TSJ Regiones - Decisión

I
Visto el escrito libelar presentado en fecha 12 de agosto de 2021, por el ciudadano Diógenes Ricardo Figueredo Lantos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-3.583.020, debidamente asistido por el abogado Francisco Alcántara Figueredo Fuentes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 259.000, contra la Sociedad Mercantil SERENOS ÁVILA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 31 de mayo de 1978, bajo el N° 83, tomo
9-C, modificada mediante asamblea extraordinaria de fecha 23 de mayo de 2017, siendo su última modificación en fecha 23 de julio de 2021, bajo el N° 203, tomo
11-A, con motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento, la cual fue planteada de la siguiente manera:
1) En fecha 01 del mes de Agosto del año 2015, el ciudadano FRANCISCO ALCÁNTARA FIGUEREDO, Venezolano, abogado, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad
V-914.271, actuando siempre bajo el concepto de la buena fé (sic), da en arrendamiento a la DEMANDADA el inmueble antes identificado, para el uso de sus operaciones comerciales, bajo las condiciones establecidas en Contrato de Arrendamiento, que fueron convenidas y suscritas por parte del ciudadano Francisco Alcántara Figueredo, en su condición de ARRENDADOR, por una parte, y por la otra, por la ciudadana Ledys de Jesús Cardozo, en su condición de REPRESENTANTE LEGAL DE SERENOS ÁVILA, C.A., según consta de documento que anexamos, identificado con la letra “A”. Cabe destacar, que el contrato suscrito es un documento de carácter privado, de común acuerdo entre las partes.
2) Se establece en dicho Contrato de Arrendamiento en su cláusula quinta: “la ARRENDATARIA, se obliga expresamente a: a) no efectuar modificaciones en la estructura y disposición del inmueble arrendado.” Es el hecho que La ARRENDATARIA, construyo sin la autorización del propietario del inmueble y sin los debidos permisos de las autoridades competentes una edificación (…) En esta misma dirección, consideramos violada la cláusula DÉCIMA de este contrato de arrendamiento, donde se establece expresamente: “cualquier mejora que se haga al inmueble queda en beneficio del mismo, sin que el Arrendador tenga nada que pagar por tal concepto, las mejoras deberán ser autorizadas por escrito por el ARRENDADOR. En todo caso el ARRENDADOR se reserva el derecho de exigir que el inmueble le sea devuelto al término del contrato de la misma forma que lo entrega en este contrato.”
3) Se establece en la Cláusula Décima Cuarta, del Contrato de Arrendamiento, al cual nos estamos refiriendo: “En general, la falta de pago de Dos (2) mensualidades consecutivas, así como el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato por parte de la ARRENDATARIA será causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considere resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, ejercer el cobro judicial o extrajudicial de los cánones vencidos…” A esta fecha, Mayo del 2021, afirmamos que la ARRENDATARIA no paga sus obligaciones, siendo su último pago febrero del año 2018, por lo cual tienen treinta y ocho meses de morosidad a esta fecha (…) Pido al Tribunal que: PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento y el consiguiente desalojo del inmueble antes identificado, para que se nos lo entregue a la parte Demandante (…) SEGUNDO: Admitir la presente demanda, para que la misma sea tramitada de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto hemos estimado que los cánones de arrendamiento acumulados y no solutos a la presente fecha asciende a la suma de VEINTIÚN MIL DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES de Bolívares (Bs. 21.280.000.000,00), suma de la cual exigimos su cancelación. (Subrayado de origen).
II
De una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que este Tribunal en auto de fecha 10 de septiembre de 2021, que corre inserto en el folio dieciséis (16) de la primera pieza principal, admitió la presente demanda garantizando el derecho a la justicia, defensa y desarrollo de las personas, tutela judicial efectiva y el debido proceso, consagrados en los artículos 2, 3, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así mismo, garantizándose el debido desarrollo del procedimiento oral establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 26 de junio de 2023, según acta que corre inserta en el folio noventa y ocho (98) de la primera pieza principal, se celebró la audiencia preliminar, siendo las 10:00 a.m., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 de la ley adjetiva civil, con la finalidad de determinar el límite de la controversia; en la cual el abogado Juan Medina, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 21.198, asistiendo a la parte demandante expuso; que la pretensión de la demanda versaba sobre la Resolución de Contrato de Arrendamiento y el Desalojo del local comercial objeto del litigio.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00314 de fecha 16 de diciembre de 2020, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo, dejó asentado lo siguiente:
(…) Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
(…)
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
(…)
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios (…)
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, con ponencia del Magistrado Luis Damiani Bustillos, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, en los siguientes términos:
(…) En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide.”
De los criterios señalados en la cita previamente transcrita, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos (…)
Ahora bien, de los criterios jurisprudenciales citados, se evidencia que las demandas en donde el objeto sea la Resolución de Contrato de Arrendamiento y el Desalojo, deben ser declaradas inadmisibles; ya que al configurarse uno de los supuestos establecidos en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la única pretensión que se debe intentar es el Desalojo, más no la Resolución del Contrato, no pudiendo ser estas acumuladas en el mismo libelo de demanda, por lo tanto, en vista que el abogado asistente de la parte actora, planteó en la audiencia preliminar de fecha 26 de junio de 2023, que sus pretensiones eran la Resolución del Contrato de Arrendamiento y el Desalojo, considera necesario este Juzgador declarar inadmisible sobrevenidamente la presente demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
Además, en el caso de marras se deja evidencia en el escrito libelar, que la parte demandante, en “PETITUM DE LA ACCIÓN PROPUESTA”, solicita al Tribunal dicte con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento y a su vez el cumplimento del mismo, ya que exige la cancelación de los cánones de arrendamiento acumulados y no solutos, pretensiones que tampoco se deben acumular en la misma demanda por ser contrarias entre sí.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera Romero, estableció lo siguiente:
Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.
La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.
El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil.
Así mismo con relación a la acumulación prohibida, el doctrinario Rengel R. (2001), señala:
En tres casos prohíbe la ley la acumulación de pretensiones: a) Cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. b) Cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal. c) Cuando tengan procedimientos incompatibles entre sí (Artículo 78 C.P.C.).
La acumulación realizada en contravención a esta prohibición es lo que se denomina en la práctica del foro inepta acumulación, y constituye un defecto de forma de la demanda que se hace valer mediante la alegación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del Artículo 246 del Código de Procedimiento Civil.
a) Dos pretensiones se excluyen mutuamente, cuando los efectos jurídicos que tienden a producir no pueden subsistir simultáneamente, sino que se opone entre sí. Ejemplo: la resolución de contrato acumulada con la ejecución del mismo; la reivindicación del inmueble acumulada con la de reconocimiento de una servidumbre de paso por él; la reclamación de la plena y la nuda propiedad de la cosa.
La casación no considera dentro de la hipótesis mencionada la pretensión de resolución de contrato de tracto sucesivo relativo a pretensión de goce de bienes o servicios, acumulada con la reclamación de la remuneración mensual insoluta, porque este pedimento equivale a la liquidación del saldo deudor pendiente para la fecha de la resolución del contrato (…) (p. 127).
En razón del criterio jurisprudencial asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 699 y lo planteado por el doctrinario Rengel R., se constata que las pretensiones de Resolución y Cumplimiento de contrato de arrendamiento (cobro de los cánones insolutos), se excluyen mutuamente por ser contrarias entre sí, ya que no pueden éstas subsistir simultáneamente para ser resueltas en el mismo juicio, debiendo ser intentadas de manera individual, pudiendo solicitar además los daños y perjuicios de manera subsidiaria, para no incurrir en una acumulación prohibida de pretensiones, según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecutan su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.” Siendo específica la ley positiva civil, al disponer que la demandas pueden ser intentadas por Cumplimento o Resolución de contrato, para que no proceda la inepta acumulación de pretensiones.
Ahora bien, de lo planteado por el abogado asistente de la parte actora y lo alegado en el escrito libelar, se observa una inepta acumulación de pretensiones, siendo ésta una de las causales de inadmisibilidad de las demandas; incurriendo este Tribunal en un error, al haber admitido la presente demanda en auto de fecha 10 de diciembre de 2021, que corre inserto en el folio dieciséis (16) de la primera pieza principal, la cual no debió ser admitida por ser contraria a ley, según lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en razón que el demandante incidió en una de las prohibiciones que se encuentra dispuestas en el artículo 78 de la ley adjetiva civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Además, es importante señalar que la parte actora alega actuar en representación de los demás herederos del de cujus Francisco Alcántara Figueredo, quien en vida era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 914.271, en base a lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, en vista que no se consignó la declaración sucesoral, es imposible para este Juzgador determinar realmente quienes son los herederos legítimos del de cujus; en razón de no tener la prueba fehaciente que permita verificar las identificaciones y el número de herederos legítimos, hecho que debe ser corroborado mediante la planilla de declaración susesoral. ASÍ SE ESTABLECE.
III
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
ÚNICO: Se declara INADMISIBLE sobrevenidamente la demanda interpuesta por ciudadano Diógenes Ricardo Figueredo Lantos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-3.583.020, debidamente asistido por el abogado Francisco Alcántara Figueredo Fuentes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 259.000, contra la Sociedad Mercantil SERENOS ÁVILA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 31 de mayo de 1978, bajo el N° 83, tomo 9-C, modificada mediante asamblea extraordinaria de fecha 23 de mayo de 2017, siendo su última modificación en fecha 23 de julio de 2021, bajo el N° 203, tomo 11-A, con motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 29 de junio de 2023. Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. JAIMIR PÉREZ GALEA

PLRP/pr
Exp. N° 26.624