TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés (23) de abril del dos mil veinticuatro (2024)
214º y 165º
ASUNTO: KP02-V-2021-000456
PARTE DEMANDANTE: NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 11.787.305.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABOGADOS LENIN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, JESÚS ANTONIO COLMENAREZ PRATO, DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SILVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA Y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, quienes se encuentran inscritos por ante el (I.P.S.A.), bajo los Nos. 90.464, 133.352, 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.557.690.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ABOGADOS ZALG SALVADOR ABI HASSAN Y TAREK AL CHAER AL CHAER, quienes se encuentran inscritos por ante el (I.P.S.A.), bajo los Nos. 20.585 y 60.880, respectivamente.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-Tal como se desprende de la sentencia dictada por el: JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha: 31/03/2023, donde declara: CON LUGAR la pretensión del Derecho de Tanteo, contenida en la demanda presentada por el ciudadano: NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 11.787.305, representado por los ABOGADOS LENIN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, JESÚS ANTONIO COLMENAREZ PRATO, DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SILVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA Y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, quienes se encuentran inscritos por ante el (I.P.S.A.), bajo los Nos. 90.464, 133.352, 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente, en su condición de: APODERADOS JUDICIALES, sobre el inmueble que le pertenece en comunidad con el ciudadano: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.557.690. Y ORDENA PRACTICAR UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO CONFORME AL ARTÍCULO 249 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL (C.P.C.), a los fines de determinar el precio justo de los derechos de los que es titular el ciudadano: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, antes identificado, sobre el referido bien objeto de comunidad de acuerdo a los valores objetivos de mercado, considerando ubicación, extensión e infraestructura.
-La experticia complementaria del fallo, es una orden que establece el Juez (sic), para que previo el procedimiento establecido para el justiprecio de bienes, se determine el monto de la condena, y por ello, es parte complementaria de la sentencia que haya adquirido el carácter de cosa juzgada, es una actividad procesal.
-El derecho de tanteo es una limitación a la libertad de contratación que impera en nuestro mundo civil, y a través de él se tutela un fin específico: IMPEDIR QUE INGRESEN EXTRAÑOS A UNA COMUNIDAD PROINDIVISA DE BIENES...
-Vistas las consideraciones que anteceden el tribunal observa:
“Al folio 242 se designa como Experto al ciudadano Ingeniero Civil GIOVANNI ALEXIS SÁNCHEZ GÓMEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.0674.376, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 55.922, quien acepto el cargo y fue debidamente juramentado quien al folio 269 estimo el valor de la parcela más las instalaciones físicas y mejoras en la cantidad de: CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS UN DÓLAR CON CINCUENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR ($ 43.901,58)”.
“Al folio 282 la parte actora NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, asistido por la abogada: MARÍA JOSÉ GARCÍA DÍAS, inscrita por ante el (I.P.S.A.), bajo el N° 312.357, presento formal RECLAMO al informe de experticia complementaria del fallo por considerarla EXCESIVA, señalando que se baso en el mercado especulativo inmobiliario, desestimando expresamente en el informe de experticia las ventas protocolizadas en las oficinas de Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren, aunado a que no considero el ostensible deterioro de la infraestructura objeto de la experticia”.
“Al folio 283 en auto del tribunal de fecha: 18/07/2023, dando cumplimiento al artículo 249 del CPC fijo el tercer (3er) día de despacho para el nombramiento de dos (2) peritos para decidir sobre lo reclamado, con facultad para fijar definitivamente la estimación”.
“Al folio 286 fueron designados como expertos el Experto en Administración RAFAEL GENARO BARRIOS, titular de la cédula de identidad N° V-4.068.691, inscrito bajo matricula No. LA-2696, con credencial de ajustador No. 405 y como Experto en Ingeniería Civil al ingeniero VÍCTOR DARIO ALVARADO TORRES, titular de la cédula de identidad N° V-7.336.027, inscrito bajo el C.I.V N° 69.412, SOITAVEN N° 1852, quienes aceptaron el cargo”.
“Al folio 09 de la segunda pieza el Experto en Administración RAFAEL GENARO BARRIOS, señala como bases para la solicitud a) Indica el mencionado Ingeniero Sánchez en su informe y es conocido por todo el gremio de evaluadores, que los Registros Inmobiliario no llevan un registro fehaciente de todas las transacciones inmobiliaria producto de las operaciones de compra venta que se materializan, el valor que aparece en tales transacciones no obedecer a un Baremo que responda a una realidad (negrillas y subrayado por exponerte), este valor es la declaración de las partes interesadas en la negociación y aceptada por autoridad registral, b) Los evaluadores para tener una referencia puntual de los valores estimados de las negociaciones inmobiliarias, deben recurrir a las publicaciones de oferta y demanda que salen en diversas publicaciones, tales avisos están plagados de inexactitudes puesto que al hacer una verificación in situ (negrillas del exponente), se observa un divorcio de la realidad con lo expresado publicitariamente. Continúa en la letra e) También se desprende del análisis del informe en comento, que existe una Ordenanza del P.D.U.L (con vigencia actual), que tiene unas especificaciones técnicas que repercuten en la valuación objetiva de cualquier parcela ubicada en cualquier zona municipal, se habla de los retiros y la posibilidad de hacer la división de las parcelas, en consecuencia, es imperativo tener a la mano una copia certificada de la ordenanza para emitir un juicio valorativo al respecto. Al final agrega letra g) Que se trata de una construcción antigua, que si bien es cierto tiene un valor, el valor de reposición es superior al valor real de la construcción existente, visto el grado de deterioro que presenta”.
“A los folios 17 y 20 visto lo señalado por el Experto en Administración RAFAEL GENARO BARRIOS, y para un mejor conocimiento del presente asunto se oficio a la Dirección de la Oficina de Catastro, de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, solicitando copia certificada de la Ordenanza del P.D.U.L vigente, igualmente se procedió a nombrar un topógrafo, para el levantamiento topográfico del terreno y fue nombrado como Experto Topográfico al ciudadano: ANIBAL DE JESÚS PIÑA MEDINA, LA-T070-1, quien acepto y fue juramentado para el cargo”.
“Al folio 49 y siguientes, de la PIEZA II el Experto Topógrafo ANÍBAL DE JESÚS PIÑA MEDINA, en su informe refiere lo que sigue: Se pudo verificar qué existe una construcción tipo casa prefabricada, con un gran porcentaje de deterioro gradual, continua que se trata de un lote de terreno con superficie y topografía accidentada, refiere que la superficie del terreno se compone de varias terrazas, de diferentes alturas, es decir, existen desniveles, características de las superficie irregulares o accidentadas, sugiriendo construiré a futuro un muro de contención para contener el relleno de la terraza, necesario para nivelar el terreno y poder dar uso a la parcela levantada, garantizando así el mayor aprovechamiento y uso del terreno así como su plusvalía. En el número 4 de su informe señala: “Para dar cumplimiento a colocar de forma plana o regular la mencionada parcela de terreno levantada, se necesitan las siguientes actividades a realizar: El suministro de un mil trescientos cuarenta metros cúbicos (1340m3) de relleno, que deberá ser compactado utilizando apisonadores de percusión, con el fin de aprovechar la totalidad del área de la parcela levantada, toda vez que, por sus desniveles, se hace imposible la construcción de ampliaciones o construcciones futuras.” Y finalmente al número 5 refiere de acuerdo al levantamiento topográfico anexo al expediente, existe un área de acceso a la parcela de terreno, de aproximadamente CIENTO DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (119,09), que es precisamente el ancho del frente de la parcela, es decir, que quedan 386 metros cuadrados de parcela aprovechables, disminuyendo considerablemente la plusvalía de la parcela levantada, no teniendo posibilidad de realizar el construir en el frente de la parcela, teniendo solo un solo portón de acceso”.
“Al folio 60 de la PIEZA II corre inserto informe del Licenciado RAFAEL GENARO BARRIOS, donde refiere en su exposición de motivos en su carácter de Experto en Administración, en el numeral 2 de su informe señala: “Los evaluadores para tener una referencial puntual de los valores estimados de las negociaciones inmobiliarias, deben recurrir a las publicaciones de oferta y demanda que salen en diversas publicaciones, tales avisos están plagadas de inexactitudes puesto que al hacer una verificación in situ, se observa un divorcio de la realidad con lo expresado publicitariamente”. Y al numeral 7 señala que necesariamente hay que hacer la valoración de la construcción enclavada en dicha parcela de terreno, al respecto y por el análisis del informe y por la pre inspección realizada al predio, se trata de una construcción antigua, que si bien es cierto tiene un valor, el valor de reposición se superior al valor real de la construcción existente, visto el grado de deterioro que presenta. Y continua el informe que en esa parcela se encuentra enclavada una construcción tipo prefabricado con una antigüedad no menos de 35 años con un deterioro gradual muy acentuado, el área de construcción aproximada es de 60 metros cuadrados de construcción y tal como lo manifiesta el Ingeniero GIOVANNI SÁNCHEZ, en su informe presentado, la conservación de dicho inmueble fue precaria en el tiempo, es mas no evaluó varias áreas de dicha construcción, por estar en muy mal estado, es mas a mi juicio fue un tanto benévolo al emitir alguna opinión desfavorable a dicho inmueble, puesto que se olvido de resaltar las aguas negras (carece de cloacas en esa construcción) que al momento de la inspección se observaron en muy mal estado, es mas utiliza un pozo séptico, con signos visibles de colapso. Tanto los niveles presentes en la parcela de terreno, los cuales fueron verificados por el profesional en topografía que se encardo de hacer este trabajo, así como la regulación del P.D.U.L y el grado precario de conservación del inmueble construido en esta parcela de terreno, tienen una repercusión negativa importante en la valoración objetiva del bien y por supuesto, este experto designado (Experto en Administración), los valorara en detalle, de manera de dar un aporte a la solución de la problemática planteada. Informa que la parcela ocupada por JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, no reúne las técnicas para que la municipalidad autorice la partición de parcelas, puesto que su frente es de 5,10 metros lineales de ancho, lo cual imposibilita que el uso de esta área sea utilizada a un distinto fin que no sea estacionamiento de vehículos livianos. El tribunal observa que lo aseverado consta en la Ordenanza de División de Parcelas de Terreno Propio, signada con el No. De control 34-00001/48-326-449. Continua alegando: “Por consiguiente de la parte de la parcela hacia atrás para que sea utilizable en una construcción solida y habitable, hay que, además de demoler la construcción existente por deterioros graduales producto del tiempo y falta de mantenimiento, nivelar y compactar dicho terreno, hacer un muro de contención. Sique esta parte de la parcela tiene una dimensión aproximada de 420 metros cuadrados y de acuerdo a los cálculos estimados la parcela compactada y reformulada con su muro de contención que se deba construir , dejaría la parcela en esa parte , un área aprovechable de 220 metros cuadrados, es decir, se perdería un porcentaje de terreno para fabricar dicho muro y poder construir algo solido y habitable en esa área; plantea el topógrafo, que se requieren de por lo menos 1.340 metros cúbicos de relleno y dadas las características de la parcela donde su frente es de escasos 5,10 metros, el trabajo de acarreo y compactación para nivelar la parcela y poder utilizar solo el 50% de esa área, hacen que sea muy oneroso y atente con una posible utilización de esta área, esta eventualidad repercute negativamente en la valoración de dicha parcela y finalmente en sus conclusiones refiere: “Ahora bien, dadas las características intrínsecas del lote de terreno, donde los desniveles impiden que se hagan construcciones solida sin hacer un preparativo previo que permita el aprovechamiento de la misma (es decir rellenar y fabricar un muro de contención que cumpla con las estipulaciones legales), la valuación del metro de terreno no puede ser la misma para un terreno sin incidencias negativas, por lo tanto, a mi entender podría estar por el orden de los 55$ (Cincuenta y cinco dólares) y teniendo solo 303,5 metros cuadrados de terreno aprovechable, luego de hacer las nivelaciones y el muro de contención, no da un valor de 16.692,5$, con un valor residual de 1.000$, para un total de 17.692,50 $”.
“Del folio 69 al 77 en el informe rendido por el Ingeniero VÍCTOR ALVARADO TORRES, quien después de hacer las observaciones a los informes anteriores concluye que el avalúo del Ingeniero SÁNCHEZ se puede afirmar que cumplió con todas las especificaciones para su elaboración por lo que también suscribió dicho informe el cual dio un monto de 43.901,58 $ a la fecha Julio 2023”.
“Al folio 83 en auto de fecha 7 de Marzo del 2024, el Tribunal ordena un auto para mejor proveer mediante Inspección Judicial para constar las características del terreno objeto de este juicio luego de juramentar al Inspector de Inmuebles de Catastro del Municipio Iribarren, se pudo constatar el completo estado de abandone en se encuentra el inmueble, completo estado de abandono, no hay sistema de recolección de aguas negras utiliza un pozo séptico, en estado de colapso lo único positivo que se pudo observar y que sería lo que en definitiva diera algún valor positivo al terreno es su ubicación”. ASÍ SE DECIDE.
“Al folio 91 en auto de fecha 21 de Marzo del 2024, el Tribunal ordeno una reunión con las parte con el fin de tratar de llegar a un acuerdo satisfactorio entre las partes y poner fin al juicio. En fecha Jueves 4 de Abril se llevo a cabo una primera reunión y las parte s acordaron se fijara una nueva oportunidad a fin de materializar un posible arreglo para el día Lunes 15/04/2024, a las 10:00 A.M., realizada esta segunda reunión las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que el Tribunal fijo un lapso de: CINCO (5) DÍAS DE DESPACHO PARA DICTAR SENTENCIA”.
-MOTIVOS PARA DECIDIR:
-En el presente escrito libelar, la pretensión deducida está destinada al Reconocimiento del prenombrado Derecho de Tanteo que alega tener el Accionante para la Adquisición del Inmueble el cual según aduce, compro conjuntamente con el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, constituido por una parcela de terreno así como también las bienhechurías sobre el construidas según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de Marzo del 2011, bajo el No. 2011.384, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 362.11.2.3.2973 y correspondiente al libro del folio real del año 2011.
-En tal sentido, la representación judicial del accionante alega en la demanda lo siguiente: Que el demandado JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, estableció de manera dolosa un precio exorbitante de: CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (40.000$), solo con la intención de hacer nugatorio mi derecho de preferencia.
-En el presente asunto el Tribunal pudo constatar, mediante Inspección Judicial del estado de abandono en que se encuentra el lote de terreno, lo cual lo hace inhabitable aunado al hecho cierto como bien lo señalo en su informe el licenciado RAFAEL GENARO BARRIOS, las características del inmueble y de acuerdos a su fallas que afectan el valor del mismo no pudieron establecer un monto que se pudiera considerar como precio justo del terreno ya que tiene una marcada diferencia. En el primer informe se fija un valor de: (17.692,50$) por el Lic. RAFAEL GENARO BARRIOS y el segundo informe del Ing. VÍCTOR ALVARADO TORRES, de: (43.901,58$), por lo que existe una diferencia muy marcada que pudiera establecer una cantidad razonable, claro es criterio del Tribunal que a pesar de estas diferencia tan marcada el lote de terreno a pesar de lo accidentado tiene un valor, valor que en este caso se pudiera fijar tomando en consideración la importancia que tiene el terreno para el demandado JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, lo cual de acuerdo a lo observado en el terreno no presta ninguna utilidad a su dueño por lo que se considera que para él tiene muy poco valor o sin valor alguno, ya que no se encuentra beneficiándose de su propiedad y no le da ningún uso, por lo que de acuerdo a los informes para hacer habitable y construir un inmueble digno para habitar le ocasionaría un gasto superior a lo que en este momento se pudiera aspirar por el terreno, ya que habría que demoler todo por el grado de deterioro, que él solo considerar la demolición, los botes de los mismos haría inalcanzable poder construir un espacio habitable, sumado al hecho cierto que el P.D.U.L, ha señalado en su ordenanza que dicha parcela no se puede separar, con el agravante que carece de cloacas para las aguas negras que al momento de la inspección como quedo establecido en los informes se observaron en muy mal estado, es mas utiliza un pozo séptico, con signos visibles de colapso. Por lo que el monto al cual aspira el demandado es de: CUARENTA MIL DÓLARES (40.000$), es exorbitante porque de acuerdo a lo indicado, hacer reparaciones que hagan habitable el terreno supera con creces dicho, monto, aunado que se trata de una construcción antigua, que si bien es cierto tiene un valor, el valor de reposición es superior al valor real de la construcción existente, visto el grado de deterioro que presenta, al estado de abandono que no presta ninguna utilidad al demandado. ASÍ SE DECIDE.
-Por lo que es criterio del Tribunal al fijar un precio más que justo en la cantidad de: VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (20.000$). ASÍ SE DECIDE.
-Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
-El artículo 257 eiusdem preceptúa:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”
-DECISIÓN:
-Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Tal como se desprende de la sentencia dictada por el: JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha: 31/03/2023, donde declara: CON LUGAR la pretensión del Derecho de Tanteo, contenida en la demanda presentada por el ciudadano: NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 11.787.305, representado por los ABOGADOS LENIN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, JESÚS ANTONIO COLMENAREZ PRATO, DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SILVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA Y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, quienes se encuentran inscritos por ante el (I.P.S.A.), bajo los Nos. 90.464, 133.352, 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente, en su condición de: APODERADOS JUDICIALES, sobre el inmueble que le pertenece en comunidad con el ciudadano: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.557.690. Y ORDENA PRACTICAR UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO CONFORME AL ARTÍCULO 249 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL (C.P.C.), a los fines de determinar el precio justo de los derechos de los que es titular el ciudadano: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, antes identificado, sobre el referido bien objeto de comunidad de acuerdo a los valores objetivos de mercado, considerando ubicación, extensión e infraestructura, fija como precio justo la cantidad de: VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (20.000$).
-SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
-Publíquese y regístrese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (T.S.J.) y déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
-Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214° de Independencia y 165° de la Federación.
El Juez,

Abg. Hilarión Antonio Riera Ballestero. La Secretaria Accidental,

Abg. Isbelys Alejandra Sánchez González.