TSJ Regiones - Decisión

En fecha 27 de octubre de 2022, fue presentado libelo de demanda por los abogados Joana Gómez y Carlos Rodríguez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 213.016 y 289.756, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad
V-11.506.637, con motivo de Cumplimiento de Contrato en contra de la ciudadana Nadie Johana Arcia Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-24.296.035, correspondiéndole el conocimiento de la presente demanda a este Tribunal, quedando el expediente signado bajo el No. 26.828
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
En fecha 7 de noviembre de 2022, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 5 de diciembre de 2022, el alguacil dejó constancia que, al momento de practicar la citación de la parte demandada, la misma al recibir la compulsa de citación se negó a firmar el recibo de la misma. Seguidamente, en fecha 9 de enero de 2023, la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado Boleta de Notificación, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 20 de enero de 2023, compareció ante la sede del Tribunal la ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, plenamente identificada, y otorgó poder apud acta a los abogados Gustavo Boada Chacón y Maritza Coromoto Hurtado Jiménez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 67.420 y 48.734, respectivamente.
En fecha 24 de enero de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención. De seguida, en fecha 27 de febrero el Tribunal dictó auto de admisión de la reconvención propuesta.
En fecha 8 de marzo de 2023, los apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida, presentaron escrito de promoción de pruebas. Seguidamente en fecha 15 de marzo de 2023, presentaron escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 23 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 29 de septiembre de 2023, los apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida, presentaron escrito de informes. Posteriormente, en fecha 16 de octubre de 2023, presentaron escrito de observaciones a los informes.
En fecha 4 de octubre de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de informes. Seguidamente, en fecha 9 de octubre del mismo año, presentó escrito de observaciones a los informes.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, fue intentada con fundamento en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.211, 1.264, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil. Aunado a la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que el caso de marras versa sobre derechos civiles, motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que, “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute y por las disposiciones legales que la regulan”; verifica su competencia por la materia. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que, los apoderados judiciales de la parte demandante estimaron la demanda para lo que en el momento de su presentación era el equivalente a ciento ochenta y nueve mil unidades tributarias (189.000,00 U.T.) y por cuanto dicha estimación no fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece que, “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
En este sentido, es indispensable analizar la Resolución No. 2018-2013, de fecha 24 de octubre de 2018, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial N° 41.620, de fecha 25 de abril de 2019, la cual contempla en su artículo 1, lo siguiente:
“… Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto…”
De las normas antes transcritas, se observa que la presente causa, por ser estimada en una cantidad que excede las quince mil un unidades tributarias (15.001 U.T.), este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía además de la competencia por la materia y el territorio, para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
III
De la norma sustantiva civil, específicamente los artículos 1.133, 1.159 y 1.160, del Código Civil, se puede observar la instrumentalidad que tienen los contratos para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre dos o más personas, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes contratantes, no pudiendo ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresamente autorizadas por la Ley. Así mismo, el artículo 1.167 eiusdem, establece los efectos que puede provocar el incumplimiento de las obligaciones contenidas en los contratos suscritos, traduciéndose en la reclamación de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
En este orden de ideas, el Tribunal entiende que, a tenor de lo dispuesto en los artículos parcialmente transcritos y en atención a lo consagrado en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante tramitó la presente acción de Cumplimiento de Contrato, fundamentando su pretensión en los siguientes hechos narrados:
“… El ciudadano [Á]NGEL NEPTAL[Í] ZAMBRANO CHAC[Ó]N, en fecha 02 de agosto de 2022, celebró contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, con la ciudadana NAIDE JOHANA ARCIA ROJAS (…) por un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una parcela de terreno distinguida como M7-108. Y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, Sector 2, Etapa I de la URBANIZACIÓN BUENAVENTURA CIUDAD INTEGRAL, ubicada en la Urbanización Paraparal, Jurisdicción del Municipio Los Guayos, del Estado Carabobo (…) el precio por el cual se compromete a vender EL PROMITENTE VENDEDOR y a comprar LA PROMITENTE COMPRADORA es por la cantidad de NUEVE MIL DÓLARES AMERICANOS de los ESTADOS UNIDOS USD. 9.000 (…) Para garantizar la ejecución de la obligación pactada mediante el presente documento EL PROMITENTE VENDEDOR, en representación de su poderdante, recibe en este acto de manos de LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad de SIETE MIL DOLARES AMERICANOS DE LOS ESTADOS UNIDOS (USD. $7.000) (…) el saldo restante, es decir, la cantidad de DOS MIL DOLARES AMERICANOS DE LOS ESTADOS UNIDOS (USD. $2.000), serán cancelados el día de la firma ante el registro inmobiliario correspondiente, en un término de sesenta días continuos, mutuo acuerdo por las partes (…) Por todas las circunstancias de hecho y derecho antes expuestas, y en razón de que LA COMPRADORA no han (sic) cumplido con su obligación de introducir el documento definitivo de Compra venta del inmueble vendido por medio de este contrato de Promesa Bilateral de Compra venta en el Registro Segundo Inmobiliario de Valencia, y de la misma manera de culminar de cancelar el monto adeudado, que es la cantidad de DOS MIL DÓLARES AMERICANOS (USD. 2.000$) es por lo que acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR a la ciudadana: NAIDE JOHANA ARCIA ROJAS (…) por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO …”
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
“… Hago valer la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA DEMANDA, por mandato del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, pues la demanda que encabeza este expediente y que contiene la acción de reivindicación debe ser declarada inadmisible por la sencilla razón de que tiene por finalidad o pretensión la entrega y desocupación de una vivienda y que a su vez comportaría o traería como consecuencia la perdida de la posesión de los que habitan dicha vivienda y el demandante no cumplió con el procedimiento previo obligatorio a cualquier demanda de este tipo (…) De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del CPC, y a los fines que sea decidido como punto previo pero en la sentencia de fondo que dicte este tribunal hago valer la inadmisibilidad de la demanda que encabeza el expediente por: PROHIOBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA DEMANDA contenida en el ordinal 11°, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil (…) por la sencilla razón de haberse acumulado indebidamente en el libelo de demanda pretensiones y cobro de honorarios profesionales de abogados, que se deben llevar por un procedimiento especial y diferente al ordinario (…) Es cierto que mi representada el 02 de agosto de 2.022, suscribió con el demandante (…) quien actúo en representación de su cónyuge la ciudadana YELITZA XIOMARA MOLINA ZAMBRANO (…) y en su propio nombre también autorizó (…) un contrato de promesa bilateral de compra venta de la parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el N° M7-108, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, sector 2, Etapa I, de la urbanización BUENAVENTURA CIUDAD INTEGRAL, ubicada en la urbanización Paraparal, municipio Los Guayos, del estado Carabobo (…) Es cierto que el precio definitivo de venta se pactó en la cantidad de NUEVE MIL D[Ó]LARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA$ 9.000,00) (…) de los cuales mi representada pagó en el momento de la firma del documento de promesa bilateral de compra venta, la cantidad de SIETE MIL D[Ó]LARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA$ 7.000,00) (…) también es cierto que se pactó que el saldo del precio definitivo de venta, es decir, DOS MIL D[Ó]LARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA$ 2.000,00) (…) Niego y rechazo que mi poderdante tenga que pagar la cantidad de DOS MIL D[Ó]LARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA$ 2.000,00) toda vez que la vivienda que le fue vendida presenta graves filtraciones en el techo de platabanda, y el agua de las lluvias cae dentro de la casa y se anega y se llena de agua, dañando mis enseres e incluso se mojan los colchones (…) dicha filtración es reconocida por el demandante, en la demanda cuando manifestó que trató de arreglarla y corregir pero no pudo, ya que el trabajo quedó mal (…) esas filtraciones que presenta la vivienda, constituyen un vicio y defecto oculto que representa el inmueble, son tan graves que si mi representada se hubiere percatado de estos vicios y defectos, no hubiera comprado esa vivienda, pues estas filtraciones hacen impropia para el uso a dicha vivienda, toda vez que cuando llueve no se puede estar dentro de ella …”
Así mismo, con relación a la reconvención propuesta, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente expuso lo siguiente:
“… Conforme a lo previsto en el artículo 365 del CPC, en nombre de mi representada, propongo, demando y reconvengo al ciudadano [Á]NGEL NEPTAL[Í] ZAMBRANO CHAC[Ó]N (…) cuya reconvención o mutua petición se plantea en los siguientes términos: la vivienda que le fue vendida presenta graves filtraciones en el techo de platabanda, y el agua de las lluvias cae dentro de la casa y se anega y se llena de agua, dañando mis enseres e incluso se mojan los colchones, y cuando llueve no se puede estar dentro de la casa porque la cantidad de agua que cae del techo es tanta que no deja dormir ni estar tranquilo. Dicha filtración es reconocida por el demandante, en la demanda cuando manifestó que trató de arreglarla y corregir, pero no pudo, ya que el trabajo quedó mal. Esas filtraciones que presenta la vivienda, constituyen un vicio y defecto oculto que representa el inmueble, son tan graves que si mi representada se hubiere percatado de estos vicios y defectos, no hubiera comprado esa vivienda, pues estas filtraciones hacen impropia para el uso a dicha vivienda, toda vez que cuando llueve no se puede estar dentro de ella (…) De manera que, demando al ciudadano [Á]NGEL NEPTAL[Í] ZAMBRANO CHAC[Ó]N, antes identificado, para que convenga o en caso contrario sea condenado por este Tribunal a que: PRIMERO: Debe descontar del precio de venta de la parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida (…) la cantidad de DOS MIL D[Ó]LARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA$ 2.000,00) por cuanto la mencionada vivienda presenta y está afectada por graves filtraciones en su platabanda que le sirven de techo, y que mi representada debe pagar y gastar esta cantidad en la reparación e impermeabilización del techo de la casa, para poder usarla con tranquilidad, ya que si mi representada hubiera conocido la existencia de esas filtraciones no hubiera comprado esa vivienda …”
Llegada la oportunidad para que la demandante reconvenida diera contestación a la reconvención propuesta y admitida por este Tribunal, la misma fue presentada en los siguientes términos:
“RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO lo alegado por la Demandada Reconviniente Nadie (sic) Johana Arcia Rojas, en el escrito de Contestación de la Demanda (…) Con lo referente al desalojo, se hace mención a ellos en virtud de lo establecido en el contrato de opción compra venta aceptado en los términos convenido y aceptado por la demandada NADIE (sic) JOHANA ARCIA ROJAS, tal como lo están reconociendo en la contestación de la demanda de dicho documento (…) Con el punto de vicios ocultos, dándole cumplimiento a la Cláusula Décima del Contrato Bilateral de la Partes la COMPRADORA hoy en día Demandada Naide Johana Arcia Rojas, ACEPTA las condiciones del inmueble que se le vendió, NO TENIENDO NADA QUE RECLAMAR ahora y en un futuro por sus condiciones o funcionamientos, es decir que en ningún momento, desde la firma del contrato hasta la actualidad el Demandante NO entrego la viviendas con daños ocultos (…) Niego rechazo y contradigo deber de dejarle prácticamente dos mil dólares (2000$) para ellos supuestamente resarcir un daño en la vivienda cuando ya se había arreglado y los que hoy en día viven en la casa había expresado que ya estaba [t]odo bien (…) De la misma manera RATIFICO la Cláusula DÉCIMA (…) demostrando en la misma que la ciudadana NADIE (sic) JHOANA (sic) ARCIA ROJAS acepto (sic) no reclamar ni en el momento, ni en futuro por condiciones correspondiente a la vivienda, es por eso que en ningún momento se actuó de mala fe con referente a los supuestos daños ocultos porque para la firma del referido contrato de promesa Bilateral de compra-venta ella con la celebración y firma acepto (sic) las condiciones del inmueble …”
Conforme a lo planteado por la parte demandante en el libelo de demanda presentado en fecha 27 de octubre de 2022, así como en el escrito de contestación y reconvención presentado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 24 de enero de 2023, puede establecer este Tribunal que los hechos admitidos y los límites de la presente controversia quedan planteados de la siguiente manera:
Hechos Admitidos de la demanda principal y de la reconvención propuesta:
• Que los ciudadanos Ángel Neptalí Zambrano Chacón y Naide Johana Arcia Rojas, plenamente identificados, suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta, en fecha 2 de agosto de 2022, sobre el bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida como M7-108 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, Sector 2, Etapa I de la urbanización Buenaventura Ciudad Integral, ubicada en la Urbanización Paraparal, municipio Los Guayos, del estado Carabobo.
• Que el precio de venta acordado sobre el referido bien inmueble fue por la cantidad de nueve mil dólares americanos (USD 9.000,00), de los cuales al momento de la suscripción del referido contrato de promesa bilateral de compra venta, en fecha 2 de agosto de 2022, la ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, pagó la cantidad de siete mil dólares americanos (USD 7.000,00), quedando un saldo pendiente de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00), pagaderos al momento de la respectiva protocolización del documento definitivo.
Hechos Controvertidos de la demanda principal y de la reconvención propuesta:
• La existencia o no, de vicios ocultos en el inmueble constituido por la vivienda unifamiliar construida sobre la parcela de terreno M7-108, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, Sector 2, Etapa I de la urbanización Buenaventura Ciudad Integral, ubicada en la Urbanización Paraparal, municipio Los Guayos, del estado Carabobo.
IV
De los medios de prueba promovidos por el demandante reconvenido.
Documentales:
De los folios 06 al 09, de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, consta Instrumento Poder otorgado por el ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.506.637, a los abogados Joana Joselin Gómez Gavidia y Carlos Alexander Rodríguez Mujica, inscritos antes el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 213016 y 289.756, respectivamente, debidamente autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, en fecha 27 de octubre de 2022, bajo el No. 46, Tomo 51, Folios 162 al 164. No obstante, dicha documental no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario desechar la valoración de esta documental en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 10 y 11, de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, consta contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito, por una parte, por el ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón, plenamente identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Yelitza Xiomara Molina Zambrano, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.745.638, y por otra parte, la ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-24.296.035, teniendo por objeto el referido contrato el bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida como M7-108 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, Sector 2, Etapa I de la urbanización Buenaventura Ciudad Integral, ubicada en la Urbanización Paraparal, municipio Los Guayos, del estado Carabobo, suficientemente identificado. En el referido contrato quedaron estipuladas las condiciones como: precio de venta, fechas de pago, vigencia del contrato y consentimiento en las condiciones del inmueble. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
De los folios 38 al 41, de la primera pieza principal, marcados con las letras “A”, “B” “C” y “D”, consignado en original, constan diversas facturas, por conceptos de materiales y mano de obra. No obstante, dichas documentales al tratarse de documento privados emanados de terceros debían ser ratificados mediante la prueba testimonial para su valoración, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Como corolario, al no haber sido ratificadas dichas documentales mediante la prueba testimonial, resulta necesario desechar la valoración de estas documentales en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 42 al 46, de la primera pieza principal, marcados con las letras “E”, “F”, “G” y “H”, constan fotografías consignadas en formato impreso, sin que conste especificación referente, al momento en que fueron capturadas, resultando incierto para este Jurisdicente establecer la fecha cierta de las fotografías, pudiendo tratarse de imágenes captadas con anterioridad, al momento de la negociación o con posterioridad. En este sentido, resulta necesario desechar la valoración de estas documentales en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 47 al 55, de la primera pieza principal, marcadas con las letras “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “O”, “P” y “Q”, constan capturas de pantallas de conversaciones en la aplicación de mensajería instantánea Whatsapp y de archivos enviados mediante correo electrónico, no obstante, las referidas capturas en formato impreso no aportan elementos de convicción sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario descartar la valoración de la referida documental en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 56, de la primera pieza principal, marcado con la letra “R”, se encuentra consignado una unidad de Disco Compacto (CD) en la cual consta una serie de segmentos de grabaciones, catorce (14) para ser específicos, entre dos personas. No obstante, las personas no se identifican plenamente, y el objeto o tema tratado en dicha conversación no queda suficientemente identificado, por lo tanto, difícilmente podría este Jurisidicente otorgarle pleno valor probatorio a dichas grabaciones a los fines de resolver los hechos controvertidos en el presente juicio, resultando necesario desechar la valoración de dicha prueba en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Testimoniales:
En el folio 75, de la primera pieza principal, consta la declaración de la ciudadana Yolimar Rosalin Hurtado Contreras, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-18.746.568, quien afirmó tener conocimiento del contrato suscrito entre Ángel Neptalí Zambrano Chacón y Naide Johana Arcia Rojas, plenamente identificados, por haber sido la abogada que redactó el referido contrato de Opción de Compra Venta. Así mismo, manifestó que la ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, estuvo de acuerdo con todas las condiciones establecidas en el contrato. Observa este Tribunal que en la presente declaración hubo firmeza, fue conteste y la ciudadana Yolimar Rosalin Hurtado Contreras, plenamente identificada, no incurrió en contradicciones, mereciendo de esta forma respeto y confianza por su edad, vida y costumbre, y no estando inhabilitada para rendir su declaración en este juicio, siendo necesario darle justo valor a su declaración en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil ASÍ SE DECIDE.
En el folio 76, de la primera pieza principal, consta la declaración del ciudadano José Armando Sanabria Dávila, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-7.517.812, quien afirmó conocer de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Ángel Neptalí Zambrano Chacón y Naide Johana Arcia Rojas, plenamente identificados, así como conocer el inmueble objeto del contrato de Opción a Compra suscritos por los ciudadanos supra señalados. Así mismo, afirmó haber realizado trabajos de impermeabilización en el referido inmueble, contratado por el ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón. Observa este Tribunal que en la presente declaración del ciudadano José Armando Sanabria Dávila, plenamente identificado, hubo firmeza, fue conteste y no incurrió en contradicciones, mereciendo de esta forma respeto y confianza por su edad, vida y costumbre, y no estando inhabilitada para rendir su declaración en este juicio, siendo necesario darle justo valor a su declaración en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil ASÍ SE DECIDE.
Inspección Judicial:
De los folios 81 al 90, de la primera pieza principal, consta el acta de inspección realizada en fecha 7 de julio de 2023, en el bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida como M7-108 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, Sector 2, Etapa I de la urbanización Buenaventura Ciudad Integral, ubicada en la Urbanización Paraparal, municipio Los Guayos, del estado Carabobo. Al momento de realizar la inspección se dejó constancia de la presencia de las partes intervinientes en el presente juicio, debidamente asistidos de abogados. En la referida inspección judicial se pudo constatar, en primera persona, el estado actual del inmueble, se observó reparaciones realizadas recientemente en el techo del inmueble, así mismo se constató la presencia de grietas y manchas ocasionadas por las filtraciones en la parte interna del inmueble. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
De los medios de prueba promovidos por la demandada reconviniente.
Testimoniales:
En el folio 78, de la primera pieza principal, consta la declaración del ciudadano Richard Wladimir Zambrano Carreyo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-18.898.690, quien de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, reconoció el contenido y firma del documento inserto en el presente expediente en el folio 60, marcado con el número “2”, contentivo de presupuesto para la realización de impermeabilización. En este sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio a su declaración en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.
V
Como punto previo a ser resuelto, corresponde a este Jurisdicente pronunciarse sobre lo expuesto por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, específicamente en el escrito de contestación de la demanda, al señalar la inadmisibilidad de la misma, al no haber la parte demandante, agotado el procedimiento administrativo previo a la presentación de la presente demanda, contenido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial No. 385.154, de fecha 6 de mayo de 2011. Así mismo, señaló como causa de inadmisibilidad de la presente demanda, la causal contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, a su decir, la parte demandante acumuló prohibidamente en la presente demanda, la pretensión de cumplimiento de contrato y cobro de honorarios profesionales.
En este sentido, el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial No. 385.154, de fecha 6 de mayo de 2011el cual contempla:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Con relación a la primera causal de inadmisibilidad alegada por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, observa este Jurisdicente el siguiente alegato:
“… Hago valer la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA DEMANDA, por mandato del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de vivienda, pues la demanda que encabeza este expediente y que contiene la acción de reivindicación debe ser declara inadmisible por la sencilla razón de que tiene por finalidad o pretensión la entrega y desocupación de una vivienda y que a su vez comportaría o traería como consecuencia la perdida de la posesión de los que habitan dicha vivienda y el demandante no cumplió con el procedimiento previo obligatorio a cualquier demanda de este topo que contempla u ordena el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda …”
No obstante, de una lectura del libelo de demanda, específicamente del capítulo denominado “Petitorio”, se pudo observar que la parte demandante señaló lo siguiente: “… Por todas las circunstancias de hecho y derecho antes expuestas (…) es por lo que acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR a la ciudadana NADIE (sic) JOHANA ARCIA ROJAS (…) por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO …”, verificándose que la presente demanda tiene como petitorio la acción de cumplimiento de contrato, contrario a lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, al alegar que la presente demandada tiene por objeto la reivindicación del bien inmueble. Como corolario, resulta ajustado a derecho declarar sin lugar la presente defensa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a la segunda causal de inadmisibilidad alegada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, observa este Jurisdicente el siguiente alegato:
“… Hago valer la inadmisibilidad de la demanda que encabeza el expediente por: PROHIBICION (sic) DE LA LEY DE ADMITIR LA DEMANDA contenida en el ordinal 11°, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues la demanda que encabeza este expediente y que contiene la acción de cumplimiento de contrato de promesa de venta debe ser declarada inadmisible por la sencilla razón de haberse acumulado indebidamente en el libelo de demanda pretensiones y cobro de honorarios profesionales de abogados, que se deben llevar por un procedimiento especial y diferente al ordinario, habida cuenta que en el petitorio de la demanda se observan en el particular SEXTA (sic) del Petitorio el demandante pretende que mi representada le pague MIL (sic) NUEVE MIL DOLARES (sic) DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USA$ 9.000,00) o su equivalente en bolívares a la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela, por concepto de costas y honorarios de abogados, lo cual constituye una inepta acumulación, ya que la acción de cumplimiento de contrato de venta se lleva por el procedimiento ordinario y la demanda por cobro de honorarios de abogados tiene un procedimiento especial establecido en la Ley de Abogados, y estos dos procedimientos son incompatibles …”
En este sentido, resulta pertinente citar la señalado por los apoderados judiciales de la parte demandante, específicamente en el particular sexto del petitorio de la demanda, del cual se lee: “SEXTA: que la PROMINENTE COMPRADORA cancele las COSTAS PROCESALES y el valor de la demanda, establecida en nueve mil dólares Americanos (USD 9000$) por gastos de honorarios de abogados, e indemnización por daños y perjuicios”, sobre este particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. 132, de fecha 23 de marzo de 2015, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba, señaló lo siguiente:
“… De la transcripción que se hizo de la parte pertinente del escrito de demanda, puede comprobarse que la pretensión sólo está dirigida al cobro de lo adeudado en virtud de una obra. Desprendiéndose de la transcripción del capítulo referido al petitorio del libelo de la demanda, cuando expresa “…Pagar las costas y costos del presente proceso, incluidos los honorarios de abogados…”, lo que representa a todas luces imposible para la Sala entender que ello constituye una pretensión de cualquier tipo.
Ahora bien, es necesario precisar que las costas procesales son la condena accesoria que impone el juez a la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, de resarcir al vencedor los gastos que le ha causado el proceso, gastos dentro de los cuales se incluye el de honorarios de los abogados. Por ello, la Sala estima que los accionantes hicieron una solicitud de condena en costas, como consecuencia de la certeza que ellos tienen de que su pretensión prosperará, avisando que dentro de ellas está previsto los gastos que se generen por concepto de honorarios profesionales …”
Como corolario, una vez verificado el petitorio de la presente demanda, concatenado con el criterio jurisprudencial parcialmente citado, se puede verificar que, en absoluto, la parte demandante persigue entre sus pretensiones el cobro de honorarios profesionales por actuaciones judiciales. Pretendiendo en realidad, la condenatoria en costas procesales de la parte contraria al momento que el Tribunal dicte la sentencia definitiva, en el supuesto que resulten vencedores. Por tal motivo, resulta ajustado a derecho declarar sin lugar la presente defensa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
VI
Una vez resueltas las defensas previas, opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada, definido el límite de la controversia en el presente juicio y valorado el acervo probatorio aportado por las partes, en el cual la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato suscrito y reconocido por ambas partes, por otro lado, el demandado-reconviniente, persigue la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta con motivo de acción estimatoria, fundamentado en que el demandante-reconvenido, reconozca los gastos realizados, por el demandado-reconviniente, con motivo de los daños existentes en el bien inmueble y descuente del saldo restante a pagar la cantidad de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00). En este sentido, procede este Tribunal a exponer lo siguiente:
Con relación a las fuentes de las obligaciones, específicamente los contratos, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.141, 1.156, 1.159, 1.167, establece lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De los artículos precedentemente citados, se puede observar la cualidad que tienen los contratos para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre dos o más personas, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes contratantes, no pudiendo ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresamente autorizadas por la Ley. Más adelante, el Código Civil específicamente en los artículos 1.527 y 1.528, contempla las obligaciones del comprador, en los siguientes términos:
“Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.
Artículo 1.528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición”.
Traduciéndose de la disposición legal transcrita, el pago como obligación fundamental del comprador, debiendo realizarse en las condiciones previamente pactadas en el contrato. Así mismo, en los artículos 1.486, 1.503, 1.518, 1.519, 1.520 y 1.521 eiusdem, se contemplan las obligaciones del vendedor, los cuales disponen:
Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.503.- Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél:
1º De la posesión pacífica de la cosa vendida.
2º De los vicios o defectos ocultos de la misma.
Artículo 1.518.- El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.
Artículo 1.519.- El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo.
Artículo 1.520.- Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento.
Artículo 1.521.- En los casos de los artículos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine por expertos.
En este sentido, de los artículos previamente citados se coligen las obligaciones que tiene el vendedor de la cosa con relación al comprador, traduciéndose estas en la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. En el caso particular del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, la ley adjetiva civil contempla la obligación del vendedor de responder por el saneamiento de la cosa vendida en caso que estos la hagan impropia para su uso o que disminuya el uso de la misma. Excluyendo de esta obligación al vendedor, únicamente en los casos en que el comprador haya podido tener conocimiento por sí mismo de tales vicios y en los casos de estipulación expresa de no quedar obligado al saneamiento.
En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato de venta suscrito en fecha 2 de agosto de 2022, bajo el alegato de que llegada la oportunidad para pagar el saldo restante, es decir el día 2 de octubre de 2022, la parte demandada no honró el pago de la cantidad de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00) pendientes. En este sentido, el apoderado judicial de la parte demandada, en la contestación de la demanda, en los hechos admitidos, reconoció como cierto el contrato suscrito el 2 de agosto de 2022, así mismo, reconoció que el precio pactado en dicho contrato, por la venta del inmueble, fue la cantidad de nueve mil dólares americanos (USD 9.000,00), de los cuales su representada pagó la cantidad de siete mil dólares americanos (USD 7.000,00), quedando pendiente el pago de la cantidad de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00).
Sin embargo, el apoderado judicial de la parte demandada negó que su representada deba pagar la cantidad restante, por cuanto el inmueble objeto de la negociación presenta graves filtraciones, las cuales constituyen un defecto oculto que lo hacen impropio para su uso. Por tal motivo, reconvino por acción quanti minoris, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.521 del Código Civil, con el propósito que fuera descontado del monto total de la venta, la cantidad de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00), por los vicios o defectos ocultos del inmueble.
En principio, puede verificar este Jurisdicente que efectivamente la parte demandada reconviniente, reconoció la existencia del contrato de venta suscrito en fecha 2 de agosto de 2022, así como las condiciones establecidas en el mismo, con relación al precio y momento de pago de las cantidades pactadas. Quedando de esta forma, como un hecho reconocido que la cantidad de dinero restante sería pagada por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Sin embargo, observa igualmente este Jurisdicente, como un hecho reconocido, por los apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida, la existencia de filtraciones en la parte interna del inmueble, cuando alegaron, en el escrito de contestación a la reconvención, haber realizado mediante especialistas, reparaciones en el techo del inmueble para corregir filtraciones que tenía el mismo, aunado a esto, mediante la evacuación de la prueba de inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 7 de julio de 2023, se pudo constatar, en primera persona, el estado actual del inmueble, observando las reparaciones realizadas recientemente en el techo del inmueble. No obstante, se pudo constatar también la presencia de grietas y manchas ocasionadas por las filtraciones en la parte interna del inmueble, así como una separación considerable entre la placa del techo y las paredes del inmueble, tal como se dejó constancia en la memoria fotográfica consignada en el expediente.
Como se señaló previamente, entre las obligaciones del vendedor, contenidas en el Código Civil, se encuentra la obligación al saneamiento de ley, excluyendo de esta obligación al vendedor, únicamente en los casos en que el comprador haya podido tener conocimiento por sí mismo de tales vicios y en los casos de estipulación expresa de no quedar obligado al saneamiento. En el caso que nos ocupa, se puede verificar del contrato de venta suscrito entre las partes, que no quedó establecido expresamente, tal como lo dispone el artículo 1.520 del Código Civil, la renuncia al saneamiento de ley por parte del vendedor. Como corolario, el ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón, plenamente identificado, se encuentra plenamente obligado al saneamiento de ley del inmueble vendido. ASÍ SE ESTABLECE.
No obstante, se puede verificar que la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.521 del Código Civil, optó por retener el bien inmueble y que le sea restituida o disminuida la cantidad de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00), por concepto de los vicios que posee el inmueble. Sin embargo, este Tribunal en estricto apego al contenido del artículo 1.521 eisudem, debe ordenar la realización de una experticia al bien inmueble objeto del contrato de venta suscrito en fecha 2 de agosto de 2022, con el fin de determinar el monto que será dispensado por los daños que posee el mismo. ASÍ SE ESTABLECE.
Como último punto a tratar, con relación a la demanda principal con motivo de Cumplimiento de Contrato, se verificó que la parte demandada reconoció como cierto el contrato de venta suscrito el 2 de agosto de 2022, así mismo, reconoció que el precio pactado en dicho contrato, por la venta del inmueble, fue la cantidad de nueve mil dólares americanos (USD 9.000,00), de los cuales su representada pagó la cantidad de siete mil dólares americanos (USD 7.000,00), quedando pendiente el pago de la cantidad de dos mil dólares americanos (USD 2.000,00). Sin embargo, como se señaló previamente, este Tribunal acordó la realización de una experticia al bien inmueble objeto del referido contrato, con el fin de determinar el monto que será dispensado por los daños que posee el mismo. Como corolario, en acatamiento al contenido de los artículos 1.159 y 1.527 del Código Civil, este Jurisdicente considera ajustado a derecho que, el monto resultante de los dos mil dólares americanos (USD 2.000,00), menos el monto que arroje la experticia ordenada previamente, sea pagada por la ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, plenamente identificada, al ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón, plenamente identificado. ASÍ SE ESTABLECE.
VII
Para mayor entendimiento y por razones metodológicas, este Jurisdicente modifica el orden en que será planteado el dispositivo del presente fallo.
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Parcialmente CON LUGAR la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, intentada por los abogados Joana Gómez y Carlos Rodríguez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 213.016 y 289.756, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Ángel Neptalí Zambrano Chacón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.506.637, en contra de la ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-24.296.035.
SEGUNDO: Parcialmente CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado Gustavo Boada Chacón, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 67.420, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Naide Johana Arcia Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-24.296.035.
TERCERO: SE ORDENA una experticia al bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida como M7-108 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, que forma parte de la Macro-Parcela M-7, Sector 2, Etapa I de la urbanización Buenaventura Ciudad Integral, ubicada en la Urbanización Paraparal, municipio Los Guayos, del estado Carabobo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.521 del Código civil, con el fin de determinar el monto que será exonerado por los daños que posee el mismo.
CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada reconviniente, ciudadana Naide Johana Arcia Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-24.296.035, pagar a la parte demandante reconvenida, dos mil dólares americanos (USD 2.000,00), menos el monto que arroje la experticia al inmueble objeto del contrato de venta suscrito, suficientemente identificado a lo largo del presente dispositivo, con relación a las necesarias reparaciones que requiere el bien inmueble.
QUINTO: Con el propósito de realizar la experticia previamente acordada, se acuerda la designación de un (1) solo experto, de conformidad con lo establecido en la Sentencia No. 865, de fecha 7 de diciembre de 2016, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la Ciudad de Valencia el día 8 de febrero de 2024, Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:30 de la tarde.-
La Secretaria
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR