TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA-ACARIGUA.
213º y 165º
Expediente Nro. 3791.
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: MARITZA COROMOTO HERNANDEZ PEREZ, titular de la cédula de identidad Nro. 3.869.332.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. MARIA MAGDALENA AGÜERO TERAN Y NANCY BEATRIZ TORO OCHOA, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 28.731 y 247.209, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO S.R.L.,inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo el Nro. 597, Folios 17 al 19 del libro de comercio Nro. 7 y su administrador, el ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO, titular de la cédula de identidad Nro. 6.207.656.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA ABGS. JUAN MAKHOUL Y CÉSAR DÁVILA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 129.285 y 25.639.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

-II-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de junio de 2021, por el abogado JUAN MAKHOUL, inscrito en el Inpreabogado con el Nro. 129.285, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO, S.R.L., en la persona de su único administrador, ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO y éste en forma personal, contra la sentencia definitiva pronunciada el 04 de junio de 2021, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, por la cual declara inadmisible la reconvención con pretensión de retracto legal arrendaticio propuesta por la parte demandada contra la ciudadana MARITZA HERNÁNDEZ PÉREZ y los herederos de la ciudadana GLORIA MARÍA EVARISTA HERNÁNDEZ DE JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nro. 1.103.757; con lugar la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, intentada por la ciudadana MARITZA COROMOTO HERNÁNDEZ PÉREZ, contra dicha sociedad mercantil y del referido ciudadano, del inmueble constituido por un edificio de su propiedad apto para BAR RESTAURANT HOTEL, ubicado en la margen izquierda de la carretera Nacional Araure-Barquisimeto, en el sitio denominado LA REDOMA, jurisdicción del Municipio Araure, integrado por un salón comercial y sus anexos en planta baja, en su planta alta por diecinueve (19) habitaciones del hotel con sus respectivas áreas de estacionamiento en la parte posterior del edificio, siendo la parte que ocupa el edificio y el área de estacionamiento de un mil seiscientos cuarenta y dos metros cuadrados con sesenta y tres centímetros (1.642,63 Mts.2), comprendido dentro de los linderos particulares siguientes: NORTE: Con terrenos de la manga de coleo de Araure; SUR: Con la Estación de Servicios La Redoma; ESTE: Con la carretera Nacional vía a Barquisimeto, que es su frente; y OESTE: Con terrenos Municipales y CONDENA a la demandada y a su único representante legal FRANCESCO POLITO DI DONATO, condenándoles a desocupar y/o devolver el inmueble antes descrito, libre de personas, cosas u objetos, en las mismas condiciones de mantenimiento en que lo recibió.

-III-
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 7 de marzo de 2019, la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, asistida por la abogada María Magdalena Agüero Terán, presentó demanda de desalojo de inmueble contra la Sociedad Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, y contra su administrador Francesco Polito Di Donato, acompañó anexos (folios 1 al 233).
Por auto de fecha 18 de marzo de 2019, el Tribunal de la causa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada para que diera contestación a la misma u opusiera cuestiones previas. En esa misma fecha se ordenó abrir una segunda pieza del expediente (folio 234 y 235).
El 9 de abril de 2019, el Alguacil del Tribunal manifestó la imposibilidad de practicar la notificación de la parte demandada (folios 2 al 62de la segunda pieza).
En fecha 12 de abril de 2019, la parte actora solicitó el traslado del Secretario del Tribunal al domicilio de la parte accionada, a los fines previstos en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue ordenado por auto del 22 de ese mismo mes y año y cumplido el 23 de abril de 2019 (folios 63 al 69 de la segunda pieza).
En fecha 29 de abril de 2019, la parte actora, asistida de abogado, solicitó el abocamiento de la juez a la presente causa y por auto de esa misma fecha el Tribunal a quo, se abocó al conocimiento de la causa (folios 69 y 70 de la segunda pieza).
En fecha 30 de mayo de 2019, el ciudadano Francesco Polito Di Donato, actuando en su propio nombre y en representación de la empresa demandada, otorgó poder apud acta los abogados Juan Makhoul y César Dávila, antes identificados, además presentó escrito dando contestación al fondo de la demanda y opuso cuestiones previas (folios 71 al 75 de la segunda pieza).
En fecha 5 de junio de 2019, la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, parte demandante, consignó poder apud acta otorgado a las abogadas María Magdalena Agüero Terán y Nancy Beatriz Toro Ochoa (folios 76 y 77 de la segunda pieza).
En fecha 6 de junio de 2019, la apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito subsanando la cuestión previa opuesta por la parte demandada (folios 78 y 79 de la segunda pieza).
En fecha 3 de julio de 2019, el Tribunal de la causa, dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado (folios 80 al 83 de la segunda pieza).
Por auto de fecha 12 de julio de 2019, el Tribunal de la causa, fijó el quinto (5) día de despacho siguiente para que tuviera lugar la audiencia preliminar (folio 84 de la segunda pieza).
En fecha 19 de julio de 2019, tuvo lugar la audiencia preliminar, presentes en el acto las abogadas María Magdalena Agüero Terán y Nancy Beatriz Toro Ochoa, en su carácter de apoderaras judicial de la parte demandante y los abogados Juan Makhoul y César Dávila, apoderados de la parte demandada (folio 85 de la segunda pieza).
En fecha 5 de agosto de 2019, se dictó sentencia interlocutoria, declarando la nulidad de la contestación de la demanda, de la sentencia interlocutoria de fecha 03/07/2019 y de la audiencia preliminar celebrada en fecha 19/07/2019, y como consecuencia de ello, la reposición de la causa al estado de que comenzara a transcurrir nuevamente el lapso para la contestación de la demanda y seguir los trámites del juicio, a través del procedimiento ordinario, (folios 86 al 92 de la segunda pieza).
En fecha 7 de agosto de 2019, diligenció la abogada María Magdalena Agüero Terán, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y solicitó aclaratoria sobre la decisión interlocutoria dictada en fecha 5 de agosto de 2019, lo cual fue resuelto por auto de fecha 16 de septiembre de 2019 (folios 93 y 94 de la segunda pieza).
En fecha 4 de octubre de 2019, el abogado Cesar Dávila, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito dando contestación a la demanda y de reconvención, consignó anexos (folios 95 al 105 de la segunda pieza).
Por auto de fecha 11 de octubre de 2019, el Tribunal a quo, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada en fecha 4 de octubre de 2019 y fijó el quinto día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diera contestación a la misma (folio 106 de la segunda pieza).
En fecha 21 de octubre de 2019, las abogadas María Magdalena Agüero Terán y Nancy Beatriz Toro Ochoa, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consignaron escrito de contestación a la reconvención, acompañada de anexos (folios 109 al 118, de la segunda pieza).
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2019, el Tribunal de la causa, agregó al expediente los escritos de promoción de pruebas ofrecidas por ambas partes, las cuales fueron providenciadas en fecha 21 de noviembre de 2019 (folios 119 al 151, segunda pieza).
En fecha 25 de noviembre de 2019, la abogada María Magdalena Agüero, apoderada judicial de la parte actora, consignó constancia de aceptación de los ciudadanos Luís Clemente Bonilla Mendoza, (experto en Ingeniero Civil) y William Antonio Martínez Torres (experto en ingeniería en electricidad) (folios 152 al 156, segunda pieza).
En fecha 25 de noviembre de 2019, compareció el abogado Juan Makhoul, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y ejerció recurso de apelación contra la negativa a admitirla prueba de inspección judicial (folio 157 de la segunda pieza).
El 28 de de noviembre de 2019, se juramentaron los ciudadanos Humberto Gauna, Trinidad Rey y Luís Clemente Bonilla como expertos en el presente asunto (folios 158 al 167).
En esa misma oportunidad, los apoderados judiciales de ambas partes acordaron que la experticia fuese realizada por un solo experto y designaron para tales fines al ciudadano Luís Clemente Bonilla. Asimismo se acordó abrir una tercera pieza del expediente (folio 168 al 170).
El 29 de noviembre de 2019, se oyó la apelación ejercida en fecha 25 de noviembre de 2019 y se ordenó la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 2 de la tercera pieza).
En fecha 9 de diciembre de 2019, diligenció el abogado Juan Makhoul, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a los fines de señalar las copias certificadas a ser remitidas a esta Alzada como consecuencia de la apelación ejercida (folio 3 de la tercera pieza).
En fecha 13 de diciembre de 2019, El Tribunal a quo, ordenó remitir las copias fotostáticas a este Juzgado Superior Civil para el conocimiento de dicha apelación (folios 4 de la tercera pieza).
El 19 de diciembre de 2019, se recibió el oficio de fecha 18 de ese mismo mes y año mediante el cual el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria dio respuesta a la prueba de informes solicitada (folios 5 al 9).
En fecha 17 de enero de 2020, el apoderado de la parte demandada, solicitó se fijé nueva fecha para la evacuación de los testigos promovidos, ciudadanos Hernández Miguel, Ledezma Alcides, Rosendo Rafael y González Irma, la cual fue acordada en fecha 17 de enero de 2020 (folios 11 y 12 tercera pieza).
En fecha 20 de enero de 2020, el apoderado de la parte demandada, solicitó se fijé nueva fecha para la evacuación del testigo promovido, ciudadano Fillippono Valerio Emiddio, la cual fue acordada en esa misma fecha, oportunidad en la cual se recibió el oficio de evacuación de prueba de informe enviado por el SENIAT (folio 13 AL 15 tercera pieza).
En fecha 22 de enero de 2020, se llevó a cabo la declaración del testigo Miguel Adrián Hernández Ochoa, oportunidad en la que se difirió la declaración del testigo Alcides Ledesma en razón de fallas eléctricas producidas en esa ocasión (folio 17 tercera pieza).
En fecha 23 de enero de 2020, se llevó a cabo la declaración de los testigos Rafael Antonio Rosendo Aldana, Irma Adelaida González Pérez y Emidio Filippono Valero (folios 19 al 21 tercera pieza).
En fecha 24 de enero de 2020, se llevó a cabo la declaración del testigo Alcides Oswaldo Ledezma (folio 22 tercera pieza).
Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2020, el apoderado de la parte actora, solicitó el abocamiento del Juez a la causa (folio 23 de la tercera pieza).
Por auto de fecha 28 de enero de 2020, el Juez designado se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 24 de la tercera pieza).
En fecha 6 de febrero de 2020 se recibió el informe de Inspección Visual, consignado por el ingeniero Luís Bonilla en su condición de experto designado por ambas partes en la presente causa (folios 25 al 39 de la tercera pieza).
En fecha 5 de marzo de 2020, se recibió resultas de la prueba de informes evacuada por el Inces (folios 40 y 41 de la tercera pieza).
En fecha 6 de marzo de 2020, compareció el abogado César Dávila, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y presentó escrito de informes (folios 42 al 47 de la tercera pieza).
En esa misma fecha (6 de marzo de 2020), compareció la abogada María Magdalena Agüero Terán, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, y consignó escrito de informes (folios 48 al 61 tercera pieza).
En fecha 6 de octubre de 2020, el Tribunal de la causa ordenó librar notificación a las partes a fin de participarles la reanudación de la causa, cuando transcurra el término de tres (3) días de despacho (folios 62 al 66 de la tercera pieza).
Del Folio 67 al 167 de la tercera pieza, obra expediente N° 3.736, contentivo de la apelación interpuesta en fecha 25 de noviembre de 2019, contra la inadmisibilidad de la prueba de Inspección Judicial dictada en fecha 21 de noviembre de 2019, en el que esta Alzada por sentencia de fecha 26 de octubre de 2020, declaró con lugar dicha apelación y revocó la inadmisión decretada.
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2020, y en acatamiento a lo ordenado por este Juzgado Superior, el Tribunal de la causa, admitió la prueba de Inspección Judicial promovida por el abogado Cesar Dávila, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y fijó oportunidad legal para su evacuación (folio 170 de la tercera pieza).
En fecha 3de diciembre de 2020, el tribunal a quo levantó acta por la cual se trasladó y constituyó a los fines de la evacuación de la prueba de inspección judicial, acto este, que fue suspendido por convenio de partes (folios 171 y 172 de la tercera pieza).
Por auto de fecha 3 de diciembre de 2020, se difirió el lapso para dictar sentencia en la presente causa y se fijó nueva oportunidad para la evacuación de la prueba de inspección Judicial promovida por la parte demandada (folios 173 de la tercera pieza).
Por auto de fecha 04 de diciembre de 2020, el Tribunal de la causa, acordó designar como único experto al ciudadano José Rafael Castañeda Yépez a quien se ordenó notificar por boleta la cual se encuentra debidamente firmada por su persona (folios 174 al 176, de la tercera pieza).
En fecha 08 de diciembre de 2020, el ciudadano José Rafael Castañeda, aceptó el cargo recaído en su persona y presentó juramento de ley y vista dicha aceptación y juramentación, el Tribunal a quo por auto de fecha, 10 de diciembre de 2020, fijó el lapso para llevar a cabo el acto de evacuación de la prueba de inspección judicial (folios 177 y 178, de la tercera pieza).
En fecha 14 de diciembre de 2020, el Tribunal de la causa, levantó acta mediante la cual el mismo se trasladó y constituyó, a los fines de la evacuación de la prueba inspección judicial (folios 179 al 181 de la tercera pieza).
En fecha 14 de diciembre de 2020, el ciudadano Luís Rafael Sánchez Lara, en su condición de experto, consignó legajo de fotografías tomadas con ocasión a la evacuación de la prueba de inspección judicial (folios 183 al 201 de la tercera pieza).
Por auto de fecha 18 de enero de 2021, se fijó oportunidad legal para que las partes presenten informes. En esa misma fecha se ordenó abrir una cuarta pieza (folio 202 al 204 de la tercera pieza).
En fecha 12 de febrero de 2021, comparecieron los abogados Juan Makhoul, apoderado judicial de la parte demandada, y María Magdalena Agüero Terán, apoderada judicial de la parte demandante, y consignaron escritos de informes (folios 2 al 16 de la cuarta pieza).
En fecha 1º de marzo de 2021, compareció el abogado Juan Makhoul, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandante (folios 17 al 19 de la cuarta pieza).
En fecha 2 de marzo de 2021, compareció la abogada María Magdalena Agüero Terán, apoderada judicial de la parte demandante, y presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada (folios 20 al 26 de la cuarta pieza).
Por auto de fecha 4 de marzo de 2021 se fijó oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en la presente causa; la cual fue diferida por auto de fecha 4 de mayo de 2021 (folios 27 y 28 de la cuarta pieza).
En fecha 04 de junio de 2021, el Tribunal a quo, dictó sentencia definitiva, declarando: “INADMISIBLE la reconvención propuesta por el abogado Cesar Dávila, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez y los herederos de la ciudadana Gloria María Evarista Hernández de Jiménez,(…) CON LUGAR la demanda por desalojo del inmueble intentada por la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez (…)” (folios 29 al 58 de la cuarta pieza).
En fecha 10 de junio de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Juan Makhoul, apeló de la sentencia dictada en fecha 4 de junio de 2021; la cual fue oída en ambos efectos, por auto de fecha 15 de junio de 2021, ordenando la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folios 59 al 62 de la cuarta pieza).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 3 de agosto de 2021, se procede a dar entrada, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho, para que las partes presenten sus informes (folios 63 y 64 de la cuarta pieza).
En fecha 4 de agosto de 2021, el ciudadano demandado Francesco Polito Di Donato, asistido por el abogado Cesar Dávila, solicitó a la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, que absuelva las posiciones juradas (folio 65 de la cuarta pieza).
Por auto de fecha 06 de agosto de 2021, se ordenó la citación de la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, a los fines que comparezca, para que absuelvan las posiciones juradas promovidas, y previa la citación ordenada, el 20 de ese mismo mes y año se dejó constancia de la asistencia de la demandante y de la inasistencia de la promovente de las posiciones juradas (folios 66 al 70 de la cuarta pieza).
En fecha 31 de agosto de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes (folios 71 al 75 de la cuarta pieza).
En fecha 1º de septiembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informes (folios 76 al 85 de la cuarta pieza).
Por auto de fecha 1º de septiembre de 2021, siendo la oportunidad para la presentación de informes, dejó constancia que ambas partes presentaron escritos de informes; fijándose la oportunidad para presentar observaciones (folio 86 de la cuarta pieza).
En fecha 13 de septiembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de observaciones (folios 87 al 90 de la cuarta pieza).
Por auto de fecha 13 de septiembre de 2021, siendo la oportunidad para la presentación de escritos de observaciones, se dejó constancia que solo la parte demandante presentó escrito; fijándose la oportunidad para dictar y publicar sentencia (folio 91 de la cuarta pieza).
En fecha 02 de diciembre de 2021, esta alzada dicto sentencia definitiva en la cual declaro con lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de junio de 2021, por la parte demandada, anulo el fallo apelado y declaró inadmisible la demanda incoada en fecha 07 de marzo de 2019 (folios 93 al 140 de la cuarta pieza).
Mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 2021, la abogada Maria Magdalena Agüero, anuncio recurso de casación, el cual fue admitido por este Tribunal de alzada, en fecha 26 de enero de 2022, y ordeno su remisión al Tribunal Supremo de Justicia a través del oficio Nº 005/2022 de esta misma fecha (folios 141 y 143 de la cuarta pieza).
Recibido en fecha 11 de febrero de 2022, por la sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, el cual le dio entrada y su curso legal correspondiente (folios 144 al 172 cuarta pieza).
En fecha 12 de diciembre de 2022, el Tribunal Supremo de Justicia en sala de Casación Civil, dictó sentencia en la cual declaro: “PRIMERO: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado por la parte actora, contra la sentencia proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 2 de diciembre de 2021; SEGUNDO: NULO el fallo recurrido; y TERCERO: REPONE la causa al estado que el juzgado superior dicte fallo que resuelva la demanda”…(Folios 173 al 203 cuarta pieza).
Mediante oficio Nº 2023-80 de fecha 09 de enero de 2023, el Tribunal Supremo de Justicia, remitió el presente expediente a este Juzgado Superior (folio 204 cuarta pieza).
Se recibió en esta alzada en fecha 06 de febrero de 2023, el presente expediente y se hicieron las anotaciones correspondientes (folio 205 cuarta pieza).
En fecha 06 de febrero de 2023, el Juez del este Juzgado Superior, abogado Harold Paredes Bracamonte, se Inhibió de conocer la presente causa por haber emitido opinión sobre el fondo del asunto, y ordeno oficiar a la Juez Rectora de esta Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folios 206 y 207 cuarta pieza).
En fecha 9 de enero de 2024, la parte demandante, solicitó el avocamiento del juez a la presente causa (folio 208 cuarta pieza).
Por auto de fecha 12 de enero de 2024, el Juez de este Juzgado Superior se aboco al conocimiento de la causa y ordenó librar boletas de notificación a las partes (folios 209 al 211 cuarta pieza).
-IV-
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
En fecha 7 de marzo de 2019, la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, asistida por la abogada María Magdalena Agüero Terán, presentó demanda de desalojo de inmueble contra la Sociedad Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, y contra su administrador Francesco Polito Di Donato, en los siguientes términos:
Manifestó que en la actualidad es la única y exclusiva propietaria del terreno y del edificio hotelero objeto de arrendamiento para la prestación del servicio de hotel y servicios conexos o complementarios como Bar y Restaurant; constando dicha propiedad de compra venta de fecha 12 de marzo de 1999, bajo el Nro. 15, Folio 144 al 149, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre del año 1999.
Que con anterioridad, sus padres de crianza fueron los únicos propietarios del mencionado bien, como se evidencia de documento Protocolizado el 28 de septiembre de 1976, por medio del cual sus tíos le compraron al Consejo Municipal del Distrito Araure; en consecuencia, es quien tiene interés procesal directo y legitimo en incoar la presente demanda de desalojo por incumplimiento del arrendatario.
Señaló que sus tíos establecieron su hogar y vivieron junto con ella en la dirección y domicilio en el que actualmente se encuentra su persona; esto es, la calle 5, entre Av. 24 y 25, casa Nro. 24-87, por más de cincuenta (50) años de matrimonio, (sigo viviendo en la casa desde hace más de 68 años).
Narró que sus padres biológicos fueron José Gregorio Hernández Molina y Ramona Pérez De Hernández, quienes fijaron su domicilio en Araure, estado Portuguesa, quienes observaron que su hermana, no podía concebir hijo alguno, razón por la que compartieron su crianza con mis prenombrados tíos, a 2 cuadras de diferencia de su casa materna ubicada detrás del Edificio Municipal.
Que sus tíos Rafael José Jiménez Luna y Gloria María Hernández de Jiménez, primeros propietarios y visionarios de progreso, “(…) reconocieron en la salida a Barquisimeto, un sitio ideal para a sus expensas y con su propio peculio ordenar construir un HOTEL, inmediatamente después de entregado y con su permiso de habitabilidad, lo dan arrendamiento, a la firma comercial HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO S.R.L, en óptimas condiciones como ocurre con las obras nuevas o a estrenar, el primer contrato, suscrito con la Sociedad Mercantil fue inmediatamente después de entregada la obra”.
Indicó que “Del inicio de la relación (tiene) una comunicación de fecha cuatro (04) enero de 1979, que dirige (su) tío al Sr. Fernando Bartolomeu Rodríguez de Abreu, en ese momento administrador de la firma mercantil, y hace referencia al contrato de arrendamiento que tenían celebrado (…)”.
Destacó que“(…) la relación arrendaticia tiene y tuvo como objeto el funcionamiento de un ‘Hotel Bar Restaurant’, no pudiendo cambiar el destino sin la debida autorización que ha de ser en forma escrita y declaró la arrendataria, como en efecto ocurrió que se le arrendó el edificio hotelero en perfectas y buenas condiciones y se exige, que se mantenga el inmueble en buen estado, como se indica en toda relación arrendaticia. Cláusula segunda de los contratos anteriores cláusula séptima (de los dos últimos contratos)”.
Refirió que cometió “(…)el error de usar los servicios profesionales de un abogado, que era amigo de las dos partes, arrendataria y Arrendadora el hijo de(su)Contador, y compadre (quien)prevalido de la confianza cambio sin que (…)lo hubiese autorizado LA ARRENTARIA que ha sido siempre la firma ‘HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO S.R.L’, representada por su carácter de Único Administrador en los dos últimos contratos colocándose él como ARRENDATARIO (el firmado en fecha 12 de abril de 2007, bajo el N° 14, Tomo 24, por ante la NOTARIA PUBLICA DE ARAURE, que firmo(su)tía Gloria, de avanzada edad, también el contrato vigente que firme (ella)con desconocimiento de la materia jurídica (desde el 31/07/2009 al 31/07/2011 (cláusula Novena del contrato), suscrito el 03/08/2009, bajo el N° 68, N° 32, por ante la NOTARIA PUBLICA DE ARAURE (…)”.
Indicó que “Consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica de Acarigua estado Portuguesa, de fecha siete (07) de agosto de 1980, la compraventa de la totalidad de las cuotas de participación de la firma mercantil HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO S.R.L, que realizaron ANTONIO DIONISIO, FERNANDO BARTOLOMEU RODRÍGUEZ DE ABREU y JOSÉ DE ABREU DE ABREU, allí plenamente identificados, a los señores FRANCESCO POLITO DI DONATO, JOSÉ COVELA BARROS, MANUEL GOMES PEREIRA y JULIO VECOÑA(…)inserto bajo el N° 90, Folios 110 fte al 112 vto., tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (…)”.
Narró que “El quince (15) de octubre del año 1990,(su)tío le dirige otra comunicación al Representante Legal de la firma Comercial HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO, S.R.L., señalando el atraso que para ese momento existía, era el incumplimiento de la cláusula octava la necesidad de que se pusiera solventada esa diferencia, se observa que continua la relación arrendaticia, con la Sociedad de Responsabilidad Limitada. Siendo el único administrador POLITO DI DONATO FRANCESCO, con quien se entendía para todos los efectos (su)tío (…)”.
Destacó “(…) el cambio de titularidad de la ARRENDATARIA, que no fue autorizado por (ella)deliberadamente en los dos (2) últimos contratos en vez de continuar a nombre de la Sociedad de Responsabilidad Limitada, el abogado lo redacto cambiando la Arrendataria (HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO SRL) a el ARRENDATARIO (su administrador) a titulo personal, ya no como representante de la Sociedad de Responsabilidad Limitada, es decir, a nombre del ciudadano POLITO DI DONATO FRANCESCO (insistió)sin (su)autorización,(quien pensó)como siempre que estaba firmando con el en calidad de representante de la persona jurídica, con la cual siempre (se habían) entendido, no como persona natural, no obstante lo anterior si es para burlar la responsabilidad, eso no exime a dicho ciudadano del compromiso que le correspondía de mantener el inmueble en buen estado. Igualmente se debe subrayar, que el demandado en el ultimo contrato, no identifica con los datos correctos la razón social que corresponde a la Sociedad Hotel Bar Restaurant Acapulco, S.R.L.”.
Manifestó que “En ese orden de ideas, las primeras diecisiete (17) líneas del contrato ultimo son iguales, y cuando lo (leyó pensó) que era el mismo y luego cambia el sentido de la redacción. Cabe destacar, el cambio establecido en la primero cláusula donde el ARRENDATARIO pasa de haber sido siempre la sociedad mercantil a una persona natural como ‘ARRENDATARIO’, fue con evidente intención de enredar la relación arrendaticia y su contenido, porque ya le había manifestado(su)interés en que se terminara la relación contractual, porque en ese momento ya funcionaban a medias o muy menguado el Hotel, sin los servicios anexos y complementarios de Restaurant y Tasca, eso respecto al objeto del contrato y le (pidió en su) condición de propietaria y de buena fe que (le) devolviera el inmueble de mutuo consentimiento, ya que (se conocían) desde hace mas de cuarenta (40) años y finalizaba la relación amistosamente, para que fuera administrado por(su)hijo JESUS RAFAEL RAMON ANDRADE HERNANDEZ, (quien era(su)apoderado desde febrero de 2007, y se iba a encargar de manejar el Edificio Hotelero”.
Refirió que “posee y acompaña(…)los últimos nueve (9) contratos, de los cuales: Los primeros siete (7), el contenido es el mismo (de los cuales cuatro (4) fueron firmados por(su) tío y tres (03) por(su)tía), es evidente, que siempre se ha mantenido la intención de que LA ARRENDATARIA, fuera la sociedad mercantil ‘Hotel- Bar- Restaurant Acapulco S.R.L’, y que el objeto era prestar el servicio de Hotelería, y esa fue la misma motivación de la Sociedad, como había estabilidad económica y la inflación era mínima, los primeros contratos habían sido por dos (02) años y el séptimo había sido por un (01) año, y el octavo y el noveno, por dos (02) años, con las obligaciones precisas y dentro de lo que es común dentro de los contratos”.
Argumentó que “(…) cada aspecto de la relación arrendaticia debe analizarse conforme al artículo 3 del DECRETO LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL, sobre el principio que debe prevalecer siempre la realidad sobre las formas, también basado en el sentido común”.
Que “En los dos (02) últimos contratos el abogado redacto en esa primera cláusula de ambos contratos (el del año 2007 y del año 2009) que el “inmueble está apto’ para BAR- RESTAURANTE- HOTEL (…)ya que fue construido con esa finalidad y naturaleza, o destino el edificio fue única y exclusivamente para la prestación del servicio de HOTEL-RESTARURANTE sin poder cambiar el uso, y ahora que esta actuando en nombre propio, no habla de la exclusividad del destino (…)”.
Manifestó que ella “(…) le destacaba la subutilización del edificio hotelero y el importante deterioro de techos y paredes, y de las paredes del estacionamiento todo de contrario a lo que esperaba ya que(han) tenido buena relación, actuó con disgusto, fue tensa, problemática y difícil la situación y (logró) que facilitara la entrega de un local que no ocupaba productivamente como muchas áreas que tiene ociosas, toda vez, que no estaban funcionando para lo que fue objeto del contrato de HOTEL- BAR- RESTAURANT y no (le) quiere devolver el inmueble, por cualquier excusa llegando al atrevimiento y cinismo de decir (le) que (se) lo esta ciudadano, pese a todo el deterioro que acumula, por no arreglar oportunamente las fallas, según se manifestaron las situaciones de deterioro y sin participar (le) de las mismas”.
Denunció que “(…)la arrendataria (la empresa que actúa a través de sus representantes) o el ciudadano POLITO DI DONATO FRANCESCO, como persona natural, tiene entre sus obligaciones principales ‘servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado del contrato’, o a falta de convención, para aquel que puede presumirse, según las circunstancia (artículo 1592) desconociendo el artículo 16 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y debe pagar la pensión en los términos convenidos. (Esta es una de las disposiciones comunes del Código a todos los Contratos independientemente de la Ley que lo rija)”.
Que “El instrumento jurídico aplicable, como ya se dijo es el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, (que) prevé en el Capítulo VII. De los Desalojos y Prohibiciones, entre las causales de Desalojo, artículo 40, letra ‘c’, (…) ‘Que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los prevenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador’. En esta primera parte del artículo se configura el supuesto de hecho, o se subsumen los hechos en que nos encontramos y por los cuales tuvimos que acudir a la vía judicial”.
Invocó como otro incumplimiento del contrato el hecho de que “(…) el representante de la firma Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L., haya descuidado la vida y funcionamiento de la Empresa hasta el punto de estar extinguida, según se puede deducir el expediente Administrativo (identificado Con el N° 0008, que reposa en el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa) y si el interpretara que sigue vigente, la Arrendataria y/o el Arrendatario desde hace mas treinta y ocho (38) años, ha descuidado todo tipo de deberes formales e inclusive los más simples, según las normas universales de administración, lo que lo coloca no solo en el plano de incumplidor sino que entra en otra esfera como es el latrocinio o la mala fe, ya que las cuotas de partición de la empresa apenas responden por un capital de Ochocientos Bolívares (Bs.800,00), ya que no ha hecho aumento de capital a nivel documental, ni realiza el ejercicio de la actividad mercantil, puesto que el Fondo de Comercio, se encuentra inactivo”.
Que “(…) el ciudadano demandado POLOTO DI DONATO FRANCESCO (…)no le ha hecho los ajustes económicos a la Sociedad de Responsabilidad Limitada, ni ha realizado conversión monetaria que se amerita desde el 2007, y tampoco ha hecho la adaptación al nuevo cono monetario que entró en vigencia a partir del veinticinco (25) de agosto de 2018, quedando dicha empresa sin respaldo económico, lo que pone en riesgo la capacidad para reparar los daños significativos que tiene el inmueble de importancia por lo elevado de su costo económico, y también muestra nula diligencia del Administrador en llevar con disciplina la sociedad, y desarrollar el comercio y a nivel personal sino está desarrollado la actividad de prestación de servicios de hotel (…)”
Refirió que “(…) contrajo matrimonio en el año 1979, de dicha unión nació un único hijo de nombre Jesús Rafael Ramón Andrade Hernández, quien (…) ante la muerte de (su) tío Rafael José Jiménez Luna(decidieron)representara a (su tía y a su persona) en todos los actos legales y se le otorgó para tal efecto un instrumento poder (…)”.
Indicó que su hijo se encargaba de los diferentes problemas que surgieron en torno al edifico, quien por orden de su tía gloria le encomendó hablar con el representante de la empresa acerca de la intención de no renovar el contrato y mientras se concretaba la terminación del mismo, le cediera uno de los locales comerciales desocupados, de allí que su hijo estableciera la empresa “Licores Luna”, debidamente registrado.
Narró que posteriormente “a los once (119 meses muere (su) tia Gloria(…)” y el 24 de abril de 2009muere su hijo a causa de un accidente de transito.
Que “(…) no existe la posibilidad de llegar a un acuerdo con el único administrador Polito Di Donato Francesco, de la que siempre fue arrendataria Hotel Bar Restaurante Acapulco S.R.L, ya que habiendo recibido las consideraciones de una relación jurídica de larga duración en el tiempo, darle la prorroga legal, participada por Notaria, cuando correspondía la fecha de la entrega del bien inmueble, empezó a depositar en el Tribunal los cánones de arrendamiento, ya se agotó la vía amistosa y su posición es de burlar la Ley (…)”, lo cual le produce un gran agotamiento y extenuación, ya que ha dejado extinguir la empresa, no cumple ya con el objeto del contrato, no ejerce actividad comercial, ni conserva en buen estado el inmueble y “desviándose de los fines del derecho, tiene la posición fijada de decir que (le) cuida el inmueble, cuando presenta deterioro muy significativo según los expertos”.
Refirió que la permanencia del arrendatario en el inmueble le causa deliberadamente daños constantes, incesantes, a diario, no solo por el deterioro del edificio, sino por el vil e irrisorio canon de arrendamiento que para la fecha de la demanda “se redujo a cero coma tres (0,3), es decir a un monto insignificante, que imposibilita cubrir nada de lo que se venda en el mercado”.
Fundamentó la acción interpuesta en los artículos 2, 3, 6, 8, 11, 16, 20, 40 y 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, conjuntamente con los artículos 1.133, 1.579, 1.160, 1.586 y 1.592 del Código Civil Venezolano.
Por todo lo expuesto solicita se declare con lugar el desalojo, amparado en la causal prevista en el artículo 40 primera parte de la letra “C” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial “con sus respectivo efecto de entrega material de inmueble libre de personas y cosas, del inmueble arrendado a la Sociedad Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L(…) representada por su Único Administrador el ciudadano Polito Di Donato Francesco (…)y a todo evento se deje sin efecto cualquier vinculo arrendaticio en caso de haberse generado voluntaria o involuntariamente, en los dos últimos contratos con el ciudadano Polito Di Donato Francesco a título Personal (…) quien debe hacer la entrega material del inmueble y condenado como responsable por los daños causados, una parte la Sociedad Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L., y por otra parte los daños imputables a su persona si el Tribunal determina que el último contrato fue suscrito por el ciudadano Polito Di Donato Francesco a título personal y ocasionó esos daños al Hotel, (…) y condenándose a pagar los costos y costas del proceso”.
Finalmente, estimó la demanda en función de los daños que ha sufrido el edificio por no haberlo cuidado como un buen padre de familia, figura de máxima responsabilidad del Legislador Civil, en la cantidad o valor de los daños ocasionados, indicados por el experto en Veinte Millones Seiscientos Sesenta y Dos Mil Setenta y Nueve Con Noventa y Seis Bolívares actuales (Bs. 20.662.079,96) equivalente a Ciento Dieciséis Mil Setecientos Treinta y Cuatro Con Novecientas Quince Unidades Tributarias (116.734,915).
-V-
DE LA CONTESTACIÓN DELA DEMANDA
En fecha 4 de octubre de 2019, el abogado Cesar Dávila, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, el ciudadano Polito Di Donato Francesco y en representación de la Empresa Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L., presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:
Admitió tener una relación arrendaticia ininterrumpida sobre el inmueble donde funciona la Empresa Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L., la cual se inició en 1978, siendo el arrendador y propietario del inmueble Rafael José Jiménez Luna y su esposa Gloria María Evarista Hernández de Jiménez hoy fallecidos, siendo que la relación arrendaticia se mantiene desde abril de 2017 a título personal con el ciudadano Polito Di Donato Francesco.
Por otra negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones de desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento y del pago por daños causados al inmueble objeto de la relación arrendaticia.
Rechazó, negó y contradijo que el edificio hotelero no se mantenga en buen estado y buenas condiciones de habitabilidad y funcionamiento.
Rechazó, negó y contradijo que haya ejercido intencionalmente mediante el contrato de arrendamiento, alguna acción de hecho o formal para enredar la relación arrendaticia y su contenido.
Rechazó, negó y contradijo que la Empresa Mercantil Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, funcione a medias o muy menguado, por cuanto el objeto del contrato de arrendamiento no es la actividad comercial de la empresa como así lo establece el contrato mismo.
Rechazo, negó y contradijo la sub utilización del inmueble y que el mismo se encuentra en deterioro tanto de los techos como de las paredes inclusive la del estacionamiento.
Rechazo, negó y contradijo que muchas áreas del inmueble se encuentran ociosas, en virtud de que no estaban funcionando para lo que fue el contrato de Hotel Bar Restaurant.
Rechazo, negó y contradijo que en algún momento le haya manifestado a la arrendadora que se encuentra cuidándole el inmueble.
Rechazo, negó y contradijo que el inmueble se haya deteriorado por no haberlo arreglado oportunamente.
Rechazo, negó y contradijo que en su condición de arrendatario y representante de la empresa no haya cumplido con las obligaciones principales y no le haya dado el uso determinado del objeto del contrato.
Rechazo, negó y contradijo que la recepción del inmueble específicamente el área de recepción del hotel, se encuentre en condiciones de deterioro, y menos aun no funcione la recepción del hotel.
Rechazó, negó y contradijo que el inmueble donde funciona el Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, se encuentre en mal estado con deterioro en todas sus instalaciones.
Rechazó, negó y contradijo que el inmueble donde funciona el Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, haya desprendido de frisos en las paredes, paredes sucias que hace tiempo no se pintan, el techo raso sin laminas, los baños sucios sin funcionamiento.
Rechazó, negó y contradijo que el inmueble donde funciona el Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, no este prestando servicios al público.
Rechazó, negó y contradijo que el inmueble donde funciona el Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, no este en funcionamiento el Bar, el Hotel y el Restaurant.
En conclusión, rechazó, negó y contradijo que al inmueble le haya ocasionado daños cuantificados en veinte millones seiscientos sesenta y dos mil setenta y nueve con noventa y seis bolívares soberanos (Bs. 20.662.079,96).
En definitiva, rechazó, negó y contradijo la demanda incoada por la ciudadana Maritza Coromoto Hernández.
Destacó que su representado ha mantenido una relación arrendaticia desde el año 1978, de manera ininterrumpida, tiempo en el cual han ejercido ininterrumpidamente la actividad comercial de Bar Restaurant y Hotel, manteniendo en buen estado de funcionamiento las instalaciones e infraestructura como un buen padre de familia, realizando las reparaciones necesarias y adecuadas.
Manifestó que, a partir del año 2009, la actividad comercial ha disminuido a consecuencia de la situación inflacionaria del país, lo que ha llevado a una merma significativa en los ingresos y dividendos de la Sociedad Mercantil, ello aunado al éxodo de personal tanto de mantenimiento como de otras áreas necesarias para el óptimo funcionamiento de la actividad comercial por razones salariales, lo cual es un hecho público y notorio, lo cual no requiere de actividad probatoria.
Que sin embargo, ha cumplido con sus obligaciones tales como el pago del canon de arrendamiento, mantenimiento de la infraestructura, mejoras como la habilitación de una habitación adicional a las ya existentes, la construcción de camas de concreto, instalación de barra en madera fina en el área del bar, separadores de baños de damas y caballeros, instalación de aires acondicionados industriales en el área del bar y restaurante y aires acondicionados de uso doméstico en la mayoría de las habitaciones, construcción de una tarima de espectáculos, entre otras cosas “autorizadas por el entonces propietario del inmueble objeto de litigio”.
Consideró importante recalcar que el objeto del contrato de arrendamiento vigente celebrado entre las partes y debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Araure en fecha 3 de agosto de 2009, establece en su cláusula primera el arrendamiento de un edificio apto para bar Restaurant hotel, “pero en ningún caso se establece como objeto del contrato el funcionamiento o rentabilidad(…) de un inmueble de uso comercial donde funciona un Bar Restaurant y Hotel denominado Hotel Bar Restaurant Acapulco S.R.L, pero en ningún caso el objeto del contrato es el buen funcionamiento de la Sociedad Mercantil y menos aun a la accionante le incumbe o le compete la rentabilidad y utilidad comercial de la empresa”.
Por otro lado, estableció que “el mantenimiento o reparaciones menores o incluso mayores tales como pintura, mantenimiento de la infraestructura entre otras se realiza normalmente dentro de los primeros tres meses de cada año o excepcionalmente cuando se requiera por algún daño ocasionado por el uso habitual de las instalaciones” y que “en épocas de invierno que normalmente se da entre los meses de abril y mayo a septiembre y octubre, resulta ilógico realizar mantenimientos de pintura por ejemplo o trabajos de albañilería entre otros en áreas que no se encuentren techadas o expuestas a la intemperie”.
Adicionalmente, precisó que la empresa Hotel Bar Restaurant Acapulco, S.R.L., funciona en el inmueble arrendado sin dársele un uso distinto al que se estableció en el contrato vigente.
En virtud de lo anterior considera que “no están llenos los extremos del artículo 40, específicamente del literal c del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial para que se determine el incumplimiento y por ende el desalojo del inmueble arrendado”.
En otro orden, procedió a reconocer “la inspección extrajudicial de fecha 21 de marzo de 2018, realizada por el Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa” consignado con el escrito libelar, “ya que la misma fue realizada sin mi presencia, consentimiento y supuestamente en las instalaciones del inmueble”.
De la reconvención
Seguidamente señaló que “apegados a lo establecido en el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil. Reconvengo a la parte actora”, lo cual realizó de la siguiente manera:
Manifestó que como se ha señalado en este asunto, su representada mantiene una relación arrendaticia que se remonta al año 1978, tal y como lo expresa la parte actora en su escrito libelar.
Que dicha relación arrendaticia comenzó con los propietarios Rafael José Jiménez Luna y Gloria Maria Evarista Hernández de Jiménez.
Que la accionante refiere en el título “II DE LOS HECHOS.”, que es la única y exclusiva propietaria del terreno y edificio hotelero objeto del arrendamiento, para la prestación de dicho servicio de hotel y servicios conexos o complementarios como Bar y Restaurante.
Indicó que es el caso que en fecha 19 de marzo de 1.999, mediante documento notariado ante la Notaría Pública de Araure, la demandante ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, dio en venta pura y simple a la ciudadana Maria Evarista Hernández De Jiménez, el prenombrado inmueble.
Destacó que si con posterioridad a esa venta la demandante adquiere el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es evidente que se está en presencia de una violación al derecho de preferencia que tiene su representado, es decir, si en definitiva la accionante es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en ningún momento a su representado le fue notificado o se le comunicó la intención de los propietarios de venderlo, en otras palabras su representado tiene el derecho de preferencia, tal y como lo estipula el artículo 38 del “Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial”.
Señaló que en razón de los hechos anteriormente expuestos acude a los efectos de reconvenir formalmente ala accionante ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez y a los herederos de la propietaria del inmueble, la ciudadana Gloria Maria Evarista Hernández De Jiménez, quien vendió el inmueble arrendado sin haberlo ofertado a su representada, y en consecuencia, solicitó una vez declarada su pretensión se anulara la venta.
Estimó la reconvención en la cantidad de “cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) equivalentes a ochocientas mil (800.000 U.T) Unidades Tributarias”.
-VI-
DE LA CONTESTACIÓN DE RECONVENCIÓN
En fecha 21 de octubre de 2019, las abogadas María Magdalena Agüero Terán y Nancy Beatriz Toro Ochoa, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte reconvenida ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, presentaron escrito dando contestación a la reconvención propuesta, bajo los siguientes términos:
Negaron, rechazaron y contradijeron en todas sus partes la reconvención pretendida por violación del derecho de preferencia arrendaticia.
Estimaron que el demandado pretende hacer entender que actualmente no se encuentra en conocimiento cierto de quien es el propietario del bien inmueble objeto de esta demanda, alegando así un desconocimiento que en su criterio le daría el derecho actual de reclamar en tiempo presente el derecho de preferencia ofertiva, siendo que dejó prescribir tal acción.
Alegaron que la realidad es que el demandado y sus apoderados si poseen conocimiento cierto de que su representada Maritza Coromoto Hernández Pérez, es la actual propietaria del bien inmueble objeto de la demanda, y que ahora pretenden desconocer su derecho de propiedad tergiversando los hechos y con la clara intención de prolongar su posesión sobre el inmueble de su representada.
Que, en razón de lo anterior, el conocimiento cierto del demandado respecto a la propiedad de su representada ha quedado demostrado y ratificado en reiteradas oportunidades perfectamente demostrables a través de los siguientes actos jurídicos:
1.- Contrato de arrendamiento de fecha 3 de agosto de 2009, donde su representada y el demandado celebran el mismo, teniendo como objeto el inmueble cuya posesión aquí se disputa. Dicho contrato fue celebrado en la Notaria Pública de Araure, quedando inscrito bajo el Nro. 68, Tomo 32 del año 2009.
2.- Acta Notarial Nro. 8 de fecha 27 de julio de 2011, en la cual se hace constar que la Notaria Publica Segunda de Acarigua se trasladó y constituyó en el Hotel Bar Restaurant Acapulco, a los fines de notificarle al ciudadano Polito Di Donato Franceso, la voluntad de su representada de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
3.- Consignación Judicial de canon de arrendamiento realizada por el demandado desde el 2014, a partir de la notificación de no prorrogar el arrendamiento.
4.- Inspección Extrajudicial de fecha 21 de marzo de 2018, como prueba adicional, solicitada por la demandante para dejar constancia del estado de deterioro del inmueble.
5.- Libelo de demanda incoada en fecha 19 de marzo de 2019, en la cual se le reitera al demandante que la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez, es la única y exclusiva propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, cualidad que ya el demandado ha reconocido anteriormente, incluso mediante actos jurídicos como el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 3 de agosto de 2009.
6.- Documento de compra venta anulado en fecha 17 de julio de 2007, lo cual perfectamente conoce el arrendatario, puesto que expresamente así se relata en escrito libelar.
Destacaron que en razón de lo anterior “la acción de retracto legal pretendida por el demandado es improcedente por extemporánea, toda vez que el legislador establece un lapso de cuarenta (40) días para hacer valer el derecho de preferencia ofertiva lesionado por el arrendador al enajenar el inmueble sin efectuar la notificación respectiva. El lapso para ejercer tal acción en los casos en que, estando presente, el arrendatario no haya recibido la notificación, comienza a corres desde el momento en que se verifique que este adquiere conocimiento cierto de la negociación efectuada (…). En ese sentido, al haber celebrado contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03 de agosto del año 2009, a partir de ese momento se puede verificar perfectamente que el arrendatario poseía conocimiento de la enajenación realizada por sus antiguos arrendatarios (…)”.
En consecuencia, solicitaron que se desestime la pretensión de reconvención por retracto legal arrendaticio.
Del mismo modo alegaron la “improcedencia por incompatibilidad de procedimientos de acuerdo a la norma aplicable” en virtud de lo previsto en el artículo 42 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece que “todas las controversias relacionadas al arrendamiento de un local de uso comercial (incluyendo la acción de retracto legal y preferencia ofertiva), deben tramitarse a través del procedimiento oral, el cual es, naturalmente, distinto al procedimiento ordinario aquí llevado”.
-VII-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Acompañadas Junto Con En El Libelo De Demanda
• Documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 12 de marzo de 1999, bajo el Nro. 15, folios 144 al 149, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre del año 1999, (folios 29 al 34 de la primera pieza).
• Cedula y Croquis Catastral expedido en fecha 14 de agosto de 2017, por la oficina de Catastro Municipal adscrita a la Alcaldía del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folios 35 y 36 de la primera pieza), a los cuales no se les asigna valor y eficacia probatoria por no ser pertinentes a la pretensión deducida.

• Documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 28 de septiembre de 1976, bajo el Nro. 03, folios 6 al 10, Protocolo Primero, Tomo I Adicional, Tercer Trimestre del año 1976, (folios 37 al 42 de la primera pieza).
• Documento privado suscrito en fecha 5 de octubre de 1.976, entre los ciudadanos Alberto José Rodríguez y Rafael José Jiménez Luna, relativo a Contrato de Proyección de Construcción (folio 43 de la primera pieza), al cual no se le asigna valor y eficacia probatoria por no ser pertinentes a la pretensión deducida
• Documento privado suscrito en fecha 21 de diciembre de 1.976, entre los ciudadanos Rafael José Jiménez Luna y José Leite Da Silva, relativo a Contrato de Construcción (folio 44 de la primera pieza), al cual no se le asigna valor y eficacia probatoria por no ser pertinentes a la pretensión deducida.
• Ordenanza Municipal dictada en fecha 9 de noviembre de 1.971 por el Concejo Municipal del extinto Distrito Araure del estado Portuguesa, (folio 45 de la primera pieza), que resulta no ser pertinente a la pretensión deducida.
• Recibo de pago signado bajo el Nro. 05439 expedida por la oficina de Administración de Rentas Municipales del Distrito Araure, junto con dos (2) letras de cambio, ambas libradas y cargadas a nombre del ciudadano Rafael José Jiménez Luna (folios 46 al 48 de la primera pieza). Documentos que no son pertinentes con la causa de pedir de la pretensión deducida.
• Copia certificada de acta de matrimonio Nro. 4, expedida en fecha 22 de abril de 1.992, por el Secretario del extinto Concejo Municipal de Araure, hoy Registro Civil del municipio Araure del estado Portuguesa, (folio 49 de la primera pieza). Documento que no es pertinente con la pretensión deducida.
• Copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. V038693324, y copia de la cédula de identidad Nro. 3.869.332, ambos documentos pertenecientes a la ciudadana Maritza Coromoto Hernández Pérez (folios 50 y 51 de la primera pieza). Documento que no es pertinente a la pretensión de desalojo deducida.
• Copia certificada de acta de nacimiento Nro. 475, expedida en fecha 15 de julio de 2.009, por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folio 52 de la primera pieza). Documento que no es pertinente con la pretensión de desalojo.
• Documento de permiso sanitario de habitabilidad expedido por el Servicio de Control de Calidad Ambiental del Ministerio de Sanidad y Asistencia Social de la ciudad de Acarigua (folios 53 de la primera pieza). Documento que no es pertinente con lo debatido en el presente expediente.
• Documentación de trámites realizados ante la oficina CADAFE, Región Centro Occidental, Zona Portuguesa, por parte del ciudadano Rafael José Jiménez Luna, representando al Centro Comercial Araure, consistentes en solicitud de conexión de red eléctrica para el referido Centro Comercial (folios 54 al 56 de la primera pieza). Documentos que no son pertinentes a lo debatido.
• Documento autenticado ante la Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, en fecha 3 de agosto de 2.009, bajo el Nro. 68, Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, relativo a contrato de arrendamiento (folios 57 al 60 de la primera pieza).
• Documento autenticado ante la Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, en fecha 12 de abril de 2.007, bajo el Nro. 14, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 61 al 64 de la primera pieza).
• Copia certificada, expedida en fecha 20 de febrero de 2018, por la Notaría Pública Primera de Páez del estado Portuguesa, contentiva de documento autenticado en fecha 18 de enero de 1994, bajo el Nro. 73, Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 65 al 69 de la primera pieza).
• Copia certificada, expedida en fecha 23 de febrero de 2018, por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, contentiva de documento autenticado en fecha 15 de enero de 1996, bajo el Nro. 15, Tomo Nro. 01, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 70 al 75 de la primera pieza).
• Documento autenticado en fecha 16 de enero de 1998, bajo el Nro. 21, Tomo 03 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa (folios 76 al 80 de la primera pieza).
• Copia certificada, expedida en fecha 23 de febrero de 2018, por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, contentiva de documento autenticado en fecha 17 de enero de 2000, bajo el Nro. 79, Tomo Nro. 01, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 81 al 85 de la primera pieza).
• Documento autenticado en fecha 21 de enero de 2002, bajo el Nro. 22, Tomo Nro.02, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, (folios 86 al 88 de la primera pieza).
• Documento autenticado en fecha 27 de enero de 2004, bajo el Nro. 38, Tomo Nro. 03, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, (folios 89 al 92 de la primera pieza).
• Documento autenticado en fecha 17 de febrero de 2006, bajo el Nro. 06, Tomo Nro. 10, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, (folios 93 al 96 de la primera pieza).
• Copia fotostática certificada de expediente mercantil Nro. 8 llevado ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, contentivo de actuaciones relacionadas con la Constitución y Estatutos de la empresa Hotel, Bar, Restaurant Acapulco, S.R.L, expedida en fecha 22 de febrero de 2018 por el referido Registro (folios 97 al 117 de la primera pieza). En total, ocho documentos por los cuales consta documentada la relación arrendaticia entre las partes en el presente, a los cuales se les asigna el carácter de plena prueba de su contenido, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Documento privado suscrito en fecha 15 de octubre de 1.990 por el ciudadano Rafael José Jiménez Luna, contentivo de comunicación dirigida al Representante Legal de la firma Comercial “HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO, S.R.L.”, informando insolvencia por concepto de aranceles (folios 118 y 119 de la primera pieza). Este documento se descarta por cuanto no es pertinente a la pretensión deducida.
• Expediente Nro. 1307-2018, sustanciado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con motivo de una solicitud de Inspección Judicial formulada por la ciudadana Maritza Coromoto Hernández (folios 120 al 163 de la primera pieza).
• Informe Pericial de experticia realizado por el Arq. Oswaldo Artiga, en la edificación donde funciona el Hotel-Bar-Restaurant Acapulco, S.R.L., (folios 164 al 170 de la primera pieza).
• Copia fotostática certificada de Acta Notarial Nro. 08 expedida en fecha 20 de febrero de 2019, por el Notario Público Segundo de Acarigua del estado Portuguesa, (folios 171 al 176 de la primera pieza), que se descarta por cuanto lo debatido no ha sido alguna situación relacionada con la vigencia o terminación del contrato.
• Copia certificada de acta de nacimiento Nº 216, expedida en fecha veintidós de marzo de 1993, expedido por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folio 177 de la primera pieza), el cual se descarta por cuanto lo discutido es una pretensión de desalojo y no lo relacionado con filiación.
• Copia certificada de acta de nacimiento Nro. 69, expedida en fecha veinticuatro de noviembre de 2.017, por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa (folio 178 de la primera pieza), el cual se descarta por cuanto lo discutido es una pretensión de desalojo y no lo relacionado con filiación.
• Copia certificada de acta de nacimiento Nro. 1.049, expedida en fecha 11 de enero del 2000, por la extinta Prefectura del Municipio Araure del estado Portuguesa, (hoy Oficina de Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa) (folio 179 de la primera pieza), el cual se descarta por cuanto lo discutido es una pretensión de desalojo y no lo relacionado con filiación.
• Copia fotostática simple de las cédulas de identidad registradas bajo los números V-851.005 y V-1.103.757, pertenecientes a los ciudadanos Rafael José Jiménez Luna y Gloria María Hernández de Jiménez (folio 180 de la primera pieza), los cuales se descartan por no ser pertinentes a la pretensión deducida.
• Copia certificada expedida en fecha 27 de febrero de 2019, por la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, contentivo de documento autenticado en fecha 7 de febrero de 2019, bajo el Nro. 33, Tomo 6, del libro de autenticaciones llevados por dicha Notaría, (folios 181 al 184 de la primera pieza), la cual se descarta por no ser pertinente a lo debatido en el presente asunto.
• Documento autenticado en fecha 25 de noviembre de 2008, bajo el Nro. 76, tomo Nro. 67, del libro de autenticaciones llevado ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, (folios 185 al 188 de la primera pieza), el cual se descarta por no ser pertinente a lo debatido.
• Copia fotostática simple de documento autenticado en fecha 19 de marzo de 1.999, bajo el Nro. 32, Tomo Nro. 06, del libro de autenticaciones llevado ante la Notaría Pública de Araure del Estado Portuguesa (folios 189 y 190 de la primera pieza), documento que, no obstante ser acompañado en copia simple, se aprecia y valora como plena prueba de su contenido a tenor de lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tenérsele como fidedigna de su original por no haber sido impugnada y conforme a lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Copia fotostática simple de documento notariado en fecha 17 de julio de 2007, bajo el Nro. 48, Tomo 47, de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, (folios 191 al 193 de la primera pieza), el cual se descarta por no ser pertinente a lo debatido.
• Copia fotostática simple de comunicación sin número de fecha 12 de septiembre de 2007, dirigida al ciudadano Arq. Freddy Sánchez, en su carácter de Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Araure del Estado Portuguesa, acompañada junto con copias fotostáticas simples de Cédula catastral y Acta de comparecencia (folios 194 al 196 de la primera pieza), la cual se descarta por no ser pertinente a lo debatido.
• Copia certificada de documento contentivo de Acta Constitutiva de la empresa Licores Luna, Compañía Anónima, expedida en fecha veintisiete (27) de febrero de 2.007, por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 197 al 202 de la primera pieza), que se descarta por no ser pertinente a lo debatido.
• Copia certificada de acta de defunción Nro. 538, expedida en fecha dos (02) de abril de 2.009, por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folio 203 de la primera pieza), la que se descarta por no ser pertinente a la presente demanda.
• Copia certificada de acta de defunción Nro. 237, expedida en fecha siete (07) de abril de 1.999, por la extinta Prefectura del Municipio Araure del Estado Portuguesa, (hoy Oficina de Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa), (folio 204 de la primera pieza), que se descarta al no tener relación con lo debatido.
• Copia certificada de acta de defunción Nro. 960, expedida en fecha trece (13) de abril de 2.004, por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folios 205 de la primera pieza), que se descarta al no tener relación con lo debatido.
• Copia fotostática simple de Cédulas de Identidad registradas bajo los Nros. V-416.473 y V-3.538.176, pertenecientes a los ciudadanos José Gregorio Hernández Molina y Ramona Pérez De Hernández (folio 206 de la primera pieza), las cuales se descartan al no tener relación con la pretensión deducida.
• Copia certificada de acta de defunción Nro. 369, expedida en fecha 10 de noviembre de 2.010, por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folio 207 de la primera pieza), que se descarta por no tener relación con la pretensión deducida.
• Copia fotostática simple de Cédula de Identidad registrada bajo el Nro. V-15.341.129, perteneciente al ciudadano Jesús Rafael Ramón Hernández Andrades, (folio 208 de la primera pieza), que se descarta por no tener relación con lo debatido.
• Copia certificada de acta de nacimiento Nro. 461, expedida en fecha cinco (05) de mayo de 2.009, por el Registro Civil del Municipio Araure del estado Portuguesa (folio 209 de la primera pieza).
• Documento contentivo de Resolución y Notificación Nro. DH-069-99, de fecha 5 de marzo de 1.999, suscrita por la Directora de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folios 210 al 225 de la primera pieza), que se descarta por no tener relación con lo debatido.
• Boletas de notificación libradas por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción del Estado Portuguesa, en el Expediente Nro.02-2014. Consignatario: ciudadano POLITO D’ DONATO FRANCESCO. Beneficiaria: MARITZA COROMOTO HERNANDEZ PEREZ. Motivo: Consignación de Canon de Arrendamiento (folios 226 al 230 de la primera pieza), que se descartan por cuanto lo discutido no tiene relación con monto o falta de pago de arrendamiento.
• Copias certificadas contentivas de Registros y Autorización Nro. C-233, expedida por la Dirección de Renta Interna, Administración de Hacienda, Adscrita al Ministerio de Hacienda (folio 231 y 232 de la primera pieza), que se descartan por no tener relación con lo debatido.
• Constancia de renovación de registro y autorización para la fabricación y expendio de bebidas alcohólicas signadas con el Nro. 13 y cuyo año de renovación data de 1.995, librada por el Ministerio de Hacienda Región Centro Occidental, Sector Hacienda Acarigua (folio 233 de la primera pieza), que se descarta por no tener relación con lo debatido.
Ofrecidas en el lapso de promoción de pruebas:
• Promovió y ratificó todos y cada uno de los documentos ofrecidos junto con la demanda.
• Prueba de experticia realizada conforme a las solemnidades previstas en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil.
• Comunicación de fecha 18 de diciembre de 2019, suscrita por el Licenciado Edgar Silva, en su condición de Superintendente Tributario Municipal del Municipio Araure del estado Portuguesa, (folio 5 al 9 de la tercera pieza), que se descarta al no tener relación con la pretensión deducida.
• Comunicación sin Nro. de fecha 16 de enero de 2020 suscrita por el ciudadano Juan Carlos Rivas Peña, en su condición de jefe de Tributos Internos de Acarigua, adscrito al servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) (folio 14 de la tercera pieza), que se descarta al no tener relación con la pretensión deducida, que se descarta al no tener relación con la pretensión deducida.
• Comunicación de fecha 17 de febrero de 2020 suscrita por la ciudadana Mónica Hernández, Coordinadora de la Unidad Estadal de Administración Tributaria Portuguesa,(folio 41 de la tercera pieza), que se descarta al no tener relación con la pretensión deducida.
De las pruebas de la parte demandada:
Ofreció las siguientes testimoniales:
Rafael Antonio Rosendo Aldana, titular de la cédula de identidad Nro. 13.228.813,Irma Adelaida González Pérez, titular de la cédula de identidad Nro. 14.772.989; Emidio Filipponi Valerio, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.940.810, y Miguel Adrián Hernández Ochoa, titular de la cédula de identidad Nro. 11.350.022. Testimoniales que fueron evacuadas en la oportunidad legal previstas para ello.
Prueba de inspección judicial, practicada por el a quo en fecha 14 de diciembre de 2020 (folios 179 al 181 de la tercera pieza).
-VIII-
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 4 de junio de 2021, el Tribunal Primero de Primera instancia, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia en la presente causa, cuyo dispositivo es el siguiente:
“Con base a los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLEla reconvención propuesta por el abogado CÉSAR DÁVILA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la ciudadana MARITZA COROMOTO HERNÁNDEZ PÉREZ y los herederos de la ciudadana GLORIA MARÍA EVARISTA HERNÁNDEZ de JIMÉNEZ, de conformidad con lo previsto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, queda NULO y SIN EFECTO, el auto de admisión dictado por este Tribunal en fecha 11 de octubre de 2019. SEGUNDO: CONLUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE intentada por la ciudadana MARITZA COROMOTO HERNÁNDEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.869.332, con domicilio en la calle 5, entre avenidas 24 y 25, casa Nº 24-87, sector Centro de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, asistida por la abogada MARIA MAGDALENA AGÜERO TERAN venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.949.425, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 28.731, contra la SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO S.R.L. inscrita ante el Registro de Comercio llevado por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, ahora, Registro Mercantil del Estado Portuguesa, en fecha 14 de Diciembre de 1978, quedando inserto bajo el Nº 597, Folios 17 al 19 del Libro de Comercio Nº 7, (Expediente Nº 8) en la persona de su único administrador, ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.207.656 y el ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO, antes identificado, sobre un inmueble constituido por un Edificio de su propiedad, apto para BAR RESTAURANT HOTEL, ubicado en la margen izquierda de la carretera Nacional Araure – Barquisimeto, en el sitio denominado ‘La Redoma, jurisdicción del municipio Araure, integrado el edificio en referencia por un salón comercial y sus anexos en su planta baja, en su planta alta por diecinueve (19) habitaciones del hotel con sus respectivas áreas de estacionamiento en la parte posterior del edificio, siendo la parte que ocupa el edificio y el área de estacionamiento un mil seiscientos cuarenta y dos metros cuadrados con sesenta y tres centímetros (1.642,63 mts2), dejando claro y preciso que LA ARRENDADORA se reserva una zona que es parte integrante de ese terreno, la cual está ubicada en el lindero oeste del edificio y la cual no entra en el arrendamiento. Que el inmueble cedido en calidad de arrendamiento se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con terrenos de la manga de coleo de Araure; SUR: Con la Estación de Servicios La Redoma, que es propiedad del señor Marcos Pérez S. ESTE: Con la carretera Nacional vía a Barquisimeto que es su frente y OESTE: Con terrenos municipales.
En consecuencia, se condena a la sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO S.R.L. y a su único representante legal FRANCESCO POLITO DI DONATO, a desocupar y/o devolver el inmueble antes descrito, libre de personas, cosas u objetos, en las mismas condiciones de mantenimiento en que lo recibió.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

-IX-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
No obstante, antes de entrar al análisis de los hechos que informan la causa de pedir y la pretensión, precisa analizar lo relacionado con la reconvención planteada por la parte demandada, por retracto legal arrendaticio, contra la ciudadana MARITZA HERNANDEZ PÉREZ y los herederos desconocidos de la ciudadana GLORIA MARÍA EVARISTA HERNÁNDEZ DE JIMENEZ. En este sentido, en la oportunidad de la contestación de la demanda en fecha 04 de octubre de 2019, tal como consta del escrito agregado desde el folio 98 de la segunda pieza del expediente, con fundamento a la existencia de una relación arrendaticia que se remonta al año 1978, tal como lo expresa la parte actora, la cual comenzó con los propietarios RAFAEL JOSÉ JIMENEZ LUNA y GLORIA MARÍA EVARISTA HERNÁNDEZ DE JIMENEZ; que la accionante refiere en el título II de los hechos, del folio 6 del expediente: “…actualmente soy la única y exclusiva propietaria del terreno y del edificio hotelero objeto del arrendamiento para la prestación de dicho servicio de hotel y servicios conexos o complementarios como bar y restaurant…”, y que tal propiedad se evidencia según documento público (sic) consignado marcado con la letra “A”, pero es el caso que en fecha 19 de marzo de 1999, mediante documento notariado por ante la Notaría Pública Araure, inscrito con el Nro. 32, Tomo 6 de los Libros de autenticaciones, la demandante, ciudadana MARITZA COROMOTO HERNÁNDEZ PÉREZ, le da en venta pura y simple a la ciudadana EVARISTA HERNÁNDEZ DE JIMENEZ, que consigna en copia certificada, agregada desde el folio 101 al 103 de la segunda pieza del expediente; continúa exponiendo la demandada: que si posterior a esta venta la parte demandante adquiere el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, evidentemente estamos en presencia de una violación al derecho de preferencia del inmueble que tiene su representada, porque en ningún momento fue notificado o se le comunicó la intención de los propietarios del inmueble de venderlo, en otras palabras, su representada tiene el derecho de preferencia tal y como lo estipula el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así las cosas, investiguemos en qué fecha la parte demandada tuvo el conocimiento del cambio de titularidad sobre el inmueble objeto del contrato, porque en lo relativo a los hechos no indica la fecha. Por tanto, tenemos: el primer contrato tiene como fecha de inicio el 15 de enero de 1994, firmado el 18 de enero de 1994, por un tiempo de dos años, suscrito por la demandada con el ciudadano RAFAEL JOSÉ JIMENEZ LUNA, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante y titular de la cédula de identidad Nro. 851.005ante la Notaría Pública de Acarigua, inscrito con el Nro. 73, Tomo 4, de los Libros de autenticaciones, que riela en copia certificada agregada desde el folio 66 folio 69 de la primera pieza del expediente; el segundo contrato firmado el día 15 de enero de 1996, por un tiempo de dos años, firmado ante la Notaría Pública de Araure, inscrito con el Nro. 15, Tomo 1, de los Libros de Autenticaciones, agregado en copia certificada desde el folio 71 al folio 75, de la primera pieza del expediente; documentos que se aprecian y valoran con el carácter de plena prueba de su contenido conforme a lo establecido en el Artículo 1.363 y 1.357el tercer contrato firmado el 16 de enero de 1998, ante la Notaría Pública de Araure, inscrito con el Nro. 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones, agregado en original desde el folio 78 al folio 80 de la primera pieza del expediente, que se aprecia y valora con el carácter de plena prueba de su contenido conforme a lo previsto en el artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Un cuarto contrato de arrendamiento firmado entre la ciudadana GLORIA MARÍA HERNÁNDEZ VIUDA DE JIMENEZ y el ciudadano POLITO DI DONATO FRANSCESCO, en su condición de único administrador del fondo de comercio denominado HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO, en fecha 17 de enero del año 2000, inscrito con el Nro. 79, Tomo 1 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Araure.
En ese último contrato de arrendamiento la nombrada GLORIA MARÍA HERNÁNDEZ VIUDA DE JIMENEZ, afirma que lo dado en arrendamiento le pertenece por haberlo comprado a la ciudadana MARITZA HERNÁNDEZ PÉREZ, según se evidencia de documento anotado con el Nro. 32, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Araure, documento este acompañado en copia certificada, agregado desde el folio 82 al folio 85 de la primera pieza del expediente, el cual se aprecia y valora con el carácter de plena de su contenido conforme a lo previsto en el artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.
Por tanto, el ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO, antes identificado, en su condición de único administrador de la demandada, tuvo conocimiento del cambio de la titularidad de la propiedad en la misma fecha que firmaron ese cuarto contrato de arrendamiento. Si bien, tanto la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como el actual Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, exigen que el arrendatario sea notificado de forma auténtica sobre la negociación y acompañarla necesariamente de copia certificada del documento contentivo de la negociación, ello no es la única forma para que el arrendatario conozca que su anterior arrendador dio en venta el inmueble. También puede tener el conocimiento por cualquier otro hecho o circunstancia. Siendo ello así, es a partir del día 18 de enero del año 2000, que fue firmado el cuarto contrato de arrendamiento, que a la parte demandada, en su condición de arrendataria le asistía el derecho de subrogarse en la posición del nuevo adquirente, mediante la pretensión de retracto legal arrendaticio y que debió plantearla dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes, conforme a lo previsto en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pro-tempore al caso de marras, toda vez que tanto el hecho del conocimiento de la venta y del transcurso del lapso para plantear el retracto legal arrendaticio, ocurrieron durante la vigencia de esta Ley.
En conclusión, los cuarenta (40) días calendarios transcurrieron desde el día 18 de enero del año 2000, que fue el día siguiente al de la fecha de la firma del cuarto contrato entre la parte demandada y la nombrada ciudadana GLORIA MARÍA HERNÁNDEZ VIUDA DE JIMENEZ, y se cumplieron el día 26 de febrero del año 2000, habiéndose consumado la caducidad en esta fecha. Por tanto, se hace procedente declarar la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio planteada por la parte demandada y así se declarará en la dispositiva del presente fallo.
Con la anterior determinación, se reforma la sentencia apelada en cuanto a las motivaciones para haber declarado inadmisible la reconvención, que fundó en la incompatibilidad para su trámite. En este sentido, consideró que, siendo el petitorio establecido en la acción reconvencional consiste en que se le reconozca a la arrendataria el derecho preferencial ofertivo del inmueble objeto de arrendamiento, y al mismo tiempo, se declare la nulidad de la venta celebrada entre las ciudadanas GLORIA MARÍA EVARISTA HERNÁNDEZ DE JIMENEZ y MARITZA COROMOTO HERNÁNDEZ PÉREZ, se ese mismo inmueble, y la acción principal consiste en el desalojo del inmueble arrendado, es evidente a todas luces, que se acumulan pretensiones incompatibles para su trámite, no solo dentro de la misma acción reconvencional, sino además con la acción principal, pues con la primera acción se busca se declare el derecho a la preferencia ofertiva de venta que pueda tener el arrendatario y la nulidad de la venta realizada frente a un tercero, ambas del inmueble arrendado, y con la acción principal, la devolución del inmueble arrendado por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento; todo de conformidad con lo previsto en los Artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, quedando nulo y sin efectos el auto de admisión dictado el 11 de octubre de 2019.
Ahora sí, respecto a las pretensiones de desalojo e indemnización de daños y perjuicios, tenemos:
La demanda de desalojo la fundamenta la parte actora en la causal prevista en la letra ”C” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a la letra tiene establecido: “c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, con el respectivo efecto de entrega material del inmueble libre de personas y cosas y que se condene a la parte demandada como responsable por los daños causados, una parte la sociedad mercantil HOTEL BAS RESTAURANT ACAPULCO, S.R.L., y otra parte de los daños imputables a la persona del ciudadano POLITO DI DONATO, FRANCESCO, a título personal y se les condene a pagar los costos y costas del proceso, estimando la demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETENTA Y NUEVE CON NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES ACTUALES (Bs. 20.662.079,96), equivalente a CIENTO DIECISÉIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO CON NOVECIENTAS QINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (116.734,915).
Corresponde resolver lo relacionado con la delación de inepta acumulación de pretensiones que, en criterio de la parte demandada, incurrió la demanda. Aunque el escrito contentivo de la cuestión previa relativa a esa situación y contestación al fondo fue declarada nula por el Juzgado de la causa en sentencia interlocutoria fechada el 05 de agosto de 2019 e igualmente nula la sentencia interlocutoria de fecha 03 de julio de 2019, que había declarado sin lugar tal cuestión previa. Por sentencia definitiva pronunciada en fecha 02 de Diciembre de 2021, por el anterior Juez Superior, declaró inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones. Contra dicho fallo fue formalizado un recurso de casación que fue resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 12 de Diciembre de 2022, declarando nula dicha sentencia por haber aplicado un criterio que no estaba vigente para esa fecha, por lo que no existe inepta acumulación y ordena dictar nueva sentencia sin incurrir en el vicio declarado.
Por tanto, al no existir inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de procedimientos, tal como fue resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia pronunciada en fecha 12 de Diciembre de 2022, no es necesario emitir un pronunciamiento al respecto, ya que no existe vicio que depurar.
La sentencia recurrida, pronunciada en fecha 04 de junio de 2021, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, declara con lugar la pretensión de desalojo del inmueble antes identificado y no se pronunció respecto de la pretensión de reparación de los daños causados. Indudablemente, esta falta de pronunciamiento constituiría una incongruencia por no decidir sólo sobre lo alegado y la de decidir sobre todo lo alegado. Aún así, la parte actora no recurrió de esa falta de pronunciamiento, por lo que se considera una ausencia de interés jurídico actual sobre ese concepto y que no le causa gravamen irreparable, por lo que no habría lugar a declarar la nulidad de la sentencia por falta de las determinaciones en su totalidad, establecidas en el Numeral 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y que le está vedado a esta Alzada pronunciarse al respecto de forma oficiosa, porque con la apelación se activa la función jurisdiccional de revisión de la legalidad del fallo y ello, no ocurrió. Así se decide.
Tratándose que la pretensión de desalojo tiene como causa de pedir los daños materiales imputados a la persona de la arrendataria, que ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, analizar en ese contexto la experticia realizada por el único experto, Ingeniero Civil LUIS C. BONILLA M., que fue elegido como tal por las partes, como consta de la diligencia agregada al folio 168 de la segunda pieza del expediente, no obstante la juramentación de los expertos TRINIDAD REY y FILIPPNI VALERIO EMIDDIO. No sin antes advertir que, tratándose que la demanda está fundada en que el arrendatario ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, es la prueba de experticia la que nos ofrecerá la extensión de los daños en la estructura del inmueble, la entidad o gravedad de los mismos y sin son o no provenientes del uso normal.
Al respecto, desde el folio 26 al folio 29 de la tercera pieza del expediente riela agregado el informe de la experticia realizada en fecha 09 de diciembre de 2019, por el Ingeniero Civil Luis C. Bonilla M., titular de la cédula de identidad Nro. 5.367.623, conforme a las solemnidades previstas en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, la cual es apreciada por este Tribunal con el carácter de plena por haber estado sometida al control de las partes y no haber sido impugnada, sobe el estado de conservación y mantenimiento del inmueble objeto de arrendamiento, dejando a tal efecto, constancia de lo siguiente: PRIMERO: En lo que respecta a la Arquitectura del Inmueble (mampostería y acabado), se hizo constar que las fisonomías generales, proyectan deterioros habituales de frisos internos y externos; que los frisos en techos presentan filtraciones a través de la losa de techo en varias habitaciones, que pudo apreciar que en algunos casos hay proceso de reparación, y en otros, ya reparados, pero con detalles de acabados de los mismos, presentándose nuevamente grietas, comparando estos con los existentes, les falta un mejor acabado. Así mismo, se desprende del informe pericial que según el dicho del nombrado experto, todos esos deterioros, son producto de la falta de mantenimiento oportuno de otras áreas que deben ser revisadas periódicamente, como la impermeabilización de la azotea, ya que es un espacio con acceso directo, donde se realizan otras faenas casi a diario, permitiendo a los arrendadores poder revisar el estado de la impermeabilización objetivamente, y prevenir algunos daños sobre el material impermeabilizante; allí se evidencia que el manto impermeabilizante, tiene poco tiempo de colocado y que este trabajo presenta mala ejecución, porque no hay solapes entre mantos o laminas, algunas mal emplazadas, tampoco tienen aplicada la pintura de aluminio en base asfáltica. Por lo tanto, entre juntas continuara filtrándose agua en la placa. Adicionalmente, existen filtraciones por las paredes, en diferentes habitaciones, permitiendo el deterioro de los frisos; los frisos originales se evidencia que fueron ejecutados de primera calidad al igual que los del techo, en este punto hace acotación el experto, por cuanto se vienen realizando reparaciones diferentes a la existente, como colocar un producto con aspecto de texturizado sobre los frisos existentes, la aplicación se realizó en una capa delgada al acabado usual en estos casos, los resultados no son admisible, porque los resultados tampoco han sido los esperados, ya que nuevamente tiene filtraciones y se está desprendiendo el producto aplicado, se puede catalogar como una mala aplicación y muchas veces estos se usan como el objeto de ocultar las imperfecciones de los frisos o para no frisos los daños ocurridos. En la planta baja del inmueble, también existen manchas de humedad en techos y paredes, algunos productos de derrames de agua de algunas llaves o mangueras en baños, en menor escala. Pero si muy evidente, porque no hay mantenimiento, en los pisos de granitos de todos los balcones. Los balcones son espacios en las construcciones que están disponibles a las inclemencias del tiempo, se les presta muy poca atención en este caso están completamente fuera de servicio, sin acceso desde las habitaciones. El piso de granito, tiene gran protección al desgaste, si hay mantenimiento, no pierde su durabilidad, acá ninguno se ha cuidado, restaurado, en muchos años. Han causado gran deterioro a la losa de entrepiso, en su parte baja se encuentra el salón del bar restaurant, baños, áreas de servicios entre otras. En el salón principal existe un cielo raso, quizás debajo de el, existen filtraciones, causando daños a las láminas, esta acción no se evidencia inmediatamente, porque su efecto tarda en notarse, siendo un resultado muy desfavorable para el techo que lo adorna. Continuando con los frisos, es importante hace notar que igualmente los externos, también requieren de mantenimiento periódico. El edificio tiene cuatro fachadas, perfectamente visible. La fachada Norte, entrada lateral del edificio tiene algunos detalles de humedad, por aguas que descargan desde la azotea, la fachada Sur, la más maltratada por la acción del tiempo y falta de mantenimiento oportuno, la fachada se encuentra todas mapeada (figuras irregulares, formando mapas sin sentidos); la fachada Este, frente del edificio, fue pintado, posiblemente con un acabado de tercera, otros frisos más bajos, al borde los balcones, frisos disparejos, fotutos (abombados), definitivamente trabajos no armónicos al tipo de edificación, la fachada Oeste, esta fachada presenta muchas manchas por humedad desde los balcones, azotea y de un baño, poco daño en los frisos. Después de evaluar los daños por la humedad y la falta de mantenimiento, nos damos cuenta que es una edificación, a la cual se le ha dado un uso durante años y poco mantenimiento básico, el cual se debe realizar, mínimo anual, mucho de los trabajos realizados no están acordes a los acabados iniciales, el uso de productos texturizados muchas veces son usados para evitar arreglos en los frisos con acabados lisos de primera, sobre todo cuando han sido usados en capas muy delgadas, que no garantizan una buena protección y un optimo desempeño. En la planta baja, área lateral derecha, se construyó una pared de bloques de concreto, hacia el lado del comedor tiene todos los acabados de frisos y pintura, hacia el otros recinto no tiene acabados, solo se presenta rustico, este no tiene un uso definido, casi vacío. En cuanto a las estructuras, se dejó constancia de la existencia de grietas en paredes, grietas en el piso de granito, específicamente losa de entrepiso en algunas habitaciones, son síntomas de fallas estructurales, los factores, pueden ser muchos, uno de ellos más comunes, la humedad en exceso, como derrames de agua por tuberías con fugas, estas pueden estar a la vista o no. Las fugas debilitan los cimientos de las edificaciones, igualmente las aguas de lluvia tienen ese efecto, cuando no están apropiadamente canalizadas y descargadas a sitios de recolección. Las grietas presentes en el edificio se encuentran en los baños de uso público del comedor en la planta baja, sur-oeste del edificio, no se puede determinar el tiempo de incidencia, tampoco se puede determinar si están pasivas o activas, más si su evidencia esta allí para indicarnos que existen fallas y no se han controlado. Igualmente, también están a la vista algunas grietas en el piso de granito de algunas habitaciones, al igual que las de las paredes, la de los pisos o losa de entrepisos, son más preocupantes porque tiene que ver directamente con la estructura, tan solo se visualizó en dos (2) sectores, existen otras habitaciones, donde el piso de granito, fue sustituido por cerámicas, esto no es usual, al menos que el piso original tenga daños severos. Las instalaciones sanitarias, en este segmento tenemos las instalaciones de las aguas servidas y potable, estas juegan un papel muy importante, porque a través de ella se suministra y descarga toda el agua necesaria para el funcionamiento de toda la edificación. No se evidenciaron filtraciones de las tuberías de descargas, esto se logra observando por debajo de la placa o losa de entrepiso, pero la mayoría del nivel bajo tiene cielo raso solo hay un baño donde existen gran cantidad de manchas negras en piso y pared del baño y pisote la habitación, indicativo de obstrucción en los centros de piso (inodoros) esto es muy común en las duchas, es necesario, constantemente destaparlos, como medida preventiva. Es probable que en otras habitaciones que no están en uso o remodelación, también haya ocurrido. El mantenimiento de las piezas sanitarias, esta en su mínima expresión, llaves de lavamanos que posiblemente no ha sido restituidas pocetas sin tapas de tanque y si asientos en muchas salas de baño, los centros de pisos sin las rejillas, así como también las llaves de duchas. El sistema de abastecimiento de agua, tanque elevado se observó en buen estado en toda su área exterior. INSTACIONES ELÉCTRICAS El análisis en esta área fue netamente visual, no se realizó ninguna prueba relevante, salvo levantar un interruptor de luz aleatoriamente, esto porque muchas de las habitaciones no tenían bombillos, las lámparas en su mayoría sin plafón.También se observó algunos tomacorrientes sueltos del cafetín, no se realizó ninguna prueba.
Aunque el informe presentado por el ciudadano ALONSO HUMBERTO CHIRINOS, agregado al folio 35 y vuelto, sobre las condiciones de la edificación fue con ocasión a la ejecución de una inspección ocular realizada en fecha 21 de marzo de 2018, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a solicitud de la demandante, no es, por sí sola suficiente para fundar en definitiva la prueba de los deterioros mayores que no se corresponden con el uso normal, si sirvió como elemento probatorio para fundar el fumusboni iuris en la oportunidad de plantear la demanda. Así se resuelve.
Por su parte, la demandada en la oportunidad de la instrucción de la causa en fecha 14 de diciembre de 2020, hizo practicar una inspección judicial con la asistencia de la parte actora. En esta oportunidad, bajo la dirección del Juez de la Causa se dejó constancia que el cielo raso de los dos locales comerciales se encuentra en regular estado de conservación, que existen divisiones de paredes placer en regular estado de conservación y mantenimiento, que el revestido de alfombras en regular estado de conservación y mantenimiento; no obstante, en esa misma área y donde se encuentra ubicada la barra, se observa que el piso de granito se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, el área de depósito se observa en regular estado de conservación y mantenimiento ya que se observan distintas filtraciones tanto en el techo como en las paredes y que estas se observan en regular estado de mantenimiento de pintura y no así en el piso de granito; que dentro de ese mismo sector existen dos (2) áreas de depósitos en mal estado de conservación y mantenimiento y solo se observan materiales inservibles; que al lado de la barra funcionan dos baños, uno para dama y el otro para caballero, observando unos tanques sin sus tapas y otras con tapas de madera; deja constancia que con respecto a la fachada del edificio objeto de la inspección se observa una serie de fisuras y grietas en distintas partes del mismo, especial en la fachada (pared) que tiene vista hacia la zona sur; que en la fachada principal que da vista a la zona este, de la inexistencia de algunas cerámicas y que sus paredes se encuentran en regular estado de conservación y mantenimiento y pinturas con diferencia de color; se visualizan humedades en distintas zonas de la fachada y que a simple vista se observa paredes y piso que conforman los balcones que tiene vista hacia las zonas este y oeste, en mal estado de conservación y mantenimiento; observaron dos (2) santa marías, una de ellas con hueco producto de la corrosión al igual que el portón de entrada; que en diecinueve (19) habitaciones que conforman el primer piso, se pudo observar filtraciones, grietas, en techos, paredes, columnas, en regular estado de conservación y mantenimiento, que las paredes, techo y piso de los balcones de cada una de esas habitaciones se encuentran en mal estado de conservación, ya que se observan filtraciones en sus paredes y techo y el piso en mal estado de conservación y mantenimiento; se deja constancia que existen habitaciones recubiertas de texturizados de color marfil y otras de color rosado, que en ciertas áreas se encuentran desprendidas, así mismo se pudo observar en ciertas paredes de dos (2) tres (3) habitaciones, muy especialmente las que conducen hacia la entrada del área del baño, desprendimiento de friso; que en la mayoría de los baños de las habitaciones los grifos se encuentran sulfatados, que la mayoría de los tanques de las pocetas presentan botes de agua, debido a la falta de mantenimiento de los tornillos.
DECLARACIONES DE TESTIGOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDADA
Al folio 17 de la tercera pieza, declaración del ciudadano MIGUEL ADRIÁN HERNÁNDEZ OCHOA, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.350.022, de fecha 22 de enero de 2020, declara que le consta que las habitaciones del edificio se encuentran en buenas condiciones y las instalaciones igual, que no están dañadas solo por el uso normal; que como cliente desde hace años ha ido y visto todas las instalaciones en buenas condiciones, todo normal; que las veces que ha ido al inmueble donde funciona el hotel Acapulco ha visto que el espacio donde funciona la tasca y las habitaciones en buenas condiciones.
Al folio 19 de la tercera pieza del expediente, en fecha 23 de enero de 2020, se recepciona el testimonio del ciudadano RAFAEL ANTONIO ROSENDO ALDANA, quien declara que las habitaciones donde funciona el hotel Acapulco están bien, que aunque es una estructura vieja, pero en muy bien estado, buena pintura, friso normal, no se está cayendo.
Al folio 20 de la tercera pieza del expediente riela la declaración recepcionada en fecha 23 de enero de 2020 a la ciudadana IRMA ADELAIDA GONZÁLEZ PÉREZ, quien declara que trabajo un año como recepcionista del hotel Acapulco en el año 2018; que a pesar que es un hotel antiguo todo está en perfectas condiciones.
Al folio 21 de la tercera pieza del expediente riela la declaración recepcionada el 23 de enero de 2020 al ciudadano EMIDIO FILIPPONI VALERIO, quien a preguntas contestó que si ha ido y estado en las instalaciones donde funciona la empresa hotel Acapulco; que en esas oportunidades observó que las instalaciones, en cuanto a su conservación pintura y todo en general se ha conservado bien y lo ya visto en buenas condiciones de pintura y el desgaste normal de un hotel antiguo; que las habitaciones conservan sus aires y limpias.
Al folio 22 de la tercera pieza del expediente cursa la declaración tomada en fecha 24 de enero de 2020 al ciudadano ALCIDES OSWALDO LEDEZMA, quien contestó que ha ido al hotel Acapulco desde el año 1982, que las instalaciones en cuanto a pintura de las paredes, el friso se encuentra bien, que las habitaciones funcionan bien y sus baños aseados, que la tasca se encuentra muy conservada.
Dichas declaraciones, si bien no hay contradicciones entre sí ni con respecto a los declarantes, no son prueba suficiente e idónea para contradecir el resultado de la experticia realizada por el experto LUIS. BONILLA M., por lo que se desechan del proceso.
Del análisis y valoración del acervo probatorio contenido en el presente expediente, no logró la parte demandada demostrar que los deteriores observados por el experto LUIS C. BONILLA M., a las instalaciones del edificio objeto de la pretensión de desalojo, fueran producto del uso normal, pues por su extensión, entidad y gravedad, son consecuencia de la falta de mantenimiento y esa falta es imputable a la arrendataria, ya que legal y contractualmente es su obligación mantener la cosa en buen estado físico y funcionabilidad, pues los deterioros derivaron de la ausencia de mantener en buen estado la impermeabilización del techo de la azotea por donde obviamente se filtran las aguas de lluvia hacia las áreas inferiores, que si bien su reparación pueda estar en cabeza del propietario, no probó que oportunamente haya notificado el inicio de los deterioros y del riesgo posterior que implicaba no acometer las reparaciones y por la ausencia de pintura adecuada a prevenir y soportar los deterioros ocasionados por la humedad. Por tanto, la parte actora logró probar que los deterioros fueron ocasionados por la arrendataria y su pretensión de desalojo se hace procedente en derecho y así se declarará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
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DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Acarigua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley declara:
PRIMERO: LA CADUCIDAD de la pretensión de retracto legal arrendaticio propuesta por la sociedad mercantil HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO, S.R.L. y del ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO planteada por la ciudadana MARITZA HERNÁNDEZ PÉREZ contra la Sociedad Mercantil HOTEL BAR RESTAURANT ACAPULCO, S.R.L. y el ciudadano FRANCESCO POLITO DI DONATO.
TERCERO: SE DECRETA EL DESALOJO del inmueble constituido por un edificio de dos (2) plantas, la primera que consta de un salón comercial y sus anexos y la segunda planta, que consta de diecinueve (19) habitaciones totalmente apropiadas y acondicionadas para servicio de hotel con su respectiva área de estacionamiento, el cual tiene un área de construcción aproximada de Un Mil Seiscientos Cuarenta y Dos Metros Cuadrados (1.642,63 Mts.2), construido sobre una parcela de terreno que mide Cuarenta Metros (40 Mts.) de fondo por Cincuenta Metros (50 Mts.) de fondo, para un área total de Dos Mil Metros Cuadrados (2.000 Mts.2), comprendido dentro de los linderos particulares siguientes: NORTE: Con la Manga de Coleo de Araure; SUR: Con la Estación de Servicio Servicentro Esso; ESTE: Con la carretera nacional vía a Barquisimeto; y OESTE: Con terrenos municipales.
CUARTO: No hay condena en costas del proceso a la demandada por no haber sido vencida totalmente, en razón que la pretensión de reparación de daños y perjuicios no fue juzgada ni se ejerció recurso; pero se le condena en costas del recurso por haber sido confirmada la sentencia apelada, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 eiusdem, se le condena en costas procesales al no prosperar su pretensión por retracto legal arrendaticio.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los cinco (5) días del mes de Abril de dos mil veinticuatro (2024). Años: 213° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. José Ernesto Montes Dávila. La Secretaria Acc,

Abg. Aurimar Martínez.
En esta misma fecha se dictó y se publicó la presente sentencia, siendo las 3:20 de la tarde. Conste. (Scria.)
JEMD/am.
Expediente N° 3791.-