TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho (18) de abril de dos mil veinticuatro (2024)
213º y 165º

ASUNTO: KH01-V-2022-000024
PARTE DEMANDANTE:sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 20 de octubre del 2008 bajo el N.° 207, tomo 61-A, expediente 73111.-
APODERADOS JUDICIALES DELAPARTE DEMANDANTE: ciudadanos ÁNGELO CONSALES MONCADA, YACQUELINE MARINA QUIÑONEZ RODRÍGUEZ, BORIS FADERPOWER RAMOS, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 44.129, 119.431 y 47.652, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara en fecha 30 de abril del 2013 bajo el N.° 24, tomo 29-A, expediente 364-13533.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos PAOLO ANTONIO GALLO CALVO, EVIS HERMINIA GONZÁLEZ ROJAS, ALEJANDRO QUIROZ GUEDEZ, LEONARDO JOSÉ NEGRETTE SOTO, ANTONINO DI BARTOLOMEO SONSINI y MARIA MARGARITA GARCÍA VILORIA, abogados en ejercicio inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 84.427. 102.152, 108.752, 31.198, 27.721 y 241.605 en ese orden.-
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

(Sentencia definitiva dentro del lapso).-

I
ANTECEDENTES PROCESALES
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 11 de agosto del 2022 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de Barquisimeto, y previo el sorteo de ley, correspondió el conocimiento y sustanciación a este Juzgado.-
Por auto de fecha 16 de septiembre del 2022, fue admitida la demanda, ordenándose la intimación de la parte demandada, librándose la respectiva boleta de citación en fecha 10 de octubre del 2022, una vez fueron consignados los fotostatos correspondientes.-
Luego de realizadas las gestiones necesarias para lograr la citación personal de la parte demandada, sin que esta fuera posible, el alguacil consignó la boleta sin firmar el 17 de octubre del 2022. En razón de ello y a instancia de parte, en fecha 31 de octubre del 2022 se libraron carteles de citación.-
El 02 de noviembre del 2022, el abogado Alejandro Quiroz Guedez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Odontomedic C.A., se dio por citada mediante escrito.-
La representación judicial de la parte demandante, en fecha 08 de noviembre del 2022, impugnó la legitimación del abogado que se presentaba como mandatario judicial de la demandada. Esa incidencia por la impugnación del poder, luego de leídos los alegatos de las partes, fue decidida por este Juzgado en sentencia interlocutoria con fuerza definitiva del 17 de noviembre del 2022, declarando procedente la impugnación.-
Contra ese fallo se interpuso recurso de apelación, el cual fue resuelto mediante decisión del 09 de junio del 2023 dictado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, quien ordenó fijar lapso para la contestación de la demanda.-
Dentro del lapso para la contestación de la demanda, la parte accionada además de contestar al fondo de la pretensión del actor, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346, relativa a la falta de jurisdicción del poder judicial frente a la administración pública, la cual fue declarada sin lugar.-
Celebrada la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el 11 de octubre del 2023 se realizó la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, advirtiéndose a las partes que dentro los cinco días de despacho siguientes, tendría lugar el lapso de promoción de pruebas, y luego de éste, tres días para presentar oposición a las mismas y seguidamente otros tres más para la admisión.-
Admitidas las pruebas y transcurrido el lapso de evacuación se fijó la audiencia oral y llegada la oportunidad se celebró la referida audiencia, dejándose constancia de la comparecencia de ambas partes. Después de oídos los alegatos de las mismas, esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia, declarando CON LUGAR la acción.
Siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar éste en los siguientes términos:
II
DE LOS HECHOS
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula:
“Artículo 12. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Verificadas las distintas etapas de este asunto, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteada la controversia:

De los alegatos de la parte actora
Alega la parte accionante que es propietaria de dos inmuebles constituidos por dos locales comerciales, distinguidos con los Nos. 4 y 5, situados en la planta baja del Centro Comercial Empresarial Plaza Madrid, ubicado en la Avenida Madrid que une a la Urbanización Santa Elena con la Avenida Paseo Los Leones de esta ciudad de Barquisimeto, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 24 de enero del 2012 bajo el N.° 2012.72, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 362.11.2.3.3853, correspondiente al Libro de folio real del año 2012; y bajo el N.° 2012.73, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 362.11.2.3.3854 correspondiente al Libro de folio real del año 2012.-
Expone que dio en arrendamiento dichos locales comerciales a la sociedad mercantil Odontomedic C.A., suscribiendo al efecto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 24 de mayo del 2013, quedando anotado bajo el N.° 28, tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.-
Luego de la suscripción de ese contrato, no se suscribió uno nuevo hasta el 23 de agosto del 2016, fecha en la cual se autenticó por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el N.° 33, tomo 206, folios 132 al 138, un nuevo contrato de arrendamiento, bajo los mismos términos del anterior.-
Destaca la demandante que, renovándose anualmente el contrato con vencimiento de cada lapso el 01 de mayo de cada año, hasta el 22 de noviembre del 2019, cuando a solicitud de su representada, con la anuencia de la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, se notificó de la decisión de no renovar el contrato, y que este expiraría el 01 de mayo del 2020. Dicha notificación consta en acta notarial que cursa a los folios del 48 al 54 de la primera pieza del presente asunto.-
Finalmente aduce que produciéndose el desahucio, comenzó a transcurrir el lapso de prorroga legal, que según sus dichos correspondía a dos años, culminando está el 01 de mayo del 2022, y que a pesar de ello, la parte demandada ha incumplido sus obligaciones al no entregar los inmuebles, y es por eso que demanda el desalojo.-
Rechazo de la pretensión
La representación judicial de la sociedad mercantil Odontomedic C.A., en la oportunidad de contestar la demanda, que la culminación del contrato de arrendamiento suscritos por las partes se encuentra supeditado a la voluntad de cualquiera de las partes manifieste de manera autentica su decisión de no prorrogarlo.-
Añade que en el contrato se encuentra estipulado un lapso específico, una fecha oportuna dentro de la cual puede producirse el desahucio, que son treinta días continuos antes del vencimiento del contrato y que por el contrario, si este se realizara fuera del mismo, no tendría validez.-
En atención a ello, argumenta que su representada no ha sido notificada de la no renovación del contrato, pues para ellos la notificación realizada el 22 de noviembre del 2019 fue extemporánea y en consecuencia, no tiene validez.
Asimismo, impugna la notificación hartamente citada, en razón de que existe una falta de capacidad de postulación por parte del ciudadano que realizó la solicitud de notificación por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, y que además, en su práctica se encontraba presente la ciudadana Jacqueline Quiñonez, quien si siendo abogada, no tenía para esa fecha facultades de representación de la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A.-
Ahondando más en la impugnación, expone que el ciudadano Alfredo Stelluto Petrilli no se encontraba presente en la ejecución de la notificación. Que por todo ello debe considerarse que nunca existió notificación del desahucio, por no haberse producido en el tiempo que debía, ni con las exigencias que arguye según la Ley deben de observarse.-
Finalmente, solicita se declare sin lugar la demanda y se condene al pago de las costas a la parte demandante.-

III
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS
AL PRESENTE PROCESO
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
1.-Copia certificada de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. a los abogados que allí se mencionan, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 08 de abril del 2022, bajo el N.° 11, tomo 16, folios 37 hasta 39, que cursa a los folios del 8 a 12 de la pieza I del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce la ciudadana Yacqueline Quiñonez, adminiculada con la prueba enunciada en el literal 2,y así se aprecia.-
2.-Copia simple de registro de comercio de la empresa Administradora Madrid C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara bajo el N.° 207 del tomo 61-A, que cursa a los folios del 13 al 24 de la primera pieza del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como prueba de la facultad que tenía el ciudadano Giovanni Pascucci Stelluto para otorgar el poder descrito inmediatamente antes, y así se aprecia.-
3.-Copia certificada de documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 24 de enero del 2012 bajo el N.° 2012.72, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 362.11.2.3.3853, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, y que cursa a los folios del 25 al 31 de la primera pieza del presente asunto.La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como prueba de que la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. es la propietaria de los locales dados en arrendamiento, y así se aprecia.-
4.- Originales de contratos de arrendamiento suscritos entre las sociedades mercantiles Administradora Madrid C.A. y Odontomedic C.A., autenticados, el primero por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 24 de mayo del 2013 bajo el N.° 28, tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursa a los folios del 32 al 40 de la primera pieza del presente asunto; y el segundo por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 23 de agosto del 2016 bajo el N.° 33, tomo 206, folios 132 hasta 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursa a los folios del 41 al 47 de la primera pieza del presente asunto. Las anteriores instrumentales al no ser impugnadas, se tiene como fidedignas y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tienen como prueba de la relación contractual objeto del presente juicio y de las condiciones de la misma, y así se aprecia.-
5.- Copia certificada de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 22 de noviembre del 2019 bajo el número de trámite 141.2019.4.1096, y que cursa a los folios del 48 al 54 de la primera pieza del presente asunto. La referida instrumental se valora conforme a los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba de que la arrendadora notificó en fecha 22 de noviembre del 2019, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 23 de agosto del 2016, y así se aprecia.-
Dicha documental fue impugnada por la parte demandada, no obstante se desestima esa impugnación por los argumentos que de seguidas se explanan. En primer lugar, se impugna porque afirma la representación judicial del demandado que la notificación fue extemporánea, pero ello, más que un argumento sobre el medio de prueba en sí, se refiere al fondo del asunto y por tanto, por cuestiones prácticas, este Juzgado se pronunciará sobre esa delación en la decisión sobre el fondo del asunto.-
Por otro lado, en cuanto al segundo argumento referido a la falta de capacidad de postulación del ciudadano Alfredo StellutoPetrilli al momento de incoar la solicitud de notificación notarial, ha de recordarse que las disposiciones sobre la representación en juicio contenidas en el Código de Procedimiento Civil, precisamente se refieren a la actuación en juicio civil, es decir, ante un órgano de administración de justicia, por tanto, esas exigencias (la de ser abogado y por tanto, tener capacidad de postulación) no se requieren para tramites o actuaciones ante otros organismos, como puede ser las Notarías.-
Asimismo, señaló el impugnante que al momento de la ejecución de la notificación, en representación de la solicitante Administradora Madrid C.A., se presentó la abogada Yacqueline Quiñonez, y que esta no tenía facultades de representación. Sin embargo, conforme al poder descrito en el literal 7, se evidencia que para la fecha de la notificación, dicha abogada si tenía facultades para representar a la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. En razón de todo lo anterior, se desestima la impugnación al poder.-
6.- Copias certificadas expedidas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del estado Lara, de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Odontomedic C.A. a los abogados que allí se mencionan, por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 20 de enero del 2020 bajo el N.° 9, tomo 3, folios 28 hasta 30, y que cursa a los folios del 75 al 80 de la pieza I del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, atendiendo a lo decidido en fecha 09 de junio del 2023 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce el ciudadano Alejandro Quiroz Guedez, y así se aprecia.-
7.- Copia certificada de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. a los abogados que allí se mencionan, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 25 de marzo del 2010 bajo el N.° 22, tomo 69 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y que cursa a los folios del 121 al 125 de la pieza I del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce la ciudadana Yacqueline Quiñonez, y así se aprecia.-
8.- Copia simple de sentencia de fecha 23 de marzo del 2018 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que cursa a los folios del 155 al 184 de la primera pieza del presente asunto.La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, sin embargo se desecha del proceso por no aportar nada a la solución del thema decidendum, y así se decide.-
9.-Copia certificada de documento poder por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. al ciudadano Alfredo StellutoPetrilli por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 12 de septiembre del 2016 bajo el N.° 3, tomo 226, folios 10 hasta 12, y que cursa a los folios del 216 al 219 de la primera pieza del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce el ciudadano Alfredo StellutoPetrilli, y así se aprecia.-
10.- Exhibición de documentos, en concreto de once facturas, signadas con los Nos. 00006632, 00006669, 00006733, 00006764, 00006799, 00006839, 00006879, 00006898, 00006926, 00006963 y 00006988, de fechas 07/05/2020, 04/06/2020, 04/08/2020, 03/09/2020, 06/10/2020, 05/11/2020, 07/12/2020, 08/01/2021, 04/02/2021, 04/03/2021 y 12/04/2021, respectivamente. Estas se encuentran marcadas “F-1”, “F-2”, “F-3”, “F-4”, “F-5”, “F-6”, “F-7”, “F-8”, “F-9”,”F-10” y ”F-11”, en ese orden, y cursan a los folios del 16 al 26 de la segunda pieza del presente asunto. Dicha documental se desecha del presente proceso por cuanto la parte promovente no cumplió con la carga de consignar medio de prueba que constituyera al menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario, conforme lo exige el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
11.- Copia simple de sentencia dictada en fecha 03 de noviembre del 2023 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente AA20-C-2023-000400, que cursa a los folios del 42 al 51 de la segunda pieza del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil, sin embargo se desecha del proceso por no aportar nada a la solución del thema decidendum, y así se decide.-

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Revisado como ha sido el material probatorio aportado a los autos y concatenado estos con los términos en que quedo trabada la controversia, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en la forma siguiente:
Es menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al desalojo de dos locales destinados a uso comercial, distinguidos con los Nos. 4 y 5, que se encuentran en la planta baja del Centro Comercial Empresarial Plaza Madrid, ubicado en la Avenida Madrid que une a la Urbanización Santa Elena con el Paseo los Leones de esta ciudad de Barquisimeto, que son propiedad de la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. y que esta dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Odontomedic C.A.-
Dicha relación arrendaticia se constituyó mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las mencionadas empresas en fecha 24 de mayo del 2013 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, quedando anotado bajo el N.° 28, tomo 141 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribiéndose posteriormente un nuevo contrato el 01 de mayo del 2016, por ante la misma oficina notarial bajo el N." 33, tomo 206, folios 132 al 138.-
Ahora bien, la parte demandante alega que el segundo contrato suscrito fue renovado por lapsos anuales, con vencimiento de los lapsos el primero de mayo de cada año, según lo contemplado en la cláusula segunda del mismo, hasta que en fecha 22 de noviembre del 2019, se notificó a la arrendataria, mediante notario público, sobre la decisión de no renovar el contrato y que por tanto, a partir del 01 de mayo del 2020, comenzaría a transcurrir la prorroga legal, la cual correspondía a dos años, terminando ésta el 01 de mayo del 2022, sin que hasta la fecha de presentación de la demanda, la arrendataria haya entregado voluntariamente el inmueble, incumpliendo así -según sus dichos-sus obligaciones contractuales y en virtud de lo cual, interpone la presente acción en fundamento a lo establecido en los literales g) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.-
Por su lado, la parte demandada alega que conforme lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, existe un lapso específico para notificar sobre la no renovación del contrato, que ese lapso era de treinta días antes delvencimiento del mismo, es decir, antes del 01 de mayo del año correspondiente, y que hacerlo fuera de ese lapso hacia invalida la notificación del desahucio. Así, argumenta la accionada que la notificación de no renovar el contrato fue realizada de manera extemporánea por anticipada, pues se practicó cuatro meses y ocho días antes.-
De igual manera, impugna la notificación realizada, pues expone que la persona que solicitó la notificación en nombre de Administradora Madrid C.A., carecía de capacidad de postulación para hacerlo y que igualmente, en el momento de la práctica de la notificación, la persona que se presentó en representación de la sociedad antes mencionada, fue la abogada Yacqueline Quiñonez y que esta no tenía cualidad para representarla
Finalmente, señala que en razón de todo lo anterior, debe considerarse renovado el contrato de arrendamiento por no haberse producido con las exigencias de ley el desahucio y que por ello, ha de declararse sin lugar la demanda.
Fijados los términos en que quedo trabada la controversia, basta concatenarestos con las pruebas oportunamente producidas por la partes, ya que en nuestro sistema procesal civil, conforme a lo establecido en los artículo 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En tal sentido, se pudo constatar que ciertamente la parte actora dio en arrendamiento a la demandada los locales comerciales descritos en el libelo de demanda, y que estos son de su propiedad según consta en documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 24 de enero del 2012 bajo el N. 2012.72, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N." 362.11.2.3.3853, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, y que cursa a losfolios del 25 al 31 de la primera pieza del presente asunto.
Dicha relación arrendaticia y sus circunstancias se evidencian del original decontrato de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el primero en fecha 24 de mayo de 2013 y el último en fecha 23 de agosto del 2016 bajo el N. 33, tomo 206, folios 132 hasta 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursan a los folios del 32 al 47 de la primera pieza del presente asunto, de cuyo análisis se evidencia que en la cláusula segunda, la voluntad de las partes fue establecer que el contrato tendría la duración de un año y que este se renovaría anualmente siempre y cuando alguna de las partes no manifestara su voluntad de renovar dentro de los treinta días continuos anteriores al vencimiento del contrato.-
Así las cosas, es claro que las partes convinieron en consagrar una de las dos formas de desahucio que reconoce la doctrina nacional, que son el desahucio anticipado y el posterior, eligiendo en concreto el anticipado o también conocido como desahucio propio. Este tiene por objeto comunicar al arrendatario la finalización de la relación de mantera anticipada al vencimiento del contrato, no para terminar antes el contrato, sino para que el arrendatario esté en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia, a fin de que al término de la misma (y de la prórroga legal, si esta es procedente) entregue el inmueble inmediatamente, teniendo el tiempo necesario para realizar la entrega.-
En este sentido, se puede constatar de la copia certificada de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, autenticada por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 22 de noviembre del 2019, bajo el número de trámite 141.2019.4.1096, y que cursa a los folios del 48 al 54 de la primera pieza del presente asunto, que la arrendadora notificó su voluntad de no renovar el contrato en fecha 22 de noviembre del 2019, practicando el desahucio antes de los treinta días continuos que estipulan el parágrafo primero de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.-
No obstante, tal y como se explicó anteriormente, el desahucio anticipado tiene como intención poner en conocimiento al arrendatario con suficiente antelación ladecisión de no renovar el contrato, y por lo tanto, hacerlo de manera anterior al término estipulado, más allá de generar indefensión, desventaja, perjuicio o desequilibrio al arrendatario, le otorga mayor oportunidad para realizar las gestiones necesarias para cumplir con la obligación de entregar el inmueble al vencimiento del contrato.-
Entonces, la notificación realizada por la parte actora, lejos de ser inválida, tiene plena legalidad y eficacia y por tanto, debe entenderse que ante tal desahucio, no se seguiría renovando el contrato, teniendo como consecuencia que el término de este expiró el 01 de mayo del 2020, y a partir del día siguiente, comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal, conforme lo establece el artículo 1.601 del Código Civil, el cual establece:
“Artículo 1.601. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer latácita reconducción.”
Sobre ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N.° 189 del 16 de abril del 2015, señaló lo siguiente:
“En tal sentido, al haber el arrendador notificado al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, aun cuando este haya continuado en el goce de la cosa, ello equivale al desahucio al cual hace mención el artículo 1.601 del Código Civil, siendo la consecuencia de ello, que no puede ser opuesta por el arrendatario la tácita reconducción, y por ende, el juez no debía declarar que dicho contrato era indefinido.”
Siendo que la relación arrendaticia comenzó en el año 2013 y culminó en 2020, tuvo una duración de siete años. Así el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempla:
“Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”
De acuerdo a la citada norma, al arrendatario le corresponden dos años de prórroga legal, por cuanto la relación arrendaticio duró más de cinco años y menos de diez, la cual por ende, terminó el 01 de mayo del 2022 (la prórroga legal). En este sentido, resulta necesario indicar que el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, regula los casos en los cuales se puede demandar el desalojo, siendo uno de ellos, conforme al literal g) de esa norma, según la cual se podrá demandar el desalojo cuando: "el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, encontrando en el caso de autos que ciertamente el contrato suscrito ha vencido y se ha consumado la prórroga legal, lo que impone a esta Juzgadora a que, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declare CON LUGAR la presente acción de desalojo de locales comerciales, y así finalmente se decide.-

V
DE LA DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID C.A. contrala sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A..-
SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se ordena a la sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A. a entregar a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID C.A., libre de bienes y personas, los locales comerciales distinguidos con los Nos. 4 y 5, que se encuentran en la planta baja del Centro Comercial Empresarial Plaza Madrid, ubicado en la Avenida Madrid que une a la Urbanización Santa Elena con el Paseo los Leones de esta ciudad de Barquisimeto.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad lo estatuido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.-
Regístrese, publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia lara.tsj.gob.ve y déjese copias certificadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara. En Barquisimeto, a los dieciocho(18) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 09:25 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/PH.-
KH01-V-2022-000024
RESOLUCIÓN No. 2024-000160
ASIENTO LIBRO DIARIO: 06