TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
EXPEDIENTE: 58.883
DEMANDANTES: ROSA MARYS CORREA DE SA, VERONICA CECILIA VEGA BONENT, RAFAEL DEL CARMEN PINTO RAMIREZ, DOUGLAS ALBERTO DABOIN CABRERA (GERENTE ADMINISTRATIVO DE FABRICACIONES EN PIELES DABOIN CABRERA FAPIDA), ITALO RAMON DABOIN CABRERA (GERENTE GENERAL DE FABRICACIONES EN PIELES DABOIN CABRERA FAPIDA) y JOSE TELESFORO NUNES VIERA (PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD MERCANTIL ASADOS SIERRA NEVADA), titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 7.012.745, V.-22.006.230, V.-3.716.931, V.-11.156.765 y E.-81.334.324, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: ABGS. LUIS RAFAEL DI GIAMMATTEO y CARLOS GARRIDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 110.876 y 78.418, respectivamente.
DEMANDADOS: GILBERTO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, CHAOXING ZHANG y HUORONG ZHENG, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 7.112.989, V.-25.382.105 y V.-24.974.195, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL: ABG. JUDITH MARGARITA MOCÓ LEIVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.714
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, este Tribunal pasa a publicar el fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, establecido para ello las siguientes consideraciones:
En fecha 08 de marzo de 2023, el tribunal dictó auto ordenando dar entrada a la demanda de Retracto Legal Arrendaticio.
En fecha 16 de marzo de 2023, admitió la demanda interpuesta por los ciudadanos Rosa Marys Correa De Sa, Verónica Cecilia Vega Bonnet, Rafael Del Carmen Pinto Ramírez.
En fecha 24 de marzo de 2023, la parte demandante consignó los medios necesarios para la práctica de la citación, el Alguacil lo hizo constar.
En fecha 04 de abril de 2023, el Alguacil consignó las sendas compulsas informando que le fue imposible la citación personal.
En fecha 11 de abril de 2023, el apoderado de la parte demandante solicitó el desglose de la compulsa de los codemandados CHAOXING ZHANG y HUORONG ZHENG, a fin de practicar nuevamente la citación en la dirección señalada.
En fecha 13 de abril de 2023, el Tribunal dictó auto ordenando el desglose de la compulsa y la refoliatura del expediente.
En fecha 20 de abril de 2023, la abogada Judith Margarita Moco Leiva, actuando en su condición de Apoderada Judicial de los ciudadanos Gilberto Rodríguez Rodríguez, Chaoxing Zhang y Huorong Zheng, tal como consta de instrumento poder que consignó en copia certificada y que fueron debidamente agregados a los autos, se da por citada en el presente juicio a nombre de sus representados.
En fecha 17 de mayo de 2023, la apoderada judicial de los demandados contesta la demanda, consignó anexos.
En fecha 18 de mayo de 2023, los ciudadanos ROSA MARYS CORREA DE SA, VERONICA CECILIA VEGA BONENT, RAFAEL DEL CARMEN PINTO RAMIREZ, DOUGLAS ALBERTO DABOIN CABRERA y JOSE TELESFORO NUNES VIERA, asistido de los abogados LUIS RAFAEL DI GIAMMATTEO y CARLOS GARRIDO, confirieron poder Apud acta a dichos abogados. La Secretaria lo hizo constar.
En fecha 17 de mayo de 2023, la apoderada judicial de los demandados contesta la demanda.
En fecha 23 de mayo de 2023, el apoderado de la parte demandante ratificó la medida cautelar solicitada.
En fecha 24 de mayo de 2023, la apoderada de la parte demandada presentó escrito de alegatos.
En fecha 31 de mayo de 2023, la apoderada de la parte demandada presentó escrito de pruebas.
En fecha 31 de mayo de 2023, el apoderado de la parte demandante presentó escrito de pruebas. los ciudadanos ROSA MARYS CORREA DE SA, VERONICA CECILIA VEGA BONENT, RAFAEL DEL CARMEN PINTO RAMIREZ, DOUGLAS ALBERTO DABOIN CABRERA y JOSE TELESFORO NUNES VIERA, asistido de los abogados LUIS RAFAEL DI GIAMMATTEO y CARLOS GARRIDO, confirieron poder Apud acta a dichos abogados. La Secretaria lo hizo constar
En fecha 01 de junio de 2023, el Tribunal fijó para el quinto día de despacho, a fin de celebar la audiencia preliminar. Se ordenó remitir el auto por correo electrónico a las partes.
En fecha 05 de junio de 2023, la Secretaria hizo constar que remitió el auto de fecha 01 de junio de 2023 por correo electrónico a ambas partes.
En fecha 14 de junio de 2023, el Tribunal se celebró la audiencia de preliminar, y se reservó para fijar los límites de la controversia.
En fecha 15 de junio de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos con anexos.
En fecha 16 de junio de 2023, el Tribunal fijó los límites de la controversia y fijó un lapso de cinco días a fina que las partes promovieran pruebas. Se ordenó remitir a ambas partes el auto por correo electrónico.
En fecha 26 de junio de 2023, la apoderada de la parte demandada promovió pruebas.
En fecha 27 de junio de 2023, el apoderado de la parte demandante promovió pruebas.
En fecha 04 de julio de 2023, el tribunal admite pruebas presentadas por la parte demandada y procedió a reglamentarlas. Se ordenó remitirlas por correo electrónico a las partes.
En fecha 04 de julio de 2023, el tribunal admite pruebas presentadas por la parte demandante y procedió a reglamentarlas. Se ordenó remitirlas por correo electrónico a las partes.
En fecha 04 de junio de 2023, la Secretaria hizo constar que remitió vía correo electrónico la admisión de las pruebas de ambas partes.
En fecha 26 de julio de 2023, el Alguacil del Tribunal consignó los acuses de recibos de los entes respectivos.
En fecha 27 de julio de 2023, la apoderada de la parte demandada solicita se ratifiquen los oficios solicitados en las pruebas de informe.
En fecha 01 de agosto de 2023, el Tribunal dictó auto ordenando ratificar los oficios respectivos y fijos un lapso de quince (15) días contados a partir de la recepción de los mismos, vencido este lapso se fijaría la audiencia de juicio.
En fecha 10 de agosto de 2023, el Alguacil del Tribunal consignó los acuses de recibos de los entes respectivos.
En fecha 20 de septiembre de 2023, el Tribunal fijó para el dia 26 de los corrientes a la hora comprendida de las 11:00 a.m., a fin de celebrar la audiencia de juicio. Se ordenó remitir el auto vía correo electrónico a ambas partes.
En fecha 21 de septiembre de 2023, la Secretaria hizo constar que remitió vía correo electrónico el auto de fecha 20 de septiembre de 2023 a ambas partes.
En fecha 26 de septiembre de 2023, el Tribunal celebró la audiencia oral de juicio.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a ser el primero a quien se le ofrezca la venta del inmueble que ocupa como arrendatario, preferentemente a terceros.
El retracto legal arrendaticio es el derecho del arrendatario a subrogarse en el lugar del adquirente del inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta. Este derecho surge cuando la transmisión de la propiedad no se ha realizado conforme a derecho.
Aunque son derechos autónomos, se presentan de forma consecuencial. Si la preferencia ofertiva no se respeta, surge el retracto legal arrendaticio.
Si se comprueba que la venta del inmueble se realizó sin respetar la preferencia ofertiva del arrendatario, este podría ejercer su derecho de retracto legal arrendaticio y subrogarse en el lugar del comprador en las mismas condiciones establecidas en el contrato de venta.
Consta de los límites fijados por este tribunal en la audiencia preliminar, que la controversia aquí planteada quedo fijada entre las partes en los siguientes términos: PRIMERO; Determinar su la parte demandada de autos cumplió con la preferencia ofertiva, de conformidad con lo establecido en la ley objetiva y SEGUNDO: Determinar si la venta realizada por la parte demandada a los terceros fue en las mismas condiciones que para los arrendatarios.
En relación al PUNTO PRIMERO de los límites de la controversia, las partes demostraron clara y fehacientemente que el ciudadano Gilberto Rodríguez Rodríguez, propietario-arrendador del inmueble ubicado en la Avenida Montes De Oca cruce con Avenida Lara, numero cívico 95-A-10 del Municipio Valencia, cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 38 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación Del Arrendamiento Comercial, que indica el deber del propietario de informar directamente al arrendatario mediante notificación escrita su voluntad de vender el inmueble, indicando su derecho de preferencia, el precio justo, las condiciones de venta, el plazo de sostenimiento de la oferta y una notificación de la respuesta. Igualmente, se comprobó que los arrendatarios cumplían con los requisitos de la norma para ser preferentes, ya que todos tenían más de dos (2) años como arrendatarios, estaban solventes con sus cánones de condominio y con las demás obligaciones de ley. Y así se establece.
En relación al PUNTO SEGUNDO de los límites de la controversia, de los autos y pruebas aportadas por las partes se pudo comprobar que la oferta inicial de venta hecha a los arrendatarios fue de un precio de trescientos cincuenta mil dólares americanos ($350.000,00) y que estos debían ser pagados de contado y que la venta hecha a los terceros adquirientes fue de trescientos cincuenta mil dólares americanos ($350.000,00) pagados de contado a través de la celebración de un contrato privado de opción de compra-venta donde a estos se les dio un plazo de catorce (14) días, contados desde el día diecisiete (17) de enero de 2022 hasta el día treinta y uno (31) de enero de 2022 para hacer el mencionado pago.
El artículo 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación Del Arrendamiento Comercial establece 2 supuestos taxativos y no concurrentes, en los cuales los arrendatarios tienen derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a saber, 1) En caso de violación de la preferencia ofertiva, es decir, cuando el propietario hace la venta directamente a un tercero sin ofrecerlo primero a sus arrendatarios y 2) Cuando la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios, es decir, cuando la venta a los terceros haya sido más provechosa, ventajosa y/o beneficiosa para estos que cuando se les ofreció a los arrendatarios.
Ahora bien, este tribunal debe analizar qué significa el concepto “condiciones más favorables” a los términos de la norma aquí planteada, entendiéndose por condiciones aquellos elementos que conforman la totalidad de la oferta, es decir, el precio de la venta, la moneda de pago, la forma de pago, el tiempo y lugar del pago y todas aquellas que el propietario tenga a bien considerar para ofertar su propiedad. Estas condiciones, a tenor de lo establecido en el artículo 38 de la Ley De Regulación Del Arrendamiento Comercial deben ser notificadas por escrito al arrendatario por un plazo de 3 meses.
Si bien es cierto que en el caso de marras el precio ofertado a los arrendatarios y el precio vendido a los adquirientes es el mismo ($350.000,00) y que la forma de pago fue la misma (de contado) que la ofrecida inicialmente, el propietario-vendedor hizo con los compradores una concesión al ofrecerles un plazo para hacer el pago (14 días) mediante un contrato de opción a compra privado, concesión esta que no está estipulada en la oferta inicial hecha a los arrendatarios en la notificación del 25 de noviembre de 2021, por lo que las condiciones de la oferta inicial y la venta final son distintas entre sí por causa del elemento diferenciado del contrato de opción a compra celebrado de manera privada entre el vendedor y los terceros adquirientes.
La norma es clara y precisa cuando señala de las “condiciones más favorables”, es decir, de aquellos elementos presentes en la venta que no estuvieron en la oferta inicial y que de alguna manera pudieron perjudicar a los arrendatarios a la hora de tomar su decisión sobre si comprar o no el inmueble pero que si favorecen a los compradores para celebrar la negociación. Las condiciones ofrecidas por el vendedor, tanto de la oferta inicial como de la venta, para que esa sea perfecta y valida, deben ser necesaria e indefectiblemente idénticas en todos y cada uno de sus elementos, no deben variar en la forma, condiciones ni en la manera, ni en el sitio o tiempo del pago, por lo que, al haber una discordancia que de alguna manera afecte a la parte que rechazo la oferta aun cuando la parte compradora haya celebrado de buena fe, inmediatamente se activa el supuesto previsto en la norma aquí citada ya que, ciertamente, a una de las partes se le añadió o agrego, un elemento que no estaba en la oferta inicial, desequilibrando la balanza a favor de una de las partes en perjuicio de la otra, siendo que, en el caso de marras, a los arrendatarios no se les dio, ni menciono la posibilidad de optar al pago del precio acordado mediante la celebración de un contrato de opción a compra del inmueble, opción que en cambio si les fue dado a los terceros adquirientes. Y así se decide.
Con relación a lo alegado por la parte demandada la falta de cualidad para sostener el presente procedimiento de la empresa FABRICACIONES EN PIELES DABOIN FAPIDA C.A., la empresa para estar válidamente representada se requiere que la junta directiva actué conjuntamente el gerente general y gerente administrativo, ciudadanos Ítalo Daboin y Douglas Daboin, el Tribunal observa al folio (185) poder Apud acta donde aparecen los ciudadanos Ítalo Daboin y Douglas Daboin, con el carácter de Gerente Administrativo y Gerente general de FABRICACIONES EN PIELES DABOIN FAPIDA C.A. Por lo que se encuentra válidamente representada no procede la falta de cualidad. Y así se decide.
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por los ciudadanos ROSA MARYS CORREA DE SA, VERONICA CECILIA VEGA BONENT, RAFAEL DEL CARMEN PINTO RAMIREZ, DOUGLAS ALBERTO DABOIN CABRERA (GERENTE ADMINISTRATIVO DE FABRICACIONES EN PIELES DABOIN CABRERA FAPIDA), ITALO RAMON DABOIN CABRERA (GERENTE GENERAL DE FABRICACIONES EN PIELES DABOIN CABRERA FAPIDA) y JOSE TELESFORO NUNES VIERA (PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD MERCANTIL ASADOS SIERRA NEVADA), mediante sus apoderados judiciales abogados LUIS RAFAEL DI GIAMMATTEO y CARLOS GARRIDO, contra los ciudadanos GILBERTO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, CHAOXING ZHANG y HUORONG ZHENG, mediante apoderada judicial abogada JUDITH MARGARITA MOCÓ LEIVA.
SEGUNDO: ordena la subrogación de los arrendatarios Rosa Marys Correa De Sa, Verónica Cecilia Vega Bonnet, Rafael Del Carmen Pinto Ramírez, y las sociedades mercantiles Fabricaciones En Pieles Daboin Fapida, C.A. y Asados Sierra Nevada, C.A., en el lugar de los ciudadanos Chaoxing Zhang y Huorong Zheng, venezolanos mayores de edad, portadores de la cedula de identidad N° V-25.382.105 y V-24.974.195 respectivamente en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compra-venta inscrito ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 09 de diciembre de 2022 bajo el Nº 2022.2923, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.1.3018 y correspondiente al Libro Real del Año 2022.
TERCERO: Notifíquese al Ciudadano Registrador de la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo de la presente decisión a los fines de tramitar la subrogación del documento identificado con el Nº 2022.2923, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 313.7.9.1.3018 y correspondiente al Libro Real del Año 2022 de los ciudadanos Chaoxing Zhang y Huorong Zheng, venezolanos mayores de edad, portadores de la cedula de identidad N° V-25.382.105 y V-24.974.195 respectivamente, en los ciudadanos Rosa Marys Correa De Sa, Verónica Cecilia Vega Bonnet, Rafael Del Carmen Pinto Ramírez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-7.012.745, V-22.006.230 y V-3.716.931 respectivamente, y las sociedades mercantiles Fabricaciones En Pieles Daboin Fapida, C.A. y Asados Sierra Nevada, C.A. en las personas de sus representantes legales.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar perdidosa en el presente juicio. Publíquese, notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de 2.023, Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

DR. ISGAR JACOBO GAVIDIA
LA SECRETARIA

ABG. ISABEL ORLANDO
En la misma fecha se dictó la anterior decisión, se publicó la misma a las 2:25 p.m., y se archivó la copia respectiva.
LA SECRETARIA

ABG. ISABEL ORLANDO
Exp.58.883
IJG/ea.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

La Suscrita Secretaria del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Abg. ISABEL ORLANDO BARRIOS, CERTIFICA: que las copias que anteceden, son iguales a las originales que se encuentra insertas en Expediente N° 58.883, con motivo del juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por los ciudadanos ROSA MARYS CORREA DE SA, VERONICA CECILIA VEGA BONENT, RAFAEL DEL CARMEN PINTO RAMIREZ, DOUGLAS ALBERTO DABOIN CABRERA (GERENTE ADMINISTRATIVO DE FABRICACIONES EN PIELES DABOIN CABRERA FAPIDA), ITALO RAMON DABOIN CABRERA (GERENTE GENERAL DE FABRICACIONES EN PIELES DABOIN CABRERA FAPIDA) y JOSE TELESFORO NUNES VIERA (PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD MERCANTIL ASADOS SIERRA NEVADA), mediante sus apoderados judiciales abogados LUIS RAFAEL DI GIAMMATTEO y CARLOS GARRIDO, contra los ciudadanos GILBERTO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, CHAOXING ZHANG y HUORONG ZHENG, mediante apoderada judicial abogada JUDITH MARGARITA MOCÓ LEIVA. Las mismas se expiden por mandato Judicial que me autoriza suficientemente para ello y confrontadas en su fidelidad resultaron ser exactas, las cuales firmo en el presente acto. Todo de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Las presentes copias certificadas se destinan al copiador de Sentencias Definitivas de este Tribunal. En Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de octubreo del año dos mil veintitrés (2.023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
La Secretaria,

ABG. ISABEL ORLANDO BARRIOS