE.
1. Folios 15 al 19, Marcado B. COPIA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ADMINISTRADORA 8760, C.A, (arrendador) y el ciudadano FEDERICO GIUSEPPE TRANFA OLIVETO (arrendatario), cuyo objeto se corresponde por el inmueble : El Local Comercial N° 5, conformado por la Planta Baja y Primer (1er) Piso del inmueble distinguido con el N° 5, ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas. Cuya vigencia fue estipulada por un año fijo, a partir del 1 de agosto de 2017, sin necesidad de desahucio, indicando igualmente en su clausula segunda que, por sólo por el primer año de vigencia del contrato, el canon de arrendamiento convenido por los suscribientes, sería objeto de un descuento especial de parte del arrendador, en un 50% del fijado como canon fijo o base, establecido en un monto de Bs. 4.377.581,00.
2. Riela a los folios 20 al 22, marcado “C”. COPIA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ADMINISTRADORA 8760, C.A, (arrendador) y el ciudadano FEDERICO GIUSEPPE TRANFA OLIVETO (arrendatario), cuyo objeto se corresponde por el inmueble : El Local N° 5, conformado por la Planta Baja y Primer (1er) Piso de la casa N° 5, ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas. Cuya vigencia fue estipulada por dos años fijos, a partir del 1 de agosto de 2004. Siendo la pensión de arrendamiento establecida en la cantidad de Bs. 4.375.000,00.
En relación a los referidos contratos privados, fue ratificada su existencia por la parte contra quien se opuso, no siendo por tantoello, un asunto controvertido; por ende, su contenido tiene pleno valor probatorio a los efectos de dirimir el asunto que ocupa la atención de esta alzada y ASÍ SE ESTABLECE.
3. Riela al folio 23 al 25, marcado “D”, IMPRESIONES DE SERIES DE ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (INPC). Aparentemente extraído de la página del Banco Central de Venezuela; las cuales se desechan debido a que la inflación como hecho notorio no requiere de demostración documental y así se decide.
4. Riela al folio 26, marcado “E”. IMPRESIÓN DE ARTÍCULO DE PRENSA extraído de una página web (Agencia EFE) referido a la inflación en Venezuela en el año 2015. En relación con esta documental, se desecha debido a que nada acredita en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, resultando irrelevantes y manifiestamente impertinentes conforme el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
o PRUEBAS ADJUNTAS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN:
o Previo a la consignación del escrito de contestación, riela al folio 76, CERTIFICACIÓN DE LA SECRETARÍA del Juzgado Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde se dejó constancia de haber realizado una video llamada a través de la plataforma TELEGRAM, a propósito de ratificar el demandado a viva voz y presentando documento de identidad ante cámara, poder APUD ACTA remitido vía correo electrónico y otorgado al abogado Wilmer Antonio Peña, para que éste último lo representara judicialmente en el juicio de marras. De la referida acta levantada por un funcionario público con facultades para dar fe pública de losactos que ante él se realizan, este tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad al contenido en los artículo 150, 151, 154 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se tiene como cierta y válidamente constituida la representación judicial que ejerce el abogado Wilmer Antonio Peñaen nombre de su poderdante FEDERICO TRANFA OLIVETI., y ASÍ SE ESTABLECE.
1. Riela a los folios 84 al 90, marcado “A”, copias simples de CUADROS-RECIBOS, que lleva por título “ADMINISTRADORA 8760, C. A., RIF J-31100191-3”, los cuales, aparecen identificados con los números que se describen en los literales siguientes:
a. 13841 de fecha 15 de enero 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: ENERO de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: 15 de enero de 2018. Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 53544168, Banco Mercantil;
b. 13842 de fecha 2 de febrero 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: FEBRERO de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: 2 de febrero de 2018. Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 10580629, Banco Mercantil,
c. 13843 de fecha 8 de marzo 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: MARZO de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: 8 de marzo de 2018. Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 92580662, Banco Mercantil,
d. 13844 de fecha 5 de abril 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: ABRIL de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: 5 de abril de 2018. Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 33580690, Banco Mercantil,
e. 13845 de fecha 30 de mayo 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: MAYO de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: 30 de mayo de 2018. Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 20004153, Banco de Venezuela,
f. 13846 de fecha 30 de mayo 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: JUNIO de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: 30 de mayo de 2018. Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 20004153, Banco de Venezuela,
g. 13847 de fecha 4 de julio 2018, Nombre: FEDERICO GIUSEPPE TRANFA, Concepto: Alquiler Mensual (A.8760), Periodo a pagar: JULIO de 2018, Tipo de Inmueble: Local Comercial, Nombre: Quinta N°5, Fecha de pago: (ininteligible). Total: 2.328.095,00; Número de cheque: 055365, Banco Mercantil,
2. Riela a los folios 91 y 92, marcado “B”. copia simple de “Boleta de Notificación”, dirigida a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. remitida el 13 de diciembre de 2018, con motivo de solicitud de consignaciones de canon de arrendamiento, bajo el expediente 20180286, efectuado por el ciudadano FEDERICO GIUSEPPE TRANFA OLIVETO; elaborado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); y, copia simple del auto que ordenó la referida notificación.
3. Riela a los folios 93 al 97. copia simples de impresiones de trasferencias bancarias a la cuenta identificada N°0134-000-59100-510-94336, Cuenta: BANESCO, a nombre de la ADMINISTRADORA 8760, C. A.:
a. N°Confirmación 472551, fecha (ininteligible); monto: (no legible)
b. N° Confirmación 084164, fecha 6 de septiembre de 2018: monto: Bs. 23,28
c. N° Confirmación 621903, fecha 8 de octubre de 2018: monto: Bs. 23,58.
d. N° Confirmación 421724, fecha 7 de noviembre de 2018: monto: Bs. 23,28.
e. N° Confirmación 950253, fecha 6 de diciembre de 2018: monto: Bs. 23,28.
4. Riela a los folios 98 al 128. Copias simple de consignaciones de canon de arrendamiento realizadas por la parte demandada de los meses que van de enero al 2019 a noviembre 2021, cursante al expediente 2018-0286:
a. Mes: enero y febrero 2019, monto: Bs. 24,00 c/u.
b. Mes: marzo a agosto 2019, monto: Bs. 25,00 c/u
c. Mes: septiembre 2019, monto Bs. 30,00
d. Mes: octubre 2019 a noviembre 2021, monto: Bs. 25,00 c/u.
5. Folio 129 al 132. Marcada “C2”. Copia simple de solicitud ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), del Ministerio de Poder Popular de Comercio Nacional, de fecha 2 de septiembre de 2019, emanada de FEDERICO GIUSEPPE TRANFA OLIVETO; mediante la cual solicitó fijación del canon de arrendamiento del inmueble, cuyo desalojo se pretende. Con sello de recibido del ente administrativo de fecha 13 de septiembre de 2019.
6. Folio 133, marcada “D”. Comunicación de fecha 7 de agosto de 2017, emanada de la ADMINISTRADORA 8760, C. A, dirigida a FEDERICO TRANFA, mediante la cual se le hace saber que, en fecha 1/08/2017, vence el contrato de arrendamiento del local N°5, Sabana Grande; y que comenzará a correr a partir de esa fecha la Prórroga Legal, a no ser que se desee celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; colocándole las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento y la fecha para la firma del mismo: miércoles 16/08/2017.
7. Folio 134, marcada “E“. Comunicación de fecha 18 de julio de 2018, emanada de la ADMINISTRADORA 8760, C. A, dirigida a FEDERICO TRANFA, mediante la cual se le notifica que en fecha 1/08/2018, vence el contrato de arrendamiento del local N° 5, Sabana Grande; y que comenzará a correr a partir de esa fecha la Prórroga Legal; a no ser que se desee celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; colocándole las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento y la fecha para la firma del contrato no notariado: marte 7/08/2018.
8. Folio 135, marcado “E”. Comunicación de fecha 23 de julio de 2018, suscrita por “Alfredo Rivas por Federico Tranfa”, dirigida a la ADMINISTRADORA 8760, C. A., dando respuesta a comunicación de fecha 18 de julio de 2018, en donde se les participó del vencimiento del contrato de arrendamiento el 1/8/2018, correspondiente al local comercial N°5; y en donde se señaló, entre otras cosas, su interés de renovar el contrato de arrendamiento; empero, requieren reconsiderar el monto ofertado por la administradora.
9. Folio 136, copia simple de comunicación suscrita por FEDERICO TRANFA OLIVETO, dirigida a la ADMINISTRADORA 8760, C. A., de fecha 23 de julio de 2018, en donde autoriza al ciudadano ALFREDO RIVAS de dirigir comunicaciones en su nombre y a suscribir el contrato de arrendamiento del inmueble donde funciona desde hace más de 15 años la Iglesia Cristiana “Rey de Reyes”.
10. Riela al folio 137, copia simple de la impresión que aparenta ser correo electrónico, en donde aparece como suscrita por el ciudadano Miguel Alejandro LilueNjaim.
En relación a las documentales contenidas en los puntos 1 al 10 (con excepción de la documental referida en el punto (5)), es imperativo para esta alzada acotar que, la apoderada judicial de la parte demanda impugnó las mismas por tratarse de copias simples de documentos privado.
Ahora bien, sobre este particular, se observa que,el código adjetivo civil venezolano establece sobre la promoción de reproducciones documentales lo siguiente:
Artículo 429. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio original o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. el cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.
De lo anterior se desprende que la norma citada no permite la promoción de reproducciones fotostáticas de instrumentos privados (no reconocidos), de allí que esta alzada, consciente que la parte promovente no expresó su insistencia en servirse de ellas, según se desprende de las actas conformadoras del expediente, debe, por tanto, desecharlas del contradictorio, y así se establece.
Es importante añadir que, en el caso particular de autos, si bien fueron consignadas copias simples de las impresiones de trasferencias bancarias a la cuenta identificada N°0134-000-59100-510-94336, Cuenta: BANESCO, a nombre de la ADMINISTRADORA 8760, C. A., bajo los números de confirmación: 472551, 084164, 621903, 421724, 950253;sin embargo, estas transferencias fueron corroboradas más adelante en autos, a través de la evacuación de prueba de informes a las entidades bancarias Banesco y Mercantil, cuya valoración se expondrá debidamenteinfra.
En cuanto a la documental contenida en el punto 5 (Folios 129 al 132),marcada “C2”, contentiva de copia simple de Solicitud ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), este Tribunalobserva que, de dicha copia simple no se desprende que haya sido instaurado el procedimiento administrativo de fijación de canon de arrendamiento, ya que si bien el documento tiene -lo que parece ser un sello húmedo-, el mismo es ininteligible, en consecuencia, mal podría este Juzgado otorgarle valor probatorio alguno; en consecuencia, se desecha del contradictorio, y ASÍ SE ESTABLECE.
En este mismo orden, es necesario añadir que, al momento de la audiencia de juicio fue consignado por la parte demandada una copia simple de una decisión judicial, en el expediente AP71-R-2020-000009, referida a un juicio de DESALOJO, entre la Administradora 8760, C.A, y un tercero ajeno al presente contradictorio. En relación a dicha instrumental, este juzgado debe desecharla por no tener relación directa ni indirecta con el asunto sub litey ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO DE PRUEBAS:
o DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA FASE PROBATORIA:
1. Prueba de informes: requerida a los Bancos, Banesco y Mercantil:
a. Evacuación de Informe de Banesco: la entidad financiera informó que se puede evidenciar de sus archivos electrónicos que las transferencias señaladas por la parte demandada (correspondiente a los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2018, por los montos de Bs. 2.328.095,00 (sólo la de agosto, por ser previa a la reconversión monetaria de 2018); y de septiembre a diciembre 2018 por montos de Bs. 23,28 y 23,58; respectivamente) fueron acreditadas a la cuenta corriente 0134-000-91-0051094336, a nombre de su cliente: ADMINISTRADORA 8760, C. A, los cuales se adminiculan con la prueba de informes del Banco Mercantil, en los montos establecidos y en la fechas.
a. Informe remitido porel Banco Mercantil: esta entidad bancaria remitió oficio al tribunal de la causa mediante el cual informó que efectivamente, fueron realizadas las transferencias bancarias referenciadas por la parte promovente, desde su cuenta bancaria N° 0105-0035-41-1035372924, con los números 472551, 084164, 621903, 421724, 950253, y por los montos, de Bs. 2.328.095,00 (sólo la de agosto, por ser previa a la reconversión monetaria de 2018); y de septiembre a diciembre 2018 por montos de Bs. 23,28 y Bs. 23,58; respectivamente) .
Vistas las resultas de los informes solicitados a las entidades bancarias citadas arriba, se le otorga pleno valor probatorio a su contenido, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE ESTABLECE.
2. Prueba de Informes a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI): en cuanto a la información provista por la referida oficina pública, se aprecia que aquella remitió copia certificada del expedienteN°20180286, en donde el consignatario es FEDERICO TRANFA, y el beneficiario: ADMINISTRADORA 8760, C. A; (folios 4 al 108 de la pieza II).
En cuanto a esta prueba, se observa este tribunal superior que,la reproducción del expedienteN°20180286, tiene pleno valor probatorio por tratarse de un documento público, conforme el contenido de los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y del cual se desprende que, la parte demanda, efectivamente, realizó consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), de loscánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde enero de 2019 a octubre 2021, siendo ellos en su mayoría por un monto de Bs. 25,00, con excepción de los primeros (2) meses, los cuales, fueron realizados por un monto de Bs. 24,00 y del mes de septiembre 2019, el cual, fue por un monto de Bs. 30,00; siendo instituido como beneficiario de esas consignaciones, la Administradora 8760, C. A., y de los cuales, este Tribunal pasará a analizar sólo los meses demandados como controvertidos, y ASÍ SE ESTABLECE.
3. Documentales:
a. Se ratificó copia simple de “Boleta de Notificación”, dirigida a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. remitida el 13 de diciembre de 2018, con motivo de solicitud de consignaciones de canon de arrendamiento, bajo el expediente 20180286, efectuado por el ciudadano FEDERICO GIUSEPPE TRANFA OLIVETO; elaborado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); y, copia simple de auto que ordenó la referida notificación. En relación a esta documental, resulta patente que la misma se encuentra inserta en la copia certificada remitida en los informes por la referida oficina, por lo tanto, ya fue debidamente valorada; y ASÍ SE ESTABLECE.
b. Original del contrato de arrendamiento del año 2010, para probar la duración de la relación arrendaticia. En relación con esta documental, aprecia esta jurisdicente que la misma, no fue adjuntada al escrito de promoción de pruebas, no constando en el expediente; razón por la cual este tribunal nada tiene sobre lo cual emitir pronunciamiento; y ASÍ SE ESTABLECE.
4. Prueba testimonial de las ciudadanas PETRA TERESA ASTUDILLO MONTILLA y CARMEN SOFIA MANRIQUE DE VÁSQUEZ.(Solo evacuándose la testimonial de la primera en audiencia oral) .En relación con la evacuación de la testigoPETRA TERESA ASTUDILLO MONTILLA, en la AUDIENCIA DE JUICIO aprecia quien suscribe el presente fallo que, la parte demandante se opuso a su evacuación; no obstante, dicha oposición no fue efectuada en la oportunidad procesal correspondiente para ello. Asimismo, es menesteroso indicar que, las declaraciones rendidas por la testigo se dirigen a demostrar la existencia de la relación locativa que vincula a los antagonistas, lo cual, además, de no ser un punto controvertido, contraríael contenido de la norma sustantiva civil que establece la inadmisibilidad de este medio de prueba, para verificar la existencia de una convencióncelebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda dedos mil bolívares. En consecuencia, se desecha del contradictorio, y ASÍ SE DECIDE.
5. Riela al folio 162; certificación de consignación emitida por el Banco Bicentenario, en fecha 15 de septiembres de 2021, dirigida al Tribunal Supremo de Justicia de pagos de fecha 19 de noviembre 2020. En cuanto a esta documental, la misma se desecha del contradictorio debido a que nada acredita en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, y, por lo tanto, resulta irrelevante y manifiestamente impertinente conforme el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
6. Riela al folio 163. Consignación en original efectuadas en Banco Bicentenario, desde noviembre 2020 hasta septiembre 2021. En relación a estas documentales, las mismas se desechan del proceso por impertinentes, pues nada aportan al mérito de la causa, toda vez que no son meses demandados como insolutos y así se decide.
o DE PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN LA FASE PROBATORIA:
1. En el lapso de pruebas, la actora promovente ratificó las documentales traídas con el libelo; mismas que fueron valoradas en el encabezado del presentecapítulo.
-V-
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 9 de febrero de 2022, se llevó a cabo la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, en el presente juicio, en la cual fue declarada SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO; y cuyo extenso fue publicado el día 23 del mismo mes y año; y en el cual fue fundamentado el referido fallo, en los siguientes términos:
PUNTOPREVIO
De la revisión de las actas se evidencia que la parte actora en fecha 13 de agosto de2021, compareció a las actas del expediente e impugno el poder Apud acta otorgado porcuanto a su decir, el mismo fue otorgado por dos personas que no son abogados y estos nopueden ejercer y por lo tanto no pueden ser acreditados como apoderados judiciales, de lacualinsistió en fecha01deseptiembrede2021.
A este respecto, se debe señalar que el poder otorgado por el ciudadano FEDERICOTRANFAOLIVETOanteAlmudenaMartínezTomas,NotariadelilustreColegiodeMadrid,y que riela en copia simple a los folios 53 al 66 del expediente, en el cual otorgópoder a los ciudadanos ELIS DE CASTILLO, MIGUEL ALBERT TORO y HAYDEETORO,mayoresdeedadytitularesdelascédulasdeidentidadNos.11.993.502,
14.720.529 y 5.136.789, respectivamente procedieron a comparecer de manera conjunta asustituirpoder Apud actaen lapersonadelabogado WilmerPeña.
Posteriormente en fecha 23 de agosto de 2021, fue recibido de manera electrónicapoder Apud acta debidamente firmado por el ciudadanoFederico Tranfa Oliveto, con copiade su cédula de identidad, para lo cual este tribunal de acuerdo a la implementación de losmedios telemáticos, para el otorgamiento de poderes, procedió a fijar oportunidad para lacertificación de dicho acto de conformidad con lo establecido en el artículo 152 del CódigodeProcedimiento Civil.
Enlaoportunidadseñalada,laSecretariaaccidentaldejóconstanciadehaberprocedido a realizar el video llamado a través de la plataforma telegram, al otorgante y alabogado al cual se le otorgó el poder apud acta, dejándose la correspondiente certificación,paraasí dar seguridad jurídicaalas partes.
Asílascosas,señalaelCódigodeProcedimientoCivil,losiguiente:
Artículo 136: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de susderechos,lascualespuedengestionarporsímismasopormediodeapoderados,salvolaslimitacionesestablecidasenlaley.”(Subrayadodel Tribunal).
Artículo 166: “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme alasdisposicionesde la LeydeAbogados”
Igualmentela LeydeAbogadosestablecelosiguiente:
Artículo 3: “Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas yrealizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo lasexcepciones contempladas enlaLey.Los representanteslegales de personas ode derechos ajenos,los presidentes o representantes de sociedades o cooperativas, asociaciones o sociedades civiles omercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representadossinla asistencia de abogadosenejercicio.” (Resaltadode estadecisión).
Artículo 4: “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensade sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor,como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley oen virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asistaen todo elproceso.….”
Artículo 5. “Los Jueces, los Registradores, los Notarios y demás autoridades civiles, políticas yadministrativas sólo admitirán como representantes o asistentes de terceros a abogados en ejercicio,en los asuntos reservados a éstos en virtud de la Ley, sin perjuicio de lo dispuesto en las Leyes ydisposiciones,que regulenlasrelacionesobrero-patronales”
Delossupuestosdehechoanteriores,tenemosqueellegisladorfueclaroaldeterminar que quien pretenda comparecer ante los organismos judiciales en cualquiera desusinstancias, a solicitarse le tutele algún derecho, debe hacerlo de manera personalporser el afectado directamente, debidamente asistido de abogado, o en su defecto a través deapoderado judicial debidamente constituido, entendiéndose este como aquel al cual le hasido conferido poder de manera directa por el sujeto objeto de tutela, todo ello en aras degarantizar el derecho constitucional de la asistencia jurídica obligatoria consagrada en elartículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su numeral 1,siendoun derecho inviolableentodogradoyestadodel proceso.
Debeentendersequetaldesignacióndeapoderadoparaactuardeberecaerindefectiblemente sobre abogado, pues es quien conforme a la ley ha sido autorizado paraello, en ese sentido al comparecer en actas una persona en nombre de otra, sin ostentar eltítulo de abogado, incurreindiscutiblemente en lo que la doctrina ha denominado como“FaltadeCapacidad dePostulación”.
En este sentido de la revisión de las actas del presente asunto se evidencia en primertérminoqueelpoderotorgadoporeldemandadodeautoenlaciudaddeMadrid,ciertamente fue otorgado a tres (03) personas, una de las cuales conforme a la diligencia defecha 06 de agosto de 2021, a saber la ciudadana Elis Janeth Vivas Colmenares, suscribiócon su número de Inpreabogado, el cual es 195.507, es decir, tiene la capacidad por serabogadoparacomparecer en juicio en nombredeldemandado.
Noobstanteloanterior,antelaimplementacióndelosmediostelemáticos,eldemandado de manera directa y personal conforme a la constancia dejada por la Secretaria,procedió a otorgar poder Apud acta al abogado Wilmer Antonio Peña, quien lo asistió en lavideo llamada, quedando subsanando de esta manera cualquier actuación con relación a laactuacióndelabogadoencomento,pueseldemandadoactúoensupropionombreyrepresentaciónpor ser él la persona involucrada de manera directa en la presente litis,yotorgó poder a persona capaz de ejercer en juicio por serprofesional del derecho, es por loque forzosamente se desecha la impugnación del poder efectuada por la parte accionante yasíseestablece.
DELFONDO
Ahora bien, luego del análisis que se ha efectuado al acervo probatorio, se debeseñalar que la presente acción está orientada al desalojo del local comercial a que se contraeel presente asunto, en razón del incumplimiento de las obligaciones contractuales, tal comoes el pago del canon de arrendamiento de los meses que van desde agosto de 2018 hastafebrerode2020,ambosmesesinclusive,hechosenloscualessecircunscribieronloslímites de la controversia a la determinación del alegado incumplimientocontractual, locualse pasaanalizar delasiguientemanera:
La Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, en fecha 6 dediciembrede2018,expedienteNº 17-773, caso:Promociones Roan, C.A.,estableció:
“…Ahora bien, este Tribunal Supremo ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberaníadelosjuecesdeinstancialainterpretacióndelcontrato,amenosqueeljuezincurraendesnaturalizaciónodesviaciónintelectualdesucontenido,situaciónquepuededenunciarseatravésdel primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo12 delCódigodeProcedimientoCivil.”(Negrillas ysubrayadodeestetribunal).
En virtud de ello, se debe establecer que conforme a la Ley Adjetiva Civil y a lajurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, los jueces poseen la facultad de analizar einterpretarloscontratos a los finesdeestablecer laintención delas partesal contratar.
Enestesentido,sehaceimperativotraeracolaciónlacláusulasegundadelarelaciónlocativa,enlacualseestablecióloreferentealpagodelcanondearrendamiento,dela siguientemanera:
“…La pensión de arrendamiento se fijó de acuerdoa lo establecido en el artículo 32 de la Ley deRegulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, segúnel método de Canon deArrendamiento Fijo, el cual se determina mediante la siguiente formula CAF=(VI/12/MSA) X M2aX%RAenestecasoelValorActualizadodelInmueble(VI)Bs.437.758.121,00dividióentredoce
(12) meses y entre el Área Arrendable (M2A) 902M2 luego multiplicado este Valor por el Área aArrendar (M2a) 902 M2 y por el Porcentaje Rentabilidad Anual(%RA)establecido en 12% para elprimer año de la relación arrendaticia resultando un canon de arrendamiento por la cantidad deCUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA YUNO BOLÍVARESCON 00/100 (Bs. 4.377.581,00) mensuales. AhoraEL ARRENDATARIOconcede a LA ARRENDADORAun descuento especial a la pensión de arrendamiento quedandoestá en la cantidadDOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CINCOBOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.328.095,00) mensuales,pero con la salvedadque cualquier ajusteal canon de arrendamiento tendrá como base el Canon deArrendamiento Fijo (CAF)por elmontode CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA YSIETE MIL QUINIENTOS OCHENTAY UNO BOLÍVARESCON 00/100 (Bs. 4.377.581,00). EL ARRENDATARIOse obliga apagarpuntualmente al vencimiento de cada mes de arrendamiento en moneda legal, en las Oficinas deLAARRENDADORAen esta ciudad de Caracas, o mediante depósito o transferencia en la cuentabancaria(sic)cuentabancariadeLAARRENDADORAoenviarloalcorreoelectrónico…”(Resaltado del presente fallo)
De lo anterior se evidencia con claridad que dicha cláusulase encuentra dirigida alestablecimientodemonto,tiempoylugardepago,observándosequeconformealamodalidad o temporalidad el pago de los cánones de arrendamiento, deben hacerse pormensualidades vencidas, es decir, al fenecimiento del mes efectivamente disfrutado delarrendamiento.
En cuanto al monto del canon de arrendamiento señalaronque conforme a loscálculos de ley, se establecía en la suma cuatro millones trescientos setenta y siete milquinientos ochenta y uno bolívarescon 00/100 (bs. 4.377.581,00),monto este que serviríade base para realizar cualquier ajuste posteriorpara el pago del canon de arrendamiento.Enestesentido,enlamismacláusulaseestablecióqueelarrendatariootorgabaalarrendador un descuento sobreelcanon para el primer año, quedando en definitiva elmonto a cancelar por canon de arrendamientoen la suma de dos millones trescientosveintiocho mil noventa y cinco bolívares con 00/100 (bs. 2.328.095,00), monto este que deacuerdo a la reconversión monetaria declarada por el Ejecutivo Nacional en fecha 25 dejulio de 2018, mediante Decreto No. 3.548 de fecha 25 de julio de 2018, y publicada enGaceta Oficial 41.446, equivalía a la suma de veintitrés bolívares soberanos con veintiochocéntimos(Bs. 23,28).
Así las cosas, con fundamento en lo anterior, si bien el canon se estableció en lacantidad de veintitrés bolívares soberanos con veintiocho céntimos (Bs. 23,28) para elprimeraño,noesmenosciertoquenoexisteenactaspruebaalgunaquesehayarealizadoelcálculooajusteaqueserefierelacláusulamismayqueporendeelcanondearrendamiento haya tenido que ser cancelado en un monto mayor al señalado, o que se hayatenido que cancelar el monto que sirvió como base, a saber la suma de cuatro millonestrescientossetentaysietemilquinientosochentayunobolívarescon00/100(bs.4.377.581,00),porloquealnohaberpruebadehaberserealizadoelajusteaqueserefierela cláusula aquí analizada, no es exigible el canon de arrendamiento en un monto diferentealestipulado en el contrato,yasí seestablece.
Establecidoloanterior,pasaesteJuzgadoapronunciarseconrelaciónalatemporalidad de los pagos realizado por el demandado, el cual conforme a la cláusula aquíanalizada,debíasercancelada“…puntualmentealvencimientodecadamesdearrendamiento…”. Es así como se estableció que el pago tendría lugar al vencer cada mesefectivamentedisfrutado,siendoesta laoportunidadcontractualpara realizarelpago.
En este sentidosedebe traer a colación el literal “a” del artículo 40 del Decretocon Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para elUsoComercial, en elcual se estableció:
“Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones dearrendamientoy/odos(2)cuotasde condominioogastos comunesconsecutivos….”
Verificamos como la ley especial establece en dicho supuesto de hecho que una delascausalesparadeterminarsiprocedeonoeldesalojoeslafaltadepagodedosmensualidadesdearrendamiento de maneraconsecutivas.
Así las cosas, ante el alegato de la falta de pago de los cánones de arrendamiento delos meses que van de agosto de 2018 a febrero de 2020 esgrimido por la accionante, larepresentación judicial del demandado, a los fines de rebatir dicho alegato, trajo a los autoscopias de los comprobantes de pago de tales meses así como en la oportunidad de informesse trajo a las actas copia certificada del expediente de consignaciones de la Oficina deControl de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado 2018-0286,en el cual se observa que cursan las consignaciones de los cánones de arrendamientodemandados comoinsolutos, además de transferencias bancarias efectuadas a la cuenta delaparteaccionante,porloquealosfinesdedeterminarsilosmismosfuerononocanceladosdentrodelaoportunidadcontractualmentepactada,sepasaaverificarlosmismosdela siguiente manera:
Recibo Fecha dedepósito otransferencia Fecha deconsignación Mes Monto
472551 14/08/2018 - Agosto2018 2.328.095,00
084164 06/09/2018 - Septiembre2018 23,28
621903 08/10/2018 - Octubre 2018 23,58
421724 07/11/2018 - Noviembre2018 23,28
950253 06/12/2018 - Diciembre2018 23,28
2697 03/01/2019 Enero 2019 24,00
2490 01/02/2019 06/02/2019 Febrero2019 24,00
Ilegible 06/03/2019 07/03/2019 Marzo 2019 Ilegible
1538 05/04/2019 22/04/2019 Abril2019 25,00
937 06/05/2019 08/05/2019 Mayo 2019 25,00
1691 04/06/2019 06/06/2019 Junio2019 25,00
7021 03/07/2019 10/07/2019 Julio 2019 25,00
7373 02/08/2019 07/08/2019 Agosto2019 25,00
2049 02/09/2019 19/09/2019 Septiembre2019 30,00
8604 01/10/2019 04/10/2019 Octubre 2019 25,00
8545 Ilegible 01/11/2019 Noviembre2019 25,00
3161 03/12/2019 06/12/2019 Diciembre2019 25,00
2544 07/01/2020 28/01/2020 Enero 2020 25,00
0009 04/02/2020 10/02/2020 Febrero2020 25,00
De lo anterior se colige con fácil inteligencia que la parte accionada alos fines dedar cumplimiento a su obligación contractual procedió a realizar transferencias a la cuentaseñalada en el contrato, tal y como se evidencia de los pagos anteriormente relacionados,debiendo indicarse que los pagos relativos a los meses que van de agosto a diciembre de2018, fueron realizados en la cuenta dispuesta por el arrendadorseñalando en las mismasnombre e e-mail del beneficiario, así como el concepto de dicha transferencia, tal cual lacostumbreentrelas partes.
Se observa igualmente, que en fecha 12 de diciembre de 2018, procedió a realizar eltrámite consignatario ante la respectiva Oficina de Control de Consignaciones (OCCAI),consignado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2019 y mesessucesivos, en este sentido se evidencia claramente que la parte hoy demandada consignabaloscánonesde arrendamientode manera anticipada,pueslosmismos eranefectuadosdentrodelmesqueseencontrabatranscurriendoodisfrutando,verbigracia;agostoenelmes de agosto, septiembre en el mes de septiembre y así sucesivamente, lo cual conforme alas probanzas aportadas a los autos, corresponde a la costumbre entre las partes, pues a lasactasseevidenciaronlos pagosaceptadospor el arrendador.Y así seseñala.
En este sentido, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.592 del CódigoCivil,el arrendatariotienedosobligaciones queson consideradasprincipales, asaber:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendadacomo un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta deconvención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar lapensiónde arrendamiento en los términos convenidos.”
Se tiene entonces, que al ser el arrendamiento un contrato bilateral, donde las partesdesde el inicio conocen sus obligaciones recíprocas, ya que el arrendador se obliga a hacergozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es uninmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de unprecio,queenestecasoesuncanondearrendamiento,ysiendolaobligacióndelarrendatario la de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó, no deja de serciertoquenosepuedecastigaralinquilinodiligente,puesestecomoseadvirtióanteriormente paga de manera anticipada, es decir antes del vencimiento de cada períodoreclamadocomoinsoluto,talycomoloveníarealizandoyhasidoaceptadoporelarrendador.Yasí seestablece.
En consecuencia a juicio de esta sentenciadora, la acción de desalojo que intentaseADMINISTRADORA8760,C.A.,comoarrendadorcontraFEDERICOTRANFAOLIVETOcomoarrendatario,confundamentoenlafaltadepagodelasindicadaspensiones de arrendamiento, no puede prosperarconforme a las disposiciones expresas dela Ley, ya que la representación demandada acreditó a las actas procesales la excepción porexcelencia establecida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago opuestaen la presente acción,al demostrarque pagó los cánones dearrendamiento reclamadoscomoinsolutos,porlocualesevidentequenohadejadodepagarloscánonesdearrendamientocorrespondientes,dandoasícumplimientoasudebercontractualdepagar laspensionesarrendaticias,porlocualesevidentequenohadejadodepagarloscánonesde arrendamiento, y en razón de ello el Tribunal considera que forzosamente la presenteaccióndebesucumbiryasí formalmentese declara.
Finalmente en relación a lo solicitado por la parte demandada en su escrito decontestación a la demanda, y lo cual fue con respecto a que se dé inicio a los tres (03) añosde Prórroga legal de conformidad con la ley, esta sentenciadora debe hacer el señalamientoque le está vedado a este órgano jurisdiccional proceder a fijar o no la misma, ya que ellocontraria en primer lugar la voluntad y autonomía de las partes, ello por cuanto el contratocontiene la declaración de voluntad de cada una de ellas respecto a las condiciones delcontrato, al ser los interesados en su continuación o no conforme a la modalidad de forma,tiempo y lugar establecidas en la misma convención, así como tampoco consonante a laspautas de la accióninvocada le es dable señalar nada en relaciónala tácita reconduccióndel contrato,ya que como se indicó lo principal de la demanda gravitó en la presunta faltadepago decánones dearrendamiento,yasí seseñala.
-III-
DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Quinto deMunicipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del ÁreaMetropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República BolivarianadeVenezuelaypor autoridad delaLeydeclara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por laSociedadMercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPETRANFAOLIVETO
SEGUNDO:Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con loprevistoen el artículo 274 del Código deProcedimiento Civil.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes a través de su correo electrónicodeconformidadconloestablecidoenlaresolución005-2020emanadadelaSaladeCasación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y una vez conste en auto la nota desecretaria comenzará a computarse el lapso para ejercer los recursos que crean convenienteslaspartes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conformealo previsto en el artículo 248del Código deProcedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala del Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario yEjecutordeMedidasdelaCircunscripciónJudicialdelÁreaMetropolitanadeCaracas. En Caracas a los Veintitrés (23) de Febrero de Dos Mil Veintidós (2022). Años:211ºdela Independencia y 162º delaFederación.
-VI-
DE LOSINFORMES
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes realizó preliminarmente una síntesis de los antecedentes del caso, afirmando en líneas generales su oposición al entendido de su contraparte con respecto al supuesto endeudamiento de su representado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2018, así como a la totalidad de los meses del año 2019 y enero y febrero de 2020.
En ese punto, el apoderado de la demandada contradice el argumento de su antagonista en cuanto a que, la relación arrendaticia se encontraba en periodo de Prórroga, y que, además, aseveran que la parte demandante no se pronunció sobre otros elementos del contrato y tampoco con lo establecido en la ley para la determinación del canon.
Aseguró el apoderado del Sr. Tranfa Oliveti que, el día 23 de agosto de 2021 solicitaron una audiencia de mediación en donde se propuso a la actora, de un tiempo para la entrega del local, además, de un monto del canon que fuera adecuado para ambas partes; siendo infructuosa esa iniciativa.
Por otra parte, indicó la misma representación judicial en su escrito de informes que la relación arrendaticia entre las partes se desarrolló durante 18 años, sin inconvenientes, y que se comunicaban periódicamente para la fijación del canon y de otros aspectos de la relación arrendaticia; en el entendido de que no operaba la Prórrogalegal, sino que, se renovaba cada periodo anual la relación contractual.
Señaló igualmente esa representación judicial que, hubo por los apoderados de su contraparte, un uso inadecuado de la impugnación de pruebas y que, en los instrumentos proporcionados, específicamente, en comunicaciones intercambiadas entre las partes, el demandado habría solicitado la reconsideración del monto del canon de arrendamiento.No obstante, no hubo – a su decir-, comunicación posterior entre la administradora con el demandado a partir del 23 de julio de 2018.
Asegura, además, el apoderado de la parte demandada que, su mandante nunca dejó de cumplir su obligación de pago y que se hizo de forma íntegra como venían efectuando desde años previos y que desde el año 2019, el demandado ha venido cumpliendo con la misma a través de su consignación ante la Oficina de Control y Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), con pleno conocimiento de la parte demandante.
Añadióla parte demandada a su argumentación que, el accionado recurrió ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), para acordar la fijación del canon de arrendamiento; sin haber tenido respuesta de dicho ente.
Por otro lado, luego de esbozar las pruebas que fueron consignadas por dicha representación judicial ante el a quo, hacen alusión a que su antagonista reconoció los pagos efectuados por el demandado, pero no en la forma, aduciendo la actora que aquellos, debieron consignarse en la forma prevista ante la OCCAI, con lo cual, el apoderado de la demandada considera evidenciado que la actora conocía la existencia de las consignaciones.
Finalmente, adujo el apoderado del demandado que la actora fundamentó su pretensión sobre hechos falsos que pudieron constatarse en el proceso [de instancia], con el fin de lograr un pretensión de imposible ejecución, por no cubrir los extremos para su consecución, ya que habría quedado evidenciado el cumplimiento de sus obligaciones por el demandado.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte demandante en su escrito de informes efectuó una breve reseña de la presente controversia y del contenido del contrato de arrendamiento celebrado por las partes el 1 de agosto de 2017, señalando a su vez, el contenido de la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato locativo, el cual, fue referenciado igualmente en el escrito libelar, que versa sobre el monto del canon de arrendamiento establecido, y sobre el descuento especial otorgado sobre el mismo, dentro del plazo de primer año de vigencia del mencionado convenio.
Añaden al escrito de informes que, las consignaciones realizadas por la demandada ante la oficina OCCAI, no fueron notificadas a la dirección de correo pagos.alquiler@gmail.com, como fuera convenido en la precitada cláusula segunda; y que con aquellas, pretendía el demandado solo pagar el monto del canon con descuento, es decir, Bs. 2.328.095,00 durante el mes de agosto de 2018, y la cantidad de Bs. 23,28, a partir de septiembre de ese mismo año, incumpliendo con el pago del canon de arrendamiento CAF, fijado en Bs. 4.377.581,00 mensuales, monto este que, por la reconversión monetaria, quedaría en Bs. 43,78; y el cual debía indexarse según el Índice de Precios al Consumidor (INPC) del Banco Central de Venezuela y así también debía hacerse con el canon de arrendamiento a partir de agosto de 2019, conforme lo establecía la CLÁUSULA TERCERA del contrato y el numeral “1” del artículo 33 de la ley especial en la materia.
Arguyen, además, en el escrito de informes de la parte demandante que,su antagonista acompañó la solicitud de apertura del procedimiento de consignaciones y el escrito de contestación con copias de transferencias enviadas en nombre de un tercero, por los meses de agosto a diciembre de 2018, y que aquellos tampoco fueron remitidos o notificados a la dirección de correo electrónico arriba aludida.
Los apoderados de la empresa demandante argumentaron que, las copias de las transferencias mencionadas, fueron impugnadas en varias oportunidades por ellos, solicitándole al tribunal de la causa que las mismas fueran desechadas del juicio conforme el artículo 429 del código adjetivo, al no haber sido tampoco ratificadas por la demandada. Sin embargo, advierten que, el tribunal de instancia, en la sentencia recurrida consideró que esos comprobantes eran consignaciones efectuadas ante la OCCAI, siendo ello, a su entender, totalmente falso.
Adicionalmente, advierten que conjuntamente a la pretensión de desalojo por falta de pago de las pensiones arrendaticias, fundamentan el mismo, por no haber realizado el pago en la oportunidad establecida en el contrato, desde agosto de 2018.
Afirman que el arrendatario se obligó a pagar, puntualmente al vencimiento de cada mes de arrendamiento, en moneda legal, en las oficinas de la arrendadora, en Caracas, mediante depósito o transferencia a la cuenta bancaria de la arrendadora señalada en el contrato.Estableciéndose en dicha cláusula, además, que, la falta de pago puntual de un mes de alquilerdaría derecho a la arrendadora para rescindir el contrato y exigir la inmediata desocupación del contrato arrendado.
Indicaron que,el primer mes fue consignado incompleto en fecha 3 de enero de 2019, correspondiente al mes de enero de ese mismo año, y que en dicho expediente se anexaron comprobantes de trasferencias que fueron impugnados y que no pueden tomarse como liberatorias de la obligación de pago de agosto 2018 a diciembre de 2018.
Igualmente, expresan en su escrito que, en cuanto a la denunciadel arrendatario que no se le extendió recibos de agosto y septiembre de 2018, debió dirigirse a la OCCAI, a fin de realizar las consignaciones correspondientes a los referidos meses.
Señalaron además que, el arrendatario en su escrito de contestación adujo que en vista de la negativa de recibir los pagos y emitir las facturas o recibos correspondientes de parte del demandante a fin de cumplir con su obligación de pago, en fecha 17 de diciembre, procedió a iniciar un procedimiento consignatario de pago de cánones de arrendamiento.
Argumentaron entre otros que, en el capítuloI, de la demanda se menciona claramente que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento en la forma prevista en el contrato a partir de agosto 2018; que el demandado admitió no estar solvente con los pagos de los meses de agosto de 2018 a diciembre de 2018 y dicha aseveración de la parte demandada, no fue tomada en cuenta en la sentencia recurrida y así debe ser declarado.
Señalaron por otra parte que, se desprende de los autos que, la demandada aparte de no cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento en la cantidad de Bs. 4.377.581, 00; mensuales, correspondientes al CAF, no cumplió con la obligación del pago de los cánones dentro de los primeros 5 días de cada mes y tampoco, en entregar copia de los recibos de transferencias en las oficinas del arrendador y enviarlo al correo.
En el mismo escrito de informes advierten que de las pruebas promovidas por su contraparte a BANESCO (informes) no se probó el pago de los meses de agosto a diciembre de 2018; y que las copias de esas transferencias fueron impugnadas; y en cuanto a la prueba de testigos en el debate oral, conforme al Código de Procedimiento Civil, el pago de una obligación no puede probarse con dicho medio probatorio.
Por otro lado, y en cuanto a la tácita reconducción invocada por la parte demandada, arguyen que en la CLÁUSULA TERCERA del contrato, el plazo de duración era de un año fijo a partir del 1 de agosto de 2017 y que dicho plazo finalizaría sin necesidad de desahucio, porque a su vencimiento operó la Prórroga legal del contrato al no haberse suscrito un nuevo contrato entre las partes, conforme al artículo 1.529 del Código Civil y 26 de la ley especial; siendo infundado lo alegado por el demandado en la contestación, ya que la Prórroga legal era de 3 años hasta el 1 de agosto de 2021, por cuanto, la relación locativa comenzó el 1 de agosto de 2004; y durante dicha Prórroga legal se haría el ajuste anual por la inflación prevista en la ley de arrendamiento para uso comercial.
Manifiestan también que, el abogado de la parte demandada se contradice al alegar que operó la tácita reconducción, y luego solicita que se le acuerde la Prórroga legal, siendo incongruentes sus alegatos, además que la primera, no impediría ejercer la demanda de desalojo por falta de pago, apuntando también que, la recurrida no se pronunció sobre dicho punto; por lo tanto, peticionan que la alzada deseche dicho argumento.
Indican en sus informes que,no hubo acuerdo para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por lo cual, entró en vigencia la Prórroga legal del contrato y la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento CAF, debidamente ajustado por la inflación y las cuales, pretendió hacerse valer la parte demandada mediante las comunicaciones acompañadas a la contestación de fechas 18 y 23 de julio de 2018, dirigidas al demandado (folios 134 y 135, pieza I), consignadas en copia simple y la segunda, emitida por un tercero las cuales fueron impugnadas en fecha 2 de septiembre de 2021 y ratificadas mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2021.
Por último, piden que se declare con lugar el recurso de apelación y se revoque en todos y cada una de sus partes la sentencia recurrida y declare con lugar la demanda, ordenando el desalojo de inmediato, libre de bienes y personal del local arrendado, por haber violado la cláusula segunda del contrato vigente al no pagar lo cánones de arrendamiento según lo pactado.
-VII-
DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
OBSERVACIONES EFECTUADAS POR LA PARTE DEMANDANTE A LOS INFORMES DE SU CONTRAPARTE
Sobre el escrito de observaciones de la parte demandante este tribunal aprecia de su contenido que en el mismo fueron reproducidos los argumentos esbozados previamente en su escrito de informes.
OBSERVACIONES EFECTUADAS POR LA PARTE DEMANDADA A LOS INFORMES DE SU CONTRAPARTE
La parte actora en su informe, en el aparte titulado Capitulo II, alega que debía realizarse un "ajuste" al canon de arrendamiento basado en lo que ellos denominan efectos de la inflación, además de cuestionar las consignaciones realizadas en la OCCAI y el envío de los pagos al correo alquiler©gmail.com, para lo cual esta representación judicial realiza las observaciones a tenor de los siguiente:
Con relación al ajuste que menciona la parte actora, es menester señalar que quedó claramente evidenciado en autos, que la administradora envió al demandado una comunicación donde establece las condiciones para que opere el nuevo periodo de contratación, comunicación que ríela en el expediente, en la cual además de mostrar su voluntad de continuar con la relación arrendaticia, oferta un nuevo monto del canon de arredramiento, que en ninguna forma se equipara con ese aludido efecto inflacionario que alegan en su informe, sino que contiene un incremento mayor al seis mil por ciento (6.000% ), para lo cual el arrendatario le envió una respuesta solicitando la reconsideración del monto fijado, mientras se esperaba respuesta por parte de la administradora, el contrato continuó con las mismas condiciones que hasta la fecha eran vigentes, considerando que cuando existe desacuerdo entre las partes la ley especial establece en su artículo 32, cuarta parte del numeral 3 que contiene:
( ...) En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. ( ...)
Se desprende de la norma transcrita, que debe ser la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, quien debe establecer el monto del canon correspondiente al nuevo periodo con lo cual, también consta en el expediente que mi representado envió comunicación a esta superintendencia a los fines que se estableciera el monto cuestionado, sin obtener respuesta alguna, de ,manera que, mal podría el arrendatario por iniciativa propia, modificar las condiciones del contrato con tal desacuerdo existente entre las partes, lo que si queda claro, en todo lo expresado por el demandante, era su intención de continuar la relación arrendaticia, en tal sentido, sería totalmente incoherente, establecer el inicio de un PRÓRROGA cuando claramente se evidencia la voluntad de ambos de continuar la relación arrendaticia.
En lo que respecta a las consignaciones efectuadas en OCCAI, es importante destacar de este alegato, que confirma una vez más el conocimiento que tiene la actora, de la existencia de los pagos que demandan en su libelo, asegurando fueron incumplidos y este pago quedó probado en autos en los folios contentivos. copia certificada del Expediente N° 20180286 de la OCCAI, los cuales corresponden las consignaciones desde el mes de enero de 2019, hasta la presente fecha consta además la respectiva notificación recibida por la parte demandante, que libelo de demanda ocultaron conocer.
En cuanto al envío al correo de los pagos correspondientes, mencionado en la cláusula segunda del Contrato de arrendamiento, es importante enfatizar que cláusula se establece claramente que existen dos formas de hacer del conocimiento del arrendador de lospagos realizados, uno es, mediante la Entrega de Copia del Comprobante de Depósito o Transferencia a las Oficinas de La Arrendadora o dos, enviarlo al correo, es decir, existen dos opciones para hacer del conocimiento al arrendador del pago realizado, es el caso que, siempre se realizó la entrega oportuna de los pagos y consta en el expediente como puntualmente la administradora recibía los pagos y sellaba el recibido al arrendatario y se hacía entrega de la respectiva factura, incumpliendo lo que contemple el artículo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial cuando reza:
Artículo 30 El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendatario contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo a que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria.
Ante la negativa de recibir constancia del pago y emitir la correspondiente factura, mal podría ahora la parte demandada alegar incumplimiento del pago por no haberse remitido mediante la opción del correo electrónico, siendo ellos, los que se negaban a cumplir con lo establecido en la ley en concordancia con la cláusula segunda del contrato, al no emitir la factura, ni recibir ese método de notificación del pago, ante tal osadía de la parte actora, se procedió a la consignación ante la OCCAI ya ampliamente reconocida por ellos, de manera que, solo queda evidenciado que quieren desvirtuar lo comprobado en autos.
La parte actora en su informe titulado Capitulo III, persisten en su alegato de incumplimiento, en esta oportunidad de los pagos correspondientes a agosto de 2018 a diciembre de 2018, esta representación judicial en su oportunidad legal Promovió y solicitó evacuación de las pruebas de informe a las Bancos Banesco Banco Universal y Mercantil Banco, a quienes se les requirió información sobre los pagos alegados por la parte actora en el capítulo objeto de esta observación, quedando suficientemente evidenciado en autos el cumplimiento oportuno del pago, mediante sendas comunicaciones tanto del banco emisor como del receptor, a la cuenta establecida en el contrato de arrendamiento la cual es la misma desde hace tantos año que lleva la relación arrendaticia, ante la persistencia del alegato sobre pago incompletos, reiteramos lo escrito en la anterior observación que ante el desacuerdo de las partes para lo relativo al canon de un nuevo periodo en la relación arrendaticia, el contrato continuó bajo las mismas condiciones anteriormenteestablecidas, de manera que insistimos en lo expuesto sobre el tema up supra.
En cuanto el extracto del escrito de contestación del que hace uso la parte actora en su informe, para nada evidencia un reconocimiento del incumplimiento, pues como anteriormente explanamos en nuestro texto, quien incumplió la cláusula segunda de contrato al negarse a recibir las constancias de los pagos, y negarse a emitir las correspondientes facturas, es el arrendador, pretendiendo al no recibirlas promover un incumplimiento ficticio por parte del arrendatario, ya que, aunque se negaron a recibir las constancias de los pagos como claramente lo reconocen en este texto de su informe, ya las transferencias habían sido realizadas efectiva y oportunamente, tal como se comprobó en las comunicaciones de las entidades bancarias respectivas
Cabe señalar que lo aquí expuesto aplica de igual forma al alegato esbozado por la parte actora en su informe en cuanto a las pruebas, ya que mal podrían, repetimos, alegar incumplimiento del pago cuando ellos se negaron a recibir las respectiva constancias del mismo. Por otra parte, la representación judicial de la parte actora solicita en este capítulo que sea desestimada la prueba de testigos promovida por nosotros, situación que no comprendemos, puesto que, el actor hizo uso del medio de prueba, lo que evidentemente convalida la prueba, y en segundo lugar, ya esta fue desestimada por el tribunal en la sentencia, por tanto, no comprendemos la solicitud , sin embargo, lo que se pretendía probar no era el incumplimiento del pago sino el tiempo de la relación arrendaticia, pero siendo algo reconocido por las partes aceptamos la decisión en este sentido del tribunal que lleva la causa.
En lo referente a la oposición a la Tacita Reconducción y el alegato de la Prórroga legal en el informe de la parte actora, titulado como Capítulos V y VI, cabe señalar lo establecido amplia y reiteradamente por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a los requisitos de la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, los dos requisitos para que se perfeccione la tácita reconducción, son a saber, la existencia de un contrato de arrendamiento y la anuencia del arrendador para la continuación del contrato, en la presente causa, se puede ver con claridad ambos supuestos ya que las partes claramente han reconocido la existencia del contrato de arrendamiento, para así afirmar la existencia del contrato y por otra parte, la comunicación de la administradora plenamente valorada en el juicio, donde muestra claramente su intención de continuar con el contrato de arrendamiento al punto de colocar una fecha tentativa para la suscripción del mismo, sin haberse podido concretar la suscripción, de forma que, el desahució es indispensable para dar inicio a la Prórroga, de Ley, puesto que ya se había comunicado como hemos reiterado, la voluntad e intención de la administradora de continuar con el contrato como cada año era ya costumbre entre las partes, Si esta forma de continuación de la relación arrendaticia era y fue efectiva durante aproximadamente dieciocho (18) años, nial podría la representación judicial de laparte actora intentar manipular en su informe la cláusula, a los fines de hacer parecer el inicio de una Prórroga legal y siendo que el contrato se configuró en un contrato a tiempo indeterminado, esta representación judicial considera que la presente acción judicial establece por primera vez, la intención de la parte actora de dar fin al contrato de arrendamiento, es por tal razón, que se solicitó en la contestación se diera inicio efectivo a la Prórroga legal, de manera que no hay tal INCONGRUENCIA, por el contrario, al encontrarnos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado no podría configurarse un Prórroga automática y se hace indispensable el desahucio para su culminación.
En Conclusión, la representación judicial de la parte actora pretende primero: desacreditar la forma de pago, claramente establecida en el contrato y aceptada por ellos durante años, además no alegada en el libelo de demanda; segundo: desconocer en esta oportunidad una comunicación de la cual ellos hacen uso cada año para continuar con la relación arrendaticia, negarse a recibir la constancia de pago incumpliendo ellos la ley y luego tratar de trasladar el incumplimiento a la otra parte y, Por último, pretender generar una deuda inexistente para solicitar un desalojo que no Cumple con los supuestos exigidos por la ley.
En razón de lo expuesto en el presente escrito, solicitamos a esta Juzgado Superior que sea declarada sin lugar la apelación por la parte actora, contra la sentencia de fecha 23 de febrero de 2022, y , en consecuencia, confirme dicha decisión, solicitamos de igual manera sea agregado a los autos el presente escrito, es justicia en Caracas en fecha 9 de mayo de 2022.
-VIII-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada de esta manera la delación y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia; esta jurisdicente pasa a hacerlo de la siguiente forma:
El autor Luís Alberto Rodríguez en su obra titulada “CONTRATOS” señala que el contrato viene a ser un negocio jurídico bilateral, puesto que no es otra cosa que el medio que recoge las manifestaciones de voluntades realizadas entre dos o más personas para producir efectos valederos. Sin embargo, es menester resaltar que la diferencia fundamental entre contrato y acuerdo, es justamente, que las manifestaciones de voluntad que se configuran para establecer un contrato requieren de la unanimidad entre las partes contratantes, mientras que en el acuerdo esas manifestaciones de voluntad son las expresiones de la mayoría que celebró dicho acuerdo (pp. 3).
El Código Civil, en su artículo 1.133, los define como “…una convención entre una o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Así las cosas, de la definición del contrato se desprende que al convenir las partes un vínculo jurídico, van a surgir obligaciones y derechos para ellas, las cuales son aceptadas por el ordenamiento legal, siempre y cuando no vayan contra el orden público, la moral y las buenas costumbres; por lo que deviene diáfano admitir al contrato como una de las fuentes básicas de las obligaciones.
En tal sentido, encuentra oportuno quien aquí decide atender al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
El efecto normal y típico de las obligaciones, entre ellas, las contractuales, es originar su cumplimiento. Así, por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo cual constituye un deber jurídico para las partes, a quienes no les es potestativo cumplir o no, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída. Quien contrae una obligación, cualquiera que fuera su fuente, queda sujeto a su ejecución, a su cumplimiento, bien sea voluntario o impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Atendiendo entonces al contenido del asunto que es sometido a la decisión de esta Alzada, es oportuno traer a colación las consideraciones que con relación al contrato de arrendamiento:
El artículo 1.579 del Código Civil define el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la forma siguiente :
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que este, se obliga a pagar al arrendador.
Entonces, como elementos de contrato de arrendamiento se aprecian los siguientes: la obligación del arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa, el precio a pagar por el arrendatario, la determinación del objeto arrendado y la duración de contrato.
Así mismo, se desprende del contrato locativo que entre sus particularidades se encuentran: su bilateralidad, al generar obligaciones para ambas partes, mismas que se encuentran consagradas en los artículos 1.585 y 1.592 ibidem; su consensualidad, por cuanto las partes requieren su consenso sobre el cumplimiento de las obligaciones propias, sobre la cosa dada en arrendamiento, sobre la cantidad de dinero o especie a ser pagada por el arrendatario y el tiempo de duración del contrato; su onerosidad, toda vez que ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento y el arrendatario, el goce de la cosa; de tracto sucesivo, ya que éste tipo de contrato se perfecciona lapso a lapso, según se haya convenido y no es traslativo de la propiedad ni de otro derecho.
Adicionalmente, el artículo 1.167 del código sustantivo en materia civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la misma forma, es menester indicar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ha establecido una serie de causales de desalojo – como forma de terminación del contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado al comercio, en donde se enuncian supuestos de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de Prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Ahora bien, esta alzada observa que, en el presente contradictorio, la parte actora pretende el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADOPARA USO COMERCIAL, identificado como Local Comercial N°5, conformado por la Planta Baja y Primer (1er) Piso del inmueble distinguido con el N°5, ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas; objeto de la convención locativa suscrita entre ADMINISTRADORA 8760, C. A(arrendador) y FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO (arrendatario), con fundamento en la presunta falta de pago de los cánones en la forma prevista en el contrato, a partir de agosto de 2018 (inclusive), adeudando los alquileres correspondiente a los meses: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018; así como los atinentes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; enero y febrero de 2020; de manera que procedió la arrendadora a demandar el desalojo del arrendatario con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592, del código sustantivo civil y en el artículo 40, literales “a” e “i”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y con ello peticionaron que, el ciudadano demandado convenga en la demanda o sea condenado por el órgano jurisdiccional a lo siguiente:
PRIMERO: En el desalojo del Local 5 ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas, con una superficie aproximada de novecientos dos metros cuadrados (902 M2), debido a su incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con mi representada el 01 de agosto de 2017, sobre el inmueble, LOCAL COMERCIAL NRO. 5 ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas, por haber violado la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento vigente, al no pagar los cánones de arrendamiento según lo pacto y estar incurso en ordinales "a" e " i "del Articulo 40 del Decreto Nro 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, Gaceta Oficial Nro. 40.418.
SEGUNDO: En pagar los costos y costas del presente juicio.
TERCERO: Nos reservamos ejercer la acción en reclamo de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del demandado.
Ahora bien, cabe acotar que, tal y como consta en la narrativa atinente a la sustanciación del presente contradictorio, iniciado el mismo con su admisión, y posterior sustanciación y sentencia definitiva proferida el 9 de febrero de 2022, en la audiencia de juicio por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró sin lugar la demanda, en los términos expuestos en capítulos previos del presente fallo, procedió la parte perdidosa a apelar dicha decisión de mérito, recayéndole el conocimiento del recuso al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual dictó decisión definitiva sobre esa apelación el día 17 de junio de 2022, declarando con lugar tanto el recurso como la demanda de DESALOJO interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO.
No obstante, si bien fue decidida la apelación por el referido Juzgado Superior Quinto de esta Circunscripción Judicial, aquella fue anulada en fecha 11 de agosto de 2022, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°0531, que declaró CON LUGAR la ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL CONTRA DECISIÓN JUDICIAL, interpuesta por la representación judicial del ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETI, contra la aludida sentencia del 17 de junio de 2022, decretada por el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; estableciéndose expresamente en la motiva de la decisión del amparo, lo siguiente: “...resultando forzoso declarar CON LUGAR la solicitud de amparo constitucional hoy analizada; en consecuencia, se anula la decisión emitida el 17 de junio de 2022, por elprenombrado órgano jurisdiccional y se ordena a otro tribunal de la misma jerarquía y jurisdicción que dicte nueva sentencia a partir de lo expuesto en el presente fallo.Así se decide.”(resaltado y subrayado de este tribunal superior)
Por lo anterior; verificada la distribución del expediente, y en acatamiento a la aludida decisión de la Sala Constitucional, le corresponde a este Tribunal Superior Séptimo, dictar nueva decisión en relación al recurso de apelación primigeniamente ejercido en contra de la decisión dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 9 de febrero de 2022; no sin antes hacer referencia al contenido de la SENTENCIA DE AMPARO CONSTITUCIONAL; especialmente, a las motivaciones que cimentaron lo decidido, a saber:
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Declarado el presente caso como un asunto de mero derecho, la Sala procede a resolver el mérito del amparo y, a tal efecto, observa:
I.- Que en el asunto concreto, se propuso la pretensión de amparo constitucional contra el acto de juzgamiento que dictó el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de junio de 2022, mediante el cual declaró: “…PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 25 y 04 de febrero del 2022, por la abogada Jessika Arcia, actuando en representación de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la [s]ociedad [m]ercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO. TERCERO: SE REVOCA, la sentencia apelada, dictada en fecha 23 de [f]ebrero de 2021, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…)”. [Resaltado del dispositivo del fallo impugnado, corchetes de esta Sala].
II.- Que la presunta violación de derechos y garantías constitucionales como lo son: el derecho al debido proceso y a la defensa, así como a la tutela judicial efectiva, devienen -en criterio del apoderado judicial del solicitante- en primer lugar, del hecho que la decisión accionada incurrió en contradicción “…ya que menciona en la narración del proceso sometido a apelación, que la relación arrendaticia ha tenido hasta esa fecha una duración de 18 años, que fue ampliamente aceptado por las partes, mal podría en su motivación que la relación arrendaticia inició en agosto de 2017 y que tenía un plazo de duración de un año, por tanto, es evidente que existe una contradicción en los hechos considerados en la motivación para su decisión (…)”; en segundo lugar, por determinar en la sentencia cuestionada, cuál era el monto que debía pagar en su condición de arrendatario, asumiendo así competencias que le correspondía a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómico.
III. Que la demanda de desalojo de local comercial fue presentada el 8 de abril de 2021, por la Sociedad Mercantil Administradora 8760, C.A., contra el ciudadano Federico Tranfa Oliveto, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los siguientes términos:
“…que en fecha 01 de agosto de 2017, su representada celebro (sic) contrato de arrendamiento con el ciudadano Federico Tranfa Oliveto, el cual recayó sobre el local comercial Nro. 5, conformado por la plata baja y primer (1er) piso del inmueble distinguido con el número 5. Ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas, así como los bienes muebles y equipos especificados en el inventario anexo.
Señalo (sic) que en la cláusula segunda, se indicó que las partes convinieron en hacer un descuento sobre el monto del alquiler, únicamente para el arrendamiento hasta el 1 de agosto de 2018, quedando hasta esa fecha en la cantidad de dos millones trescientos veintiocho mil noventa y cinco bolívares (Bs. 2.328.095,00) mensuales y al finalizar dicho plazo se aplicarían el canon de arrendamiento fijado en el contrato, según la Ley especial en cuatro millones trescientos setenta y siete mil quinientos ochenta y un bolívares (Bs. 4.377.581,00) mensuales, y que en la misma clausula se obliga a pagar el canon de arrendamiento al vencimiento de cada mes, en las oficinas de arrendadora, mediante deposito o transferencia en la cuenta Nº 0134-0005-91-0051094336 de Banesto Banco Universal y el comprobante entregarse copia al correo electrónico pagosalquiler@gmail.com, a más tardar el día cinco (5) de cada mes y que en caso de atraso en el pago de los alquileres, el arrendatario debía pagar además de los intereses de mora correspondiente, la cantidad de cincuenta (50) unidades tributarias por cada carta de cobro enviada por el arrendador.
Transcribió las clausulas tercera, cuarta, quinta vigésima tercera y vigésima cuarta del contrato.
Adujo que la relación arrendaticia con el ciudadano Federico Tranfa Oliveto, sobre el inmueble distinguido con el Nro. 5, comenzó el 01 de agosto de 2004.
Que el día primero (1º) de agosto del año dos mil dieciocho (2018) venció el plazo de arrendamiento, y con ello el plazo para el descuento en el alquiler, sin que las partes acordaran celebrar un nuevo contrato, por lo que se inició la PRÓRROGA legal del contrato, debiendo pagar el arrendatario durante dicha PRÓRROGA la cantidad de cuatro millones trescientos setenta y siete mil quinientos ochenta y uno con 00/100 céntimos (Bs. 4.377.581,00) mensuales debidamente indexados de acuerdo con los índices de inflación determinados según el Índice Nacional de Precios al Consumidor del Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo periodo, más un treinta por ciento (30%) adicional, cantidad que sería ajustada cada doce (12) meses de acuerdo a los mismos indicadores. (Cita extraída del fallo objeto de amparo. Destacado de esta Sala).
Es así como, el 23 de febrero de 2021, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, en la que se razonó que la acción de desalojo intentada por la empresa Administradora 8760, C.A., como arrendador, contra Federico Tranfa Oliveto, como arrendatario, con fundamento en la falta de pago del canon de arrendamiento, no podía prosperar conforme a las disposiciones expresas de la Ley, ya que la representación de la parte demandada demostró el pago de los mismos y por tanto, era evidente que no había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes y; en razón de ello, dicho tribunal consideró que la referida acción debía declararse sin lugar. Contra esta última decisión la prenombrada empresa ejerció recurso de apelación.
IV.- Que el fallo judicial -aquí analizado- por vía del recurso de apelación concluyó que: 1) la relación arrendaticia en el asunto sometido a su cognición inicio el 1 de agosto de 2017 y; que el contrato suscrito por las partes tenía como plazo de arrendamiento de un (1) año fijo (página 23 del fallo que cursa en autos en copia certificada); 2) el canon por concepto de arrendamiento se fijó por el monto de cuatro millones trescientos setenta y siete mil quinientos ochenta y uno bolivares con 00/100 (4.377.581,00) mensuales, para el primer año de la relación arrendaticia; 3) la empresa arrendadora concedió al arrendatario un descuento especial de arrendamiento, quedando en la cantidad de dos millones trescientos veintiocho mil noventa y cinco bolívares con 00/100 céntimos (bs. 2.328.095,00) mensuales, considerando que -plenamente- se había establecido que dicho descuento especial era por el año de relación arrendaticia y; 4) no quedó demostrado -a su juicio- el cumplimiento de la obligación de pago por parte del arrendatario demandado, toda vez que los pagos efectuados se realizaron por un monto pactado a razón del descuento especial concedido en el primer año de arrendamiento; declarando así, resuelto el vinculo contractual contraído por las partes, y consecuentemente, procedente el desalojo incoado conforme a lo dispuesto en el articulo 40 literal “a” e “i” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Precisado lo anterior, como labor pedagógica es menester destacar que la tutela judicial efectiva, principio de amplísimo contenido y desarrollado -vía jurisprudencial- por esta Sala engloba -entre otros derechos- el acceso a los órganos de administración de justicia; una decisión ajustada a derecho; el derecho a recurrir de la decisión. No comprenden el derecho a la tutela judicial efectiva ni el derecho al debido proceso, el hecho de que la decisión resultante de un proceso sea aquella querida o que beneficie al titular de dichos derechos, sino que dicha decisión sea obtenida dentro del proceso legalmente establecido, desarrollado sin infracción de los particulares derechos a que se refiere el artículo 49 de la Constitución y con las características de celeridad, ausencia de formalidades no esenciales y otras contempladas en los artículos 26 y 257 del Texto Constitucional (vid. S.S.C N°1745 20/09/2001, ratificada entre otras, en el Fallo 1275 del 07/10/2013).
Ahora bien, con relación a la denuncia de incongruencia negativa formulada por la representación judicial del solicitante de autos, respecto de la duración de la relación arrendaticia, cabe destacar que el cardinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “[t]oda sentencia debe contener: (…) 5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia”.
De la norma antes transcrita se desprende la inexcusable obligación que tiene todo juez de pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos y defensas opuestas por las partes so pena de incurrir en citra petita y lesionar con ello los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva de las partes.
En este mismo sentido, esta Sala ratifica su doctrina sobre la incongruencia negativa, partiendo de la concurrencia de ciertos elementos para determinar su existencia, como son: a) la formulación del alegato respecto del cual se denuncia falta de pronunciamiento; b) que era la oportunidad en que el juzgador debía pronunciarse; c) que el alegato contenía la pretensión de la parte en el proceso o en la instancia; y d) que el pronunciamiento no podía deducirse de la motivación del fallo; cuando concurren todos estos elementos se estaría colocando a la parte en una situación de indefensión que conllevaría la vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y específicamente a la defensa.
Específicamente en la sentencia N° 1840/2008, la Sala indicó lo siguiente:
“Conviene entonces señalar que la tendencia jurisprudencial y doctrinaria contemporánea en materia constitucional, es considerar la violación del derecho a la tutela judicial efectiva por lo que se denomina como ‘incongruencia omisiva’ del fallo sujeto a impugnación.
…Omissis…
Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisivade un fallo impugnado a través de la acción de amparo constitucional, debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada.
Constada la omisión de juzgamiento, debe precisarse si era el momento oportuno para que ese juzgado se pronunciase sobre tal alegato.
Pero no toda omisión debe entenderse como violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva, sino aquella que se refiere a la pretensión de la parte en el juicio y no sobre meros alegatos en defensa de esas mismas pretensiones, puesto que estas últimas no requieren un pronunciamiento tan minucioso como las primeras y no imponen los límites de la controversia, ello en consonancia con lo preceptuado en el numeral 8 del artículo 49 de la vigente Constitución que exige una ‘omisión injustificada’.
Finalmente, debe analizarse si la omisión fue desestimada tácitamente o pueda deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado”.
En el marco del criterio jurisprudencial citado y previo examen de la sentencia objeto de la solicitud de amparo, esta Sala constata que en efecto, en el análisis que se hace de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes quedó establecido que había sido “…aceptada en la audiencia preliminar así como en el debate que la relación arrendaticia comenzó en el año 2004, se aprecia de su contendió que la relación locativa originaria entre las partes se encuentra vigente desde 01 de agosto de 2004, y que en fecha 01 de agosto de 2017 se procedió a la firma de un nuevo contrato de arrendamiento con vigencia de un (01) año, lo que evidencia a todas luces la continuidad de la relación arrendaticia (…)”; no obstante, en la motivación del fallo, al determinarse el tiempo de duración de la relación arrendaticia el juzgador concluyó “…que la relación arrendaticia inicio en fecha 1° de agosto de 2017, y que el mismo tenía como plazo de arrendamiento de UN (1) año fijo (…)”; obviando por completo lo concluido en el análisis probatorio; así como lo alegado por las partes durante todas las fases del juicio, incluso la parte demandante en su libelo de demanda, expresamente señaló que “…la relación arrendaticia con el ciudadano Federico Tranfa Oliveto, sobre el inmueble distinguido con el Nro. 5, comenzó el 01 de agosto de 2004 (…)”.
La determinación cierta del referido vínculo jurídico intemporal, es importante a los fines del otorgamiento del derecho que corresponde al arrendatario a optar una Prórroga legal, según las reglas contenida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual: “[a]l vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una Prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:”
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Impidiéndose así por ejemplo, la interposición de demandas de desalojo sin que el arrendador haya respetado tal derecho, el cual según se desprende de la norma citada, es obligatorio para éste acatar.
En virtud de lo antes expuesto, concluye esta Sala que resulta evidente la omisión en la cual incurrió el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al determinar la duración de la relación señalada en su motiva, sin tomar en consideración todos los alegatos de las partes, incluyendo el hecho no controvertido en el juicio relativo a la duración de la relación arrendaticia; en virtud de lo cual esta Máxima Instancia Constitucional estima que en el caso de autos la decisión objeto de amparo lesionó las garantías y derechos constitucionales denunciados como infringidos por parte del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la referida circunscripción judicial, resultando forzoso declarar CON LUGAR la solicitud de amparo constitucional hoy analizada; en consecuencia, se anula la decisión emitida el 17 de junio de 2022, por el prenombrado órgano jurisdiccional y se ordena a otro tribunal de la misma jerarquía y jurisdicción que dicte nueva sentencia a partir de lo expuesto en el presente fallo. Así se decide.
Por otra parte, estima la Sala que una vez anuladas las sentencias objeto de la pretensión de amparo solicitada, desaparecen los motivos que sirvieron de fundamento a la pretensión de suspensión de sus efectos, por lo que resulta inoficioso pronunciarse respecto de la medida cautelar solicitada. Así se declara.
VII
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República, por autoridad de la ley, declara:
1.- Que es COMPETENTE para el conocimiento de la presente demanda de amparo constitucional interpuesta conjuntamente con solicitud de medida cautelar innominada, por el abogado Wilmer Antonio Peña Urea, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 174.261, en su condición de apoderado judicial del ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETO, titular de la cédula de identidad N° 6.811.017, contra la sentencia dictada, el 17 de junio de 2022, por el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
2.- ADMITE la acción de amparo constitucional.
3.- DE MERO DERECHO la resolución del presente amparo.
4.- CON LUGAR la presente acción de amparo constitucional.
5.- INOFICIOSO emitir pronunciamiento en relación a la medida cautelar requerida, dado el carácter accesorio que tiene respecto de la acción principal.
6.- INSTRUYE a la Secretaría de esta Sala para que notifique del contenido de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91.3 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, a la parte accionante, así como al referido Juzgado Superior Primero.
Publíquese, regístrese y archívese el presente expediente.
Remítase copia certificada del presente fallo al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 11 días del mes de agosto de dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación
Teniendo en cuenta el contenido de lo decidido por la Máxima Instancia en lo constitucional, pasa esta sentenciadora a discriminar y analizar los hechos invocados por las partes, la totalidad de las pruebas aportadas en juicio; así como el contenido de la sentencia recurrida, y las exposiciones efectuadas por las partes en la alzada, a propósito de dirimir la apelación sub lite:
Como fue explayado en líneas precedentes, la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA 8760, C. A., demandó el desalojo del local comercial arrendado, ampliamente descrito a lo largo de la presente decisión, conforme el contenido de los literales “a” e “i” del artículo 40 de la ley especial que regula el arrendamiento de inmuebles para uso comercial.
Denunció la representación en juicio de la actora que las partes signaron un contrato locativo por tiempo determinado por el referido local N°5, cuya vigencia fue expresamente establecida por un año fijo a partir del 1 de agosto de 2017, y que en cuanto al canon de arrendamiento a pagar, el mismo fue determinado mediante el método establecido en el artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), el cual sigue la siguiente fórmula: CAF=VI/12/M2A) X M2a X %RA , que para el caso del contrato de marras, habría sido tomado en consideración el Valor Actualizado del Inmueble (VI) Bs. 437.758.121,00 dividido entre doce (12) meses y entre el Área Arrendable (M2A) 902 M2, luego multiplicado este valor por el Área a Arrendar (M2a) 902 M2 y por el Porcentaje de Rentabilidad Anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia, resultando un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.377.581,00) mensuales.
Afirmaron de igual manera que, la CLÁUSULA SEGUNDA del convenio arrendaticio suscrito entre los antagonistas establecía además, que el arrendador convenía en hacer un descuento especial sobre el alquiler del local, únicamente para el arrendamiento del primer año, es decir, hasta el 1 de agosto de 2018; siendo obligatorio el pago hasta esa fecha por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.328.095,00) mensuales, y que al finalizar el plazo de descuento, se aplicaría el canon de arrendamiento establecido en el contrato de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.377.581,00) mensuales, el cual sería ajustado por los efectos de la inflación.
Del mismo modo, señaló la representación en juicio de la demandante que la relación arrendaticia con el ciudadano demandado sobre el inmueble, local N°5,comenzó el 1 de agosto de 2004.
Denunciaron en el escrito libelar que el arrendatario, durante la Prórroga legal debía pagar la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 4.377.581,00) mensuales, debidamente indexados por el INPC del Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo más un 30% adicional; cantidad que se ajustaría cada 12 meses de acuerdo al INPC del Banco Central de Venezuela, acumulado para el mismo periodo; y que conforme a la ley especial (art. 26), durante el lapso de Prórroga legal, la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado y permanecerían vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente; salvo variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Por lo que, afirman queen el presente caso, una vez iniciada la Prórroga lega, estaba vencido el plazo para el descuento concedido hasta el 1 de agosto de 2018; empero, arguyeron que el arrendatario no habría pagado los cánones de arrendamiento en la forma prevista en el contrato a partir de agosto de 2018 (inclusive), adeudando los alquileres correspondiente a los meses: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018; así como los atinentes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; enero y febrero de 2020.
Por su parte, la representación judicial de la demandada en su contestación manifestó su rechazo -no, a la existencia de la relación locativa entre él y la administradora 8760, C. A-, sino en algunos hechos planteados por la última, particularmente, en lo siguiente:
En primer lugar, expresó el apoderado de la parte accionada su rechazo al alegato de incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por su mandante. En ese sentido expuso el referido profesional del derecho que, el ciudadano Federico Tranfa Oliveti habría cumplido con sus obligaciones contractuales, y que su apoderado consignó como medio de prueba de ello, los recibos de pago debidamente firmados por la demandante, correspondientes al periodo 2018 -desde el mes de enero al mes de julio de ese año-; constante de siete (7) folios, que fueron marcados con la letra "A".
Señaló además en la contestación que, su poderdante continuó con el pago correspondiente -vía transferencias bancarias-,de los meses de agosto a diciembre de 2018, ya que la parte demandante se negó a recibir los pagos y a emitir las facturas o recibos; sin embargo, con el objeto de cumplir con la obligación de pago, en fecha 17 de diciembre, el demandado habría iniciado un procedimiento de consignación de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble por ante la Oficina de Control del Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), quedando anotado bajo el expediente N°20180286, siendo notificada la parte demandante, en fecha 29 de enero de 2019.
Prosiguió la exposición del apoderado de la parte demandada manifestando que, al no lograr un acuerdo relativo al monto del canon de arrendamiento, el demandado -por medio del mandatario autorizado en esa oportunidad-, consignó ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional solicitud de fijación del canon de arrendamiento, haciendo referencia al artículo 32.3 de la Ley especial en la materia.
Sobre la relación arrendaticia adujo el apoderado del demandado también, su negativa y rechazo a la existencia de un solo contrato de arrendamiento, -como lo habría, a su decir, pretendido demostrar su contraparte en juicio-, indicando que, si bien suscribieron el contrato de marras; no obstante, también habrían venido suscribiendo y renovando otros contratos previos, y que la relación locativa entre las partes ha sido una sola, y por contratos sucesivos durante 18 años. Adicionalmente expuso que, al término de cada periodo de contratación se acostumbraba entre los suscribientes, durante la larga relación arrendaticia, la disposición y voluntad de continuar con nuevos periodos; y que posteriormente, el demandado daría respuesta con la aceptación o alguna propuesta de modificación de una o más de las condiciones de la oferta y de esta forma se concretaba el contrato para el siguiente periodo; así que, para el caso concreto del periodo correspondiente desde agosto 2018 a agosto 2019, y como era costumbre entre las partes, la administradora mostró una vez más su intención de renovar el periodo; enviándole a su mandante una comunicación de fecha 18 de julio de 2018, que contenía el siguiente texto: "Fecha para la firmar del Nuevo Contrato no notariado martes 07/08/2018 las 09:00AM", y que, a propósito de tal comunicación, su representado habría respondido mediante comunicación de fecha 23 de Julio de 2018, en la cual, habría requerido fuera reconsiderado el monto del canon de arrendamiento, cortando – a su decir-, la administradora demandante todo tipo de comunicación posterior con el demandado.
En el mismo escrito de contestación planteó el apoderado del demandado su rechazo con respecto a que el contrato locativo fuera a tiempo determinado, además de afirmar que, en el caso concreto del último periodo a suscribirse, no hubo acuerdo en cuanto al monto del canon de arrendamiento; pero sí hubo la disposición de las partes de la renovación de un nuevo periodo de tiempo de la relación arrendaticia; y que, en todo caso, su mandante continuó usando y gozando del inmueble objeto de este litigioen su condición de arrendatario sin haber recibido de parte del arrendador notificación alguna de la voluntad de dar por finalizado el contrato, por lo cual, infiere la parte demandada que el contrato habría mutado de determinado a indeterminadoal haber operado la tácita reconducción.
Por otra parte, la representación judicial del demandado rechazó y contradijo que la relación locativa haya entrado en la fase de la Prórroga legal, como lo habría indicado la parte demandante; de allí que procedió a invocar el contenido del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto a las reglas aplicables para su determinación -de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia- señalando que, en el caso particular de marras, debe existir un contrato de Prórroga por escrito en donde conste la duración de aquella, toda vez que infieren que, debería constar su determinación, ya que el plazo no puede presumirse ni ser objeto de prueba o demostrarse fuera del instrumento mismo; además, considera el abogado del Sr. Tranfa Oliveti que, en el presente asunto, el arrendatario estaría beneficiado por el contenido del Decreto del Ejecutivo Nacional de fecha 7 de abril de 2021 número 4.577, reiterando nuevamente que, a la fecha de la contestación, no se habría iniciado el periodo de PRÓRROGA legal puesto que el arrendador no habría manifestado su disposición a terminar la relación arrendaticia.
Finalmente, solicitó la parte demandante que fuera declarada sin lugar la demanda; que se dé inicio a los tres (3) años de PRÓRROGA Legal contemplados en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se solicite a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), el cálculo del canon correspondiente a la vigencia del PRÓRROGA Legal, establecido, eiusdem.
En cuanto al fondo del asunto controvertidose aprecia que, el tribunal a quo, manifestó que, luego del análisis del acervo probatorio y de las cláusulas contractuales pudo constatar que el contrato locativo estableció monto, tiempo y lugar de pago, observándose que conforme a la modalidad o temporalidad el pago de los cánones de arrendamiento, aquellos debían hacerse por mensualidades vencidas, es decir, al fenecimiento del mes efectivamente disfrutado del arrendamiento; y sobre monto del canon de arrendamiento, que conforme a los cálculos de ley, se estableció en la suma cuatro millones trescientos setenta y siete mil quinientos ochenta y uno bolívares con 00/100 (bs. 4.377.581,00), monto este que serviría de base para realizar cualquier ajuste posterior para el pago del canon de arrendamiento.
En este sentido, en la misma cláusula se estableció que el arrendatario otorgaba al arrendador un descuento sobre el canon para el primer año, quedando en definitiva el monto a cancelar por canon de arrendamiento en la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 00/100 (bs. 2.328.095,00), que de acuerdo a la reconversión monetaria declarada por el Ejecutivo Nacional en fecha 25 de julio de 2018, mediante Decreto No. 3.548 de fecha 25 de julio de 2018, y publicada en Gaceta Oficial 41.446, equivalía a la suma de VEINTITRÉS BOLÍVARES SOBERANOS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 23,28).
Así las cosas, adujo el tribunal de instancia que, si bien el canon se estableció en la cantidad de veintitrés bolívares soberanos con veintiocho céntimos (Bs. 23,28) para el primer año, no es menos cierto que no existe en actas prueba alguna que se haya realizado el cálculo o ajuste a que se refiere la cláusula misma y que por ende el canon de arrendamiento haya tenido que ser cancelado en un monto mayor al señalado, o que se haya tenido que cancelar el monto que sirvió como base, a saber, la suma de cuatro millones trescientos setenta y siete mil quinientos ochenta y uno bolívares con 00/100 (bs. 4.377.581,00), de allí que, al no haber prueba de haberse realizado el ajuste a que se refiere la cláusula analizada, no es exigible el canon de arrendamiento en un monto diferente al estipulado en el contrato, y así se estableció.
Por otro lado, sobre el alegato de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de agosto de 2018 a febrero de 2020 esgrimido por la accionante, señaló el a quo que, la representación judicial del demandado, a los fines de rebatirlo trajo a los autos copias de los comprobantes de pago los meses controvertidos; así como, también habría traído a las actas, copia certificada del expediente de consignaciones de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado 2018-0286, donde cursan las consignaciones de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, además de transferencias bancarias efectuadas a la cuenta de la parte accionante. En razón de aquello, coligió el tribunal de la causa que, la parte demandada a los fines de dar cumplimiento a su obligación contractual, procedió a realizar transferencias a la cuenta señalada en el contrato, tal y como se evidenciaría de los pagos que fueron relacionados en cuadro inserto en la motiva del fallo apelado; indicando además que, los pagos relativos a los meses que van de agosto a diciembre del año 2018, fueron realizados en la cuenta dispuesta por el arrendador, señalando en las mismas nombre y correo electrónico del beneficiario, así como el concepto de dicha transferencia, como era costumbre entre las partes.
Finalmente, adujo el tribunal de instancia en su motiva que, a su juicio, la acción de desalojo que intentara ADMINISTRADORA 8760, C.A., como arrendador contra FEDERICO TRANFA OLIVETO como arrendatario, con fundamento en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento denunciadas como insolutas, no puede prosperar conforme a las disposiciones expresas de la Ley, ya que la representación demandada acreditó a las actas procesales la excepción por excelencia establecida por el Máximo Tribunal de Justicia, ante la presunta falta de pago opuesta en la presente acción, al demostrar que pagó los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, dando cumplimiento a su obligación. Asimismo, el tribunal a quo indicó que, si bien la obligación del arrendatario es la de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó, no deja de ser cierto que no se puede castigar al inquilino diligente, pues este como se advirtió de marras, el demandado pagó de manera anticipada, es decir, antes del vencimiento de cada período reclamado como insoluto, tal y como lo venía realizando y así habría sido aceptado por el arrendador
Sobre la fijación de la Prórroga legal, en la recurrida, la juez de instancia hizo el señalamiento que establecerla el tribunal, implicaría contrariar la voluntad y autonomía de las partes, ello por cuanto el contrato contiene la declaración de voluntad de cada una de ellas respecto a las condiciones del mismo, así como tampoco, sería conforme con las pautas de la acción de desalojo invocada, no siéndole dable señalar nada en relación a la tácita reconducción del contrato, ya que como se habría indicado en el fallo, lo principal de la demanda gravitó en la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento.
En consecuencia, de lo anterior el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por laSociedadMercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPETRANFAOLIVETO
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con loprevistoen el artículo 274 del Código deProcedimiento Civil.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes a través de su correo electrónicodeconformidadconloestablecidoenlaresolución005-2020emanadadelaSaladeCasación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y una vez conste en auto la nota desecretaria comenzará a computarse el lapso para ejercer los recursos que crean convenienteslaspartes.
Posteriormente, se tiene que, las partes conformadoras del presente expediente, en alzada, hicieron consignación de sus respectivos informes y observaciones, cuyo contenido fue plasmado más a fondo en capítulos previos de la presente decisión.
Así pues, considera pertinente este tribunal señalar grosso modo, entonces que, la representación judicial de la parte demandante en los informes realizó un sumario de los antecedentes y argumentos del caso, afirmando que las consignaciones de pagos realizadas por el demandado ante la OCCAI, no cumplieron con los términos convenidos en el contrato controvertido, por cuanto, no fueron notificadas a la dirección de correo pagos.alquiler@gmail.com, como fuera convenido en la ampliamente citada CLÁUSULA SEGUNDA del pacto contractual, además de advertir que, el demandado, sólo pagó el monto del canon con descuento a partir del mes de agosto 2018en adelante; incumpliendo con el pago del canon de arrendamiento CAF (Canon de Arrendamiento Fijo) establecido en Bs. 4.377.581,00 mensuales, monto este que por efecto de la reconversión monetaria, quedó en Bs. 43,78; y el cual debía indexarse según el Índice de Precios al Consumidor (INPC) del Banco Central de Venezuela y así también debía hacerse con el canon de arrendamiento a partir de agosto de 2019, conforme lo establecía la CLÁUSULA TERCERA del contrato y el numeral “1” del artículo 33 de la ley especial en la materia.
Adicionalmente, advirtió la representación judicial de la parte demandante en alzada que, conjuntamente a la pretensión de desalojo por falta de pago de las pensiones arrendaticias, fundamentan la misma, por no haber realizado el pago en la oportunidad señalada en el contrato desde agosto de 2018; ya que a su decir, el primer mes fue consignado incompleto en fecha 3 de enero de 2019, (correspondiente al mes de enero de ese mismo año), y que en dicho expediente se anexaron comprobantes de trasferencias que fueron impugnados y que no pueden tomarse como liberatorias de la obligación de pago de los meses desde agosto 2018 a diciembre de 2018.
Que, con las demás pruebas promovidas por su antagonista, este último tampoco logró desvirtuar su incumplimiento del pago en la forma pactada contractualmente, añadiendo que inclusive, el demandado, habría admitidono estar solvente con los pagos de los meses de agosto de 2018 a diciembre de 2018 y dicha aseveración de la parte demandada, no habría sido tomada en cuenta en la sentencia recurrida.
Aseguran que el apoderado judicial de la parte demanda se contradice al alegar que operó la tácita reconducción, y luego solicita que se le acuerde la Prórroga legal, siendo ello incongruente, toda vez que la primera, no impide el ejercicio de la demanda de desalojo por falta de pago, sobre lo cual, denuncian que la recurrida no se pronunció tampoco sobre esos puntos.
Por otro lado, arguyó la representación judicial de la demandante que, no hubo acuerdo para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por lo cual, entró en vigencia la Prórroga legal del contrato y la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento CAF, debidamente ajustado por la inflación; por lo tanto, piden que se declare con lugar el recurso de apelación y se revoque en todos y cada una de sus partes la sentencia recurrida y declare con lugar la demanda, ordenando el desalojo de inmediato, libre de bienes y personal del local arrendado.
En la fase de informes en alzada, el apoderado del demandado, al igual que su contraparte, hizo una reseña de los antecedentes del caso, reiterando su oposición con respecto al supuesto incumplimiento contractual de su representado.
Señaló al igual que lo hizo en su contestación a la demanda, su oposición a las consideraciones de la actora con respecto a encontrarse la relación arrendaticia en el lapso de Prórroga legal; además, delató que la administradora accionante no consideró todos los elementos del contrato ni los requisitos de ley para la determinación del canon.
La representación judicial de la parte demandada, igualmente expuso en alzada que la relación arrendaticia entre las partes se desarrolló durante 18 años, y que se comunicaban periódicamente para tratar temas propios del vínculo locativo, entre ellos, la fijación del canon.
Denunciaron que la representación judicial de la parte demandante efectuó un uso inadecuado de la impugnación de pruebas; recalcando que su mandante, nunca dejó de cumplir su obligación de pago y que se hizo de forma íntegra como venían efectuando desde años previos; y que desde el año 2019, habría venido cumpliendo con la misma, a través de su consignación ante la Oficina de Control y Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), con pleno conocimiento de la parte demandante, así como también, habría recurrido su mandante inclusive, al ente administrativo SUNDDE, para acordar la fijación del canon de arrendamiento, afirmando no haber tenido respuesta sobre ello.
Esbozó entre sus defensas el apoderado del Sr. Tranfa Oliveti que, la parte demandante, reconoció los pagos efectuados por el demandado, pero no la forma, aduciendo la primera al respecto que, debieron consignarse aquellos en la forma prevista ante la OCCAI, con lo cual, el apoderado de la demandada considera evidenciado que la actora estaba notificada de las consignaciones.
Delató definitivamente esa representación judicial, que su contraparte en el juicio fundamentó su pretensión sobre hechos falsos que pudieron corroborarse en juicio, con el fin de lograr un pretensión de imposible ejecución al no colmar los extremos para su consecución, ya que habría quedado demostrado el cumplimiento de las obligaciones contractuales del demandado.
Ahora bien, considerado todo lo anterior, esta juzgadora estima pertinente en este punto señalar entonces que, la parte actora con la presente acción de desalojo, pretende que su inquilino FEDERICO TRANFA, desaloje el inmueble que le fuera arrendado, a través de un contrato privado suscrito por ambas partes, por una duración de un (1) año fijo; toda vez que aquel no habría cumplido con su obligación del pago del canon de arrendamiento, correspondiente a los meses desde agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018; así como a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; enero y febrero de 2020, en la forma en que fue pactado en el contrato; debiendo pagar durante el primer año del contrato locativo la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.328.095,00) mensuales, monto este correspondiente al descuento sobre el canon de alquiler estipulado en el convenio locativo, fijado conforme al artículo 32 de la ley especial que rige la materia según el método del cálculo del canon de arrendamiento fijo (CAF) determinado en la suma de Bs. 4.377.581,00 mensuales,- equivalentes a Bs. 43,7; por efecto de la reconversión monetaria de agosto del año 2018-; y que al finalizar ese plazo, se aplicaría el canon de arrendamiento establecido en el contrato de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.377.581,00) mensuales, ajustados por los efectos de la inflación; incumpliendo no solo el contrato, sino, tanto el literal “a” como el “i”, del artículo 40 de la ley especial
De la misma manera se aprecia que, la parte demandante adujo que la vigencia del contrato suscrito el 1 de agosto de 2017, al haber sido determinado por un (1) año fijo, venció el 1 de agosto de 2018, y con él, feneció igualmente el plazo establecido para el descuento en el alquiler -sin que las partes celebraran otro contrato-; por lo tanto, dicha fecha habría marcado también el inicio de la Prórroga legal.
Expuso la demandante que un vez estando en la Prórroga legal, conforme al contenido del artículo 26 de la ley especial que regula la materia del arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial como el de marras, la relación se consideraría a tiempo determinado y permanecerían vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon de arrendamiento.
Manifestó igualmente la apoderada de la parte demandante además que, la relación arrendaticia con el demandado sobre el inmueble N°5, comenzó el 1 de agosto de 2004, con un contrato, que fue adjuntado al libelo de la presente demanda.
A los fines de demostrar sus dichos, la actora trajo a los autos sendos contratos de arrendamiento de fechas 1 de agosto de 2004 y 1 de agosto de 2017, los cuales fueron valorados por el tribunal previamente y reconocidos por la parte contraria.
Por su parte, la representación judicial del demandado, como se apuntó en el parágrafo inmediato anterior, admitió la relación arrendaticia, y la existencia de los contratos arriba referidos; sin embargo, negó, rechazó y contradijo que estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos demandados insolutos.
Expuso el demandado que los meses de agosto a diciembre de 2018, procedió a realizar el pago a través de transferencias bancarias a la cuenta indicada en el contrato, perteneciente a la demandante y que posterior a ello, realizó el pago de los cánones de los meses siguientes, ante la oficina de consignaciones de cánones de arrendamiento, todo ello como consecuencia de que la demandante, se habría previamente negado a recibir del pago y a dar las correspondientes facturas y/o recibos, además de haber cortado toda comunicación con el arrendatario, al no haber un acuerdo en los términos para la suscripción del contrato de agosto 2018 a agosto del 2019.
Adujó la parte demandada que aunque admite haber suscrito el contrato de arrendamiento del 1 de agosto de 2017, el cual tenía una vigencia de un año, ese no fue el inicio de la relación contractual, sino que la misma llevaría una duración de 18 años, durante los cuales se habrían signado contratos sucesivos, en donde al término de cada uno de ellos, se acostumbraba entre las partes, manifestar la voluntad de continuar la relación para un nuevo periodo, además de las condiciones de la oferta y así concretaban el contrato para el periodo siguiente.
Afirmó además la representación judicial de la parte demandada que, motivado a la particular situación de no lograr un acuerdo en lo relativo al monto del canon de arrendamiento, el demandado por medio de un mandatario autorizado en esa oportunidad, consignó ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional solicitud de fijación del canon de arrendamiento, ya que aun cuando la ley especial establece en su artículo 32, la fórmula para el cálculo del canon de arrendamiento, mal podría la demandante establecer unilateralmente el ajuste del cálculo, cuando el órgano competente (SUNDEE) no proporcionó respuesta alguna a la solicitud de fijación del canon de arrendamiento.
Así mismo, se observa que la parte demandante adujo que en el caso concreto del último periodo a suscribirse no hubo acuerdo en cuanto al monto del canon de arrendamiento; pero sí, la disposición de las partes de la renovación de un nuevo periodo de tiempo de la relación arrendaticia; y al encontrarse el demandado en posesión del inmueble arrendado con consentimiento de la arrendadora, al no haber recibido comunicación alguna de la voluntad de esta última de dar por finalizado el contrato ni del transcurso de la Prórroga legal, lo que le llevó a inferir que ha operado la tácita reconducción del contrato controvertido, conforme el contenido del artículo 1.600 del Código Civil.
Por otra parte, sobre la Prórroga legal, afirmó la parte demandada que, si bien la ley sobre el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (Art. 26) establece las reglas aplicables para determinación de la Prórroga legal, en función del tiempo que ha durado la relación arrendaticia; a su entender, esta debe existir en un contrato por escrito en donde conste su duración, y que al estar el demandado beneficiado por lo establecido en el Decreto del Ejecutivo Nacional de fecha 7 de abril de 2021 número 4.577, debidamente publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°42.101 vigente para la fecha de la contestación; en el caso sub examine, no se habría iniciado el periodo de Prórroga correspondiente, puesto que la parte demandante no habría manifestado su disposición a terminar la relación arrendaticia.
Ahora bien, tomando en cuenta lo antepuesto, esta superioridad aprecia que no es un tema controvertido -como ya se apuntó previamente-, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes; particularmente, la existencia y la suscripción del mismo, tanto por la ADMINISTRADORA 8760, C.A, en calidad de arrendadora, y del ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETI, como arrendatario, del contrato privado de arrendamiento de un inmueble destinado a uso comercial en fecha 1 de agosto de 2017, el cual es de naturaleza determinado, con una vigencia establecida por un año fijo, de lo que se deduce que su vencimiento fue el 1 de agosto de 2018.
De la misma manera, resulta indubitable de autos, tanto por lo afirmado por las partes, como de la existencia misma de las documentales contentivas de los contratos privados suscritos y que rielan en el expediente que, la relación arrendaticia entre las partes, no se originó con la suscripción del contrato de marras vigente del 1 de agosto de 2017 al 1 de agosto de 2018; sino, que, aquella le precede con creces; particularmente, desde la suscripción del contrato de fecha 1 de agosto de 2004; con lo cual, se razona claramente que, la relación arrendaticia entre la ADMINISTRADORA 8760, C. A y FEDERICO TRANFA OLIVETI, tenía una data de más de 10 años de duración, y ASÍ SE ESTABLECE.
En concatenación con lo anterior, este tribunal, siguiendo la línea del tiempo de la duración de la relación arrendaticia entre las partes que conforman el presente contradictorio, estima conveniente traer a colación el texto del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y compararlo con el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del contrato sub examine:
• TERCERA: El plazo de arrendamiento es por UN (1) AÑO FIJO contado a partir del Primero, 01 de agosto del año dos mil diecisiete (2017), dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento EL ARRENDATARIO deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en que lo recibe y a la entera satisfacción de LA ARRENDADORA. Durante la PRÓRROGA LEGAL queda expresamente convenido que el canon de arrendamiento vigente para la fecha se ajustará de acuerdo con los índices de inflación determinados según "EL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA" de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV), y adicionalmente se aumentará en un treinta por ciento (30%), cantidad que se ajustará anualmente de acuerdo con "EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA” de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV) acumulados para ese mismo periodo(...)
• Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una Prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de Prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
De las transcripciones parciales del contrato y de la norma contenida en la ley especial, se evidencia que la cláusula del convenio locativo es clara en señalar que “El plazo de arrendamiento es por UN (1) AÑO FIJO contado a partir del Primero, 01 de agosto del año dos mil diecisiete (2017), dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio”; coligiéndose así que, al ser la vigencia del contrato por un año, su vencimiento se verificó el 1 de agosto de 2018, por lo que, a partir del día siguiente inclusive, comenzaba a correr la Prórroga legal.
La PRÓRROGA LEGAL la sido definida como el beneficio establecido por el legislador al arrendatario por tiempo determinado, con el objeto de que, al vencerse el contrato, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo, con fundamento en la duración de la relación arrendaticia, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley
Sobre la Prórroga legal el autor patrio Jorge Kiriakidis , ha expuesto que es un beneficio que se introdujo en 1999, con la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a cambio de haber eliminado la preferencia para continuar arrendando; y que permite que el inquilino (en una relación a tiempo determinado) pueda permanecer en posesión del inmueble y en una extensión del arrendamiento impuesta por la Ley,cuya duración depende de la duración de la Relación Arrendaticia (es decir, del tiempo en que el mismo inquilino haya ocupado como tal el mismo inmueble alquilado por el mismo arrendador).
Como ya se dijo, en el último contrato suscrito por las partes en fecha 1 de agosto de 2017, -habiéndose determinado y/o fijado su duración por un (1) año- y al vencerse el mismo el día 1 de agosto de 2018- empezó a correr de pleno derecho la Prórroga legal, cuya amplitud o plazo -conforme al artículo 26 de la ley especial sobre el arrendamiento de uso comercial-, dependerá de la duración de la relación arrendaticia; observándose que la norma in comento ha establecido -entre otros supuestos- que, para el caso en particular que aquella exceda los diez (10) años -como en el caso de la relación entre ADMINISTRADORA 8760, C. A , y FEDERICO TRANFA OLIVETI-, la Prórroga será de tres (3 ) años, contados a partir del vencimiento del contrato; con lo cual, queda claro que para su determinación no debe mediar un contrato de Prórroga, ni tampoco debe ser objeto de declaración por el jurisdicente, sino, la misma estará condicionada solamente a que se trate de una relación a tiempo determinado, que haya llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo; y su duración dependerá de la extensión de la vinculación locativa. Por lo tanto, quien suscribe estima pertinente expresar que, en el presente caso, la Prórroga legal empezó el 2 de agosto de 2018 (inclusive), y por un plazo de 3 años contados desde ese día y ASÍ DE ESTABLECE.
“el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina qué si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio...”
Por otra parte, es necesario aclarar que, en relación a los decretos por medio de los cuales se suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal como consecuencia del Estado de Emergencia producto de la pandemia por COVID-19, comenzaron a regir, a partir del año 2020 , mucho tiempo después de haberse vencido el contrato locativo bajo estudio; además, su contenido, en nada guarda relación, o resultaba eximente o se oponía a la eficacia de la Prórroga legal arrendaticia. Asimismo, es menester reiterar que, el plazo de Prórroga solo dependerá del vencimiento del contrato determinado y de la duración de la relación arrendaticia, por lo que tampoco necesitará de la manifestación del arrendador (ni del arrendatario) de su disposición de terminar la relación arrendaticia, ya que ello ya habría sido convenido por las partes, cuando fue suscrito un contrato con una vigencia establecida por un tiempo fijo.
Siguiendo el hilo conductor de la vigencia del contrato a tiempo determinado, aprecia quien suscribe que, el apoderado del demandado, por una parte, expresó que efectivamente su mandante suscribió el contrato de fecha 1 de agosto de 2017, el cual era por un año fijo, tal y como ya se ha mencionado ampliamente en este fallo, mientras que, por la otra, rechazó que se encontraran frente a un contrato a tiempo determinado. Igualmente, añadió que, al no suscribirse un nuevo contrato por discrepancias de las partes con respecto al canon; aunque existiendo las disposición de las partes en renovar por otro periodo el arrendamiento del local N°5; continuando el demandado en el uso y goce del inmueble arrendado; -a su decir- con el consentimiento de la arrendadora y sin esta última haberle dado información de su voluntad de dar por finalizado el contrato, o de la Prórroga;todo ello conllevó, – a su entender-, a indeterminarse el contrato y operado la tácita reconducción.
Así las cosas, sobre la TÁCITA RECONDUCCIÓN esta se concibe de forma que, si a la expiración del término fijado en el contrato, el arrendatario permanece y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto es como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubiera determinado su duración .
La doctrina jurisprudencial ha señalado sobre la tácita reconducción que ella consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aun cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que, en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Así mismo, la definición de la tácita reconducción tiene sus matices, los cuales, han sido estudiados y explicados en forma pedagógica, por el Máximo Tribunal de Justicia, em sentencias de reciente data, en donde se ha explanado lo siguiente:
Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José MélichOrsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano).
En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que, si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
(...)
En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la Prórroga estipulada en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la Prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.)
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la Prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
En este caso, las referencias doctrinarias jurisprudenciales son claras al establecer que, en el supuesto de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, su conclusión es el día prefijado en el mismo, sin necesidad de que el arrendador comunique al arrendatario su decisión de poner fin al contrato de arrendamiento. De igual manera se aprecia de la jurisprudencia supra citada que, la ley especial en su artículo 38 establece que durante la Prórroga legal, la naturaleza del contrato fenecido se mantiene, es decir, si era determinado, seguirá siendo determinado; y finalmente, sobre la tácita reconducción ella requiere no solo la permanencia en la posesión del inmueble vencido el contrato, sino también de la anuencia del arrendatario en que permanezca en el inmueble y de la inercia de este también, una vez acaecido el termino natural del contrato; de allí que, el solo hecho de encontrarse en posesión del bien el arrendatario luego de vencido el contrato, y más aún, estando en tiempo de la Prórroga legal, impide que pueda operar la tácita reconducción, por lo que, quien suscribe estima que en forma alguna, tienen asidero legal los alegatos de la representación judicial de la parte demandada, con relación a estos supuestos cambios de la relación locativa y ASÍ SE ESTABLECE.
Retomando el tema sustancial de la presente apelación, se plantea entonces este Juzgado pasar a analizar si efectivamente existe una causal para que el demandante solicite el desalojo del inmueble arrendado, conforme a la normativa aplicable, bajo los supuestos invocados en los literales “a” e “i”, referida supra.
Así las cosas, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual, los antagonistas en juicio tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
En este sentido, la parte demandante tenía la carga de demostrar la existencia de la obligación que delató haber incumplido la parte demandada; razonándose por esta alzada, colmada la carga probatoria de la actora en el presente contradictorio, toda vez que, trajo a los autos el contrato de arrendamiento de donde se desprende la obligación de pago de cánones (que aduce incumplida) por el demandado; no siendo controvertida la existencia de la misma por su contraparte.
Por su lado, le correspondió a la parte demandada demostrar que efectivamente cumplió la obligación de pagar los cánones de arrendamiento conforme el programa de la prestación debida, es decir, conforme las reglas del contrato locativo firmado.
Se observa entonces que, la parte demandada, en cuanto a la demostración del pago, trajo a los autos copias simples de impresiones de las transferencias bancarias realizadas, relativas a los meses de agosto a diciembre de 2018, que, si bien fueron impugnadas y desechadas del contradictorio; no obstante, en la prueba de informes a las entidades bancarias Banesco y Mercantil, se constató que fueron realizadas transferencia, bajo los números de confirmación: 472551, 084164, 621903, 421724, 950253 del Banco Mercantil, hacia la cuenta de la ADMINISTRADORA 8760, C. A. del Banco Banesco, por montos de Bs. 2.328.095,00; 23,28; 23,58; 23, 28; y 23,28; respectivamente. Asimismo, con la prueba de informes promovida por la demandada Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), fue allegado por esta última a los autos, copia certificada del expediente N°20180286, en donde el consignatario es FEDERICO TRANFA, y el beneficiario: ADMINISTRADORA 8760, C. A, de consignaciones de los cánones de arrendamiento de los pagos subsiguiente a diciembre de 2018, es decir, los pagos de los meses que van desde enero de 2019 a octubre 2021, siendo ellos en su mayoría por un monto de Bs. 25,00, con excepción de los primeros (2) meses, los cuales, fueron realizados por un monto de Bs. 24,00 y del mes de septiembre 2019, el cual, fue por un monto de Bs. 30,00.
Luego, si bien los anteriores reflejan erogaciones del demandado en favor de la demandante, ello no quiere decir que el pago de cualquier cantidad extingue la obligación; de allí que, le corresponde a este juzgado superior verificar si lo pagado es idéntico a lo que fue acordado contractualmente por las partes.
Como señaló la autora María Candelaria Domínguez, en su CURSO DE OBLIGACIONES, todoconvenio nace para ser cumplido, y para establecer el cumplimiento es menester precisar que es la conducta debida; y de existir diferencia entre lo programado o convenido y lo acaecido (en este caso, lo pagado -según lo delatado por la demandante-), se estaría en presencia de un incumplimiento.
En tema entonces en este punto subyace en determinar qué, cómo y cuándo, debía pagar el arrendatario, y qué, cómo y cando pagó efectivamente, y verificar entonces, si se extinguió o no la obligación.Todo lo anterior, es cónsono con el encabezamiento del artículo 1.264 del Código Civil, que establece el deber de cumplir con las obligaciones exactamente como han sido pactadas.
En el contrato de marras se aprecia que, efectivamente, fue calculado el canon de arrendamiento conforme uno de los métodos que para ese fin dispuso la ley especial (método del Canon de Arrendamiento Fijo CAF), estableciéndose el mismo en CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.377.581,00) mensuales. No obstante, se convino en el texto contractual que, durante la vigencia del contrato ( de 1 año), este fuera objeto de un descuento por el arrendador, quedando el arrendatario a pagar, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.328.095,00) mensuales. Sin embargo, el contrato apunta en su CLÁUSULA TERCERA que, durante la Prórroga, quedaba convenido que el canon vigente para la fecha se ajustaría de acuerdo con los índices de inflación determinados según "EL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA" de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV), y adicionalmente se aumentaría en un treinta por ciento (30%); cantidad que SE AJUSTARÍA ANUALMENTEde acuerdo con "EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA” de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV) acumulados para ese mismo periodo, lo cual, debe considerarse conjuntamente con la condición o “SALVEDAD” pactada por las partes en la CLÁUSULA SEGUNDA, que el canon de arrendamiento base para los ajustes es el CANON DE ARRENDAMIENTO “CAF”, determinado en CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.377.581,00).
Visto lo anterior, no queda lugar a dudas que, las partes establecieron en el contrato cómo iba a ser ajustado el canon de arrendamiento al vencimiento del primer año o lo que es igual, al vencimiento del contrato determinado; y de los años subsiguientes; quedando establecido y convenido que anualmente iba a ser indexado el canon CAF con el INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA ( INPC) ), y adicionalmente, se aumentaría en un treinta por ciento (30%); cantidad esta que sería ajustada anualmente de acuerdo con "EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA” de la ciudad de Caracas del Banco Central de Venezuela (BCV) acumulado para ese mismo periodo; por lo que, al haber suscrito el contrato, el demandado aceptó su contenido, por lo que, mal podría alegar disconformidad en el monto del canon que convino, y desacuerdo en los posteriores ajustes, cuando en el contrato se estableció claramente dichos términos.
En consideración a lo antepuesto, observa esta jurisdicente que, el arrendatario al no cumplir de forma espontánea y exacta la prestación debida no produjo el pago de la misma, y por ende, no extinguió la obligación contractual, ya que luego del 1 de agosto de 2018, el canon de arrendamiento debió ser ajustado por haber transcurrido un año, teniendo que pagar desde el inicio de la Prórroga legal (y así anualmente), el canon CAF, indexado conforme el INPC, más un aumento del 30% de acuerdo al INPC, es decir CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.377.581,00) -luego de la reconversión monetaria de 2018, equivalentes a Bs. 43,77)-, según lo convenido en el contrato; de forma que, al pagar el ciudadano FEDERICO TRANFA OLIVETI un monto diferente a lo convenido, devino en su incumplimiento en el pago de los cánones de los meses denunciados como insolutos pues los montos pagados por cánones de arrendamiento, no lo liberaron de la obligación quedando insolvente en cuanto a los meses demandados insolutos, y en definitiva, resultando en el incumplimiento del contrato de arrendamiento y ASÍ SE ESTABLECE.
Por otra parte, siguiendo la delación de la parte demandante, en cuanto a que su contraparte no había hecho los pagos en la forma prevista en el contrato, quien suscribe observa que, efectivamente, los pagos del demandado se hicieron de forma adelantada y no al vencimiento de cada mes, empero, tal y como apuntó el tribunal de instancia, no se debe castigar la excesiva diligencia cuando se pretende el cumplimiento -aunque en el presente asunto, como se analizó en el párrafo anterior, el demandado NO CUMPLIÓ, con su obligación contractual al no pagar completamente el monto establecido como canon de arrendamiento-. Asimismo, y en cuanto a las notificaciones de las transferencias y de las consignaciones, aunque no hubo probanzas a los autos que indicaran que se llevó a cabo la entrega de las copias de los comprobantes de las transferencias efectuadas, o de su envío al correo electrónico pagosalquiler@gmail.com; igualmente, ya sucumbió la defensa del pago de los cánones reputados como insolutos, por la insuficiencia en el monto pagado a través de las transferencias bancarias realizadas en los meses de agosto a diciembre de 2018, así como de las consignaciones de los meses posteriores ante la OCCAI, al no haberse ajustado el canon de arrendamiento de acuerdo al contrato locativo.
De lo expuesto precedentemente se debe precisar que deviniendo patente el incumplimiento por parte del arrendatario a una de los más importantes deberes contractuales ex artículo 1.592 del código sustantivo civil; y este último, al no haber demostrado que se encontraba solvente en el cumplimiento de su obligación en aras de enervar la pretensión de la parte actora, su conducta es subsumible en las causales de desalojo previstas en el artículo 40, literales “a” e “i”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que resulta forzoso para quien aquí decide, declara como en efecto declara procedente en derecho la acción intentada. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, de manera privada el 1 de agosto de 2017, cuyo objeto es el inmueble de marras y ASÍ SE DECIDE
-IX-
DECISIÓN
Por todo lo antes expuesto y los fundamentos de hecho y de derecho argumentados anteriormente, este TRIBUNAL SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de ADMINISTRADORA 8760, C. A, contra la sentencia definitiva del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 9 de febrero de 2022 en audiencia o debate oral, y cuyo extenso fue publicado en fecha 23 de febrero de 2022, en la cual declaró: “...PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se ordena la notificación de las partes a través de su correo electrónico de conformidad con lo establecido en la resolución 005-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y una vez conste en auto la nota de secretaria comenzará a computarse el lapso para ejercer los recursos que crean convenientes las partes...”.
SEGUNDO:CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO.
TERCERO: SE REVOCA, la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 9 de febrero de 2022, en audiencia o debate oral, y cuyo extenso fue publicado en fecha 23 de febrero de 2022, en el juicio de DESALOJO interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A. contra el ciudadano FEDERICO GUISEPPE TRANFA OLIVETO
CUARTO: SE ORDENA la entrega material real y efectiva del bien inmueble identificado como: Local Comercial N°5, conformado por la Planta Baja y Primer (1er) Piso del inmueble distinguido con el N°5, ubicado en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE De conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los (30) días del mes de enero de (2023). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,
YAMILET ROJAS.
En esta misma fecha, siendo las 1:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
YAMILET ROJAS.
ASUNTO:AP71-R-2022-000536 (1311)
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