TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 03 de diciembre de 2024
214º y 165º

EXPEDIENTE Nº: 16.283
COMPETENCIA: CIVIL.
MOTIVO: APELACION
RECURRENTE: Sociedad Mercantil Supermercado Bella Lomas C.A; en la persona de su representante Futing Liang y Caixia Li ambos de nacionalidad China, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nro. E- 82.246.417 y E- 83.212.405., respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DEL RECURRENTE: Francisco González abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.113
RECURRIDA: Sentencia Definitiva de fecha 15 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
SENTENCIA: Definitiva
I
ANTECEDENTES
El 06 de mayo de 2024, se recibe previa distribución a este Tribunal Superior, el expediente contentivo de la demanda por desalojo de local comercial interpuesta por el abogado JOSE TITO DE FREITAS PESTRELO inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.357 en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Lesbia Omaira Hernández De Acosta, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 4.857.526 contra la entidad mercantil SUPERMERCADO BELLA LOMAS C.A inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 03 de mayo de 2010, bajo el número 16, tomo 35- A, representada por los ciudadanos Futing Liang y Caixia Li ambos de nacionalidad China, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. E- 82.246.417 y E- 83.212.405., respectivamente.
En fecha 17 de abril de 2.024 la parte recurrente consigno diligencia contentiva del recurso de apelación contra sentencia definitiva dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 15 de abril de 2024, en la cual declaro parcialmente con lugar la demanda de acción de desalojo. (f.67)
En fecha 26 de abril de 2.024 el juez a quo escuchó apelación en ambos efectos remitiendo el presente expediente a este Tribunal de alzada dándosele entrada mediante auto en fecha 07 de mayo de 2.024 que riela en el folio 62 del presente expediente asignándole el número 16.283.
En fecha 14 de mayo de 2.024 el abogado Francisco Américo González Romero en su carácter de apoderado judicial de la parte recurrente consigna escrito de pruebas en el cual solicita sea evacuada la prueba de posiciones juradas a la ciudadana Lesbia Omaira Hernández De Acosta.
En fecha 16 de mayo de 2.024 el juez superior niega lo peticionado en virtud de que el ciudadano propuesto para absorber las posiciones juradas de la parte demandante Lesbia Omaira Hernández de Acosta, no forma parte del juicio en igualdad de condiciones que la accionante.
En fecha 12 de junio de 2.024 fue consignado ante este Tribunal de Alzada escrito de informe por la parte recurrente (f.116 al 120); de igual manera fue consignado por el abogado José Tito De Freitas Pestrelo escrito de informe (f.133 al 137)
En fecha 21 de junio de 2.024, el abogado José Tito De Freitas Pestrelo parte demandante presento escrito de observaciones a los Informe que riela en los folios 138 al 141, por su parte la parte recurrente en fecha 25 de junio de 2.024 consigna escrito de observaciones a los informes que riela en los folios 150 al 151
En fecha 25 de septiembre de 2.024 quien aquí suscribe en virtud que en fecha 02 de julio de 2.024 mediante oficio No TSJ/CJ/OFIC/1486-2024 fui designado para el cargo de Juez Provisorio del Juzgado Superior segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, me aboqué al conocimiento de la causa.
-II-
SINTESIS CONTROVERSIAL
Analizada como han sido las exposiciones de la parte recurrente en escrito de informe se infiere los siguientes alegatos:
Que desde la firma del contrato arrendaticio el arrendatario pagó oportunamente los cánones, depositando en la cuenta bancaria establecida en el contrato, cuya titular es la arrendadora. Este accionar se cumplió pacíficamente hasta el año 2019, cuando la arrendadora exigió a su contraparte, que le pagara directamente a ella en dólares norteamericanos, pero, además, también le impuso un aumento del canon que ella estipuló por su única y propia cuenta.
Que, en el año 2.020, impuso un nuevo aumento del canon, sin mediar la actualización del valor del inmueble, ni haber realizado mejoras en el mismo, ni autorización por parte del ente competente (SUNDDE).
Que, en julio de 2.021, la arrendadora aumentó el canon a UN MIL DOSCIENTOS DÓLARES NORTEAMERICANOS (1.200,00 USD); tal como se evidencia del anexo marcado "B" que incorporamos ante esta superioridad. Esta conducta reiterada fuera de razón de la arrendadora, contraviniendo los Artículos 27 y 30 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se patentizó con más fuerza, cuando en febrero de 2.022 exigió al arrendatario que, a partir del mes de marzo de 2.022, el canon sería de TRES MIL QUINIENTOS DÓLARES NORTEAMERICANOS (3.500,00 USD).
Expone que “Ante esta exageración, nuestro representado le manifestó que las ventas tan bajas (hecho notorio en el país), impiden pagar un canon tan elevado. Esta respuesta generó gran desavenencia en la arrendadora. Cuando el 21 de marzo de 2022, el arrendatario quiso pagar el canon de ese mes, recibió la negativa de recibir el pago”.
Que frente a este rechazo el inquilino depositó el canon en la cuenta bancaria fijada en el contrato locativo. Conducta idéntica ocurrió el 23 de abril de 2022, todo esto riela a los folios 68 y 71 de la segunda pieza, del anexo marcado con la letra “A”, en copias certificadas que fueron consignadas en la presente causa distinguidas con el N° 16.283.
Que dado que el fin de la arrendadora demandante era poner en estado de mora al demandado, ella procedió a revertir dichas cantidades equivalentes a los cánones de los meses marzo y abril de 2022, a través de transferencias debitadas de la cuenta bancaria fijada en el contrato arrendaticio a favor de nuestra representada, SUPERMERCADO BELLA LOMAS, C.A., tal como se evidencia en los folios 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92 y 93 (segunda pieza), del mismo instrumento probatorio marcado con la letra “A”.
Que el 17 de mayo de 2022, el recurrente observó en su cuenta bancaria, dos (2) depósitos realizados por la arrendadora, equivalentes a los cánones de los meses de marzo y abril de 2022. Frente a este hecho, nuestro representado depositó por segunda vez tales montos. Pero de nuevo, la arrendadora reversó el dinero, mediante tres (3) transferencias, realizadas el 23, 25 y 26 de mayo de 2022. Todos estos hechos se evidencian en el anexo “A” incorporados al presente expediente 16.283.
Que ante la contumacia de la arrendadora-demandante, el 20 de mayo de 2022, el arrendatario presentó Solicitud de Consignación Arrendaticia a favor de su contraparte. Pero por mala praxis procesal hubo retardo para ordenar la apertura de cuenta bancaria; lo cual ocurrió el 17 de junio de 2022 (como se evidencia en el anexo marcado “A”). El 21 de junio de 2022 se depositan por tercera vez los cánones de marzo y abril de 2022 (tal como se evidencia en los folios 102, 103 y 104 de la foliatura original del anexo marcado “A”).
Indica además que es pertinente e importante señalar que el 16 de febrero de 2023, la arrendadora solicita al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, otorgarle licencia para retirar todas las consignaciones arrendaticias, incluidas aquellas de los meses de marzo Y abril de 2022: tal como se evidencia al folio 110 del expediente apelado (primera pieza), tal como se evidencia de copla certificada signada “K” agregada por la demandada.
Sobre este particular, la jueza A-quo decidió en contra de la demandante, al sentenciar que el contrato arrendaticio está vigente, por no haber demostrado la accionante que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Sin embargo, creemos quienes apelamos, que la sentenciadora debió ser más contundente y pronunciarse en la definitiva, sobre el carácter falso de los instrumentos de prueba aportados por la demandante, denominados.

Se infiere del escrito de informe de la parte demandante que:
Que el tribunal Aquo le da valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la inspección realizada se observó el que efectivamente la accionada realizo las consignaciones del mes demarzo y abril del año 2.022, en fecha 26 de junio de 2.022, se verifico que fueron realizadas dos (02) consignaciones extemporáneas por tardía, en consecuencia la falta de pago de dos meses consecutivos, demostraba el incumplimiento contractual a tenor de lo dispuesto en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en el Articulo 40, Literal a, e, i.
Así mismo el informe de prueba, enviado por el Instituto Municipal del Ambiente de la alcaldía de Valencia, promovido por la parte accionante, de conformidad con lo provisto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507, el Tribunal a quo le da valor probatorio, para dar por probado que, del propio cuadro de relación de deuda se evidencia que en su oportunidad Supermercado Bellas Lomas C.A se insolventó con el pago del servicio de aseo urbano, prestado por ese instituto.

III
SENTENCIA RECURRIDA
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictó sentencia en fecha15 de abril de 2.024 mediante el cual declara parcialmente con lugar la demanda desalojo basándose en las consideraciones siguientes:
observa este juzgado que: La actora demanda el desalojo del local comercial, i) por falta de pago de dos o más cánones de arrendamientos, de forma consecutiva, ii) que el contrato se encuentra vencido o en prorroga legal, y iii) incumple reiteradamente sus obligaciones contractuales al insolventarse con el pago de los servicios tal como servicio de aseo urbano o IMA, durante la vigencia del contrato.
Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. En ese orden de ideas, el Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, el cual nos define el contrato de arrendamiento como: “El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley”.
Nuestro proceso civil, está regido por el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de ahí que, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la demanda y las razones de hecho que sustentan la misma, y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado al momento de contestar la demanda. Así, según tales afirmaciones de hecho planteadas por las partes que fundamentan sus pretensiones y excepciones, respectivamente, las partes se distribuirán la carga de la prueba. En el derecho procesal moderno, la carga que tienen las partes de probar sus afirmaciones se rige por el principio general, que para demostrar un hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, bien sea el actor en la demanda, o el demandado en la contestación. Ello debido a que en el proceso dispositivo (nuestro caso) la prueba es carga de las partes y no del Juez. Las partes deben demostrar al Juez la realización del hecho, o provocar en él la convicción de la verdad del hecho alegado, sin que éste pueda sacar elementos de convicción fuera del proceso. Siendo que en los términos en que fue contestada la demanda, de conformidad con las normas que determinan la carga de la prueba previstas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde al demandado demostrar los hechos que alega en su defensa, en cuanto a que, se encuentra solvente y que las consignaciones arrendaticias fueron realizadas de manera tempestiva; que el contrato no se encuentra vencido, ni en prorroga legal; y que se encuentra solvente con los pagos de los servicios públicos.
Ahora bien, consta a los autos folios 11, vuelto y 12, el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, el cual, pactaron las siguientes clausulas:
“…SEGUNDA: La duración de este contrato es de tres (3) años contados a partir del primero de Julio de 2015 al 30 de Junio de 2018 el cual podrá ser renovado por el mismo periodo, salvo la voluntad de una de las partes de no querer renovarlo y lo comunique así por escrito con noventa (90) días de anticipación a su vencimiento o de su prorroga si la hubiere, en este supuesto LA ARRENDATARIA Tendrá derecho a optar por una prórroga legal de conformidad con lo establecido en el Artículo 26 del decreto de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
TERCERA: el valor actual del Inmueble arrendado quedó establecido, según avalúo realizado en fecha 17 de diciembre 2014, realizado según el método de costo de reposición, Efectuado por el Perito Evaluador JOSE DAVID BARRETO, TSU en Construcción Civil. SVIA. 1332, Sudeban P-695 Sup. De seguros: 1.242. Fogade: No 130, en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS VENTIDOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO CON 70/100 (183.422.548,70) tomando como base lo dispuesto en el artículo 32, numeral 2. del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Decreto 929 del 24 de abril de 2014, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No.40.418 del 23 de mayo de 2014). El cual hemos establecido las partes de común acuerdo previa la realización del Avaluó” al inmueble a objeto del presente contrato en cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00 Bs.) comenzando el primero (01) de Julio 2015 hasta el 30 de Junio 2018, para el primer año, para el segundo año y tercer año, los cánones de arrendamiento serán ajustados tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios diversos”; considerado en el Índice Nacional de Precios al consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, respectivamente, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), según lo dispuesto en el artículo 33, numeral 1, del Decreto Ley eiusdem. Los cánones de arrendamiento se pagarán los días treinta (30) de cada mes, mediante depósito en la cuenta corriente No.0191-0186-08-2100004334, Banco Nacional de Crédito, a nombre de LA SI ARRENDADORA, debiendo presentar el depósito por ante la oficina de administración dentro de los cinco días siguientes a su pago para que le sea entregada la respectiva factura original. -
TERCERA: la duración de este contrato es de TRES (3) años fijos, contados a partir del día primero (01) de Julio 2015, el cual podrá ser renovado,previo acuerdo entre las partes y comunicándose por escrito por lo menos con un mes de anticipación a su vencimiento. La falta de pago de DOS (2) cánones de arrendamiento dará lugar a la resolución del contrato como consecuencia pedir la desocupación inmediata del inmueble Si LA ARRENDATARIA están obligados a desocupar y no lo hicieren, a pesar del término de plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente a cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble, de Conformidad con lo dispuesto en el artículo 22, numeral 3, del Decreto Ley eiusdem.
CUARTA: serán por cuenta de LA ARRENDATARIA la tramitación de toda perisología para el buen funcionamiento del inmueble y la cancelación de impuestos que ocasione el mismo, la falta de cumplimiento de lo aquí establecido o el cambio de índole signado será causa de resolución de contrato de pleno derecho, por parte de LA ARRENDADORA, sin perjuicio de las otras causales de desalojo previstas en el artículo 40 del Decreto Ley eiusdem.
QUINTA: Serán por cuenta de LA ARRENDATARIA los pagos de agua, luz, aseo, condominio, estacionamiento, teléfono, permiso de bomberos, impuesto al valor agregado (IVA), Servicios y reparaciones extras y especiales en bien del inmueble arrendado deberá velar por la seguridad del inmueble, debiendo poseer una póliza de seguro contra incendios para resguardo del inmueble y en beneficio de LA ARRENDADORA, la cual debe mantener solvente y al día hasta la fecha del vencimiento del contrato. Las mejoras realizadas en el inmueble quedarán en beneficio del inmueble, sin que por ello tengan derecho LA ARRENDATARIA de pedir indemnización por ese concepto, LA ARRENDATARIA declara y acepta que recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de Mantenimiento, conservación, limpieza y funcionamiento, pintado, con dos (2) baños, seis (6) puertas Santa María, todas con sus protectores, pisos de granito, techo de placa frisada, rejas de protección, revestido su frente con piedra, con sus acometidas de luz, aguas negras y blancas, aseo, teléfonos, sistema contra incendio en perfecto estado, debiendo LA ARRENDATARIA devolverlo al culminar el contrato de la misma forma como lo recibe después de haberlo inspeccionado, las reparaciones menores correrán por cuenta de LA ARRENDATARIA, tal como se establece en la Ley…”
Trabada la litis se tienen como hechos controvertidos; si la demanda se encuentra insolvente en los pagos de los cánones de arrendamientos; si la demandada se encuentra insolvente en el pago de los servicios públicos aseo público yagua potable del inmueble objeto del contrato locativo; si el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en juicio en fecha 10 de julio de 2015, de duración de tres años, prorrogable por igual periodo, se encuentra vencido o en vigencia
En ese orden de ideas, establece el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial que: “…El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato...” Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial…”
Ahora bien, de acuerdo a lo dispuesto en el contrato locativo, la parte demandada, debía realizar el pago del canon de arrendamiento en la cuenta indicada por la arrendadora; siendo que la arrendataria, realizó consignaciones arrendaticias por ante Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por cuanto alegó que fue infructuoso materializar el pago a la arrendadora según se evidencia de las copias certificadas del Expediente N° 2123, llevado por el mencionado Tribunal folios 109 al 115, además dicho expediente fue objeto de inspección por parte de este Juzgado en el cual se observó que los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2022, fueron consignadas en fecha 21 de junio de 2022; la cual fue valorada por esta Juzgado, concluyendo que no fueron hechas conforme lo establecido en el contrato, además de ser extemporáneas ya que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato el canon de arrendamiento se pagaran los treinta de cada mes, con lo cual se configura el supuesto contenido en el artículo 40, literal a, específicamente, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos consecutivos; y siendo carga del accionado el probar su estado de solvencia, es forzoso concluir que incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a que, si la demandada se encuentra insolvente con los pagos del aseo urbano, alega la parte demandada en su escrito de prueba, al folio 171, que: “…En relación al servicio de Aseo Urbano, debemos aclarar que el local comercial objeto del contrato de marras, forma parte del centro comercial Las Palmas, el cual está constituido por de cincuenta (50) locales comerciales. Y que los recibos por conceptos de Aseo Urbano venían antes incluidos en el recibo de Luz Eléctrica y de hace un tiempo para acá en facturas aparte, por lo cual mi representada llego a un acuerdo con el Instituto Municipal del Ambiente (IMA), para unos pagos fraccionados y se encuentra solvente actualmente he dicho pago...”; la parte accionante promovió la prueba de informes, a los fines de que se oficiará al Instituto Municipal del Ambiente, e informara si la sociedad mercantil SUPERMERCADO BELLA LOMAS, C.A., presenta deuda, recibiendo respuesta en fecha 22 de febrero de 2024, folio 29 de la segunda pieza del expediente, en el cual señala “…que en la actualidad NO presenta deuda con IMA por concepto de prestación de servicio de aseo urbano y domiciliario, de igualmente se anexa dicho recibo de pago marcada “A”…”; ahora bien de la revisión exhaustiva del cuadro anexo marcado “A”, emitido por la Directora de Ingresos Propios del Instituto Municipal del Ambiente, que riela a los folios 30 al 33 de la segunda pieza del presente expediente, se observa que durante la vigencia del contrato se insolentó con el pago de este servicio al evidenciarse pago rechazados en 2 meses, y de los interés moratorios, prueba de informes valorada por este Tribunal en su oportunidad, a pesar que actualmente el hoy arrendatario demandado no posee deuda, con lo cual se configura la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal “I” de la Ley que rige la materia, y sin que el demandado hubiere probado su estado de solvencia, es forzoso concluir que incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
Con respecto que, si el contrato suscrito entre las partes, en fecha 10 de julio de 2015, de duración de tres años, prorrogable por igual periodo, se encuentra vencido o en vigencia; del acervo probatorio consignado tanto por la parte demandante como demandada, específicamente de las documentales y de la prueba de exhibición de documentos, valoradas con anterioridad por este Tribunal, se observa que en primer lugar, discrepancias por parte de la demandante en querer renovar el contrato y luego no quererlo renovar, tal como se evidencia de las notificaciones judicial Nº S-02260-2018 y S-2694, evacuadas por los Juzgados Decimo y Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor e Medidas de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial; y en segundo lugar las notificaciones realizadas por la parte demandante con el acompañamiento de los Consejos Comunales, las cuales también fueron valoradas por este Tribunal con anterioridad, de las cuales se evidenció que no era el medio correspondiente para hacer valer su requerimiento pues debió haberlo realizado a través de una Notaría o por medio de un Tribunal, aunado a que las mismas se realizaron fuera del lapso establecido en el contrato locativo, es decir, con noventa días de anticipación, siendo que dichas correspondencias fueron realizadas extemporáneas por anticipadas y extemporáneas por tardía, pero nunca dentro del lapso fijado en el contrato, es por lo que concluye este Juzgado que el contrato se encuentra vigente, Y ASI SE DECIDE
En tal sentido, y en virtud de lo anteriormente expuesto, es forzoso para quien juzga declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo, en virtud de haber prosperado las causales previstas en el artículo 40 de la Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, en sus literales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, e i), que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que les corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio, y/o las normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio, ya que la parte demandada, realizó las consignaciones arrendaticias de manera extemporánea por tardía, tal como quedó demostrado en autos, y al no cumplir lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula quinta del contrato al insolentarse durante la vigencia del contrato con el Instituto Municipal del Ambiente por concepto de prestación del servicio aseo urbano, aun y cuando para el momento de la prueba de informe, el órgano administrativo señalado que para la actualidad se encontraba vigente; la causal prevista en el literal g) no prospero al no haber demostrada la parte accionante que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes; Y ASÍ SE

III
DE LAS PRUEBAS
Se desprende del escrito de promoción de pruebas presentado ante este tribunal de alzada que corre inserto en el folio 63 y su vto., presentado por el abogado Francisco Américo González Romero la promoción de los siguientes medios probatorios, en este sentido este tribunal procede a analizar los medios probatorios aportados de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera:
Documentales:
1) Copia Certificada marcada “A” de las consignaciones arrendaticias llevadas por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Valencia Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego expediente signado con el Nro.2123- 2022
2) Copia Certificadas marcadas “B”,provenientes del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Valencia Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego, expediente signado S-2694 en el cual consta la inspección extra litem.
De los elementos probatorios aportados en autos, se observa que las mismas constituyen documentos públicos, al tratarse de copias certificadas emitida de dos entes jurisdiccionales no siendo objeto de tacha por la parte demandante, razón por la cual tiene valor de documento público con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por lo cual al no ser contraria al orden público se admiten de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil..
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso se pretende la revisión de la sentencia de fecha 15 de abril de 2.024 emitida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en el cual se declara parcialmente con lugar la demanda de desalojo de local comercial incoada por la ciudadana Lesbia Omaira Hernández De Acosta contra la entidad mercantil Supermercado Bella Lomas C.A representada por los ciudadanos Futing Liang y Caixia Li.
Al respecto alega el recurrente,que el arrendatario nunca se retardó en el canon y mucho menos dejó de pagarlos, ya que en fecha el 21 de marzo de 2022, el arrendatario quiso pagar el canon de ese mes, recibió el rechazo de su acreedora. Frente a este rechazo el inquilino depositó el canon en la cuenta bancaria fijada en el contrato locativo. Conducta idéntica ocurrió el 23 de abril de 2022, todo esto riela a los folios 68 y 71 segunda pieza, por concepto de cánones arrendaticios incluidos los cánones de marzo y abril de 2022.
Ahora bien, el Código Civil Venezolano estable que el contrato de arrendamiento es el documento legal que establece los términos y condiciones del alquiler de una propiedad. Es esencial para proteger los derechos tanto del arrendador como del arrendatario, y debe incluir información detallada sobre la propiedad, el monto del alquiler, la duración del contrato y las responsabilidades de ambas partes.
Así pues, que al tratarse de un contrato este constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. siendo de que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.
Ahora bien, se desprende de contrato objeto de la pretensión en su CLAUSULA SEGUNDA que:
La duración de este contrato es de tres (3) años contados a partir del primero de Julio de 2015 al 30 de Junio de 2018 el cual podrá ser renovado por el mismo periodo, salvo la voluntad de una de las partes de no querer renovarlo y lo comunique así por escrito con noventa (90) días de anticipación a su vencimiento o de su prorroga si la hubiere, en este supuesto LA ARRENDATARIA Tendrá derecho a optar por una prórroga legal de conformidad con lo establecido en el Artículo 26 del decreto de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
De lo antes transcrito, se evidencia que las partes en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se estableció que la decisión de una de las partes de no querer renovar el contrato debe ser notificada a la parte por escrito con 90 días de anticipación al vencimiento de su vencimiento o en su defecto de su prorroga legal, en este sentido se evidencia que corren inserto en los folios, 16 acta de constancia de entrega de notificación de fecha 21 de febrero de 2018 emitida por el Consejo Comunal De Lagunita; de 101 al 104 de la primera pieza notificación hecha en fecha 06-07-2023 por el Consejo Comunal Andrés Eloy Blanco de la Parroquia Miguel Peña, en el folio 105 de la primera pieza segunda notificación de fecha 07-06-2023 realizada por el Consejo Comunal La Lagunita.
Al respecto es de resaltar por este juzgador la definición de los consejos comunales los cuales son definidos por la Ley de Consejos Comunales en su artículo 02 como:
Los consejos comunales en el marco constitucional de la democracia participativa y protagónica son instancias de participación, articulación e integración entre las diversas organizaciones comunitarias, grupos sociales y los ciudadanos y ciudadanas, que permiten al pueblo organizado ejercer directamente la gestión de las políticas públicas y proyectos orientados a responder a las necesidades y aspiraciones de las comunidades en la construcción de una sociedad de equidad y justicia social.
Así mismo en sentencia de la Sala Político-Administrativa de fecha 11-02-2021 expediente 0750 establece que:
“El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 5.890 extraordinario del 31 de julio de 2008, ubica a los consejos comunales bajo el principio de eficiencia en la asignación y utilización de los recursos públicos, y además les sujeta a la supervisión, evaluación y control de desempeño y de resultados cuando a los mismos les han sido transferidas potestades que corresponden ordinariamente a los órganos y entes públicos, siempre que su naturaleza lo hubiera permitido y se hubieran cumplido los extremos que pauta la ley”.
En efecto los Consejos Comunales se constituyen como organizaciones mediante las cuales los ciudadanos y ciudadanas se integran y bajo esta modalidad ejercen el derecho constitucional a la participación en los asuntos públicos, en los términos precedentemente referidos, dichas entidades se encuentran sujetas al control de la Jurisdicción Contencioso Administrativa cuando actúan en función administrativa, siendo una de las formas en que esta se materializa la emisión de los llamados actos administrativos.
Además tienen atribuida legalmente la competencia para expedir constancias de residencia, es decir, emitir declaraciones de conocimiento que acrediten la dirección habitual y permanente de sus habitantes en los límites del ámbito geográfico de cada comunidad, y como tales deben reputarse como actos administrativos; sin embargo no tienen facultad de realizar notificaciones, función que esta atribuida a los órganos jurisdiccionales y a las Notarías tal como lo establece la Ley de Registro Público y Notaria.
Ahora bien en el caso de marras partiendo de la premisa de que el contrato es ley entre las partes y que su incumplimiento acarrea responsabilidad civil y diversas otras consecuencias, mal podría considerarse como válida dicha notificación pues no fue realizada por medio de un órgano competente para realizar las notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento, las notificaciones realizadas por el arrendador al arrendatario no han debido considerarse como válidas por lo cual el contrato de arrendamiento se encontraba en plena vigencia por el mismo periodo de tres años.
En otro punto expone la jueza a quo en su argumentación que “de acuerdo a lo dispuesto en el contrato locativo, la parte demandada, debía realizar el pago del canon de arrendamiento en la cuenta indicada por la arrendadora; siendo que la arrendataria, realizó consignaciones arrendaticias por ante Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por cuanto alegó que fue infructuoso materializar el pago a la arrendadora según se evidencia de las copias certificadas del Expediente N° 2123, llevado por el mencionado Tribunal folios 109 al 115, además dicho expediente fue objeto de inspección por parte de este Juzgado en el cual se observó que los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2022, fueron consignadas en fecha 21 de junio de 2022; la cual fue valorada por este Juzgado, concluyendo que no fueron hechas conforme lo establecido en el contrato, además de ser extemporáneas ya que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato el canon de arrendamiento se pagaran los treinta de cada mes”.
Ahora bien, expone el demandado que desde el inicio de la relación arrendataria no era entregado recibo de canon, expone que pese que en el contrato de arrendamiento establece en la CLASULA TERCERA que:
“El valor actual del Inmueble arrendado quedó establecido, según avalúo realizado en fecha 17 de diciembre 2014, realizado según el método de costo de reposición, Efectuado por el Perito Evaluador JOSE DAVID BARRETO, TSU en Construcción Civil. SVIA. 1332, Sudeban P-695 Sup. De seguros: 1.242. Fogade: No 130, en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS VENTIDOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO CON 70/100 (183.422.548,70) tomando como base lo dispuesto en el artículo 32, numeral 2. del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Decreto 929 del 24 de abril de 2014, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No.40.418 del 23 de mayo de 2014). El cual hemos establecido las partes de común acuerdo previa la realización del Avaluó” al inmueble a objeto del presente contrato en cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00 Bs.) comenzando el primero (01) de Julio 2015 hasta el 30 de Junio 2018, para el primer año, para el segundo año y tercer año, los cánones de arrendamiento serán ajustados tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios diversos”; considerado en el Índice Nacional de Precios al consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, respectivamente, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), según lo dispuesto en el artículo 33, numeral 1, del Decreto Ley eiusdem. Los cánones de arrendamiento se pagarán los días treinta (30) de cada mes, mediante depósito en la cuenta corriente No.0191-0186-08-2100004334, Banco Nacional de Crédito, a nombre de LA SI ARRENDADORA, debiendo presentar el depósito por ante la oficina de administración dentro de los cinco días siguientes a su pago para que le sea entregada la respectiva factura original.”-
En este sentido, el contrato de arrendamiento establece la obligatoriedad de que la cancelación del pago del canon de arrendamiento deba realizarse por medio de depósito bancario a la entidad bancaria Banco Nacional de Crédito a la cuentaNo.0191-0186-08-2100004334 a nombre de la ciudadana Lesbia Omaira Hernández De Acosta.
Alega el recurrente en su escrito de prueba que riela en el folio 170 al 173 que el pago fue aumentado por la parte demandante de 1.200 dólares a 3.500 dólares norteamericanos no siendo este acordado por las partes por lo cual la demandante no recibió el pago de arrendamiento consistente de los meses de marzo y abril, razón por la cual opto por realizar las consignaciones arrendaticias por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencias, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego.
Ahora bien, resulta importante resaltar que en efecto no consta en autos recibos de pagos insolutos presentados por la parte demandante, ni mucho menos desvirtúa las alegaciones de la parte recurrente sobre las actuaciones maliciosas de la demandante a los fines de insolventar al demandando, así mismo consta de la copia Certificada marcada “A” de las consignaciones arrendaticias llevadas por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Valencia Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego expediente signado con el Nro. 2123- 2022 los váuchers de TRANSFERENCIA TERCEROS OTROS BANCOS, emitido por la entidad Bancaria BANESCO en fecha 21-03-2022 y 21-04-2022, signados con los Nros 12510460865 y 12531237020, hasta transferencias hecha a la cuenta 01910186082100004334 de la entidad bancaria Banco Nacional de Crédito siendo la beneficiada la ciudadana Lesbia Hernández por montos 5.174, 00 bolívares y 5.340,00 bolívares.
Ahora bien, consta en los folios 70 y 72 que dichos depósitos fueron devueltos a la cuenta de la cual fue remitido de lo que se puede inferir quien aquí juzga que la parte recurrente de buena fe, realizó la transferencia a la cuenta designada en el contrato recurrido a los fines de consignar el pago del canon de arrendamiento, insolventándose de esta manera no por su negligencia sino por las acciones del arrendador al negarse a recibir el pago pactado en el contrato obligándolo a realizar las consignaciones arrendaticias de manera extemporáneas.
Así pues, que la buena fe es un principio jurídico que se refiere a un estado mental de honradez, rectitud y convicción en la verdad de un hecho, opinión o asunto. También se puede definir como la confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada. La buena fe es un presupuesto lógico necesario para toda norma de convivencia humana, y se aplica en diferentes situaciones, como en la celebración, interpretación y ejecución de un contrato.
Ahora bien, la mora constituye un retardo culposo en el cumplimiento. Y así se afirma que “la mora es el retraso en el cumplimiento de la prestación imputable al deudor” Constituye un retraso significativo e injustificado en el cumplimiento de una obligación exigible. Comporta un incumplimiento provisional de la obligación, consistente en un retraso culposo en el cumplimiento de la prestación. Presupone la posibilidad de llevar a cabo el cumplimiento en un momento posterior al pautado. Se presenta así la mora como un retraso en el cumplimiento, pero una tardanza culpable. En el caso de marra la mora en el cumplimiento de la obligación no resulta imputable al arrendatario por cuanto realizado los pagos en el lapso establecido no siendo este aceptado por el arrendatario, por lo que mal puede declararse insolvente.
De tal manera que cuando el deudor no puede cumplir con su obligación por un retraso que se debe a la acción u omisión del acreedor, se produce la mora del acreedor. Esto puede liberar al deudor de las consecuencias del incumplimiento.
Es por lo antes explanado que resulta forzoso para este juzgador declarar CON LUGAR el presente recurso de apelación ejercido por el abogado Francisco González en su condición de apoderado judicial de la entidad mercantil SUPERMERCADO BELLA LOMAS C.A plenamente identificados en autos. Así se decide.

III
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO GONZÁLEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.113 en su condición de apoderado judicial de la entidad mercantil SUPERMERCADO BELLA LOMAS C.A inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 03 de mayo de 2010, bajo el número 16, tomo 35- A, representada por los ciudadanos FUTING LIANG Y CAIXIA LI ambos de nacionalidad China, mayores de edad, titulares de la cedulade identidad Nro. E- 82.246.417 y E- 83.212.405 contra Sentencia Definitiva de fecha 15 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
SEGUNDO: SE REVOCA la Sentencia Definitiva de fecha 15 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por abogado JOSE TITO DE FREITAS PESTRELO inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.357 en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LESBIA OMAIRA HERNÁNDEZ DE ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 4.857.526 contra la entidad mercantil SUPERMECADO BELLA LOMAS C.A
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; en la ciudad de Valencia, a los tres (03) días del mes de Diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCIA
LA SECRETARIA TEMPORAL

ORIANNIS VITRIAGO GARCIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:30 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

LA SECRETARIA TEMPORAL

ORIANNIS VITRIAGO GARCIA

Exp. Nº 16.283
CENG/ovg-