TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 29 de abril de 2024
Año 214º y 165º
EXPEDIENTE: No. 42.413

DEMANDANTE: SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 7.032.029 y 7.174.807, respectivamente, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES: NELLY VILORIA DE SORIANO y NATHALIE FLORES ORTEGA, Inpreabogado N° 27.151 y 62.141, respectivamente.
DEMANDADO:
APODERADA JUDICIAL: INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A..Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, 16 de septiembre de 1993, N° 01, Tomo 28-A.
WILLIAM GANEM BARBELLA, IPSA No.39.864, de este domicilio.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 09 de octubre de 1997, interpuesta por las abogadas NELLY VILORIA DE SORIANO y NATHALIE FLORES ORTEGA, Inpreabogado N° 27.151 y 62.141 respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 7.032.029 y 7.174.807 respectivamente, todos de este domicilio, representación que se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia en fecha 25 de septiembre de 1997, asentado bajo el No 20, Tomo 50 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual consigna marcado “A”, contra la sociedad mercantil INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, en fecha 16 de septiembre de 1993, N° 01, Tomo 28-A.
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal, dándose entrada en fecha 14 de octubre del mismo año bajo el No. 42.413.
En fecha 03 de noviembre de 1997 se admitió la demanda emplazándose a la parte accionada a dar contestación a la demanda en uno de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación. No se libraron las correspondientes compulsas por no constar en autos el pago de los aranceles correspondientes.
En fecha 23 de diciembre de 1997 comparece la parte actora representada por su apoderada judicial Abg. Nelly Viloria, antes identificada, y consigna la planilla de pago de aranceles; asimismo, en fecha 09 de enero de 1998 consigna el papel sellado y se libró la compulsa.
En fecha 20 de enero de 1998, comparece el Alguacil del Tribunal ciudadano Leonardo Lozada, y deja expresa constancia de la entrega de la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el correspondiente recibo; razón por la cual previo pago de los aranceles, se libró boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio veintiuno (21) actuaciones practicadas por la ciudadana Secretaria Temporal del tribunal quien deja expresa constancia de la notificación de la parte demandada.
En fecha 16 de marzo de 1998, comparece el ciudadano ORAZIO ROMANO BATTAGLIA, actuando en su carácter de representante de la demanda de autos, debidamente asistido por el Abg. William Ganem Barbella, IPSA No. 39.864, mediante la cual formula cuestiones previas conforme lo establecido en el artículo 346.4 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de abril de 1998, comparece la parte actora representada por su coapoderada judicial Abg. Nelly Viloria, y da contestación a la cuestión previa.
En fecha 22 de abril de 1998 comparece tanto la parte actora representada por su coapoderada judicial Abg. Nelly Viloria y el Abog. William Ganem, Barbella, actuando este último en representación sin poder de la parte demandada y presentan escrito de pruebas conforme lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil; los cuales fueron agregados a las actas procesales por auto de esa misma fecha.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 16 de noviembre de 1998 la cuestión previa fue declarada sin lugar. Se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 08 de enero de 1999 comparece el Abg. William Ganem Barbella, y da contestación a la demanda.
En fecha 04 de febrero de 1999 comparece el Abg. William Ganem Barbella, y presenta escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado por auto de fecha 10 del mismo mes y año.
En fecha 11 de febrero de 1999 comparece la parte actora representada por su apoderada judicial Abg. Nelly Viloria, y presenta escrito de promoción de pruebas.
El Tribunal dictó auto mediante el cual reordena los lapsos procesales, indicando, que el lapso de promoción de pruebas venció en fecha 17 de febrero de 1999, siendo que las pruebas promovidas por la parte demandada fueron agregadas de forma anticipada, ordenó dejar sin efecto alguno el auto de fecha 10 de febrero y agregar dichas probanzas en la presente fecha. De dicho auto la parte accionada apeló en fecha 01 de marzo del mismo año. En fecha 21 de julio de 1999 consignó la planilla de pago de aranceles y se libró el correspondiente oficio No. 1292, remitiendo las copias certificadas al Juzgado Superior distribuidor correspondiente.
En fecha 04 de marzo de 1999 fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes litigantes.
En fecha 12 de julio de 1999 la parte actora representada por su coapoderada judicial Abg. Nelly Viloria, presentó informes conforme lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de enero de 2001, el Juez Provisorio Abg. Rafael Ricardo Giménez se avocó al conocimiento de la causa. De dicho auto la parte actora se dio por notificada en fecha 01 de febrero de 2001 y solicitó la notificación la parte demanda, lo cual fue proveído por auto de esa misma fecha. Se libró boleta.
Mediante actuaciones de fecha 01 de marzo de 2001 el Alguacil del Tribunal ciudadano Leonardo Lozada, deja expresa constancia de la notificación de la parte demandada.
En fecha 12 de abril de 2005, comparece la parte actora y solicita pronunciamiento.
En fecha 27 de abril de 2005, el ciudadano Alguacil del tribunal ciudadano Maykel González, deja constancia de la imposibilidad de la notificación de la parte accionada; en virtud de lo cual la parte actora solicita la notificación mediante carteles, conforme lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue proveído por auto de fecha 02 de mayo d 2005; el cual una vez publicado y consignado fue agregado a los autos en fecha 09 del mismo mes y año.
En fecha 16 de mayo de 2007 comparece la parte actora Abg. Nelly Viloria, antes identificada y solicita el avocamiento del Juez Provisorio, lo cual fue proveído por auto de esa misma fecha, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de junio de 2007 el Alguacil del tribunal deja expresa constancia de la imposibilidad de la notificación de la parte demandada, razón por la cual la parte actora solicitó la notificación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, el cual una vez publicado y consignado fue agregado a las actas procesales en fecha 18 de julio de 2007.
En fecha 19 de septiembre de 2007, comparece la parte actora y solicita pronunciamiento, solicitud esta que ha sido de forma reiterada en fechas 13 de abril de 2009, 11 de mayo de 2010, 22 de febrero de 2012; siendo que en fecha 15 de marzo de 2022 solicita abocamiento de la ciudadana Jueza Provisorio de este Juzgado, lo cual fue proveído por auto de fecha 24 de marzo de 2022, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil. Se libraron las correspondientes boletas.
En fecha 29 de marzo de 2022 comparece el Alguacil del Tribunal y deja expresa constancia de la imposibilidad de notificar a la parte demandada; razón por la cual la parte actora solicita carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del código de Procedimiento civil, el cual una vez publicado, fue consignado y agregado a las actas procesales por auto de fecha 18 de abril de 2022.
En fecha 14 de diciembre de 2022 comparece la coapoderada judicial de la parte actora Abg. Nelly Viloria, y sustituye poder a la Abg. Mirabe Gioconda Alambarrio Acevedo, IPSA No. 227.105.
II
En el libelo de la demanda se alega lo siguiente:
- Que en fecha 20 de junio de 1996, sus representados suscriben contrato de promesa bilateral de compra-venta con la sociedad mercantil INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. tal como se evidencia de documento que acompaña marcado “B”, con ocasión de un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal y constituido por un PENT-HOUSE, distinguido con el número PENT HOUSE DOS (02), del piso P.H., ubicado en el conjunto residencial “RESIDENCIAS BOSQUE ALTO”, cuyo desarrollo para el momento de la firma del contrato de compra venta estaba en proceso de ejecución, sobre una parcela de terreno propiedad de la vendedora ubicada en el segundo sector de la urbanización El Bosque, distinguida con el No. 335 en el plano general de dicha urbanización, jurisdicción del municipio San José del Distrito Valencia del estado Carabobo y que le pertenece según documento protocolizado ante la oficina Subalterna del primer Circuito de registro del estado Carabobo, bajo el No. 50, folios 1 al 3, Protocolo primero, Tomo 17, de fecha 29 de abril de 1994.
- Que en el mencionado documento se estipula en la CLAUSULA CUARTA, que el precio de venta es la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00); que serían cancelados por los compradores en la siguiente forma: CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00), a la firma del contrato de promesa bilateral de compra-venta como inicial y el saldo, es decir, la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00), a los noventa (90) días contados a partir de la firma del mismo, quedando entendido que la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina Subalterna de Registro respectiva se llevará a cabo un vez cancelada la referida suma.
- Que en la CLAUSULA SEGUNDA, se establece que los pagos pactados se consideraran como anticipos al precio de venta, los cuales serían destinados exclusivamente al financiamiento de la construcción del Conjunto Residencial RESIDENCIAS BOSQUE ALTO.
- Que igualmente se establece que la vendedora se compromete a mantener el precio de esta venta sin e incremento adicional, siempre y cuando los compradores cumplieran con el pago de las cuotas que se estipulan en el referido contrato.
- Que por su parte la CLAUSULA QUINTA establece que el PENT HOUSE objeto del contrato, tendrá un área aproximada de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS (251 mts2) y le corresponderá dos (2) puestos de estacionamiento de vehículo en el área de los mismos más un puesto adicional que le será asignado de los que existan sobrantes en el área de estacionamiento.
- Que así mismo dicha cláusula establece que el referido PENT HOUSE está compuesto por dos (2) niveles. El Nivel Planta baja consta de: Hall de estrada, salón principal, comedor, cocina, lavandero, estudio, baño para visitantes, habitación de servicio con baño y terraza. El nivel planta alta está constituido por: Tres (3) habitaciones: la principal con vestier, baño y balcón, la segunda con balcón, un baño para ambas habitaciones y estar.
- Que la CLAUSULA NOVENA se deduce que del precio de venta pactado se mantendrá fijo hasta el momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
- Que es el caso, que una vez celebrado el contrato de promesa bilateral de compra venta y cancelado el saldo deudor del precio del mismo, los representantes legales de la sociedad mercantil INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. han venido incurriendo en mora en la entrega del inmueble a que estaba obligada con fundamento a lo establecido en la CLAUSULA CUARTA del mismo, sin dar razones de su incumplimiento, en virtud de lo cual en fecha 07 de agosto de 1997, los demandantes proceden a enviarles una notificación, donde le solicitan la agilización de la protocolización del documento definitivo de venta, tal como se evidencia de copia que anexa marcada “C”.
- Que por cuanto han sido unos compradores de buena fe, que han cumplido con las obligaciones en el contrato de promesa bilateral de compra venta, no logran entender la actitud de los representantes de la vendedora propietaria, quienes no han dado muestras de querer efectivamente, proceder al cumplimiento acordado por vía amigable, pretendiendo darle largas al requerimiento de sus mandantes, sin tomar en cuenta el perjuicio moral y económico que ello les está ocasionando.
- Que estando en presencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, bilateral por su naturaleza, donde los demandantes han cumplido con las obligaciones derivadas del mismo, el artículo 1.167 del código Civil, le confiere cualidad activa frente a la inejecución de la otra parte contratante, pudiendo reclamar la ejecución o la resolución y el reclamo en ambos casos, de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello y señalan como fundamento el artículo 1.159 del Código Civil.
- Que igualmente invocan como fundamento de derecho, el aludido contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre partes, en fecha 20 de junio de 1996, el cual establece la vinculación entre la vendedora propietaria y sus representados y muy especialmente lo pactado en las CLAUSULAS CUARTA, QUINTA Y NOVENA, mediante las cuales se encuentran activamente legitimados para intentar la acción propuesta.
- Que de conformidad con el artículo 531 del código de Procedimiento civil, la sentencia que dicte el tribunal, producirá los efectos del contrato no cumplido, en el caso de autos existe constancia del cumplimiento de sus obligaciones por parte de sus representados, lo cual se verifica con el pago parcial hecho en el momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compra-venta; y el pago total del saldo deudor, en la fecha estipulada en el mismo.
- Que de conformidad con los hechos narrados y con fundamente en el derecho alegado, es por lo que recurren ante esta competente autoridad, para demandar, como en efecto demandan en nombre de sus representados SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI, ya identificados, en sus caracteres de compradores, a INVERSIONES BOSQUE ALTO, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de septiembre de 1993, bajo el No. 01, Tomo 28-A; en su carácter de propietaria vendedora del inmueble objeto del contrato, en las personas de sus Directores ORAZIO ROMANO BATTAGLIA y LUIS PRADO GOMEZ, venezolanos, de mayor edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.273.006 y 6.916.732 respetivamente y ambos de este domicilio; para que convengan en cumplir el contrato de promesa bilateral de Compra Venta celebrado entre partes, o en su defecto este Tribunal, los condene al cumplimiento del mismo, y la sentencia que se dicte surta los efectos del contrato no cumplido y sirva para el perfeccionamiento del contrato de compra- venta, realizando posteriormente la tradición legal del bien inmueble por ante la oficina de Registro correspondiente, toda vez que existe constancia en autos, de que los demandantes han cumplido su prestación, tal como lo señala el artículo 531 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.161 y 1.167 del Código Civil.
- Que de conformidad con los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitan medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por un (1) Pent House, distinguido con el Nro. PENT HOUSE DOS (2), ubicado en la planta Pent House del Edificio RESIDENCIAS BOSQUE ALTO y alinderado así: PLANTA BAJA PENT HOUSE 2: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edifico; ESTE: con fachada Este del edifico y OESTE: con ascensos, escalera y hall de circulación. PLANTA ALTA PENT HOUSE 2: NORTE: con fachada Norte del edifico; SUR: con fachada Sur del edificio; ESTE: con fachada Este del edificio y OESTE: con sala de máquina de ascensores, escalera y con el hall de circulación; así mismo le corresponde dos (2) puestos de estacionamiento de vehículo en el área de los mismos; este inmueble está sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, según consta de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 1996, bajo el No. 35, Tomo 39, Protocolo Primero. El referido inmueble se encuentra construido sobre una parcela de terreno propiedad de la vendedora, distinguida con el Nro. 335 en el plano general de la Urbanización El Bosque, la cual se encuentra ubicada en jurisdicción el Municipio San José del Distrito Valencia del estado Carabobo, y pertenece a la vendedora según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, en fecha 29 de abril de 1994, bajo el Nro. 50, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 17.
- Solicitan se practique la citación de la demandada INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. en la persona de cualquiera de los ciudadanos ORAZIO RAMANO BATTAGLIA y LUIS PRADO GOMEZ en sus caracteres de Directores en la siguiente dirección: Centro Comercial el parral, piso 7, oficina 71, Las Cuatro Avenidas, urbanización El parral-Valencia estado Carabobo.
- Que de conformidad con el articulo 38 eiusdem estiman la demanda en la cantidad de Ciento Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 104.000.000,00).
En fecha 08 de enero de 1999 comparece el abogado WILLIAM GANEM BARBELLA, IPSA No. 39.864, actuando en representación sin poder de la sociedad de comercio INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A., da contestación a la demanda en los términos siguientes:
- Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada sin poder por los ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI, ya identificados, por ser parcialmente falsos los hechos relatados por ellos en su libelo, e improcedente el derecho que pretenden.
- En nombre de su representada sin poder rechaza la estimación que hacen los demandantes por considerarla exagerada, la cual estiman en la cantidad de CIENTO CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 104.000.000,00), cantidad esta que es excesiva, ya que el precio del bien que es objeto de esta causa asciende a la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00).
- Que es cierto que su representada sin poder celebró en fecha 20 de junio de 1996 contrato de promesa bilateral de Compra-Venta con los demandantes, el cual tenía por objeto un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, constituido por un (1) Pent House distinguido con el número Pent House Dos (02), del piso P.H. ubicado en el conjunto residencial Residencias Bosque Alto, levantado sobre la parcela No. 335, de la segunda Etapa, de la urbanización el Bosque, Valencia estado Carabobo.
- Que es cierto que en contrato referido en el numeral anterior establecía como precio del inmueble en cuestión la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00), que serían pagados de la siguiente forma: La suma de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00) al momento de ser suscrito el documento contendor de la voluntad de las partes, y el saldo, es decir, la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00) a los noventa días de suscrito el documento dicho
- Que es cierto que el contrato en cuestión establecía que, una vez cancelada la suma arriba indicada se procedería a la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
- Que también es cierto que el documento comentado en su cláusula segunda establece que los pagos pactados se consideraban como pago anticipado del precio de venta, los cuales serían destinados exclusivamente al financiamiento de la construcción del conjunto residencial Residencias Bosque Alto.
- Que finalmente, es cierto que el inmueble ofrecido en venta a los demandantes contaría con las condiciones especificadas en el documento suscrito entre ellos, los cuales fueron enunciados en el libelo.
- Que es falso el alegato contenido en los párrafos que van del 51 al 54, del folio 01 del libelo de demanda. Específicamente cuando se señala que el contrato existente entre su representada sin poder y los demandantes establecía que la vendedora se compromete a mantener el precio de esta venta sin incremento adicional, siempre y cuando los compradores cumplieran con el pago de las cuotas que se estipulan en el referido contrato.
- Que se niega, rechaza y contradice el alegato anterior por ser falso, ya que el contrato existente entre mi patrocinada sin mandato y las demandantes realmente establece que LA VENDEDORA se comprometía a mantener el precio de esta venta sin incremento adicional siempre y cuando LOS COMPRADORES cumplieran puntualmente con el pago de las cuotas, que se estipulaban en el contrato en cuestión.
- Que con tal señalamiento pretenden los demandantes hacer ver al sentenciador que, el inmueble objeto de esta causa fue completamente pagado y que no se adeuda nada por este.
- Que también es falso que del contenido de la cláusula novena del documento en cuestión se deduzca que el precio de veta del inmueble se mantendrá fijo hasta el momento de la protocolización del contrato definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro competente.
- Niega, rechaza y contradice el alegato referido supra, toda vez que la cláusula novena del contrato realmente prevé que el precio de venta del inmueble se mantendrá fijo hasta el momento de su protocolización en la oficina de Registro correspondiente, salvo lo que se establece en la última parte de la cláusula novena del mismo.
- Que el documento suscrito entre su representada sin poder y los demandantes cuenta con un error material en esa cláusula, ya que, en la misma se debió escribir en su parte final “…salvo lo que se establece en la última parte de la cláusula cuarta del mismo…” en vez de “…clausula novena del mismo…”
- Que es indispensable hacer consideraciones de derecho, habida cuenta de la mala fe con que han actuado los demandantes al obviar aclarar el error denunciado (el cual es irrelevante ya que esta cláusula pierde sentido y vigencia al transcribirse ese error), y pretender aprovechase del mismo para sacar ventaja de este juicio.
- Que el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, en razón de lo anterior y a objeto de aclarar las dudas que pudieran surgir con relación a los mismos y a su redacción, a estos se les debe tratar en forma similar a las Leyes, es decir, se les debe atribuir el sentido propio de la palabra, según la conexión de ellas y la intensión del legislador siendo esto previsto en el artículo 4 del Código Civil.
- Que la voluntad de las partes queda clara en la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta, cuando se estableció por las partes que el precio del inmueble se podía incrementar por la vendedora si los compradores no pagaban puntual y oportunamente el precio de venta fijado. El hecho que en la cláusula novena del cuerpo normativo referido, hubiera un error en la parte donde se señala que la única excepción a la inmutabilidad del precio convenido es la establecida en la última parte de la cláusula novena, no conlleva a dejar sin efecto la última parte del comentado instrumento, ni general la inalterabilidad absoluta del precio de venta del inmueble, ya que la voluntad de las partes fue que el precio se incrementara en caso de atraso en el pago, lo cual se desprende del sentido propio de cada clausula y de la conexión de ellas entre sí.
- Que es falso que el precio del inmueble en cuestión haya sido completamente pagado por los compradores, por lo que se niega, rechaza y contradice ese alegato.
- Que la contradicción anterior se realiza en virtud de que el pago de la segunda cuota convenida no se realizó en la oportunidad fijada por las partes, es decir, dentro de los noventa (90) días de firmado el contrato mencionado.
- Que es falso que los representantes de INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. hayan incurrido en mora en la entrega del inmueble y que no se hayan dado razones de ese incumplimiento. Que igualmente es falso que esa supuesta mora en el cumplimiento haya generado perjuicios morales y materiales a los demandantes.
- Que para la existencia de la mora en el cumplimiento de una obligación es necesaria la consecuencia de ciertos elementos, los cuales en el caso de marras no se ha presentado.
- Alega la falta de cualidad en el actor.
- Que, en efecto, el contrato sometido a su consideración se pactó que el precio del inmueble seria la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) y que dicho precio se mantendría fijo, siempre y cuando los demandantes pagaran puntualmente el saldo del precio de venta, el cual montaba la suma de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00).
- Que el referido saldo se debía pagar a los noventa (90) días de suscrito el documento contenedor de la voluntad de las partes, el cual se somete a su consideración en esta causa, suma ésta que no se pagó oportunamente por los compradores, toda vez que la misma se pagó con evidente atraso, tal como será demostrado en la oportunidad correspondiente.
- Que una vez ocurrido el atraso en el pago del precio, el costo del apartamento fue incrementado, llegando a montar la suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00). De ello se desprende que el precio del inmueble en cuestión sufrió un incremento de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00), los cuales se debían pagar antes de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
- Que tal situación fue discutida innumerables veces con los compradores, quienes se vinieron negando al incremento del precio, siendo probado lo anterior cuando ellos mismos alegan en su libelo que se encuentra totalmente pagado el precio del inmueble.
- Que cabe preguntarse- que no habiéndose pagado el precio del apartamento por los actores como pretenden demandar la protocolización del documento definitivo de compra venta; como una persona que no tiene la cualidad suficiente para demandar, ya que no es acreedor de mi representada sin poder, pretende demandar el cumplimiento de una obligación de hacer, cual es la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
- Que para poder ser titulares del derecho que los facultaría a comparecer a demandar el cumplimiento del contrato existente, los demandantes debieron obligatoriamente pagar el precio del inmueble, al no haberse pagado la totalidad del precio del inmueble los accionantes no llegan a ser titulares del derecho que los “facultaría” a comparecer a reclamar el cumplimiento del contrato, lo que trae coa consecuencia que los mismos no tengan la cualidad suficiente para intentar y sostener el presente juicio.
- Que la segunda defensa que alega es la contenida en el artículo 1.168 del Código Civil es decir la excepción non adimpleti contractus.
- Que estando pendiente el pago de la diferencia del precio del inmueble, lo cual monta la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00), que se adeuda a su representada sin poder debido a la aplicación de las clausulas cuarta y novena del contrato en cuestión, faculta a INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A., para negarse a ejecutar la obligación que tiene con ellos.
- Que su tercera defensa que invoca la realiza bajo la reserva de que ella no implica aceptación de los hechos alegados por los demandantes, ni procedencia de los derechos que pretenden toda vez que la misma es un hecho adicional y aislado voluntad que la imposibilitan a cumplir su obligación protocolizar cualquier documento que conlleve la enajenación o el gravamen de los inmuebles que tiene el conjunto residencial Residencias Bosque Alto.
- Que ciertamente, sobre el inmueble constituido por el Pent House distinguido con el número Pent House Dos (02), del piso P.H., ubicado en el conjunto residencial Residencias Bosque Alto, levantado sobre la parcela No. 335, de la segunda Etapa, de la urbanización El Bosque, Valencia, estado Carabobo; pesa medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar acordada por el tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12/02/1997.
- Que tal circunstancia imposibilita a su representada sin poder, en caso de que los compradores hubieren pagado el saldo del precio que adeudaban conforme a la cláusula cuarta y novena del contrato, a protocolizar el documento definitivo de compra venta, siendo restringida hasta la presente fecha de realizar cualquier acto de disposición sobre los inmuebles que en el mencionado edificio tiene.
- Que a este respecto agrega, en el supuesto negado que los accionantes tuvieren derecho a que se les protocolizare el documento de compra-venta, su representada no habría incurrido en mora en la entrega toda vez que existen causas ajenas a su obligación.
- Que los elementos enunciados supra no se dan en el caso sometido a su consideración, ya que como señaló anteriormente, estaba pendiente el pago de la diferencia generada y además existía un hecho no imputable a su representada que impedía (en el caso que la diferencia del precio se hubiere pagado) protocolizar el documento definitivo de compra-venta, cuál era la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar acordada por el Tribunal Tercero de Primera instancia de esta Circunscripción Judicial.
- Que si el obstáculo que impide el cumplimiento de una obligación es temporal, el cumplimiento de la misma será suspendido hasta tanto sea retirado el obstáculo que impide el cumplimiento de ella. En este caso no habrá lugar a indemnizaciones de daños y perjuicios por retardo en el cumplimiento de la obligación, pero el deudor de la misma está en el deber de cumplir su obligación tan pronto cese el impedimento, salvo que se trate de una obligación que debía cumplirse en un momento determinado, en cuyo caso la obligación se extinguirá.
- Que la cuarta y última defensa que alega es la extinción de la supuesta obligación pendiente, extinción esta que opera de pleno derecho una vez que sea probada por su representada sin poder la existencia de cualquier obstáculo que impida la protocolización del documento definitivo de compra-venta, en cuyo caso su representada estará en obligación de restituir el dinero que se hubiere pagado la fecha por los accionantes, sin estar en la obligación de indemnizar los eventuales daños y perjuicios que pudieren haber sufrido.
- Que tal situación fue prevista por su representada sin poder y los demandantes en la cláusula décima tercera del contrato en estudio cuando señalaron que la vendedora podría rescindir unilateralmente del contrato sin que por ello incurriera en responsabilidad alguna, ni tenga que indemnizar a los compradores por ningún concepto cuando por cualquier causa de fuerza mayor no pudiera cumplir con la entregó del inmueble negociado. En este caso, su representada sin poder estaría en la obligación de reintegrar a los compradores las sumas que hubiere recibido hasta la fecha.
- Que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugna las copias fotostáticas que corren en este expediente en los folios
III
Pruebas de la parte demandante:
Con el libelo:
- Marcado con la letra “A” inserto al folio 5 al 06, instrumento poder conferido por la parte actora ciudadanos SONYA SUAREZ MAGUAL y VITALIANO MICHELINI SCRIATTOLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.032.029 y V-7.174.807, repetidamente, a las Abg. NELLY VILORIA DE SORIANO y NATHALIE FLORES ORTEGA, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 27.151 y 62.141, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia en fecha 25 de setiembre de 1997, inserto bajo el Nro. 20, Tomo 50 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Dicho instrumento público es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil. Del mismo se evidencia las facultades conferidas a las mencionadas Abogados para actuar en la presente causa como apoderadas judiciales de la parte demandante. Así se declara.
- Marcado con la letra “B” inserto a los folios7 al 10, ambos inclusive, documento de promesa bilateral de compra venta privado, celebrado entre la sociedad de comercio INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A., representada por sus Directores ciudadanos ORAZIO ROMANO BATTAGLIA y LUIS PRADO GOMEZ, denominados LA VENDEDORA y los ciudadanos SUAREZ MAGUAL SONYA JAQUELIN y MICHELINI SCRIATTOLI VITALIANO JOSE, denominados LOS COMPRADORES, en el cual se compromete a dar en venta por el sistema de propiedad horizontal a LOS COMPRADORES un (01) PENT HOUSE en el Conjunto residencial objeto del presente contrato con el número PENT HOUSE DOS (02) del piso P.H. cuyo desarrollo está en proceso de ejecución por parte de la VENDEDORA. Dicho instrumento no fue impugnado, por el contrario fue reconocido plenamente por la parte demandada, razón por la cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, las características y condiciones pactadas entre las partes en el referido contrato de compra venta. Así se establece.
- Marcado “C” inserto al folio once (11) carta dirigida a INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A., de fecha 07 de agosto de 1997, por parte de los ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ y VITALIANO MICHELINI SCRIATOLI. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, del mismo se evidencia, las actuaciones realizadas por LOS COMPRADORES a los fines que la VENDEDORA realizara la formalidad de redacción del documento a los fines de dar cumplimiento con lo previsto en la cláusula DECIMO PRIMERA del contrato de compra venta celebrado entre las partes. De conformidad con el artículo 1371 del Código Civil. Así se decide.
Con las pruebas:

- Invoca el mérito de los autos a favor de sus representados. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar. Así se declara.
- Oponen a la demandada, como emanados de ella documentos en original marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, G” y “H”.. Dichos instrumentos privados al no haber sido impugnados por la parte demandada, quien además los trajo también a los autos, por lo cual se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De los mismos se evidencian el pago por parte de los demandantes, del precio de compra venta pactado en el contrato. Así se decide.
- De conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil promueve la prueba de experticia a los fines de determinar el valor en el mercado del presente inmueble. Se designó a los expertos Soveida Rodríguez, Julio Grimaldi y Jesús García, quienes consignaron su informe en fecha 27 de mayo de 1999 y determinaron que el precio del inmueble para la fecha en que se realizó el estudio era CIENTO DOS MILLONES DIEZ MIL QUINIENTOS DIECISIETE BOLIVARES (Bs. 102.010.517,00). Así se decide.
- Parte demandada
Con la contestación
- Impugna las copias fotostáticas que corren insertas en los folios. Esta impugnación no se declara, por cuanto la parte demandada no indica cuales son los documentos y/o folios sobre los cuales recae dicha impugnación; además de ser una impugnación genérica. Así se declara.
Con las pruebas
- Invoca el mérito favorable que se desprende de autos. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar. Así se declara.
- Promueve de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil distinguido con la letra “A” consta de cuatro (4) folios útiles, inserto a los folios sesenta y cuatro (64) al sesenta y siete (67) instrumento denominado contrato suscrito entre su representada sin poder INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. y los ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ MENGUAL y VITALINO JOSE MICHELINI SCRIATOLI. Dicho instrumento ya fue valorado, por lo que se reitera el mérito conferido. Así se declara.
- De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve copias de los recibos de pago realizados por la parte demandante a su representada sin poder, distinguidos con las letras “B”, “C”, “D”, “E, ”F”, “G”; “H” e “I” insertos a los folios sesenta y ocho (68) al setenta y cinco (75). Dichos instrumentos privados al no haber sido impugnados gozan de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicita la exhibición de los originales de los instrumentos marcados “B”, “C”, “D”, “E;”F”; “G”; “H” e “I consignados con el presente escrito de pruebas. Dicho acto fue celebrado en fecha 1 de marzo de 1999 (folio 105), oportunidad en la cual compareció la Abg. NELLY VILORIA IPSA No. 27.151, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora quien expone: por cuanto los documentos fijados para su exhibición ya se encuentran consignados en autos, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, folios 81 al 88, ambos inclusive en nombre de sus representados procede a exhibirlos y ratificar que los mismos fueron expedidos por la parte demandada. Así se declara.
- Promueve y ratifica instrumento denominado certificación de gravámenes marcado con la letra “J”, expedido por el Registrador Subalterno del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo. Dicho instrumento público es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que sobre el inmueble objeto del presente litigio esa Hipoteca de Primer Grado a favor de José Rafael González Barboza, Prohibición de Enajenar y Gravar según oficio No. 176 y oficio de aclaratorio No. 183, ambos de fecha 12 de febrero de 1997 emanados del Juzgado Tercero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; Prohibición de Enajenar y Gravar según Oficio No.055 de fecha 15 de enero de 1998 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Así se establece.
- De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del código de Procedimiento Civil promueve las testimoniales de los ciudadanos ELIZABETH LINARES, CARMELISA GRECI, CESRA PEREZ, REYES MATERAN, BARON MIRANDA, DURBAN LA VERDE y ANDREA LEOPARDI, los primeros seis de nacionalidad venezolana y el último de nacionalidad italiana, mayores d edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-9.680.036, 6.212.652, 9.830.856, 8.693.857, 11.629.046, 3.568.136 y 81.283.348, respectivamente, de este domicilio. En la oportunidad fijada para rendir declaración no compareció testigo alguno, razón por la cual dichos actos fueron declarados desiertos. Así se declara.
IV
PRIMERO: El presente juicio se inicia con motivo de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la accionante. Al respecto de dicha pretensión es necesario señalar que se encuentran consagradas en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano que establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. Igualmente señala que para exigir el cumplimiento de la obligación es necesario que el accionante este solvente en las obligaciones que le atañen.
Es necesario señalar también que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Conforme a esa acepción legal el contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester indicar que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137: “ El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte. (omissis)”
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de opción de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del oferente al oferido y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.- Causa lícita”.
Se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por esta razón la parte actora debe demostrar la identidad entre la obligación cuyo cumplimiento exige judicialmente con la obligación que se encuentra prevista en el contrato.
La parte actora en la presente causa, esta Juzgadora observa que la misma alega haber suscrito en fecha 20 de junio de 1996, sus representados suscriben contrato de promesa bilateral de compra-venta con la sociedad mercantil INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A., con ocasión de un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal y constituido por un PENT-HOUSE, distinguido con el número PENT HOUSE DOS (02), del piso P.H., ubicado en el conjunto residencial RESIDENCIAS BOSQUE ALTO, cuyo desarrollo para el momento de la firma del contrato de compra venta estaba en proceso de ejecución, sobre una parcela de terreno propiedad de la vendedora ubicada en el segundo sector de la urbanización El Bosque, distinguida con el No. 335 en el plano general de dicha urbanización, jurisdicción del municipio San José del Distrito Valencia del estado Carabobo y que le pertenece según documento protocolizado ante la oficina Subalterna del primer Circuito de registro del estado Carabobo, bajo el No. 50, folios 1 al 3, Protocolo primero, Tomo 17, de fecha 29 de abril de 1994.
Del cual señala pagó la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) y argumentó que la compañía propietaria se negó a otorgar el documento definitivo ante el registro inmobiliario por cuanto pretendió el aumento del precio, es la razón por la que demandó a los propietarios para que cumplan con la obligación asumida en el contrato y se le otorgue ante el registro inmobiliario el respectivo el documento de compra-venta; y en caso que los demandados se nieguen a dar cumplimiento voluntario al fallo, que la sentencia sirva de título de propiedad para ser protocolizada en la Oficina de Registro competente de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada admitió la existencia del contrato privado suscrito por su representada, sobre el inmueble objeto de este litigio, el cual identificó plenamente, admitiendo igualmente el precio convenido en el contrato por la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00), asimismo señaló, que es falso el alegato de que el contrato existente entre su representada sin poder y los demandantes establecía que la vendedora se compromete a mantener el precio de esta venta sin incremento adicional, siempre y cuando los compradores cumplieran con el pago de las cuotas que se estipulan en el referido contrato.
Igualmente y como defensa al cumplimiento del contrato argumentó, que son los demandantes quienes incumplieron con el contrato suscrito entre las partes, y en consecuencia solicita se declare sin lugar la demanda.
Ahora bien, siendo que la demandada de autos admite la existencia del contrato privado, y así quedó demostrado el mismo y las obligaciones que las partes se atribuyen recíprocamente, observa esta Juzgadora que con respecto a la naturaleza del contrato, como es el compromiso bilateral de compra venta, es necesario para esta Juzgadora examinar e interpretar las obligaciones derivadas del contrato suscrito por las partes, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.
Así las cosas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció en fecha: 20/07/2015. Con la ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón. Exp. 2015-14-0662, lo siguiente: “… “En razón de lo anterior, es que todo juez de la República debe revisar y observar de manera individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento a los fines de determinar su naturaleza, independiente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de procedimiento civil”
“…Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versen sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa bilateral o pacto opción), con los que se refieren a la obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contrato preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de la economía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales. (…)
“…El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no cumplido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (…)”
“… En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de la escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niegue a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuncia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismo efectos del negocio no escriturado ( Corte de Casación de 27 de julio de 1955) /Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 ( Julio a Septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63/ y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965/Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965, (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955/Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compra venta, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. (…)
“…En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. (…)
En este sentido, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en fecha 14/01/2009. Con Ponencia de Carlos Oberto Velez. Exp. 2008-000464, lo siguiente: “…En este sentido el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil atribuya a los Jueces de Instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de voluntad, e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes a dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones, y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, solo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el Juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato, motivo por el cual las conclusiones que aquellos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Sede, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia, lo cual no ocurrió en la presente” .
Por lo antes expuesto, correspondiéndole a esta Juzgadora pronunciarse en relación a la naturaleza del contrato celebrado por las partes, aprecia esta Juzgadora que en el contrato objeto de la presente acción, suscrito el 20 de junio de 1996, en las cláusulas Primera, Tercera y Séptima, establecieron las partes lo siguiente:
“TERCERA: “LA VENDEDORA” se compromete a dar en venta por el sistema de propiedad horizontal a “LOS COMPRADORES” y éstos a su vez se obligan a tomar en tal sentido, Un (01) PENT-HOUSE en el Conjunto Residencial objeto de este contrato, distinguido con el número PENT-HOUSE DOS (02) del piso P.H., cuyo desarrollo está en proceso de ejecución por parte de “LA VENDEDORA”, conforme al permiso de construcción del Consejo Municipal del Municipio Autónomo Valencia, proyecto este que declara expresamente “LA COMPRADORA”, conocer y aceptar en todas y cada una de sus partes.
CUARTA: “LA VENDEDORA” y “ LOS COMPRADORES” de mutuo y común acuerdo han convenido fijar como precio de venta del citado inmueble, la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 37.000.000,00) y que serán cancelados por “LOS COMPRADORES” de la siguiente forma. La cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 14.000.000,00), a la firma de este documento como inicial, y el saldo o sea la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, (Bs. 23.000.000,00) a los Noventa (90) días contados a partir de la firma de este documento, quedando entendido que la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta ante la oficina de Registro Subalterno respectiva se llevará a cabo una vez cancelada la referida suma. Es entendido que los pagos aquí pactados se consideran como anticipos del precio de venta, los cuales serán destinadas exclusivamente al financiamiento de la construcción del Conjunto Residencial denominado “RESIDENCIAS BOSQUE ALTO”.
“LA VENDEDORA”, se compromete a mantener el precio de venta sin incremento adicional, siempre y cuando “LOS COMPRADORES” cumplan puntualmente con el pago de las cuotas que se estipulan en el presente contrato.
QUINTA: EL PENT-HOUSE objeto de este contrato, tendrá un área aproximada de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS APROXIMADO (251 Mts.2). Y le corresponderá Dos (02) Puestos de Estacionamiento de Vehículos en el área de los mismos, más un puesto adicional que le será asignado de los que existan sobrantes en el área de estacionamiento. El referido PENT-HOUSE está compuesto por Dos (02) Niveles. El Nivel Planta Baja consta de: Hall de entrada, Salón Principal, Comedor, Cocina, Lavandero, Estudio, Baño para Visitantes, Habitación de Servicio con Baño y Terraza. El Nivel Planta Alta esta constituido por: Tres (03) Habitaciones: La Principal con Vestier, Baño y Balcón, La Segunda con Balcón, Un (01) Baño para ambas Habitaciones y Estar…
OCTAVA: “LA VENDEDORA” una vez concluida la construcción del referido Conjunto Residencial “RESIDENCIAS BOSQUE ALTO” y con la correspondiente cédula de habitabilidad, se obliga a transferir la plena propiedad del inmueble objeto de este contrato, mediante documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro respectiva. A tal efecto ”LA VENDEDORA” notificará a “LOS COMPRADORES” el lugar, día y hora para que se realice el acto de protocolización del documento definitivo de venta. Esta notificación se efectuará en la dirección que más adelante se señala y la misma se hará mediante correspondencia o carta acuse de recibo o mediante la emisión de telegrama certificado. Cumplidas cualquiera de estas dos (02) formas por parte de “LA VENDEDORA”, se entiende suficientemente notificada “LOS COMPRADORES”, los cuales quedan obligados a concurrir al acto de la protocolización de la venta por ante la oficina de Registro respectiva.
NOVENA: El precio de venta aquí pactado se mantendrá fijo hasta el momento de su protocolización, por ante la oficina Subalterna del Registro correspondiente, salvo lo que se establece en la última parte de la Cláusula Novena de este instrumento…”
De tal forma que la relación o el negocio contenido en el contrato de promesa bilateral de compra venta corresponde a un contrato de compra venta, ya que en dicho contrato la propietaria se obligó a vender y los compradores a comprar, habiendo alegado la parte demandante que pagó la totalidad del precio de venta y la parte demandada expresó que los compradores pagaron el monto que inicialmente se había fijado de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 37.000.000,00).
Lo narrado y probado en las actas de este expediente es constitutivo de derecho, por cuanto ambas partes estuvieron de acuerdo y expresaron su consentimiento sobre el precio, las características del inmueble, que sería el objeto de la venta, y por ello están presentes todos los elementos de un contrato de venta que son, consentimiento, objeto y precio, incluyendo su forma de pago. Así se establece.
Quedó demostrado de los documentos traídos a los autos por ambas partes en el lapso de promoción de pruebas, como son los recibos de pago, y la carta marcada “C” al libelo de demanda, que los compradores cumplieron con su obligación de pagar el precio pactado. Así se decide.
La parte demandada alegó la falta de cualidad del actor por no haberse pagado el precio del apartamento. Este alegato es desestimado, ya que la cualidad para comparecer a juicio bien sea como demandante o demandado, no viene dada por el cumplimiento o no de la obligación alegada, sino que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio.
El Dr. Arístides Rengel Romberg en su obra denominada (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 27, Ed. Arte. 1.995), señala:
“La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva), para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación jurídica controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma, independientemente de que en realidad sean o no titulares de tal relación, pues ello solo puede determinarse al decidir el juez el mérito de la controversia, previo el examen de las pruebas aportadas al proceso, ya que no puede confundirse la legitimación o cualidad con la titularidad del derecho”
De acuerdo con lo que señala el autor, se desprende lo previsto con relación a los sujetos procesales que conforman el proceso, los cuales deben encontrarse revestidos y afirmados como titulares del derecho pretendido o controvertido, como sujetos activos o pasivos de la relación jurídica que sea objeto de controversia. Se niega el alegato de falta de cualidad. Así se decide.
Como segunda defensa, la demandada manifestó y alegó como causal de justificación para no otorgar el documento definitivo de venta, que los compradores no pagaron el incremento de precio lo cual es la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00) debido a la aplicación de las cláusulas cuarta y novena del contrato. Este tribunal observa, que ese alegato de la parte demandada no fue probado en autos. Del contrato se demuestra que este incremento solo procedía en el caso de que el incumplimiento fuese por parte de los compradores, mas sin embargo no consta en el expediente que la demandada haya hecho reclamo alguno, y por ello la parte demandante reconvenida no incurrió en el incumplimiento alegado por la demandada. Tampoco aparece la fórmula matemática utilizada para determinar dicha cantidad de dinero, ni prueba de la existencia de dicha deuda; razón por la cual ese alegato al no haber sido probado, se niega expresamente. Así se establece.
Su tercera defensa es que sobre el inmueble objeto de esta causa, pesa medida de prohibición de enajenar y gravar, dictada en el año 1997 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Agrario del estado Carabobo. Esa defensa, no puede oponérsela la vendedora a los compradores, por ser causa ajena al contrato cuyo cumplimiento se demandada. Razón por la que se niega dicha defensa. Así se decide.
En cuanto a la impugnación a la estimación de la demanda por excesiva, encuentra esta juzgadora que quedó demostrado de la experticia evacuada, que la cuantia indicada por la parte demandante si era válida, ya que el monto del valor del inmueble para el momento de la interposición de la demanda corresponde prácticamente al estimado por los expertos. Razón por la que se niega ese alegato de la parte demandada. Así se decide.
VI
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 7.032.029 y 7.174.807, respectivamente, de este domicilio contra la sociedad mercantil INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A..Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, 16 de septiembre de 1993, N° 01, Tomo 28-A.
SEGUNDO: Se condena a la demandada sociedad mercantil INVERSIONES BOSQUE ALTO, C.A. a cumplir con el contrato de Promesa Bilateral de Compra venta, suscrito de manera privada el día 20 de junio 1996, entre los demandantes ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI con INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, 16 de septiembre de 1993, N° 01, Tomo 28-A., sobre un inmueble constituido por un (1) Pent House, distinguido con el Nro. PENT HOUSE DOS (2), ubicado en la planta Pent House del Edificio RESIDENCIAS BOSQUE ALTO.
TERCERO: Se condena a los demandados a otorgar a la parte demandante ciudadanos SONYA JAQUELIN SUAREZ MAGUAL y VITALIANO JOSE MICHELINI SCRIATTOLI, antes identificada, el documento definitivo de compra-venta del inmueble inmueble constituido por un (1) Pent House, distinguido con el Nro. PENT HOUSE DOS (2), ubicado en la planta Pent House del Edificio RESIDENCIAS BOSQUE ALTO. y alinderado así: PLANTA BAJA PENT HOUSE 2: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edifico; ESTE: con fachada Este del edifico y OESTE: con ascensos, escalera y hall de circulación. PLANTA ALTA PENT HOUSE 2: NORTE: con fachada Norte del edifico; SUR: con fachada Sur del edificio; ESTE: con fachada Este del edificio y OESTE: con sala de máquina de ascensores, escalera y con el hall de circulación; así mismo le corresponde dos (2) puestos de estacionamiento de vehículo en el área de los mismos; este inmueble está sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, según consta de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 1996, bajo el No. 35, Tomo 39, Protocolo Primero. El referido inmueble se encuentra construido sobre una parcela de terreno propiedad de la vendedora, distinguida con el Nro. 335 en el plano general de la Urbanización El Bosque, la cual se encuentra ubicada en jurisdicción el Municipio San José del Distrito Valencia del estado Carabobo, y pertenece a la vendedora según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, en fecha 29 de abril de 1994, bajo el Nro. 50, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 17.
En caso de negativa de la demandada a otorgar el documento antes señalado, en el lapso que se fije para el cumplimiento voluntario, la presente sentencia una vez definitivamente firme, constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y se ordenará emitir copia certificada de la misma y oficio dirigido al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, a efecto de que se inscriba la misma en el Registro y se tenga por título de propiedad de la demandante, además para que se asiente la nota marginal respectiva.
Se condena en costas a la parte demandada. Se ordena notificar a las partes.
Publíquese y déjese copia certificada digitalizada en formato PDF.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los veintinueve (29) días del mes de abril del año 2024. Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.

Abg. Lucilda Ollarves
Jueza Provisoria

Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular

En la misma fecha se cumplió lo ordenado, siendo las 9.43 am. Se libraron boletas de notificación.

Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular

Exp. 42.413
LO/cc