REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, seis (06) de marzo del año dos mil veintitrés (2023) 212º y 164º ASUNTO: KP02-V-2021-001668 DEMANDANTE: Sucesión MELENDEZ SANTELIZ HEMBER HENRIQUE representada por la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027. APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE ACTORA: EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FREITEZ PIÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros119.474 y 79.169.- DEMANDADO: JOSE ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675.- APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ y ADRIAN EDUARDO MENDEZ AGUILAR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 143.812 y 108.804.- MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.- SENTENCIA: DEFINITIVA I BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES Se inicia la presente acción por medio de escrito libelar presentado en fecha 20 de enero del año 2022 por la parte demandante y sus apoderados, siendo admitida por este Juzgado en fecha 02 de febrero de 2022. Asimismo, en fecha de 09 de febrero de 2022 la misma reformó la demanda admitiéndose dicha reforma en fecha 10 de febrero de 2022. Seguidamente en fecha 24 de marzo de 2022 se consignó copia del libelo de demanda y auto de admisión así como diligencia de la parte actora a los fines de que se librará la boleta de citación de la parte demandada. En fecha de 15 de junio de 2022 la parte actora solicitó el abocamiento dado el cambio de ponencia suscitado en este Despacho, dejándose constancia por medio de auto de fecha 21 de junio del 2022 de la designación como Juez Suplente de este Juzgado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en reunión celebrada el 16 de marzo de 2022, según oficio N° TSJ/CJ/0720/2022, siendo debidamente juramentado por ante la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, tomando posesión del cargo en fecha 29 de marzo del mismo año, el Abg. JHONNY JOSE ALVARADO HERNANDEZ se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra. En fecha de 04 de julio del 2022 se dejó constancia de la consignación por parte del Alguacil de este Juzgado de la boleta de notificación sin firmar de la parte demandada, seguidamente en fecha 06 de julio de 2022 la parte actora por medio de su apoderado judicial solicitó se realizara la citación por Cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, acordándose la misma por auto de fecha 11 de julio de 2022, siendo consignados en fecha 12 de agosto del 2022, agregándose a las actas procesales por medio de auto de fecha 16 de septiembre del mismo año. Seguidamente en fecha 30 de septiembre de 2022, el Secretario adscrito a este Juzgado dejó constancia de la citación por cartel prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. De igual forma, en fecha 10 de octubre de 2022, comparece por ante este Despacho el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON asistido por la profesional del Derecho MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ, ambos identificado ut supra, para darse por citado, dejándose constancia por medio de auto de dicha actuación en fecha 13 de octubre del 2022 y del lapso de contestación que comenzaría a partir del 11 de octubre de 2022 (inclusive). Seguidamente, en fecha 27 de octubre de 2022 la parte demandada consignó escrito de contestación de demanda, de la cual se dejó constancia en auto de fecha 09 de noviembre de 2022 fijándose en la misma oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar para el Quinto Día de Despacho de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente en fecha 14 de noviembre de 2022, la parte demandada promovió pruebas tempestivamente. Asimismo en fecha 16 de noviembre de 2022 oportunidad fijada para la realización de la audiencia preliminar la misma se celebró luego de haberse anunciado el acto conforme a Ley, con asistencia de la parte demandante dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de su apoderado judicial, así como la constancia de la fijación de hechos y límites de la controversia dentro de los tres días de despacho siguientes. En fecha 21 de noviembre del 2022 este Tribunal por medio de Sentencia Interlocutoria realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia fijándose el lapso de promoción de pruebas de cinco (05) días de despacho siguientes de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, En fecha 07 de diciembre del 2022 se dejó constancia mediante auto sobre la admisión de los escritos de promoción de pruebas presentadas tanto por el demandado como por el demandante, concediéndose un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes para la evacuación de pruebas de conformidad con el artículo 868 de la norma adjetiva civil. En fecha 14 de diciembre del 2022 este Juzgado a los fines de practicar la Inspección Judicial admitida y acordada en auto de fecha 07 de diciembre de 2022 se constituyó en la calle 21 entre carreras 21 y 22, local S/N, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, practicándose la inspección acordada y regresando a su sede natural. En fecha 21 de diciembre de 2022 se dejó constancia de la consignación de informe de Experticia Fotográfica presentada por el ciudadano ELEAZAR JOSE MORLES SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-17.506.462 en su carácter de Experto Fotográfico designado por este Tribunal para la realización de la Inspección Judicial realizada en fecha 14 de diciembre del 2022. Seguidamente, en fecha 25 de enero del 2023 se dejó constancia que el día 24 de enero del 2023 venció el lapso de evacuación de pruebas. Asimismo en fecha 31 de enero del 2023 por medio de auto se fijó para el día 16 de febrero del 2023 a las 9:00 am., la oportunidad para celebrar la AUDIENCIA ORAL, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. DE LA AUDIENCIA ORAL EN JUICIO De conformidad con lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil el día dieciséis (16) de Febrero de dos mil veintidós (2023), a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para celebrar la Audiencia Oral en la presente causa, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de ambas partes celebrándose la misma. Concluida la audiencia, el Juez se retiró por el espacio establecido en la Ley y procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la pretensión actoral, advirtiéndose que conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procedería a extender el fallo completo en el plazo de diez días de despacho siguientes a esa fecha. Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, y siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones: SÍNTESIS DE LA LITIS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: Arguye en su escrito libelar y luego reforma de demanda que en fecha 15 de enero de 2010 (reformada por error involuntario que figuraba 01 de julio de 2015) el ciudadano HEMBER MELENDEZ, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V-2.523.923, celebró un contrato de arrendamiento de un local comercial para uso comercial, ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22 S/N, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, pactándose dicho contrato con el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho y titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675, teniendo dicho contrato una duración de un año, es decir desde el 15 de enero del 2010 hasta el 30 de junio del 2016, el cual fue prorrogado en el tiempo convirtiendo tal convenio en un contrato de arrendamiento indeterminado. Alega la parte que durante ese tiempo fallece el ciudadano HEMBER MELENDEZ, antes identificado respectivamente, quedando la administración del contrato bajo la responsabilidad de la poderdante ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, en su condición de coheredera, y que ambas partes, ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON y la ciudadana antes referida convinieron en fijar el canon de arrendamiento mensual por el local comercial en moneda extranjera por la cantidad de TREINTA DOLARES AMERICANOS (30$) por concepto de canon de arrendamiento mensual. Arguye la parte que el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON ha venido incumplimiento sus obligaciones contractuales al no cancelar el canon de arrendamiento convenido desde el mes de marzo de 2020, hasta diciembre del mismo año, además de los meses de enero a diciembre de 2022, constituyéndose causal de desalojo de local comercial de conformidad con el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo la parte demandante solicitó el desalojo por presentar el bien inmueble un grave deterioro en su estructura pudiendo desplomarse y ocasionar gran daño a los ocupantes del local poniendo en riesgo su salud y vida, la cual fue aconsejada su demolición por el cuerpo de bombero del municipio Iribarren y invocando el literal “E” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Arguye la parte demandada que el inicio de la fecha de la relación arrendaticia fue desde el 15 de junio del año 2005 sobre un local comercial ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22 de Barquisimeto estado Lara, y no desde el 15 de enero de 2010. Asimismo, niega, rechaza y contradice lo mencionado en el libelo referente al incumplimiento de sus obligaciones contractuales devenidas de la relación arrendaticia al no cancelar el canon de arrendamiento mensual desde marzo del 2020, siendo falso según sus dichos, ya que desde el inicio de la relación arrendaticia, año 2005, se cancelaba puntualmente en efectivo al ciudadano HEMBER MELENDEZ SANTELIZ (fallecido) hasta el 30 de junio de 2020 el cual según sus dichos, demostraría en la oportunidad procesal correspondiente. Asimismo, alega que el arrendador fallece en fecha 04/07/2020, y dado que a causa de la pandemia mundial del COVID-19, su negocio se encontraba sin funcionar debido al Estado de Alarma. De igual forma arguye que el Ejecutivo Nacional había decretado la suspensión por 6 meses el pago de cánones de arrendamiento de inmueble de uso comercial y los utilizados como vivienda principal según decreto No.4.169. En este orden de ideas, alega que en fecha 02 de septiembre del 2020 el decreto No. 4.279 suspendía los alquileres de viviendas principales e inmuebles comerciales implicando un diferimiento del deber por parte de los arrendatarios de pagar los alquileres durante el lapso de suspensión contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y la causal de desalojo prevista en la letra “A” del artículo 40 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Arguyendo además que las medidas antes descritas fueron avaladas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 156 del 29 de octubre de 2020, sobreentendiéndose según sus dichos, que para la fecha de 20/01/2022, no podrecía dicha causal dada la suspensión de pagos de arrendamiento establecida en los decretos antes mencionados y vigentes para la fecha. Asimismo arguye, que el arrendador debió agotar la vía administrativa previamente como lo establece en las disposiciones transitorias el decreto ley especial en la materia. Seguidamente, procede a negar, rechazar y contradecir que en lo relativo a la petición del arrendador del Municipio Iribarren ente adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara donde se realizó una inspección ocular a los locales comerciales, dicha inspección solo fue realizada en la parte exterior de los inmuebles y no en la parte interna de los mismos, de igual forma alega, que el inmueble presenta daños que pueden ser reparados tal como se había acordado con el arrendador de manera verbal días antes de fallecer, en el cual la parte demandada se encargaría de reparar los daños del local y gestión con la Corporación Eléctrica Nacional S.A. (CORPOELEC) a través del Consejo Comunal La Mora Francisco de Miranda relativo a la reparación del poste de servicio eléctrico, el cual según sus dichos, demostraría en la oportunidad procesal correspondiente, siendo considerada por la parte demandada como una causal utilizada a los fines de desalojo, sin respetar el derecho de prorroga que legalmente le corresponde. Por último, procede a pedir que los alegatos esgrimidos sean tomados en consideración en la sentencia definitiva. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales: • Copia simple de acta de Inspección Ocular realizada en fecha 06 de octubre del 2020 a las 13:00 hrs, por la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el N° 158-2020 en fecha 07 de octubre del 2020 (f. 05 al 07 de la Pieza Principal). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia que la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara realizó una inspección ocular por motivo de medida de seguridad y valoración de riesgo, realizadas a seis (06) locales comerciales ubicados en la Calle 21 entre Carreras 21 y 22, de los cuales se describió lo siguiente y se transcribe: Se trata de Seis (06) locales comerciales construidos a base de paredes de bloques de cemento, techo de láminas de acerolit y piso de cemento pulido. Se puede constatar que las paredes de diferentes áreas presentan grietas profundizadas a tras luz así como rasgos de filtraciones generalizadas. Hacia la fachada principal de los locales se evidencio que la pared frontal de los locales esta apuntalada y apoyada de un poste del servicio eléctrico de Corpoelec… De igual forma se observo que el techo presenta orificios y agujeros y el piso de los diferentes locales muestra abultamiento y desprendimiento de la capa de pulitura lo que representa un alto riesgo para la integridad física y material al grupo de personas que allí laboran y frecuentan… Asimismo, contiene la conclusiones y recomendaciones así como anexos fotográficos en los cuales indican que dicha institución como órgano de seguridad ciudadana de conformidad con el artículo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela así como la Ley Orgánica del Servicio de Bombero y de los Cuerpos de Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, dada las características del inmueble, ordenó y se transcribe: ‘’…ORDENA: Proceder al desalojo inmediato de las personas que se encuentran en estos locales, ya que los mismos presentan condiciones de alto riesgo por posibilidad de producir daños a la vida y sus bienes motivo por el cual deben dirigirse a la dirección de planificación y control urbano de la alcaldía de Iribarren (DPCU), realicen los estudios cuanto a la posible demolición y/o rehabilitación de estos Locales Comerciales…”. Dado que se trata de un acta en la cual el organismo competente establece el criterio sobre la condición del inmueble hoy objeto de la presente demanda relativo a las condiciones del mismo y que estas condiciones son totalmente importantes dado que configuran o no, causales de Desalojo de conformidad con la Ley especial en la materia, siendo evidente que estiman que no es habitable y debe ser demolido o rehabilitado, por consiguiente se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Copia simple de Poder Judicial llevado por ante la Notaría Pública de Cabudare de fecha 13 de diciembre del 2021, estado Lara (fs. 08 al 09 de la Pieza Principal). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe de los dichos de los otorgantes, este Tribunal considera menester disponer lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 14 de abril de 2011. Exp: Nº. AA20-C-2010-000627: Pues, se haría inagotable la oportunidad en la cual el demandante puede impugnar el poder presentado por la demandada, ya que, la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida…Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y criterio parcialmente citado, se le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la cualidad de apoderados judiciales de los abogados CARLOS EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FLORES PIÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 119.474 y 79.169, de la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027, quien otorgo poder en nombre propio y en nombre de la sucesión MELENDEZ SANTELIZ HEMBER HENRIQUE, parte demandante en el presente juicio. Así se establece. • Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones signado con el N° SENIAT-00556034, con fecha de solicitud 15-12-2020 (fs. 10 al 13 de la pieza principal). La cual no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe la declaración definitiva de impuesto sobre sucesiones con fecha de recepción 19/11/2020 N°2000022187, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027, es sucesora de HEMBER MELENDEZ, fallecido, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V-2.532.923, y funge como representante del inmueble hoy objeto de la Litis relativo a la relación arrendaticia existente. Así se establece. • Original de Contratos de Arrendamiento (fs. 16 al 20 de la pieza principal). se trata de documento privado, no fue desconocido por la parte contra quien se produjo, por lo que, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, con el referido documento se demuestra que existe un contrato de arrendamiento entre el ciudadano HEMBER MELENDEZ SANTELIZ, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.532.923, y ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675, sobre el inmueble hoy objeto de la presente Litis, evidenciándose la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente litis. Así se decide. Con la contestación de la demanda la parte demandada promovió las siguientes documentales: • Copia Simple del Decreto N° 4.169, decretado por el Ejecutivo Nacional en fecha 23 de marzo de 2020, relativo a la suspensión de los pagos de cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y aquellos utilizados como vivienda principal publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.522 de la misma fecha (fs. 59 al 62 de la Pieza Principal). Se trata de una copia simple de un decreto debidamente sancionado en Gaceta Oficial, en ello se demuestran los lineamientos relativos a la suspensión de cobro de cánones de arrendamiento por un periodo de seis (06) meses dada la situación de emergencia sanitaria a razón del SARS-COV-2 (COVID-19, este Tribunal desecha el citado medio probatorio, ya que el mismo no aporta nada a la controversia, no siendo el mismo un medio para eximirse del pago oportuno y continuo del canon de arrendamiento del local comercial ocupado por el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, ni consta de ser el hecho extintivo de su obligación contractual del pago por concepto del canon de arrendamiento, dicho decreto presidencial obedeció a las condiciones adversas económicas y sociales producto de la pandemia por COVID-19, el mismo no fue renovado. Ni se estableció en su contenido una suerte de suspensión indefinida o permanente del pago de los cánones de arrendamiento o prohibición expresa de admisión de las pretensiones por desalojo con fundamento en el ordinal “A” del artículo 40 de la Ley Especial. Y así se establece. Llegada la oportunidad procesal para que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes, la parte demandante en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas: • De la Inspección Judicial debidamente acordada para su realización por medio de auto de fecha 07 de diciembre del 2022 (fs. 79 al 80 de la pieza principal) al día 14 de diciembre de 2022, a las 09:00 a.m en la dirección calle 21 entre carreras 21 y 22, local S/N de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, realizándose la misma en la referida fecha y hora antes mencionada (fs. 82 al 84 de la Pieza Principal) a fin de evacuar la misma, por lo que de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con dicha prueba de inspección judicial, el Tribunal constató en el traslado y recorrido realizado en Local comercial, el deplorable estado de conservación en el que se encuentra el inmueble, externa e internamente, se visualizó desprendimiento en las paredes y techo, así como grietas estructurales desde las cuales se visualizaba el exterior y los locales contiguos, determinándose un estado de hecho de degradación o decaimiento estructural del inmueble objeto de la Litis, lo que a juicio de quien suscribe, impide cumplir el destino y finalidad del local comercial, ello debido al riesgo que representa la permanencia de personas en dicho bien inmueble y corolario a ello se puede evidenciar ampliamente en el Registro Fotográfico obtenido en dicho acto de Inspección, demostrándose que existe diversidad de daño y deterioro del inmueble. Y así se establece. En la misma oportunidad procesal para que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes, la parte demandada en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas: • Testimoniales de los ciudadanos JOSE GREGORIO NOGUERA, JOSE DAVID RICO MORILLO Y JORGE PASTOR GUDIÑO GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-9.369.907, V-12.707.513 y V-16.278.356 (fs. 72 al 73 de la pieza principal). Las cuales fueron evacuadas en la Audiencia Oral de fecha 16/02/2023. Al respecto de la prueba testimonial, según el tratadista Devis Echandía: “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”. Constituyendo un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio”. Dichos testigos, no fueron contestes entre sí, y sus testimonios no aportan nada al proceso por cuanto se remiten a dar afirmaciones o negativas relativas a si conocen a las partes del contrato de arrendamiento, si presenciaron conversaciones concernientes a la reparación del daño estructural y si estos dan fe de los pagos de cánones de arrendamiento no siendo esta la vía correspondiente para demostrar el hecho extintivo de su obligación contractual ni la reparación del daño evidenciado en el local comercial arrendado, por lo que tales testimoniales se DESECHAN de su valoración. Así se decide. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR Es menester para este Juzgado disponer del principio cardinal constituido en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, ello bajo el principio quod non est in actis non est in mundo, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, 03-10-2006, Exp. 05-1649).Aún más cuando de juicio por Desalojo de Local Comercial se trata, toda vez que la Sala Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia han dispuesto de criterios aplicables que debe suscribirse todo órgano jurisdiccional competente, en este orden de ideas, debe este Juzgador resaltar la importancia de la legitimación con la cual las partes actúan en un determinado proceso, ello a los fines de dilucidar cualquier aspecto dudoso que enerve el procedimiento recorrido conforme a Ley. De ello, luego de una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente asunto y ante el fallecimiento del arrendador, el Tribunal procede a realizar las consideraciones respectivas en cuanto a la legitimación de quien compareció en juicio en su representación, y se evidencia que la parte actora actúa en total capacidad de parte, y esto va referido a la condición que exige la norma adjetiva civil en su artículo 136: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismos o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”, requisito indispensable para poder ser sujeto de un proceso, aun cuando a priori, tienen capacidad para ser parte todas las personas naturales y jurídicas que son las únicas que pueden ser sujetos de derechos y obligaciones, según el Código Civil (Art. 15 del Código Civil). Dicha capacidad es una consecuencia de la personalidad atribuida a los seres humanos y a los entes morales a quienes la ley les concede capacidad jurídica. De allí deviene la distinción que el insigne estudioso del Derecho Calvo Baca en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, Ediciones Libra C.A. Tomo II, pág. 53, estima: que no debe confundirse la capacidad para ser parte (legitimatio ad processum) con la legitimación en causa (legitimatio ad causam). La capacidad para ser parte es uno de los presupuestos procesales. Una persona es capaz con respecto a un acto procesal, en cuanto puede ser sujeto de la situación jurídica activa o pasiva que constituye el principio del acto. En cambio la legitimación en causa es una coincidencia entre el sujeto autor del acto y el sujeto de la situación jurídica activa o pasiva sobre la que el acto ha de producir su efecto. La diferencia entre la capacidad y la legitimación está, pues, en que la primera se refiere al poder ser y la segunda al ser en realidad el autor, sujeto de la situación jurídica (Carnelutti, citado por Calvo Baca). Asimismo, Henriquez La Roche (Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Editorial Torino, Caracas – Venezuela, pág. 397) dispone que “En el ámbito del Derecho procesal, la capacidad de goce recibe el nombre de capacidad para ser parte, y corresponde a cualquier persona por el hecho de ser tal: un recién nacido puede ser parte demandante o demandada; una compañía no constituida legalmente no puede ser parte porque carece de personalidad jurídica propia. La capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal, y viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los “derechos” o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo. Según este artículo 136 las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas (con la asistencia correspondiente) o por medio de apoderados mandatarios, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no estén capitis-disminuidos, sometidos a la patria potestad, tutela o curatela, según la naturaleza y gravedad de esa disminución de la capacidad” (cursivas del autor). De lo referido ut supra, este Juzgador considera menester concluir que el legitimatio ad processum se diferencia del legitimatio ad causam, por cuanto el primero es la representación judicial debidamente necesaria para la integración del contradictorio refiriéndose a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, y el segundo el estrictamente necesario para determinar la idoneidad de la persona para actuar en juicio. Asimismo y a forma tanto de ilustrar como de ahondar más en lo in comento, existen formas en las que dada la situación fáctica presentada en el proceso se puede accionar contra la capacidad de las partes, la primera es como lo señala la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de (Caso: Julio César Campero y Palerma Guarecuco de Campero, sentencia N° 3460 del 10.12.2003): “Con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3°), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual –como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…” (Negrillas del Tribunal), criterio también asentado por la misma Sala en Sentencia N° 2029, de fecha 25 de Julio de 2005, Expediente No 04-2385 la cual establece al respecto: “Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum...” (Negrillas del Tribunal). Y la segunda antes referida en la debida valoración del acervo probatorio y que se transcribe parcialmente, del criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en sentencia de14 de abril de 2011. Exp: Nº. AA20-C-2010-000627: “Por lo tanto, considera la Sala que no podía el demandante en la etapa de informes impugnar nuevamente el poder, pues, la impugnación realizada por el demandante en la primera oportunidad fue resuelta por el ad quem, tal como se evidencia de la sentencia recurrida transcrita parcialmente por el recurrente, la cual se da aquí por reproducida, por ende, la oportunidad para impugnar el poder ya había precluido, no siendo posible impugnarlo en la etapa de informes, pero ahora por razones distintas a las alegadas en la primera oportunidad. Pues, se haría inagotable la oportunidad en la cual el demandante puede impugnar el poder presentado por la demandada, ya que, la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida.”(Negrillas del Tribunal) Siendo el caso de autos que la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, otorgó Poder Judicial llevado por ante la Notaría Pública de Cabudare de fecha 13 de diciembre de 2021, estado Lara (fs. 08 al 09 de la Pieza Principal), a los abogados CARLOS EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FLORES PIÑA, todos antes identificados respectivamente, actuando en su propio nombre así como en representación de la sucesión MELENDEZ SANTELIZ HEMBER HENRIQUE, tal como se desprende de la lectura del poder antes mencionado, así como se evidencia que en el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON otorgó poder Apud-Acta a los abogados MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ y ADRIAN EDUARDO MENDEZ AGUILAR, antes identificados respectivamente, en actuación que riela en el (folio 85 de la Pieza Principal). Lo cual acredita el requisito sine qua non exigido por Ley para que existan partes en la Litis, así se establece. Ahora bien en lo relativo a las partes en el juicio de Desalojo de Local Comercial, considera oportuno citar textualmente el criterio de la Sala de Casación Civil en su sentencia N° RC000511 EXP 18 -137 29/11/2019, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, ello en razón de acreditar la existencia o no de la relación contractual de índole arrendaticia, siendo esencial dilucidar la representación de quien ostenta el carácter de arrendatario y arrendador, por lo que se transcribe parcialmente el citado criterio: “…Así las cosas, un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio. En sintonía con lo anterior, esta Sala en sentencia de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 10-400, se precisó lo siguiente: “…De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Por lo que, la cualidad o legitimatio ad causam, se reitera que la misma es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión (demandante abstracto), y la posibilidad de sostener el juicio como demandado. Quiere decir, que en un proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación…” “…Como logra apreciarse de la transcripción del fallo recurrido, se puede constatar que la alzada determinó por una parte, “…que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar con fundamento en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente debe existir una relación arrendaticia entre las partes, por disposición expresa de su artículo 1°, el cual dispone que dicho Decreto Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; por lo que a los fines de verificar la cualidad de la parte actora, quien es la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., se observa que en el libelo de demanda el apoderado judicial actor alega que su representada celebró un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de octubre de 2011, con la empresa WALLMAR C.A., por un local comercial ubicado dentro de las instalaciones comerciales del centro Comercial Paraguaná Mall, identificado con las siglas y números B2-14, y que la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de noviembre y diciembre de 2015, y los meses desde enero a noviembre 2016, es decir trece cánones de arrendamiento consecutivos consignando por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, cantidades de dinero, que no se corresponden con las obligaciones que deben cumplir según el contrato; de lo cual se evidencia sin lugar a dudas, que la parte actora es la arrendadora del inmueble en cuestión. Aunado a lo anterior, expresó que, “…la relación arrendaticia no necesariamente debe establecerse entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario, pues puede ser también arrendador el administrador o gestor del mismo, conforme lo indica el encabezamiento del artículo 6 del referido Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo en su último aparte que la “relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá: (…) 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas…”. (Negrillas del Tribunal) Del criterio parcialmente transcrito, al que este Juzgador se colige, se estableció que un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, y que tal relación arrendaticia debe ser demostrada a los fines de que pueda tramitarse una acción de Desalojo De Local Comercial, con fundamento en la Ley especial que rige la materia. Hecho tal que se configura en la presente causa, como lo es, una relación arrendaticia entre la sucesión del ciudadano HEMBER MELENDEZ SANTELIZ () representada en este juicio por la ciudadana coheredera YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA plenamente identificados, tal como consta en Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones signado con el N° SENIAT-00556034, con fecha de solicitud 15-12-2020 y de recepción 19/11/2020 N°2000022187 (fs. 10 al 13 de la Pieza Principal), como Arrendadora, quien además es Propietaria junto con el resto de los integrantes de la sucesión del local comercial objeto de la presente acción y quien lo detenta, vale decir,el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, todos antes identificados respectivamente, como arrendador. Ahora bien, respecto a la relación arrendaticia alegada por la demandante y objetada por el demandado en cuanto al año de inicio de la misma, del análisis de las probanzas aportadas al proceso, se evidenció a todas luces que la relación arrendaticia primigenia inició con la suscripción del contrato de arrendamiento entre los ciudadanos HEMBER MELENDEZ SANTELIZ(), y JOSE ANTONIO ALARCON, identificados en auto, Acentuando la existencia de dicho contrato es notable y evidente, no siendo aportado medio probatorio por la parte demandada que desvirtué lo aquí sentado y se evidencia que sigue existiendo la misma, así como es notable que la parte que ocupa el Local Comercial objeto de la presente Litis, como arrendataria del local comercial hasta la actualidad es el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON. Por lo que finalmente se determina la existencia de la relación arrendaticia entre la SUCESIÓN de HEMBER MELENDEZ SANTELIZ() representada por la ciudadana la coheredera YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, y el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, sobre el Local Comercial objeto de la presente Litis, así se establece. Ahora bien, el Juez como director del proceso está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo que se transcribe a continuación: “Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho” “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley” “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención” “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” Éste último artículo consagra el Principio de la Carga Probatoria, el cual, igualmente se inserta en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al establecer: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” Estas reglas, a juicio de este Juzgador, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado en actor que ejerce su excepción, éste principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, corresponde el conocimiento de la presente causa al juicio de quien aquí juzga, de conformidad con los preceptos previamente referidos sobre la pretensión de Desalojo de Local Comercial, siendo este, un procedimiento que versa en verificar si existen las causales invocadas por la parte accionante sobre el incumplimiento de una determinada obligación, prevista en la Ley especial que rige la materia, que dé lugar a su resolución vía judicial. El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: Artículo. 40:Son causales de desalojo: a. “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..” (Resaltado del Tribunal).- Ahora bien, en cuanto a la causal de desalojo alegada por la actora, se debe verificar si efectivamente esta se encuentra configurada en el caso de marras, por lo que resulta imperioso apuntar que conforme a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, la demandada no incorporó a autos el Decreto Nº 4.169 decretado por el Ejecutivo Nacional relativo a la situación de emergencia sanitaria ocasionada por el Sars-cov-2 (COVID-19), en el como elemento probatorio a fin de desvirtuar la pretensión postulada por la parte accionante, de ello dispone tal decreto: “Artículo 1: se (sic) suspende hasta el 1º de septiembre de 2020 el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fines de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19 (…) Artículo 2: Por un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.”,asimismo, se extendió tal regulación anterior en el Decreto Nº 4.279, de fecha dos (02) de septiembre de 2020, publicado en Gaceta Oficial Nº 41.956, por el cual se prorroga seis (06) meses la regulación anterior. asimismo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintinueve (29) de octubre de 2020, dictó sentencia vinculante en la cual expone:“Suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid-19 establecido, primigeniamente, mediante Decreto Presidencial Nº 4.160 en la Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre de 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido al procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial”. En consecuencia, con fundamento en estos Decretos con rango, valor y fuerza de ley, entrando en la esfera jurídica, siguiendo el principio de reserva legal, y la sentencia vinculante dictada por el máximo Tribunal en la Sala Constitucional, este juzgador declara con apoyo en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, Inadmisible, la presente demanda por cuanto es, en el momento actual, contraria a derecho, y así se decide….” Al respecto, nuestra máxima instancia judicial en su análisis sobre el alcance de la suspensión de los desalojos judiciales, dictaminó: 1) Que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento. 2) Que se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. 3) Que se suspendió el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico. 4) Que se suspenden las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma. Durante el estado de alarma, es evidente que se estableció una distinción clara en la aplicación de la regulación en cuanto a los desalojos judiciales, dependiendo de si se tratase de viviendas o locales comerciales. Para las viviendas, se suspendió tanto el pago del canon como los desalojos por cualquier motivo. En cambio, en el caso de los locales comerciales, la suspensión solo se aplicó a los desalojos judiciales por falta de pago, y el literal "A" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual seguía siendo aplicable para los desalojos por otros motivos distintos a la falta de pago. Dado que dichos Decretos en su momento suspendieron el pago de canon de arrendamiento, ello no exime que la parte demandada ante la carga probatoria inversa por los alegatos esgrimidos por la parte demandante en cuanto a la falta de pago, es decir, no probó haber pagado canon de arrendamiento alguno, tal como se reitera en este extenso del fallo y se estableció previamente en la decisión de la Audiencia Oral de fecha 16 de febrero de 2023. Todo ello lleva al convencimiento de que en efecto, vencidas las prórrogas establecidas por los Decretos relativos a la suspensión de cánones dado la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, haya pagado el canon de arrendamiento del local comercial objeto del presente juicio, se reitera que dicho hecho pudo ser constatado en la nula actividad probatoria, por lo que se verifica que el arrendatario se encuentra inmerso en el supuesto de desalojo contenido en el literal “A” del artículo 40 de la Ley Especial que rige la materia. Ahora bien, el Juez debe verificar en todo por una justa administración de justicia, razón por la cual este Jurisdiscente coligiéndose al principio iura novit curia del cual el Juez debe esgrimir en la Litis el Derecho subsistente en aras de aplicarse el mismo a los fines de ajustar su decisión no solo a lo alegado por las partes, sino al Derecho mismo, siendo dicho criterio lo sostenido por nuestro Máximo Tribunal entre otras sentencias, el conceptualizado y caracterizado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Jurisprudencia vinculante de fecha 03 de octubre de 2002, la cual es del tenor siguiente: “…del principio iura novit curia (del Derecho conoce el Tribunal), el cual, encontrándose vinculado con el también brocardo latino Da mihifactum, dabo tibi jus (Dame el hecho y te daré el Derecho), se utiliza para expresar el principio según el cual los jueces pueden aplicar en sus fallos las disposiciones legales y principios de derecho que, aun no habiendo sido invocados por las partes, rigen el conflicto materia de decisión (COUTURE, Eduardo J. Vocabulario Jurídico. Buenos Aires. Ed. Depalma. 1976. p. 366)”. (Destacado del Tribunal) Siendo en el caso de autos, es notable para este jurisdiscente, que el presente juicio tiene sustento y se configura además del supuesto ya acreditado en el literal A, el supuesto de desalojo contenido en el literal E del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: e. “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.” (Resaltado del Tribunal).-. Evidenciándose del acervo probatorio, el acta de Inspección Ocular realizada en fecha 06 de octubre del 2020 a las 13:00 hrs, por la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el N° 158-2020 en fecha 07 de octubre del 2020 (f. 05 al 07 de la Pieza Principal), la cual se reitera no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, aunque en la Audiencia Oral de fecha 16 de febrero del 2023, en sus argumentos la parte demandada dispuso que tal acta no es legible, no siendo cierto por cuanto se entiende perfectamente lo que tal organismo dispuso y dicho cuerpo especializado concluyó que debe ser demolido o rehabilitado por los daños existentes. Criterio que pudo evidenciar este Juzgado en la Inspección Judicial de fecha 14 de diciembre del 2022 la cual dejó asentado las condiciones en las cuales se encuentra el Local Comercial, complementándose con el informe de Experticia de Registro Fotográfico de dicha inspección la cual se evidencia a color, sin alteraciones ni modificación alguna, los daños existentes en dicho inmueble, todo ello lleva a la conclusión de quien aquí juzga, que existen deterioro del inmueble destinado al uso de local comercial objeto de la presente Litis y se acredita el literal “E” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se establece. Por último, arguye la parte demandada en la Audiencia Oral de fecha 16 de Febrero del 2023 que no se agotó la vía administrativa, tal y como fue sentado en su escrito de contestación a la demanda, siendo menester para este jurisdiscente ilustrar acerca de la procedencia del agotamiento de la vía administrativa y en juicios de Desalojo. La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 04 de julio de 2012,Exp. Nº 2012-0878 estableció un criterio a priori sobre la procedencia de la vía administrativa como requisito de admisibilidad de la pretensión traída a estrados y cuales pretensiones son susceptibles de ello: “Ahora bien, la representación judicial de la parte accionada fundamentó la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer de la causa de autos bajo el argumento de que la demandante “(…) debió primero agotar la vía de la administración pública y acudir ante la superintendencia Nacional de arrendamientos, adscrita al Ministerio del Poder Popular para vivienda, a fin de obtener agotar la vía administrativa o conciliatoria si lo que se pretende es mi desalojo” (sic). Con relación a dicho alegato, cabe destacar lo dispuesto en los artículos 94 y 96 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario en fecha 12 de noviembre de 2011, los cuales establecen: “Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. …omissis… Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”. (Destacado de la Sala). Sin embargo, es importante destacar lo dispuesto en los artículos 1 y 8 eiusdem, los cuales disponen: “Artículo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total y parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda, como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y especulación económica con la vivienda que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna. Artículo 8. Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: 1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los fondos de comercio. 4. Los hoteles, moteles, hosterías, paraderos turísticos, inmuebles destinados a temporadas, vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente. 5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes” (Negrillas de la Sala) De acuerdo a los artículos anteriormente transcritos, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas está dirigida a “establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda” De igual manera, en su artículo 8, establece los supuestos que están excluidos del ámbito de aplicación de la misma, entre los cuales se encuentran: “los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales” Advierte la Sala, que el inmueble objeto de la presente controversia está constituido por un local comercial, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Asimismo, del análisis de los autos que conforman el presente expediente no se desprende que haya sido un punto controvertido entre las partes, el hecho de que el inmueble del caso bajo estudio, sea de uso comercial. Tampoco, la parte demandada aportó elementos en juicio que desvirtuaran tal situación, razones por las cuales debe esta Sala desestimar su alegato referido al agotamiento de la vía administrativa, toda vez que la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas tiene como objeto establecer el régimen jurídico aplicable al “arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda”, por lo cual, no puede la accionada pretender ser amparada por la referida norma, ya que el inmueble objeto de la presente demanda, como se indicó, es un local destinado a uso comercial y no a vivienda. Así se establece” (Negrillas del Tribunal) Asimismo, la misma Sala Político-Administrativa en sentencia de 0375 de fecha 04 de agosto de 2022, Exp. 2022-0140 dispuso: “A este respecto, se observa que para la fecha de la interposición de la demanda (7 de noviembre de 2019), ya se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418, el cual en su artículo 43, estableció lo siguiente: “Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Negrillas de la Sala). De la norma transcrita, se aprecia que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, salvo que versen sobre la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia. (Vid., Sentencias de esta Sala Nros. 01206 del 22 de octubre de 2015 y 0035 del 20 de enero de 2016). En tal sentido, lo que se desprende en el presente caso es que la pretensión principal del demandante se circunscribe a lograr el desalojo de “un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa quinta con anexos, ubicada en la jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del caserío Independencia nro. 7, Constituida por aproximadamente [veinte (20)] metros de frente por setenta (70) metros de fondo”, dado en arrendamiento para uso comercial, tal como lo establecieron las partes en la cláusula séptima del contrato, (ver. folios 8 y 9 del expediente judicial). (Agregado de la Sala). En consecuencia, estamos ante una causa de derecho común cuyo conocimiento y decisión corresponde a la jurisdicción civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Vid., Sentencia de esta Sala Nro. 0800 del 12 de julio de 2017). (Negrillas del Tribunal). Por su parte la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en sentencia de fecha 02 de junio de 2022, Exp. 21-0026 estableció: “En tal sentido, es preciso señalar que el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone que “las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”. Por su parte, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil Vigente establece que “[l]a ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior. Asimismo, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece: “Artículo 43: En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. Del artículo supra citado, se evidencia que cualquier procedimiento judicial en materia de arrendamiento de locales comerciales, servicio y afines (incluido del desalojo) se debe tramitar a través de la jurisdicción civil ordinaria por vía del procedimiento oral establecido en el artículo 864 al 879 del Código de procedimiento Civil vigente.” (Negrillas del Tribunal). Por lo cual se considera ampliamente suficiente la interpretación, alcance y diferencia que establecen las distintas Salas de nuestro Alto Tribunal relativo al agotamiento de la vía administrativa en los casos de Desalojo, siendo esta necesaria para los juicios de Desalojo de Vivienda, no de Desalojo de Local Comercial, y siendo el caso sub iudice una relación arrendaticia de índole de local comercial, correlativa a las causales de Desalojo contenidas en los literales “A” y “E” de la Ley Especial en la materia fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento así como el deterioro del local comercial. In fine, este Juzgador tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en el texto Constitucional, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho que persiguen hacer efectiva la Justicia y en virtud de las precedentes consideraciones, determina que la acción de desalojo alegada por la parte actora conforme el artículo 40 literales “A” y “E” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada CON LUGAR. Así finalmente se decide. DISPOSITIVA Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL con fundamento en los literales “A y E” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, intentado por la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027 en su condición de coheredera y sucesora del ciudadano HEMBER MELENDEZ (), quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V-2.532.923, representada por sus apoderados judiciales CARLOS EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FLORES PIÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 119.474 y 79.169, contra el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675, representado por su apoderado judicial MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 143.812, sobre un inmueble ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22, S/N, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara.- SEGUNDO: Una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del Local Comercial ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22, S/N de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, libre de personas y cosas.- TERCERO: En virtud de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- CUARTO: Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Publíquese en el Portal Webhttp://lara.tsj.gob.ve/inclusive.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 164º de la Federación. El Juez, ABG. JHONNY JOSÉ ALVARADO HERNANDEZ El Secretario, ABG. LEWIS CARRASCO RANGEL En la misma fecha, siendo las 08:52 A.m., se publicó y registró el extenso del fallo previa las formalidades de Ley.- El Secretario, ABG. LEWIS CARRASCO RANGEL JJAH/LCR/icc.- KP02-V-2021-001668 ASIENTO LIBRO DIARIO: ____ REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, seis (06) de marzo del año dos mil veintitrés (2023) 212º y 164º ASUNTO: KP02-V-2021-001668 DEMANDANTE: Sucesión MELENDEZ SANTELIZ HEMBER HENRIQUE representada por la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027. APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE ACTORA: EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FREITEZ PIÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros119.474 y 79.169.- DEMANDADO: JOSE ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675.- APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ y ADRIAN EDUARDO MENDEZ AGUILAR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 143.812 y 108.804.- MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.- SENTENCIA: DEFINITIVA I BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES Se inicia la presente acción por medio de escrito libelar presentado en fecha 20 de enero del año 2022 por la parte demandante y sus apoderados, siendo admitida por este Juzgado en fecha 02 de febrero de 2022. Asimismo, en fecha de 09 de febrero de 2022 la misma reformó la demanda admitiéndose dicha reforma en fecha 10 de febrero de 2022. Seguidamente en fecha 24 de marzo de 2022 se consignó copia del libelo de demanda y auto de admisión así como diligencia de la parte actora a los fines de que se librará la boleta de citación de la parte demandada. En fecha de 15 de junio de 2022 la parte actora solicitó el abocamiento dado el cambio de ponencia suscitado en este Despacho, dejándose constancia por medio de auto de fecha 21 de junio del 2022 de la designación como Juez Suplente de este Juzgado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en reunión celebrada el 16 de marzo de 2022, según oficio N° TSJ/CJ/0720/2022, siendo debidamente juramentado por ante la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, tomando posesión del cargo en fecha 29 de marzo del mismo año, el Abg. JHONNY JOSE ALVARADO HERNANDEZ se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra. En fecha de 04 de julio del 2022 se dejó constancia de la consignación por parte del Alguacil de este Juzgado de la boleta de notificación sin firmar de la parte demandada, seguidamente en fecha 06 de julio de 2022 la parte actora por medio de su apoderado judicial solicitó se realizara la citación por Cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, acordándose la misma por auto de fecha 11 de julio de 2022, siendo consignados en fecha 12 de agosto del 2022, agregándose a las actas procesales por medio de auto de fecha 16 de septiembre del mismo año. Seguidamente en fecha 30 de septiembre de 2022, el Secretario adscrito a este Juzgado dejó constancia de la citación por cartel prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. De igual forma, en fecha 10 de octubre de 2022, comparece por ante este Despacho el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON asistido por la profesional del Derecho MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ, ambos identificado ut supra, para darse por citado, dejándose constancia por medio de auto de dicha actuación en fecha 13 de octubre del 2022 y del lapso de contestación que comenzaría a partir del 11 de octubre de 2022 (inclusive). Seguidamente, en fecha 27 de octubre de 2022 la parte demandada consignó escrito de contestación de demanda, de la cual se dejó constancia en auto de fecha 09 de noviembre de 2022 fijándose en la misma oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar para el Quinto Día de Despacho de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente en fecha 14 de noviembre de 2022, la parte demandada promovió pruebas tempestivamente. Asimismo en fecha 16 de noviembre de 2022 oportunidad fijada para la realización de la audiencia preliminar la misma se celebró luego de haberse anunciado el acto conforme a Ley, con asistencia de la parte demandante dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de su apoderado judicial, así como la constancia de la fijación de hechos y límites de la controversia dentro de los tres días de despacho siguientes. En fecha 21 de noviembre del 2022 este Tribunal por medio de Sentencia Interlocutoria realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia fijándose el lapso de promoción de pruebas de cinco (05) días de despacho siguientes de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, En fecha 07 de diciembre del 2022 se dejó constancia mediante auto sobre la admisión de los escritos de promoción de pruebas presentadas tanto por el demandado como por el demandante, concediéndose un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes para la evacuación de pruebas de conformidad con el artículo 868 de la norma adjetiva civil. En fecha 14 de diciembre del 2022 este Juzgado a los fines de practicar la Inspección Judicial admitida y acordada en auto de fecha 07 de diciembre de 2022 se constituyó en la calle 21 entre carreras 21 y 22, local S/N, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, practicándose la inspección acordada y regresando a su sede natural. En fecha 21 de diciembre de 2022 se dejó constancia de la consignación de informe de Experticia Fotográfica presentada por el ciudadano ELEAZAR JOSE MORLES SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-17.506.462 en su carácter de Experto Fotográfico designado por este Tribunal para la realización de la Inspección Judicial realizada en fecha 14 de diciembre del 2022. Seguidamente, en fecha 25 de enero del 2023 se dejó constancia que el día 24 de enero del 2023 venció el lapso de evacuación de pruebas. Asimismo en fecha 31 de enero del 2023 por medio de auto se fijó para el día 16 de febrero del 2023 a las 9:00 am., la oportunidad para celebrar la AUDIENCIA ORAL, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. DE LA AUDIENCIA ORAL EN JUICIO De conformidad con lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil el día dieciséis (16) de Febrero de dos mil veintidós (2023), a las nueve de la mañana (09:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para celebrar la Audiencia Oral en la presente causa, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de ambas partes celebrándose la misma. Concluida la audiencia, el Juez se retiró por el espacio establecido en la Ley y procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la pretensión actoral, advirtiéndose que conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procedería a extender el fallo completo en el plazo de diez días de despacho siguientes a esa fecha. Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, y siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones: SÍNTESIS DE LA LITIS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: Arguye en su escrito libelar y luego reforma de demanda que en fecha 15 de enero de 2010 (reformada por error involuntario que figuraba 01 de julio de 2015) el ciudadano HEMBER MELENDEZ, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V-2.523.923, celebró un contrato de arrendamiento de un local comercial para uso comercial, ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22 S/N, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, pactándose dicho contrato con el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho y titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675, teniendo dicho contrato una duración de un año, es decir desde el 15 de enero del 2010 hasta el 30 de junio del 2016, el cual fue prorrogado en el tiempo convirtiendo tal convenio en un contrato de arrendamiento indeterminado. Alega la parte que durante ese tiempo fallece el ciudadano HEMBER MELENDEZ, antes identificado respectivamente, quedando la administración del contrato bajo la responsabilidad de la poderdante ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, en su condición de coheredera, y que ambas partes, ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON y la ciudadana antes referida convinieron en fijar el canon de arrendamiento mensual por el local comercial en moneda extranjera por la cantidad de TREINTA DOLARES AMERICANOS (30$) por concepto de canon de arrendamiento mensual. Arguye la parte que el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON ha venido incumplimiento sus obligaciones contractuales al no cancelar el canon de arrendamiento convenido desde el mes de marzo de 2020, hasta diciembre del mismo año, además de los meses de enero a diciembre de 2022, constituyéndose causal de desalojo de local comercial de conformidad con el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo la parte demandante solicitó el desalojo por presentar el bien inmueble un grave deterioro en su estructura pudiendo desplomarse y ocasionar gran daño a los ocupantes del local poniendo en riesgo su salud y vida, la cual fue aconsejada su demolición por el cuerpo de bombero del municipio Iribarren y invocando el literal “E” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Arguye la parte demandada que el inicio de la fecha de la relación arrendaticia fue desde el 15 de junio del año 2005 sobre un local comercial ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22 de Barquisimeto estado Lara, y no desde el 15 de enero de 2010. Asimismo, niega, rechaza y contradice lo mencionado en el libelo referente al incumplimiento de sus obligaciones contractuales devenidas de la relación arrendaticia al no cancelar el canon de arrendamiento mensual desde marzo del 2020, siendo falso según sus dichos, ya que desde el inicio de la relación arrendaticia, año 2005, se cancelaba puntualmente en efectivo al ciudadano HEMBER MELENDEZ SANTELIZ (fallecido) hasta el 30 de junio de 2020 el cual según sus dichos, demostraría en la oportunidad procesal correspondiente. Asimismo, alega que el arrendador fallece en fecha 04/07/2020, y dado que a causa de la pandemia mundial del COVID-19, su negocio se encontraba sin funcionar debido al Estado de Alarma. De igual forma arguye que el Ejecutivo Nacional había decretado la suspensión por 6 meses el pago de cánones de arrendamiento de inmueble de uso comercial y los utilizados como vivienda principal según decreto No.4.169. En este orden de ideas, alega que en fecha 02 de septiembre del 2020 el decreto No. 4.279 suspendía los alquileres de viviendas principales e inmuebles comerciales implicando un diferimiento del deber por parte de los arrendatarios de pagar los alquileres durante el lapso de suspensión contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y la causal de desalojo prevista en la letra “A” del artículo 40 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Arguyendo además que las medidas antes descritas fueron avaladas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 156 del 29 de octubre de 2020, sobreentendiéndose según sus dichos, que para la fecha de 20/01/2022, no podrecía dicha causal dada la suspensión de pagos de arrendamiento establecida en los decretos antes mencionados y vigentes para la fecha. Asimismo arguye, que el arrendador debió agotar la vía administrativa previamente como lo establece en las disposiciones transitorias el decreto ley especial en la materia. Seguidamente, procede a negar, rechazar y contradecir que en lo relativo a la petición del arrendador del Municipio Iribarren ente adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara donde se realizó una inspección ocular a los locales comerciales, dicha inspección solo fue realizada en la parte exterior de los inmuebles y no en la parte interna de los mismos, de igual forma alega, que el inmueble presenta daños que pueden ser reparados tal como se había acordado con el arrendador de manera verbal días antes de fallecer, en el cual la parte demandada se encargaría de reparar los daños del local y gestión con la Corporación Eléctrica Nacional S.A. (CORPOELEC) a través del Consejo Comunal La Mora Francisco de Miranda relativo a la reparación del poste de servicio eléctrico, el cual según sus dichos, demostraría en la oportunidad procesal correspondiente, siendo considerada por la parte demandada como una causal utilizada a los fines de desalojo, sin respetar el derecho de prorroga que legalmente le corresponde. Por último, procede a pedir que los alegatos esgrimidos sean tomados en consideración en la sentencia definitiva. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales: • Copia simple de acta de Inspección Ocular realizada en fecha 06 de octubre del 2020 a las 13:00 hrs, por la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el N° 158-2020 en fecha 07 de octubre del 2020 (f. 05 al 07 de la Pieza Principal). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia que la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara realizó una inspección ocular por motivo de medida de seguridad y valoración de riesgo, realizadas a seis (06) locales comerciales ubicados en la Calle 21 entre Carreras 21 y 22, de los cuales se describió lo siguiente y se transcribe: Se trata de Seis (06) locales comerciales construidos a base de paredes de bloques de cemento, techo de láminas de acerolit y piso de cemento pulido. Se puede constatar que las paredes de diferentes áreas presentan grietas profundizadas a tras luz así como rasgos de filtraciones generalizadas. Hacia la fachada principal de los locales se evidencio que la pared frontal de los locales esta apuntalada y apoyada de un poste del servicio eléctrico de Corpoelec… De igual forma se observo que el techo presenta orificios y agujeros y el piso de los diferentes locales muestra abultamiento y desprendimiento de la capa de pulitura lo que representa un alto riesgo para la integridad física y material al grupo de personas que allí laboran y frecuentan… Asimismo, contiene la conclusiones y recomendaciones así como anexos fotográficos en los cuales indican que dicha institución como órgano de seguridad ciudadana de conformidad con el artículo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela así como la Ley Orgánica del Servicio de Bombero y de los Cuerpos de Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, dada las características del inmueble, ordenó y se transcribe: ‘’…ORDENA: Proceder al desalojo inmediato de las personas que se encuentran en estos locales, ya que los mismos presentan condiciones de alto riesgo por posibilidad de producir daños a la vida y sus bienes motivo por el cual deben dirigirse a la dirección de planificación y control urbano de la alcaldía de Iribarren (DPCU), realicen los estudios cuanto a la posible demolición y/o rehabilitación de estos Locales Comerciales…”. Dado que se trata de un acta en la cual el organismo competente establece el criterio sobre la condición del inmueble hoy objeto de la presente demanda relativo a las condiciones del mismo y que estas condiciones son totalmente importantes dado que configuran o no, causales de Desalojo de conformidad con la Ley especial en la materia, siendo evidente que estiman que no es habitable y debe ser demolido o rehabilitado, por consiguiente se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Copia simple de Poder Judicial llevado por ante la Notaría Pública de Cabudare de fecha 13 de diciembre del 2021, estado Lara (fs. 08 al 09 de la Pieza Principal). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe de los dichos de los otorgantes, este Tribunal considera menester disponer lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 14 de abril de 2011. Exp: Nº. AA20-C-2010-000627: Pues, se haría inagotable la oportunidad en la cual el demandante puede impugnar el poder presentado por la demandada, ya que, la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida…Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y criterio parcialmente citado, se le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la cualidad de apoderados judiciales de los abogados CARLOS EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FLORES PIÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 119.474 y 79.169, de la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027, quien otorgo poder en nombre propio y en nombre de la sucesión MELENDEZ SANTELIZ HEMBER HENRIQUE, parte demandante en el presente juicio. Así se establece. • Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones signado con el N° SENIAT-00556034, con fecha de solicitud 15-12-2020 (fs. 10 al 13 de la pieza principal). La cual no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe la declaración definitiva de impuesto sobre sucesiones con fecha de recepción 19/11/2020 N°2000022187, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027, es sucesora de HEMBER MELENDEZ, fallecido, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V-2.532.923, y funge como representante del inmueble hoy objeto de la Litis relativo a la relación arrendaticia existente. Así se establece. • Original de Contratos de Arrendamiento (fs. 16 al 20 de la pieza principal). se trata de documento privado, no fue desconocido por la parte contra quien se produjo, por lo que, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, con el referido documento se demuestra que existe un contrato de arrendamiento entre el ciudadano HEMBER MELENDEZ SANTELIZ, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.532.923, y ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675, sobre el inmueble hoy objeto de la presente Litis, evidenciándose la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente litis. Así se decide. Con la contestación de la demanda la parte demandada promovió las siguientes documentales: • Copia Simple del Decreto N° 4.169, decretado por el Ejecutivo Nacional en fecha 23 de marzo de 2020, relativo a la suspensión de los pagos de cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y aquellos utilizados como vivienda principal publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.522 de la misma fecha (fs. 59 al 62 de la Pieza Principal). Se trata de una copia simple de un decreto debidamente sancionado en Gaceta Oficial, en ello se demuestran los lineamientos relativos a la suspensión de cobro de cánones de arrendamiento por un periodo de seis (06) meses dada la situación de emergencia sanitaria a razón del SARS-COV-2 (COVID-19, este Tribunal desecha el citado medio probatorio, ya que el mismo no aporta nada a la controversia, no siendo el mismo un medio para eximirse del pago oportuno y continuo del canon de arrendamiento del local comercial ocupado por el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, ni consta de ser el hecho extintivo de su obligación contractual del pago por concepto del canon de arrendamiento, dicho decreto presidencial obedeció a las condiciones adversas económicas y sociales producto de la pandemia por COVID-19, el mismo no fue renovado. Ni se estableció en su contenido una suerte de suspensión indefinida o permanente del pago de los cánones de arrendamiento o prohibición expresa de admisión de las pretensiones por desalojo con fundamento en el ordinal “A” del artículo 40 de la Ley Especial. Y así se establece. Llegada la oportunidad procesal para que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes, la parte demandante en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas: • De la Inspección Judicial debidamente acordada para su realización por medio de auto de fecha 07 de diciembre del 2022 (fs. 79 al 80 de la pieza principal) al día 14 de diciembre de 2022, a las 09:00 a.m en la dirección calle 21 entre carreras 21 y 22, local S/N de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, realizándose la misma en la referida fecha y hora antes mencionada (fs. 82 al 84 de la Pieza Principal) a fin de evacuar la misma, por lo que de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con dicha prueba de inspección judicial, el Tribunal constató en el traslado y recorrido realizado en Local comercial, el deplorable estado de conservación en el que se encuentra el inmueble, externa e internamente, se visualizó desprendimiento en las paredes y techo, así como grietas estructurales desde las cuales se visualizaba el exterior y los locales contiguos, determinándose un estado de hecho de degradación o decaimiento estructural del inmueble objeto de la Litis, lo que a juicio de quien suscribe, impide cumplir el destino y finalidad del local comercial, ello debido al riesgo que representa la permanencia de personas en dicho bien inmueble y corolario a ello se puede evidenciar ampliamente en el Registro Fotográfico obtenido en dicho acto de Inspección, demostrándose que existe diversidad de daño y deterioro del inmueble. Y así se establece. En la misma oportunidad procesal para que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes, la parte demandada en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas: • Testimoniales de los ciudadanos JOSE GREGORIO NOGUERA, JOSE DAVID RICO MORILLO Y JORGE PASTOR GUDIÑO GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-9.369.907, V-12.707.513 y V-16.278.356 (fs. 72 al 73 de la pieza principal). Las cuales fueron evacuadas en la Audiencia Oral de fecha 16/02/2023. Al respecto de la prueba testimonial, según el tratadista Devis Echandía: “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”. Constituyendo un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio”. Dichos testigos, no fueron contestes entre sí, y sus testimonios no aportan nada al proceso por cuanto se remiten a dar afirmaciones o negativas relativas a si conocen a las partes del contrato de arrendamiento, si presenciaron conversaciones concernientes a la reparación del daño estructural y si estos dan fe de los pagos de cánones de arrendamiento no siendo esta la vía correspondiente para demostrar el hecho extintivo de su obligación contractual ni la reparación del daño evidenciado en el local comercial arrendado, por lo que tales testimoniales se DESECHAN de su valoración. Así se decide. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR Es menester para este Juzgado disponer del principio cardinal constituido en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, ello bajo el principio quod non est in actis non est in mundo, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, 03-10-2006, Exp. 05-1649).Aún más cuando de juicio por Desalojo de Local Comercial se trata, toda vez que la Sala Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia han dispuesto de criterios aplicables que debe suscribirse todo órgano jurisdiccional competente, en este orden de ideas, debe este Juzgador resaltar la importancia de la legitimación con la cual las partes actúan en un determinado proceso, ello a los fines de dilucidar cualquier aspecto dudoso que enerve el procedimiento recorrido conforme a Ley. De ello, luego de una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente asunto y ante el fallecimiento del arrendador, el Tribunal procede a realizar las consideraciones respectivas en cuanto a la legitimación de quien compareció en juicio en su representación, y se evidencia que la parte actora actúa en total capacidad de parte, y esto va referido a la condición que exige la norma adjetiva civil en su artículo 136: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismos o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”, requisito indispensable para poder ser sujeto de un proceso, aun cuando a priori, tienen capacidad para ser parte todas las personas naturales y jurídicas que son las únicas que pueden ser sujetos de derechos y obligaciones, según el Código Civil (Art. 15 del Código Civil). Dicha capacidad es una consecuencia de la personalidad atribuida a los seres humanos y a los entes morales a quienes la ley les concede capacidad jurídica. De allí deviene la distinción que el insigne estudioso del Derecho Calvo Baca en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, Ediciones Libra C.A. Tomo II, pág. 53, estima: que no debe confundirse la capacidad para ser parte (legitimatio ad processum) con la legitimación en causa (legitimatio ad causam). La capacidad para ser parte es uno de los presupuestos procesales. Una persona es capaz con respecto a un acto procesal, en cuanto puede ser sujeto de la situación jurídica activa o pasiva que constituye el principio del acto. En cambio la legitimación en causa es una coincidencia entre el sujeto autor del acto y el sujeto de la situación jurídica activa o pasiva sobre la que el acto ha de producir su efecto. La diferencia entre la capacidad y la legitimación está, pues, en que la primera se refiere al poder ser y la segunda al ser en realidad el autor, sujeto de la situación jurídica (Carnelutti, citado por Calvo Baca). Asimismo, Henriquez La Roche (Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Editorial Torino, Caracas – Venezuela, pág. 397) dispone que “En el ámbito del Derecho procesal, la capacidad de goce recibe el nombre de capacidad para ser parte, y corresponde a cualquier persona por el hecho de ser tal: un recién nacido puede ser parte demandante o demandada; una compañía no constituida legalmente no puede ser parte porque carece de personalidad jurídica propia. La capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal, y viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los “derechos” o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo. Según este artículo 136 las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas (con la asistencia correspondiente) o por medio de apoderados mandatarios, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no estén capitis-disminuidos, sometidos a la patria potestad, tutela o curatela, según la naturaleza y gravedad de esa disminución de la capacidad” (cursivas del autor). De lo referido ut supra, este Juzgador considera menester concluir que el legitimatio ad processum se diferencia del legitimatio ad causam, por cuanto el primero es la representación judicial debidamente necesaria para la integración del contradictorio refiriéndose a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, y el segundo el estrictamente necesario para determinar la idoneidad de la persona para actuar en juicio. Asimismo y a forma tanto de ilustrar como de ahondar más en lo in comento, existen formas en las que dada la situación fáctica presentada en el proceso se puede accionar contra la capacidad de las partes, la primera es como lo señala la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de (Caso: Julio César Campero y Palerma Guarecuco de Campero, sentencia N° 3460 del 10.12.2003): “Con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3°), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual –como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…” (Negrillas del Tribunal), criterio también asentado por la misma Sala en Sentencia N° 2029, de fecha 25 de Julio de 2005, Expediente No 04-2385 la cual establece al respecto: “Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum...” (Negrillas del Tribunal). Y la segunda antes referida en la debida valoración del acervo probatorio y que se transcribe parcialmente, del criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en sentencia de14 de abril de 2011. Exp: Nº. AA20-C-2010-000627: “Por lo tanto, considera la Sala que no podía el demandante en la etapa de informes impugnar nuevamente el poder, pues, la impugnación realizada por el demandante en la primera oportunidad fue resuelta por el ad quem, tal como se evidencia de la sentencia recurrida transcrita parcialmente por el recurrente, la cual se da aquí por reproducida, por ende, la oportunidad para impugnar el poder ya había precluido, no siendo posible impugnarlo en la etapa de informes, pero ahora por razones distintas a las alegadas en la primera oportunidad. Pues, se haría inagotable la oportunidad en la cual el demandante puede impugnar el poder presentado por la demandada, ya que, la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida.”(Negrillas del Tribunal) Siendo el caso de autos que la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, otorgó Poder Judicial llevado por ante la Notaría Pública de Cabudare de fecha 13 de diciembre de 2021, estado Lara (fs. 08 al 09 de la Pieza Principal), a los abogados CARLOS EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FLORES PIÑA, todos antes identificados respectivamente, actuando en su propio nombre así como en representación de la sucesión MELENDEZ SANTELIZ HEMBER HENRIQUE, tal como se desprende de la lectura del poder antes mencionado, así como se evidencia que en el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON otorgó poder Apud-Acta a los abogados MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ y ADRIAN EDUARDO MENDEZ AGUILAR, antes identificados respectivamente, en actuación que riela en el (folio 85 de la Pieza Principal). Lo cual acredita el requisito sine qua non exigido por Ley para que existan partes en la Litis, así se establece. Ahora bien en lo relativo a las partes en el juicio de Desalojo de Local Comercial, considera oportuno citar textualmente el criterio de la Sala de Casación Civil en su sentencia N° RC000511 EXP 18 -137 29/11/2019, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, ello en razón de acreditar la existencia o no de la relación contractual de índole arrendaticia, siendo esencial dilucidar la representación de quien ostenta el carácter de arrendatario y arrendador, por lo que se transcribe parcialmente el citado criterio: “…Así las cosas, un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio. En sintonía con lo anterior, esta Sala en sentencia de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 10-400, se precisó lo siguiente: “…De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Por lo que, la cualidad o legitimatio ad causam, se reitera que la misma es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión (demandante abstracto), y la posibilidad de sostener el juicio como demandado. Quiere decir, que en un proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación…” “…Como logra apreciarse de la transcripción del fallo recurrido, se puede constatar que la alzada determinó por una parte, “…que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar con fundamento en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente debe existir una relación arrendaticia entre las partes, por disposición expresa de su artículo 1°, el cual dispone que dicho Decreto Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; por lo que a los fines de verificar la cualidad de la parte actora, quien es la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., se observa que en el libelo de demanda el apoderado judicial actor alega que su representada celebró un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de octubre de 2011, con la empresa WALLMAR C.A., por un local comercial ubicado dentro de las instalaciones comerciales del centro Comercial Paraguaná Mall, identificado con las siglas y números B2-14, y que la arrendataria ha dejado de cancelar los meses de noviembre y diciembre de 2015, y los meses desde enero a noviembre 2016, es decir trece cánones de arrendamiento consecutivos consignando por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, cantidades de dinero, que no se corresponden con las obligaciones que deben cumplir según el contrato; de lo cual se evidencia sin lugar a dudas, que la parte actora es la arrendadora del inmueble en cuestión. Aunado a lo anterior, expresó que, “…la relación arrendaticia no necesariamente debe establecerse entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario, pues puede ser también arrendador el administrador o gestor del mismo, conforme lo indica el encabezamiento del artículo 6 del referido Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo en su último aparte que la “relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá: (…) 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas…”. (Negrillas del Tribunal) Del criterio parcialmente transcrito, al que este Juzgador se colige, se estableció que un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, y que tal relación arrendaticia debe ser demostrada a los fines de que pueda tramitarse una acción de Desalojo De Local Comercial, con fundamento en la Ley especial que rige la materia. Hecho tal que se configura en la presente causa, como lo es, una relación arrendaticia entre la sucesión del ciudadano HEMBER MELENDEZ SANTELIZ () representada en este juicio por la ciudadana coheredera YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA plenamente identificados, tal como consta en Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones signado con el N° SENIAT-00556034, con fecha de solicitud 15-12-2020 y de recepción 19/11/2020 N°2000022187 (fs. 10 al 13 de la Pieza Principal), como Arrendadora, quien además es Propietaria junto con el resto de los integrantes de la sucesión del local comercial objeto de la presente acción y quien lo detenta, vale decir,el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, todos antes identificados respectivamente, como arrendador. Ahora bien, respecto a la relación arrendaticia alegada por la demandante y objetada por el demandado en cuanto al año de inicio de la misma, del análisis de las probanzas aportadas al proceso, se evidenció a todas luces que la relación arrendaticia primigenia inició con la suscripción del contrato de arrendamiento entre los ciudadanos HEMBER MELENDEZ SANTELIZ(), y JOSE ANTONIO ALARCON, identificados en auto, Acentuando la existencia de dicho contrato es notable y evidente, no siendo aportado medio probatorio por la parte demandada que desvirtué lo aquí sentado y se evidencia que sigue existiendo la misma, así como es notable que la parte que ocupa el Local Comercial objeto de la presente Litis, como arrendataria del local comercial hasta la actualidad es el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON. Por lo que finalmente se determina la existencia de la relación arrendaticia entre la SUCESIÓN de HEMBER MELENDEZ SANTELIZ() representada por la ciudadana la coheredera YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, y el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, sobre el Local Comercial objeto de la presente Litis, así se establece. Ahora bien, el Juez como director del proceso está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo que se transcribe a continuación: “Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho” “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley” “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención” “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” Éste último artículo consagra el Principio de la Carga Probatoria, el cual, igualmente se inserta en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al establecer: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” Estas reglas, a juicio de este Juzgador, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado en actor que ejerce su excepción, éste principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, corresponde el conocimiento de la presente causa al juicio de quien aquí juzga, de conformidad con los preceptos previamente referidos sobre la pretensión de Desalojo de Local Comercial, siendo este, un procedimiento que versa en verificar si existen las causales invocadas por la parte accionante sobre el incumplimiento de una determinada obligación, prevista en la Ley especial que rige la materia, que dé lugar a su resolución vía judicial. El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: Artículo. 40:Son causales de desalojo: b. “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..” (Resaltado del Tribunal).- Ahora bien, en cuanto a la causal de desalojo alegada por la actora, se debe verificar si efectivamente esta se encuentra configurada en el caso de marras, por lo que resulta imperioso apuntar que conforme a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, la demandada no incorporó a autos el Decreto Nº 4.169 decretado por el Ejecutivo Nacional relativo a la situación de emergencia sanitaria ocasionada por el Sars-cov-2 (COVID-19), en el como elemento probatorio a fin de desvirtuar la pretensión postulada por la parte accionante, de ello dispone tal decreto: “Artículo 1: se (sic) suspende hasta el 1º de septiembre de 2020 el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fines de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19 (…) Artículo 2: Por un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.”,asimismo, se extendió tal regulación anterior en el Decreto Nº 4.279, de fecha dos (02) de septiembre de 2020, publicado en Gaceta Oficial Nº 41.956, por el cual se prorroga seis (06) meses la regulación anterior. asimismo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintinueve (29) de octubre de 2020, dictó sentencia vinculante en la cual expone:“Suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid-19 establecido, primigeniamente, mediante Decreto Presidencial Nº 4.160 en la Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre de 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido al procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial”. En consecuencia, con fundamento en estos Decretos con rango, valor y fuerza de ley, entrando en la esfera jurídica, siguiendo el principio de reserva legal, y la sentencia vinculante dictada por el máximo Tribunal en la Sala Constitucional, este juzgador declara con apoyo en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, Inadmisible, la presente demanda por cuanto es, en el momento actual, contraria a derecho, y así se decide….” Al respecto, nuestra máxima instancia judicial en su análisis sobre el alcance de la suspensión de los desalojos judiciales, dictaminó: 1) Que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento. 2) Que se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. 3) Que se suspendió el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico. 4) Que se suspenden las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma. Durante el estado de alarma, es evidente que se estableció una distinción clara en la aplicación de la regulación en cuanto a los desalojos judiciales, dependiendo de si se tratase de viviendas o locales comerciales. Para las viviendas, se suspendió tanto el pago del canon como los desalojos por cualquier motivo. En cambio, en el caso de los locales comerciales, la suspensión solo se aplicó a los desalojos judiciales por falta de pago, y el literal "A" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual seguía siendo aplicable para los desalojos por otros motivos distintos a la falta de pago. Dado que dichos Decretos en su momento suspendieron el pago de canon de arrendamiento, ello no exime que la parte demandada ante la carga probatoria inversa por los alegatos esgrimidos por la parte demandante en cuanto a la falta de pago, es decir, no probó haber pagado canon de arrendamiento alguno, tal como se reitera en este extenso del fallo y se estableció previamente en la decisión de la Audiencia Oral de fecha 16 de febrero de 2023. Todo ello lleva al convencimiento de que en efecto, vencidas las prórrogas establecidas por los Decretos relativos a la suspensión de cánones dado la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, haya pagado el canon de arrendamiento del local comercial objeto del presente juicio, se reitera que dicho hecho pudo ser constatado en la nula actividad probatoria, por lo que se verifica que el arrendatario se encuentra inmerso en el supuesto de desalojo contenido en el literal “A” del artículo 40 de la Ley Especial que rige la materia. Ahora bien, el Juez debe verificar en todo por una justa administración de justicia, razón por la cual este Jurisdiscente coligiéndose al principio iura novit curia del cual el Juez debe esgrimir en la Litis el Derecho subsistente en aras de aplicarse el mismo a los fines de ajustar su decisión no solo a lo alegado por las partes, sino al Derecho mismo, siendo dicho criterio lo sostenido por nuestro Máximo Tribunal entre otras sentencias, el conceptualizado y caracterizado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Jurisprudencia vinculante de fecha 03 de octubre de 2002, la cual es del tenor siguiente: “…del principio iura novit curia (del Derecho conoce el Tribunal), el cual, encontrándose vinculado con el también brocardo latino Da mihifactum, dabo tibi jus (Dame el hecho y te daré el Derecho), se utiliza para expresar el principio según el cual los jueces pueden aplicar en sus fallos las disposiciones legales y principios de derecho que, aun no habiendo sido invocados por las partes, rigen el conflicto materia de decisión (COUTURE, Eduardo J. Vocabulario Jurídico. Buenos Aires. Ed. Depalma. 1976. p. 366)”. (Destacado del Tribunal) Siendo en el caso de autos, es notable para este jurisdiscente, que el presente juicio tiene sustento y se configura además del supuesto ya acreditado en el literal A, el supuesto de desalojo contenido en el literal E del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: e. “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.” (Resaltado del Tribunal).-. Evidenciándose del acervo probatorio, el acta de Inspección Ocular realizada en fecha 06 de octubre del 2020 a las 13:00 hrs, por la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el N° 158-2020 en fecha 07 de octubre del 2020 (f. 05 al 07 de la Pieza Principal), la cual se reitera no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, aunque en la Audiencia Oral de fecha 16 de febrero del 2023, en sus argumentos la parte demandada dispuso que tal acta no es legible, no siendo cierto por cuanto se entiende perfectamente lo que tal organismo dispuso y dicho cuerpo especializado concluyó que debe ser demolido o rehabilitado por los daños existentes. Criterio que pudo evidenciar este Juzgado en la Inspección Judicial de fecha 14 de diciembre del 2022 la cual dejó asentado las condiciones en las cuales se encuentra el Local Comercial, complementándose con el informe de Experticia de Registro Fotográfico de dicha inspección la cual se evidencia a color, sin alteraciones ni modificación alguna, los daños existentes en dicho inmueble, todo ello lleva a la conclusión de quien aquí juzga, que existen deterioro del inmueble destinado al uso de local comercial objeto de la presente Litis y se acredita el literal “E” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se establece. Por último, arguye la parte demandada en la Audiencia Oral de fecha 16 de Febrero del 2023 que no se agotó la vía administrativa, tal y como fue sentado en su escrito de contestación a la demanda, siendo menester para este jurisdiscente ilustrar acerca de la procedencia del agotamiento de la vía administrativa y en juicios de Desalojo. La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 04 de julio de 2012,Exp. Nº 2012-0878 estableció un criterio a priori sobre la procedencia de la vía administrativa como requisito de admisibilidad de la pretensión traída a estrados y cuales pretensiones son susceptibles de ello: “Ahora bien, la representación judicial de la parte accionada fundamentó la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer de la causa de autos bajo el argumento de que la demandante “(…) debió primero agotar la vía de la administración pública y acudir ante la superintendencia Nacional de arrendamientos, adscrita al Ministerio del Poder Popular para vivienda, a fin de obtener agotar la vía administrativa o conciliatoria si lo que se pretende es mi desalojo” (sic). Con relación a dicho alegato, cabe destacar lo dispuesto en los artículos 94 y 96 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario en fecha 12 de noviembre de 2011, los cuales establecen: “Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. …omissis… Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”. (Destacado de la Sala). Sin embargo, es importante destacar lo dispuesto en los artículos 1 y 8 eiusdem, los cuales disponen: “Artículo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total y parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda, como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y especulación económica con la vivienda que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna. Artículo 8. Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: 1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los fondos de comercio. 4. Los hoteles, moteles, hosterías, paraderos turísticos, inmuebles destinados a temporadas, vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente. 5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes” (Negrillas de la Sala) De acuerdo a los artículos anteriormente transcritos, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas está dirigida a “establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda” De igual manera, en su artículo 8, establece los supuestos que están excluidos del ámbito de aplicación de la misma, entre los cuales se encuentran: “los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales” Advierte la Sala, que el inmueble objeto de la presente controversia está constituido por un local comercial, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Asimismo, del análisis de los autos que conforman el presente expediente no se desprende que haya sido un punto controvertido entre las partes, el hecho de que el inmueble del caso bajo estudio, sea de uso comercial. Tampoco, la parte demandada aportó elementos en juicio que desvirtuaran tal situación, razones por las cuales debe esta Sala desestimar su alegato referido al agotamiento de la vía administrativa, toda vez que la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas tiene como objeto establecer el régimen jurídico aplicable al “arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda”, por lo cual, no puede la accionada pretender ser amparada por la referida norma, ya que el inmueble objeto de la presente demanda, como se indicó, es un local destinado a uso comercial y no a vivienda. Así se establece” (Negrillas del Tribunal) Asimismo, la misma Sala Político-Administrativa en sentencia de 0375 de fecha 04 de agosto de 2022, Exp. 2022-0140 dispuso: “A este respecto, se observa que para la fecha de la interposición de la demanda (7 de noviembre de 2019), ya se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418, el cual en su artículo 43, estableció lo siguiente: “Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Negrillas de la Sala). De la norma transcrita, se aprecia que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, salvo que versen sobre la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia. (Vid., Sentencias de esta Sala Nros. 01206 del 22 de octubre de 2015 y 0035 del 20 de enero de 2016). En tal sentido, lo que se desprende en el presente caso es que la pretensión principal del demandante se circunscribe a lograr el desalojo de “un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa quinta con anexos, ubicada en la jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del caserío Independencia nro. 7, Constituida por aproximadamente [veinte (20)] metros de frente por setenta (70) metros de fondo”, dado en arrendamiento para uso comercial, tal como lo establecieron las partes en la cláusula séptima del contrato, (ver. folios 8 y 9 del expediente judicial). (Agregado de la Sala). En consecuencia, estamos ante una causa de derecho común cuyo conocimiento y decisión corresponde a la jurisdicción civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Vid., Sentencia de esta Sala Nro. 0800 del 12 de julio de 2017). (Negrillas del Tribunal). Por su parte la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en sentencia de fecha 02 de junio de 2022, Exp. 21-0026 estableció: “En tal sentido, es preciso señalar que el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone que “las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”. Por su parte, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil Vigente establece que “[l]a ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior. Asimismo, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece: “Artículo 43: En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. Del artículo supra citado, se evidencia que cualquier procedimiento judicial en materia de arrendamiento de locales comerciales, servicio y afines (incluido del desalojo) se debe tramitar a través de la jurisdicción civil ordinaria por vía del procedimiento oral establecido en el artículo 864 al 879 del Código de procedimiento Civil vigente.” (Negrillas del Tribunal). Por lo cual se considera ampliamente suficiente la interpretación, alcance y diferencia que establecen las distintas Salas de nuestro Alto Tribunal relativo al agotamiento de la vía administrativa en los casos de Desalojo, siendo esta necesaria para los juicios de Desalojo de Vivienda, no de Desalojo de Local Comercial, y siendo el caso sub iudice una relación arrendaticia de índole de local comercial, correlativa a las causales de Desalojo contenidas en los literales “A” y “E” de la Ley Especial en la materia fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento así como el deterioro del local comercial. In fine, este Juzgador tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en el texto Constitucional, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho que persiguen hacer efectiva la Justicia y en virtud de las precedentes consideraciones, determina que la acción de desalojo alegada por la parte actora conforme el artículo 40 literales “A” y “E” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada CON LUGAR. Así finalmente se decide. DISPOSITIVA Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL con fundamento en los literales “A y E” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, intentado por la ciudadana YANDIRA MELENDEZ DE BENTATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.432.027 en su condición de coheredera y sucesora del ciudadano HEMBER MELENDEZ (), quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V-2.532.923, representada por sus apoderados judiciales CARLOS EDUARDO ISEA VELASQUEZ y DAVID FLORES PIÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 119.474 y 79.169, contra el ciudadano JOSE ANTONIO ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.142.675, representado por su apoderado judicial MARIA TERESA PEÑA RAMIREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 143.812, sobre un inmueble ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22, S/N, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara.- SEGUNDO: Una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del Local Comercial ubicado en la calle 21 entre carreras 21 y 22, S/N de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, libre de personas y cosas.- TERCERO: En virtud de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- CUARTO: Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Publíquese en el Portal Webhttp://lara.tsj.gob.ve/inclusive.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 164º de la Federación. EL JUEZ, (FDO) Abg. JHONNY JOSÉ ALVARADO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO, (FDO) Abg. LEWIS CARRASCO RANGEL El suscrito Secretario Titular del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Abg. LEWIS CARRASCO RANGEL, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-26.846.570, de conformidad con el artículo 248, del código de procedimiento civil certifica la presente decisión. Dictada en la fecha ut supra. EL SECRETARIO, Abg. LEWIS CARRASCO RANGEL