TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL VIGESIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 31 DE MAYO DE 2023.
212º y 163º
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 18 de mayo de 1992, bajo el número 41, Tomo 65-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESSIKA ARCIA PEREZ y PABLO SOLORZANO ESCALANTE inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros 97.210 y 3.194
PARTE DEMANDADA: KAREN MARIANA SILVA CACERES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.965.865.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAYLET NINOSKA ARIZA y DENIS MARIEL ACOSTA TORRES, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 164.829 y 188.902
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OFICINA) [Sentencia Definitiva].
EXPEDIENTE: AP31-V-2021-000110
-I-
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Por recibida la presente causa, en fecha 7 de Octubre de 2023, proveniente del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contentivo de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., contra la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, en virtud de la inhibición planteada por dicho Tribunal en fecha 19 de septiembre de 2022.
1.- Alegatos Parte Actora:
Expuso la representación judicial de la parte actora lo siguiente:
• Que fecha 01 de febrero de 2018, su representada la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A. antes identificada, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, sobre el inmueble para oficina N° 13, piso 3, del edificio LA PAZ, ubicado en la avenida Miguel Ángel Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Que dicho inmueble le pertenece a la ASOCIACION BENÉFICA LIBANESA Y SIRIA, sociedad civil con personalidad jurídica, protocolizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 6, Tomo 38- adicional, Protocolo 1°, en fecha 24 de junio de 1965.
• Que en el contrato de arrendamiento, en sus cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Décima, las partes convinieron lo siguiente:
PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA quien lo toma en al (sic) concepto el departamento para oficina N° 13, piso 3 del Edificio LA PAZ (…). El canon de arrendamiento es la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente, en las oficinas de LA ARRENDADORA (…). La falta puntual de una (1) sola de las mensualidades de alquiler le harán perder a LA ARRENDATARIA el beneficio del plazo y LA ARRENDADORA podrá solicitar la resolución del presente contrato y la entrega de la oficina arrendada (…)
SEGUNDA: el plazo de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del PRIMERO (1) DE FEBRERO DE DOS MIL DIECIOCHO (2018), dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento LA ARRENDATARIA deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en que lo recibe y a entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y en caso de incumplimiento ésta ultima podrá exigir a titulo resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora de la entrega y mientras esta (sic) se produzca el pago de la suma de ocho unidades Tributarias (8UT) diarios. En caso que LA ARRENDATARIA continúe ocupando el departamento u oficina arrendada durante La Prorroga Legal, el canon de arrendamiento vigente para la fecha se ajustará de acuerdo con los índices de inflación determinados según “ EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DE LA CIUDAD DE CARACAS DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, acumulado para ese mismo periodo, más un VEINTE POR CIENTO (20%) adicional.
TERCERA: LA ARRENDATARIA se obliga a destinar la totalidad de la oficina a departamento arrendado, únicamente a los fines expresados en la CLAUSULA PRIMERA del contrato
1. DECIMA: la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones de este contrato, así como de los reglamentos y demás a que se ha hecho referencia, dará derecho a LA ARRENDADORA para exigir sin más aviso la desocupación inmediata del inmueble, sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales.
• Que la relación arrendaticia comenzó a regir en fecha 1°de febrero de 2016, según se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 17 de febrero de 2016, autenticado ante la Notaria Pública Décima de Caracas, bajo el Nro. 27, tomo 8, folios 85 hasta el 88.
• Que posteriormente, las partes suscribieron un contrato en fecha 1° de febrero de 2017, por lo que la relación arrendaticia se mantuvo siempre mediante contrato de locación a tiempo determinado y por el plazo fijo de un (1) año.
• Que no se suscribió un nuevo contrato de locación a tiempo determinado, finalizando el último de fecha 1° de febrero de 2018, por lo que comenzó a transcurrir prórroga legal el 1° de febrero de 2019, que le correspondía por un año (1) según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
• Que fundamenta la demanda en lo dispuesto en los artículos 33,35,38,39,40 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.579 del Código Civil.
• Que en el caso que les ocupa, LA ARRENDATARIA ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, ya identificada, debió hacer entrega a su representada de la oficina objeto de contrato de arrendamiento en fecha 1° de febrero de 2020, incumpliendo así con lo establecido en la clausula segunda del contrato suscrito entre las partes.
• Que en razón y por merito de los contundentes y concluyentes argumentos de hecho y de derecho señalados en el presente escrito, y siendo inútiles todas las gestiones extrajudiciales practicadas para que la parte demandada entregue la oficina objeto del contrato de arrendamiento, acude a demandar a la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, antes identificada, reservándose el cobro de daños y perjuicios a que diera lugar, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:
• PRIMERO: En el cumplimiento del contrato, vencida como se encuentra la prorroga legal y en entregar sin plazo alguno el departamento para oficina N° 13, piso 3 del edificio LA PAZ, ubicado en la avenida Miguel Ángel, urbanización Colinas de Bello Monte, municipio Baruta del Estado Miranda, en el mismo buen estado en que lo recibió y desocupado de personas y bienes, y en ausencia de convenimiento, que así el Tribunal lo declare y ordene.
• SEGUNDO: en pagar costos y costas en el presente proceso
• Que la demanda sea admitida y declarada con lugar.

Por auto de fecha 11 de mayo de 2021, se procedió con la admisión de la presente demanda por los trámites de procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana KAREN MARIANA SILVA CÁCERES, para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en auto de su citación.
En fecha 01 de junio de 2021, quien aquí suscribe se aboco al conocimiento de la causa y previo suministro de los fotostatos necesarios, este Tribunal procedió a librar la compulsa correspondiente, haciendo la salvedad del uso de los medios telemáticos.
Mediante consignación de fecha 21 de junio 2021, el alguacil adscrito a este Circuito de Municipio, dejo constancia que se trasladó a la dirección indicada y no fue posible cumplir con la citación de la demandada.
En fecha 07 de julio de 2021, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la citación por carteles, siendo acordado lo pretendido en auto de fecha 09 de julio de 2021.
En fecha 17 de agosto de 2021, la representante judicial de la actora consignó los ejemplares del cartel de citación publicado en los diarios Ultimas Noticias y el Universal.
En fecha 21 de septiembre de 2021, previa solicitud de la parte actora, la secretaria de este Tribunal se trasladó a la dirección indicada, fijó cartel de citación librado en la presente causa y dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del código de procedimiento civil.
En fecha 15 de octubre de 2021, compareció la apoderada judicial de la parte demandante y solicitó la designación del defensor Ad Litem, por lo que el Tribunal en auto de fecha 18 de octubre de 2021, designó a la abogada BEVERLY ALFONZO, como defensora judicial de la demandada y en virtud de ello, se ordenó su notificación a fin de que manifestara su aceptación o excusa al cargo.
Debidamente notificada la defensora designada, está mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2021, manifestó si aceptación al cargo y presto el juramento de ley.
Por auto de fecha 02 de noviembre de 2021, este Tribunal previa solicitud de la parte actora y el suministro de los fotostatos necesarios, procedió a librar la compulsa de citación dirigida a la defensora judicial.
En fecha 09 de noviembre de 2021, el ciudadano alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación de la defensora judicial.
En fecha 12 de noviembre de 2021, la defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
En esa misma oportunidad compareció la abogada MAYLET NINOSKA ARIZA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 Código de Procedimiento civil.
En fecha 18 de julio de 2021, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de contradicción de la cuestión previa invocada.
Mediante escrito de fecha 23 de noviembre de 2021, compareció la representante judicial de la parte actora y procedió a consignar escrito de promoción de pruebas.
En fecha 25 de noviembre de 2021, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 25 de noviembre de 2021, este Tribunal emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por las partes.
Mediante diligencia presentada en fecha 18 de enero de 2022, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la fijación de un acto conciliatorio, el cual tuvo lugar en fecha 24 de enero de 2022, dejándose constancia de la comparecencia de las partes así como de no haber sido posible conciliación alguna.
En fecha 25 de enero de 2022, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e inadmisible la presente demanda .
En fecha 27 de enero de 2022, compareció la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual apeló de la decisión de fecha 25 de enero de 2022, en la cual se oyó dicha apelación en fecha 1° de febrero de 2022, remitiéndose la misma a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores.
Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2022, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada a la presente causa.
En fechas 4 y 14 de marzo de 2022 los apoderados judiciales de la parte actora y la parte demandada respectivamente, consignaron ante dicho Juzgado Superior, escrito de informes.
Mediante resolución de fecha 6 de abril de 2022, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y en consecuencia ordenó revocar la decisión dictada en fecha 25 de enero de 2022 por el Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como ordenó anular todos los actos procesales desde el día 11 de mayo de 2021.
Mediante auto de fecha 12 de agosto de 2022 el Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a la presente causa, inhibiéndose de la misma en fecha 19 de septiembre de 2022.
En fecha 5 e octubre de 2022, el Juez enrique guerra, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba. Asimismo en esta misma fecha ordenó la remisión de la misma a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a fin de la prosecución de la causa, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado en fecha 7 de octubre de 2022.
Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2022, la Juez se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba. Asimismo se admitió la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 24 de octubre de 2022 se dictó auto mediante la cual se ordenó librar Oficio dirigido al Director del servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería… (SAIME), a los fines de conocer sobre los movimientos migratorios de la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES.
En fecha 4 de noviembre de 2022, el ciudadano MARIO DIAZ, actuando en su carácter de alguacil adscrito a esta Circunscripción Judicial, consignó sin firmar la compulsa dirigida a la ciudadana Karen Silva, por cuanto no se encontraba en el inmueble.
En fecha 11 de enero de 2023, el secretario de este Juzgado dejó constancia de haber desglosado la compulsa dirigida a la parte demandada.
En fecha 27 de febrero de 2023, el ciudadano MARIO DIAZ, actuando en su carácter de alguacil adscrito a esta Circunscripción Judicial, consignó sin firmar la compulsa dirigida a la ciudadana Karen Silva, por cuanto no se encontraba en el inmueble.
Mediante auto de fecha 2 de marzo de 2023, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, siendo consignados en fecha 15 de marzo de 2023 por la representación judicial de la parte actora, dando cumplimiento el secretario de este Tribunal en fecha 16 de marzo de 2023, con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de abril de 2023, compareció ante este Juzgado la ciudadana Karen Silva, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el N° 164.669, actuando en su carácter de parte demandada en el presente juicio, y bajo su propio nombre y representación, mediante la cual se dio por citada en la presente causa.
En fecha 17 de abril de 2023, se recibió escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, presentado por la ciudadana Karen Silva, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el N° 164.669, actuando en su carácter de parte demandada en el presente juicio, y bajo su propio nombre y representación. Asimismo en esta misma fecha, la ciudadana Karen Silva anteriormente identificada, otorgó poder apud acta a la ciudadana DENIS MARIEL ACOSTA TORRES, inscrita en el inpreabogado bajo el N°188.902.
En fecha 25 de abril de 2023, se recibió escrito presentado por la abogada Jessika Arcia Perez, anteriormente identificada.
En fecha 25 de abril de 2023, se recibió escrito de pruebas presentado por la abogada Karen silva, anteriormente identificada.
En fecha 27 de abril de 2023, se recibió escrito presentado por la abogada Karen silva, anteriormente identificada.
En fecha 2 de Mayo de 2023, se recibió escrito de pruebas y tacha, presentado por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 3 de Mayo de 2023, se recibió escrito de formalización de la tacha, presentada por la representación judicial de la parte actora.
2.- Alegatos de la parte demandada:
En su escrito de contestación alegó lo siguiente:
• Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la prohibición de admitir la acción propuesta.
• Que es el cado que en fecha 17 de febrero de 2016, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble identificado con el N° 13, piso 3, del edificio la paz, ubicado en la avenida Miguel ángel, urbanización colinas de bello monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, siendo renovado el mismo cada año.
• Refirió lo estipulado en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento
• Hace la observación, que en el referido contrato, la parte demandante señala que el objeto de arrendamiento se refiere a un departamento para oficina, siendo dicha descripción completamente errónea, en razón a que el inmueble alquilado se trata de un apartamento destinado a vivienda y no de oficina, tal y como pretende hacer creer la parte actora.
• En virtud de ello, es bien sabido que en la actualidad existen diversas regulaciones dictadas por el Ejecutivo Nacional, con el objetivo de brindar una mayor seguridad jurídica a los arrendatarios, quienes son dentro de la relación arrendaticia, el débil jurídico, adicionado a ello, la obligación del Estado de garantizar el derecho a la vivienda, tal y como lo constituye la Constitución de la República (sic), conforme lo establece su artículo 82.
• Que ante esta situación, los arrendadores han tomado como práctica a los efectos de evitar prerrogativas establecidas en la ley especial, específicamente la ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, describir que el objeto de contrato se refiere a una oficina, con lo cual evitarían la necesidad de tramitar el procedimiento administrativo previsto en la citada ley, y el arrendatario al encontrarse en una posición desventajosa se veía en la obligación de aceptar y firmar el contrato en los términos establecidos por el arrendador.
• Alega que en el caso de marras, existe discrepancia entre la voluntad interna de su representada y la declarada con la suscripción del contrato, todo ello en razón a que, cuando se suscribió el primer contrato, el objeto de la negociación siempre fue el alquiler de un inmueble que sería destinado a vivienda, sin embargo, la arrendadora a los efectos e evitar las complicaciones que conlleva el arrendar una vivienda en la actualidad, prefirió a fin de elidir las obligaciones previstas en la ley, indicar que el inmueble se trataba de una oficina, asegurando así que en el caso de llegar a un eventual litigio por el desalojo del inmueble, pudiese realizarse de una forma más expedita y menos grave que lo que supone el desalojo de una vivienda.
• Relata que a los efectos de demostrar la verdadera naturaleza del bien objeto de arrendamiento es imperativo señalar que en el año 2006, fue dictado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, ordinaria N° 00160, Decreto N° 332, en el cual se declaró que el edificio la paz fue objeto de afectación por parte de la alcaldía Metropolitana de Caracas, en el marco del proyecto “Dotación de Viviendas para la(s) familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el área metropolitana de caracas;”, el cual fue impugnado por la representación judicial de la asociación benéfica libanesa y siria, y mediante decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 23 de marzo de 2009, se puede evidenciar a toda luces la condición de vivienda del inmueble de afectación
• Hizo referencia análogas de sentencias emanadas de distintos tribunales, de casos similares, los cuales mediante sentencias determinaron que el edificio se encuentra destinado a vivienda; para ser enfática en resaltar, que sin lugar a dudas el inmueble de marras se refiere a una vivienda, y no a una oficina, presumiendo que la cláusula fue realizada con toda la intención de desvirtuar el objeto del contrato, en fraude a la ley,; observándose que el primer contrato suscrito fue en el año 2016, y para esa fecha el inmueble identificado como edificio la paz, ya había sido declarado de uso residencial por distintos órganos jurisdiccionales y sin embargo, no consta en autos prueba alguna con la cual se pueda establecer que la naturaleza del inmueble sufrió algún tipo de cambio con el pasar de los años, por el contrario en la actualidad residen numerosas familias.
• Señala que a los fines de demostrar que el inmueble objeto de la demanda es utilizado como vivienda familiar, consignó inspección extrajudicial realizada por la Notaria Pública del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2021, además se demuestra que es habitado por su representada junto a su grupo familiar, y en virtud de ello, la demandante antes de acudir a la vía judicial, debió dar Fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, en concordancia con lo previsto en la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyas disposiciones prevén en forma clara y precisa, la obligación que le impone el legislador al arrendador de agotar la vía administrativa antes de proponer judicialmente cualquier acción que comporte desposesión o perdida de la tenencia por parte del arrendatario, cuando se traten de inmuebles destinados a vivienda.
• Que ante la obvia discrepancia en la descripción del inmueble arrendado, al haber sido referido en la clausula contractual como un departamento para oficina y siendo que el mismo se trata de un inmueble destinado a vivienda, es por lo que la parte actora debió necesariamente como requisito sine qua non, agotar la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) que dispone la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, en sus artículos 94 y 96 , antes de proponer la demanda, por lo que forzosamente debe ser declarada INADMISIBLE, por cuanto resulta contraria a una disposición expresa de la Ley, por lo que se solicita se declare con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
• Al contestar al fondo de la demanda, señaló que de considerar admisible la pretensión contenida en el escrito de demanda, niega rechaza y contradice la misma en los hechos descritos, como en el derecho deducido.
• Expresa, que es falso que el contrato suscrito entre las partes, sea a tiempo determinado. Que es el caso que en fecha 17 de febrero de 2016, su mandante suscribió de un (1) año fijo, contado a partir del primero de febrero de 2016, y que dicho plazo finalizaría sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento, la arrendataria, es decir, su representada, debía entregar el bien arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió, teniendo incluso la arrendadora el derecho a exigir el resarcimiento de los daños y perjuicios en razón a la demora en la entrega.
• Señala que dicho contrato fue renovado en febrero de 2017 y ultimo en fecha 1° de febrero de 2018.
• Alega que si bien es cierto que en la clausula antes descrita se estableció que ante el vencimiento del plazo del contrato, este finalizaría sin necesidad de desahucio, con lo cual se podría decir que la relación arrendaticia era a tiempo determinado, no es menos cierto que al vencimiento de la prorroga legal, su representada continuó ocupando el inmueble y la empresa accionante siguió recibiendo hasta la presente fecha, los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, realizados siempre en tiempo oportuno sin que los mismos hubieses sido devueltos a si representada , con lo cual se demuestra su conformidad con la situación, evidenciándose sin lugar a dudas que en el presente asunto ha operado la tácita reconducción, razón por la cual la relación arrendaticia en cuestión pasó a ser a tiempo indeterminado.
• Citó los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, para resaltar lo que la doctrina denomina la tácita reconducción, como la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de duración, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
o 1- que se trate en principio de un contrato a tiempo determinado
o 2- que el arrendador continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y ;
o 3- que ésta situación no se oponga el propietario, lo cual se hace patente cuando este recibe el pago de los cánones de arrendamiento.
• Expone, que en el caso de marras ha operado la tácita reconducción, en razón a que inicialmente se trató de un contrato a tiempo determinado, sin embargo, en la actualidad su representada se encuentra ocupando el inmueble junto a su núcleo familiar y la empresa actora ha continuado recibiendo los pagos de los cánones, con lo cual, mal podría pretenderse el cumplimiento del contrato por vencimiento de prórroga al haber operado la tácita reconducción antes indicada.
• Por lo anterior, es por lo que rechaza y contradice, que la empresa demandante le asista derecho alguno para solicitar el cumplimiento demandado y por lo tanto, que su mandante tenga obligación de desalojar el inmueble, y tal efecto consignó los recibos de pago, desde el mes de junio de 2020, al mes de noviembre de 2021.
• Destacó que fue dictado por el ejecutivo nacional, Decreto Presidencial N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre de 2020, con el cual, se suspendió tanto en los arrendamientos de vivienda como de locales comerciales, se suspendió tanto en los arrendamientos de vivienda como de locales comerciales, el pago de cánones de arrendamiento por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre de 2020, adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial, lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda.
• Indica que el referido decreto fue interpretado por la sala constitucional del Tribunal Supremo de justicia , mediante sentencia N° 0156 de fecha 29 de octubre de 2020, la cual ordenó con carácter vinculante la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial.
• Concluye que su representada, a pesar de estar amparada por el decreto presidencial, antes referido, la misma no ha dejado de cumplir con su obligación de pagar en forma oportuna y sin ningún tipo de retraso, al canon correspondiente, con lo cual queda en evidencia que a pesar de las circunstancias que rodea en la actualidad la relación arrendaticia, su mandante siempre ha mantenido el correcto cumplimiento de los acuerdos establecidos en el contrato.
• Por todo lo antes expuesto, solicita que se declare con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del código de Procedimiento Civil e inadmisible la demanda en caso contrario que sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte demandante.
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL,
La representación judicial de la parte demandada opuso cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud a que manifiesta que la parte actora no agotó la vía administrativa previa establecida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que habilita la Vía judicial para la interposición de demandas en materia arrendaticia de viviendas, por lo que la misma no es admisible.
Ahora bien, luego de una revisión exhaustiva a las actas que conforman el presente expediente, se pudo evidenciar lo siguiente:
En fecha 25 de enero de 2022, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente:
”…PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandante no acreditó el cumplimiento de la vía administrativa establecida en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., contra la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES…”
Asimismo vista la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual en fecha 6 de abril de 2022 declaró lo siguiente:
“PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación, ejercido por la ciudadana JESSIKA ARCIA, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro97.210, en fechas 26 y 27 de enero de 2022, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 25 de enero de 2022, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que interpusiera la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el número 41, Tomo 65-A-Sgdo, de fecha 18 de mayo de 1992, contra la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.965.865. En consecuencia:
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada en fecha 25 de enero de 2022, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: se ANULAN todos los actos del proceso desde la fecha 11 de Mayo de 2021, inclusive; y se REPONE la causa al estado de admisión de la demanda, a los fines que sea admitida de conformidad con la acción interpuesta…”

La sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de noviembre de 2011, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, llevada en el Expediente. N° 2008-000653.
“Respecto a la cosa juzgada, el tratadista Arístides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, páginas 471 y siguientes, señala:
“…Para llegar a la sentencia final es necesario que el juez recorra todo el camino o iter procesal que conduce a ella, y que es variadísimo y complejo en sus elementos, porque en él se van desarrollando las situaciones que configuran el proceso dialéctico de acciones y reacciones que permite a las partes presentar las cuestiones de hecho y de derecho que apoyan su situación y al juez tomar conocimiento de las mismas, resolver los puntos y cuestiones que surgen en el camino y llegar así al pronunciamiento final que acoge o rechaza la pretensión.
El juez se ve así ordinariamente en la necesidad de resolver ciertas cuestiones surgidas en el curso del proceso, que aparecen como antecedentes lógicos de su decisión final, a tal punto que de ellas depende en todo o en parte la resolución de la causa. Estas resoluciones interlocutorias, deben quedar firmes, no ya para asegurar la permanencia del resultado final del proceso, sino por exigencias de orden y seguridad en el desarrollo del mismo, que permiten desembarazarlo de estas cuestiones incidentales y llegar así rápidamente al resultado final, que es la sentencia definitiva.
En la mayoría de los casos, este efecto se logra mediante la simple preclusión de la cuestión misma, que impide proponerla de nuevo en el curso del proceso, por haberse agotado la facultad con su ejercicio; pero en otros, como ocurre en nuestro sistema que admite en ciertos casos la apelación de las sentencias interlocutorias, la firmeza de éstas –lo mismo que la de las definitivas- que permite obtener la permanencia del resultado, se logra mediante la preclusión de las impugnaciones del fallo, que impide la renovación de la cuestión en el mismo proceso.
De este modo, se produce la cosa juzgada ad intra, esto es, en el interior del mismo proceso, impidiendo la renovación de las cuestiones, consideradas cerradas en el mismo; pero sin impedir su proposición en un proceso futuro, si la naturaleza de la cuestión lo permite. En cambio, la sentencia de mérito –salvo excepciones muy determinadas por la ley- produce cosa juzgada ad extra, esto es, fuera del proceso en que se dicta y asegura la inmutabilidad del fallo frente a todo eventual proceso futuro que pueda iniciarse sobre el mismo objeto.
En ambos casos se produce la cosa juzgada por la inmutabilidad del fallo, pero en el primero se habla de cosa juzgada formal y en el segundo de cosa juzgada material.
No se trata de dos cosas juzgadas –señala Liebman- porque el concepto de cosa juzgada es único, si bien es doble su función: por un lado, ella hace inmutable el acto de la sentencia, puesta al seguro por la preclusión de los gravámenes; y por otro lado, hace inmutables los efectos producidos por la sentencia, porque los consolida y garantiza contra el peligro de una decisión contradictoria.
Puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos; y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.
(...Omissis...)
La cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos). Sin embargo, la cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material”. (Subrayado de la Sala).
Por otra parte la eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, se traduce en tres (3) aspectos fundamentales: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in idem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.
Al respecto, el maestro Eduardo J. Couture señala en su libro "Fundamentos de Derecho Procesal”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:
“Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia. Esa medida se resume en tres posibilidades (...) la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad.
La cosa juzgada es inimpugnable, en cuanto la ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia: non bis in eadem. Si ese proceso se promoviera, puede ser detenido en su comienzo con la invocación de la propia cosa juzgada esgrimida como excepción.
También es inmutable o inmodificable. (...) esta inmodificabilidad no se refiere a la actitud que las partes puedan asumir frente a ella, ya que en materia de derecho privado siempre pueden las partes, de común acuerdo, modificar los términos de la cosa juzgada. La inmodificabilidad de la sentencia consiste en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada.
La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzada. Tal como se expondrá en su momento, la coerción es una consecuencia de las sentencias de condena pasadas en cosa juzgada. Pero esa consecuencia no significa que toda sentencia de condena se ejecute, sino que toda sentencia de condena es susceptible de ejecución si el acreedor la pide’.
La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando haya quedado definitivamente firme; bien porque en su contra no se interpuso el recurso procesal correspondiente o bien cuando habiéndose ejercido, fue desestimado; la misma presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.”.
Sala de Casación Civil, en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, expediente N° 09-096, señaló lo siguiente:
“...De la misma manera, la Sala Constitucional de este máximo Tribunal, en sentencia Nº 1.898, de fecha 22 de julio de 2.005, caso: Néstor Morales Velásquez, señaló lo siguiente:
“…En este sentido, cabe destacar que el Tribunal Constitucional Español, en sentencia N° 55/2000, del 28 de febrero 2.000, afirmó que el principio de invariabilidad, intangibilidad e inmodificabilidad de las sentencias judiciales es una consecuencia del principio de seguridad jurídica y del derecho a la tutela judicial efectiva, en los siguientes términos:
‘Es doctrina reiterada y uniforme de este Tribunal que una de las proyecciones del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1, CE, es ciertamente la que se concreta en el derecho a que las resoluciones judiciales alcancen la eficacia querida por el ordenamiento, lo que significa tanto el derecho a que se ejecuten en sus propios términos como a que se respete su firmeza y la intangibilidad de las situaciones jurídicas en ellas declaradas, aun sin perjuicio, naturalmente, de su modificación o revisión a través de los cauces extraordinarios legalmente previstos. En otro caso, es decir, si se desconociera el efecto de la cosa juzgada material, se privaría de eficacia a lo que se decidió con firmeza en el proceso, lesionándose así la paz y seguridad jurídica quien se vio protegido judicialmente por una sentencia dictada en un proceso anterior entre las mismas partes’.
En el derecho venezolano, la exceptio rei judicatae o excepción de cosa juzgada tiene como función garantizar aquella cualidad de la sentencia cada vez que una nueva demanda se refiera a una misma cosa u objeto, esté fundada sobre la misma causa petendi, entre las mismas partes con el mismo carácter que tenían en el asunto ya decidido por sentencia definitivamente firme, elementos exigidos expresamente para considerar revestida de la inmutabilidad de la cosa juzgada a una decisión por mandato del artículo 1395 del Código Civil”.
En el mismo orden de ideas, la doctrina venezolana ha establecido que la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperiun del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la ley” (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo II, pg 274).
De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada…”.
Sala de Casación Civil, sentencia con ponencia de ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ de fecha 16 de abril de 2012 :
“(…)La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción, y considerando que dentro de los derechos y garantías que a su vez integran el debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se encuentra reconocido en el numeral 7, el derecho que tiene toda persona a no ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente, resulta palmario concluir que la cosa juzgada ostenta rango de garantía constitucional; y como tal, su infracción debe ser atendida, aun de oficio, por esta Máxima Jurisdicción.(…)”
Dispone el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita…”.
La norma antes transcrita, se refiere a la fuerza e inmutabilidad de la cosa juzgada, y de ella se desprende la prohibición de que ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida mediante una sentencia que ha quedado firme o contra la cual no pueda ejercerse recurso alguno. (Vid. Sentencia N° 251 de fecha 15 de junio de 2011, caso Julio Bacalao del Castillo y otros contra HSBC Bank USA). Es necesario que los jueces respeten la inmutabilidad de la cosa juzgada “…ello con el fin de mantener el orden jurisdiccional, garantía de la tranquilidad ciudadana, el respeto mutuo y la paz colectiva…”, de ahí claramente se observa el carácter de orden público que tiene la cosa juzgada. (Vid. Sentencia N° 515 de fecha 15 de diciembre de 1988, caso: Mercedes Cabrera Rivero contra Lepinia, S.A., ratificada en sentencia N° 857 de fecha 10 de diciembre de 2008, caso: Eduardo José Mata Marcano contra María Máxima Sojo).
Expuesto lo anterior, es pertinente para este Tribunal precisar en qué momento la sentencia adquiere el carácter de cosa juzgada formal, y para ello considera necesario citar la sentencia de esta Sala N° 535 de fecha 22 de noviembre de 2011, caso Noel Cordero Sánchez contra Rosalind Mary Roystone y Otra, la cual estableció lo siguiente:
“…Respecto a la cosa juzgada, el tratadista Arístides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, páginas 471 y siguientes, señala:
…Omissis…
El juez se ve así ordinariamente en la necesidad de resolver ciertas cuestiones surgidas en el curso del proceso, que aparecen como antecedentes lógicos de su decisión final, a tal punto que de ellas depende en todo o en parte la resolución de la causa. Estas resoluciones interlocutorias, deben quedar firmes, no ya para asegurar la permanencia del resultado final del proceso, sino por exigencias de orden y seguridad en el desarrollo del mismo, que permiten desembarazarlo de estas cuestiones incidentales y llegar así rápidamente al resultado final, que es la sentencia definitiva.
En la mayoría de los casos, este efecto se logra mediante la simple preclusión de la cuestión misma, que impide proponerla de nuevo en el curso del proceso, por haberse agotado la facultad con su ejercicio; pero en otros, como ocurre en nuestro sistema que admite en ciertos casos la apelación de las sentencias interlocutorias, la firmeza de éstas –lo mismo que la de las definitivas- que permite obtener la permanencia del resultado, se logra mediante la preclusión de las impugnaciones del fallo, que impide la renovación de la cuestión en el mismo proceso.
De este modo, se produce la cosa juzgada ad intra, esto es, en el interior del mismo proceso, impidiendo la renovación de las cuestiones, consideradas cerradas en el mismo; pero sin impedir su proposición en un proceso futuro, si la naturaleza de la cuestión lo permite. En cambio, la sentencia de mérito –salvo excepciones muy determinadas por la ley- produce cosa juzgada ad extra, esto es, fuera del proceso en que se dicta y asegura la inmutabilidad del fallo frente a todo eventual proceso futuro que pueda iniciarse sobre el mismo objeto.
En ambos casos se produce la cosa juzgada por la inmutabilidad del fallo, pero en el primero se habla de cosa juzgada formal y en el segundo de cosa juzgada material.
…Omissis…
Puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos; y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.
...Omissis...
La cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos). Sin embargo, la cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material”. (Subrayado de la Sala).
…Omissis…
Por otra parte la eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, se traduce en tres (3) aspectos fundamentales: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in idem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.
Al respecto, el maestro Eduardo J. Couture señala en su libro "Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:
“(…)La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando haya quedado definitivamente firme; bien porque en su contra no se interpuso el recurso procesal correspondiente o bien cuando habiéndose ejercido, fue desestimado; la misma presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.”.
Respecto a la cosa juzgada, esta Sala en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, caso: Jesús Pérez contra la Asociación Civil Funcionarios del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, expediente N° 09-096, señaló lo siguiente:
“...De la misma manera, la Sala Constitucional de este máximo Tribunal, en sentencia Nº 1.898, de fecha 22 de julio de 2005, caso: Néstor Morales Velásquez, señaló lo siguiente:
“(…)En el derecho venezolano, la exceptio rei judicatae o excepción de cosa juzgada tiene como función garantizar aquella cualidad de la sentencia cada vez que una nueva demanda se refiera a una misma cosa u objeto, esté fundada sobre la misma causa petendi, entre las mismas partes con el mismo carácter que tenían en el asunto ya decidido por sentencia definitivamente firme, elementos exigidos expresamente para considerar revestida de la inmutabilidad de la cosa juzgada a una decisión por mandato del artículo 1.395 del Código Civil”.
En el mismo orden de ideas, la doctrina venezolana ha establecido que la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la ley” (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo II, pag. 274).
De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y el segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada…”.

Del fallo precedentemente transcrito, se desprende que toda sentencia dictada en el proceso por el juez despliega de inmediato sus efectos en éste, y contra dicha sentencia la parte que se considere afectada con la solución ofrecida por el juez, puede eregirse contra ella ejerciendo todo recurso permisible en el Código de Procedimiento Civil, según sea el caso. Ahora bien, si la parte no impugna la sentencia oportunamente o en la forma legal establecida por ley, esta decisión adquiere fuerza de cosa juzgada, quedando precluida para la parte la posibilidad de atacar de nuevo una cuestión que ya fue resuelta y que quedó firme, o pretender mediante un nuevo proceso que se decida sobre el mismo tema.
De todo lo anterior, y en virtud a la decisión anteriormente señalada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de abril de 2022 este Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11ª DEL ARTÌCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, , Y así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple de poder autenticado en fecha 28 de abril de 2021, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera de Caracas bajo el N°4, Tomo 12, folios 11 al 13. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano MANUEL MAGALDI MARRERO abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 7.092, actuando en su carácter de apoderado judicial de ROMI RAICES 294 C.A inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 18 de mayo de 1992, bajo el número 41, Tomo 65-A-Sgdo, según consta en el poder autenticado por la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de julio de 2007, anotado bajo el N° 66, Tomo 62 de los libros de Autenticaciones llevado por ante dicha notaria, sustituyo poder a los abogados JESSIKA ARCIA PEREZ y PABLO SOLORZANO ESCALANTE inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros 97.210 y 3.194. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandante, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
• Contrato privado de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de febrero de 2018, entre las partes integrantes del presente juicio, sobre el departamento para oficina N° 13, piso 3 del edificio la paz, ubicado en la avenida Miguel Ángel, urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana KAREN MARIANA SILVA sobre la oficina anteriormente identificada de acuerdo con lo establecido en la clausula primera, por un canon de arrendamiento de ciento ochenta mil bolívares ( bs. 180.000,00) mensuales y con una vigencia de un año fijo, contado a partir del 01 de febrero de 2018, según se desprende de la clausula segunda del referido contrato. Así se establece.
• Copia simple de documento de propiedad protocolizado en fecha 24 de junio de 1965 por ante el Registro Publico del Primero Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 6, Tomo 38, Protocolo Primero. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ASOCIACION BENEFICA LIBANESA Y SIRIA, asociación civil con personalidad jurídica, domiciliada en Caracas, es la propietaria del bien inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.
• Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de febrero de 2016, entre las partes integrantes del presente juicio, sobre el departamento para oficina N° 13, piso 3 del edificio la paz, ubicado en la avenida Miguel Ángel, urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado ante la Notaria Pública Décima de Caracas, bajo el N° 27, Tomo 8, Folios 85 al 88. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana KAREN MARIANA SILVA sobre la oficina anteriormente identificada de acuerdo con lo establecido en la clausula primera, por un canon de arrendamiento de cuatro mil seiscientos quince bolívares con ochenta y tres céntimos ( bs. 4.615,83) mensuales y con una vigencia de un año fijo, contado a partir del 01 de febrero de 2016, según se desprende de la clausula segunda del referido contrato. Así se establece.
• Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de febrero de 2017, entre las partes integrantes del presente juicio, sobre el departamento para oficina N° 13, piso 3 del edificio la paz, ubicado en la avenida Miguel Ángel, urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda, Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana KAREN MARIANA SILVA sobre la oficina anteriormente identificada de acuerdo con lo establecido en la clausula primera, por un canon de arrendamiento de doce mil bolívares ( bs. 12.000,00) mensuales y con una vigencia de un año fijo, contado a partir del 01 de febrero de 2017, según se desprende de la clausula segunda del referido contrato. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
• Impresión de imagen fotográfica correspondiente a la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, ordinaria N° 00160 de fecha 20 de septiembre de 2006 la cual en virtud a que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.359y 1360 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia Simple de la Inspección ocular realizada por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENO DE VIVIENDA (SUNAVI), en fecha 12 de noviembre de 2022, Contra dicho instrumento la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnación y desconocimiento, y visto que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes es sobre una Oficina este Tribunal conforme a las mencionadas normas procesales, desecha dicha documental del proceso. Así se decide.
• Inspección extrajudicial realizada por la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2021, contra dicha prueba la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas establecidas en los artículos 429 y 439 del Código de Procedimiento Civil, sin que la promovente cumpliera con las cargas que dicha impugnación y tacha le impone conforme a las mencionadas normas procesales, razón por la cual deben ser desechadas del proceso. Así se decide.
• Formatos impresos de recibos de transferencias electrónicas, identificados por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas como “D”, los cuales, si bien no fueron consignadas en físico ante la sede de este Tribunal, pese de haberle sido establecida a la parte promovente oportunidad para ello, esta Sentenciadora está llamada a valorarlos. Contra dichos instrumentos la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnación y desconocimiento, sin que la promovente ejecutara alguna actividad destinada a acreditar la autenticidad de los mismos. Por ello, de conformidad con la mencionada norma procesal, en concordancia con el artículo 4 de la Ley Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes se Datos y Firmas Electrónicas, este Tribunal los desecha de la litis. Así se decide.
• Poder Apud otorgado por la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES titular de la cédula de identidad N° V- 17.965.865, a la abogada DENIS MARIEL ACOSTA TORRES, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 188.902, presentada ante el Secretario de este Despacho el cual, si bien fue objeto de impugnación en tiempo hábil para ello por parte del antagonista del promovente, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151 y 154 Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, por haber sido presentado ante el Secretarío de este Tribunal. De esta documental se verifica la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió las siguientes documentales:
• Ratifico el contenido de los contratos de arrendamiento consignados junto al escrito libelar, los cuales al haber sido valorados con anterioridad, resulta innecesario realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se decide.
• Copia simple de documento de propiedad protocolizado en fecha 24 de junio de 1965 por ante el Registro Publico del Primero Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 6, Tomo 38, Protocolo Primero. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ASOCIACION BENEFICA LIBANESA Y SIRIA, asociación civil con personalidad jurídica, domiciliada en Caracas, es la propietaria del bien inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.
• Ratificó el contenido de la Resolución N° 010859 de fecha 28 de febrero de 2007, consignada en copia simple de emitido por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que en la mencionada fecha se fijó el canon de arrendamiento para vivienda y comercio al inmueble identificado bajo el N° 13, piso 3 del edificio la paz, ubicado en la avenida Miguel Ángel, urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda, en la cantidad de siete millones ciento setenta y cuatro mil doscientos treinta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.174.237,50)
• Ratificó el contenido de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, consignada en copia simple, de fecha 15 de abril de 2011. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que fue declarado con lugar el recurso administrativo interpuesto por la representación judicial de la Asociación Benéfica Libanesa y siria contra la Resolución previamente valorada.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil ROMI RAICE 294 C.A y la ciudadana OMAIRA MARGARITA SEVILLA MENESES, a dicha documental se le adminicula a la transacción suscrita entre las partes en fecha 12 de abril de 2011 ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 35, tomo 21 de los libros de autenticaciones y a la sentencia dictada por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial de fecha 1 de junio de 2011, Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1361 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte actora suscribió un contrato con la referida ciudadana sobre el inmueble identificado bajo el N° 13, piso 3 del edificio la paz, ubicado en la avenida Miguel Ángel, urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda, y que finalizó mediante transacción suscrita entre las partes, debidamente homologado por el Tribunal, Y así se decide.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad correspondiente, ratificó las documentales consignadas junto a la contestación de la demanda, los cuales al haber sido valorados con anterioridad, resulta innecesario realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se decide.
Ahora bien, este Tribunal dilucidar el cuestionamiento formulado por la parte demandada al procedimiento a través del cual se dilucida el presente juicio, toda vez que, a su decir, el uso dado al inmueble objeto de la relación arrendaticia es de carácter de vivienda, no de oficina como lo establece el contrato de arrendamiento. Así como también, verificar la procedencia o no de la tácita reconducción del contrato, por haber, según el dicho de la demandada, continuado ocupando el inmueble arrendado con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal bajo el consentimiento de la arrendadora por haberle recibido y facturado el pago de los cánones arrendamientos posteriores.
De la ley y procedimiento aplicable al caso bajo estudio:
A este respecto, es preciso citar la cláusula primera del contrato de arrendamiento que cursas a los autos, y que fue expresamente reconocido por las partes litigantes:
“PRIMERA: LA ARRENDADORA, cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA quien lo toma en tal concepto: el departamento para oficina N° 13, piso 3, del Edificio LA PAZ, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda…”.
De la cláusula contractual antes descrita, se deduce que la voluntad de los contratantes fue el arrendamiento del inmueble para ser utilizado como oficina administrativa. Así se establece.
De la tácita reconducción del contrato:
Ante este alegato, resulta pertinente citar la cláusula del contrato referida a su duración:
“SEGUNDA: el plazo de arrendamiento es por UN (1) AÑO FIJO contado a partir del PRIMERO (1) de FEBRERO DEL AÑO DOS MIL DIECIOCHO (2018), dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento LA ARRENDARATIA deberá entregar lo arrendado en el mismo en buen estado en que lo recibe y a entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y en caso de incumplimiento ésta ultima podrá exigir a título resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, y mientras esta se produzca el pago de la suma de ocho Unidades Tributarias (8UT) diarias…”
La cláusula parcialmente transcrita, entraña la voluntad de las partes de establecer y mantener una relación arrendaticia a término fijo, sometiendo su terminación al vencimiento de la misma.
Como señala la demandante en el libelo de demanda, y así consta del contrato de arrendamiento, éste tendría una duración de un (01) año fijo contado desde el 01 de febrero de 2018, dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, alegando la demandada que si bien es cierto que la relación arrendaticia era a tiempo determinado, no es menos cierto que al vencimiento de la prorroga legal, su representada continuó ocupando el inmueble, y la empresa accionante siguió recibiendo hasta la presente fecha, los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, realizados siempre en tiempo oportuno, sin que los mismos hubiesen sido devueltos a su representada, evidenciándose que en el presente asunto ha operado la tácita reconducción, pasando la relación arrendaticia a ser a tiempo indeterminado.
En cuanto al pago de cánones de arrendamiento de los meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, pese a existir prohibición expresa de ello en el contrato, la demandada no aportó a los autos prueba alguna que demostrara que la arrendadora-demandante le haya recibido pago alguno de canon de arrendamiento de los meses siguientes al vencimiento del contrato. Así se establece.

Establecido lo anterior, en vista a que no existe en autos elemento probatorio alguno del cual pudiera inferirse el consentimiento (expreso o tácito) de las partes en continuar con la relación arrendaticia con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal a la que tuvo derecho la demandada, y por cuanto la relación contractual se encuentra a tiempo determinado resulta forzoso para quien suscribe determinar que en la convención locativa arrendaticia hoy accionada no se configura la tácita reconducción alegada por la demandada. Así se decide.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

Argumenta la apoderada judicial de la parte demandante que la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A y la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble para oficina signado bajo el N° 13, piso 3, del edificio LA PAZ, ubicado en la avenida Miguel Ángel Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Es necesario traer a los autos el contenido de las clausulas Primera y Segunda del contrato suscrito entre las partes:
“ PRIMERA LA ARRENDADORA, cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA quien lo toma en tal concepto: el departamento para oficina N° 13, piso 3, del Edificio LA PAZ, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda. los bienes muebles y equipos que también se arriendan mediante el presente contrato se identifican en el inventario anexo. el canon de arrendamiento es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (bs. 180.000,00) mensuales que la arrendataria se obliga a pagar puntualmente, en las oficinas de la arrendadora en esta ciudad de caracas. la falta de puntual de una sola de las mensualidades del alquiler le harán perder a la arrendataria el beneficio del plazo y la arrendadora podrá solicitarla resolución del presente contrato y la entrega de la oficina arrendada. Serán por la exclusiva cuenta y responsabilidad de la arrendataria todo lo relacionado al servicio y pago del suministro de alumbrado y fuerza eléctrica, teléfonos aseo urbano y servicio de agua, etc.
“SEGUNDA: el plazo de arrendamiento es por un (1) año fijo contado a partir del primero (1) de febrero del año dos mil dieciocho (2018), dicho plazo finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento la arrendataria deberá entregar lo arrendado n el mismo buen estado en que lo recibe y a entera satisfacción de la arrendadora, y en caso de incumplimiento ésta ultima podrá exigir a título resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, y mientras esta se produzca el pago de la suma de ocho unidades tributarias (8ut) diarias. en caso que la arrendataria continúe ocupando el departamento u oficina arrendada durante la prorroga legal, el canon de arrendamiento vigente para la fecha se ajustará de acuerdo a los “ÍNDICES DE INFLACIÓN DETERMINADOS SEGÚN EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DE LA CIUDAD DE CARACAS DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA,” acumulado para ese mismo periodo, más un VEINTE POR CIENTO (20%) adicional.”

En dicho contrato de arrendamiento, se estableció el uso de oficina del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento mensual, dicho canon según la referida cláusula del contrato de arrendamiento debía ser pagado puntualmente, en las oficinas de la arrendadora en esta ciudad de caracas y que la falta puntual de una sola de las mensualidades del alquiler le harán perder a la arrendataria el beneficio del plazo y la arrendadora podrá solicitarla resolución del presente contrato y la entrega de la oficina arrendada
Según los dichos de la parte actora, no se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, finalizando el último contrato en fecha 1° de febero de 2018, por lo que comenzó a transcurrir la prorroga legal en fecha 1 de febrero de 2019, correspondiéndole un año según lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, as{i como la clausula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, procediendo a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal y como consecuencia solicitó la desocupación del inmueble.
En el acto de la litis contestatio la representación judicial de la parte demandada, a través de su Defensora Judicial, procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda incoada en contra de su defendido.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:
“Articulo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por otro lado el artículo el artículo 1.354 del Código Civil, preceptúa lo siguiente:
“Articulo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
La Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.
Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, del contenido de las normas anteriormente citadas se deriva, que las partes tienen la carga procesal de demostrar en juicio sus propias alegaciones. Es decir, en el contradictorio deben interponer cualquier defensa y probanzas que demuestren los hechos constitutivos de obligaciones o el cumplimiento de las mismas.
En el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que, la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al término de la prórroga legal de un año a la cual tuvo derecho, es decir, el 1 de febrero de 2020 obligación ésta que la parte demandada excusa su cumplimiento, en razón que, según su dicho, el contrato de arrendamiento era destinado a uso de vivienda y a tiempo indeterminado, sin embargo, la demandada no demostró la veracidad de sus dichos, quedando en evidencia durante el devenir del proceso su pasividad ante la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; circunstancias por las cuales esta Juzgadora concluye, que de conformidad con lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
-IV-
DISPOSITIVA

Agotado el examen del material defensivo aportado por los apoderados de la parte demandada, es de concluir que al no haberse destruido la presunción grave del derecho reclamado por la actora, la demanda con la que se inició estas actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo que se establece en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

Por ende, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la Sociedad Mercantil ROMI RAICES C.A., contra la ciudadana KAREN MARIANA SILVA CACERES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.965.865, ya identificados en el cuerpo de la presente decisión.
SEGUNDO: En consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a entregar a la actora el inmueble constituido por una oficina signada con el N° 13, piso 3, del edificio LA PAZ, ubicado en la avenida Miguel Ángel Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. Libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que declaró recibirlos al inicio del contrato.
TERCERO: De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este juicio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 31 días del mes de mayo del año 2023. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANGELA MARCANO
EL SECRETARIO
JHON RENGIFO
En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.