REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
EXPEDIENTE N°: 56.705
DEMANDANTE: sociedad mercantil ZASCO, C.A., debidamente registrada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de abril de 1984, quedando anotada bajo el Nro. 28, Tomo 35-A, representada por su Presidenta ciudadana MARIA ELENA ZANETTE SCOTTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-7.034.005 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL: MARIELENA REDAVID VERDONE, inscrita en el instituto de previsión social de abogado bajo el Nro.149.911 y de este domicilio.
DEMANDADA: sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 19 de diciembre de 2013, bajo el Nro.16, Tomo 287-A., representada por su Presidente ciudadano FRANCISCO JAVIER DIAZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.496.525 y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE: MARIA ANTONIETA RUSSO, inscrita en el instituto de previsión social de abogado bajo el Nro.62.376 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil pasa este Juzgador a narrar los hechos alegados por las partes en la presente causa.
ALEGATOS DE LAS PARTES.
La demandante en el libelo alega:
1. Que su poderdante da en arrendamiento un inmueble de su propiedad tipo local comercial ubicado Residencias Luigia, designado con el Nro.15 y 16 (locales integrados entre sí), ubicado en la Avenida Andrés Eloy Blanco, Sector Agua Blanca, en Jurisdicción del Municipio Valencia, Parroquia San José del Estado Carabobo, cuyos linderos son, NORTE: Con pasillo propiedad del Edificio Luigia; SUR: Pasillo de acceso a platabanda de los locales del Centro Comercial, ESTE: Con el área de estacionamiento; OESTE: Con terreno que son o fueron de Juan Noguera, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS (228,40 m2) y consta de las siguientes dependencias; dos (02) baños con cerámica y granito en pisos, equipado con dos (02) lavamanos y dos (02) WC y dos (02) santa maría; todo ello, según consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 2 de Agosto de 1.984, Número 5, Folios: 12VTO al 13 VTO, Protocolo Tercero, Tomo 2, del cual se anexa copia simple y muestro original para vista y devolución, marcada con la letra “E”; dicho inmueble fue dado en arrendamiento por mi representada a la compañía anónima CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., antes identificada.
2. Que en fecha 01 de octubre 2021 por el cual se suscribió un contrato de arrendamiento privado, dicho contrato fue suscrito por un periodo de un (01) año el cual empezó a computarse en fecha 01 de octubre de 2021 hasta el 30 de septiembre del año 2022, de dicho contrato se desprende que las partes acuerdan que durante los primeros seis meses de la relación arrendaticia, es decir, los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2021 y Enero, febrero, marzo del año 2022, el canon de arrendamiento sería por un monto mensual de QUINIENTOS SETENTA DOLARES AMERICANOS (570,00$) más el Impuesto del Valor Agregado (IVA) y para los siguientes seis meses de la relación arrendaticia, es decir, los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2022, el canon quedaría establecido por un monto mensual de SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS (650,00$) más Impuesto del Valor Agregado (IVA), rezando así en su cláusula segunda del contrato: “el canon de arrendamiento ha sido convenido que los primeros seis meses en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA DOLARES (570$)en cuyo caso y para hacerlo efectivo en moneda de curso legal del país, será calculado al valor que presente la moneda extranjera según el Banco Central de Venezuela para él último día del mes inmediato anterior al mes a cancelar, mensuales fijos, más el impuesto del valor agregado (IVA), y los seis (06) meses, sea, ABRIL DE 2022, MAYO DE 2022, JUNIO DE 2022, JULIO DE 2022, AGOSTO DE 2022 Y SEPTIEMBRE DE 2022 restantes el canon de arrendamiento será de SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS (650$), acordado por ambas partes. Dicho canon de arrendamiento deberá pagarla “EL ARRENDATARIO” por mensualidades anticipadas. Dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes…”, ahora bien, ciudadano juez, esta relación arrendaticia se desarrolló de manera armónica; pero es el caso que a partir del mes de JUNIO del presente año, el arrendatario dejo de realizar los pagos correspondiente, por lo que hoy incumple con los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2022; quebrantando con lo establecido en la misma cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual reza “…Queda entendido que la falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento, dará derecho a EL ARRENDADOR” a exigir por la vía judicial, la resolución del presente contrato”, es importante resaltar que en diversas oportunidades se ha realizado ante el arrendatario, diversas gestiones, reuniones y notificaciones tanto verbales y escritas, todo ello sin resultado alguno; generando toda esta situación en mi representada diversos desgastes emocionales y entre tantos, la alteración en su expediente ante las instituciones del estado, sobre todo el SENIAT, por cuando el arrendatario al no realizar los pagos y dejar de emitirle al arrendador la correspondiente retención tributaria, ya que la misma es agente especial de retención especial, el cuadre contable de mi representada configuran fisuras que traen resultados negativos para ella ante el servicio de tributos del SENIAT.
3. Que se suma que existe una clara y evidente falta de pago de los servicios básicos y que son obligación del arrendatario, tal como lo establece, la CLÁUSULA DECIMA PRIMERA del contrato, donde se establece: “es cuenta de “EL ARRENDATARIO” solicitar y obtener cualquier permiso o autorización requeridos por la autoridades para el uso del inmueble objeto de arrendamiento, así como pagar a quien corresponda, los servicios que se presentan al inmueble objeto de arrendamiento tales como electricidad, agua, aseo domicilio o cualesquiera otros que el presente contrato no estén declarados expresamente, siendo tales de su cuenta y riesgo, sin que el arrendador contraiga responsabilidad alguna al respecto.”
4. Que hasta la presente fecha el arrendatario mantiene una deuda acumulada de más de tres años en el pago del servicio de aseo urbano, deuda que va desde el periodo de septiembre del año 2020 hasta octubre del año 2022, de ello ciudadano juez se le ha informado y notificado al arrendatario de diversas formas entre ella por vía email, que es su deber poner el día dichos pago y servicio, no logrando obtener respuesta favorable y esto aportándonos como propietarios del inmueble inconvenientes ya que el servicio de aseo no emite solvencia cuando el propietario tiene deuda en otros inmueble.
5. Que como es evidenciarse el arrendatario ha faltado en varias estipulaciones y acuerdos del contrato de arrendamiento que bajo la buena fe fue suscrito, de nuestra parte hemos tenido las mejores intenciones de mantener la relación y lograr que el arrendatario cumpla con sus obligaciones que lo ponen en claro atraso, tanto con mi representada como con las instituciones del estado.
6. Que el arrendatario ha expresado la intención de vender el fondo de comercio CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., antes identificada, donde hasta la presente no ha tenido el mayor interés de que nos diéramos por enterados, pudiendo tomar este acto, como acto de mala fe, donde existe la posibilidad de que los directivos de CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., cambie y mi representada ni siquiera tenga por enterada con quien entenderse.
7. Que en vista de todo lo ocurrido y el no deseo de continuar con esta relación, el arrendador, emitió notificación mediante IPOSTEL en fecha 16 de agosto del año 2022, donde se indica la NO RENOVACIÓN del contrato de arrendamiento, el cual estaba próximo a vencerse hoy día ya vencido, todo ello a los fines de que el arrendatario estuviera a derecho e hiciera la entrega inmediata del inmueble arrendado libre de personas y cosas a la fecha de expiración del mismo, acto que no ocurrió y es por ello que hoy efectivamente ejerzo el derecho que nos corresponde ante las instancias judiciales.
8. Solicita PRIMERO: el desalojo. SEGUNDO: la entrega material e inmediata, libre de personas y cosas, en el mismo estado en los que fueron recibidos, del inmueble identificado en autos. TERCERO: Los costos y costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil vigente. Estimo la demanda en la suma de DOSCIENTOS SESENTA MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (260.260,00 BS), equivalentes a SEISCIENTOS CINCUENTA CON SEISCIENTOS CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (650,650 U.T.).
Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda:
1) Niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados, como el derecho alegado, por cuanto en el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad de Comercio ZASCO, C.A., suficientemente identificada a los autos del presente expediente y yo, FRANCISCO JAVIER DIAZ FERNANDEZ en mi carácter de Presidente de la sociedad de comercio CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., se violentó lo previsto en el artículo 33 ordinal 1° de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (…).
2) La cual constituye una norma de orden público, que no puede ser relajada por los particulares, en virtud de los hechos narrados en el escrito libelar, al señalar que “en fecha 1°de octubre de 2021 se suscribió un contrato de arrendamiento privado, dicho contrato fue suscrito por un período de Un (01) año el cual comenzó a computarse desde el 01 de octubre de 2021 hasta el 30 de septiembre de 2022, de dicho contrato se desprende que las partes acuerdan que durante los primeros seis (06) meses de la relación arrendaticia, es decir, los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2021 y enero, febrero y marzo de 2022 el canon de arrendamiento sería por un monto de 570 dólares mensuales más IVA y para los siguientes seis meses, es decir, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre 2022 el canon quedaría establecido en 650 dólares mensuales más IVA.
3) Niega, rechaza y contradice que FRANCISCO JAVIER DIAZ FERNANDEZ en mi carácter de Presidente de la sociedad de comercio CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A. y arrendatario del inmueble objeto del presente litigio, adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2022.
4) Niega, rechaza y contradice que tiene una deuda acumulada de más de tres (3) años por concepto de aseo urbano, según manifiesta el demandante en su escrito de demanda, que van desde el mes de septiembre del año 2020 hasta el mes de octubre 2022, en virtud de que la relación arrendaticia comenzó el primero (1°) de octubre de 2021 tal y como se puede evidenciar del contrato de arrendamiento que riela a los autos del presente expediente y hasta la fecha solo ha transcurrido un año y tres (3) meses.
5) Niega, rechaza y contradice que tenga deudas acumuladas por concepto de servicios públicos (agua, luz y aseo urbano).
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA.
Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y objeto de la presente demanda a los fines de desalojar el inmueble arrendado y la entrega del mismo.
III
ANALISIS PROBATORIO.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
Con el libelo de la demanda.
Marcado con la letra “A” copia certificada del acta de registro constitutivo de la sociedad mercantil ZASCO, C.A. El cual se valora por ser un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra “B” copia certificada de acta de asamblea de ZASCO, C.A. El cual se valora por ser un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra “C” copia simple con muestra de original para su vista y devolución de Instrumento Poder. El cual se valora por ser un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra “D” Copia simple de acta constitutiva de CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A. El cual se valora por ser un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra “E” copia simple con muestra de original para su vista y devolución de documento de propiedad de ZASCO, C.A. El cual se valora por ser un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra “F” Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes ZASCO, C.A. representada por la ciudadana MARIA ELENA ZANETTE y la sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A. y el cual riela inserto a los (folios 36 al 39). El cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objetado ni tachado por la parte demandada.
Marcado con la letra “G” copia simple de notificación vía email. Se valora de conformidad con la Ley de mensaje de datos y firmas electrónicas por no haber sido impugnada por la parte demandada.
Marcado con la letra “H” Original de notificación escrita. Por ser un documento privado en que aparece recibido por la demandada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra “I” copia simple de notificación vía email. Se valora de conformidad con la Ley de mensaje de datos y firmas electrónicas por no haber sido impugnada por la parte demandada.
Marcado con la letra “J” copia simple de estado de cuenta del IMA emitido por el portal. El cual se valora por ser un instrumento público administrativo que no fue impugnado.
Marcado con la letra “K” copia simple de promoción de venta en red e impresiones fotográficas. La presente documental no se valora por no haberse determinado las condiciones de modo, tiempo y lugar que fueron obtenidas las mismas.
Marcado con las letras “L1”, “L2” y “L3” original de notificación de IPOSTEL. Estos documentos no son valorados por el Tribunal aun cuando no fueron impugnados por la parte demandada, ya que, no se prueba la pertinencia de las mismas con este proceso.
Con el escrito de promoción de pruebas.
Ratifica original contrato de arrendamiento que riela en los folios 36 y 39 del inmueble objeto de la presente controversia. Este instrumento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito concedido.
Ratifica documento de propiedad del inmueble inserto a los folios 32 al 35. Este instrumento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito concedido.
Ratifica actas constitutivas y de asambleas de la compañía ZASCO, C.A., las cuales corren insertas en los folios 04 al 18 de este expediente. Este instrumento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito concedido.
Ratifica copia simple de correo electrónico y notificación escrita recibida, las cuales rielan en los folios 40 y 41 del presente expediente. Este instrumento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito concedido.
Ratifica copia simple de notificación vía email y estado de cuenta del IMA en original del portal los cuales rielan en los folios 42 y 43 de este expediente. Este instrumento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito concedido.
Ratifica copia simple de la red de promoción de venta de la sucursal en litigio, la cual riela en los folios 44 del presente expediente. El mismo no fue valorado, por los razonamientos expuestos en la audiencia oral.
Ratifica original de notificación mediante IPOSTEL marcada con las letras “L1”, “L2” y “L3” la cual riela en los folios 45 al 47. Los mismos no fue valorado, por los razonamientos expuestos en la audiencia oral.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Audiencia Preliminar.
Marcado “A” y “B” instrumental que corre inserta al folio 62 y 63 del presente expediente, la cual costa de comprobante de pago de alquiler.
Marcado “B1” instrumental que corre inserta al folio 64 relativa a comprobante de pago de aseo urbano.
Marcado “B2” y B3” instrumentales que corre insertas a los folios 65 y 66 correspondiente a pago de facturas de Corpoelec.
Con respecto a las documentales antes señaladas y promovidas, las mismas se les niegan el valor probatorio, ya que, fueron promovidas extemporáneamente.
Con el escrito de pruebas:
Reproduce, promueve y opone a la parte actora e invoca el valor probatorio que de ellas emanan, las documentales que trajo a los autos en la audiencia preliminar. Marcados “A”, “B”, “B1”, “B2” y “B3”. Los mismos no fue valorado, por los razonamientos antes expuestos.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Inicia la presente demanda por desalojo de local comercial intentado por la abogada MARIELENA REDAVID VERDONE, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nro. V-18.857.687 e inscrita en el instituto de previsión social de abogado bajo el Nro.149.911, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIA ELENA ZANETTE SCOTT, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.034.005 en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil ZASCO, C.A., debidamente registrada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de abril del año 1984, quedando anotada bajo el Nro.28, Tomo 35-A, expediente Nro.4270 de los libros llevados por ante dicha oficina, contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 19 de diciembre de 2.013, bajo el Nro.16, Tomo 287-A, representada por su presidente el ciudadano FRANCISCO JAVIER DIAZ FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.496.525 y de este domicilio, en fecha 01 de marzo de 2.023 el ciudadano FRANCISCO JAVIER DIAZ FERNANDEZ, identificado en autos y actuando en su carácter de Presidente de la demandada sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A. identificada en autos, asistido por la abogada MARIA ANTONIETA RUSSO, inscrita en el instituto de previsión social de abogado bajo el Nro.62.376, presentan escrito de contestación de la demanda.
Este Tribunal en fecha 07 de marzo de 2.023, fijó audiencia preliminar en la presente causa, la cual tuvo lugar en fecha 15 de marzo de 2.023, fijando en fecha 21 de marzo de 2.023 los límites de la controversia, fijándose el lapso de promoción de pruebas en cinco días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Evacuadas las pruebas promovidas por las partes, en fecha 02 de junio de 2023, se fijó la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 30 de junio de 2023, en la presente causa donde las partes alegaron textualmente lo siguiente:
“…Seguidamente la parte actora representada por su apoderada Judicial abogada MARIELENA REDAVID VERDONE, antes identificada, procede a realizar la exposición oral (…) expone: La presente solicitud se hizo basada en el artículo 40 ordinal “A” de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, la cual se basa en que la falta de pago de los cánones de arrendamiento da derecho de solicitar el desalojo, y pues baso en ello se realizó la solicitud dado que la parte demandada en aquel momento debía cinco cánones aproximadamente de arrendamiento hoy en día ya doce cánones aproximadamente, es por ello que la parte actora solicita sea decretado el desalojo, dándose así la entrega material del inmueble en las mismas buenas condiciones en que se recibió, y con los servicios públicos al día tal como se le entregó, por ende ratificó mi petitorio del libelo de demanda, sea declarado con lugar el desalojo y se condene en las costas y costos. Es todo. Seguidamente la parte accionada asistida por la abogada GENNY MARIN MORENO, antes identificada, expone: En primer lugar me excuso ante el Tribunal por no presentarme con las formalidades de uso de la toga, niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos narrados, como el derecho invocado en el libelo de demanda, ratifico en todo su contenido el escrito de contestación y las pruebas anexas al escrito de promoción de pruebas, de las cuales solicitó se le otorgue pleno valor probatorio, rechazo, niego y contradigo que tenga una deuda con respecto a los servicios de electricidad y agua en ocasión al contrato de arrendamiento, rechazo, niego y contradigo que exista una deuda de canon de arrendamiento anterior al mes de noviembre del año 2022, rechazo, niego y contradigo que el inmueble tanga desmejoras muy por el contrario las mejoras han sido evidentes luego de haber recibido el inmueble, y mantenidas con el transcurso del tiempo, rechazo, niego y contradigo que exista violación a la norma contenida en la Ley de regulación de arrendamiento para el uso comercial en especial el artículo 40 literal “A”, por último solicito que se declaré sin lugar el desalojo del inmueble así como las costas y costos procesales y los montos alegados en bolívares y unidades tributarias en el libelo de demanda, es todo. En este estado la representación judicial de la parte actora expone: Objeto en cuando a lo alegado a los cánones de arrendamiento, ya que, si hay evidente falta pago, no consta en expediente lo contrario, es decir, no hay factura ni recibos, que demuestren el pago al día de esos cánones, a pesar de ello él realiza un pago llamémoslo abono a la totalidad que debía, el cual no lo hace estar solvente, ya que, lo realizó en tiempo esporádico, cuando se estableció en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda que los pagos debían hacerse mes a mes, factura a factura, recibo tras recibo, y a pesar a ello resulta que de igual manera hay una insolvencia en los cánones de arrendamientos por todos este período sin cancelar, ese abono esporádico e unitario no solventó la deuda, de igual manera rechazo el alegato en cuando al pago de servicio, ya que, no se evidencia en expediente el pago de los mismos, en su totalidad y no se ve con claridad la prueba en el folio 63, no se lee que recibo es ni los montos, y la prueba que riela en los folios 64, 65 y 66 no cubren el monto de los servicios adeudados. Es todo. En este estado la abogada asistente de la parte demandada expone: Insisto en el valor probatorio que se desprende del contenido de las documentales marcadas “A”, “B”, “B1”, “B2” y “B3”, inserta a los folios 62 al 66 ambos inclusive, referidas al pago de los servicios públicos de electricidad y agua, así como abono a los canon de arrendamiento. Es todo. Seguidamente son evacuadas las pruebas documentales promovidas por las partes (…) De conformidad con lo establecido en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil el Juez se retira por un lapso de 30 minutos para deliberar y ordena a las partes permanecer en la sala de audiencia. Este Tribunal de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil procede hacer una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y derecho que lo llevan a decidir el presente juicio, este Tribunal observa que en la presenta causa se discute es el desalojo local comercial, en virtud de una relación arrendaticia, por falta de pago de cánones de arrendamientos desde el mes de junio de 2.022 hasta septiembre de 2.022, así como la deuda por concepto de servicios públicos de aseo urbano de septiembre de 2.020 hasta octubre de 2.022. Este Tribunal considera que visto que la parte actora promovió el documento fundamental como lo es el contrato de arrendamiento que prueba la relación arrendaticia entre ambas empresas, así como las pruebas acompañadas marcadas G, H e I, que demuestran el cobro extrajudicial así como el estado de cuenta marcado “J” en la demanda, cumplió la demandante con la carga probatoria que le correspondía, es decir, prueba la causal del ordinal “A” del artículo 40 de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, asimismo observa el tribunal que la parte demandada no logró demostrar en esta causa el pago de la deuda que se le imputa.…”
Ahora bien, el Tribunal vista las exposiciones realizadas por las partes en la audiencia declaró textualmente lo siguiente:
“…En consecuencia, en mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la abogada MARIELENA REDAVID VERDONE, inscrita en el instituto de previsión social de abogado bajo el Nro.149.911, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ZASCO, C.A., contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se ordena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., identificada en autos, la entrega material del inmueble, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que fueron recibidos, ubicado en Residencias Luigia, signado con los Nros.15 y 16 (locales integrados entre sí), ubicado en la Avenida Andrés Eloy Blanco, sector Agua Blanca, jurisdicción del Municipio Valencia, Parroquia San José del Estado Carabobo, cuyos linderos son: NORTE: Con pasillo propiedad del edificio Luigia. SUR: Pasillo de acceso a platabanda de los locales del Centro Comercial. ESTE: Con el área de estacionamiento. OESTE: Con terreno que son o fueron de Juan Noguera, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS (228,40 M2) y consta las siguientes: dos (02) baños con cerámica y granito en pisos, equipado con dos (02) lavamanos y dos (02) WC, dos (02) san marías, según consta de documento debidamente protocolizado en la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 2 de agosto de 1.984, número 5, folios 12 vto al 13 vto, Protocolo Tercero Tomo 2.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal se reserva el lapso de diez (10) días para la publicación del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Es todo. Termino, se leyó y conformes firman…”
En los términos en que el demandado contestó la demanda es menester señalar que las reglas para establecer la carga de la prueba están en el artículo 1.354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”; y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Así tenemos que la parte actora en la presente causa demanda el desalojo local comercial, fundamentando su acción en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en concordancia, con lo establecido en los artículos 174, 340 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la parte demandada negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora, por lo tanto, de conformidad con las reglas que determinan la carga de la prueba anteriormente indicada, corresponde a la parte actora demostrar la existencia de las obligaciones cuyo incumplimiento invoca como causa de desalojo.
Ahora bien, por auto de fecha 21 de marzo de 2.023, se fijaron los hechos y límites de la controversia resultando como hechos controvertidos el desalojo del inmueble arrendado y la entrega del mismo.
En fecha 30 de junio de 2.023, tuvo lugar la audiencia oral de donde se desprende que la parte demandada no logró demostrar el pago de las acreencias alegadas y probadas por la parte actora, y en consecuencia analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, se concluye que se cumplen los supuestos del articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece.
Articulo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario que haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
Siendo así, observa este Tribunal que basta con dos meses de atraso para justificar el desalojo, igualmente el desalojo debe aplicarse al arrendatario que incumpla sus obligaciones puestas en el contrato.
Finalmente, todas estas razones fueron las consideradas por esta Juzgadora para dictar el dispositivo del fallo en la Audiencia oral declarando CON LUGAR la presente demanda por desalojo local comercial, tal y como fue ordenado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del dictado en la audiencia oral de debate. Y así se establece.
V
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando en sede constitucional, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la abogada MARIELENA REDAVID VERDONE, inscrita en el instituto de previsión social de abogado bajo el Nro.149.911, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ZASCO, C.A., contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se ordena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACIÓN AGUA PLUS, C.A., identificada en autos, la entrega material del inmueble, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que fueron recibidos, ubicado en Residencias Luigia, signado con los Nros.15 y 16 (locales integrados entre sí), ubicado en la Avenida Andrés Eloy Blanco, sector Agua Blanca, jurisdicción del Municipio Valencia, Parroquia San José del Estado Carabobo, cuyos linderos son: NORTE: Con pasillo propiedad del edificio Luigia. SUR: Pasillo de acceso a platabanda de los locales del Centro Comercial. ESTE: Con el área de estacionamiento. OESTE: Con terreno que son o fueron de Juan Noguera, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS (228,40 M2) y consta las siguientes: dos (02) baños con cerámica y granito en pisos, equipado con dos (02) lavamanos y dos (02) WC, dos (02) san marías, según consta de documento debidamente protocolizado en la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 2 de agosto de 1.984, número 5, folios 12 vto al 13 vto, Protocolo Tercero Tomo 2.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los veintiséis (26) días del mes de julio del año dos mil veinte y tres (2.023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
Abg. LUCILDA OLLARVES
Jueza Provisoria
Abg. CAROLINA CONTRERAS
Secretaria Titular
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las once y treinta (11:30 a.m.) de la mañana.
Abg.CAROLINA CONTRERAS
Secretaria Titular
EXP. Nro.56.705
LOV/cc/aa.
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