TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, once (11) de abril de 2024
Años: 213° de Independencia y 164° de la Federación

EXPEDIENTE: 3.750
I.-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA.-
PARTE DEMANDANTE (S) - RECONVENIDA: ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.257.415
APODERADO (S) JUDICIAL (ES): HERMES JESÚS ABREU LUZARDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°54.782
PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A.
MOTIVO: DESALOJO – RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
-II-
BREVE RESEÑAS DE LAS ACTAS PROCESALES.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de Municipio pasa a dictar sentencia en términos claros, precisos y lacónicos, prescindiendo de la narrativa, sin realizar transcripciones extensas de las actas, documentos y demás actos del proceso; haciéndolo en los siguientes términos:
Mediante escrito presentado en fecha 29 de julio de 2022 suscrito por el abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, inscrito en el I.P.S.A., bajo el número 54.782, actuando como apoderado judicial de la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-3.257.415, según consta en instrumento otorgado ante la notaría pública del estado de Florida en fecha 15 de agosto de 2022 y con apostillado con sello de la convención de la Haya de 05 de octubre de 196, en fecha 16 de agosto de 2022 bajo el número 2022-123827, incoo demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) contra la sociedad mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 23 de abril de 1986, bajo el numero 33, tomo 219-A.
Una vez cumplida la formalidad de la distribución correspondió conocerla a este Juzgado, dándosele entrada mediante auto de fecha 29 de julio de 2022 y asignándosele el número de expediente 3.750 (nomenclatura interna de este Tribunal).
Mediante auto de fecha tres (03) de agosto de 2022 se admitió la demanda. Se ordeno emplazar al demandado. Se libró boleta de citación. Así mismo, vista la solicitud de decreto cautelar, se abrió cuaderno separado de medidas.
En fecha 08 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte accionante presentó diligencia por la cual consigna los fotostatos requeridos para la conformación de la compulsa y los emolumentos necesarios para la practica de la citación.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 08 de agosto de 2022 este Juzgado dicto medida cautelar de secuestro y medida de prohibición de enajenar y gravar. En misma fecha se libro oficio numero 301-2022 dirigido a la oficina de registro publico del segundo circuito del estado Carabobo.
En fecha 09 de agosto de 2022 el apoderado judicial de los accionantes presentó diligencia por la cual solicita se practique la medida de secuestro decretada y juró la urgencia del caso.
Por auto de fecha 09 de agosto de 2022 se dictó auto por el cual se acordó el traslado del Tribunal a fin de practicar la medida de secuestro decretada y en tal sentido fijo la oportunidad para el 11 de agosto de 2022, se acordó librar credencial a la depositaria judicial LA VALENCIANA, C.A., y oficiar al Cuerpo de Policías del estado Carabobo a los fines que prestaran el debido resguardo al Tribunal. En misma fecha se cumplió con lo ordenado.
Mediante diligencia del 10 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante consigno acuse de recibo de oficio 301-20222.
En fecha 11 de agosto de 2022, se traslado y constituyo el Tribunal en los inmuebles s objeto de la presente demanda a los fines de la practica de la medida de secuestro. Se llevo a cabo la misma y se levanto acta a tenor de los artículos 188 y 189 del Código de Procedimiento Civil. Se dejo constancia de la presencia del apoderado judicial de los demandantes, la parte demandada con su abogado asistente y el representante judicial de la depositaria judicial designada.
Mediante fecha 12 de agosto de 2022 la ciudadana ERIKA NUNES DE FREITAS, actuando en su carácter de gerente principal de la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., asistida por la abogada IVANA DUBRAVKA JURIC CORDERO, inscrita ante el I.P.S.A., bajo el número 290.762, presentó diligencia otorgando poder apud acta a las abogados LUCY YANETH DAZA MOLINA, MARÍA DE LA CRUZ VILLANUEVA e IVANA DUBRAVKA JURIC CORDERO, inscritas en el I.P.S.A., bajo los números 86.625, 180.906 y 290.762.
En fecha 14 de octubre de 2022 la apoderada judicial de la parte accionada presento escrito por el cual da contestación a la demanda, opone cuestiones previas, propone una reconvención por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y solicita el llamamiento de la ciudadana RAFFAELLA MATERAZZI DE SERRA, titular de la cedula de identidad numero E-61.444, como tercero forzoso en virtud del retracto legal arrendaticio propuesto.
En fecha veintiuno (21) de octubre de 2022, el Abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, supra identificado, consignó escrito a fines de subsanar la cuestión previa alegada por la parte demandada, asimismo consignó copia certificada de instrumento poder otorgado por la parte demandante.
Mediante diligencia de fecha veintisiete (27) de octubre de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copia certificada del libelo de demandada de Retracto legal, la cual fue incoada por la parte demandada ante el Tribunal sexto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la circunscripción judicial del Estado Carabobo, solicitando se declare la litispendencia.
En fecha primero (01) de noviembre de 2022, el abogado en ejercicio HERMES JESUS ABREU LUZARDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas en virtud de la cuestión previa alegada.
En fecha dos (02) de noviembre de 2022, se dictó sentencia interlocutoria la cual declaró subsanada oportunamente la cuestión previa planteada por la parte demandada.
En fecha siete (07) de noviembre de 2022, se dictó sentencia interlocutoria la cual declaró INSUFICIENTES LAS PROBANZAS PARA LA DECLARACIÓN DE LA LITISPENDENCIA Y ADMITIÓ LA RECONVENCIÓN planteada por la parte demanda. Asimismo, se ordenó el emplazamiento de la ciudadana RAFAELLA MATERAZZI DE SERRA, supra-identicada. En misma fecha se cumplió con lo ordenado. Se libró boleta de citación a la ciudadana antes mencionada.
En fecha ocho (08) de noviembre de 2022, la abogado MARIA DE LA CRUZ VILLANUEVA, actuando en su carácter de autos, apeló de la sentencia interlocutoria de fecha 02 de noviembre de 2022.
Mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2022, la representación judicial de la demandante, mediante diligencia consigna copias certificadas de auto de admisión de la demanda por retracto legal arrendaticio incoada ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, y ratifica sea declarada la litispendencia.
Mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2022 se negó escuchar la apelación de la sentencia interlocutoria de fecha 02 de noviembre de 2022, esto en virtud del artículo 867 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha catorce (14) de noviembre de 2022 se dictó sentencia interlocutoria por la cual se declaraba improcedente la litispendencia solicitada por el accionante de autos.
Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2022, el apoderado judicial de los demandantes consignó copia simple de acta de defunción emanada de la oficina de Registro Civil de la parroquia San José del municipio Valencia; donde hace constar el fallecimiento de la ciudadana RAFFAELLA MATERAZZI DE SERRA, ya identificada.
En fecha 29 de noviembre de 2022, este Tribunal dictó auto ordenando suspender la causa a los fines que fueran cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 231 euisdem, y en consecuencia se ordenó citar mediante edictos a los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana RAFFAELLA MATERAZZI DE SERRA.
En fecha 01 de junio de 2023, el apoderado judicial de los accionantes consignó mediante diligencia 3 ejemplares de periódicos con la publicación de los edictos ordenados. Por auto de misma fecha se ordenó desglosar y agregar a autos. En misma fecha se cumplió con lo ordenado.
Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2023, el representante judicial de los demandantes consigno la totalidad restantes de ejemplares de periódicos con la publicación de los edictos ordenados. Por auto de misma fecha se ordenó desglosar y agregar a autos. En misma fecha se cumplió con lo ordenado.
En fecha 16 de octubre de 2023 el secretario temporal del Tribunal dejo constancia de la fijación del edicto correspondiente a las puertas del Tribunal, dejando así constancia de haber cumplido con todas las formalidades del artículo 231 de la Ley Adjetiva civil.
Mediante diligencia del 19 de diciembre de 2023, el apoderado judicial de la demandante solicitó que se designara defensor ad-Lítem a los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus.
En fecha 08 de enero de 2024, se dictó auto por el cual se designo defensor judicial de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus RAFFAELLA MATERAZZI DE SERRA, a la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL, inscrita en el I.P.S.A., bajo el número 48.657, a quien se ordenó notificar a los fines que al segundo dia de despacho una vez constara en autos su notificación, aceptara el cargo o se excusare.
En fecha 25 de enero de 2024 el alguacil titular del Tribunal, presentó diligencia por la cual dejaba constancia de que en misma fecha notifico a la defensora judicial designada. Así mismo consigno acuse de recibo.
En fecha 29 de enero de 2024 la DEFENSORA AD-LITEM de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus, presentó diligencia por la cual aceptaba el cargo para el que fue designada.
En fecha 01 de febrero de 2024 la DEFENSORA AD-LITEM, consignó mediante escrito ejemplar de periódicos por el cual dejaba constancia de sus intentos de contactar personalmente a los conocidos y desconocidos de la de cujus.
Mediante escrito de fecha 01 febrero de 2024 2024 la DEFENSORA AD-LITEM, dio contestación a la RECONVENCIÓN planteada.
Por auto de 02 de febrero de 2024 se fijo oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 08 de febrero de 2024, la abogado MARIA DE LA CRUZ VILLANUEVA, consigna diligencia por la cual sustituye poder en las abogados MIGDALIA ESTHER GONZALEZ ALVAREZ y GIOVANLIS NAZARTH LISCANO ROSAS, inscritas en el I.P.S.A., bajo los números 35.399 y 318.566 respectivamente.
En fecha 09 de febrero de 2024 siendo la hora y el día pautados para la celebración de la audiencia preliminar, esta se llevó acabo y se levanto acta.
Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2024 se fijaron los puntos controvertidos y se abrió un lapso probatorio de 5 días para promover pruebas.
En fecha 21 de febrero de 2024, el Secretario Temporal deja constancia que fueron presentados escritos de promoción de pruebas por la DEFENSOR AD-LITEM y el apoderado judicial de la accionante.
En fecha 23 de febrero de 2024, el Secretario Temporal deja constancia que fue presentado escritos de promoción de pruebas por la abogada GIOVANLIS LISCANO, en su carácter de apoderado judicial de la demandada de autos.
Mediante auto de fecha 26 de febrero de 2024 se agregaron a autos los escritos de prueba promovidos por las partes.
Escrito de fecha 27 de febrero de 2024, suscrito por el apoderado judicial de la demandante por la cual se opone a las pruebas promovidas por la accionada.
Escrito de fecha 28 de febrero de 2024 presentado por la apoderada judicial de la parte demandada por la cual se opone a las pruebas promovidas por el demandante.
En fecha 28 de febrero de 2024 se providenciaron las pruebas promovidas por las partes.
Por auto del 08 de marzo de 2024 se fijo oportunidad para la celebración de la audiencia oral para el 18 de marzo de 2024 a las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m).
En fecha 15 de marzo de 2024 se acordó diferir la audiencia oral pautada para el el 18 de marzo de 2024 a las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m) y se fijo para el viernes 22 de marzo de 2024 a las dos de la tarde.
En fecha 22 de marzo de 2024 tuvo lugar la celebración de la audiencia oral de juicio siendo la oportunidad fijada para ello se dejo constancia de la presencia de ambas partes y de la defensora Ad-Lítem. En tal sentido, celebrada dicha audiencia cumpliendo con todos los formalismos y requisitos de Ley. La Juez Provisorio dicto el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y habiendo transcurrido los diez (10) días establecidos en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar el extenso del fallo en los términos siguientes:
III-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS.
De las Pruebas promovidas por la parte Demandante:
1. Pruebas Documentales:
• Original de contrato privado de arrendamiento suscrito por la ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L., y la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., de fecha 01 de noviembre de 2018. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el 1358 del Código Civil.
• Original de instrumento privado de cesión de contrato de privado suscrito por HERMES JESUS ABREU LUZARDO actuando en representación de ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L. por el cual cede el contrato de arrendamiento a ANA MATERAZZI POLITO, titular de cedula de identidad V-3.257.415. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el 1358 del Código Civil.
• Original de modificación de contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2018, ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L., y la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el 1358 del Código Civil.
• Copia simple de contrato de compra-venta suscrito por GERARDO MATERAZZI POLITO, actuando en nombre y representación de RAFFAELA MATERAZZI DE SERRA, por el cual da en venta a ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, debidamente protocolizado ante la oficina REGISTRO PUBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO VALENCIA DEL ESTADO CARABOBO, bajo el numero 2021.1951, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 313.7.9.1.2904 y correspondiente al libro de folio real del año 2021. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de contrato de compra-venta suscrito por GERARDO MATERAZZI POLITO, actuando en nombre y representación de RAFFAELA MATERAZZI DE SERRA, por el cual da en venta a ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, debidamente protocolizado ante la oficina REGISTRO PUBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO VALENCIA DEL ESTADO CARABOBO, bajo el número 2021.1952, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 313.7.9.1.2905 y correspondiente al libro de folio real del año 2021. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De las Pruebas promovidas por la parte Demandante:
- En copia simple, dos (02) cartas misivas fechada 29 de marzo de 1999, dirigida por RAFFAELA M. DE SERRA, y la segunda por ADMINISTRADORA LOS SAUCES, C.A., ambas a la sociedad mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., de las cuales, por cuanto fueron consignadas en copia simple y al ser instrumentos privados, no enervan el valor probatorio establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo en consecuencia ser desechadas.
- En copia simple, documento de compra venta del Local Nº4, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el Nº35, Protocolo Único, Tomo 88, posteriormente protocolizado en fecha 5 de agosto de 2021, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, anotado bajo el Nº313.7.9.1.2904 correspondiente al libro de Folio Real del año 2021. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- En copia simple documento de compra venta del Local Nº5, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el Nº35, Protocolo Único, Tomo 88, posteriormente protocolizado en fecha 5 de agosto de 2021, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, anotado bajo el Nº313.7.9.1.2905 correspondiente al libro de Folio Real del año 2021. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
-IV.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Conforme a la exposición de los alegatos presentados por las partes, y las razones precedentes, se observa que el thema decidendum del caso sub examine se circunscribe al DESALOJO de dos (02) locales comerciales, identificados con los números 4 y 5, ubicados en el edificio Monte Carlo, NºCívico 106-35, avenida Lara C/C Briceño Mendez, parroquia La Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo, solicitado por la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, ya identificada, mediante apoderado judicial; y a su vez, el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sobre el mismo inmueble, solicitado por la representación judicial de la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., contra la primera de las mencionas y los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana RAFFAELLA MATERAZZI DE SERRA.
Fijados como fueron los puntos controvertidos por este Juzgado mediante Auto de fecha dieciséis (16) de febrero de 2024, el debate procesal se circunscribe a los siguientes puntos:
 La pretensión principal:
- Determinar si la demandada-reconviniente cumplió con su obligación de cancelar los montos correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de enero a julio del año 2022, establecidos en el contrato de arrendamiento y su respectivo adendum.
 La reconvención_
- La violación de la preferencia ofertiva por parte de la Tercera Forzosa y demandada en reconvención por retracto legal arrendaticio.
Ubicados en contexto, esta Jurisdiscente, por razones netamente metodológicas, procede en principio a dilucidar sobre la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, planteada como mutua petición por la demandada de autos; la cual encuentra fundamento en lo estatuido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que no es más que el derecho que se incorpora a la esfera jurídica del arrendatario al haberle sido conculcada la preferencia ofertiva en los términos establecidos en el artículo 38 íbidem, subrogándose entonces en la posición del comprador del inmueble objeto de venta el cual guarda identidad con el inmueble objeto de arrendamiento.
Sin embargo, previo al análisis del fondo de lo peticionado, precisa pronunciarse respecto de la Confesión Ficta aducida por la representación judicial de la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., en la oportunidad de celebrarse la audiencia o debate oral, arguyendo que:
“En este estado manifiesto al tribunal como primer punto que se deje constancia de la CONFESIÓN FICTA de la parte demandante reconvenida, toda vez que en la oportunidad procesal establecida en la norma, no dio contestación a la reconvención, así como tampoco pudo traer a la causa documento que demostrara de forma fehaciente que se hubiere presentado a mi representada la preferencia ofertiva (…)”
Manifiesta la parte reconviniente en Retracto Legal Arrendaticio, que siendo la oportunidad procesal para que el demandante reconvenido, diera contestación a la demanda, ésta fue omitida, debiendo en consecuencia, aplicársele los efectos del artículo 362, por remisión expresa del artículo 868 íbidem.
El artículo 362 de la ley adjetiva reza in verbis, la consecuencia jurídica implícita que acarrea la falta de contestación a la demanda (en este caso, la reconvención), lo cual responde a la figura jurídica denominada por la doctrina como Confesión Ficta, que no es otra cosa que una presunción iuris tantum de admisión de los hechos narrados en el libelo, como consecuencia de la contumacia del sujeto demandado ante el incumplimiento de las cargas procesales que le están atribuidas, siempre que lo peticionado por el demandante no sea contrario a derecho. Respecto a ello, mediante decisión N° R.C. 0111 proferida por la Sala de Casación Civil en fecha veintitrés (23) de marzo de 2017, se ha pronunciado en los términos siguientes:
De acuerdo con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, la confesión ficta es concebida por la doctrina como una sanción cuyo mecanismo se activa cuando el demandado no comparece o se abstiene de contestar la demanda, caso en el cual, siempre que la petición del demandante no sea contraria a derecho, para declarar su procedencia, se requiere que el demandado no probare nada que le favorezca. La figura jurídica antes mencionada, es también entendida como una ficción, por medio de la cual el demandado contumaz, acepta los hechos alegados por el actor en el libelo. Cabe destacar, que el demandado no se considerará confeso tan sólo por la falta de contestación o contumacia, ya sea por no asistir a contestar la demanda, o al hacerlo extemporánea por tardía, puesto que hasta ese momento nada ha admitido y nada ha alegado, de manera que recae sobre el demandado la carga de la prueba para desvirtuar los alegatos planteados por la parte actora.

De lo que antecede devienen tres elementos existenciales necesarios para que opere la confesión ficta a saber:
1. El primero de ellos referido a la falta de contestación del demandado dentro de la oportunidad legal correspondiente.
2. Que no se pruebe nada que le favorezca durante el proceso:
3. Que la pretensión de la actora no sea contraria a derecho.
Conforme a lo dispuesto, desciende este Juzgado a la revisión de las actas que conforman el presente expediente, a los fines de verificar la concurrencia de los presupuestos supra señalados como requisitos de procedencia para que pueda considerarse la precedencia en derecho de la confesión ficta.
Evidenciando que, en lo relativo al primer punto, esto es, la falta de contestación del demandado dentro de la oportunidad correspondiente, en efecto, no consta en autos, escrito de contestación a la reconvención planteada por la representación judicial de la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO.
Sin embargo, no escapa de la vista de quien aquí decide, que la pretensión que circunscribe la reconvención versa sobre el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual ha sido vasta la jurisprudencia que se ha pronunciado al respecto, estableciendo el criterio jurisprudencial pacífico y reiterado de la obligatoriedad de conformar un litisconsorcio pasivo necesario, a los fines de que la sentencia que se emita a tal efecto, pueda surtir sus efectos frente a los sujetos cuya esfera jurídica se viera afectada.
De ello se explica la intervención forzosa de un tercero al presente juicio, representado en este caso por los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI POLITO, quienes concurren con la reconvenida, por ser común a ambos la causa pendiente.
De modo pues, que conformado el litisconsorcio pasivo necesario, y consolidada la relación jurídico procesal en lo que a la reconvención refiere, aun cuando, en efecto, no fue presentada contestación por la reconvenida de autos, sí cumplió con dicho acto (contestación al retracto legal arrendaticio) la defensora ad Lítem de los herederos conocidos de la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI POLITO, razón por la cual, siendo aplicable al caso en concreto lo dispuesto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto de seguidas se transcribe:
Artículo 148: Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

En tal sentido, riela inserto a los folios 86 al 88 de la pieza principal del presente expediente, Escrito de Contestación presentada por la abogado MARIANELLA GODOY CARVAJAL, en condición de DEFENSORA AD LÍTEM de los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI POLITO, a la demanda por Retracto Legal Arrendaticio plateada vía reconvención por la representación judicial de la parte demandada, en el entendido que, conforme a lo estatuido en el artículo supra transcrito, dicha contestación aprovecha al reconvenido contumaz, teniéndose por válida la misma para ambos litisconsortes, por lo que mal podría considerarse satisfecho el primero de los supuestos para que opere la Confesión Ficta. Así se establece.
Corolario de lo anterior, por cuanto los requisitos de procedencia para que pueda verificarse la confesión ficta, son de carácter concurrente entre sí, en el entendido que a falta de uno de ellos, resulta improcedente la misma, y establecida como ha sido la contestación de la reconvenida en aprovechamiento de la actuación desplegada por su litisconsorte necesario, queda desechado el argumento del sujeto reconviniente relativo a la falta de contestación del demandado (reconvenido), debiendo en consecuencia declarar SIN LUGAR la CONFESIÓN FICTA. Así decide.
Resuelto el punto anterior, se procede a dilucidar sobre el Retracto Legal Arrendaticio, tomando como punto de partida, el dispositivo de ley que prevé tal derecho, establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber:
Artículo 39: En el caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Como resultado de lo anteriormente señalado se tiene que, el derecho de retraer le asiste al arrendatario siempre que se suscite cualquiera de las dos circunstancias señaladas por Ley, esto es en principio, cuando no exista la preferencia ofertiva que deba hacer el propietario del inmueble antes de la venta del mismo, claro ésta, o aun existiendo ésta omitiera alguna de las formalidades que la Ley establece, o cuando habiéndose realizado la respectiva notificación, la venta se hubiere efectuado a un tercero en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario.
Ante este escenario, la reconviniente del Retracto Legal arrendaticio manifiesta:
“En el presente caso ciudadano Juez, NO SE DIO LA PREFERENCIA OFERTIVA que corresponde a la arrendataria, sociedad de comercio “TASCA LA VALENCIANA, C.A.” sobre los inmuebles destinados a uso comercial, materializando un acto simulado o la apariencia de un negocio jurídico por medio del cual el apoderado de la propietaria, ciudadana RAFFAELA MATERAZZI DE SERRA, le vende a su sobrina, ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, los dos inmuebles arrendados, escondiendo, engañando y disfrazando el verdadero interés del negocio, el cual no es otro que la adquisición en la totalidad de los inmuebles, haciéndose exigible en derecho la reclamación de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.”

De la transcripción anterior, se desprende el alegato de la falta o prescindencia absoluta de la notificación de la negociación contractual, es decir, la preferencia ofertiva de la venta del inmueble que tiene el arrendatario frente a cualquier tercero; preferencia ésta, que se encuentra establecida en el artículo 38 de la Ley especial; a saber:
Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de dos (02) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Según lo establece el dispositivo de Ley, el derecho preferente que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble está condicionado a ciertos requisitos de orden concurrente entre sí, y así se interpreta de la simple lectura del artículo, el cual en primer lugar se ocupa de establecer las condiciones determinadas respecto al arrendatario, para posteriormente, y verificadas éstas (las condiciones) establecer las condiciones que debe cumplir el arrendador que pretende enajenar el inmueble, así como las formalidades y requisitos que debe cumplir dicha notificación u oferta.
Entonces, lo primero que debe valorarse, es el cumplimiento de tales requisitos, desde el punto de vista del locatario, quien en consecuencia debe: 1) tener más de dos (02) años en condición de arrendatario; 2) que se encuentre solvente en las obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; y, 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respecto a la duración de la relación locativa, manifiesta la demandante-reconvenida, que la misma inicia por contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2018, el cual corre inserto a los folios del veintitrés (23) al treinta y tres (33) de la pieza principal del presente expediente, el cual al no haber sido desconocido o impugnado por la accionada en la oportunidad correspondiente, goza de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, en el referido contrato se desprende que el mismo tendría una duración de un año.
En este mismo sentido, se desprende al folio treinta y ocho (38), adendum del contrato de arrendamiento supra referido, del cual se evidencia la continuidad de la relación arrendaticia desde el período comprendido entre el 01 de noviembre de 2019 hasta el 30 de octubre de 2020.
Todo lo anterior fue ADMITIDO por la demandada-reconviniente en el acto de contestación a la demanda, razón por la cual no representa para el debate un hecho controvertido, quedando así relevado de toda prueba. Así se establece.
En lo correspondiente a la “solvencia inquilinaria”, previo a dilucidar sobre la misma, conviene hacer cita de los artículos siguientes de la ley adjetiva y sustantiva civil respectivamente:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Tales disposiciones no pueden ser interpretadas ni menos aplicadas, ignorando el hecho cierto de la falta de contestación de una de los codemandados, en el caso particular, del demandante reconvenido, bajo la premisa que, tal omisión, si bien no configuró la confesión ficta alegada por la reconviniente, tal como quedó establecido en párrafos anteriores, si influye en la distribución legal de la carga prueba, siendo necesario determinar con claridad, a cuál de los sujetos procesales, le estaba dado el deber de aportar al proceso los medios idóneos de los cuales puede enervar la veracidad de sus alegatos.
A fin de realizar tal determinación, se hace cita del criterio jurisprudencial establecido mediante decisión vinculante de la Sala Constitucional Nº362, de fecha 9 de mayo de 2014:
‘…Ahora bien, esta Sala en diversas ocasiones se ha pronunciado sobre la confesión ficta y la reversión de la carga de la prueba que consigo trae, en los siguientes términos:
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala que: ‘ Cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de no asistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362del Código de Procedimiento Civil (anteriormente transcrito), puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.
Continua la decisión in commento explicando que, la posibilidad de que la confesión ficta no se consolide con la demostración de “algo favorecedor” para el no concurrente, guarda relación con el aforismo de quela ficción no puede ocultar la realidad, es decir, ante la eventual ficción (confesión), la sola duda a favor de la realidad, destruye tal ficción.
En suma de ello, la Defensora Ad Lítem de los Herederos conocidos y desconocidos de la codemandada, en su escrito de contestación, explana:
“Niego y rechazo, por ser incierto, que para la fecha de la venta de los inmuebles objeto de la presente reconvención, ya suficientemente identificados en autos la parte actora estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, y que en los actuales momentos ha cumplido con sus obligaciones, tanto principales como accesorias, conservando los locales como un buen padre de familia”

De allí que, verificada la contestación supra transcrita, la cual surte iguales efectos para el reconvenido contumaz, no queda duda para esta Operadora de Justicia, que correspondía a la parte reconveniente en autos, incorporar al proceso en el término probatorio, instrumento alguno que compruebe la solvencia de sus obligaciones locativas, cuestión ésta, que vale decir, es el hecho determinante de ambas pretensiones.
En razón de ello y al amparo de lo dispuesto en el artículo 506 de la ley adjetiva civil, corresponde a la parte actora, en este caso, a la reconviniente, traer a conocimiento del Juez los medios probatorios de los cuales pueda verificarse la veracidad de sus alegatos, situación ésta que no ocurrió en el presente asunto, toda vez que, de las actas que comportan el expediente, no se aprecia probanza alguna que permita dilucidar sobre la solvencia de la reconviniente Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., y el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, legales y normativas, y al no ser ésta (la solvencia) un hecho negativo, no puede relevarse su carga en el sujeto demandado, o en este caso, en el sujeto reconvenido, resultando forzoso para este Juzgado ante la falta de demostración de la solvencia inquilinaria, considerar que o concurren los requisitos necesarios para la procedencia en derecho del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que se demanda vía reconvención, debiendo en consecuencia declarar SIN LUGAR, la RECONVENCIÓN planteada por la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., contra la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO y la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI DE SERRA, suficientemente identificadas. Así se decide.
Caso contrario, ocurre en materia probatoria, con la demanda por DESALOJO incoada en la acción principal por la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, parte demandante, pues en este caso, la causal DESALOJO que se invoca es la establecida en el literal A, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo tenor es el siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
A este respecto, la pretensión del demandante se fundamenta en la insolvencia de los meses de enero a julio del año 2022, siendo refutados de forma genérica por la accionada en los términos que siguen:
“Importante es señalar que desde el día 01 de junio del año 1986, hasta la fecha actual; mi representada, sociedad mercantil “TASCA LA VALENCIANA, C.A.”, ha sido responsable en el pago de los cánones de arrendamiento, así como de las demás obligaciones que le son propias como arrendataria de los inmuebles objetos del contrato suscrito por mas de TREINTA Y CINCO (35) AÑOS.”
Llegado este punto, precisa hacer mención de lo establecido mediante decisión proferida por la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC-226, de fecha 23 de marzo de 2004, ratificado su criterio en decisión de la misma Sala de fecha 27 de agosto de 2020, Expediente NºAA20-C-2018-000254:
En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
En el asunto que nos atañe, el demandante arguye que la ARRENDATARIA NO CUMPLIÓ con el el pago de los cánones; mientras que ésta, en su escrito de Contestación señala que HA CUMPLIDO con sus obligaciones arrendatarias.
Así pues, el argumento de la parte actora, se asidera en un HECHO NEGATIVO absoluto, que es la falta de pago, en tal sentido, los hechos negativos absolutos no son objeto de prueba, conforme al antiguo adagio latino Factum Negantis Probatio Nulla Est, que señala, no hay prueba de hecho negativo
En contraposición a ello, la premisa de la defensa de la accionada, se delata en que ésta, SÍ ha cumplido con sus obligaciones arrendatarias, incluso se extiende en afirmar que lo ha hecho durante los 35 años en los que se ha mantenido la relación arrendaticia; no obstante a ello, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, no existe título o medio alguno que permita la verificación del cumplimiento de tal obligación, significando con ello, que aún cuando su defensa fue afirmativa, no acompañó medio de prueba que permitiera dilucidar sobre la certeza de la misma.
Para hilvanar y concluir las ideas que preceden, la representación judicial de la sociedad mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., ha limitado su defensa a afirmar que se mantiene solvente en sus obligaciones, sin que en efecto, enerve de las probanzas traídas a los autos, medio suficiente del que se desprenda el pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2022, no existiendo óbice alguno para que esta Jurisdiscente declare CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el abogado HERMES JESÚS ABREU, en su carácter de Apoderado Judicial de la demandante de autos, ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, por haberse consumado la causal establecida en el literal a, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial. Así se decide.
-V-
DISPOSITIVO
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL EST5ADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el abogado HERMES JESÚS ABREU LUZARDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº54.782, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-3.257.415, contra la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 23 de abril de 1986, anotada bajo el Nº33, tomo 219-A, representada legalmente por la ciudadana ERIKA NUNES DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-11.808.746.
2. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 23 de abril de 1986, anotada bajo el Nº33, tomo 219-A, representada legalmente por la ciudadana ERIKA NUNES DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-11.808.746.
3. TERCERO: Como consecuencia del particular primero, SE ORDENA a la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 23 de abril de 1986, anotada bajo el Nº33, tomo 219-A, representada legalmente por la ciudadana ERIKA NUNES DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-11.808.746, a realizar la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por dos (02) locales comerciales, identificados con los números 4 y 5, ubicados en el edificio Monte Carlo, NºCívico 106-35, avenida Lara C/C Briceño Mendez, parroquia La Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo.
4. CUARTO: SE CONDENA a la demandada-reconviniente Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., representada legalmente por la ciudadana ERIKA NUNES DE FREITAS, al pago de las costas y costos procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
5. QUINTO: SE ORDENA realizar la experticia complementaria al fallo definitivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal de Municipio, en Valencia, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación
LA JUEZ PROVISORIO,

ABG. MARÍA FERNANDA CRUCES TOVAR

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. STEFANO ANDRÉS RODRÍGUEZ LOVERA
MFCT/Sarl
Designada mediante Oficio TSJ-CJ-N°0692-2019 de la Comisión Judicial de fecha 26 de Abril de 2019
Expediente N° 3.750
Expediente Nº3.750: En misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) se registró y publicó la anterior decisión, dando cumplimiento con lo ordenado.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. STEFANO ANDRÉS RODRÍGUEZ LOVERA