TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO.
Valencia, veinte (20) de julio de 2022
Años: 211° de Independencia y 162° de la Federación.

EXPEDIENTE: 13.554.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: CRUZ VICTORIA BENÍTEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENÍTEZ, GERMÁN SEIJAS BENÍTEZ Y HERMÁN SEIJAS BENÍTEZ, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nro. V- 1.378.984, V- 7.068.056, V- 9.824.991 y V-11.360.576, en su orden.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA LUCILA SÁNCHEZ VARGAS, NESTOR ALÌ DURÁN PINTO, titulares de la cédulas de identidad Nros.V-10.180.290,V-7.021.271, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 110.861, 35.289, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO OROPEZA, JOSÉ DEL CARMEN ANTEQUERA VERA, titulares de las cédulas de identidad Nros.V-10.669.238, V- 4.390.691, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 67.348, 152.817, en su orden.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-II-
SÍNTESIS

En la acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la abogada ANA LUCILA SÁNCHEZ VARGAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 110.861, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos CRUZ VICTORIA BENÍTEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENÍTEZ, GERMÁN SEIJAS BENÍTEZ Y HERMÁN SEIJAS BENÍTEZ, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nro. V- 1.378.984, V- 7.068.056, V- 9.824.991 y V-11.360.576, en su orden, contra el ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, que cursa por ante el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha veintidós (22) de Marzo de 2022, mediante la cual el referido Juzgado declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, siendo ejercido Recurso de Apelación contra la mencionada decisión, en fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2022, por el abogado JOSÉ DEL CARMEN ANTEQUERA VERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 152.817, actuando en su carácter acreditado en autos parte demandada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha veinticinco (25) de Marzo de 2022, correspondiéndole conocer de la referida decisión a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha siete (07) de abril de 2022 bajo el Nro. 13.554 (nomenclatura interna de este Juzgado), asentándose en los libros correspondientes.
Por auto de fecha dieciocho (18) de abril de 2022, se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes quedando entendido que una vez presentado los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes, finalizado el lapso comenzará a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diecisiete (17) de mayo de 2022, se recibe vía correo electrónico Escrito de Informes por el abogado NÉSTOR ALÍ DURAN PINTO, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.021.271, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 35.289, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, siendo consignado en físico por ante esta Alzada en fecha dieciocho (18) de Mayo de 2022.
En fecha veinticuatro (24) de mayo de 2022, se recibe vía correo electrónico Escrito de Informes por el abogado el abogado JOSE ATEQUERA VERA, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.390.691, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 152.817, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, siendo consignado en físico por ante esta Alzada en fecha veinticinco (25) de Abril de 2022 (Rectius) veinticinco (25) de Mayo de 2022.
Mediante auto de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2022, quien suscribe la presente decisión, se aboca de oficio al conocimiento de la presente causa, en su carácter de Juez Provisorio de esta alzada.
Concluida la sustanciación y siendo la oportunidad legal para ello, pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación.
-III-
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta alzada para conocer de la presente apelación ejercida por el abogado JOSÉ DEL CARMEN ANTEQUERA VERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 152.817, actuando en su carácter acreditado en autos parte demandada, contra la sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, en fecha veintidós (22) de marzo de 2022, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Artículo 878: En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación.
Artículo 294: Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al tribunal de alzada Si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, ya reserva de se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

De los artículos anteriormente transcrito se desprende que, de la sentencia definitiva dictada en el procedimiento oral se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos, siendo remito los autos al tribunal de alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos por el a quo, remitiendo las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 294 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

-IV-
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA

En fecha veintidós (22) de marzo de 2022, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva, según las consideraciones siguientes:
…Omissis… Dentro de este mismo contexto, del petitum de quienes demandan, se concluye LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE objeto del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha uno (01) de junio de 2005, entre el ciudadano ( hoy causante de la sucesión actora) TEOFILO GERMAN SEIJAS BORTTOT, en calidad de ARRENDADOR y el ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, en calidad de ARRENDATARIO, hoy demandado, por, según sus alegatos, haber incurrido en las causales de Desalojo establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales c, d, f y g.
En el ejercicio del contradictorio, la parte demandada expone como primer punto que: Es importante señalar ciudadana Jueza, que el contrato de arrendamiento (sic) Junio del 2005 que los accionantes oponen junto con el escrito de demanda, manifiestan que según la cláusula tercera el plazo del mencionado contrato es a plazo fijo, no siendo prorrogable, condición que cambio a plazo indeterminado una vez que (sic) permitieron permanecer en posesión sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento a lo largo de todos este tiempo, sin haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, en este sentido, el contrato que en principio paso de ser a tiempo determinado ahora estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado (..)(Negrillas y subrayado del Tribunal a quo).
De esta manera pues, queda evidenciado el primer punto debatido dentro de los limites en que fue fijada la controversia, a saber, si el contrato celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio en fecha uno (01) de junio de 2005, pasó de ser a tiempo indeterminado, lo cual obliga a esta Jurisdicente a evaluar el contenido del mismo, específicamente la cláusula TERCERA del mismo, cuyo tenor es el siguiente: TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que la duración del presente contrato será de seis (06) meses fijos contados a partir de a fecha 01 del año 2005, no siendo prorrogable. (Negrillas y subrayado del Juzgado a quo).
Frente a las aseveraciones expuestas resulta menester precisar que en cuanto los contratos de arrendamiento a tiempo determinado tenemos que son aquellos que tienen el plazo de duración fijo, en efecto este tipo de contrato permite que las partes se liguen por un período cierto, preciso; el artículo 1599 del Código Civil preceptúa… omissis…Dentro de este contexto, los alegatos del demandado de autos se corresponden con la teoría que doctrinalmente se conoce bajo el concepto de Tácita Reconducción, la cual opera por dejar en posesión de la arrendataria el referido inmueble mediante reiteradas renovaciones, derogando con ello la improrrogabilidad acordada en el último contrato suscrito; la Sala de Casación Civil, mediante fallo de fecha 21 de noviembre de 2016, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez… omissis…
Plantea el criterio jurisprudencial parciamente transcrito que, el hecho de la continuidad del arrendatario en posesión de la cosa arrendada no constituye automáticamente la reconducción tácita del contrato de arrendamiento, por el contrario, las cláusulas convenidas mantienen vigencia plena, no pudiendo en forma alguna cambiar la naturaleza del contrato primigenio, ni siquiera la determinación del tiempo del mismo.
En consecuencia concluye quien aquí decide que, mal podría decirse que se está en presencia de una renovación de contrato que deroga tácitamente la cláusula que señala la fecha de culminación del mismo, pues si bien la relación arrendaticia se mantiene desde el año 2005, ésta ha sido modificada a través de las distintas convenciones pactadas, no significa con ello la indeterminación del tiempo de duración del mismo, pues éste ha estado explícitamente establecido en el instrumento primigenio, el cual, es importante resaltar, tienen fuerza de Ley sustantiva, resultando forzoso para este Tribunal declara (sic) como en efecto lo hace, que el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 2005, es un contrato a tiempo determinado. Así se decide.
Precisada la naturaleza del contrato objeto de la presente controversia, conviene pues entrar al análisis de las causales de desalojo invocados por los codemandantes, y determinar si se corresponden con las circunstancias de hecho alegadas y probadas en autos.
En este orden de ideas, respecto a literal c, esto es, “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal (…)” la parte actora sostiene que:
“(…) en el mes de agosto del año 2017 se efectuó una inspección técnica del inmueble arrendado de cuyas resultas se puede evidenciar el incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de mantener el inmueble en las condiciones óptimas en las que lo recibió. Consigno dicha inspección identificada con la letra “D”. De igual por (sic) Ciudadano Juez, en fecha 14 de Agosto de 2017 y 30 de Noviembre del mismo año, se efectuaron sendas inspecciones judiciales en el inmueble arrendado por los tribunales Sexto y Noveno del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, identificadas con los números 8283 y S1888.17, respectivamente de cuyo contenido y resultas se puede evidenciar sin ningún tipo de dudas, el incumplimiento evidente y consecuente por parte del arrendatario de lo establecido en las cláusulas Séptima y Décima primera del contrato de arrendamiento.(Resaltado del Tribunal a quo)
Llegado este punto es necesario indicar que, constituye principio cardinal en material procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y robado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis… El Código de Procedimientos Civil establece en su artículo 509… omissis… Así las cosas, desciende esta juzgadora a realizar un análisis exhaustiva de las pruebas consignadas por las partes constatando que de las actas que conforman el presente expediente se desprende que corre inserto a los folios veintisiete (27), al cuarenta y dos (42) del presente expediente, INSPECCION OCULAR, evacuada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha catorce (14) de agosto de 2017, el cual goza de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuya acta se desprende la información siguiente: “(…) Cuarto Particular: en este estado el Tribunal observa daños en paredes, techo, piso, baño y falta de higiene y mantenimiento de limpieza y pintura (...)”
Asimismo, riela a los folios del cuarenta y tres (43) al sesenta y dos (62) INSPECCIÓN OCULAR, evacuada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha treinta (30) de noviembre de 2017, el cual goza de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuya acta se desprende la información que sigue: “(…) Al particular tercero: El Tribunal deja constancia que no se observa ninguna lámpara de emergencia, ni extintor portátil. Al particular Cuarto: El Tribunal deja constancia que no se presentó ninguna documentación que demuestre el mantenimiento de los extintores, igualmente no se observaron, solo se evidencia extintor en el área que aparentemente funciona como oficina (…)”
Sobre este particular, en lo que respecta a los deterioros causados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes mencionados, la parte demandada aduce que:
Es importante resaltar ciudadana juez, que después de casi 4 años de haber practicado las respectivas inspecciones judiciales al inmueble arrendado por el Juzgado Sexto y por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia.(sic)Libertado (sic)Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial, signadas con los números 8282 y S1888.17 marcados con las letra “E” y “F” respectivamente, así como también el Procedimiento Administrativo signado con el Número C-058/09/17 marcado con la letra “G”, llevado a cabo ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Adscrita al Ministerio de Poder Popular de Economía y Finanzas, al igual que la inspección técnica que realizaron en agosto 2017, pretenda después de tanto tiempo utilizar esos documentos públicos para ejercer una acción irrita, (…)” Siendo esto así, la parte demandada insiste en que dichas inspecciones resultan ser de vieja data, agregando además que las reparaciones necesarias fueron realizadas con posterioridad…Omissis…
El criterio expuesto induce a este Juzgado a la aplicación de la Teoría de la Carga dinámica de la Prueba, que no es más que, la autorización tanto para las partes, como para el Juez, a abandonar posturas rígidas y vetustas en el proceso, y prescindir de los formalismos y aforismos para adentrarse en una participación activa en la búsqueda (Juez) y demostración (partes) de la verdad, lo que se traduce en, aportar al proceso cuanto elemento de convicción favorezca a la defensa de las propias pretensiones, derechos e intereses, en la medida que cuenten con la capacidad de aportar elementos materiales que prueben la veracidad de los argumentos. (Vid. Sentencia N° RC000292 de fecha 03-05-2016.Sala de Casación Civil. Tribunal Supremo de Justicia.)
En corolario de lo anterior, y por cuanto del acervo probatorio aportado por el demandado de autos no existe un medio idóneo alguno que permita la verificación de la realización de dichas reparaciones, se toman por ciertos los hechos narrados por el accionante, y de la certificación aportada en virtud de las inspecciones oculares y técnicas aportadas, las cuales gozan de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil, las cuales permiten la comprobación del mal estado de uso del inmueble dado en arrendamiento, y la consumación de la razón de hecho establecida en el literal C, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así de declara.
Ante los razonamientos esbozados, y entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado), verificada como ha sido la causal establecida en el literal c, del artículo 40 de la Ley especial que rige la matera, este Tribunal considera inoficioso emitir pronunciamiento respecto del resto de las causales invocadas, visto que su concurrencia no es necesaria y basta con la comprobación de una de ellas para que proceda en Derecho el DESALOJO de inmueble objeto del presente juicio, debiendo ordenar la Entrega Material del mismo a los arrendadores-propietarios. Así decide. …Omissis…Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara: 1. PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por el abogado en ejercicio ANA LUCILA SANCHEZ VARGAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 110.861, correo electrónico: analucilasanchez@gmail.com, número de teléfono: 0414-4200565, actuando en carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos, CRUZ VICTORIA BENITEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENITEZ, GERMAN SEIJAS BENITEZ Y HERNAN SEIJAS BENITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N°. V- 1.378.984, V- 7.068.056, V- 9.824.991 y V-11.360.576, en su orden; contra el ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678. 2. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, a realizar la entrega materia del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una Parcela de Terreno Ejido, constante de un área aproximada de nueve metros con cincuenta decímetros (9,50 mts) de frente por cuarenta metros (40,00 mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Que es su frente, con la Calle Plaza (87) identificada con el N° 109-51; SUR: Fondo de casa que es o fue de Leocadio Bofante; ESTE: Casa y Solar que son o fueron de Librada Zerlia y OESTE: Terreno que es o fue de Demetrio Colmenarez, cuya propiedad se desprende de DECLRACIÓN SUCESORAL Y CERTIFICADO DE SOLVENCIA de fecha 17-06-20114. 3. TERCERO: Se condena al demandado ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, al pago de las costas y costos procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. 4. CUARTO: Se ORDENA realizar la experticia complementaria al fallo definitivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
-V-
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma la parte demandante consignó Escrito de Informes con fundamento en las siguientes razones:
Ciudadana Jueza, con todo respeto y en atención a la relevancia conlleva en su contexto, me permito transcribir el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: … omissis… En ese mismo orden de idea, me permito con todo respeto transcribir el contenido del artículo 444 ejusdem, el cual establece: … omissis…
Ciudadana Jueza, me permito iniciar este escrito de informe haciendo mención de los dos artículos señalados anteriormente, por cuanto consideramos que la decisión o sentencia recaída cuya apelación conoce este digno tribunal, fué (sic) fundamentada básicamente en la aplicación de las normas contenidas en dichos artículos y que de manera muy certera y contundente, supo aplicar o ajustar a la realidad de los hechos la Jueza a-quo, por lo que con todo respeto, ruego a usted Ciudadana Jueza considere estos argumentos como preámbulo a la confirmación del fallo dictado por el tribunal de la causa. …omissis…Ciudadana Jueza, es pertinente señalar que el demandado de autos reconoció expresa e inequívocamente haber suscrito el precitado contrato de arrendamiento en fecha 01 de junio del año 2005 con el ciudadano Teofilo German Seijas Borttot, tal como se evidencia del contenido del Capítulo I del escrito de la contestación de la demanda, lo que en su momento constituyó y así se mantiene, plena prueba de loa (sic) verdad de lo alegado en el libelo de la demanda de autos, sobre la supuesta pero falsa celebración de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con los herederos del causante, hecho éste, que el demandado de autos no lograr probar durante el proceso y su mala intención quedo desvanecida por cuanto trató de demostrarlo a través de la prueba testimonial, es decir, promoviendo la declaración de cuatro (04) testigos, desconociendo de esta manera la esencia del derecho procesal en materia probatoria, quedando comprobado irrefutablemente, que el único contrato de arrendamiento que suscribió el demandado de autos, es el correo (sic) inserto a los autos suscrito de carácter privado en fecha 01 de Junio del año 2005 y que repito, fue reconocido expresamente por el demandado de autos habiendo quedado establecido en esa forma en el contenido de la sentencia emanada del tribunal de la causa, cuya apelación conoce este Juzgado Superior.
En este mismo orden de ideas Ciudadana Jueza, y en atención a los medios probatorios presentados por la parte actora a los fines de comprobar los hechos alegados y que sustentaron la acción de desalojo cuyo fundamento legal se inspiró en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en sus ordinales 3,4,6 y 7, procedimos a consignar para su apreciación y valoración por el tribunal de la causa, en el escrito de promoción de pruebas, documentos públicos irrefutables que sin lugar a dudas, consolidaron y demostraron los hechos alegados que sirvieron de fundamento a la demanda y tal como se puede observar en el escrito de promoción de pruebas señalado, se promovió una inspección técnica efectuada al inmueble arrendado; sendas inspecciones judiciales llevadas a cabo en el inmueble arrendado realizados por los Tribunales Sexto y Noveno del (sic) Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador y los Guayos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y finalmente promovimos como prueba documental el expediente contentivo de un procedimiento administrativo llevado a cabo por ante la unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, pruebas documentales éstas que no fueron debidamente tachadas por la parte demandada en su debida oportunidad procesal, constituyendo así plena pruebas de lo alegado en el libelo de la demanda, y de manera correcta y apegada a las normas procesales, así lo valoró la Jueza que emitió el fallo. Ciudadana Jueza, finalmente le solicito con todo respeto que aprecie y valore todas las consideraciones expuestas en el presente escrito de informe con el ruego de que confirme la sentencia recaída en el juicio cuya apelación se sustancia por este tribunal…omissis…

Por su parte, el abogado JOSE ATEQUERA VERA, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.390.691, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 152.817, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, envió vía correo electrónico en fecha veinticuatro (24) de mayo de 2022, escrito de Informes, siendo consignado en físico por ante esta Alzada en fecha veinticinco (25) de Abril de 2022 (Rectius) veinticinco (25) de Mayo de 2022, vale decir, extemporáneamente por tardío, pues el lapso para la presentación del referido escrito de informes había vencido el día 18 del mismo mes y año.

-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN

Determinada la competencia, pasa esta alzada a pronunciarse sobre la procedencia de la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, mediante el cual el referido Juzgado declara CON LUGAR la acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, para lo cual se estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En el caso de autos, se desprende que la parte actora incoa acción por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL ante el Tribunal a quo, alegando que en fecha 01 de junio del año 2005 se suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, en el cual quedo establecido que el arrendatario estaba obligado a efectuar todas las reparaciones menores que necesitare el inmueble y la prohibición expresa de subarrendar el inmueble, sin embargo el inquilino ha incumplido de manera evidente y consecuente con dichas clausulas e inclusive de su propia declaración quedo evidenciado que ha procedido a subarrendar el inmueble, solicitando el desalojo del inmueble, es decir que el arrendatario convenga en desalojar o en su lugar sea condenado a ello, siendo sin embargo negada -en la contestación- dichos alegatos por la parte demanda, bajo el fundamento de que el contrato de arrendamiento cambio a plazo indeterminado una vez que le permitieron permanecer en posesión sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento todo ello de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, de igual manera alega que la verdad verdadera de la presente demanda no obedece al subarrendamiento ni muchos menos a las reparaciones a la cual estaba obligado ya que las mismas se llevaron a cabo en su debida oportunidad, la verdad de esta acción obedece a que la propuesta sobre el nuevo canon de arrendamiento que era muy superior a la realidad.
En virtud de lo alegado por las partes en los escritos de demanda y de contestación respectivamente así como lo alegado en la Audiencia Preliminar el Tribunal a quo fija los límites de la controversia en los siguientes términos: 1.- Determinar si el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda es a tiempo determinado o indeterminado y 2.- Determinar si la arrendataria ha incurrido en alguno de los supuestos de hecho establecidos en los literales c, d, f del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Establecido lo anterior, y descendiendo a los autos, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa esta alzada que cursan a los autos:
Corre inserto de los folios 5 al 6 Documento Poder Autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, estado Carabobo, en fecha quince (15) de junio de 2017, inserto bajo el Número: 60, Tomo: 3, Folios 192 hasta 194, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, tal documental de carácter público prestan para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil del cual se desprende las facultades otorgadas por los demandantes de autos a la abogada ANA LUCILA SÁNCHEZ VARGAS, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.180.290, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 110.861.
Corre inserto de los folios 7 al 16 Certificación de Solvencia Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos, de la Sucesión Seijas Bortott Teófilo German emitida por el Jefe de División de Recaudación Región Central del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, al respecto cabe señalar que las referidas documentales aun cuando constituyen documentos públicos administrativos, quien aquí decide debe señalar dicha declaración sucesoral, no es más que una actuación de buena fe, mediante el cual un particular declara ante el Fisco Nacional, ser los herederos de un persona fallecida, e igualmente declaran si esta persona dejo bienes de fortuna, para que el Fisco tenga conocimiento de quienes son los presuntos herederos y de los bienes dejados por el de cujus para así poder grabar e imponer de los impuestos a pagar por ellos. En este sentido dicha declaración tiene únicamente efectos fiscales, siendo por sí misma incapaz de demostrar la propiedad de los bienes ahí descritos y la filiación en ella determinada y así como tampoco capaz de demostrar cual es la cuota parte correspondiente a cada heredero de los bienes adquiridos por herencia del causante TEÓFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, por ende, resulta forzoso para quien decide desecharlas del presente proceso por inconducentes. Así se declara.
Corre inserto al folio 17 del presente expediente Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (1ero) de junio de 2005 entre los ciudadanos TEÓFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT, titular de la cédula de identidad Nro V- 1.353.144 y el ciudadano JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678 tal documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de la cual se desprende la relación arrendaticia existente.
Corre inserta del folio 17 al folio 26 del presente expediente Inspección Técnica Nro 042-2017, realizada por el Cuerpo de Bomberos Valencia del estado Carabobo el cual se valora como documento administrativo, siendo preciso traer a colación el criterio reiterado y plasmado en decisión número 01612 proferida por LA SALA POLÍTICO - ADMINISTRATIVA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil once (2011), que estableció:

Respecto a los referidos documentos, esta Sala en su jurisprudencia ha establecido que tales instrumentos pertenecen a la categoría de “documentos administrativos” los cuales son considerados como una tercera categoría documental intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se considera fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicables para su valoración las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencias N° 1748 del 11 de julio de 2006, caso: Multiservicios Disroca, C.A. y Nº 01492 del 14 de agosto de 2007, caso: Andamios Anderson de Venezuela, C.A.)

Es por lo que ésta Juzgadora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, de la cual se desprende los daños estructurales existentes en el inmueble, y en lo referente a que el taller de uso automotriz existente en dicho inmueble no cumple con el Decreto Presidencial (2195) y Normas Covenin (Comision Venezolana de Normas Industriales) vigentes.
Corre inserta al folio 27 al folio 42 del presente expediente Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, en fecha catorce (14) de agosto de 2017, signada con el № 82-83, de igual manera corre inserto del folio 43 al folio 62 del presente expediente Inspección Judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo en fecha treinta (30) de noviembre de 2017, signada con el № S 1888.17.
Con relación a las inspecciones antes mencionadas; debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado analizar en la sentencia y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil; siendo un instrumento otorgado por un Juez, se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil.
Corre inserto del folio 63 al folio 72 del presente expediente Procedimiento Administrativo incoado por las abogadas ANA LUCILA SÁNCHEZ y AYZA MACHADO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 110.861 y 65.009 actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la Sucesión TEÓFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT contra el ciudadano JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678 por ante el Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanza Unidad en materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial el cual se valora como documento administrativo es por lo que ésta Juzgadora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende de la cual se evidencia el auto de apertura del Procedimiento Administrativo a los fines de celebrar la audiencia de conciliación para resolver las diferencias entre las partes.
Corre inserta al folio 97 al 100 del presente expediente unos Recibos contentivos de una presunta Consignación arrendaticia realizada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, tal documental prestan para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dicha instrumental nada aporta al hecho controvertido, por lo tanto se desecha.
En cuanto a la testimonial del ciudadano EDUINS ALEXANDER OCHOA, titular de la cédula de identidad Nro V- 12.304.821 evacuada durante la audiencia oral observa este Juzgador de alzada que los dichos esgrimidos por el referido testigo nada aportan al hecho controvertido en consecuencia de desecha.

Así las cosas, se observa que en cuanto a los alegatos esgrimidos tanto en la contestación a la demanda, como en el libelo, las partes están contestes en la existencia de la relación contractual, así como el contenido de sus cláusulas, de modo que tales hechos se tienen por admitidos, ahora bien, uno de los hechos controvertidos consiste en determinar si el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda es a tiempo determinado o indeterminado, haciendo necesario realizar las siguientes consideraciones:
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
Artículo 1579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler).
De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.
Es importante señalar que los contratos en materia arrendaticia, pueden ser 1.- contratos a tiempo determinado 2.- contrato a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación:
El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la CORTE PRIMERA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento. (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Ahora bien, en el caso de autos la parte actora incoa demanda por Desalojo contra el ciudadano JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, con fundamento en los ordinales 3, 4, 6 y 7 del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, haciéndose necesario indicar que dicha ley no hace distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado -como lo hace la antigua ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 34-, siendo que para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i); dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva, así lo ha establecido LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sentencia Nro RC 000314, Expediente 19-441 de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2020 en los siguientes términos:

En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo… omissis…
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

En atención a lo establecido anteriormente considera esta alzada que determinar si el contrato de arrendamiento en la presente causa es a tiempo determinado o indeterminado no es concluyente para la decisión en la presente causa, por cuanto el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, no hace distinción para incoar la acción de desalojo. Así se determina.
Así las cosas, determinado lo anterior y entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado) el artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicado en Gaceta Oficial Nro 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece las causales de desalojo en los siguientes términos:
Artículo 40 Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Ahora bien, es importante mencionar dada la naturaleza del asunto recurrido, lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil que son del siguiente tenor:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

En atención a los artículos anteriormente citados y en virtud de lo alegado por la parte demandante esta alzada pasa a transcribir las obligaciones contraídas por la partes en la cláusula SÉPTIMA y DÉCIMA TERCERA del Contrato de Arrendamiento que cursa al folio 17 del presente expediente que son del siguiente tenor:
SÉPTIMA: Será por cargo de EL ARRENDATARIO el pago de cualquier otro servicio, así mismo será por su cuenta todas las reparaciones menores que necesite el inmueble, tales como pequeñas filtraciones, gotera, golpe de ángulos de las paredes, desperfectos en instalaciones eléctricas, grietas en el friso, techo o piso, siempre que provenga de defectos de construcción en general las mayores si resultare culpable de ellas, así mismo, conviene en avisar por escrito y en el menor tiempo posible a EL ARRENDADOR de las reparaciones que requiera el inmueble y/o cualquiera daños, averías o deterioros mayores que aparezcan en la misma o en su estructura en general en caso de no hacerlo serán responsables de los daños y perjuicios que ocasiones su negligencia en dar aviso correspondiente.
… omissis…
DÉCIMA PRIMERA: EL ARRENDATARIO recibe el inmueble en perfectas condiciones y a su satisfacción, obligándome a entregarlo en las mismas condiciones en que lo reciben, completamente pintado y libre de cualquier objeto que no pertenezca al inmueble y en perfecta condiciones de funcionamiento. (Énfasis propios).

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, los cuales consagran:
Artículo 12: En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados

Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella.

Pasa esta Alzada a analizar lo alegado y probado en auto respecto a la procedencia de las causales de desalojo alegadas por la parte demandante, específicamente la indicada en el literal c del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, referente a que “c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, evidenciándose que corre inserto al folio del folio 17 al folio 26 del presente expediente Inspección Técnica Nro 042-2017, realizada por el Jefe de la División de Gestión de Riesgo del Cuerpo de Bomberos Valencia del estado Carabobo, el cual se valora como se estableció en líneas precedentes como documento administrativo, otorgándole pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprende:
Los daños estructurales existentes en el inmueble, evidenciándose vestigios de filtraciones en casi todas las paredes del Inmueble, así como perdida de la pintura y friso, de igual forma el techo de la estructura presenta deterioro y en lo referente a condiciones que debe cumplir como taller de uso automotriz incumple con lo establecido en la norma COVENIN Norma Covenin 3241 Talleres Mecánicos de Uso Automotriz,

De igual manera Corre inserta al folio 27 al folio 42 del presente expediente Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, en fecha catorce (14) de agosto de 2017, signada con el № 8283, de igual manera corre inserto del folio 43 al folio 62 del presente expediente Inspección Judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo en fecha treinta (30) de noviembre de 2017, signada con el № S 1888.17, cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil; siendo un instrumento otorgado por un Juez, se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil de las cuales se desprende que:
Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, en fecha catorce (14) de agosto de 2017: Cuarto Particular: en este estado el Tribunal observa daños en paredes, techo, piso, baño y falta de higiene y mantenimiento de limpieza y pintura.

Observando esta alzada de las impresiones fotográficas consignadas y que corren insertas en la referida inspección, lo establecido por el Tribunal que realizó la inspección judicial extra litem, referente al daño en las paredes, techo, piso y baño, así como la falta de pintura. Así se observa.

Inspección Judicial practicada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha treinta (30) de noviembre de 2017: Al particular tercero: El Tribunal deja constancia que no se observa ninguna lámpara de emergencia, ni extintor portátil. Al particular Cuarto: El Tribunal deja constancia que no se presentó ninguna documentación que demuestre el mantenimiento de los extintores, e igualmente no se observaron, solo se evidencia extintor en el área que aparentemente funciona como oficina (…)”

En este contexto, en lo que respecta a los deterioros causados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la parte demandada alega que las inspecciones practicadas carecen de valor en relación al tiempo en se ejecutaron y el momento en que presentan como parte del acervo probatorio, al exponer específicamente que:
Es importante resaltar ciudadana juez, que después de casi 4 años de haber practicado las respectivas inspecciones judiciales al inmueble arrendado por el Juzgado Sexto y por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia.(sic)Libertado (sic)Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial, signadas con los números 8282 y S1888.17 marcados con las letra “E” y “F” respectivamente, así como también el Procedimiento Administrativo signado con el Número C-058/09/17 marcado con la letra “G”, llevado a cabo ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Adscrita al Ministerio de Poder Popular de Economía y Finanzas, al igual que la inspección técnica que realizaron en agosto 2017, pretenda después de tanto tiempo utilizar esos documentos públicos para ejercer una acción irrita, …

En este mismo orden, respecto a este hecho la parte demandada, expresa que las reparaciones necesarias fueron realizadas con posterioridad a las inspecciones oculares, agregando:
… omissis… reparaciones a las cuales estaba obligado a realizar en el inmueble ya que las mismas se llevaron a cabo en su debida oportunidad posterior a las inspecciones oculares previo acuerdo entre las partes.

Así las cosas, considera este sentenciador, que las excepciones opuesta por la parte demandada NO fueron probados durante el proceso, en este, sentido es relevante señalar el contenido establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que establece:
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Con base en las motivaciones expuestas y apreciándose en las imágenes fotográficas precisadas por esta alzada, lo que adminiculado con las Inspección Técnica Nro 042-2017, realizada por el Jefe de la División de Gestión de Riesgo del Cuerpo de Bomberos Valencia del estado Carabobo, y las inspecciones judiciales practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, en fecha catorce (14) de agosto de 2017, signada con el № 8283, y por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo en fecha treinta (30) de noviembre de 2017, signada con el № S 1888.17, ya analizadas y valoradas, este Tribunal Superior verifica que existe plena prueba del estado de deterioro del local comercial, evidenciando la responsabilidad por parte del arrendatario de no haber realizado las reparaciones pertinentes al inmueble ni haber notificado a la arrendadora los daños existentes, permitiendo que daños materiales menores no reparados de forma oportuna, se convirtieran en deterioros mayores que los provenientes del uso normal, con lo que se encuentra plenamente demostrado que el arrendatario está incurso en la causal de desalojo establecida en el literal “c” del articulo 40 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, así siendo comprobada una de las causales de desalojo invocada por la parte actora es inoficioso pronunciarse sobre las demás alegadas. Así se declara.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el abogado JOSÉ DEL CARMEN ANTEQUERA VERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 152.817, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, quedando modificada la parte motiva del fallo, así como lo referente al particular segundo de la decisión, dictada por el Juzgado Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo en fecha veintidós (22) de marzo de 2022, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia. Así se decide.
- VI-
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: SIN LUGAR la APELACIÓN ejercida por el abogado JOSÉ DEL CARMEN ANTEQUERA VERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 152.817, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ ANÍBAL PÉREZ URBINA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo en fecha veintidós (22) de Marzo de 2022.
2. SEGUNDO: Se MODIFICA, la parte motiva del fallo, así como lo referente al particular segundo de la sentencia dictada de fecha veintidós (22) de Marzo de 2022 , dictada por el Juzgado Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo, quedando establecido de la siguiente manera: 1. PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por el abogado en ejercicio ANA LUCILA SANCHEZ VARGAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 110.861, correo electrónico: analucilasanchez@gmail.com, número de teléfono: 0414-4200565, actuando en carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos, CRUZ VICTORIA BENITEZ DE SEIJAS, YBELISE SEIJAS BENITEZ, GERMAN SEIJAS BENITEZ Y HERNAN SEIJAS BENITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N°. V- 1.378.984, V- 7.068.056, V- 9.824.991 y V-11.360.576, en su orden; contra el ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678. 2. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, ciudadano JOSE ANIBAL PEREZ URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.837.678, a realizar la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una Parcela de Terreno Ejido, constante de un área aproximada de nueve metros con cincuenta decímetros (9,50 mts) de frente por cuarenta metros (40,00 mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Que es su frente, con la Calle Plaza (87) identificada con el N° 109-51; SUR: Fondo de casa que es o fue de Leocadio Bofante; ESTE: Casa y Solar que son o fueron de Librada Zerlia y OESTE: Terreno que es o fue de Demetrio Colmenarez, libre de objetos y personas a la Sucesión TEÓFILO GERMAN SEIJAS BORTOTT.
3. . TERCERO: En virtud de no haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se imponen las costas de la alzada, a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los veinte (20) días del mes de julio del año dos mil veintitrés (2023). Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO

En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO
Expediente Nro. 13.554
OAMM/mgm