TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce (14) de agosto de dos mil veinticuatro (2024)
214º y 165º
ASUNTO: KC01-R-2024-000008
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA MADRID, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 20 de octubre de 2008, bajo el N° 207, Tomo 61-A, representada por el ciudadano, GIOVANNI PASCUCCI STELLUTO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V4.727.058, en su condición de Director.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ÁNGELO CONSALES MONCADA, YACQUELINE QUIÑONEZ y BORIS FADERPOWER RAMOS, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 44.129, N° 119.431 y N° 47.652 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ODONTOMEDIC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 30 de abril de 2013, bajo el N° 24, Tomo 29-A RMI, RIF: J-40235356-1, representada en calidad de Director, por el ciudadano DANIEL ANDRÉS DI BARTOLOMEO VILORIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.034.327.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: PAOLO ANTONIO GALLO CALVO, EVIS HERMINIA GONZÁLEZ ROJAS, ALEJANDRO QUIROZ GUÉDEZ, LEONARDO NEGRETTE SOTO, ANTONINO DI BARTOLOMEO SONSINI y MARIA MARGARITA GARCÍA VILORIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 84.427, N° 102.152, N° 108.752 y N° 31.198, 27.721 y 241.605 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

En fecha 18 de abril de 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) identificado con el N° KH01-V-2022-000024 intentado por la empresa mercantil ADMINISTRADORA MADRID, C.A., contra la empresa mercantil ODONTOMEDIC, C.A dictó sentencia definitiva al tenor siguiente:
“…Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID C.A. contrala sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A..-
SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se ordena a la sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A. a entregar a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID C.A., libre de bienes y personas, los locales comerciales distinguidos con los Nos. 4 y 5, que se encuentran en la planta baja del Centro Comercial Empresarial Plaza Madrid, ubicado en la Avenida Madrid que une a la Urbanización Santa Elena con el Paseo los Leones de esta ciudad de Barquisimeto.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad lo estatuido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida…”

En fecha 24 de abril de 2024, el abogado Antonino Di Bartolomeo Sonsini, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo el día 29 de abril de 2024, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 06 de mayo de 2024, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra SENTENCIA DEFINITIVA dictada por Primera Instancia, se fija el VIGÉSIMO (20°) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presenten INFORMES. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 10 de junio de 2024 se agregaron escritos de informes presentados por ambas partes, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas OBSERVACIONES; el día 26 de junio de 2024, se agregan a los autos escritos de observaciones consignados nuevamente por ambas partes. El Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES.
En fecha 11 de agosto del 2022 la abogada Yacqueline Quiñonez actuando en representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID, C.A., interpuso demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra de la sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A., bajo los siguientes términos: Que es propietaria de dos (02) inmuebles constituidos por dos locales comerciales, distinguidos con los N° 4 y 5, situados en la planta baja del Centro Comercial Empresarial Plaza Madrid, ubicado en la avenida Madrid que une a la urbanización Santa Elena con la avenida Paseo Los Leones de esta ciudad de Barquisimeto. El local signado con el N° 4 posee un área aproximada de (88,35 mts2) y el N° 5 de (81,50 mts2), alinderado de la siguiente manera: A) Local N° 04: NORTE: Pasillo de Circulación: SUR: Local N° 5; ESTE: Pasillo de Circulación; y OESTE: Pasillo de Circulación; que dicho local posee un (01) medio baño, asimismo le corresponde un (01) puesto de estacionamiento signado con el N° 172 y se encuentra ubicado en la planta Sótano (01) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Área de circulación vehicular; SUR: cuarto de basura; ESTE: área de circulación vehicular; OESTE: estacionamiento número 171. B) El local N° 5, tiene los siguientes linderos: NORTE: Local N° 4, SUR: Local N° 6, ESTE: Hall de circulación y OESTE: Pasillo de circulación; el cual posee igualmente (01) medio baño, correspondiéndole de igual forma (01) puesto de estacionamiento signado con el N° 149 ubicado en la planta Sótano (01), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Local N° (04) Área de Circulación vehicular; SUR: Local N° (06); ESTE: Hall de Circulación; y OESTE: Pasillo de Circulación; titularidad que consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 24 de enero del 2012 bajo el N° 2012.72, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.3853, correspondiente al Libro de folio real del año 2012; y bajo el N.° 2012.73, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.3854 correspondiente al Libro de folio real del año 2012. Que dió en arrendamiento dichos locales comerciales a la sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A., suscribiendo para ello un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 24 de mayo del 2013, quedando anotado bajo el N° 28, tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Que luego de la suscripción del contrato antes identificado, no fue suscrito uno nuevo, sino hasta el 23 de agosto del 2016, fecha en la cual se autenticó por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el N° 33, tomo 206, folios 132 al 138, un nuevo contrato de arrendamiento, bajo los mismos términos del anterior. Que de acuerdo, a la CLÁUSULA SEGUNDA se determinó:
“…SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de un (01) año, contados a partir del Primero (01) de Mayo del año 2016, hasta el Primero (01) de Mayo del año 2017, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestase por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, sin considerarse que el presente contrato se puede convertir en contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Parágrafo Primero: Tiene plena validez el desahucio escrito con TREINTA (30) días continuos antes del vencimiento del presente contrato de arrendamiento y que fuera recibido por cualquier otras persona que se encontrare en el inmueble arrendado en el momento de practicarlo, bien sea en forma judicial o extrajudicial. También tiene absoluta validez la notificación que en tal sentido se hiciere mediante el correo certificado, telegrama con acuse de recibo, o fijación de la notificación judicial a las puertas del inmueble arrendado, en el mismo lapso de tiempo señalado anteriormente…”.-

Que la relación arrendaticia fue renovándose anualmente, al vencimiento de cada lapso, es decir, el 01 de mayo de cada año, hasta el 22 de noviembre del 2019, cuando a solicitud de su representada, con la anuencia de la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, se notificó de la decisión de no renovar el contrato, y que este expiraría el 01 de mayo del 2020, por lo que a partir de dicha fecha comenzaría a correr el lapso de prórroga legal. Dicha notificación consta en acta notarial que cursa a los folios del 48 al 54 de la primera pieza del presente asunto. Que el tiempo que le corresponde es de dos (02) años, culminando ésta el 01 de mayo del 2022, y que a pesar de ello, la parte demandada ha incumplido sus obligaciones al no entregar los inmuebles, y es por eso que demanda el desalojo. Fundamentó, su pretensión en los artículos 22, 26, 40 literales “g” e “i” y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En definitiva, solicitó fuere declarada Con Lugar la demanda, en razón del vencimiento del lapso contractual de duración de la relación arrendaticia y subsidiariamente el vencimiento del lapso de prórroga legal.
Consta en auto de fecha 16 de septiembre de 2022, que el Tribunal a-quo procedió a admitir la demanda y ordenó la notificación de la parte demandada. El día 27 de julio del año 2023, siendo la oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación, los abogados Alejandro Quiroz y Antonino Di Bartolomeo, actuando como apoderados judiciales de la parte demandada, procedieron a dar contestación a la demanda bajo las siguientes defensas: Consta que el último contrato suscrito entre las partes fue el celebrado en fecha 23 de agosto del 2016, fecha en la cual se autenticó por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el N° 33, tomo 206, folios 132 al 138, el cual contuvo una duración de la relación desde el primero (01) de mayo del año 2016, hasta el primero (01) de mayo del año 2017. Que dicha relación arrendaticia, se encontraba supeditada a la voluntad de cualquiera de las partes que manifestare de manera autentica su decisión de no prorrogarlo. Que en dicho contrato se estipuló un lapso específico, una fecha oportuna dentro de la cual puede producirse el desahucio, que son treinta (30) días continuos antes del vencimiento del contrato y que por el contrario, si éste se realizare fuera del mismo, no tendría validez. Que la notificación realizada el 22 de noviembre del 2019 fue extemporánea y en consecuencia, no tiene validez, siendo que la misma fue llevada a cabo cuatro (04) meses y ocho (08) días antes de lo establecido en el contrato. Que impugna la notificación autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 22 de noviembre del 2019 bajo el número de trámite 141.2019.4.1096, en razón de que existe una falta de capacidad de postulación por parte del ciudadano que realizó la solicitud de notificación por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, y que además, en su práctica se encontraba presente la ciudadana Jacqueline Quiñonez, quien aun siendo abogada, no tenía para esa fecha facultades de representación de la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. Que el ciudadano Alfredo Stelluto Petrilli no se encontraba presente en la ejecución de la notificación. Que por todo ello debe considerarse que nunca existió notificación del desahucio, por no haberse producido en el tiempo que debía, ni con las exigencias que arguye según la Ley deben de observarse. Finalmente, solicitó se declare sin lugar la demanda y se condene al pago de las costas a la parte demandante.
Vencidos los lapsos con sus resultas, en fecha 18 de abril de 2024 el Tribunal A-quo dictó sentencia definitiva objeto de apelación, donde la juez a quo declaró Con Lugar la demanda y ordenó la entrega del inmueble dado en arrendamiento; por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la causa para determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 18 de abril de 2024, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hecho no controvertido: 1) la existencia de los contratos de arrendamiento, que iniciaron el 24 de mayo de 2013, el segundo en fecha 23 de agosto de 2016, que fueron renovados año tras año hasta el último suscrito el 01 de mayo de 2019 con vencimiento el 01 de mayo de 2020.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) La prórroga o no del contrato. 2) Que la notificación de desahucio goce de validez. 3) La falta de cualidad de la apoderada de la sociedad mercantil para el momento de la presunta notificación el 22 de noviembre de 2019. 4) La impugnación de la notificación ya que el ciudadano Alfredo Stelluto Petrilli no se encontraba presente al momento de la practicar la misma. 5) que a raíz de la pandemia, tampoco debe computarse este lapso de prórroga legal.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas presentadas en autos
Acompañadas al libelo de la demanda:
1.-Copia certificada de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. a los abogados Ángelo Consales, Yacqueline Quiñonez y Boris Faderpower, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 08 de abril del 2022, bajo el N.° 11, tomo 16, folios 37 hasta 39, que cursa a los folios del 8 a 12 de la pieza I del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce la ciudadana Yacqueline Quiñonez, en la causa.
2.-Copia simple de registro de comercio de la empresa Administradora Madrid C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara bajo el N° 207 del tomo 61-A, que cursa a los folios del 13 al 24 de la primera pieza del asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como prueba de la facultad que tenía el ciudadano Giovanni Pascucci Stelluto para otorgar el poder antes descrito en el numeral 1.
3.-Copia certificada de documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 24 de enero del 2012 bajo el N.° 2012.72, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 362.11.2.3.3853, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, y que cursa a los folios del 25 al 31 de la primera pieza del presente asunto. El medio probatorio antes descrito se tiene como fidedigno y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose que la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. es la propietaria de los locales dados en arrendamiento.
4.- Originales de contratos de arrendamiento suscritos entre las sociedades mercantiles Administradora Madrid C.A. y Odontomedic C.A., autenticados, el primero por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 24 de mayo del 2013 bajo el N.° 28, tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursa a los folios del 32 al 40 de la primera pieza del asunto; y el segundo por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 23 de agosto del 2016 bajo el N.° 33, tomo 206, folios 132 hasta 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que cursa a los folios del 41 al 47 de la primera pieza de este asunto. Las anteriores probanzas al no ser impugnadas, se tiene como fidedignas y se valoran conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la relación arrendaticia que une a las partes contendientes; no siendo esto un hecho controvertido, sino más bien convenido.
5.- Copia certificada de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 22 de noviembre del 2019, bajo el número de trámite 141.2019.4.1096, y que cursa a los folios del 48 al 54 de la primera pieza de este asunto. La referida instrumental se valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como prueba de que la arrendadora notificó en fecha 22 de noviembre del 2019, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 23 de agosto del 2016; y su incidencia en la decisión a proferir será establecida más adelante.
6.- Copia certificada expedida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Odontomedic C.A. a los abogados Paolo Gallo Calvo, Evis Gonzàlez, Alejandro Quiroz y Leonardo Negrette, por ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 20 de enero del 2020, bajo el N° 9, tomo 3, folios 28 hasta 30, y que cursa a los folios del 75 al 80 de la pieza I del expediente. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce el ciudadano Alejandro Quiroz Guedez.
7.- Copia certificada de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. a los abogados Àngelo Consales, Marìa Padilla de Consales, Jacqueline Quiñonez, Mardunelyn Chang Hong Yèpez, Juan Màrquez, Janica Gallardo y Xiomara Sulbaran Duràn, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 25 de marzo del 2010, bajo el N° 22, tomo 69 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y que cursa a los folios del 121 al 125 de la pieza I del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como prueba de la representación de la mencionada firma mercantil que ejerce la ciudadana Yacqueline Quiñonez, y su incidencia en el mérito de la causa será establecida infra.
8.- Copia simple de sentencia de fecha 23 de marzo del 2018, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que cursa a los folios del 155 al 184 de la primera pieza del presente asunto. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se desestima por no hacer aportes para la solución del thema decidendum.
9.- Copia certificada de documento poder otorgado por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. al ciudadano Alfredo Stelluto Petrilli por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 12 de septiembre del 2016 bajo el N° 3, tomo 226, folios 10 hasta 12, y que cursa a los folios del 216 al 219 de la primera pieza del expediente. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndose como prueba de la representación que ejerce el ciudadano Alfredo Stelluto Petrilli, de la parte demandante.
10.- Exhibición de documentos, en concreto de once facturas, signadas con los N° 00006632, 00006669, 00006733, 00006764, 00006799, 00006839, 00006879, 00006898, 00006926, 00006963 y 00006988, de fechas 07/05/2020, 04/06/2020, 04/08/2020, 03/09/2020, 06/10/2020, 05/11/2020, 07/12/2020, 08/01/2021, 04/02/2021, 04/03/2021 y 12/04/2021, respectivamente. Estas se encuentran marcadas “F-1”, “F-2”, “F-3”, “F-4”, “F-5”, “F-6”, “F-7”, “F-8”, “F-9”,”F-10” y ”F-11”, en ese orden, y cursan a los folios del 16 al 26 de la segunda pieza del expediente. Dichas documentales se desechan del proceso por cuanto el promovente no suministró un medio de prueba que constituyera una presunción grave de que el instrumento se encuentra actualmente o se ha encontrado anteriormente en poder del requerido a realizar la exhibición; tal como lo exige el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
11.- Copia simple de sentencia dictada en fecha 03 de noviembre del 2023 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente AA20-C-2023-000400, que cursa a los folios del 42 al 51 de la segunda pieza del expediente. La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se debe valorar conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se desestima por no hacer aportes significativos para la solución del thema decidendum.
Al momento de la contestación la parte demandada, promovió la cuestión previa de falta de jurisdicción por cuanto indicó la acción ha debido interponerse ante la instancia administrativa.
Manifiesta la demandada que la parte actora no inició ningún procedimiento de fijación de prórroga legal ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos. Sobre este particular es necesario puntualizar que en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, conforme reza en sus artículos 1 y 2, los cuales disponen:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso Comercial.
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso Comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso Comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Es así que en la referida Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispuso la protección al arrendatario comercial, en cuanto al decreto de las medidas de secuestro, tal y como se evidencia del artículo 41, literal l, el cual establece:
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (…).
Ahora bien, aparte de la anterior norma que prohíbe decretar medidas de secuestro sin agotarse la instancia administrativa, no existe en la citada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ninguna otra disposición que exija el previo cumplimiento de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, para poder acudir a la sede judicial para interponer la pretensión de desalojo incoada; por tanto, se desestima el alegato de la parte demandada. Así se declara.
Del desalojo fundamentado en la causal establecida en el artículo 40 literal g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a pronunciarse sobre la prórroga legal; la cual para el caso de locales comerciales se encuentra establecida en el artículo 26 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que dispone:
Artículo 26:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Las normas legales que rigen las relaciones arrendaticias determinan las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación, y es así como se creó la figura de la prórroga legal.
La conclusión inmediata que se extrae de la anterior norma que regula la prórroga legal, es que dicha prolongación comparte un carácter dual, cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y de potestativa satisfacción para el arrendatario. Esta dualidad, y su finalidad, es característica de los sistemas normativos que abogan por la protección de un sector de la sociedad que merece especial atención y/o protección de parte del legislador patrio, los cuales se identifican con rasgos inequívocos de Derecho Social o derecho de minorías. Así las cosas, esta prórroga o tiempo extra de extensión de la relación arrendaticia funge como un colchón o soporte social para que el arrendatario, sujeto que accede al mercado arrendaticio inmobiliario, prevea la búsqueda y obtención de un nuevo contrato de arrendamiento. Las características propias de este beneficio se escinden de la manera siguiente: i) es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, el cual podrá interrumpir en cualquier momento; ii) está supeditada al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales respecto del arrendatario; iii) opera de pleno derecho, por lo cual se hace innecesaria cualquier notificación de no renovación, a menos que el contrato mismo prevea renovación automática del contrato; iv) la vigencia de la misma imposibilita la interposición de acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero admite incoar acciones por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; y v)su vencimiento permite al arrendador demandar el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado.
Ahora bien, al no ser controvertida la relación arrendaticia y visto que el último contrato suscrito tuvo vigencia desde el 01 de mayo de 2019 con vencimiento el 01 de mayo de 2020, corresponde revisar el acervo probatorio a los fines de verificar si se cumplió con la prórroga legal.
Al respecto, resulta pertinente señalar que la parte actora en sustento de sus alegaciones promovió copia certificada de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 22 de noviembre del 2019 bajo el número de trámite 141.2019.4.1096, y que cursa a los folios del 48 al 54 de la primera pieza del presente asunto.
La anterior notificación fue cuestionada por la parte demandada, alegando que la misma fue practicada de manera extemporánea ya que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estipuló que esta notificación debía efectuarse con treinta (30) días de anticipación y la misma fue realizada 4 meses y 8 días antes del vencimiento del contrato.
Al respecto, en cuanto a las condiciones que debe cumplir la notificación que el arrendador debe dar al arrendatario, sobre su intención de no renovar el lapso de duración de la relación arrendaticia, resulta pertinente traer a colación lo dispuesto por la Sala Constitucional, en sentencia N° 2.294, de fecha catorce de diciembre del año dos mil seis (14/12/2006), con ponencia del Magistrado, Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, caso: Blanca Sofía Márquez Soto, donde estableció lo siguiente:
"... Por otra parte, en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el juzgador de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: "La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla."

De lo anterior se desprende que la Sala considera aplicable el artículo 1,137 del Código Civil a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que fue practicada la notificación a la arrendataria a través de la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en la sede del inmueble arrendado; ahora bien, cumplida ésta cabe preguntarse ¿si al haberse practicado con anterioridad a los treinta (30) días que habían establecido contractualmente constituye un menoscabo al derecho de la arrendataria? Al respecto, considera esta sentenciadora que la finalidad de la notificación es poner en conocimiento del arrendatario de la no renovación del contrato, permitiéndole así organizarse y procurar arrendar un nuevo local; siendo así considera esta sentenciadora que al efectuarse con anticipación la notificación en nada perjudica al arrendatario, por el contrario lo beneficia precaviéndole de disponer de mayor tiempo. Así se determina.
Aduce también la parte demandada que la notificación no fue efectuada a algún representante de la accionada. Con respecto a lo anterior se debe indicar que la notificación fue realizada a la ciudadana Yusmaira Salcedo, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.241.789, de profesión Contador Público, quien manifestó trabajar para la empresa ODONTOMEDIC C.A.; evidenciándose de la cláusula segunda del contrato arrendaticio lo siguiente: …” Parágrafo Primero: Tiene plena validez el desahucio escrito con TREINTA (30) días continuos antes del vencimiento del presente contrato de arrendamiento y que fuera recibido por cualquier otra persona que se encontrare en el inmueble arrendado en el momento de practicarlo”… de lo anterior se desprende con toda claridad que no era indispensable que la notificación la recibiera un representante de la demandada, sino que podía ser recibida por cualquier persona que se encontrare en la sede de los locales arrendados; razón por la cual tal defensa resulta improcedente. Así se determina.
Denuncia igualmente la parte accionada la falta de capacidad de postulación del ciudadano Alfredo Stelluto Petrilli al momento de introducir la solicitud de notificación notarial; al respecto, debe señalarse que las disposiciones sobre la representación en juicio contenidas en el Código de Procedimiento Civil, precisamente se refieren a la actuación en juicio civil, es decir, ante un órgano de administración de justicia, por tanto, esas exigencias (la de ser abogado y por tanto, tener capacidad de postulación) no se requiere para el trámite realizado ante la Notaría en el caso bajo estudio. Asimismo, señaló el impugnante que al momento de la ejecución de la notificación, en representación de la solicitante Administradora Madrid C.A., se presentó la abogada Yacqueline Quiñonez, y que ésta no tenía facultades de representación. Sobre este particular, consta en las actas procesales documento poder otorgado por la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. a los abogados Ángelo Consales, María Padilla de Consales, Jacqueline Quiñonez, Mardunelyn Chang Hong Yépez, Juan Márquez, Janica Gallardo y Xiomara Sulbaran Durán, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 25 de marzo del 2010, bajo el N° 22, tomo 69 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, entre los que figura la mencionada abogada Yacqueline Quiñonez; por lo que conforme al poder descrito para la fecha de la notificación(22-11-2019), dicha abogada si tenía facultades para representar a la sociedad mercantil Administradora Madrid C.A. Así se determina.
Determinada como ha sido que la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, fue válidamente practicada, corresponde examinar si el lapso de prórroga legal correspondiente se encuentra vencido y como efecto de ello, que la accionante se encuentre habilitada para interponer la demanda de desalojo con fundamento en lo establecido en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En este sentido es importante destacar que el cumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (art. 1.133 del Código Civil).
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
"... En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...".
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:
"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello", por lo que el legislador a este respecto, ha concebido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.”
Teniendo en consideración la anterior normativa aplicable al caso analizado, de las actas procesales se evidencia el vencimiento en fecha 01 de mayo de 2020 del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y por cuanto la relación arrendaticia se inició el 24 de mayo de 2013, a la fecha de culminación tenía una duración de siete (7) años, correspondiéndole por tanto a la arrendataria, dos (2) años de prórroga legal; los cuales vencieron el 01 de mayo de 2022, por lo que esta sentenciadora considera plenamente probado el incumplimiento de la demandada de entregar el local arrendado una vez vencida la duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal, lo cual hace procedente la pretensión de desalojo incoada conforme a lo establecido en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
Sobre la suspensión de la prórroga legal durante la pandemia.
Aduce la demandada que en el supuesto de que se haya validado la notificación efectuada, la prórroga legal no podía transcurrir durante el lapso de la pandemia por Covid 19.
Sobre este particular, es necesario aclarar que, en relación a los decretos por medio de los cuales se suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal como consecuencia del estado de emergencia producto de la pandemia por COVID-19, en su contenido, en nada guardan relación, o resultaban eximente o se oponían a la eficacia de la prórroga legal arrendaticia. Así se determina.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Antonino Di Bartolomeo Sonsini, apoderado judicial de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de abril de 2024, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 20 de octubre de 2008, bajo el N° 207, Tomo 61-A, representada por el ciudadano ALFREDO STELLUTO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.394.382 contra la sociedad mercantil ODONTOMEDIC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 30 de abril de 2013, bajo el N° 24, Tomo 29-A RMI, RIF: J-40235356-1, representada en calidad de Director por el ciudadano DANIEL ANDRÉS DI BARTOLOMEO VILORIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.034.327. SEGUNDO: SE ORDENA a la sociedad mercantil ODONTOMEDIC C.A. entregar a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MADRID C.A., libre de bienes y personas, los locales comerciales distinguidos con los N° 4 y 5, que se encuentran en la planta baja del Centro Comercial Empresarial Plaza Madrid, ubicado en la avenida Madrid que une a la urbanización Santa Elena con la avenida Paseo Los Leones de esta ciudad de Barquisimeto. El local signado con el N° 4 posee un área aproximada de (88,35 mts2) y el N° 5 de (81,50 mts2), alinderado de la siguiente manera: A) Local N° 04: NORTE: Pasillo de Circulación: SUR: Local N° 5; ESTE: Pasillo de Circulación; y OESTE: Pasillo de Circulación; que dicho local posee un (01) medio baño, asimismo le corresponde un (01) puesto de estacionamiento signado con el N° 172 y se encuentra ubicado en la planta Sótano (01) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Área de circulación vehicular; SUR: cuarto de basura; ESTE: área de circulación vehicular; OESTE: puesto de estacionamiento número 171. B) El local N° 5, tiene los siguientes linderos: NORTE: Local N° 4, SUR: Local N° 6, ESTE: Hall de circulación y OESTE: Pasillo de circulación; el cual posee igualmente (01) medio baño, correspondiéndole de igual forma (01) puesto de estacionamiento signado con el N° 149 ubicado en la planta Sótano (01), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: con cuarto de basura y Área de Circulación vehicular; SURESTE: con núcleo de acceso de escaleras verticales y Hall de circulación; SURESTE: con área de circulación de vehículos; y NOROESTE: con cuarto de basura y hall de circulación. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente, de conformidad lo estatuido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto; y se ratifica la condenatoria en costa impuesta por el a quo conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) La Juez, (fdo) Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil. El Secretario, (fdo) Abg. Julio Montes C… En Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil veinticuatro (2024).

Abg. Julio Montes C.