TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticuatro (24) de enero de dos mil veinticuatro (2024)
213º y 164º

ASUNTO: KP02-R-2023-000503
PARTE ACTORA: YANETT JOSEFINA CESPEDES DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.261.777 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RUTH BLANCO YEPEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 48.680.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A., empresa debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 20/08/2006, bajo el N° 60, Tomo 39-B; representada por la ciudadana ANADIELYS DEL CARMEN TORRES NIETO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.431.740, en su carácter de Presidente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXIS VIERA DURAN, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 57.046.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

En fecha 20 de julio de 2023, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, signado con el alfanumérico KN01-V-2022-000048 incoado por, la ciudadana YANETT JOSEFINA CESPEDES DIAZ contra la sociedad mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A., dictó fallo al tenor siguiente:
[sic]
“…decide:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión postulada por la ciudadana YANETT JOSEFINA CESPEDES DIAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-5.261.777 contra la Sociedad Mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A., debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 20/08/2006, bajo el N° 60, Tomo 39-B; representada por la ciudadana ANADIELYS DEL CARMEN TORRES NIETO, titular de la cédula de identidad N° V-7.431.740.
SEGUNDO: En consecuencia se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el Local comercial ubicado en la Avenida la Salle, con Carrera 1 Urbanización El Sisal, Local N° 1, frente al estacionamiento del C.C. Metrópolis Barquisimeto estado Lara, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.-
En fecha 26 de julio de 2023, la abogada Anadielys Torres, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.398, actuando en nombre propio y representación de la sociedad mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A., interpuso Recurso de Apelación contra de la sentencia transcrita ut-supra; el a-quo el día 31 de julio de 2023 admitió la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir el asunto principal al Tribunal de alzada, para su posterior solución, correspondiéndole a esta Juzgadora conocer del recurso, por lo que en fecha 25 de septiembre de 2023, le dio entrada y por tratarse de una sentencia definitiva, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los INFORMES, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 24 de octubre de 2023, el tribunal ordenó agregar a los autos informe presentado únicamente por la parte demandada; por lo que se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar OBSERVACIONES, y llegado el día 06 de noviembre de 2023 en el cual correspondía la presentación de las mismas, se dejó constancia que fue presentado escrito por la parte actora, y se dejó constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni por medio de apoderado judicial, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior observa:
ANTECEDENTES.
En fecha 07 de diciembre de 2022, la ciudadana YANETT CESPEDES, debidamente asistida por la abogada Ruth Blanco, interpuso demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra la ciudadana ANADIELYS DEL CARMEN TORRES NIETO, en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A., asignado originalmente con el Nº MANUAL-V-2022-5025, en dicha demanda alegó: Que suscribió en fecha 27 de septiembre de 2006 hasta el 27 de septiembre de 2008 Contrato de Arrendamiento con la demandada, sobre un local comercial ubicado en la avenida La Salle, con carrera 1 urbanización El Sisal, Local N° 1, frente al estacionamiento del Centro Comercial Metrópolis, Barquisimeto, parroquia Guerrera Ana Soto (antes Juan de Villegas) municipio Iribarren del estado Lara. Que continúo con la relación arrendataria posterior al vencimiento del mismo. Que la parte demandada incumplió con el canon de arrendamiento fijado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-económicos de Venezuela (SUNDDE) en fecha 17 de agosto de 2022, en el cual estableció como canon la suma de $382 USD, donde fue notificada la parte demandada en la misma audiencia celebrada en fecha 12 de septiembre de 2022. Que se agotó la vía administrativa ante la SUNDDE, órgano encargado de las conciliaciones entre las partes y ajustar el canon de arrendamiento, de acuerdo al valor del inmueble por medio de inspección y avalúo. Que la parte demandada, no ha cancelado el cánon de arrendamiento de los meses SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2022 por el monto establecido por el mencionado ente administrativo, siendo de 382$ USD cada cánon, así como también de los servicios de agua y luz, teniendo sin cancelar los mismos por 20 meses, por lo que interpone la demanda y la fundamenta conforme a los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil, y los literales “a”, “e”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que la parte demandada convenga o a ello sea condenada por el Tribunal: 1) En desalojar y entregar desocupado de personas y cosas un inmueble propiedad de la parte actora, constituido por un local comercial ubicado en la avenida La Salle, urbanización El Sisal, Local N° 1, Barquisimeto, parroquia Guerrera Ana Soto (antes Juan de Villegas) municipio Iribarren del estado Lara; 2) a entregar cancelado y solvente los servicios públicos de luz eléctrica, servicio de agua potable y aseo domiciliario; y 3) En pagar las costas y costos del proceso. En definitiva, solicitó fuere declarada Con Lugar la demanda. Una vez admitida la demanda por la Juez a-quo y citada la parte demandada, en fecha 14 de febrero de 2023, esta consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual procedió en primer lugar a oponer las Cuestiones Previas previstas en los ordinales 4°, 6° y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, donde las dos primeras fueron subsanadas por la parte actora según consta en actuación de fecha 29 de marzo de 2023 (folio 19 II Pieza.) y la última declarada Sin Lugar mediante sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal a-quo en fecha 27 de abril de 2023 (folio 45 II Pieza). Con respecto, a la contestación del fondo del asunto, la parte demandada arguyó: negó, rechazó y contradijo los hechos alegados en el libelo de la demanda, por ser los mismos falsos. Que es totalmente falso, el supuesto que la arrendataria haya suscrito un contrato de arrendamiento a título personal con el arrendador. Que sobre la decisión dictada por el ente administrativo (SUNDDE), donde fue fijado un canon de arrendamiento, recae Recurso de Nulidad por vicios en la Notificación, trayendo como consecuencia Prejudicialidad. Que la arrendadora se negó injustificablemente a recibir el pago por concepto de cánon de arrendamiento por la suma de cien dólares americanos ($100 USD) a partir del mes de octubre, por lo que asegura que se encuentra solvente en los pagos correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del año 2022. Por último, solicitó fuere desechada por temeraria e infundada la demanda incoada en su contra y subsidiariamente decretado extinguido el proceso.
Cabe agregar, que trabada la Litis en los términos antes expuestos se observa que los principales hechos controvertidos son: A) la Prejudicialidad la cual versa sobre un recurso de nulidad ejercido por la parte demandada contra el acto administrativo dictado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-económicos de Venezuela (SUNDDE) en fecha 17 de agosto de 2022, signado el mismo con el Nº KP02-N-2023-000021 y B) la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del año 2022.
Una vez celebrada la audiencia oral en fecha 06 de julio de 2023, y habiendo asistido ambas partes, fue consignado por la parte demandada, actuaciones contenidas en el asunto Nº KP02-N-2023-000021 (folio 105 al 119 II Pieza), consecutivamente, el tribunal a-quo dictó sentencia definitiva en el asunto principal, la cual es objeto de esta apelación, interpuesto por la parte demandada; en tal sentido, en el escrito inserto en los folios N° 159 al 142 (frente y vuelto), referente a los fundamentos de hecho y derecho para sustentar el recurso de apelación, la parte demandada alego: Que el tribunal a-quo al declarar sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, incurrió en un quebrantamiento del orden público. Que dicha demanda principal se fundamenta en una regulación de cánon de arrendamiento fijado por la SUNDDE y contra el cual versa un Recurso de Nulidad identificado con el Nº KP02-N-2023-000021. Que por tales motivos existe prejudicialidad, ya que, es procedente su vinculación directa al asunto principal. Que dicho acto administrativo fue atacado por vicios en la notificación. Que el Juez a-quo alegó nuevos hechos no peticionados por la parte actora, al señalar que la arrendataria DISEÑOS Y COLORES C.A. “no pagó de forma oportuna lo cánones de arrendamiento”, guardando silencio en el monto fijado de 382$ USD fijado por la SUNDDE, disfrazando lo solicitado por la parte actora la cual es la falta de pago con la obligación de pagar oportunamente, incurriendo así en ULTRA PETITA. En último lugar, solicito fuere declarado Con lugar, dejando así sin efecto el fallo recurrido y subsidiariamente sin lugar la demanda principal.
Con respecto, al escrito de observaciones consignado en esta segunda instancia únicamente por la parte actora, la misma procede a narrar: Que en relación al fallo dictado por el Tribunal a-quo sólo ordena entregar a la parte actora el local comercial objeto de la demanda y en ningún momento ordena el pago del canon de arrendamiento conforme a lo fijado por el SUNDDE. Que se señaló de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito por las partes, precisamente en la CLÁUSULA TERCERA, estipula que el pago del canon de arredramiento debe ser pagadero los primeros CINCO (05) días de cada mes, originándose así un incumplimiento en la obligación principal del arrendatario. Que la CLÁUSULA DECIMA establece que al haber incumplimiento por parte del arrendatario, dará derecho al arrendador a dar por terminado el contrato y a exigir la desocupación inmediata del inmueble. Que en el libelo de demanda, se denunció que la parte demandada, no ha cancelado el canon de arrendamiento de los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2022 por el monto establecido por el mencionado ente administrativo, siendo de 382$ USD cada cánon. Que la Juez a-quo actuó con base a los medios probatorios y los alegatos expuestos en la audiencia oral, así como también en lo contenido en las actas procesales del asunto KN01-S-2022-000298, que reposa en dicho tribunal, donde se demuestra que la parte demandada no canceló oportunamente los pagos, siendo estos discriminados de la siguiente manera: 1) cánon mes de SEPTIEMBRE, cancelado de manera fraccionada, en fechas 15/09/2022 y 30/09/2022. 2) cánon mes de OCTUBRE, cancelado en fecha 23/11/2022. 3) cánon mes de NOVIEMBRE, cancelado en fecha 23/11/2022. Que los pagos fueron consignados de forma extemporánea, en contravención de lo estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir el pago dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal situación configura causal de desalojo, por lo que la decisión hoy recurrida, no fue fundamentada en unos supuestos hechos nuevos, tal como asegura y denuncia la parte demandada, sino que se fundó en el incumpliendo de las obligaciones principales del arrendatario. Por tales motivos, solicitó a este Juzgado que se declare sin lugar la apelación ejercida contra la decisión dictada en fecha 20 de julio de 2023 por el juzgado a-quo, la cual confirma la insolvencia de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento, y complementariamente confirme la sentencia recurrida.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia es, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, con base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 20 de julio de 2023, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos: la existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) la prejudicialidad en razón del recurso de nulidad ejercido por la parte demandada contra el acto administrativo dictado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-económicos de Venezuela (SUNDDE) en fecha 17 de agosto de 2022. 2) la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del año 2022.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas promovidas por la parte actora en el libelo de demanda.
Documental:
1. Promovió y ratifico original y copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana Yaneth Céspedes (arrendador) y la ciudadana Anadielys Torres, esta última actuando en representación de la sociedad mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A. (arrendataria), todos supra identificados en autos, debidamente autenticado en la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 10/08/2009 inserto en el libro de autenticaciones bajo el N° 63, Tomo 110; se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrativo de la relación arrendaticia entre las partes contendientes en juicio, y constituye el documento fundamental de la causa. Así se determina.
2. Promovió y ratifico original y copia simple de providencia administrativa dictada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en fecha 17/07/2022 marcada con la letra “B”; al tratarse de una copia simple de un documento público administrativo que no fue impugnado, adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, demostrativo que se llevó el procedimiento para la fijación de un nuevo canon de arrendamiento. Así se determina.
3. Promovió y ratifico copias certificadas y copias simples de la sentencia contenida en el asunto Nº KP02-V-2022-000366 juicio de Reconocimiento de Documento Privado de fecha 18/03/2022, expedida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, marcada con la letra “C”; adquiere valor conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
4. Comprobantes de servicio de agua, electricidad y aseo; por cuanto los mismos han debido ser ratificados mediante la prueba de informes emanado por el organismo emisor de los comprobantes, quedan desestimados de conformidad con el articulo 431 el Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En el lapso de promoción de pruebas fijado por el Tribunal a-quo en fecha 11 de mayo de 2023, la parte actora consignó escrito de promoción en fecha 18 de mayo de 2023, siendo presentadas las mismas en forma extemporánea.
Pruebas presentadas por la parte demandada junto al escrito de contestación de la demanda:
Documental:
1. Copia simple de actuaciones relativas al asunto Nº KP02-N-2023-0000010; al tratarse de una copia simple de un expediente se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y su incidencia será establecida más adelante. Así se determina.
2. Copias simples de actuaciones referentes al expediente N° KP02-S-2022-004414, relativo a consignación arrendaticia; al tratarse de una copia simple de actuaciones de un expediente, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y siendo este un punto controvertido por cuanto está dirigido a demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento, su incidencia será establecida más adelante. Así se decide.
Prueba de Informe
3. Solicitó oficiar al Registro Subalterno del Segundo Circuito del estado Lara.
4. Oficiar al Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental del estado Lara, en relación con el Recurso de Nulidad identificado con el Nº KP02-N-2023-000010.
Los medios probatorios identificados con los números 3 y 4, fueron inadmitidos por el a-quo, razón por la cual no son objeto de valoración ante esta superioridad. Así se decide.
En el lapso de promoción de pruebas fijado por el Tribunal, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en forma extemporánea.
Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos; por consiguiente, antes de entrar a conocer el thema decidendum, considera esta alzada exponer que el alegato esgrimido por la parte accionada donde expresa que la actora no es la propietaria del bien objeto de la controversia y por tanto no goza de la legitimación para accionar, para lo cual consigna documentos del inmueble arrendado para fundamentar su alegato; al respecto esta alzada considera que como la pretensión incoada por la parte actora es el desalojo y que la parte accionada reconoce que la accionante es su arrendadora, lo cual queda evidenciado de los pagos efectuados a la misma; es por ello, que la demandante se encontraba cabalmente facultada para instaurar la pretensión aquí demandada, debido a que los legitimados activos y pasivos para estar en la causa son las personas que figuran en el contrato que los vincula. Así se determina.
Ahora bien, determinado lo anterior pasa esta juzgadora a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por la demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
….OMISSIS…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida La Salle, con carrera 1 urbanización El Sisal, local N° 1, frente al estacionamiento del C.C. Metrópolis, Barquisimeto, estado Lara, del cual es propietario y que le fuera arrendado a la demandada de autos, mediante contrato de arrendamiento notariado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre 2022 hasta noviembre de 2022; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en el expediente que por consignaciones arrendaticias cursa en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente Nº KP02-S-2022-004414, en las que se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolventes.
Planteada así las cosas, considera esta sentenciadora oportuno y necesario resaltar las siguientes actuaciones cursante en autos:
a) En fecha 17 de agosto de 2022, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), dictó acto administrativo donde estableció como cánon de arrendamiento del local objeto de controversia, la cantidad de trescientos ochenta y dos dólares ($ 382,00).
b) En fecha 07 de diciembre de 2022, la parte actora interpone la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, pretendiendo como monto adeudado por cada mes la cantidad que había establecido la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) de trescientos ochenta y dos dólares ($ 382,00).
c) El 25 de enero de 2023, la ciudadana Anadielys Torres, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil Diseños y Colores C.A.; parte accionada en el presente asunto interpuso demanda de nulidad del acto administrativo que fijo el canon de arrendamiento.
Ahora bien, la demandada aduce que se encuentra solvente en razón que al haber demandado la nulidad del acto que estableció el monto de los cánones, este no se encuentra firme y en consecuencia, solo debía pagar la cantidad que venía cancelando de cien dólares mensuales ($ 100), como en efecto se realizó.
En este sentido, surgen las siguientes interrogantes: 1) Podía la demandante exigir el pago de los cánones en base a la providencia administrativa; o, 2) La demandada solo debía cancelar cien dólares ($ 100) mientras no haya pronunciamiento sobre la demanda de nulidad.
De las citadas actuaciones, se evidencia que al momento de presentar la pretensión de desalojo, la demandante estaba perfectamente habilitada para interponer la demanda con base al monto establecido en la providencia administrativa; ello por una razón lógica: ¿cómo iba a saber que 5 meses después de dictada la providencia, la demandada iba a interponer un recurso de nulidad contra dicho acto administrativo?, por lo que a juicio de esta sentenciadora al estar vigente la providencia administrativa, el monto obligado a pagar la demandada por mes de arrendamiento es de trescientos ochenta y dos dólares ($ 382). Así se determina.
Una vez determinado el monto a cancelar por mes de arrendamiento, procedemos a examinar los depósitos efectuados por la parte demandada; así tenemos que cursan en autos recibos de pago donde se evidencia que en el mes de septiembre los días 15 y 30 realizó pagos por la cantidad de cincuenta dólares ($ 50), para un total de cien dólares $(100); resaltando que en el recibo de fecha 30-09-2022 tiene al pie una nota de la demandante donde señala que resta doscientos ochenta y dos dólares ($ 282) del mes.
Consta igualmente en las actas procesales recibo de depósito bancario realizado en fecha 22-11-2022 por la cantidad de doscientos dólares ($ 200), según cheque Nº 2699341915; que a decir de la parte demandada corresponden al pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2022.
Con respecto a las consignaciones efectuadas, la juez a-quo consideró válida la correspondiente al mes de septiembre, y con respecto las de los meses de octubre y noviembre la juez a-quo a los fines de determinar la tempestividad de los pagos efectuados, valoró las consignaciones conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ley ésta que fue derogada al promulgarse en gaceta oficial N° 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014 el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en su disposición derogatoria primera, indica:
“Primera. Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”
Siendo lo correcto, que la valoración de los pagos ha debido hacerse conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito entre las partes, la cual dispone que: “…TERCERA: "LA ARRENDATARIA" pagará a "EL ARRENDADOR", por concepto de Canon de Arrendamiento del inmueble arrendado que se señala en la Cláusula Primera de este contrato, la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.800,00), el pago se hará mensualmente y de forma consecutiva. El canon de arrendamiento será pagado con cheque de gerencia o cheque conformable por mensualidades anticipadas, el canon de arrendamiento debe ser dentro de los primeros cinco (05) dias de cada mes, entregado a "EL ARRENDADOR". La falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento, o sea por la falta de pago de cualquiera de las obligaciones antes indicadas dará derecho a "EL ARRENDADOR" a demandar la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar. En caso de mora, los saldos pendientes devengarán intereses a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales Entidades Financieras del país, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.”; siendo esto ley entre las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
En esta línea se precisa que las mensualidades correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2022, fueron realizadas en fecha 23 de noviembre del 2022, lo cual evidentemente denota un atraso en el pago de dichas mensualidades que las hace extemporáneas, es decir, se realizaron tardíamente; siendo además incompletas en razón de lo establecido supra, razones suficientes para dictaminar que la demandada incumplió en el pago de dichas mensualidades. Así se decide.
Visto lo anterior, queda demostrado que la accionada incumplió la cláusula tercera del contrato suscrito con el accionante; razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme al ordinal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
De la prejudicialidad.
Con respecto al tema de la prejudicialidad el tratadista patrio R.H. LA ROCHE, en el Tomo III de su Código de Procedimiento Civil comentado expresa que:
(…) la prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad.
Para MANZINI, la prejudicialidad es:
“(…) toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto para la decisión de la controversia principal sometida a juicio (…)
Los requisitos de procedencia para la declaratoria con lugar de la prejudicialidad, según los diversos criterios doctrinales, son:
a.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil.
b.- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel que se ventilará dicha pretensión.
c.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juicio civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
d.- Que sobre el proceso que se invoca como prejudicial no haya recaído aún sentencia definitivamente firme.
e.- Que el juicio del que se alegue ser prejudicial, se halle en curso, bastando para dar por probada su existencia copia certificada del libelo de demanda, denuncia o cualquier otra documental que palmariamente evidencia la existencia del proceso.
En derecho procesal, conforme a la doctrina más autorizada se denominan prejudiciales, todas las cuestiones que deben ser resueltas con anterioridad a lo principal. Su fundamento radica en el deseo de evitar que una decisión anticipada de una causa pueda resultar contradictoria con la sentencia que posteriormente se dicte en la otra causa.
Visto los conceptos doctrinarios antes explanados, se observa que la razón principal para declarar la prejudicialidad es que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juicio civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
Teniendo en cuenta lo antes expuesto, esta sentenciadora observa que la demanda de nulidad fue interpuesta contra la providencia administrativa que fijó el monto del canon de arrendamiento en trescientos ochenta y dos dólares ($ 382); ahora bien, de resultar procedente la nulidad, el efecto es que la demandada estaría obligada a cancelar solamente cien dólares ($ 100) por mes, tal como lo efectúo; sin embargo, dichas consignaciones fueron realizadas de forma extemporáneas a tenor de lo establecido contractualmente, lo cual llevó a quien juzga a determinar la procedencia de la pretensión de desalojo tal como se declaró supra.
Lo antes expuesto, resulta necesario resaltarlo en razón de que independientemente de la procedencia de la demanda de nulidad, dicho resultado no ejerce influencia determinante para declarar la extemporaneidad de los pagos efectuados, ya que solo tendría influencia en el quantum de los mismos pero no en la oportunidad que debían realizarse; por consiguiente la alegada prejudicialidad resulta improcedente. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Anadielys Torres, en contra de la sentencia dictada en fecha 20 de julio de 2023, por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia: 1) Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por la ciudadana YANETT JOSEFINA CESPEDES DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.261.777 contra la sociedad mercantil DISEÑOS Y COLORES C.A., empresa debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 20/08/2006, bajo el N° 60, Tomo 39-B; representada por la ciudadana ANADIELYS DEL CARMEN TORRES NIETO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.431.740, en su carácter de Presidente. 2) Se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un (01) local comercial ubicado en la avenida La Salle con carrera 1 de la urbanización el Sisal, Barquisimeto, parroquia Juan de Villegas, municipio Iribarren del estado Lara; edificado sobre una parcela de terreno con una superficie de Cuarenta y Tres Metros con Ochenta y Seis Centimetros Cuadrados (43.86 Mts2) con los siguientes linderos: ESTE: Avenida La Salle que es su frente. OESTE: Inmueble propiedad de Eddy Céspedes. NORTE: Carrera 1 urbanización El Sisal. SUR: Inmueble propiedad de Roberto Sánchez. 3) Se ratifica la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se condena a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes