TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, nueve (09) de Marzo de 2023
Años: 212° de Independencia y 164° de la Federación.

EXPEDIENTE: 12.264.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.734.724

APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS SALAS, ALCIDES SEGOVIA, CARLOS ARTURO ALVARADO, NORMA PARRA, SULAY PÈREZ inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 27.019, 156.306, 122.109, 27.111, 256.410, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGEL PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad Nros. V-11.813.430 y V-7.084.564, y la Sociedad de Comercio INVERSIONES MARURIA C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha diecisiete (17) de mayo de 1963, bajo el Nro 21, Expediente 35, reformada en sus estatutos sociales según Acta de Asamblea de fecha once (11) de julio de 1997, bajo el Nro 59, Tomo 67-A

APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ, SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHÁN, inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 42.536, 34.814, 146.564, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
-II-
SÍNTESIS

En el juicio por RETRACTO LEGAL, interpuesto por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.734.724, asistido por el abogado ALCIDES SEGOVIA, titular de la cedula de identidad Nro. V-15.000.186, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro. 156.306, contra los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGEL PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nros. V-11.813.430 y V-7.084.564, y la Sociedad de Comercio INVERSIONES MARURIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del Estado Carabobo, en fecha diecisiete (17) de mayo de 1963, bajo el Nro. 21, Expediente 35, y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha once (11) de julio de 1997 bajo el Nro. 59, tomo 67-A., que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, se dictó sentencia Definitiva en fecha diecisiete (17) de abril de 2015, mediante el cual el referido Juzgado declara CON LUGAR la demanda por contrato legal arrendaticio, siendo ejercido Recurso de Apelación contra la referida Sentencia, en fecha veinticuatro (24) de abril de 2015 por la abogada RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 42.536, y en fecha nueve (09) de junio de 2015 por la abogada DEOLINDA MARUJA FENÁNDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 146.564, apoderadas judiciales de la parte demandada apelación que fue oída en ambos efectos en fecha seis (06) de julio de 2015, correspondiéndole conocer de la referida incidencia a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha veintitrés (23) de Julio de 2015 bajo el Nro. 12.264 (nomenclatura interna de este Juzgado) y se asentó en los libros correspondientes.
Por auto de fecha veintitrés (23) de julio de 2015 se fija el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha treinta (30) de Julio de 2015 comparece la abogada DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHÁN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 146.564, apoderada judicial de INVERSIONES MARURIA,
C.A., consigna escrito de solicitud de acto conciliatorio.
Por auto de fecha cinco (05) de agosto de 2015, se acuerda fijar acto conciliatorio para el tercer (3°) día de despacho.
En fecha doce (12) de agosto de 2015, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día veintidós (22) de septiembre de 2015.
En fecha veintidós (22) de septiembre de 2015, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día veintiocho (28) de septiembre de 2015.
En fecha veintiocho (28) de septiembre de 2015, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día catorce (14) de octubre de 2015.
En fecha trece (13) de octubre de 2015, la abogada DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHÁN, antes identificada, consigna escrito dejando constancia que no puede asistir al acto conciliatorio fijado para el catorce (14) de octubre de 2015, y solicita se asigne nueva fecha.
Por auto de fecha trece (13) de octubre de 2015, se acuerda fijar acto conciliatorio para el veintisiete (27) de octubre de 2015.
En fecha veintisiete (27) de octubre de 2015, mediante diligencia la abogada DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHÁN, solicita nueva oportunidad de acto conciliatorio. En la misma fecha, a través de auto, se fija el referido acto para el doce (12) de noviembre de 2015.
Por auto de fecha dieciséis (16) de noviembre de 2015, se fija nueva oportunidad de acto conciliatorio para el dos (02) de diciembre de 2015, visto que el día doce (12) de noviembre de 2015, no hubo despacho.
En fecha dos (02) de diciembre de 2015, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día nueve (09) de diciembre de 2015.
En fecha nueve (09) de diciembre de 2015, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día catorce (14) de enero de 2016.
En fecha catorce (14) de enero de 2016, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día cuatro (04) de febrero de 2016.
En fecha cuatro (04) de febrero de 2016, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día diecisiete (17) de marzo de 2016.
En fecha diecisiete (17) de marzo de 2016, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día seis (06) de abril de 2016.
En fecha seis (06) de abril de 2016, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, todos concluyen en solicitar nueva oportunidad para acto conciliatorio, se acuerda la solicitud de acto conciliatorio para el día trece (13) de abril de 2016.
En fecha trece (13) de abril de 2016, tiene lugar el acto conciliatorio en el presente juicio por retracto legal arrendaticio, las partes manifiestan no llegar a un acuerdo, y solicitan se dé continuidad al procedimiento judicial.
En fecha trece (13) de abril de 2016, comparece el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, consigna poder apud acta a las abogadas NORMA PARRA y SULAY PÉREZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 27.111 y 256.410, parte demandante.
En fecha veinticinco (25) de abril de 2016, mediante diligencia la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA RODRÍGUEZ, consigna Documento poder, de representación judicial otorgado por los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGEL PARRA GUADA, parte demandada, protocolizado ante la Notaria Pública Quinta de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en fecha seis (06) de junio de 2013, bajo el Nro. 10, tomo 367.
Por acta de fecha dos (02) de mayo de 2016, el juez titular de este Juzgado Superior Primero Civil, abogado FRANCISCO JIMÉNEZ DELGADO, se inhibe de conocer de la causa, visto que se encuentra como representación judicial la abogada NORMA PARRA, parte demandante.
Por auto de fecha diez (10) de mayo de 2016, transcurrido el lapso de allanamiento se remite el expediente al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha veintiuno (21) de junio de 2016, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, le da entrada a la causa, bajo el Nro. 14.817, nomenclatura interna de ese tribunal.
En fecha veintidós (22) de junio 2016 el abogado JUAN ANTONIO MOSTAFA PÉREZ presente Acta de inhibición actuando en su carácter de Juez Temporal del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Por auto de fecha veintinueve (29) de junio de 2016, transcurrido el lapso de allanamiento se remite el expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Por auto de fecha dieciocho (18) de julio de 2016, se la da nuevamente entrada en este Juzgado Superior Primero Civil, bajo el mismo número de expediente 12.264. En la misma fecha se ordena oficiar a la Rectoría del Estado Carabobo a los fines de la convocatoria a un Juez Accidental.
Por auto de fecha veintisiete (27) de octubre de 2016, se agrega a las actas que conforman el presente expediente oficio Nro. 595-2016 procedente de la Rectoría, en el cual se designa como Juez Accidental al abogado JESÚS MORENO.
Por auto de fecha trece (13) de octubre de 2017, se agrega a las actas que conforman el presente expediente oficio procedente de la Rectoría, en el cual se designa como Juez Accidental el abogado EDGARDO PÁEZ.
Por auto de fecha diecinueve (19) de enero de 2018, el abogado EDGARDO PÁEZ, Juez Accidental convocado, se aboca al conocimiento de la causa, se libró notificación a las partes.
En fecha veintidós (22) de junio de 2018, mediante diligencia la abogada SULAY PÉREZ, solicita audiencia conciliatoria.
Por auto de fecha veintinueve (29) de junio de 2018, se acuerda fijar acto de audiencia conciliatoria, se suspende la causa y se libra boleta de notificación a las partes.
En fecha tres (03) de agosto de 2018, tiene lugar el acto conciliatorio entre las partes del presente juicio por retracto legal arrendaticio, se da por concluido el acto y se deja constancia que no hay acuerdo conciliatorio.
En fecha cuatro (04) de noviembre de 2019, mediante diligencia la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, solicita oficiar a la Rectoría del Estado Carabobo para designar nuevo Juez Accidental.
Por auto de fecha catorce (14) de noviembre de 2019, se acuerda la solicitud de la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA R., y se ordenó oficiar a la Rectoría del Estado Carabobo, a los fines de la convocatoria de un Juez Accidental en la causa.
Por auto de fecha trece (13) de marzo de 2020, se ordenó librar nuevamente oficio a la Rectoría del Estado Carabobo, para que se realice la convocatoria de un nuevo Juez Accidental en la causa.
En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2022, la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, apoderada judicial de la parte demandada, solicitó abocamiento.
Mediante auto de fecha veintitrés (23) de septiembre de 2022, el abogado OMAR ALEXIS MONTES MEZA, se aboca al conocimiento de la presente causa como Juez Provisorio, juramentado en fecha diecisiete (17) de agosto de 2022 y se libran las boletas de notificación respectivas.
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2022, el alguacil adscrito a este Tribunal Superior consiga boleta de notificación practicada, al ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, parte demandante.
En fecha veintiuno (21) de octubre de 2022, mediante escrito la abogada DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHÁN, se da por notificada del abocamiento.
En fecha catorce (14) de noviembre de 2022, mediante escrito el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, solicitó posiciones juradas.
Por auto de fecha catorce (14) de noviembre de 2022, se fijó etapa del proceso y se estableció que se encuentra en la etapa de decidir las inhibiciones planteadas.
En fecha dieciocho (18) de noviembre de 2022, consignó escrito la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, contentivo de oposición a las posiciones juradas.
En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2022, la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA R., solicitó se dicte sentencia definitiva en la causa.
En fecha veintiocho (28) de noviembre de 2022, se dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró el decaimiento del objeto en la inhibición del abogado FRANCISCO JIMÉNEZ DELGADO.
En fecha primero (1°) de diciembre de 2022, se dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró CON LUGAR la inhibición del abogado JUAN ANTONIO MOSTAFÁ PÉREZ.
En fecha trece (13) de enero de 2023, mediante diligencia la abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, solicitó abocamiento y sentencia definitiva en la causa.
Mediante auto de fecha dieciocho (18) de enero de 2023 la abogada FILOMENA GUTIERREZ CARMONA, en su carácter de Jueza Temporal convocada se Aboca al conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha diez (10) de febrero de 2023 se Niega la promoción de las posiciones juradas solicitadas por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, parte demandante.
En fecha seis (06) de marzo de 2023 quien suscribe la presente decisión se reincorpora a sus funciones como Juez Provisorio de este Tribunal Superior

-III-
DE LA COMPETENCIA
A los fines de determinar la competencia de esta alzada para conocer de la presente apelación ejercida por las abogadas RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ y DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHAN, apoderadas judiciales de la parte demandada y codemandada, contra la sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, en fecha diecisiete (17) de abril de 2015, en tal sentido, por tramitarse la presente causa por el procedimiento breve se trae a colación lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil el cual es del siguiente tenor: “Artículo 891: De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

Por su parte en el Titulo VII, De Los Recursos- Capítulo I, De La Apelación del Código de Procedimiento Civil preceptúa:
Artículo 288: De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.

Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.

Artículo 294: Admita la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al tribunal de alzada Si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, ya reserva de se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

De lo anteriormente transcrito se desprende que de la sentencia definitiva dictada se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos, siendo remito los autos al tribunal de alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fue ejercido recurso de apelación en fecha veinticuatro (24) de abril de 2015 por la abogada RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 42.536, y en fecha nueve (09) de junio de 2015 por la abogada DEOLINDA MARUJA FENÁNDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 146.564, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada y codemandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha diecisiete (17) de abril de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo, el cual oye el referido recurso en ambos efectos, y remite las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Tribunal Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 294 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha diecisiete (17) de Abril de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia, el cual es del siguiente tenor:
“…omissis… Siendo Ia oportunidad para decidir Ia presente demanda, pasa a hacerlo esta Juzgadora, en los términos siguiente: La parte actora alega ser arrendatario a tiempo indeterminado por más de dieciséis (16) años sobre un local comercial distinguido con el N° 03, y ubicado en el Centro Comercial La Trinidad, calle Rondón cruce con la Avenida Díaz Moreno, N° 1 00-50, Valencia, Estado Carabobo, iniciándose dicha relación locativa a través del ciudadano LUIS FELIPE LOPEZ FRAINO, en representación de la sociedad de comercio INVERSIONES MARURIA C.A., señalando que la cancelación de las pensiones arrendaticias se hacían según instrucciones del referido ciudadano LUIS FELIPE LOPEZ FRAINO, en la persona designada al efecto, a saber: JOSE JAVIER MARCANO GONZALEZ o mediante deposito en su Cuenta Corriente del Banco Provincial N° 0372071 8-R; que posteriormente le indico formalizar los pagos por concepto de Pensión de Arrendamiento a su esposa, la ciudadana MATILDE DOMINGUEZ DE LOPEZ, o mediante depositó en su Cuenta Corriente del Banco Provincial N° 0108-0082-02-0100062930.
Que los pagos se continuaron realizando a su hijo LUIS FELIPE LOPEZ DOMINGUEZ o mediante depósito en Ia misma Cuenta Corriente del Banco Provincial N° 0108-0082-02-0100062930, ya que ambos son titulares de la misma cuenta; y finalmente, aunado a que el arrendador se había negado a seguir recibiendo los cánones procedió a consignarlos ante el Tribunal Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Que en fecha 14 de noviembre de 2012, se enteró que el inmueble había sido vendido a los ciudadanos MARIANGELA PARRA GUADA y JORGE GHANNEJ HAMMAL, conforme documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, inscrito bajo el N° 2012.3646, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.3.167 y correspondiente al Libro de Folio Real año 2012, con to cual, se evidencia Ia violación de sus derechos; por lo que con fundamento en los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículo 1546, 1547 y 1548 del Código Civil, demanda a la sociedad de comercio INVERSIONES MARURIA C.A., y a los ciudadanos MARIANGELA PARRA GUADA y -JORGE .GHANNEJ HAMMAL, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO de Ia venta del inmueble del cual es arrendatario, solicitando ser subrogado-como comprador en sustitución de los co-demandados MARIANGELA PARRA GUADA y JORGE GHANNEJ RAMMAL. Ahora bien, con fundamento en qué; la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece la posibilidad de que existan contratos verbales y que el artículo 1.133 del Código Civil, solamente exigió Ia necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico, para determinar la existencia de un contrato, generador a su vez. de obligaciones; aunado a lo señalado por los doctrinarios PLANIOL y RIPERT en su obra: "Tratado Practico de Derecho Civil Frances", al afirmar que, el contrato de arrendamiento es un contrato consensual, no existiendo exigencia alguna sobre la forma particular para Ia manifestación de las voluntad de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito.
La naturaleza consensual del contrato de arrendamiento implica que Ia entrega del bien arrendado no es requisito para su perfeccionamiento, como tampoco lo es el cumplimiento de alguna formalidad, pues basta el consentimiento legítimamente manifestado por las partes, el cual puede ser expresado de manera explícita o tacita, de manera escrita o verbal. De ello da cuenta la disposición del artículo 1.615 del Código Civil, al señalar que "Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios (...) ". Además, no resulta verosimil para esta Juzgadora que el demandante este en posesión de comprobantes de depósitos bancarios hechos mensualmente, durante varios años, de las cantidades que afirma correspondían al canon de arrendamiento del referido local N° 03, en cuentas bancarias cuyos titulares son los accionistas de quien fuera la propietaria de dicho inmueble, y que no exista una relación arrendaticia, especialmente si se considera el hecho de que los ciudadanos MATILDE DE LOPEZ y LUIS FELIPE LOPEZ DOMINGUEZ no son únicamente accionistas sino que han fungido coma administradores de INVERSIONES MARURIA, C.A. El hecho de que los depósitos bancarios hayan sido hechos por terceros y en cuentas bancarias de los prenombrados ciudadanos, no desvirtúa Ia existencia de la relación arrendaticia, porque debe recordarse que, con fundamento en los artículos 1.283 y 1.286 del Código Civil, relativos a las obligaciones en general, el pago puede ser efectuado incluso por un tercero y puede ser hecho a una persona autorizada por el acreedor (lo que incluye al administrador de una sociedad anónima); aunado al hecho de que esos comprobantes de depósitos bancarios se encontraban en poder del demandante. La codemandada INVERSIONES MARURIA, C.A. alego que el demandante no es arrendatario del local N° 3 sino que lo es la sociedad mercantil INVERSIONES B.L., S.R.L., pero los documentos con los que pretendió demostrarlo fueron desechados por las razones expuestas en este fallo, motivo por la cual no cumplió su carga de demostrar que INVERSIONES B.L., S.R.L. es la inquilina del inmueble señalado. Todos esos elementos adminiculados permiten a esta Juzgadora presumir la existencia de la relación arrendaticia; presunción que es admisible en este caso, ya que se trata de un contrato de arrendamiento. Celebrado entre el demandante y una sociedad mercantil, que constituye acto de comercio respecto del cual la ley admite Ia prueba de testigos; todo ello a tenor de lo establecido en los artículos 3, 109 y 124 de Código de Comercio. Establecida la existencia de la relación arrendaticia, esta Juzgadora a resolver si efectivamente el hoy accionante ostenta el derecho preferente que alega en su libelo de demanda para ejercer el retracto legal que pretende. A tales efectos se observe el contenido del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual establece: …omissis….'
Siendo importante señalar que, la oferta es un acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente, la celebración de un contrato. La aceptación, es la declaración de voluntad formulada par la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión.
En relación a los requisitos para ser acreedor de la preferencia ofertiva, consistente en que el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; de las pruebas aportadas por las partes se observe que, el accionante de autos consigna con el escrito libelar, recibos de pago mensuales, los cuales adminiculados con las consignaciones arrendaticias depositadas a favor de la demandada INVERSIONES MARURIA, C.A., por ante el Tribunal Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayas, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que -corren insertas en el Expediente signado con el No. 804, así como con la comunicación suscrita por la ciudadana MATILDE DOMINGUEZ DE LOPEZ, quien funge como mayor accionista de la Sociedad de Comercio INVERSIONES MARURIA, como se evidencia de autos, donde comunica para el mes octubre de 2000, el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 420.000, oo), en la actualidad Bs. 420, oo; es forzoso concluir que la relación locativa tiene más de dos (02) años de duración, por lo que se tienen por cumplidos los supuestos de Ley, vale señalar, el que efectivamente el arrendatario tiene más de dos (2) años come tal, y que se encuentra solvente en el pago de las pensiones arrendaticias. Y ASI SE DECLARA. Observa esta Juzgadora que, el accionante alega en el escrito de demanda que, al haber sido vendido el inmueble que ocupa coma arrendatario, a los ciudadanos MARIANGELA PARRA GUADA y JORGE GHANNEJ HAMMAL, conforme documento protocolizado en el Registro P6blieo del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de noviembre de 2012, inscrito bajo el N° 2012.3646, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.3.167 y correspondiente al Libra de Folio Real año 2012, se le violo el derecho que tiene como arrendatario de que se le ofrezca en venta en primer Lugar y con preferencia a otro, el inmueble que ocupa en tal condición ya declarada. Y si bien, la apoderada judicial de los co-demandados JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGELA PARRA GUADA en el escrito de contestación, negó y rechazo que la venta que del inmueble hicieron sus mandantes se haya verificado deliberadamente para tratar de burlar el derecho que tiene el accionante de adquirir el inmueble arrendado, en preferencia de cualquier tercero, puesto que no le asiste ningún derecho de retracto legal arrendaticio, con fundamento en lo establecido en el artículo 49 de Ia Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No puede pasar por desapercibido para esta Juzgadora que el principio de la legalidad no es tanto la sumisión de los actos del Estado a las Leyes y al Derecho, sino la sumisión a los derechos humanos, como la expresión mayor de una nueva concepción que reconoce el valor supremo de una persona humana, bien por ello, el constituyente en el preámbulo de la Constitución del 1999, estableció "...omissis...", de lo anterior, debemos entender que la función jurisdiccional, no será la de la mera declaración del derecho mediante la actuación de la ley, sino, ,efectivamente, de una función creadora del derecho, en la búsqueda de la justicia. Cabe destacar igualmente, que con la entrada en vigencia de nuestra Carta Magna de 1999 surgió un nuevo paradigma en cuanto a los valores y principios constitucionales que se vinculan a la justicia como hecho social, político y democrático, que trajo consigo, no solo una transformación orgánica del sistema judicial, sino también un cambio por la razón intima que cada ciudadano y muy especialmente el Juez, debe tenor presente, para ser este último (Juez) a quien se le reclama y exige justicia, quien debe impartirla como producto de un hecho democrático, interpretando los valores y principios constitucionales, para alcanzar los fines del Estado… omissis… La parte demandada alego, que la pretensión de Ia parte autora es improcedente porque en el presente caso se trata de la venta global de un inmueble, del cual forma parte el local arrendado; invocando al efecto el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que.. omissis…. Ahora bien, un detenido análisis de dicha norma legal, Ileva a la conclusión de que, en Últimas cuentas, lo determinante para establecer si la misma es aplicable a un caso concreto, a los fines de resolver sobre la procedencia o improcedencia de una pretensión por retracto legal arrendaticio, es la indivisibilidad o no del inmueble, esto es, la posibilidad de su fraccionamiento. Según el Diccionario de la Real Academia Española, en Derecho, "indivisible" significa "Dicho de una cosa: Que no admite división, ya por ser esta impracticable, ya porque impida o varié sustancialmente su aptitud para el destino que tenía, ya porque desmerezca mucho con la división… omissis…
En sintonía con las nociones de cosa indivisible antes citadas, encontramos la acertada opinión de la autora española CARMEN SAMANES ARA, en su obra "La división de la cosa común", en la cual expone que "La indivisibilidad puede ser material o física, es decir, cuando la cosa sea esencialmente indivisible, como dice el artículo 404, y jurídica, cuando, a tenor de lo previsto en el artículo 401, de hacer la división, la cosa resulte inservible para el use a que se destina, o cuando la cosa desmerezca mucho por Ia división, conforme at artículo 1.062… omissis… En la caso de autos la parte actora alego que los seis (6) locales del denominado CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD, entre los cuales se encuentra el N'' 3 que ocupa como arrendatario, son "totalmente independientes el uno del otro". El hecho de que se trata de locales totalmente independientes los unos de los otros, fue expresamente admitido por los codemandados JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGELA PARRA GUADA en Ia oportunidad procesal correspondiente, en su escrito de contestación a la demanda, siendo ellos los interesados en esta causa a quienes el demandante pretende sustituir en calidad de parte compradora en el contrato de compraventa a que se contrae el caso sub judice. Asimismo, en la inspección judicial practicada en este juicio, en cuya oportunidad se notificó de Ia misión del Tribunal al ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARIN, se dejó constancia de que el inmueble arrendado cuenta con servicios públicos de energía, agua y teléfono, y que allí se realiza actividad comercial. Tal independencia o autonomía de los locales comerciales ubicados en el CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD, envuelve indiscutiblemente el hecho de que este puede ser fraccionado, de modo que las fracciones o unidades producto de la división serán partes homogéneas que conserven la misma esencia del todo y la función económico-social para su aprovechamiento en actividades comerciales individuales y separadas. La parte demandada no aporto ninguna prueba de que el denominado CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD sea una unidad indivisible en su correcto sentido expuesto en esta decisión. Garantizar el derecho del inquilino a Ia preferencia ofertiva y a ejercer el retracto legal cuando el primero sea desconocido por el propietario de un inmueble arrendado, no se logra con un criterio estrictamente material acerca de lo que debe entenderse por cosa indivisible. Para ello es necesario determinar, como se hace con los criterio aquí expuestos, si Ia división de Ia cosa hace perder a las fracciones su función económico-social. Si no Ia pierden, si son homogéneas con el resto de las fracciones y si conservan Ia misma esencia del todo, se concluirá, como en el presente caso, que no se trata de cosa indivisible y que, en consecuencia, cumplidos los demás requisitos de ley, será procedente el ejercicio del retracto legal arrendaticio. No comparte esta Juzgadora el criterio expuesto en la contestación de la demanda dada que por los codemandados JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGELA PARRA GUADA, al afirmar que aún en el caso de que de que se considerase que los locales fueran susceptibles de ser vendidos individualmente, la pretensión del demandante sería improcedente en derecho, porque ellos adquirieron la totalidad del inmueble. La conclusión debe ser contraria al criterio expuesto porque si el inmueble puede ser vendido individualmente, el arrendatario que cumpla los requisitos del artículo 42 de la Ley de Arrendatarios Inmobiliarios, le asiste el derecho a que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa. Partiendo de esa premisa, si el inquilino es titular del derecho de preferencia ofertiva, el propietario del inmueble no puede venderlo a un tercero sin ofrecerlo primero al arrendatario, toda vez que ello constituiría una franca violación del derecho a que se le ofrezca en venta en primer lugar. Establecido como ha sido en esta decisión que el demandante es arrendatario del local N° 3 del CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD, que para la fecha de celebración de la compraventa tenía más de dos (2) años ocupando dicho inmueble, que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que no se trata de cosa indivisible, quien fue la propietaria, la sociedad mercantil codemandada es esta causa, debió respetar la preferencia ofertiva que correspondía al inquilino como derecho irrenunciable por mandato del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis a los hechos de este juicio, haciéndose la oferta de venta antes que a cualquier tercero. Al no haberlo hecho, proceder a vender el local arrendado a un tercero y haber sido interpuesta la acción judicial antes de que venciera el lapso de caducidad establecido en la Ley, la pretensión por retracto legal incoada por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, es procedente en Derecho, tal como se establecerá en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECLARA
Por lo que, SE SUBROGA al ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARIN, como comprador del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 03, y ubicado en el Centro Comercial La Trinidad, Calle Rondón cruce con Ia Avenida Díaz Moreno, N° 100-50, Parroquia El Socorro, Municipio Valencia, Estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos generales: Sur: Calle 103 (Rondon); Naciente: Casa que es o fue de los hermanos Lizarraga; Norte: Casa que es o fue de Ia Familia Colon y Poniente: Calle de Puerto Cabello, hoy Díaz Moreno; que fuese objeto de venta a los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGELA PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cedulas de identidad Nros. V-11.813.430 y 7.084.564, respectivamente, en el documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, inscrito bajo el N° 2012.3646, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.3.167 y correspondiente at Libro de Folio Real año 2012. A efecto de determinar tanto los linderos particulares, como la alícuota del precio que le corresponde al inmueble distinguido con el N° 03, SE ORDENA experticia complementaria del fallo, de conformidad con to establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse por tres expertos; debiendo el accionante, ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARIN, pagar la cantidad que dicha experticia arroje una vez que quede definitivamente firme el presente fallo. Y ASI SE DECLARA.
…Omissis…
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL, interpuesta por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-13.734.724, contra los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGELA PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de Nros. V-11.813.430 y 7.084.564, respectivamente, y la sociedad de comercio INVERSIONES MARURIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 17 de Mayo de 1963, bajo el N° 21, Expediente 35, y subsiguidamente reformada parcialmente en sus Estatutos Sociales según Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, de fecha 11 de Julio de 1 997, bajo el N° 59 Tomo 67-A y en consecuencia: se subroga al ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, como comprador del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 03, y ubicado en el Centro Comercial La Trinidad, calle Rondón cruce con la Avenida Díaz Moreno, N° 100-50, Parroquia El Socorro, Municipio Valencia, Estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos generales: Sur: Calle 103 (Rondón); Naciente: Casa que es o fue de los hermanos Lizárraga; Norte: Casa que es o fue de la Familia Colón y Poniente: Calle Puerto Cabello, hoy Díaz Moreno; que fuese objeto de venta a los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGELA PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de Nros. V-11.813.430 y 7.084.564, respectivamente, en el documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, inscrito bajo el N° 2012.3646, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.3.167 y correspondiente al Libro de Folio Real año 2012. A efecto de determinar tanto los linderos particulares, como la alícuota del precio que le corresponde pagar por el inmueble distinguido como Local N!° 03.
SEGUNDO: A los fines de dar cumplimiento al presente fallo; SE ORDENA experticia complementaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse por tres expertos a los fines de, de determinar tanto los linderos particulares, como la alícuota del precio que le corresponde pagar por el inmueble distinguido como Local N° 03, una vez quede firme la presente decisión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil, se condene en costas a la parte demandada en la presente causa, por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión (…)

-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Determinada la competencia para la emisión de un pronunciamiento sobre el presente asunto, pasa esta alzada a decidir sobre la apelación ejercida contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo mediante la cual declara CON LUGAR el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para lo cual se estima pertinente realizar las consideraciones siguientes:
En el caso de autos, se desprende que la parte accionante incoa una acción por retracto legal arrendaticio alegando que es arrendatario a tiempo indeterminado por más de dieciséis (16) años sobre un Local Comercial La Trinidad situado en la Calle Rondón cruce con la Avenida Díaz Moreno Nro 100-50, Valencia estado Carabobo, que: la relación arrendaticia se inicia a través del ciudadano LUIS FELIPE LÓPEZ FRAINO, el cual le hizo entrega del local; que se enteró que el inmueble había sido vendido el 14 de noviembre de 2012 a los ciudadanos MARIANGEL PARRA GUADA y JORGE GHANNEJ HAMMAL, conforme se aprecia del documento anexo III; evidenciándose la violación de sus derechos aunado que el arrendador se NEGÓ a recibir más los cánones de arrendamiento procedió a la consignación ante el Tribunal, que la venta se ha verificado deliberadamente para tratar de burlar el derecho que tenía de adquirir el inmueble arrendado en preferencia a cualquier tercero; el inmueble trata como su nombre lo indica de un CENTRO COMERCIAL de dos (02) niveles (Planta baja y Mezzanina) divididos en seis (06) locales comerciales, totalmente independiente el uno del otro del 0 al 5, dentro de los cuales posee en ALQUILER específicamente el NUMERO TRES (3) por lo que no forma parte de unidad alguna o todo que lo contenga, no aplicando lo consagrado en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para estos casos y que refiere a los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina, o local arrendado. Finalmente alega que siendo arrendatario por más de dieciséis (16) años del inmueble vendido, estando igualmente al día con el pago del Canon Mensual de Arrendamiento, siendo el citado local Nº 3 que ocupo en arrendamiento una unidad vendible independientemente de cualquier otro, tengo derecho a subrogarme, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.
Por su parte la demandada de autos en su escrito de contestación alega que el demandante invoca, como derecho que presuntamente le ampara para intentar la demanda, su presunta y ya negada condición de arrendamiento del local nro. 3 de centro comercial La Trinidad pero como queda demostrado con el documento público promovido con este escrito, los demandados adquirieron LA TOTALIDAD DEL CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD, cuyos locales que lo integran NO SON SUCEPTIBLES DE SER VENDIDOS DE MANERA INDIVIDUAL por cuanto nunca se destinó dicho inmueble a su venta en propiedad horizontal, es decir, nunca se otorgó el correspondiente documento de condominio y que aun en el caso de considerarse que los locales que conforman el centro comercial LA TRINIDAD fueran susceptible de ser vendidos individualmente, la pretensión del demandante tampoco sería procedente en derecho, pues los demandantes adquirieron LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE.
Finalmente el codemandado de autos Sociedad de Comercio INVERSIONES MARURIA, C.A alega en su contestación como punto previo la falta de cualidad o la falta de interés en el actor para intentar o sostener el presente juicio por cuanto jamás se celebró contrato de arrendamiento alguno ni por escrito ni en forma verbal con el demandante de autos, señalando de igual manera la inexistencia del derecho de preferencia ofertiva primero porque no existe relación contractual y porque el centro comercial LA TRINIDAD hasta la presente fecha no se encuentra constituido en propiedad horizontal razón por la cual la manera de enajenarlo es en bloque o de forma global como efectivamente se hizo y no por unidad como pretende el accionante razón por la cual no debe prosperar la acción de retracto Legal Arrendaticio.
Frente a tales alegatos, estima conveniente quien aquí decide entrar a conocer lo alegado por la parte codemandante como punto previo referente a la falta de cualidad o la falta de interés de la parte demandante para intentar o sostener el presente juicio por cuanto jamás se celebró contrato de arrendamiento alguno ni por escrito ni en forma verbal.
Así las cosas, de manera muy ilustrativa y pedagógica, LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, se pronunció sobre los conceptos de cualidad e interés , en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, estableciendo que:
“Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Ahora bien, de acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).
En tal sentido, esta alzada pasa a realizar la apreciación valorativa del material probatorio consignado, referido a la falta de cualidad y en tal sentido observa:
La co-demanda de autos consigno Documento Privado (Folios 56 al 58) contentivo de un mandato para administración de bienes de fecha primero (1ero) de marzo de 1975, dicha instrumental nada aporta al hecho controvertido, por lo tanto se desecha.
Un documento Privado contentivo de Contrato de Administración (Folio 59) suscrito en fecha primero (1ero) de enero de 1999, entre Administradora Calicanto e Inversiones Maruria de la cual se desprende las clausulas bajo las cuales se rigen la administración del inmueble ubicado en la Calle Rondón C.C La Trinidad N° 100-50, el cual debió ser ratificado por el tercero, es decir por la representante de la Administradora Calicanto por cuanto la misma no es parte en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia queda desechada.
Copias Simples de unos documentos privados contentivos de Contratos de Arrendamientos (folios 61 al 62, 66 al 67) suscrito el primero de ellos en fecha primero (1ero) de noviembre de 1990, y el otro en fecha primero (1ero) de noviembre de 2010, entre la Administradora Calicanto, S.A e Inversiones B.L, S.R.L, dichas documentales son de carácter privado emanados de terceros que no son parte en el juicio debiendo ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia al no ser ratificados en el presente juicio quedan desechados.
En este punto se hace necesario indicar que el Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que en aquellos casos en que sea presentado en juicio un documento privado emanado de un tercero ajeno a la controversia suscitada, este último deberá ratificar su contenido mediante una testimonial o juramento presentado ante las autoridades competentes. (Vid sentencia N° 02558 de fecha 15 de noviembre de 2006, Caso: Makro Comercializadora, C.A.).
Tomando en cuenta lo anterior, y visto que no fueron cumplidos los presupuestos establecidos en las precitadas normas por parte de la Co-demandada de autos., pues no fueron ratificados los documentos privados emanados de terceros, debe esta Alzada desechar las documentales. Así se decide.
Las documentales anteriormente descritas no lograron desvirtuar lo alegado por la parte demandante ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN ut supra identificado referente a la cualidad de arrendatario desde el año 1996 del Local Comercial distinguido con el N° 3 y que forma parte integrante del Centro Comercial La Trinidad, situado en la Calle Rondón cruce con la Avenida Díaz Moreno, Nro 100-50, del municipio Valencia del estado Carabobo, siendo que el mismo consignó un cumulo de depósitos bancarios realizados a la cuenta de los ciudadanos MATILDE DOMINGUEZ DE LÓPEZ y LUIS FELIPE LÓPEZ DOMINGUEZ, titulares de las cédulas de identidad Nro V- 1.351.857, V- 7.093.131 según se desprende de la prueba de informe admitida y evacuada en la presente causa que corre inserta al folio 139 de la segunda pieza, quienes fungen como propietarios del local comercial según acta constitutiva de fecha once (11) de Junio de 1997, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo inserta bajo el Nro 69, Tomo 67-A y acta constitutiva de fecha once (11) de julio de 2012, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, inserta bajo el Nro 49, Tomo 74-A 314, , consignando de igual manera: Recibos por Concepto de Canon de Arrendamiento por el Inmueble Centro comercial La Trinidad Local Nro 3, emanado del Tribunal Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, existiendo las características de un contrato de arrendamiento, por cuanto la parte demandante ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN esta en goce y disfrute del bien mueble y paga un canon de arrendamiento, en consecuencia, este juzgador determinada que el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, plenamente identificado en autos tiene el interés jurídico y la cualidad activa para actuar en el presente juicio. Así se determina.
Determinado el interés y la cualidad activa de la parte demandante ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN ut supra identificado pasa esta alzada a dilucidar lo relacionado al fondo de la presente controversia relacionado con el Retracto Legal Arrendaticio demandado, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:
Debe destacar este Juzgado que en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2.014), fue publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, norma especial en materia inquilinaria de locales comerciales que sobre los institutos de la preferencia ofertiva y del retracto legal se mantienen de manera sustantiva en los artículos 38 y 39 del texto normativo, por lo que no obstante la relación contractual y los hechos que alega la parte demandante fueron violatorios de su derecho de preferencia y en tal sentido la intentada acción de retracto son anteriores al nuevo cuerpo legal, la presente causa ha de ser decidida en aplicación al régimen vigente para el momento de la celebración de la relación contractual, esto es, la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 (aplicable ratione temporis) a los fines de resguardar la seguridad jurídica y demás principios constitucionales y en virtud que la ley no tiene efecto retroactivo (artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela). Así se establece.
Así las cosas, el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que
se le ofrezca en venta el inmueble arrendado, con prioridad a cualquier
tercero, en caso de no ofrecerlo se aplica lo estipulado en el artículo 43
de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento
traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble
arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad. Parar ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir
con las condiciones establecidas en el artículo anterior. (Negrillas y Subrayado de esta Alzada).

De lo anteriormente transcrito se desprende que el retracto legal arrendaticio es un derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble arrendado en las mismas condiciones que el tercero adquirente.
A mayor abundamiento LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sentencia Nro RC-000-340 de fecha 23 de Mayo del año 2012 estableció que:
En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aun cuando son autónomas.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. (Negrillas y Subrayado de esta Alzada).

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Título VI De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio establece el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble arrendado, así como de hacerse la enajenación que se le haya efectuado la oferta, o que el negocio jurídico se hiciese con un tercero, ésta se hubiese hecho por un precio inferior al ofertado o en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, el arrendatario podrá dentro de los cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, derecho de preferencia y de retracto que se desarrollan en los artículos 42, 43, 44, 47, 48, 49 y 50 del señalado título, y que establecen:
“…Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil…”

Los artículos anteriormente transcritos establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Así pues, para la existencia del derecho de preferencia, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) Es un derecho exclusivo del arrendatario.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.
c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.
d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado.
El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario ‘tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’. Así se establece.
Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
Es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA sostuvo en Sentencia Nro 000268 de fecha 14 de mayo de 2014, en cuanto a la excepción al retracto legal arrendaticio, contenido en el artículo 49 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios lo siguiente:
“resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. Quien aquí juzga observa en el caso de autos quedó establecido que el inmueble objeto de litigio está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales…”’ (Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior).

A mayor abundamiento LA SALA CONSTITUCIONAL DE ESTA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia N° 1.310 de fecha 16 de Octubre de 2009 en la solicitud de revisión constitucional estableció que:
“…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”
La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados.

En este sentido, la ley es tajante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, según lo establecido en el artículo 49 eiusdem.
En el caso sub examine se constata la existencia de un contrato de arrendamiento verbal sobre un bien inmueble local comercial signado con el N° 3 el cual tiene una superficie de SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (66 m²) y que forma parte integrante del Centro Comercial La Trinidad, ubicado en la calle Rondón cruce con la Avenida Díaz Moreno, Nro 100-50, del municipio Valencia del estado Carabobo; y del Documento de Compra –Venta suscrito entre JOSÉ DIEGO ROSALES VILORIA, titular de la cédula de identidad Nro V- 3.211.472, actuando en su carácter de Presidente de INVERSIONES MARURIA, C.A y los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGEL PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad Nros. V-11.813.430 y V-7.084.564, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha catorce (14) de noviembre de 2012 inscrito bajo el Nro. 2012.3646, asiento registral 1, inmueble 312.7.9.3.167, del año 2012, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente y por consiguiente, es legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, se desprende que la venta se realizó por un inmueble constituido por una Edificación destinada al comercio denominada CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD, el cual consta de dos (02) niveles: Planta Baja y mezzanina con un área de construcción de TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS ON QUINCE DECIMETROS CUADRADOS (398, 15 M2) divididos en seis (06) locales enumerados del 0 al 5, resultando evidente que la venta fue por la globalidad del inmueble. Así se constata.
En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD” está constituido por seis (06) locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado por el demandante es parte de una globalidad, no nace para el derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales, lo que lleva al convencimiento a este Juez Superior que es inadmisible el retracto legal arrendaticio pretendido por la actora. Así se establece.
Así las cosas, atendiendo a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional advierte quien aquí juzga que la parte actora pretende ejercer el retracto legal arrendaticio a pesar de que es arrendatario de un local comercial que forma parte de un inmueble denominado CENTRO COMERCIAL LA TRINIDAD constituido por seis (06) locales comerciales el cual fue vendido íntegramente, en globo, lo que hace inoperante el referido derecho de retracto por disposición expresa del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por vía de consecuencia la demanda es inadmisible; así se decide.
Delimitado lo anterior, quedó demostrada la improcedencia del retracto legal por parte del actor, llevando a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamentó la juez a quo para declarar con lugar la demanda no están ajustados a derecho, al evidenciarse que la venta del bien inmueble en el que funcionaban seis (06) locales comerciales, uno de los cuales estaba arrendado por el hoy accionante, se hizo en forma global por ser un bien inmueble proindiviso, resulta irremediable para quién aquí decide declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por las abogadas RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ y DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHAN, apoderadas judiciales de la parte demandada y co demandada, contra la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de Abril de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial; y en consecuencia INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte actora. Así se declara.
- VII-
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación incoado por las Abogadas RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ y DEOLINDA MARUJA FERNÁNDEZ MERCHAN, apoderadas judiciales de la parte demandada y co demandada, contra la sentencia definitiva de fecha diecisiete (17) de Abril de 2015, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial.
2. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada en fecha diecisiete (17) de Abril de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial en la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.734.724, contra los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGEL PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad Nros. V-11.813.430 y V-7.084.564, y la Sociedad de Comercio INVERSIONES MARURIA, C.A.
3. TERCERO: INADMISIBLE la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano ALFREDO ALEJANDRO COLMENAREZ MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.734.724, asistido por el abogado ALCIDES SEGOVIA, titular de la cedula de identidad Nro. V-15.00.186, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro. 156.306, contra los ciudadanos JORGE GHANNEJ HAMMAL y MARIANGEL PARRA GUADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad Nros. V-11.813.430 y V-7.084.564, y la Sociedad de Comercio INVERSIONES MARURIA, C.A.
4. CUARTO: se Ordena remitir las presentes actuaciones al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes.
5. QUINTO: Se condena al pago de las costas del recurso a la parte demandante perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los nueve (09) días del mes de Marzo del año dos mil veintitrés (2023). Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA
LA SECRETARIA TITULAR,
Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO

En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO

OAMM/MGM
Expediente Nro 12.264