REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO Valencia, veintitrés (23) de octubre del 2023 Años: 213° de Independencia y 164° de la Federación EXPEDIENTE: 13.796 I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA PARTE (S) DEMANDANTE (S): SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L; inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha quince (15) de octubre de 1979 bajo el numero: 73, tomo: 84-B, R.I.F. J-075184572. ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDANTE: LIGIA MERCEDES BENÍTEZ y HERMES JESÚS ABREU LUZARDO, titulares de las cédulas de identidad Nros.V-3.947.246 y V-7.018.649, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.403 y 54.782. PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo en fecha trece (13) de junio del 2008 bajo el numero: 58, tomo: 45-A, R.I.F. J-296419973. ABOGADO (S) ASISTENTE (S) U/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: GERAL ALEJANDRO MORILLO SEGOVIA y FRANCISCO ANTONIO SÁNCHEZ BARRIO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-25.821.385 y V-8.844.285, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 285.968 y 33.503. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. SENTENCIA: DEFINITIVA. II SÍNTESIS En la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la abogada LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.947.246, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 24.403, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.; inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha quince (15) de octubre de 1979, bajo el Nro. 73, tomo: 84-B, Registro de Información Fiscal, Nro. J-075184572, que cursa por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha quince (15) de mayo del 2023, mediante la cual el referido Juzgado declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, siendo ejercido recurso de apelación contra la mencionada decisión, en fecha diecisiete (17) de mayo de 2023, por el abogado GERAL ALEJANDRO MORILLO SEGOVIA, ut supra identificado, parte demandada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha veintitrés (23) de mayo del 2023, correspondiéndole conocer de la referida decisión a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha treinta (30) de mayo del 2023 bajo el Nro. 13.796 (nomenclatura interna de este Juzgado), asentándose en los libros correspondientes. Por auto de fecha cinco (05) de junio del 2023, se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes quedando entendido que una vez presentado los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes, finalizado el lapso comenzará a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha diez (10) de julio del 2023, consignó escrito de informe el abogado HERMES JESÚS ABREU LUZARDO, actuando en este acto en nombre y representación de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.; parte demandante. En esta misma fecha diez (10) de julio del 2023, consignaron escrito de informe los abogados FRANCISCO ANTONIO SÁNCHEZ BARRIOS y GERAL ALEXANDRO MORILLO SEGOVIA, ut supra identificados, en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARREGA, C.A.; parte demandada. En fecha Veinticinco (25) de julio del 2023, consignó escrito de observaciones el abogado HERMES JESÚS ABREU LUZARDO, ut supra identificado, en representación de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.; parte demandante. Concluida la sustanciación y siendo la oportunidad legal para ello, pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación. III DE LA COMPETENCIA A los fines de determinar la competencia de esta Alzada para conocer de la presente apelación ejercida por el abogado GERAL ALEJANDRO MORILLO SEGOVIA, ut supra identificado, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha quince (15) de mayo del 2023, en tal sentido, se observa lo siguiente: Artículo 878: En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación. (Subrayado y Negrilla de esta Alzada). Del artículo anteriormente transcrito se desprende que, de la sentencia definitiva dictada en el procedimiento oral se da el recurso de apelación, el cual fue oída en ambos efectos, siendo remitidos los autos al Tribunal de Alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, admitido en ambos efectos por el a quo, remitiendo así las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Juzgado Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 878 Código de Procedimiento Civil. Así se decide. IV DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA En fecha quince (15) de mayo del 2023, el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, decretó lo siguiente: …Omissis… Revisado como ha sido el libelo, y ante el alegato proporcionado por el accionado respecto a la cualidad del actor para interponer la presente demanda esta juzgadora considera que, para resolver este punto resulta necesario tener en cuenta la definición de cualidad y su relación con el interés procesal bajo las siguientes consideraciones. El interés constituye junto a las condiciones de la acción, un presupuesto procesal que expresa la relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho de accionar (CUALIDAD ACTIVA) y la persona contra quien efectivamente se acciona (CUALIDAD PASIVA), tal como se desprende de la definición "LEGITIMATIO AD CAUSAM y LEGITIMATIO AD PROCESSUM” … …Omissis… Se evidencia del criterio supra transcrito, el cual acoge esta juzgadora íntegramente, que la máxima instancia judicial civil determino (sic), que el contrato suscrito por el arrendador que no es propietario es tan licito y actúa con tal carácter, que están legitimados para solicitar el desalojo en sede judicial. Y ASÍ SE ESTABLECE. Establecido como ha quedado el que el (sic) administrador de un inmueble está legitimado para intentar acciones como la de autos, corresponde determinar si la accionante de marras tiene condición de arrendadora frente a la demandada en este proceso. A tales efectos quien aquí decide observa que con el libelo de la demanda se promovió un contrato de arrendamiento mediante documento privado suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 (sic) folios del 12 al 14 de la pieza principal, valorado a efectos de esta sentencia de conformidad con lis establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por el hecho de que no fue impugnado, el cual sirve para dar par demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 (sic) bajo el numero: 73 tomo: 84-B, R.I.F. J-075184572, en su condición de arrendadora por una parte y por la arrendataria, la aquí demandada, la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 (sic) bajo el numero: 58 tomo: 45-A, R.I.F. J-296419973, así como también la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA CARABOBO inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 10 de diciembre de 2022 (sic) bajo el numero: 10 tomo: 31-A, en su condición de co-arrendataria, y que no es actuante en este proceso. Este documento también sirve para dar por demostrado que la relación arrendaticia fue pactada con una duración de un año. Ahora bien, independientemente de que el mismo haya sido pactado a tiempo determinado de un (01) año, esto no es proporcional a que la relación arrendaticia haya tenido origen a la fecha en que fue suscrito el precitado documento, pues no es un hecho controvertido de que la relación arrendaticia que se trata este juicio data desde hace más de diez años, debiendo entenderse entonces, que el contrato de arrendamiento que acaba de valorarse constituye el último suscrito entre las partes a los efectos de continuar la relación arrendaticia. Dicho todo lo anterior, a juicio de esta juzgadora no queda ninguna duda que la accionante es una arrendadora licita, pues el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes los vincula directa y exclusivamente; por tanto, al ser la accionante la arrendadora de la demandada respecto a los locales comerciales identificados como locales 1, 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles lopez (sic) Latouche y 137 numero: 134 A-31 parroquia san Jose (sic) del municipio Valencia del estado Carabobo, la cual está representada en este juicio mediante apoderado judicial, esta TIENE PLENA FACULTAD PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCIÓN. Por tanto, se declara SIN LUGAR la defensa perentoria opuesta por la demandada en su contestación respecto a LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA para intentar la presente acción. Todo bajo el racionamiento expresado en esta sentencia respecto a la cualidad necesaria para intentar juicios como el de autos. Y ASÍ SE DECIDE. DE LA TACHA Durante el transcurso del proceso la parte demandada tacho (sic) la misiva de fecha 26 de septiembre de 2022 (sic), en la que se pretendía hacerte saber a la arrendataria que la representación judicial del accionante en esta demanda habla sido encargada de llevar a cabo todos los trámites necesarios para ejecutar el contrato de prorroga y que se contactaran a tales efectos. Sustanciada como fuera la incidencia de tacha, este juzgador juramento tres (03) expertos a los efectos de que llevaran a cabo la evaluación científica de las firmas, cuyo resultado arrojo (sic) la unanimidad de los expertos respecto a la falta de autenticidad de la firma, resultado que esta juzgadora acoge a los efectos de dar por tachado dicho medio probatorio, el cual debe declarase inexistente. Respecto a la incidencia de este documento en el destino de esta causa, se dejará constancia en el pronunciamiento de fondo DEL FONDO Decidido como fuera el que la accionante de autos TIENE PLENA FACULTAD PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCIÓN, esta juzgadora pasa a pronunciarse respecto al fondo teniendo en cuenta que el quid del asunto aquí debatido es el que se haya cumplido o no, la prorroga (sic) legal de la relación arrendaticia que vincula al demandante con el demandado respecto a los locales 1. 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles lopez (sic) Latouche y 137 numero: 134 A-31 parroquia san Jose (sic) del municipio Valencia del estado Carabobo; no obstante, en estricto cumplimiento del principio de exhaustividad del fallo, esta juzgadora no puede dejar pasar por alto que tambien (sic) resalto como hecho controvertido el que se haya convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de 50 dólares a partir de septiembre del 2021, y que dicho convenio dejaba sin efecto la prorroga (sic) legal, así como el que la demandada haya dejado de pagar las cuotas de condominio. En tal sentido, debido a la trascendencia para el destino de este juicio respecto a que se haya cumplido o no, la prorroga (sic) legal de la relación arrendaticia que vincula al demandante con el demandado respecto a los inmuebles objeto de la presente demanda, este alegato será resuelto luego de que se emita el pronunciamiento relacionado con el quantum del canon de arrendamiento para el mes de septiembre del 2021 y sus consecuencias y la existencia e hipotético incumplimiento de los pagos del condominio. Y ASÍ SE ESTABLECE. Establecido lo anterior y respecto a que se haya convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de 50 dólares a partir de septiembre del 2021, este alegato fue contradicho por la parte demandada señalando que dicho canon no había sido fijado para ese mes, sino para el mes de octubre del 2021. Este tipo de excepción trae como consecuencia la aceptación tácita de que había sido pactado por las partes como quantum de arrendamiento la cantidad de 50 dólares, de allí el que haya sido carga del demandado probar que dicho canon fuera fijado para el mes de octubre y no para el mes de septiembre, ambos del año 2021 y a los efectos de demostrar dicho alegato promovió anexo a la contestación de la demanda Facturas originales de fecha 08 de octubre y 09 de diciembre del 2021 que no fueron atacados en la oportunidad procesal correspondiente, las cuales sirven para dar por demostrado la aceptación de pagos de cánones de arrendamiento de los meses de septiembre del 2021 por la cantidad de un bolívar con setenta y cuatro (1,74 Bs) y de los meses octubre y noviembre del mismo año; no obstante, esta juzgadora no puede dejar pasar por alto que el demandado con estas facturas pretende demostrar la existencia de un acuerdo verbal con el que según sus dichos se dejó sin efecto la prorroga (sic) legal, lo cual no puede ser demostrado con estos recibos de pago, pues mal podrían tener tal fuerza probatoria cuando lo único que se desprende de ellos es la aceptación de la accionante respecto a los de pagos de cánones de arrendamiento. Dicho todo esto, esta Juzgadora considera que el demandado cumplió parcialmente con la carga probatoria que le fue impuesta respeto a este alegato, pues solo pudo demostrar que el aumento del canon de arrendamiento operaba desde el mes de octubre del 2021, mas no pudo demostrar que dichos pagos fueran proporcionales a la novación de la relación arrendaticia, pues si quería demostrar la existencia de un acuerdo verbal debía promover la prueba de testigos a tales fines, que si bien es cierto fue promovida con la contestación de la demanda, el testigo no fue evacuado en la audiencia de juicio dada su inasistencia. Y ASÍ SE ESTABLECE. Respecto al hecho controvertido relacionado con el incumplimiento del pago del condominio, esta juzgadora deja constancia expresa de que para que exista esta obligación necesariamente debió ser acordada en el contrato de prorroga legal, pues esta convención tenía la finalidad de normar la relación arrendaticia durante su vigencia, y de su revisión exhaustiva se evidencia que tal obligación no fue pactada, por tanto, resulta sencillo para esta juzgadora determinar que la accionante no cumplió con su carga probatoria respecto de demostrar la existencia de la obligación, lo que trae como consecuencia el que no se deba realizar ningún otro pronunciamiento al respecto, pues la obligación reclamada como incumplida es inexistente. Y ASÍ SE ESTABLECE. Establecido todo lo anterior, ha llegado el momento de emitir el pronunciamiento respecto al hecho controvertido que determinara el destino de este juicio, como lo es que exista un contrato de prorroga (sic) legal cuyo objeto este constituido por los inmuebles objeto de la demanda y que debido al cumplimiento de dicha prorroga (sic) deban entregarse estos inmuebles. Al respecto, este punto controvertido tal como fue planteado al momento de trabarse la Litis comprende el reconocimiento de la existencia de un contrato de prorroga (sic) legal de fecha 01 de octubre del 2019 (sic), pero que el mismo debe tenerse como ineficaz por el hecho de que había sido suscrito solo por una de las sociedades mercantiles arrendatarias, pues la arrendataria estaba compuesta por dos (02) personas jurídicas, la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, quien figura como demandada en este juicio, y la sociedad mercantil INVERSORA CARABOBO inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado (sic) Carabobo en fecha 10 de diciembre de 2022 (sic) bajo el numero: 10 tomo: 31-A, quien no forma parte de este proceso y que tal situación hace mulo el contrato de prorroga legal. En este sentido, resulta evidente que la relación arrendaticia fue pactada entre el demandante en su condición de arrendador y el demandado en su condición de co-arrendataria y que esta última está compuesta por dos personas jurídicas pues la sociedad mercantil INVERSORA CARABOBO también figura como arrendataria, no solo porque esto resulto un hecho convenido al momento de trabarse la Litis, sino porque así lo demuestra el contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2016 (sic) que fue consignado como prueba documental con el libelo de la demanda y valorado por esta juzgadora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido es necesario destacar que por regla general, cuando una relación arrendaticia está compuesta por una pluralidad de sujetos en la figura del arrendatario, cualquier pacto que regle o modifique la relación arrendaticia debe contar con el consentimiento de la totalidad de los arrendatarios pues de lo contrario, lo pactado con presidencia de uno de ellos debe tenerse como nulo, esto por la ausencia del consentimiento de aquel arrendatario que no formo (sic) parte de dicho pacto; no obstante, esto resulta de esa manera cuando no existe una (sic) pacto que permita al arrendador reglar, modificar o extinguir la relación arrendaticia con solo uno de los arrendatarios, pero este no es el caso de esta relación arrendaticia, pues en el último contrato de arrendamiento el cual fue suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 (sic), ambos arrendatarios pactaron con el demandante en su cláusula vigésimo primera (21) literal J que: "es entendido que tanto INVERSIONES ARREGA C.A. como INVERSORA CARABOBO pueden resolver el presente contrato con la ADMINISTRADORA CARABOBO de forma independiente" Como puede notarse de la precitada clausula (sic), esta relación arrendaticia podía resolverse de manera independiente entre el arrendador y cualquiera de los arrendatarios con la presidencia del otro, pues así fue pactado: por tanto, en atención al principio "Pacta sunt servanda", locución latina que se traduce como "to pactado obliga", desde que dicho contrato fue suscrito existía la posibilidad de que cualquiera de los arrendatarios resolviera el contrato con prescindencia del consentimiento de su co-arrendador, tal como sucedió en el presente caso, pues la suscripción de un contrato de prorroga (sic) legal supone la intensión de dar termino a la relación arrendaticia, tanto es así, que en el primer párrafo del contrato de prorroga (sic) legal ambas partes dejaron constancia expresa de que: ...el arrendatario, han convenido en celebrar UN CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, derivado del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 01 de octubre de 2016, el cual se regirá por las siguientes clausulas..." Tal como se desprende de lo anteriormente transcrito, resulta inequívoco que la intención al suscribir el contrato era dar termino a una relación arrendaticia prexistente que excedía en su duración en más de diez (10) años cuyo último contrato de arrendamiento ordinario fue el suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 (sic) el cual fue acompañado con la demanda y que quedo (sic) firme, arrendamiento al que por efecto de ley le correspondía un lapso de prorroga (sic) legal de tres (03) años, tal como fue pactado en la cláusula tercera del contrato de prorroga (sic) legal, el cual surte plenos efectos legales aun cuando en su formación no participara la co-arrendataria, pues la cláusula vigésimo primera (21) literal J del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 (sic) así lo permitía. Siendo todo esto así, resulta evidente que desde el 01 de octubre del 2019 (sic) comenzó a transcurrir el lapso de prorroga legal de tres (03) años, la cual se cumplió el 01 de octubre del 2022 (sic), fecha en la que el arrendatario estaba obligado a entregar los inmuebles objeto de la presente demanda, de allí el que resultara tachada la misiva de fecha 26 de septiembre de 2022 (sic), no tiene ninguna incidencia en el destino de la presente causa, pues por efectos del contrato de prorroga legal el demandado debía entregar los locales sin necesidad de desahucio, pues así fue pactado en la cláusula tercera (03) del contrato de prorroga legal: por tanto, al estar obligado a tales fines desde la suscripción de la prorroga (sic) legal, al haberse cumplido dicho plazo, así como ser licita la suscripción de una prorroga (sic) legal con presidencia de la co-arrendataria INVERSORA CARABOBO pues así fue pactado entre el arrendador y todos lo (sic) arrendatarios, para esta juzgadora resulta forzoso concluir que la relación arrendaticia llego a su término ordinario al momento en el que fue suscrito el tantas veces mencionado contrato de prorroga legal, y que además de ello el arrendatario gozo de manera efectiva la prorroga (sic) legal que por ley le correspondía, cumpliendo así con la carga probatoria de demostrar la existencia y valides del contrato de prorroga legal suscrito entre el accionante y la accionada en fecha 01 de octubre del 2019 (sic) respecto a los inmuebles objeto de este proceso, los cuales deben ser entregados por el demandado en favor del accionante libre de personas y cosas que le pertenezcan al demandado, esto por el hecho de que esta demanda debe declararse CON LUGAR, todo lo cual se señalara en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. …Omissis… PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la abogada LIGIA MERCEDES BENITEZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el número 24.403, actuando en calidad de APODERADA JUDICIAL de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 (sic) bajo el numero: 73 tomo: 84-B, R.I.F J-075184572. Y ASÍ SE DECIDE. SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria CON LUGAR de la presente demanda, se condena a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ARREGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 (sic) bajo el numero: 58 tomo: 45-A. R.I.F. J-296419973, entregar libre de personas y cosas que le pertenezcan, los locales comerciales 1. 2, 6 y 7 del centro comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar norte (100) entre calles lopez (sic) Latouche y 137 numero: 134 A-31 parroquia san José del municipio Valencia del estado Carabobo, entrega que deberá realizar en favor de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA CARABOBO, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 15 de octubre de 1979 (sic) bajo el numero: 73 tomo: 84-B. R.I.F. J-075184572. Y ASÍ SE DECIDE. (Destacado del texto). V DE LOS INFORMES De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante este Juzgado Superior, la parte demandante consignó Escrito de Informes en fecha diez (10) de julio del 2023, en el cual arguye lo siguiente: …Mi poderdante, ADMINISTRADORA CARABOBO, identificada en autos, procedió a incoar la presente Demanda de Cumplimiento de Prorroga (sic) Legal, en contra de la Arrendataria Sociedad Mercantil INVERSIONES ARREGA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado (sic) Carabobo en fecha 13 de junio de 2008 (sic), bajo el N° 58, Tomo: 45-A, R.I.F. J-296419973. Mi poderdante y la demandada en autos mantuvieron un (sic) relación arrendaticia que duró mucho más de diez (10) años. El último contrato de arrendamiento escrito que suscribieron las partes fue de fecha 01 de octubre de 2016 (sic), el cual se acompaño (sic) al libelo de la presente demanda. Con la intención de dar por terminada la relación arrendaticia, las partes, en fecha 01 de octubre de 2019 (sic), suscribieron lo que ellos denominaron un Contrato de Prorroga (sic) Legal, lo cual realmente constituía un acuerdo entre las partes sobre las normas que regirían durante la vigencia de la prorroga (sic) legal establecida en la Ley, la cual, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia tenía una duración de tres (3) años, siendo su fecha de inicio el día de suscripción del acuerdo y la fecha de culminación el 01 de octubre de 2022 (sic). En conclusión, con la suscripción del referido contrato, las partes acordaron poner fin a su relación arrendaticia, aceptando el comienzo de la prorroga (sic) legal y las normas que regularían la relación durante la vigencia de la referida prorroga legal. Ahora bien, una (sic) vencido el referido acuerdo o contrato el 01 de octubre de 2022 (sic), y, por ende, la prorroga (sic) legal, la arrendataria Inversiones Arrega C.A. no cumplió con la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, motivo por el cual mi poderdante procedió a demandar el cumplimiento de la prorroga (sic) legal, con la consecuente entrega del inmueble. La demandada en autos, en su contestación de la presente demanda, en principio cuestiono (sic) la cualidad de mi poderdante para actuar en juicio, lo cual fue suficientemente estudiado por la jueza, tomando en cuenta lo que establece la Ley, la Jurisprudencia en el tema y el hecho de que con los contratos que fueron acompañados al libelo, demostraron suficientemente la cualidad de arrendadora de la accionante y la plena facultad para intentar la presente acción", declarando sin lugar la falta de cualidad activa. Otro hecho controvertido trató sobre el aumento de la pensión arrendaticia a la cantidad de Cincuenta Dólares (sic) de Estados Unidos de América ($50,00), lo cual el demandado alegó como una Novación del Contrato de Arrendamiento, para tratar de demostrar la inexistencia de la prorroga (sic) legal. Este hecho no lo pudo probar en autos, quedando solo como cierto el acuerdo entre las partes respecto al monto del canon de arrendamiento. El punto controvertido, el cual es determinante en el presente proceso es lo alegado por la parte demandada en autos sobre la inexistencia del acuerdo o contrato de prorroga (sic) legal y sobre la prorroga (sic) legal en sí. 1 referido contrato fue suscrito por la demandada Inversiones Arrega C.A., en su carácter de arrendataria e Inversora Carabobo, plenamente descrita en autos, en su carácter de coarrendadora. En virtud de lo acordado entre las partes respecto a la resolución del contrato, lo cual podía ser hecho independientemente por Inversora Carabobo o la Administradora Carabobo, quedó totalmente corroborada la cualidad de mi poderdante para demandar el cumplimiento del contrato de prorroga (sic) legal. Ahora bien, ciudadano Juez, con la suscripción de este acuerdo o contrato de prorroga (sic) legal, las partes formalizaron su voluntad de poner fin a la relación existente entre ellas; una relación que para ese momento tenía más de diez (10) años de duración, por lo tanto, la suscripción del tanta veces referido acuerdo, no solo determino el fin de la relación arrendaticia sino el comienzo de la prorroga (sic) legal establecida en la Ley adjetiva, la cual, debido al tiempo de duración de la relación arrendaticia era de tres (3) años, venciendo la misma el 01 de octubre do 2022 (sic). La jueza valido (sic) la existencia del contrato de prorroga (sic) legal suscrito por las partes, declarando que la fecha de suscripción del mismo determino (sic) la conclusión de la relación arrendaticia, también el comienzo de prorroga legal y la prueba de que la arrendataria gozo de la misma. En virtud de lo expuesto, la Jueza sentenció con lugar la demanda interpuesta por mi poderdante en contra de Inversiones Arrega C.A., obligándola a hacer entrega del inmueble arrendamiento objeto del contrato de arrendamiento. La demandada Inversiones Arrega C.A., al Apelar la Sentencia dictada por la Jueza Sexta de Municipios, deja claro su intención de no querer cumplir la misma y permanecer ocupando el inmueble objeto de la presente sin derecho alguno, en virtud de que el tiempo extra de ocupación otorgado por Ley y del cual gozo (sic) afectivamente venció en su totalidad. En razón de todo lo expuesto, no existe duda alguna respecto a la finalización de la relación arrendaticia, así como el comienzo y final de la prorroga (sic) legal arrendaticia. Solicito al Tribunal sea declarada inadmisible la apelación propuesta, con sus consecuencias legales. Solicito igualmente se admita el presente escrito de Informes, para que sea sustanciado conforme a derecho Y surta los efectos legales correspondientes… (Mayúsculas del informe presentado ante esta Alzada). Asimismo, en fecha diez (10) de julio del 2023, la parte demandada, presentó escrito de informe, en el cual, expone: …La sentencia apelada, es la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, publicada en fecha: 15 de mayo del año 2023 (sic), que consta en autos, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda interpuesta por la abogada Ligia Mercedes Benitez, en representación de la Sociedad Mercantil Administradora Carabobo (Sic), y condenó en costas a nuestra representada a pesar de no haber resultado totalmente vencida, contraviniendo lo establecido en el artículo 274 del vigente Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, ciudadano juez, en la sentencia en cuestión, la ciudadana Juez A Quo, no hace análisis alguno del material probatorio, se limitó a dar por ciertas las afirmaciones del representante judicial de la sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, SRL., con tan solo mencionar una que otra prueba de las afirmaciones expuestas, siendo lo único verdadero en la presente causa que de todos los hechos narrados en el libelo de demanda, la demandante no logro (sic) demostrar ninguno, ni probar nada que les (sic) favorezca, y tampoco probar ninguna de sus afirmaciones pues las pruebas promovidas y evacuadas a quien favorecen es a nuestro poderdante, y así pedimos que sea declarado por este tribunal - Lo anterior se puede verificar toda vez que la sentencia en su capítulo de las pruebas, es decir, las pruebas que considera la ciudadana juez para fundar la misma, en tal capitulo (sic) no menciona, por ejemplo, la prueba documental de los contratos suscritos por las partes, tanto del 1 de octubre de 2016 (sic) como el acordado por las partes en fecha 1 de octubre de 2019 (sic), pruebas estas que son fundamentales para decidir si existe la relación arrendaticia, desde cuándo, y sobre todo lo debatido tantas veces en juicio que es si existe o no la figura del contrato de prorroga (sic) legal en nuestro ordenamiento jurídico, y si en caso de existir el contrato suscrito por las partes el día 1 de octubre de 2019 (sic) califica para ser nombrado contrato de prorroga (sic) legal. Además de no mencionar por ninguna parte estas pruebas fundamentales, si rechaza aquellas que han sido promovidas por esta representación judicial, traídas al proceso en su etapa procesal correspondiente, tal como ocurre con la copia fotostática de la notificación y respectiva consignación de (sic) misma, realizada por el ciudadano alguacil del Tribunal Cuarto de los Municipios Valencia, San Diego, Naguanagua. Libertador, de la circunscripción judicial del estado (sic) Carabobo, sobre el asunto C-2923-2022. La juez para rechazar este medio probatorio se basa en que esta representación judicial no se apegó a la excepción del artículo 865 del código de procedimiento civil, tan es así que la secretaria deja constancia que, aunque se menciona en el escrito de contestación de la demanda, la misma no es presentada en ese momento, pero si después en la etapa procesal oportuna para promover pruebas. Lo anterior está totalmente alejado de lo ordenado por el artículo 865 del Código De Procedimiento Civil, pues en el mismo no se le exige al demandado apegarse a ninguna de sus excepciones. En el mismo lo que si se establece es una excepción establecida en su segundo aparte, pues allí reza: "Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental. y la lista de los testigos, no se admitirá después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentra". De lo anterior transcrito no se observa que el legislador le haya creado una obligación a la parte demandada de solicitar que se aplique esta excepción, ya que es una norma de orden público y el juez deberá admitir tal prueba documental cuando no sea presentada en su contestación. pero si sea mencionada, es decir que los requisitos para admitirla es que se trate de un documento público y que se haya indicado la oficina donde se encuentra: todo esto que es exigido por esta excepción fue cumplido por esta representación judicial en la contestación a la demanda, y así pedimos que sea declarado por este tribunal. …Omissis… Sumado a lo ante dicho, la ciudadana juez no considera el principio de la comunidad de la prueba al no valorar las pruebas traídas por la parte demandante que favorecen las afirmaciones de hecho esgrimidas por esta representación judicial, dado que la parte actora promovió como medio probatorio la Planilla que contiene la Declaración Definitiva del Impuesto sobre Sucesiones N° 2200041040 de fecha 03 de agosto de 2022 (sic) Expediente N 221960..., en la cual se identifican como herederos a los ya mencionados ciudadanos Lorena y Francesco Qualizza, así como también el contrato suscrito por las partes en fecha 1 de octubre de 2019 (sic), documentos estos que de haber sido considerados se hubiese tenido que dar por demostrado lo alegado por esta representación judicial; en el primero de ellos (la planilla) se pretendía demostrar que el propietario del inmueble objeto de este proceso no es el mismo propietario en nombre de quien se celebró el contrato en al año 2019, es decir que la demandante no representa a los propietarios actuales, y con el segundo de ellos (el contrato de arrendamiento) se pretendía demostrar que el mismo no califica como Prorroga (sic) Legal sino que es un nuevo contrato de arrendamiento. Y no sólo no los considera a nuestro favor, sino que no los menciona por ninguna parte de la sentencia. Esto es contrario a la doctrina jurisprudencial que sostenida y ratificado por mucho tiempo nuestro máximo tribunal… …Omissis… Como se deja claro en la sentencia antes citada, la juez en la sentencia recurrida estaba en el deber de considerar y apreciar las mencionadas pruebas para demostrar nuestros alegatos expuestos en la contestación de la demanda, en la audiencia preliminar y en la audiencia oral de juicio, y al no hacerlo incurrió en la flagrante violación de los principios de adquisición procesal, comunidad de la prueba y de la apreciación global de la misma, y así pedimos que sea declarado por este tribunal. La sentencia no menciona artículo alguno del derecho sustantivo que pueda darle sostén, y es lógico que no los tenga pues no existe norma alguna que establezca lo decidido en esta causa. Dichos fundamentos debían ser expuestos en LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR, pero la juzgadora desaprovechó la oportunidad dedicándose a transcribir conceptos doctrinarios y una sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia, N 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005 (sic), en la cual la Sala expresa para que sirve la legitimidad procesal, concepto este que no admite discusión, y luego forzando dicho concepto lo contrasta con el contenido del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (que por cierto ni lo menciona), para luego considerar que de dicho contenido el carácter de arrendador no recae de manera exclusiva en la persona del propietario del inmueble arrendado, sino sobre una pluralidad de sujetos entre los que se encuentran el administrador o gestor del mismo, entre otros, luego se luce forzando la sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ de fecha 07 de noviembre de 2022 (sic), expediente AA-C-2022-0000213, la cual señala el contenido del artículo 6 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para establecer que ella acoge ese criterio, porque los contratos de arrendamiento suscrito por el arrendador que no es propietario es tan licito y están legitimados para solicitar el desalojo en sede judicial. Ciudadano Juez, al establecer esta atrocidad en el caso de marras, la juez A Quo, no consideró en ningún momento que ·los propietario actuales de los inmuebles no son los mismos de la fecha de inicio del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y no solo eso, sino que aquel propietario dejó de serio por fallecimiento, de manera que los gestores, administradores y apoderados de aquel propietario no pueden continuar administrando el inmueble, y mucho menos demandar nada en sede judicial ni administrativa con respecto a ese contrato, a no ser que sus herederos, ahora propietarios lo autoricen para continuar la gestión de dichos negocios, escenario este del cual nada consta en las actas procesales y así pedimos que sea declarado por este tribunal. Por si todo lo anterior fuera poco, ratifica que la arrendadora (parte demandante) está facultada plenamente para intentar la acción y por tanto declara sin lugar, la falta de cualidad. Así las cosas debemos preguntar ciudadano Juez Superior. ¿El fallecimiento de quien se supone de buena fe, y por tanto nadie lo discutió en esta causa autorizó a la Sociedad Mercantil Administradora Carabobo S.R.L. para arrendar los inmuebles objeto del contrato en discusión, e incluso accionar judicialmente como lo ha señalado el máximo tribunal de la República, no es el supuesto de hecho establecido en el ordinal 39 del artículo 1.704 del Código Civil, así como el artículo 1.174 del mismo Código? En esta causa no se presentó el poder o autorización escrita del propietario para celebrar los contratos de marras, sin embargo esta representación judicial no puso en duda dicha cualidad, pero fue la demandante quien trajo las pruebas del fallecimiento del propietario, esta representación judicial llamó a la causa a dos (2) hijos del fallecido propietario, y la juez inadmitió su llamado, los otros dos hijos del propietario a través de un apoderado intentaron hacerse parte y la juez igualmente los desecho, la pretendida intervención voluntaria de los ciudadano Lorena y Francesco Qualizza (hijos de la persona en nombre de quien la Administradora Carabobo suscribió los contratos), quienes por cierto vinieron representados por un abogado que no es la ciudadana LIGIA MERCEDES BENITEZ, si no quien sustituyó en ella el poder que le otorgara la Sociedad Mercantil Administradora Carabobo, de manera que no está facultada la abogada de la demandante como tampoco lo está la demandante para intentar, ni sostener esta acción judicial. ¿No es acaso ciudadano Juez, la pretendida intervención voluntaria de los herederos del ciudadano FABIO VALERIO QUALIZA, (sic) la evidencia del supuesto de hecho establecido en la parte in fine del artículo 1.174 del Código Civil? (sic) Frente a las evidencias que rielan a los autos y que hemos vuelto a poner de relieve ante esta superioridad y frente a la arbitrariedad cometida por el Juez A Quo, solicitamos a usted que declare la falta de Cualidad de la parte actora para intentar y sostener este juicio. CAPITULO V CONCLUSIONES Finalmente solicitamos que este escrito de Informes, sea agregado a los autos, sustanciado y tramitado conforme a derecho y apreciados en la definitiva para la correspondiente declaratoria CON LUGAR de esta apelación y en consecuencia sea anulada la sentencia dictada, con las correspondientes consecuencias procesales… (Resaltado de la parte demandada). VI PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD La representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES ARREAGA, C.A., representada por los abogados GERAL ALEJANDRO MORILLO SEGOVIA y FRANCISCO ANTONIO SÁNCHEZ BARRIO, plenamente identificados, alegan ante este órgano superior falta de cualidad de la ciudadana LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L; parte demandante, de acuerdo a lo planteado por los abogados, afirman la ciudadana antes mencionada no cuenta con poder para interponer la presente demanda, igualmente manifiestan que la demanda fue admitida en contra de lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el poder otorgado, por parte del ciudadano JOSÉ RAMON MENESSES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.133.833, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 72.103, finalmente la parte demandada arguye que fundamenta la falta de cualidad de conformidad con el artículo 865 y 361 del Código de Procedimiento Civil. En atención al referido alegato, es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídica procesal, es una condición necesaria para que pueda proferirse una sentencia de fondo, lo cual está íntimamente relacionado con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto, de que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la misma, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito, lo cual sólo se verifica ab initio con la pura afirmación del actor y de los términos mismos de la demanda, resultando posible considerar el problema de la cualidad en los términos de la demanda y antes de analizar el mérito de la pretensión, pues evidentemente se trata de un presupuesto para hacer valer el derecho invocado y para que se pueda válidamente dictar la sentencia de fondo correspondiente. Así las cosas, de manera muy ilustrativa y pedagógica, LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, se pronunció sobre los conceptos de cualidad e interés, en sentencia de fecha seis (06) de diciembre del 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, estableciendo que: … (Omissis)… Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible… (Omissis)… (Destacado de esta alzada). Ahora bien, de acuerdo con la sentencia citada se desprende que el autor Luis Loreto, afirma que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987). En tal sentido, esta alzada pasa a realizar la apreciación valorativa del material probatorio consignado, referido a la falta de cualidad, quien aquí decide de conformidad con lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil y en virtud que no hubo oposición alguna tiene como promovidas las siguientes pruebas: • Corre inserto en el folio 11 y vto., copia fotostática simple de poder de representación judicial suscrito ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha veinticuatro (24) de marzo de 2022, inscrito bajo el Nro. 7, tomo 21, otorgado por el ciudadano ELÍAS ANTONIO SOTO RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.875.156, en su carácter de GERENTE GENERAL de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.; al ciudadano JOSÉ RAMÓN MENESSES, antes identificado, como APODERADO JUDICIAL; tal documental presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, es legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. De esta documental se desprende lo siguiente, representación judicial en el abogado JOSÉ RAMÓN MENESSES, adicional a esto se lee del poder aquí descrito; …sustituir el presente poder en todo o en parte, reservándose o no, su ejercicio y en general hacer todo aquello que fuere necesario para la mejor defensa de los derechos e interese de Administradora Carabobo, S.R.L., Rif. J-07518457-2, siendo las facultades aquí conferidas meramente enunciativas y no taxativas… (Destacado de quien aquí decide). • Corre inserto a los folios 8 y 9 vto., copia fotostática simple de Poder de representación judicial, protocolizado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, en fecha ocho (08) de junio de 2022, bajo el Nro. 2, tomo 47, otorgado por el ciudadano JOSÉ RAMÓN MENESSES, arriba identificado, a la ciudadana LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, ut supra identificada, SUSTITUCIÓN DE PODER; tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente y por consiguiente, es legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, de esta documental se desprende el carácter de APODERADO JUDICIAL de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.; el ciudadano JOSÉ RAMON MENESSES, ut supra mencionado, el cual acredita Sustitución de facultades en la ciudadana LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, todos identificados en actas. Por lo antes probado, resulta importante traer a colación el artículo 159 del Código de Procedimiento civil, el cual establece lo siguiente: Artículo 159: El apoderado que hubiere aceptado el mandato, podrá sustituirlo en la persona que el poderdante le hubiese designado o le designare, y a falta de designación, en abogado capaz y solvente, SI EN EL PODER SE LE HUBIERE FACULTADO PARA SUSTITUIR. Si en el poder nada se hubiere dicho de sustitución, el apoderado podrá sustituirlo también en abogado de reconocida aptitud y solvencia, cuando por cualquier causa no quisiere o no pudiere seguir ejerciéndolo. Si en el poder se le hubiere prohibido sustituir, no podrá hacerlo; pero en caso de enfermedad, alejamiento forzado, envío de la causa a Tribunal de otra localidad, o por cualquier otro motivo grave que le impidiere seguir ejerciéndolo, deberá avisarlo al poderdante inmediatamente, por el medio más rápido, para que provea lo conducente. Si la prohibición se hubiere hecho por instrucción o instrumento privado, el sustituyente será responsable del perjuicio que la sustitución causare a su representado. (Destacado de esta alzada) Del artículo antes citado, se aprecia que el apoderado que hubiere aceptado el mandato, tendrá plena facultad para sustituir poder en la persona que le hubiese designado o designare el poderdante, o en abogado capaz y solvente, en caso de que en el poder se le hubiese dado facultad para sustituir, y en caso contrario, valga decir, si en el poder nada se hubiese dicho de sustitución, el apoderado podrá sustituirlo igualmente en abogado de reconocida aptitud y solvencia, estando imposibilitado el abogado de sustituir en otro únicamente cuando se le hubiere prohibido expresamente. Dicho esto, observa esta Alzada que la parte actora (ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.) otorgó poder amplio de representación judicial al abogado JOSÉ RAMÓN MENESSES (folio 11), en el que se le autoriza para “…sustituir el presente poder en todo o en parte, reservándose o no, su ejercicio…”. De lo anterior se evidencia claramente la existencia de una condición para la validez de las sustituciones realizadas por el apoderado del mandante: que la sustitución se haga siempre con reserva del ejercicio, es decir, en el contrato de mandato se expresa la clara voluntad del mandante que el abogado JOSÉ RAMÓN MENESSES, sea su apoderado en el presente juicio aun cuando este sustituya poder en otros abogados, claro está, a menos que haya una revocatoria de poder por parte del mandante o una renuncia expresa del mismo por parte de del referido profesional del derecho. Es el caso que el abogado JOSÉ RAMÓN MENESSES, por actuación que cursa al folio 8 y 9 vto., sustituyó poder que le fuera conferido en la abogada LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, sin reserva expresa de su ejercicio, siendo presentada la demanda por la aludida abogada. Así las cosas, planteadas como ha sido las actuaciones referentes a la falta de cualidad, se desprende que la abogada LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, tiene cualidad activa para sostener el presente juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada contra la Sociedad de Comercio INVERSIONES ARREAGA, C.A., en consecuencia, no debe prosperar en derecho lo alegado referente a la falta de cualidad. Así se establece. VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN Planteada la controversia, cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la procedencia de la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a través del cual el referido Juzgado declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, para lo cual se estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: Antes de adentrarnos al caso que nos ocupa, es oportuno hacer mención del criterio establecido por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, referente a que el Juez Superior adquiere plena Jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho realizando un nuevo examen y análisis de la controversia a fin de darle aplicación al principio de economía procesal, que es la revisión del mérito de la cuestión apelada, en sentencia Nro. 550, de fecha siete (07) de agosto del 2008, caso: Eugenio Palacios; contra Rosa Cristina Escalona y otra, Expediente: AA20-C-2008-000080, arguye lo siguiente: En consecuencia, al haber procedido de esta manera, incurrió en un caso evidente de reposición inútil subvirtiendo la forma procesal prevista en el citado artículo 209, ello en razón de que por motivo de la apelación la alzada adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, lo que le permite al ad quem realizar un nuevo examen y análisis de la controversia… (Negrillas y Subrayado de esta alzada). De conformidad a la jurisprudencia anteriormente citada, y siendo que la decisión recurrida fue remitida en la totalidad del expediente, esta alzada tiene plena facultad para juzgar los hechos y aplicar el derecho, realizando un nuevo examen y análisis de la controversia, asimismo constatando que, en la tramitación procesal, no se hayan vulnerado, normas de orden público, en cuyo caso, se debe declarar de oficio, dicha vulneración. En ocasión a lo antes expuesto, la facultad del Juez Superior es preservar que no se violen los principios Constitucionales a fin de garantizar el derecho a la defensa, al debido proceso y la tutela judicial efectiva. Dicho lo anterior, esta Alzada desciende a la revisión exhaustiva de todas las actas procesales que conforman el presente expediente, demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, presentado por la abogada LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, apoderada judicial de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L., parte demandante, quien alega mantener una relación arrendaticia comercial entre su poderdante y la sociedad mercantil aquí demandada, INVERSIONES ARREAGA, C.A., sobre locales Nros. 1, 2, 6 y 7, ubicados en el Centro Comercial Roma, Avenida Bolívar Norte (100), entre calles López Latouche, y 137, Municipio Valencia Estado Carabobo, por un periodo de diez (10) años, a través de contrato de arrendamiento privado firmado entre las partes, asimismo manifiesta que el referido contrario se elaboró a tiempo indeterminado, sin embargo vista la manifestación de no continuar con la relación arrendaticia, se notificó a la empresa arrendataria de la culminación del contrato de arrendamiento de uso comercial, y el inicio de la prórroga legal correspondiente a tres (3) años. Por su parte, la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARREAGA, C.A., alega que el contrato originario de la prórroga legal arrendaticia-comercial, fue pactado entre la sociedad de comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L., en calidad de arrendadora, con INVERSIONES ARREAGA, C.A., e INVERSORA CARABOBO, C.A., estas últimas sociedades como arrendatarias. Ahora bien, del contrato aquí debatido (culminación de prórroga legal), los demandados de autos, expresan que el mismo no cuenta con validez para las partes, por cuanto la arrendadora -ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L.- no realizó notificación de culminación de contrato y consecuente prórroga legal a INVERSORA CARABOBO, C.A., por esta razón de acuerdo a lo alegado por los demandados, la empresa incurrió en grave error y fatal violación contra la sociedad mercantil que también constaba como arrendataria. Por lo antes narrado, considera la parte demandada que celebrar un contrato de prórroga legal con solo una de las empresas que actuaban como arrendatarios, en este caso, solo con INVERSIONES ARREAGA, C.A., no representa un acuerdo procedente, y así solicita se declare en la presente causa. Adicionalmente, arguye que es falso que los demandados hayan incurrido en falta de pago de arrendamiento, para finalizar alega que los locales comerciales objeto de la controversia no poseen pago de condominio, por cuanto no existe condominio alguno en el centro comercial. De lo anterior, resulta obligatorio para quien aquí sentencia proceder con el cumplimiento del mandato establecido por el legislador, en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de efectuar el correspondiente análisis de las pruebas que han quedado aportadas al proceso, al respecto tenemos: DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE: 1.- Consta del folio 08 al 10, copia fotostática del PODER DE SUSTITUCIÓN otorgado a la abogada LIGIA MERCEDES BENÍTEZ, ut supra identificada, por parte del ciudadano JOSÉ RAMÓN MENESES, ut supra mencionado, documento debidamente protocolizado por ante la Notaría Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha ocho (08) de julio del 2022, suscrito bajo la planilla Nro. 12000285338, quedando autenticado bajo el Nro. 02, folios 05 al 07, Protocolo Único, Tomo: 47, del cual se constata la facultad con la que actúa en el presente juicio la abogada LIGIA MERCEDES BENÍTEZ. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 159 y 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del código Civil Venezolano. Así se decide. 2.- Consta al folio 11, copia fotostática de Poder de representación judicial, otorgado por el ciudadano ELÍAS ANTONIO SOTO RODRÍGUEZ, en su carácter de GERENTE GENERAL, de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L., al ciudadano JOSÉ RAMÓN MENESSES; documento debidamente protocolizado por ante la Notaría Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha veinticuatro (24) de marzo del 2022, suscrito bajo la planilla Nro. 12000283344, autenticado bajo el Nro. 07, folios 22 al 24, Protocolo Único, Tomo: 21, del cual se constata la facultad que lo acredita como APODERADO JUDICIAL, de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L; para que actúe en el presente juicio. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del código Civil Venezolano. Así se decide. 3.- Consta del folio 12 al 14, contrato de prórroga legal privado suscrito entre las partes, el cual fue reconocido por la parte demandada, de dicho instrumento se determina la relación contractual existente, se le otorgó pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en virtud que no fue impugnado ni tachado en su oportunidad. Así se decide. 4.- Consta del folio 15 al 22, Original del expediente Nro. 8911 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que contine el desahucio o aviso de no prorrogar el contrato de arrendamiento que hizo la arrendadora (parte demandante) a la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L., parte demandada. De dicho instrumento se determina la relación contractual existente, se le otorga pleno valor probatorio conforme el artículo 429 del código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del código Civil Venezolano. Así se decide. 5.- Consta del folio 23, correspondencia (misiva) remitida a el arrendatario en fecha veintiséis (26) de septiembre del 2022, a través del cual hicieron el requerimiento de cumplimiento de la obligación de la entrega material de los locales arrendados por el vencimiento del plazo de prórroga legal, de dicho instrumento se determina que durante el proceso la parte demandada tacho la misiva de fecha veintiséis (26) de septiembre del 2022, con la que se pretendía hacerle saber a la arrendataria, que la representación judicial del accionante en esta demanda había sido encargada de llevar a cabo todos los trámites necesarios para ejecutar el contrato de prórroga. A tales efectos, el Tribunal a quo, juramento tres (03) expertos para que se llevara a cabo la evaluación científica de las firmas, cuyo resultado arrojó, por unanimidad de los expertos respecto a la falta de autenticidad de la firma, resultado que acoge este Juzgado Superior y procede a desechar la prueba promovida. 6.- Consta del folio 30 al 33, el escrito que contiene la petición o denuncia interpuesta ante la Sede Regional de Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE-CARABOBO), en fecha trece (13) de octubre del 2022, la cual dieron acuse de recibo vía correo electrónico en fecha catorce (14) de octubre del 2022, la denuncia recibió el CÓDIGO DNPDI-4438, de dicho instrumento se determina la relación contractual existente, se le otorga pleno valor probatorio conforme el artículo 1.363 del código Civil Venezolano. Así se decide. 7.- Consta del folio 45 al 50, contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, el cual fue reconocido por la parte demandada, de dicho instrumento se determina la relación contractual de uso comercial, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a los artículos 1.363 y 1.364 del código Civil Venezolano. Así se decide. 8.- Consta del folio 51 al 57, copias fotostáticas certificadas del documento de propiedad del inmueble, objeto de la presente demanda, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha diecisiete (17) de julio de 2000, Nro. 84, tomo 82, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha dieciséis (16) de septiembre del 2015, bajo el Nro. 2015.2331, asiento registral Nro. 01, del inmueble matriculado bajo el Nro. 312.7.9.3.413, planilla única Nro. 0002051118, correspondiente al libro de folios real del año 2015, a través del cual el ciudadano FABIO VALERIO QUALIZZA BISI adquirió dicho inmueble. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 9.- Consta del folio 58 al 62, copias fotostáticas de la planilla que contiene la Declaración Definitiva del Impuesto Sobre Sucesiones Nro. 2200041040 de fecha tres (03) de agosto del 2022, expediente Nro. 221960, correspondiente a la sucesión FABIO VALERIO QUALIZZA BISI, en la cual se identifican como herederos a los ciudadanos LORENA QUEALIZZA y FRANCESCO QUEALIZZA. Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide. DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1.-Consta del folio 74, copia simple carátula de expediente Nro. MP-12712-222 que cursa ante la Fiscalía 34° del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contra los ciudadanos JUANA MARGARITA WALLACE PEROZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.092.991 y FRANCISCO ENRIQUE QUALIZZA WALLACE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-27.764.170, toda vez que es copia simple de un documento público; no obstante teniendo en cuenta que su contenido se observa una caratula de un expediente del Ministerio Público este Juzgado Superior, se encuentra en la necesidad de rechazarla, pues que no aportan nada a la resolución del presente conflicto. Así se decide. 2.- Consta del folio 75, copia simple de la carátula del expediente D-2022-52294 que cursa ante el Tribunal Undécimo De Primera Instancia En Función De Control Del Circuito Judicial Penal del Estado Carabobo, sede en Valencia; contra los ciudadanos JUANA MARGARITA WALLACE PEROZO y FRANCISCO ENRIQUE QUALIZZA WALLACE, ut supra mencionados, toda vez que es copia simple de un documento público; no obstante, teniendo en cuenta que su contenido se observa que es una caratula de expediente llevada ante el Tribunal de Control de esta Circunscripción Judicial, se encuentra en la necesidad de rechazarla, pues que no aportan nada a la resolución del presente conflicto. Así se decide. 3.- Consta del folio 76, Factura Original emitida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L; R.I.F.: J-07518457-2, con las siguientes características: Numero de Control: 00010173, serie "G" (Nro. 000973), por monto de UN BOLÍVAR CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.74) de fecha ocho (08) de octubre del 2021, a favor de la empresa INVERSIONES ARREAGA, C.A., R.I.F.: J-29641997-3, de la cual se aprecia es elaborada; “Por concepto de Alquiler de Local(es) Comercial(es) No.(s) 1-2-6-7” . Se evidencia de esta factura, que la misma se debe al pago realizado por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de septiembre año 2021. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.364 y 1.368 del Código Civil. Así se decide. 4.- Consta del folio 77, Factura Original emitida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L; R.I.F.: J-07518457-2, con las siguientes características: Numero de Control: 00010176, serie "G" (Nro. 000976), por monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON UN CÉNTIMO (Bs. 450.01) de fecha nueve (09) de diciembre del 2021, a favor de la empresa INVERSIONES ARREAGA, C.A., R.I.F.: J-29641997-3, de la cual se aprecia es elaborada; “Por concepto de Alquiler de Local(es) Comercial(es) No.(s) 1-2-6-7” . Se evidencia de esta factura, que la misma se debe al pago realizado por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de octubre y noviembre año 2021. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.364 y 1.368 del Código Civil. Así se decide. 5.- consta del folio 78 al 80, copia fotostática del documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, de fecha quince (15) Julio de 1988, bajo el Nro. 42; folios 01 al 03: Protocolo: 1; Tomo: 4. Respecto a este medio probatorio, este Juzgador observa que contiene especificaciones de un inmueble totalmente distinto al que nos ocupa; por tanto, al no aportar nada a la resolución de este conflicto se desecha la misma por su impertinencia. Así se decide. 6.- Consta del folio 81, copia fotostática del documento expedido por la Oficina de Registro de las Parroquias San Blas, El Socorro y Catedral del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha treinta y uno (31) de enero del 2022, que contiene el acta de nacimiento del ciudadano FRANCISCO ENRIQUE QUALIZZA WALLACE, inscrita bajo el Nro. 633, del Tomo: II, del año 1998. Respecto a este medio probatorio, corresponde a un tercero que no es parte del juicio, por lo tanto, este Juzgado Superior; al verificar que no aportar nada a la resolución de este conflicto se desecha la misma por su impertinencia. Así se decide. 7.- Consta del folio 82, copia fotostática del documento expedido por la Oficina de Registro Civil de las Parroquias San Blas, El Socorro Catedral del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha treinta y uno (31) de enero del 2022. que contiene el acta de nacimiento de la ciudadana MARIANELA QUALIZZA WALLACE, inscrita bajo el Nro. 257 del Tomo III, del año 2004. Respecto a este medio probatorio, corresponde a un tercero que no es parte del juicio, por lo tanto, este Juzgado Superior; al verificar que no aportar nada a la resolución de este conflicto se desecha la misma por su impertinencia. Así se decide. 8.- Consta del folio 98 al 104, copia certificada de Documento Constitutivo Estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSORA CARABOBO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha veintiséis (26) de noviembre de 1992, bajo el Nro. 46, Tomo: 20-A; Ahora bien, para validar la pertinencia de la prueba que se encuentra tergiversa en una conclusión subjetiva que realiza, mal podría atribuírsele valor probatorio al presente medio de prueba, ya que la misma nada aporta al hecho debatido, como lo es la determinación del contrato de arrendamiento si corresponde al tiempo determinado o indeterminado, debiendo en consecuencia desechar la misma por IMPERTINENTE. Así se declara. 9.- Corre inserto en los folios del 105 al 108, copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSORA CARABOBO, C.A., presentada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha dos (02) de noviembre de 2009, inserta bajo el Nro. 41, tomo 135-A, Nro. de expediente 21361. Respecto a este medio probatorio, corresponde a un tercero que no es parte del juicio, por lo tanto, este Juzgado Superior; al verificar que no aportar nada a la resolución de este conflicto se desecha la misma por su impertinencia. Así se decide. 10.- Corre inserto en los folios del 109 al 113, copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSORA CARABOBO, C.A., presentada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2012, inserta bajo el Nro. 19, tomo 31-A, Nro. de expediente 21361. Respecto a este medio probatorio, corresponde a un tercero que no es parte del juicio, por lo tanto, este Juzgado Superior; al verificar que no aportar nada a la resolución de este conflicto se desecha la misma por su impertinencia. Así se decide. Ahora bien, descendiendo a los autos, de acuerdo a las actuaciones esgrimidas y a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil: Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella. (Destacado de esta Alzada). De los artículos anteriormente transcrito se desprende que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos o argumentos de hecho no alegados ni probados en auto, asimismo el Juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran en la experiencia común o máximas de experiencia, debe de analizar todas cuantas pruebas se hayan promovido y manifestar al respecto de ellas, ya bien sea para admitirlas o desecharlas. Así las cosas, propicio al caso que nos ocupa y de la revisión realizada, se aprecia que el contrato de arrendamiento de prórroga legal se acordó entre las partes –arrendador arrendataria- a tiempo determinado. En base a todo lo aquí explanado, es necesario dar una definición completa del contrato, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. En específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, en el cual se establece: Artículo 1.579: el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. (Subrayado y Negrilla de esta alzada). Del artículo anteriormente transcrito se desprende que el arrendamiento es un contrato o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) por el cual una de las partes contratantes, se obliga a transferir temporalmente el uso, goce y disfrute de un bien mueble o inmueble a otra persona, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. (La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler). Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”. Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su CUMPLIMIENTO, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”. De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1º La obligación de hacer gozar, una cosa mueble o inmueble; 2º Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y 3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie. Estos contratos pueden ser 1.- contratos a tiempo determinado 2.- contrato a tiempo indeterminado. En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio, en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic). Editorial Sophytex, S.A.t (Caracas 2004. Pág. 99). (sic) (Destacado propio de esta Alzada). En efecto, del extracto antes citado se puede concluir que, una vez culminado el plazo fijo o tiempo determinado por el contrato, cesará la relación arrendaticia entre las partes. En este sentido del thema decidendum, el arrendador- demandante fundamenta la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en los literales “a” y “g” del artículo 40 de del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece: Artículo 40: SON CAUSALES DE DESALOJO: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. …Omissis… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (Énfasis propio). De acuerdo a lo alegado por el accionante, el arrendatario no cumple con los pagos de condominio desde el mes de febrero del año 2022, adicional a existir un contrato a tiempo determinado de tres (03) años, donde se comprometió expresamente a entregar los locales Nro. 1, 2, 6 y 7, una vez finalizada la prórroga, pactada entre las partes. En este orden, del contrato objeto de controversia, firmado entre ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L. e INVERSIONES ARREGA, C.A., se aprecia, que se debe a un contrato de prórroga, elaborado por la manifestación por parte de la arrendadora en la no continuidad de la relación arrendaticia comercial sobre los locales Nros. 1, 2, 6 y 7, del Centro Comercial Roma, ubicado en la Avenida Bolívar de Valencia Estado Carabobo, en este sentido del contrato se lee, lo siguiente: …ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L. …Omissis… INVERSIONES ARREGA, C.A. …Omissis… han convenido en celebrar un CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, derivado del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 01 de octubre de 2016, el cual se regirá (sic) por las siguientes Clausulas: …Omissis… TERMINO DE DURACION (sic) CLAUSULA TERCERA: El presente contrato de Prorroga Legal, entrara (sic) en vigencia, conforme a la voluntad de las partes desde el 01 de octubre de 2.019, hasta 01 octubre de 2.022; es decir por un término de TRES (3) AÑOS ,es acuerdo entre las partes, que "EL ARRENDATARIO", una vez vencido este contrato, deberá entregar el inmueble sin necesidad de desahucio ni de Resolución Judicial, siendo obligación del "EL ARRENDATARIO", proceder a la desocupación inmediata, completamente desocupado de bienes y personas y a la entrega material del mismo, al producirse el vencimiento en las condiciones establecidas en las Clausulas (sic) de este contrato de Prorroga Legal. Es acuerdo entre las partes que Treinta días antes del vencimiento del presente contrato, "EL ARRENDADOR" deberá visitar el inmueble arrendado, a fin de verificar las condiciones del mismo, en presencia de "EL ARRENDATARIO"…. (Destacado de esta Alzada). Al hilo de estas consideraciones, el artículo 26 de la ley especial, en materia de arrendamiento comercial, establece; Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 año Más de diez (10) años 3 año Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: (Resaltado de esta Alzada). Del artículo transcrito, se desprende que, una vez culminado el contrato de arrendamiento, con lapsos de seis (06) meses o más, el arrendatario gozara del derecho a prórroga, la cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador, y de optativa para el arrendatario, es decir, opcional podrá hacer uso de este derecho o no, si así lo dispone. Es de hacer notar con este artículo que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años. Por su parte, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca 2003, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas: en relación a la determinación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que: …En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia… (Destacado ad quem). En este contexto, la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble constituido por cuatro locales comerciales Nros. 1, 2, 6 y 7, del Centro Comercial Roma, ubicados en la Avenida Bolívar de Valencia Estado Carabobo, calles López Latouche y 137 Nro. 134-A-31, dado en arrendamiento según contrato firmado entre las partes, por un lapso prolongado de diez (10) años, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.594 y 1.599 del Código Civil, en armonía con los artículos 22, 26, 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al sostener la representación de la demandante que el contrato suscrito está vencido desde el primero 1° de octubre de 2022, cuando venció la prórroga legal, ya que en forma oportuna notificó a INVERSIONES ARREAGA, C.A., (arrendataria) su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia a la fecha de vencimiento (01/10/2019), por intermedio del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha diecinueve (19) de marzo de 2018. La referida solicitud de notificación se realizó en los siguientes términos; Yo, WILMER ALEJANDRO SANDOVAL MARTINEZ (sic), venezolano mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula de identidad N° V-16.947.655, Actuado como DIRECTOR, de ADMINISTRADORA CARABOBO S.R.L. inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha quince (15) de Octubre de mil novecientos setenta y nueve (1979), bajo el número 73, Tomo 84-B. y del Acta de Asamblea debidamente Registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha Veinticinco (25) de Septiembre del año dos mil doce (2012), bajo el N 38. tomo 110-A. 314, asistido en este actos por: ELIAS SOTO RODRIGUEZ (sic), Abogado en Ejercicio Inscrito en el INPREABOGADO N° 23.364, ante usted ocurro a los fines de exponer y solicitar lo siguiente: en fecha 01 de Octubre del 2.016, mi presentada suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano; (sic) la sociedad de comercio INVERSIONES ARREGA C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de julio del 2008 N° 58 tomo 45-A, Representada en este acto por el ciudadano (a): LUIS (sic) CESAR FERNANDEZ (sic) RODRIGEZ (sic) de estado civil soltero, profesión; COMERCIANTE, titular de la cedula (sic) de identidad N° E- 81.392.520, de Nacionalidad Española, y con domicilio en Cuatro (04) Locales Comerciales, Ubicado en la Av. Bolívar Norte (100) entre calles López Latouche y 137, N 134-A-31 Centro Comercial Roma Locales N 1.2.6,7, Valencia Edo. Carabobo. Dicho contrato tiene un lapso de duración de un (01) año contados a partir de la fecha antes citada, y prorrogado por periodos de igual duración, de mutuo acuerdo, Es el caso ciudadano Juez que solicito se traslade y constituya en la dirección del local de comercio antes identificada a los fines de notificar al arrendatario o a la persona que se encuentre en el local y preste servicio para el arrendatario, LA DECISIÓN DE MI REPRESENTADA DE QUE DICHO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO SERÁ PRORROGADO a la fecha de vencimiento que corresponde el día 01 de Octubre (sic) del 2.019. Que dicho contrato vence en esa fecha y que a partir de esa fecha puede hacer uso de la prorroga (sic) legal que le corresponde. Que le notifique al arrendatario que caso de hacer uso de la prorroga (sic) legal el canon que debe pagar es la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 (1.500.000,00) más IVA. Que le notifique al arrendatario que debe entregar el local solvente de todos los servicios públicos y en buenas condiciones. Finalmente solicito que una vez practicada diligencia de esta solicitud se me devuelva original con sus resultados… (Resaltado de esta Alzada). En tal sentido, con respecto a la notificación del desahucio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 25, expediente Nro. 08-1608, dictada en fecha treinta (30) de enero de 2009, caso; Rodolfo Antonio Vivas Díaz, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, dispuso lo siguiente: …Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.” En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual. (Destacado de este juzgador). Ahora bien en el caso de marras, se desprende que la parte actora notificó en tiempo oportuno a través del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes al vencimiento de fecha primero 1° de octubre de 2019, tal como había quedado establecido en el escrito de solicitud de notificación, donde se hizo hincapié que una vez vencido el término de un (1) año, aquella podría hacer uso de la prórroga legal de tres (3) años, siendo recibida dicha notificación, por el ciudadano LUÍS CESAR FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, en su condición de representante de la sociedad mercantil demandada, para que recibiese las copias certificadas de la solicitud de notificación judicial sobre el vencimiento de la prórroga legal. Así se Observa. Ante tales alegatos planteados en el escrito libelar, la representación judicial de la parte demandada manifestó que no debe tomarse como valido el contrato de prorroga legal, de acuerdo a lo considerado por la representación de INVERSIONES ARREAGA, C.A., la notificación de culminación de contrato e inicio de la prorroga legal de tres (3) años solo se practicó con una de las partes involucradas como arrendataria y no con las dos empresas que inicialmente pactaron el arrendamiento comercial. Cónsono con lo expuesto, propicio a lo alegado por el demandado, los artículos 1.141 y 1.159 del Código Civil, establecen: Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1°. Consentimiento de las partes; 2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita. Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Destacado propio). Al respecto, constata este juzgador ad quem que el referido contrato de prórroga legal, fue pactado entre ambas partes, ADMINISTRADORA CARABOBO, R.S.L., e INVERSORA ARREAGA, C.A., en fecha primero (1°) de octubre de 2019, del cual se lee, del término de duración en su cláusula tercera: “El presente contrato de Prorroga legal… por un término de TRES (3) AÑOS”, así las cosas fue voluntad de ambas partes, pactar contrato de prórroga con vigencia desde el primero (1°) de octubre de 2019 hasta el primero (1°) de octubre de 2022, lapso este del cual hace uso de pleno derecho la parte demandada-arrendatario INVERSIONES ARREAGA, C.A., en toda su extensión ambas fechas inclusive, sin presentar negación a firmar contrato de prórroga, mal puede establecer este juzgador que la parte demandada firmó en detrimento del artículo 1.160 del Código Civil, aceptando que faltaba una empresa que funge también como arrendataria y no fue anexada. Adicional a esto, el contrato de arrendamiento que da inicio a la prórroga legal en su contrato de arrendamiento el cual fue suscrito en fecha 01 de octubre de 2016 (sic), ambos arrendatarios pactaron con el demandante en su cláusula vigésimo primera (21) literal J establece: "es entendido que tanto INVERSIONES ARREGA C.A. como INVERSORA CARABOBO pueden resolver el presente contrato con la ADMINISTRADORA CARABOBO de forma independiente". Por tales consideraciones esta Alzada desecha lo alegado por la parte demandada al presumir como contrato de prórroga no valido por faltar una empresa arrendataria, una vez consumado el lapso máximo establecido como prórroga de tres (3) años, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido de las argumentaciones formuladas por la recurrente a tales respectos deben declararse improcedentes y en tal sentido, al no existir negación alguna al referido contrato de prórroga, por el contrario del acuerdo pactado se evidencia pleno consentimiento de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ARREAGA, C.A., lo lógico y natural es juzgar que efectivamente la demanda intentada se encuentra ajustada a derecho. Así se decide. Ahora bien, en virtud que las partes pactaron contrato a tiempo determinado (tres años de prórroga), este juzgador pasa a realizar análisis sobre la discrepancia de la parte demandada, resultando pertinente citar la Sentencia Nro. 0290, de fecha siete (07) julio del 2022, Expediente Nro. 17-0919 SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, caso; Miraflor Guerra De Cazorla; magistrado ponente, Tania D'Amelio Cardiet; la cual establece lo siguiente: Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del código civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano). Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, EL ARRENDADO QUEDA HABILITADO PARA EXIGIR DEL ARRENDATARIO EL CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACIÓN DE ENTREGA DEL INMUEBLE…. (Resaltado Ad quem). De lo antes trascrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, de descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y dado que la representación de la parte actora demostró la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, la cual se extinguió el primero 1° de octubre de 2019, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues la relación arrendaticia se encontraba extinguida tal como quedó demostrado de las actas procesales, y por vía de consecuencia la demandada queda obligada por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en su cláusula tercera, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación e igualmente, solvente de todos los servicios públicos, hasta la restitución definitiva del inmueble. Así se decide. Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina este operador superior del sistema de justicia. VIII DECISIÓN Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1. PRIMERO: SIN LUGAR la APELACIÓN ejercida por el abogado GERAL ALEJANDRO MORILLO SEGOVIA, titular de la cédula de identidad Nro. V-25.821.385, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 285.968, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARREGA, C.A.; inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha trece (13) de julio del 2008, bajo el Nro. 58, tomo: 45-A, representada en este acto por el ciudadano LUÍS CESAR FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.392.520, parte demandada, contra la sentencia Definitiva dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha quince (15) de mayo del 2023, que declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. 2. SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia Definitiva dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha quince (15) de mayo del 2023. 3. TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada; Sociedad Mercantil INVERSIONES ARREGA, C.A.; inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha trece (13) de junio del 2008, bajo el Nro. 58, tomo: 45-A, bajo el numero R.I.F J-296419973, entregar libre de personas y cosas, los locales comerciales 1, 2, 6 y 7 del Centro Comercial Roma ubicado en la avenida Bolívar Norte (100) entre la calles López Latouche y 137 numero 134 A-31, parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, entrega que deberá realizar en favor de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CARABOBO, S.R.L; inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha quince (15) de octubre de 1979 bajo el numero: 73, Tomo: 84-B, R.I.F J-075184572. 4. CUARTO: Remítase con oficio el presente expediente al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en su debida oportunidad legal a los fines procedimentales consiguientes. 5. QUINTO: En virtud de no haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se imponen las costas de la alzada, a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia. Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de octubre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. EL JUEZ, Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA LA SECRETARIA TITULAR, Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO En la misma fecha, y siendo las 11:10 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA TITULAR, Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO OAMM/mgm Expediente Nro 13.796