TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, catorce de febrero de 2023
212º y 163º
ASUNTO: AP31-F-V-2022-000261

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, anotada bajo el Nº 56, Tomo 918-A, debidamente representada por su Director, ciudadano DONATO GABRIELE ANDREOLI COSTANZA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nº V-5.532.811.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMAN QUIVA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.413, 47.925 y 74.398.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2008, anotada bajo el Nº 14, Tomo 136-A-Cto, debidamente representada por su Director Gerente, ciudadano JOSÉ GABRIEL FIGUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 6.121.728.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR ALEJANDRO RODRIGUEZ FERNANDEZ, GUSTAVO GABRIEL PERALES ALVARADO, GUSTAVO ADOLFO HANDAM LOPEZ y ADOLFO HANDAM GONZALEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 289.316, 91.177, 78.275 y 13.371.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (Cuestiones Previas).
-I-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Se inició la presente demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) mediante libelo de demanda consignado por ante la Unidad de Distribución y Recepción de Documentos (U.R.D.D), de este Circuito Judicial, en fecha 27 de junio de 2022, incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A., a través de sus apoderados judiciales LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMAN QUIVA, en contra de la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN C.A., ya antes identificadas ut-supra, correspondiéndonos conocer de la presente demanda a este Juzgado.
Visto el escrito de Contestación de la Demanda, presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados GUSTAVO ADOLFO HANDAM LÓPEZ y GUSTAVO GABRIEL PERALES ALVARADO, en fecha 23 de enero de 2023, se constata que promovió cuestiones previas, en el que opuso la contenida en el numeral 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, en el antes mencionado escrito, el apoderado judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa en referencia, fundamentándose en lo siguiente:
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendientes, por considerar que la parte actora omitió la obligación legal prevista en la norma contenida en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, que establece que: “…Al vencimiento de los contratos de Arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario...”. Manifestó que el actor incurrió así en una Violación de normas de orden Publico que no pueden obviarse y no pueden desestimarse; al pretender el desalojo del inmueble objeto de la demanda sin otorgarse el plazo legal de prorroga de tres (03) años que según le corresponde. Asimismo, expuso que en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 02 de febrero de 2018, anotado bajo el Nº 29, tomo 33, folios 95 hasta el 100, de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria, específicamente en la Cláusula Segunda, se establece que cualquiera de las partes podrá dar aviso a la otra, por escrito y por lo menos con Sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del termino contractual original o de cualquiera de las prorrogas que estuvieren corriendo, de su deseo de no renovarlo, siendo esta estipulación contractual incumplida por el arrendador, que por lo tanto, al haberse omitido esta notificación no puede ser exigido el desalojo por terminación del contrato.
En este sentido, en fecha 27 de enero de 2023, estando en la oportunidad legal correspondiente los apoderados judiciales de la parte actora, abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES y REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES, Rechazaron la cuestión previa opuesta, específicamente la prevista en el Ordinal 7º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, con el argumento de que no se respeto, el tiempo y vencimiento de la “Prorroga Legal”.
En estos términos quedó planteada la incidencia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-II-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 7° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Alegó la parte demandada como fundamento de la cuestión previa opuesta en atención a lo previsto en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora omitió la obligación legal prevista en la norma contenida en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, al pretender el desalojo del inmueble objeto de la demanda sin otorgarse el plazo legal de prorroga de tres (03) años que según por Ley le corresponde.
En efecto, la cuestión previa bajo análisis y decisión, resultó formulada bajo las siguientes consideraciones:
(SIC)”... Oponemos la cuestión previa contenida en el Ordinal 7 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala: Articulo 346: Dentro del lapso fijado para la Contestación de la Demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…7º. La existencia de una condición o plazo pendientes….”
Por cuanto en el presente caso nos encontramos con un proceso judicial que se trata de un asunto de orden público de interés del Estado que prohíbe el relajamiento de las relaciones vinculantes como en este caso de relación de arrendamiento para locales comerciales al haberse omitido la obligación legal prevista en la norma contenida en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, en su articulo 26, el cual reza textualmente: “Articulo 26: Al vencimiento de los contratos de Arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prorroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 Año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias de un procedimiento de regulación”.
Incurriendo así en una violación de normas de orden público que no puede obviarse y no puede desestimarse en este tipo de contratos de arrendamientos, por lo tanto la no consideración de esta condición legal del arrendador constituye una violación a la condición exigida para estos casos de demanda de desalojo de inmuebles de uso comercial.
Por lo tanto, no puede pretenderse el desalojo de un inmueble sin otorgarse el plazo legal de prorroga de 3 años como lo establece la norma antes citada.
Finalmente oponemos formalmente esta cuestión previa a los fines que se de cumplimiento y se otorgue el plazo legal como prorroga legal a la demanda…”. (Fin de la cita textual). (Folios 99 y 100).

Asimismo, se observa en fecha 27 de enero de 2023, estando en la oportunidad legal correspondiente los apoderados judiciales de la parte actora, abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES y REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES, Rechazaron la cuestión previa opuesta, específicamente la prevista en el Ordinal 7º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual resultó formulada bajo las siguientes consideraciones:
SIC)”... En el contrato de arrendamiento acompañado con el instrumento libelar se estableció, que la duración y vigencia del mismo, sería desde el primero (1º) de febrero del año 2018, hasta el treinta y uno (31) de enero del año 2019, pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por periodos sucesivos de un (01) año, como efectivamente sucedió, renovándose el contrato por un año mas venciendo entonces, el 31 de enero de 2020, bajo este supuesto se definió que el 31 de enero de 2021, culminaría la relación arrendaticia entre nuestro representado y la hoy demandada, dicho argumento se desprende de la lectura del referido contrato de Arrendamiento consignado con letra “C”, en donde se evidencia cual fue la voluntad de las partes contratantes.
Sin embargo, establecidos de manera categórica, los vencimientos del tiempo del contrato y la consecuencial entrega de los locales pasado el año (entiéndase 31 de enero 2022); el Arrendatario, hizo CASO OMISO, solo manifestando de manera verbal, que si se quería podrían fijarse reuniones que debían hacerse en un negocio ubicado en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Nivel Planta Baja, denominado el Campanero donde la demandada presuntamente posee una oficina del cual aparentemente es su propietario o arrendatario.
Aunado a esto era la obligación del Arrendatario, mantener la vigencia de una Fianza como garantía de las obligaciones contraídas, según lo dispuesto en los dos (02) últimos contratos de arrendamiento suscritos, tanto el autenticado, como el firmado privadamente, fianzas estas que fueron presentadas y adquiridas con el contrato primogénito Y QUE POSTERIORMENTE NO FUERON RENOVADAS, incurriendo la hoy demandada en incumplimiento de los términos del contrato, por lo que incurrió en la causal de desalojo prevista y sancionada en el articulo 19 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…” (..) Para ser más precisos tenemos que la parte demandada en su escrito invoca tres (03) alegatos referidos a la cuestión previa opuesta, uno la referente a la pretendida prorroga legal que le corresponde presuntamente de tres (03) años, argumento que solicitamos sea desechado por cuanto al incurrir en incumplimiento de los términos del contrato y existiese la Fianza que era su carga y obligación de acuerdo de acuerdo a lo pactado no la posee; en el peor de los escenarios le corresponderían un (01) año, ya que solo existen dos (02) contratos consecutivos, por cuanto en el pasado las relaciones arrendaticias fueron suscritas con otra empresa por eso es que se consignaron contratos con fechas intermitentes, para ello bastará revisar las fechas de los contratos consignados por esta representación y los contratos consignados por la representación de la parte demandada; no contando los otros contratos de fechas anteriores ya que no cuentan con la continuidad invocada…”

Es menester de este Juzgador señalar el ordinal séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece el siguiente presupuesto:
“…Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demandada podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
7. La existencia de una condición o plazo pendientes…
Asentado lo anterior, es por lo que éste Juzgado de Municipio a los fines de resolver la antes cuestión previa opuesta, observa:
La denominada existencia de una condición o plazo pendientes, dispuesta en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a términos con distinto significado, de la condición se desprende arbitrariedad entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace se hace depender la existencia o la resolución de la obligación, produciendo efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras dicha condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por lo tanto no existe; en cambio, el término se refiere a un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de una obligación, en otras palabras el término es el fin del plazo.
En éste sentido, observa quien decide, que en el caso en concreto, la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue planteada como la existencia de un término que todavía no ha precluido, como lo es el vencimiento de la Prorroga Legal Arrendaticia, figura jurídica la cual según el postulado legal es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, sin embargo, se evidencia que la presente pretensión fue fundamentada no solo por el literal “G” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, sino que también, fue fundamentada por el literal “I” del referido artículo; los cuales rezan de la siguiente manera:
“…Artículo 40:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”

Alegando así, el apoderado judicial de la parte actora, que la arrendataria incurrió en un incumplimiento de los términos del contrato, al no mantener vigente una Fianza tal como se desprende de la cláusula Décima Primera del contrato de suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 02 de febrero de 2018, anotado bajo el Nº 29, tomo 33, folios 95 hasta el 100, de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria.

Ahora bien, al verificarse que dicha Pretensión fue propuesta por ambas causales, considera quien aquí sentencia que en las demandas referentes a Desalojos de Locales Comerciales si el arrendador considera que el arrendatario incurrió en el incumplimiento de cualquiera de los términos del Contrato podrá demandar el desalojo o desocupación del inmueble sobre el que versa la demanda, sin mayor dilación ni perjuicio a lo que decida el Tribunal sobre el merito de la causa en la Sentencia de Fondo. Por lo cual, resulta Forzoso para quien aquí suscribe de conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, desechar del proceso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por ende declarada SIN LUGAR, toda vez que resulta indiscutible que la presente demanda no solo se encuentra planteada por el Vencimiento del contrato suscrito, sino también, por el supuesto incumplimiento de una de las Obligaciones especificadas en el Contrato de Arrendamiento que pudiese prosperar, en consecuencia dichos alegatos serán decididos por este Tribunal en la Sentencia de Fondo. ASÍ SE DECIDE.
III
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela de conformidad con lo dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y en concordancia con los artículos 12, 242, 243 y 346 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con el articulo 19 y 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada en su escrito de contestación, de fecha 23 de enero de 2023, relativa a la contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la incidencia de cuestiones previas, a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
Regístrese y Publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución Nº 001-2022, de fecha 16/07/2022, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil Veintitrés (2023). Año 212º y 163º
EL JUEZ,

LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

En esta misma fecha siendo las 3:23 p.m, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

LARP/AB/gh
AP31-F-V-2022-000261