TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, 3 DE JULIO DE 2024.
214º Y 165º

ASUNTO: AP71-R-2024-000134 (1433)

PARTE DEMANDANTE: CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal (actualmente, REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAl) en fecha 31 de octubre de 1947, anotado bajo el N°51, Folio 98 del Protocolo Primero, Tomo 5; modificado íntegramente conforme a documento protocolizado ante esa misma oficina registral, en fecha 8 de febrero de 2000, bajo el N°19, Tomo 6, Protocolo Primero.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Pedro Nieto; abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°122.774.

PARTE DEMANDADA: GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C, constituido por documento protocolizado ante la OFICINA SUBALTERNA DEL SEGUNDO CIRCUITO DE REGISTRO DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, el 2 de mayo de 1994, bajo el N°49, Tomo 18, Protocolo Primero.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ulises C. Guardia Ruiz, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO, bajo el N°51.436.

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
NARRATIVA
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 7 de febrero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 23 de febrero de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C.
La presente demanda fue admitida el 23 de noviembre de 2022, por el JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, de conformidad con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 14 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
El 29 de noviembre de 2023, se desarrolló en la sede del tribunal de instancia, la audiencia preliminar, en cuya acta, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, y de la incomparecencia de la parte demandada.
La representación judicial de la parte demandada, el día 29 de noviembre de 2023, allegó a los autos, escrito de promoción de pruebas.
En fecha 5 de diciembre de 2023, el juzgado de la causa publicó auto de fijación de los hechos y del límite de la controversia, ordenando la apertura del lapso probatorio de 5 días de despacho.
En fecha 8 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, allegó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 12 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandante, trajo al expediente su escrito de promoción de pruebas.
Por auto fechado 22 de diciembre de 2023, el juzgado a quo, publicó auto de admisión de pruebas.
El 26 de enero de 2024, tribunal de instancia fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral.
El día 7 de febrero de 2024, se llevó a cabo el debate oral, en cuya acta se dejó asentado que, a dicho acto, comparecieron los representantes judiciales de las partes; siendo declarada en la misma, CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta intentada por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C; ordenándose a la parte demandada hacer formal entrega a la actora del local arrendado; condenándose en costas a la parte demandada.
En fecha 23 de febrero de 2024, fue publicado el fallo en extenso.
La representación judicial de la parte demandada, compareció el 27 de febrero de 2023 y apeló de la decisión de mérito.
En fecha 4 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó decreto de medida cautelar de secuestro sobre el inmueble donde funciona el gimnasio accionado.
Por auto de fecha 6 de marzo de 2024, el tribunal de instancia oyó la apelación contra la sentencia de fecha 7 de febrero de 2024, (cuyo extenso fue publicado el 23 de febrero de 2024) en ambos efectos, de conformidad con lo previsto en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil; ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acompañado de oficio N°2024-151.
En fecha 11 de marzo de 2024, fue asignado el conocimiento del presente recurso de apelación a este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 11 de marzo de 2024, la secretaria de esta alzada, ciudadana Yamilet Rojas, dejó constancia mediante nota de haber recibido el expediente signado con el número de origen AP11-V-FALLAS-2022-001060, contentivo de demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, impetrada por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia de mérito.
Por auto publicado el 13 de marzo de 2024, esta alzada fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente (exclusive) como término para que las partes consignaran sus respectivos informes.
En fecha 11 de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de informes.
En fecha 16 de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada trajo a los autos su escrito de informes.
El 25 de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante allegó a los autos escrito de observaciones a los informes de su contraria.
Por auto de fecha 30 de abril de 2024, esta superioridad señaló que, vencido el lapso correspondiente para la presentación de las observaciones a los informes, dictaría la decisión de mérito de la apelación dentro de los 60 días continuos siguientes a esa fecha (inclusive).
Por auto de fecha 28 de junio de 2024, este tribunal superior difirió el dictado de la sentencia de apelación por 5 días continuos contados desde esa fecha (exclusive)
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, esta alzada pasa a resolver el recurso de apelación sometido a su consideración en los términos que se exponen infra:

-II-
DE LOS HECHOS

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Expuso libelarmente, la representación judicial de la parte demandante que, la sociedad civil CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, es la propietaria de un inmueble ubicado en sus instalaciones, constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y siete metros cuadrados (687m2) con los linderos siguientes; NORTE: con avenida Las Américas de la urbanización Terrazas del Club Hípico, en una extensión de sesenta y dos metros (62 m); SUR: con terrenos propiedad del club, en una extensión de sesenta y dos metros (62 m); ESTE: con un talud en corte de once metros (11m) de largo; y OESTE: con un talud en corte de treinta metros ( 30 m) de largo.
Adujo el apoderado de la parte demandante que, mediante contrato de fecha 27 de noviembre de 2000, CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, cedió en arrendamiento el inmueble antes descrito, al GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C, y que por disposición expresa de la CLÁUSULA SEGUNDA del convenio locativo, el inmueble sería destinado “única y exclusivamente” para todo lo relacionado con la actividad deportiva, gimnasio, artes marciales, etc., y otras actividades de tipo educativo-cultural, relacionados con la cultura japones; además de la comercialización de los productos generados por dichas actividades, tales como exposición y venta de Bonsái, Ikebanas y otros; así como una cantina o lunchería como complemento de los servicios ofrecidos por el arrendatario.
Del mismo modo, fue aludida en el escrito libelar, el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del contrato de marras, señalando la parte demandante que en ella se habría convenido que el canon mensual debía ser pagado por mensualidades vencidas, habiendo sido pactado al inicio de la relación, por voluntad de los suscribientes por el transcurrir del tiempo, habiendo sufrido incrementos, siendo el último canon establecido en la cantidad de quinientos cincuenta dólares americanos ($ 550) o su equivalente en moneda nacional.
Fue delatado en el escrito de demanda que, la arrendataria habría incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2021, hasta octubre de 2022, a razón de $ 550 o su equivalente en moneda nacional y que como consecuencia de ello, al no cumplir la sociedad arrendataria con el pago de las pensiones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2022, le habría otorgado a la arrendadora el derecho a solicitar el desalojo -de conformidad con el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y consecuencialmente, la entrega material del inmueble arrendado.
Señaló la representación en juicio de la parte demandante, que a los efectos de la reclamación judicial propuesta invocaba las disposiciones legales contenidas en el Código Civil (artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.592) y en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,(Artículo 40).

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Expresó, la representación judicial de la parte demandada en su contestación su negativa, rechazo y contradicción en su totalidad la presente demanda que por desalojo intentara la actora, puntualizando que, no serían ciertos los argumentos planteados libelarmente.
En primer lugar, el abogado de la parte demandada, adujo que debía recordarse que, desde el mes de marzo del año 2020, Venezuela se sumó a los países que declaraban el estado de emergencia debido a la COVID-19, en donde el Ejecutivo Nacional, estableció ESTADO DE ALARMA NACIONAL, profiriendo Decreto N°4.160, publicado en Gaceta Oficial el 13 de marzo de 2020, en el cual se advirtió la suspensión de algunas áreas laborales, la impartición de actividades educativas online, trabajo remoto, la circulación restringida en las autopistas y la solicitud por las autoridades de salvoconductos para transitar de manera obligatoria, emitidos sólo para el personal de salud, de servicios de distribución de alimentos, medicinas, automercados y afines y/o sólo aquellos que eran indispensables podían circular por las calles y avenidas, todas estas medidas que fueron tomadas por el gobierno para evitar el contagio, no estando, por tanto, considerada como actividades esenciales y presenciales, conforme al decreto aludido, las desplegadas por la escuela de artes marciales, gimnasio y actividades educativas de la cultura japonesa y otras conexas, mismas que tampoco podían ser impartidas online.
Manifestó la representación judicial de la parte demandada que, la arrendataria estuvo cancelando con muchísimo sacrificios los cánones de arrendamiento durante el año 2020 y al inicio de 2021, a pesar de no estar recibiendo alumnos y que no se estaban generando ingresos, por cuanto, las actividades no se estuvieron impartiendo; no obstante, el 7 de abril de 2021, fue proferido Decreto N° 4.557 por el presidente de la República, suspendiendo los pagos de los cánones de arrendamiento, tanto de vivienda como de locales comerciales, con una vigencia de 6 meses a partir de su publicación en Gaceta Oficial.
Fue señalado en el escrito de contestación que, la parte demandada, siempre estuvo en contacto con los administradores de la asociación civil arrendadora, para tratar de minimizar la responsabilidad que tenia la arrendataria con la primera.
El apoderado de la parte accionada narró en descargo de su poderdante que, si bien el precitado decreto habría estado vigente hasta el 7 de octubre de 2021, sin embargo, la situación se habría prolongado aún más, cuando las mismas autoridades policiales no habrían permitido la apertura de los centros comerciales, y los establecimiento que intentaban abrir, habrían sido intervenidos por los policías de las alcaldías, en donde, para el caso específico de la parte demandada, “poli Baruta” les habría obligado a cerrar sus puertas, alegando que el peligro continuaba.
Adujo la parte demandada en su escrito de contestación que, aproximadamente en el mes de mayo de 2022, comenzaron a llamar a sus estudiantes, tratando de tener algunas actividades bajo estrictas medidas de sanidad, y que habría sido hasta entonces, cuando empezaron a tratar de ponerse al día con los cánones de arrendamiento, empero, el Club Hípico Caracas, por medio de su representante, no lo habría permitido ni les recibió pago alguno, sino, les solicitó el desalojo del gimnasio, teniendo que hacer los pagos a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N°2022-0091, en fecha 29 de julio de 2024.
Arguyó la representación judicial de la parte accionada que, en la oportunidad aludida, fueron consignados todos los cánones de arrendamiento pendientes, los cuales estarían dentro del DECRETO DE SUSPENSIÓN N°4.577 del 7 de abril de 2021, que el arrendador no habría querido recibirlos, a razón de $550 dólares americanos, que habría sido el último arrendamiento acordado antes de la paralización por causas de la Pandemia, habiendo hecho un depósito por Bs.60.401,00; a razón de Bs.5,78 a la tasa del Banco Central de Venezuela, en fecha 10 de agosto de 2022; el cual cubrió los meses de enero 2021 hasta julio 2022; que la oficina de consignaciones ordenó la notificación de la asociación civil “Club Hípico Caracas”, sobre las consignaciones efectuadas a su favor, la cual se habría cumplido el 19 de octubre de 2022, mismas que habrían sido recibidas por su gerente general -para la fecha-, ciudadana NELLY OSUNA BELLORÍN, y que desde ese momento, se habría venido pagando en dichas oficinas de control de consignaciones arrendaticias, después del mes cumplido, los primeros días del mes siguiente, cancelándose el mes inmediato anterior, y así hasta la presente fecha [de la contestación] habiendo sido cancelados los meses desde enero de 2021 hasta julio de 2022; julio, agosto, septiembre y octubre de 2022 (anexo D);enero de 2021 hasta septiembre 2023 (anexo D-1).
Insistió, aduciendo el apoderado judicial de la parte demandada que, no obstante, las conversaciones mantenidas con los directivos y administradores del club y que al principio habría parecido que aquellos habían entendido la situación devenida del impacto de la paralización de actividades y los intentos de reanudación de estas, los anteriores habrían cambiado “sorpresivamente” de opinión y no habrían querido aceptar los pagos parciales, mientras la demandada se ponía al día, a medida que las actividades se regularizaban.
Luego de aludir el contenido del decreto N° 4.577, la representación judicial de la sociedad civil “Gimnasio Budo-Kan de Venezuela”, expuso que conforme el artículo 3 de dicho cuerpo normativo, se estableció que la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) sería el órgano a través del cual se reglaría y resolvería cualquier diferencia o desacuerdo en cuanto la forma de dichos pagos.
Así mismo, fue alegada la negativa, rechazo y contradicción de la parte demandada a lo argüido por la arrendadora, en relación a que, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021 y de enero a octubre de 2022, le otorgaría el derecho el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el desalojo y consecuencialmente, la entrega material del inmueble arrendado, obviando la suspensión de los efectos de dicho artículo, por el decreto presidencial ampliamente citado.
El representante en juicio de “Gimnasio Budo-Kan de Venezuela” citó igualmente, el contenido del artículo 41, literal “l” eiusdem, resaltando además que, habiendo mantenido una excelente relación arrendaticia con el Club Hípico Caracas, desde que se convino el primer contrato de arrendamiento de fecha 27 de noviembre de 2000, estiman que debió reponerse la causa, y que conforme el derecho que les otorgaría la ley especial (Art.26), tendrían derecho a una prórroga legal de 3 años.
Finalmente, arguyó la demandada como injusto el que se le pretenda castigar por una situación ajena a su voluntad, producto de la reciente Pandemia, habiendo tenido una trayectoria impecable y en beneficio de la comunidad; estableciendo como petitorio que, en primer lugar se reponga la causa al estado en que sea agotada la vía administrativa obligatoria y que también tendrían derecho a una prorroga legal obligatoria de 3 años; y que en segundo lugar, sea declarada inadmisible la demanda, por cuanto estarían solvente con la arrendadora, teniendo ésta a su disposición, los cánones de arrendamiento en la oficina de consignaciones “OCCAI”.

-III-
DEL ACERVO PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Cursante a los folios 14 al 19, marcado con la letra "B", copia certificada expedida por del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial; de documento de compraventa de inmueble denominado “Fundo Los Cielitos” (donde actualmente funciona el inmueble objeto del desalojo), suscrito entre el Ejecutivo Federal de los Estados Unidos de Venezuela y el CLUB HIPICO CARACAS S.C , debidamente protocolizado ante el Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 08 de febrero de 1952, bajo el No. 36, folio 112, Tomo 4, Protocolo 1º. Al respecto observa esta Juzgadora sobre dicha copia certificada que, no habiendo sido tachada por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto a su contenido, a tenor de lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la titularidad que tiene el hoy accionante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda, y así se declara.
Cursante a los folios 20 al 25, marcado con la letra "C", copia certificada expedida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial; del contrato privado de arrendamiento, de fecha 27 de noviembre de 2000, suscrito entre el CLUB HIPICO CARACAS S.C (arrendador) y la sociedad civil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA (arrendatario) cuyo objeto es el inmueble a desalojar. En relación a esta instrumental, debe señalar este juzgado que, la misma, no fue objeto de desconocimiento por la parte contra la cual fue opuesta, por lo tanto, se le tiene por reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y le atribuye plena fuerza probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Cursante a los folios 80 al 85, marcado con la letra "B", Decreto Nº4.160 de ESTADO DE ALARMA NACIONAL, publicado en Gaceta Oficial en fecha 13 de marzo de 2020, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
Cursante a los folios 86 y 87, marcado con la letra "C", Gaceta Oficial Nº42.101, Decreto 4.577, DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE USO COMERCIAL Y AQUELLOS UTILIZADOS COMO VIVIENDA PRINCIPAL, A FIN DE ALIVIAR LA SITUACIÓN ECONÓMICA DE LOS ARRENDATARIOS Y ARRENDATARIAS POR EFECTO DE LA PANDEMIA MUNDIAL COVID-19, de fecha 07 de abril de 2021, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
Cursante a los folios 88 al 103, marcado con la letra "D", copia simple del expediente No. 2022-0091, con fecha de entrada el 29 de julio de 2022, sustanciado ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO (OCCAI): consignatario: ASOCIACIÓN CIVIL GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA; beneficiario: Club Hípico Caracas. S.C; canon de arrendamiento: Bs. 3180,98; fecha de consignación: 29/07/2022., dentro del cual se encuentra, entre otros: comprobante de cumplimiento de requisitos de consignaciones, escrito de solicitud de apertura de expediente de consignaciones, auto de fecha 2 de agosto de 2022, ordenándose la notificación del beneficiario y copia de boleta de notificación respectiva emanados del BANCO BICENTENARIO contentivo del pago de los cánones de arrendamiento del local arrendado de los meses de enero de 2021 hasta julio de 2022 por Bs. 60.401 de fecha 10 de agosto de 2022, [en un depósito único]; y otros subsiguientes, correspondientes a los meses de agosto 2022 (por Bs.4.389,00), septiembre 2022 (por Bs. 4.518,50), octubre 2022 (por Bs.4.955,00). En relación con las documentales enunciadas, este tribunal considera que, por tratarse de copias simples de documentos públicos, mismas que no fueron impugnadas por la parte contraria, se les tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, por lo tanto, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Cursante a los folios 104 al 141, marcado con la letra D-1, legajo de copias con sello húmedo de recibos de depósitos bancarios, consignados en expediente 2022-0091, código de servicio: 1021, consignante: ASOCIACIÓN CIVIL GIMNASIO BUDO-KAN VENEZUELA, S.C; beneficiario: CLUB HÍPICO CARACAS, S. C.; ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI) DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, emanados del BANCO BICENTENARIO contentivo del pago de los cánones de arrendamiento del local arrendado de los meses de enero de 2021 hasta julio de 2022 por Bs. 60.401 de fecha 10 de agosto de 2022, [en un depósito único]; y otros subsiguientes, correspondientes a los meses de agosto 2022 (por Bs.4.389,00), septiembre 2022 (por Bs. 4.518,50), octubre 2022 (por Bs.4.955,00), noviembre 2022 (por Bs. 7.480,00) y diciembre de 2022 (por Bs.10.235,50) y otros a partir de enero 2023, mes a mes hasta septiembre de 2023, siendo éstos, consignaciones de cánones de arrendamientos del local arrendado, código de servicio Nº 1021, expediente 22-0091, realizados por: LA ASOCIACIÓN CIVIL GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, RIF: J-307021128, siendo el beneficiario: CLUB HIPICO CARACAS S.C, depositados en el Banco Bicentenario con código de identificación Nº 20220091.
En relación con la documentales arriba enunciadas, esta sentenciadora debe precisar que, si bien se tratarían de consignaciones arrendaticias varias, este tribunal valorará en su dispositivo, solo aquellas referidas a los meses reputados como insolutos; es decir, desde enero a diciembre de 2021 y enero a octubre de 2022, en aras de verificar si los mismos fueron o no, legítimamente efectuados y demostrativos de la solvencia aducida por la promovente y así se establece.
LAPSO DE PRUEBAS:
Por su parte, el abogado de la parte demandada, promovió impresión de captura de imagen de dispositivo móvil, sobre un artículo noticioso denominado “sectores de la economía que han reactivado”; y una impresión fotográfica (consignada en 2 juegos). En relación a las anteriores, este tribunal procede a desecharlas del contradictorio, por cuanto las mismas, no aportan luces para la resolución del mérito del presente asunto y así se establece.
Así mismo, esta superioridad considera pertinente advertir en este punto que, las pruebas arribas señaladas (dirigidas a demostrar el estado de alarma producto de la Pandemia Mundial por la COVID-19 y todo lo que conllevó la misma) concerniría a hechos notorios comunicacionales que no son objeto de prueba, y así se establece.
De la misma manera, promovió marcado “G”, consignación arrendaticia con sello húmedo OCCAI, recibido el 15/11/2023, correspondiente a octubre de 2023, en el expediente 2022-0091, código de servicio 1021, consignante: Asociación Civil Gimnasio Budo-Kan de Venezuela, S.C., beneficiario: Club Hípico Caracas, S.C. sobre la cual, debe apuntar quien suscribe, que se desecha por impertinente toda vez que la misma relaciona un mes que no fue reputado como insoluto (no es controvertido) por la arrendataria.
Por su parte, la representación judicial de la demandante, promovió a favor de su representada el mérito favorable de las documentales que fueron acompañadas al libelo de demanda; invocando, igualmente, la confesión de su contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil.
En atención a la promoción documental realizada por la parte demandada, debe puntualizar esta alzada que, el “mérito favorable” per se, no constituye un medio de prueba; debiendo insistir quien suscribe en que, en el sub lite, todos los medios de prueba producidos por las partes son analizados y juzgados conforme al principio de unidad de la prueba, establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil .
Por otro lado, es menester para esta alzada acotar, con relación a la prueba de confesión, que la doctrina jurisprudencial ha distinguido que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente, en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues, solamente delimitan la controversia; ya que cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi” necesario para tenerse lo expresado como una confesión en su contra; siendo necesario señalar que, como parte del deber de la jurisdicente, los alegatos y exposiciones de las partes, serán debidamente analizados y contrastados en el capítulo concerniente al mérito de la presente causa, y así establece.
Por último, debe agregar esta alzada al presente acápite que, se desprende de los autos que, la representación judicial de la parte demandada, allegó al momento de la audiencia oral ocurrida en primera instancia, sendas consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses noviembre y diciembre del año 2023, las cuales, deben desecharse del juicio por impertinentes, por no referirse a alguno de los meses denunciados por la arrendadora como insolutos, además de haber sido promovido extemporáneamente, y así se establece.

-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA

 EN AUDIENCIA DE JUICIO:
En el día de hoy miércoles, siete (07) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), siendo las doce de la tarde (12:00 p.m.), constituido el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, día y hora acordada por auto de fecha 26 de enero de 2024, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en la presente causa de desalojo que incoara la sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS S.C., en contra de la sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA. Se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el ciudadano Alguacil, dejándose constancia de la comparecencia del Abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 122.774, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y se deja constancia de la comparecencia del Abogado Ulises Guardia Ruiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.436, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, así como de la ciudadana Kengy Emilia Silva Arrechedera, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12418.542, Gerente de la sociedad mercantil demandada.(...) Anunciado lo anterior, el Juez de este Despacho, le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, quien procede oralmente a exponer sus alegatos de la siguiente forma: "Buenas Tardes, en nombre de mi representada en este acto paso a reproducir la pretensión ejercida así como también el material probatorio aportado a los autos, alego que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, consignado y reconocido por la parte demandada, señalando que el ultimo canon de arrendamiento acordado fue por el monto de 500 dólares americanos, y en razón de la falta de pago del canon de arrendamiento de enero de 2021 a enero de 2022, se ejerció la pretensión de la presente acción en base al literal a del artículo 40. Reproduzco el documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, reconocidos por la parte demandada. Ante la evidente falta de pago de la parte demandada, su representada se encuentra plenamente habilitado para el ejercicio de la presente demanda, y acreditado como ha sido el incumplimiento de la parte demandada demandados como insolutos, solicito declare la procedencia de la presente acción, con la especial condenatoria en costas a la parte demandada. Es todo". Seguidamente, se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, quien expone: "Buenas tardes, es importante recordar que en el año 2020 Venezuela paso una situación muy crítica que sufrió de la pandemia denominada covid 19, y sufrió una paralización por emergencia nacional, en ese decreto se suspendieron todas las actividades educativas, recreativas, restaurante, etcétera, y el país prácticamente se paralizo por varios meses, esa situación se prolongó por 6 meses sino hasta mayo de 2022, el día 07 de abril de 2021, dicta un segundo decreto donde suspende los cánones de arrendamiento desde la fecha de publicación del decreto, y el cual consignó marcado con la letra C, en el cual suspendió los cánones de arrendamiento y el articulo 40 de ley de arrendamiento para los inmuebles de uso comercial, lo cual se prolongó hasta mayo de 2022, cuando con una serie de medidas de sanidad se comenzaron algunas actividades, recordemos que hasta las clases fueron suspendidas e impartidas de manera on line, esa situación fue lo que obligó al gimnasio, hasta diciembre se pagaron los cánones de arrendamiento, a partir de enero de 2021, empezaron las dificultades que no podían hacer clases, lo cual era del conocimiento del club, quien está pasando una situación similar, sin embargo eso se prolongó a mayo de 2022, que se comenzó de realizar actividades, buscado la forma de comunicarse con la directiva para ponerse al día pero el club no lo acepto, y dijeron que ellos preferían el desalojo del inmueble. Esta es una situación especial que vivió Venezuela, sin embargo, se alude que el decreto 40 faculta al club que por falta de pago pida el desalojo del inmueble, pero ello choca con el decreto que suspendió ello que suspendió los pagos, como alega en su escrito de contestación a la demanda. Procedió a la lectura del articulo 1 y 2 del decreto de fecha 07 de abril de 2021. Siguió, alegando que no considera que no quería causarle un daño al club, intentaron resarcir el daño, y se pagaron todos esos cánones de arrendamiento, señalo que en el peor de los casos considera que el club estuvo al tanto de las consignaciones que se hicieron en la oficina de consignaciones arrendaticias, y a ellos se les notifico el 19 de octubre de 2022, en manos de la ciudadana Nely Ozuna Bellorín, cedula 12.454.303, gerente general del club hípico caracas, consignado en su escrito de contestación, que están al día con los pagos de arrendamiento, y procede a consignar los pagos efectuados de los meses de noviembre y diciembre de 2023, considera que los cánones de arrendamiento están al día y están a disposición del club en la oficina de consignación, nosotros consideramos que debería haber una reposición de la causa aplicarse la ley que se prohibe la ejecución de entregas materiales en su articulo 41 numeral 1, el cual procedió a su lectura, a nosotros jamás se le notifico de esa audiencia para asistir a esa audiencia conciliatoria. Por último, considero que como estamos al día con una trayectoria de 20 años, considera que debe transcurrir una prorroga legal de 3 años, que tienen el derecho de esa audiencia preliminar y una prórroga de 3 años". Acto seguido, el apoderado judicial de la parte actora, procede a ejercer su derecho a réplica, de la siguiente manera: "en nombre de mi mandante niego rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos esgrimidos por la parte demandada en la presente audiencia, ciertamente a consecuencia de la pandemia que azoto al mundo el ejecutivo nacional, publico un decreto de emergencia, no obstante a ello, y a la suspensiones contenidas en dicho decreto el mismo fue previsto por un lapso determinado, y en el hipotético caso, que este tribunal considere la aplicación de la suspensión comentada, se debe tomar en cuenta, y así ruego se haga, considero que vencido el lapso de suspensión la parte demandada debió cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, sin embargo, consta de las actas procesales del expediente y del mismo dicho de la demandada que fue en el mes de julio de 2022, vencido con bastante tiempo el lapso de suspensión dictado por decreto presidencial cuando inicio el procedimiento de consignaciones arrendaticias, procedió a citar su dicho de contestación, y señaló que es evidente su incumplimiento cuando en el contrato de arrendamiento la obligación de pago es por mes vencido. En cuanto a la reposición de la causa, señalo a este tribunal la contradicción de dicho alegato, toda vez que la norma señalada por la parte demandada se refiere al procedimiento previo a la solicitud de medidas de secuestro, es decir, esa norma no es aplicable para el ejercicio de la presente acción por desalojo por falta de pago, incluso consta suficientemente a las actas del expediente el escrito de demanda, que para el momento de la interposición de la demanda no hubo solicitud de medida de secuestro. En cuanto a la prorroga legal invocada, mal pudiera considerar la demandada estar amparada por dicho derecho cuando evidentemente no se encuentra solvente con sus obligaciones contractuales como lo son el pago oportuno del canon de arrendamiento. Por último, insistió en que mi representada club hípico de caracas se encuentra plenamente habilitada para el ejercicio de la presente acción por encontrase la misma tutelada bajo las premisas del literal a del articulo 40 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en virtud de lo cual solicito se declare la procedencia en derecho de la presente acción. Es todo". Acto seguido, el apoderado judicial de la parte demandada ejerció su derecho a réplica de la siguiente manera: "insisto ciudadano juez en que el decreto 4.557 de fecha 7 de abril de 2021, suspendió totalmente los efectos del articulo 40 literal i de ley de arrendamiento para uso comercial y obliga la ley esa misma ley en su artículo 41 a realizar una audiencia administrativa que la parte actora hasta la fecha no ha podido explicar porque no la realizo, y nosotros en esa audiencia pudimos demostrar que habíamos hecho los pagos porque el club se negó a recibir. La ley de arrendamiento obliga a la apertura de una cuenta de ahorro que no se cumplió con esa disposición que quedaron a la indefensión cuando no pudieron cancelar esos cánones de arrendamiento, insiste en que debe ser repuesta la causa, o en su defecto concederle la prorroga legal, ya que esos cánones de arrendamiento están a disposición del club en la oficina de consignación. Es todo". En este acto, el Tribunal ordena agregar a los autos las documentales consignadas por el apoderado judicial de la parte demandada, constante de cuatro (04) folios útiles. Acto seguido, el Juez del Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, le señala a las partes que dictara oralmente su decisión dentro de un tiempo de treinta minutos, por lo que los apoderados judiciales de ambas partes se retiraron de la audiencia. Transcurrido el tiempo concedido, el Juez de este Tribunal conforme a lo preceptuado en el artículo 876 eiusdem, procede a dictar el dispositivo en los siguientes términos: PRIMERO: CON LUGAR la acción de desalojo que incoara la sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS S.C., en contra de la sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA. SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se ordena a la parte demandada sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA., hacer formal entrega a la parte demandante sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS S.C., del bien inmueble arrendado, constituido por una framnja de terreno, el galpón donde funciona el gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del Club Hípico de Caracas, completamente desocupado libre de personas y cosas. TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Se deja expresa constancia que el texto íntegro de la sentencia será proferido dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

 DEL FALLO EN EXTENSO:

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se observa que en el caso de autos la parte actora demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 40 literal a) de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido, es preciso traer a colación el contenido de dicha norma en base a la cual la demandante fundamentó su acción, la cual prevé lo siguiente:
“...Articulo 40. Son causales de desalojo:
(...)
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos."
De la norma anterior se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debiéndose necesariamente probar la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación verse sobre un bien mueble destinado a uso comercial, elementos estos que se cumplen en el caso de autos y que no fueron controvertidos, siendo reconocido por ambas partes que la relación contractual inició el 27 de noviembre de 2000, y que progresivamente la relación arrendaticia ha venido continuando en los años subsiguientes, por tanto, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones asumidas en él deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
(...)
En base a estas excepcionales condiciones, la parte demandada niega estar incurso en insolvencia alguna, alegando además, que no se le puede endilgar incumplimiento en el pago de las mensualidades, por estar amparo su representada en lo establecido por el Ejecutivo Nacional en decretos N° 4.169, 4.278 у 4.577 publicados en las Gacetas Oficiales en fechas 23-03-2020, 02-09-2020 у 07-04- 221, respectivamente donde en el artículo 1 disponen que se suspende el pago de los cánones de arrendamiento, motivado a la pandemia del Covid 19.
Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo No. 0156 del 29 de octubre de 2020, señaló lo siguiente
(...Omissis...)
De acuerdo a lo antes referido, la suspensión de los cánones de arrendamiento de inmuebles como el de autos, se encontraba supeditada a la vigencia y futuras prórrogas del Decreto Nro. 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y por cuanto este órgano jurisdiccional tiene conocimiento por hecho notorio comunicacional que la última prórroga de dicho Decreto estuvo vigente hasta el 7 de octubre de 2021, ya que se acordó por un lapso de seis meses (06) contados a partir del 7 de abril de 2021; siendo ello así, tenemos que la parte demandada, junto con la contestación a la demanda promovió marcado con la letra “D” copia del expediente No. 2022-0091, aperturado en fecha 29 de julio de 2022, por el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), contentivo del pago de los cánones de arrendamiento del local arrendado desde enero del año 2021 hasta julio del año 2022, los cuales valora este Juzgador conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, de la revisión de los pagos se observa que los cánones de arrendamientos demandados como insolutos fueron cancelados en un solo depósito en fecha 10 de agosto de 2022, lo que quiere decir que para la fecha en que se realizó el pago, el decreto donde se estableció la última prórroga de los seis (06) meses de suspensión no se encontraba vigente ya que no fue objeto de nuevas prorrogas, siendo entonces que el demandado canceló los referidos cánones diez (10) meses después de haberse establecido la última prórroga. Así queda establecido.
Determinado lo anterior y del análisis del contrato suscrito por las partes, se desprende de lo establecido en la cláusula tercera que la falta de pago de tres (03) mensualidades consecutivas otorga el derecho al arrendador a demandar por ante los órganos jurisdiccionales competentes el desalojo del inmueble en base a lo establecido en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y visto que en caso bajo estudio la parte demandada se excepcionó aduciendo que los pagos realizaron conforme a la suspensión establecida en los decretos N° 4.169, 4.278 14,577 dictados por el Ejecutivo Nacional, que aunque si bien fueron cancelados, no pagó los cánones de arrendamiento tal como fue pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión; incluso se observa de las consignaciones que la parte demandada procedió a cancelar de manera acumulada y extemporánea en contravención a los términos contractualmente convenidos, por lo que, la pretensión de desalojo incoada debe considerarse procedente en derecho. Así se declara.
Por otra parte, en lo que respecta al alegato de la parte demandada en el cual manifestó que la parte actora no le notificó a su representada de algún procedimiento administrativo a través de la SUNDDE, como lo establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así dilucidar el conflicto; debe indicar quien suscribe, que el artículo 41, en su literal "I" de la referida Ley, señala que: "(...) En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda laxativamente prohibido: I- Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (...)"; el artículo antes transcrito contempla claramente la prohibición de dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia de muebles destinados a fines comerciales o de servicios, sin la constancia de haberse agotado la instancia administrativa correspondiente; por lo que, se infiere que la prohibición es expresa cuando se solicita medida de secuestro, más no así para demandar por desalojo, razón por la cual, se declara improcedente la solicitud realizada por la parte demanda. Y así se decide.
En lo que respecta a la prorroga legal alegada por la parte demandada, por tener más de 20 años de relación, cabe destacar que en el presente juicio se inició por demanda de desalojo de un inmueble destinado al uso comercial por falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento consecutivos, siendo que al verificarse su procedencia como en efecto -sucedió- da lugar a una causal de desocupación del bien arrendado; así pues, sólo en caso de que se peticione el desalojo bajo la afirmación de terminación del contrato y/o la prórroga legal respectiva, sería necesario descender a verificar la temporalidad de la relación arrendaticia, por cuanto indistintamente de que el contrato de arrendamiento se encuentre a tiempo determinado, indeterminado, durante el trascurso de su vigencia pactada o en el uso de la prórroga de ley, ello no impide que en caso de que la arrendataria incumpla las obligaciones convenidas, pueda surgir una causal distinta para pedir el desalojo del bien, por tal razón, visto que las defensas planteadas por la parte demandada se apartan de los hechos controvertidos en la presente causa, es por lo que, quién aquí resuelve se abstiene de pronunciarse sobre los mismos por impertinentes. Así queda establecido.
Finalmente, lleva a considerar a este Juzgado que la parte demandada incumplió con el contrato de arrendamiento, debiendo en consecuencia declararse procedente la demanda respecto a la causal invocada habida cuenta que no probo lo contrario, por lo cual, al verificarse el incumplimiento en el contrato de arrendamiento delatado por la actora en el juicio que hoy nos ocupa, procede en derecho el desalojo demandado lo que conlleva forzosamente a este Tribunal a declarar CON LUGAR la demanda, acordando el desalojo del local ocupado por la parte demandada, en condición de arrendataria, tal y como se hará en el dispositivo de la presente sentencia. Así finalmente se decide.
Capítulo V
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la acción de desalojo que incoara la sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., en contra de la sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, identificadas al inicio del fallo.
Segundo: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA hacer formal entrega a la parte demandante sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., del bien inmueble arrendado, constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS, completamente desocupado libre de personas y cosas.
Tercero: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Cuarto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de 2024. Años de la Independencia y 165º de la Federación.

-V-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN ALZADA

INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:

El apoderado judicial de la parte demandante, allegó a los autos escrito de informes el cual encabezó como una síntesis cronológica de los actos acaecidos en el presente contradictorio, haciendo énfasis en la enunciación de las pruebas que fueron promovidas por dicha representación judicial en ejercicio de su derecho ante el tribunal de instancia y mencionando las allegadas también por su contraparte.
En el capítulo segundo del escrito de informes, la parte demandada manifestó sus apreciaciones respecto de la sentencia objeto del presente recurso, señalando sobre aquella que, habría cumplido con los extremos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al ser el resultado del análisis exhaustivo del juez a quo, del material probatorio aportado por las partes a los autos, haciendo uso de su poder soberano de juzgamiento, enmarcado dentro del principio constitucional del debido proceso, habiendo constatado la veracidad de los alegatos esgrimidos por dicha representación judicial en su libelo, sin que su antagonista haya podido enervar los mismo, quedando – a su decir- en evidencia; y que por tal razón, el fallo apelado no contendría ningún vicio que pudiera conllevar a su modificación y/o revocatoria, sino que estaría completamente ajustada a derecho, por lo que pidieron que la alzada confirme en todas y cada una de sus partes el mismo.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
El apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de informes, reiteró los alegatos esbozados previamente en su escrito de contestación a la demanda, recalcando su rechazo, negación y contradicción de la demanda, por cuanto considera que su representada se encuentra solvente en su obligación del pago de los cánones de arrendamiento y que su contraparte al peticionar el desalojo, habría obviado el contenido del Decreto N°4.577 del 7 de abril de 2021, que suspendió el pago de los cánones de arrendamiento en virtud de la Pandemia Mundial por la COVID-2019, mismos que habrían sido sujeto de consignación ante la OCCAI desde el 29 de julio de 2022.
De la misma manera, se desprende de los informes que, la parte demandada adujo ante esta superioridad que en ningún momento fue notificado de algún procedimiento administrativo a través de la SUNDDE, como establece la ley especial de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial en su literal “l”, artículo 41, por lo que estiman que debería reponerse esta causa a dicha etapa, para que pueda dilucidarse el presente conflicto.
Fue recalcado en los informes que las partes habrían mantenido una excelente relación de arrendamiento durante 20 años, desde que comenzó el primer contrato locativo que data del 27 de noviembre de 2000, de lo que discurrió la parte accionada que no solo debería reponerse la causa, sino que también tendrían derecho a la prórroga legal de 3 años, conforme lo establece la precitada ley especial; en consecuencia, solicitaron que sea revocada la sentencia apelada; se reponga la causa al estado que se agote la vía administrativa, o les sea otorgada una prórroga legal de 3 años; y que se declare inadmisible la demanda, por no encontrarse insolvente la arrendataria.

-VI-
OBSERVACIONES EN ALZADA

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte demandante señaló en sus observaciones que, de la lectura del escrito de informes de su contraria se podría constatar que el mismo sería una reproducción del escrito de contestación a la demanda, cuya única modificación sería la incorporación a la litis de un “inexistente” derecho a prórroga legal, empero, que aquella no habría indicado ningún vicio o error de juzgamiento que pudiera tener la decisión recurrida, limitando el ejercicio de su recurso en insistir en los alegatos ya esgrimidos en la contestación pretendiendo confundir a la superioridad lo habría pretendido con el a quo.
Añadió la parte demandada en su escrito que, habría quedado suficientemente acreditado en autos, que la demanda de desalojo habría sido fundamentado por el incumplimiento de la “otrora” arrendataria a su obligación de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021, y de enero a octubre de 2022, y que durante el proceso habría quedado demostrado el buen derecho reclamado por el “Club Hípico de Caracas”, mientras que la demandada no habría podido acreditar el cumplimiento del pago de los cánones reputados insolutos, invocando a conveniencia el decreto de suspensión de pagos de los cánones de arrendamiento en ocasión de la Pandemia COVID-19; continuando con la refutación de los pedimentos efectuados por la parte demandante, sobre la reposición de la causa, por no haber sido notificada de algún procedimiento ante la SUNDDE, y del que estiman como el “infundado” alegato del previo agotamiento del procedimiento administrativo para el ejercicio de la demanda, por lo que , finalmente ratificaron todos y cada uno de los alegatos esgrimidos en sus informes, peticionando que se sirva el órgano jurisdiccional confirmar en todas y cada una de las partes la sentencia objeto de apelación.

-VII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A propósito, de dirimir el presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada en fecha 27 de febrero de 2024, contra la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio, de fecha 7 de febrero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 23 de febrero de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C., esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
Tal y como fue señalado arriba, quien suscribe observa que, la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue impetrada por la sociedad civil “CLUB HÍPICO CARACAS, S.C.”., en su carácter de propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el gimnasio y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y siete metros cuadrados (687m2) con los linderos siguientes; NORTE: con avenida Las Américas de la urbanización Terrazas del Club Hípico, en una extensión de sesenta y dos metros (62 m); SUR: con terrenos propiedad del club, en una extensión de sesenta y dos metros (62 m); ESTE: con un talud en corte de once metros (11m) de largo; y OESTE: con un talud en corte de treinta metros ( 30 m) de largo, mismo que le habría sido arrendado a la sociedad civil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C (arrendataria), mediante documento suscrito el 27 de noviembre de 2000; siendo la última denunciada por la primera ante la sede judicial, por el presunto incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2022, a razón de $ 550 mensuales (o su equivalente en moneda nacional), situación ésta que, le habría otorgado a la arrendadora, el derecho a solicitar el desalojo de conformidad con el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y consecuencialmente, la entrega material del inmueble arrendado.
Por otro lado, se desprende de las actas conformadoras del expediente que, la representación judicial de la arrendataria demandada, en su contestación a la demandada, señaló que, ciertamente, las partes habrían signado un contrato de arrendamiento; sin embargo, la accionada expuso su rechazo y contradicción a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento delatados por su contraria; centrando su defensa en que, desde el mes de marzo de 2020, producto de la pandemia COVID-19, fue decretado por el Ejecutivo Nacional, un estado de emergencia nacional, del cual derivó la suspensión de un gran número de actividades económicas con la exclusión de aquellas “esenciales y presenciales” como las relativas a salud, alimentos, seguridad, entre otros; no estando calificadas dentro de aquellas, las llevadas a cabo por la arrendataria (escuela de artes marciales, gimnasio y educativas de la cultura japonesa) empero, que a pesar de no estar prestando los servicios al público ni generando ingresos, la arrendataria habría cumplido en los cánones correspondientes a todo el año de 2020 y los primeros de 2021.
Añadió a lo anterior, la representación judicial de la parte demandada que, habría que recordar que el 7 de abril de 2021, fue publicado en Gaceta Oficial el Decreto N° 4.577, el cual establecía la suspensión de los pagos de cánones de arrendamiento de viviendas y locales comerciales, para evitar las lesiones económicas sufridas [en el caso especial de los segundos], teniendo una vigencia de 6 meses contados a partir de su publicación, feneciendo el 7 de octubre de 2021; sin embargo, alegó la arrendataria que la situación se habría prolongado aún más, por cuanto, la autoridades policiales municipales no permitían que los centros comerciales abrieran sus puertas, y otros establecimientos eran intervenidos obligándoles a cerrar, como en su caso lo habría hecho “POLIBARUTA”, y que no fue sino hasta el mes de mayo de 2022, cuando la demandada habría comenzado a llamar a sus estudiantes y a desplegar algunas actividades, y fue entonces cuando empezaron a tratar de ponerse al día con los cánones de arrendamiento, los cuales no habrían sido recibidos por la arrendadora, solicitándose el desalojo del inmueble.
Observa esta superioridad que, la parte demandada adujo que ante lo anterior, tuvo que hacer los pagos de las pensiones locativas, a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Expediente N°2022-0091 en fecha 29 de julio de 2022, consignando todos los cánones dentro de la suspensión por el Decreto 4.577 del 7 de abril de 2021, más los que la arrendadora no les habría querido recibir, a razón de $ 550; habiendo hecho un depósito de Bs. 60.401 (tasa BCV de 5,78 Bs/$) en fecha 10 de agosto de 2022, que cubrió los meses desde enero de 2021 hasta julio 2022.
Fue expuesto, asimismo, por la representación en juicio de la demandada que, la oficina de consignaciones “OCCAI”, habría ordenado la notificación de la arrendadora, verificándose ésta el 19 de octubre de 2022; y que desde ese momento, se habría estado pagando en la precitada oficina arrendaticia, después de mes cumplido, los primeros días siguientes, los cánones correspondientes hasta la actualidad, encontrándose cancelados los meses de enero de 2021 hasta julio de 2022; más, julio, agosto, septiembre y octubre de 2022, y los meses de enero de 2021 hasta septiembre de 2023.
De igual manera, se aprecia de los autos que, la parte demandada en su descargo apuntó que, a pesar de haber mantenido comunicación con los representantes de la arrendadora durante el tiempo de pandemia, quienes parecían haber comprendido la situación en que se encontraba la arrendataria, esta última quedó sorprendida por la no aceptación posterior del CLUB HÍPICO CARACAS S.C, de los pagos parciales ofrecidos [por la arrendataria], mientras se ponían al día, con la regularización de las actividades; citando la demandada, adicionalmente, el contenido del texto del ampliamente referido DECRETO PRESIDENCIAL N°4.577, en su artículo 3, sobre la competencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos “SUNDEE”, como órgano regulador y para dirimir desacuerdos en cuanto a la forma de pagos; señalando no sólo su negativa, rechazo y contradicción al alegato de incumplimiento en su obligación de pago de los cánones de arrendamiento reputados insolutos, sino también, rechazando que se haya notificado a la arrendataria de algún procedimiento administrativo a través de la SUNDDE, conforme lo establecería el artículo 41, literal “l” de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, estimando que debió reponerse la causa al estado de que sea agotado dicho trámite.
Finalmente, se aprecia de la contestación a la presente demanda que, el apoderado judicial de la parte accionada arguyó que en vista de la relación arrendaticia entre las partes, que dataría desde hace más de 20 años, aunada a la reposición de la causa denunciada, también la arrendataria tendría derecho a una prórroga legal de 3 años, conforme a lo ordenado en el artículo 26 eiusdem; considerando que debería declararse inadmisible la demandada, por cuanto la arrendataria no estaría insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, al estar estos a disposición de la arrendadora en la oficina de consignaciones OCCAI, expediente N°2022-0091.
Trabada la litis, y cumplido los trámites de sustanciación del juicio -conforme la ley especial-, se evidencia de autos que, en la audiencia de juicio, el tribunal de instancia dictaminó la procedencia en derecho de la pretensión del CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, declarando con lugar el desalojo del inmueble arrendado; decisión aquella que es objeto del presente recurso de apelación y de la que fue publicado su extenso el 23 de febrero de 2024.
Se observa de las motivaciones insertas en el fallo apelado (extenso) que, el tribunal a quo, manifestó que, siendo que en el caso in comento, la parte actora fundamentó la presente acción en el supuesto o causal establecida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y dado que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debía probarse, necesariamente, la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación versaba sobre un bien inmueble destinado a uso comercial; elementos estos que, a decir del tribunal de la causa, se habrían cumplido en el caso de autos y que no fueron controvertidos, reconociendo ambas partes que la relación contractual inició el 27 de noviembre de 2000, y que progresivamente, la relación arrendaticia habría venido continuando en los años subsiguientes; señalando, asimismo, el tribunal de instancia que, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe, y las contraprestaciones asumidas en él, debiendo cumplirse exactamente como han sido contraídas
Así mismo, enunció el tribunal de la causa en la sentencia recurrida que, la parte demandada, negó estar incursa en la insolvencia legada, aduciendo que no le podría endilgar incumplimiento de pago de mensualidades por estar amparada la arrendataria en lo establecido por el Ejecutivo Nacional, en sus decretos de suspensión de pago de cánones motivados por la Pandemia COVID-19.
En ese sentido, el tribunal de instancia aludió al contenido de sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia en sede constitucional, N°0156 de fecha 29 de octubre de 2020, para posteriormente discurrir que, la suspensión de los cánones de arrendamiento de inmueble como el de autos, se encontraba supeditada a la vigencia y futuras prórrogas del DECRETO N°4.279, publicado en Gaceta Oficial N°41.956 del 2 de septiembre de 2020, siendo un hecho notorio que el vencimiento de la última prórroga de aquel fue hasta el 7 de octubre de 2021, y siendo que la parte demandada habría promovido (marcado “D”) copia del expediente N°2022-0091, de fecha 29 de julio de 2021 por la oficina de consignaciones arrendaticias OCCAI, contentivo del pago de los cánones de arrendamiento del local arrendado correspondientes a los meses desde enero 2021 hasta julio 2022, valorados por ese despacho conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, de la revisión de aquellos habría observado el a quo, que los cánones reputados insolutos fueron cancelados en un solo depósito de fecha 10 de agosto de 2022, lo que querría decir que para la fecha en que se realizó el pago, el decreto donde se estableció la última prórroga de los 6 meses de suspensión no se encontraba vigente ya que no fue objeto de nuevas prórrogas, coligiendo dicho tribunal que, la parte demandada habría cancelado los referidos cánones, 10 meses después de haberse establecido la última prórroga y así quedó establecido.
Determinado lo anterior, fue expuesto en la apelada que, del texto del contrato (clausula tercera) se desprendería que la falta de pago de 3 mensualidades consecutivas, otorgaría el derecho a la arrendadora de demandar por vía jurisdiccional, el desalojo del inmueble con base en el artículo 40 de la ley especial, y si bien, la demandada se excepcionó bajo el argumento de que los pagos se realizaron conforme a la suspensión establecida en los decretos dictados por el Ejecutivo Nacional, aunque fueron cancelados, no pagó conforme lo pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión, observándose de las consignaciones, que la arrendataria, pagó de manera acumulada y extemporánea en contravención a los términos contractualmente convenidos, por lo que la pretensión de desalojo incoada debía considerarse procedente en derecho y así fue declarado.
De igual modo, se extrae del contenido de la sentencia objeto de la presente apelación que, el tribunal de la causa manifestó, sobre la defensa de la parte demandada relativa a la falta de notificación de la arrendadora de algún procedimiento administrativo a través de la SUNDDE, para dilucidar el conflicto, conforme la ley especial de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (Art.41, “l”) que el mismo, contemplaría la prohibición de dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles e inmuebles vinculados con la relación arrendaticia por lo que, la prohibición sería expresa, cuando se solicita medida de secuestro, más no así, para demandar el desalojo, determinando el a quo, consecuencialmente, la improcedencia de la solicitud realizada por la demandada y así fue decidido.
Prosiguió, el tribunal de la causa en su fallo de mérito indicando que, en cuanto a la prórroga legal alegada por la representación judicial de la parte demandada por tener más de 20 años de relación, debía destacarse que el contradictorio se habría iniciado por demanda de desalojo por falta de pago de 2 o más cánones de arrendamiento consecutivos, siendo que al verificarse su procedencia – como así lo habría entendido, dicho jurisdicente-, daría lugar a una causal de desocupación del bien arrendado; aduciendo asimismo, el tribunal de la causa que, sólo en caso de que fuera peticionado el desalojo bajo la afirmación de terminación del contrato y/ prórroga legal respectiva, sería necesario descender a verificar la temporalidad de la relación arrendaticia; por cuanto, indistintamente de que el contrato de arrendamiento se encontrara a tiempo determinado, indeterminado, durante el transcurso de su vigencia pactada o en el uso de la prórroga legal, ello no impediría que en caso de que la arrendataria incumpla las obligaciones convenidas, pueda surgir una causal distinta para pedir el desalojo del bien, y por tal razón, infirió que, dado que las defensas planteadas por la parte demandada se apartarían de los hechos controvertidos en la presente causa, se abstendría de pronunciarse sobre los mismos por impertinentes, declarando finalmente, con lugar la demanda, acordando el desalojo del local ocupado por la parte demandada, en condición de arrendataria, y así fue decidido.
Cabe precisar por esta alzada que, luego de haber sido impugnado el aludido dispositivo por la representación judicial de la parte demandada, ésta y su antagonista, consignaron sus respectivos informes en alzada, siendo preciso indicar que, la representación judicial de la parte demandada insistió en los mismos argumentos y defensas explanadas en su escrito de contestación de la demanda, peticionando la declaratoria de la reposición de la causa al agotamiento previo de la vía administrativa, se le reconozca la prórroga legal de 3 años por la duración de la relación arrendaticia, y que sea declarada la inadmisibilidad de la demanda, por encontrarse solvente su mandante con respecto al arrendador. Mientras que, la parte demandante manifestó, que la sentencia recurrida, se habría dictado con apego del tribunal de instancia a las premisas del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, así como, con los extremos de los preceptos normativos de los artículos 243 y 506 ibidem; y en tal virtud, dicha decisión, carecería -a su entender-, de cualquier vicio que pudiera conllevar a su modificación o revocatoria, pidiendo que fuera confirmada en todas y cada una de sus partes.
Ahora bien, procede a determinar esta alzada si, la decisión de mérito tomada por el tribunal de instancia, estuvo o no ajustada en derecho, para lo cual, estima imperativo indicar lo siguiente:
El Código Civil, en su artículo 1.133, define EL CONTRATO como “…una convención entre una o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Como señala la doctrina, de la definición del contrato se desprende que al convenir las partes un vínculo jurídico, van a surgir obligaciones y derechos para ellas, las cuales son aceptadas por el ordenamiento legal, siempre y cuando, no vayan contra el orden público, la moral y las buenas costumbres; por lo que, deviene diáfano admitir al contrato como una de las fuentes básicas de las obligaciones.
En tal sentido, encuentra oportuno quien aquí decide, atender al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Concatenado a lo antepuesto, se tiene que, el efecto normal y típico de las obligaciones, entre ellas, las contractuales, es originar su cumplimiento. Entonces, por cumplimiento de una obligación se entenderá su ejecución, lo cual constituye un deber jurídico para las partes, a quienes no les es potestativo cumplir o no, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuera su fuente, queda sujeto a su ejecución, a su cumplimiento, bien sea voluntario o impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Atendiendo entonces al contenido del asunto que es sometido a la decisión de esta alzada, es oportuno traer a colación las consideraciones específicas al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”

En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que éste, se obliga a pagar al arrendador.
En ese sentido, aun y cuando los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil, enuncian las obligaciones del arrendador y del arrendatario, es importante acotar que, la ley en materia de arrendamiento de inmueble para el uso comercial (GO N° 40.418 del 23 de mayo de 2014) contiene una serie de normas que asignan contenidos (derechos, obligaciones y prohibiciones) a las partes conformadoras de la relación contractual arrendaticia, estableciendo EL DESALOJO COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, bajo un conjunto de supuestos o causales, a saber:
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Así las cosas, y como fuera mencionado supra, los contratos – entre ellos, el de arrendamiento-, suponen la adquisición de obligaciones entre sus suscribientes, y siendo el contrato locativo de marras del tipo bilateral y escrito; las partes están atadas al cumplimiento de cada una de las estipulaciones establecidas en el mismo.
Conforme lo aducido en el presente caso, se tiene que de acuerdo a la carga probatoria arrogada a cada parte según sus alegatos en juicio, preliminarmente, habría quedado comprobado en autos la existencia de la relación locativa destinada para uso comercial, invocada libelarmente por la parte accionante, demostrado con el contrato de arrendamiento traído a los autos y que fue valorado debidamente por este tribunal, y reconocida, más tarde, por la demandada en su contestación; subsistiendo para ser verificado por esta superioridad si, efectivamente, la arrendataria habría cumplido con las obligaciones contenidas en el código sustantivo civil (Art. 1.592 C.C.) y con el contrato locativo, en su CLÁUSULA TERCERA; específicamente, con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento (pagaderos por mensualidades vencidas) de los meses desde enero a diciembre de 2021 y desde enero a octubre de 2022, que su contraria delató insolutos y que sustentarían la pretensión de desalojo del local arrendado, conforme el literal “a” del artículo 40 de la ley especial reproducida ut supra.
En ese sentido, quien suscribe observa que, la parte demandada insistió en que se encontraría solvente con su obligación contractual de pago de las pensiones locativas, exponiendo en su contestación, -como fue referido precedentemente- que, cumplió con el pago de los cánones desde enero de 2021 hasta septiembre 2023 ( conforme anexos adjuntados al expediente marcados “D” y “D-1”) precisando la arrendataria que habría pagado la cantidad adeudada de los meses desde enero 2021 hasta julio de 2022, (incluido en aquel, los pagos dentro del decreto de suspensión), a través de consignaciones ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI) en el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, habiendo hecho un depósito por Bs.60.401,00; a razón de Bs.5,78 a la tasa del Banco Central de Venezuela, en fecha 10 de agosto de 2022; prosiguiendo así, mes a mes consignando las pensiones después del mes cumplido, los primeros días del mes siguiente, encontrándose solvente; ello motivado a que, para el mes de mayo de 2022, cuando la arrendataria habría empezado a ponerse al día con los cánones de arrendamiento, el CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, por medio de sus representantes, no le habría recibido pago alguno a la arrendataria, sino, les fue solicitado el desalojo del gimnasio; habiendo sido la arrendadora notificada del procedimiento de consignaciones 19 de octubre de 2022.
Con vista a lo narrado hasta este punto, estima este tribunal superior que, corresponde dirimir sí, efectivamente, fue demostrado por la arrendataria el cumplimiento de su obligación contractual; particularmente, en lo atinente al pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses reputados como insolutos, a saber: enero a diciembre de 2021 y desde enero a octubre de 2022, y para ello, resulta imperativo hacer alusión, a la renombrada CLÁUSULA TERCERA del convenio locativo, la cual establece lo siguiente:
“TERCERA: El canon de arrendamiento convenido libre y voluntariamente entre las partes, pagadero por mensualidades vencidas (...) Queda entendido expresamente y convenido entra las partes que la falta de pago de tres (3) mensualidades consecutivas dará el derecho a EL CLUB a dar por rescindido el presente contrato de arrendamiento y a solicitar la entrega de EL INMUEBLE...”

Conforme a la cláusula parcialmente trascrita se tiene que, la partes suscribientes convinieron que la arrendataria pagaría las pensiones arrendaticias, por mensualidades vencidas, estableciendo como penalidad al incumplimiento del pago de aquellas por 3 meses consecutivos, la posibilidad de terminación del contrato por la arrendadora y solicitar la devolución del bien arrendado.
Ahora bien, estima pertinente para esta alzada señalar que, analizadas las argumentaciones efectuadas por las partes en el contradictorio, se reveló dentro de los argumentos de defensa de la parte demandada que ésta reconoce no haber colmado con los preceptos convenidos por las partes en el contrato; es decir, no cumplió mes a mes con el pago de las pensiones locativas, empero, justificó ello por razones ajenas a procurarle un daño a su arrendadora; delatando como causa de aquello, la situación extraordinaria de ALARMA NACIONAL decretada por el Ejecutivo Nacional, propiciada por la PANDEMIA DE LA COVID-19; misma que, por su relevancia no le es ajena a este tribunal de alzada y prácticamente a nadie en el mundo.
Sin embargo, a los fines de delimitar el presente asunto, es imperativo indicar que la demandada expresó que, conjuntamente, al DECRETO DE ALARMA NACIONAL fue, posteriormente, dictado DECRETO DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO ( específicamente, citó el DECRETO N° 4.577 publicado en Gaceta Oficial de fecha 7 de marzo de 2021), que abarcó no solo las relaciones locativas referidas a vivienda, sino también, a los inmuebles destinados al uso comercial, cuya vigencia fue de 6 meses, hasta el 7 de octubre de 2021, al cual se habría acogido la arrendataria por no haber generado ingresos, al no poder desarrollar su actividad económica; y que en virtud del contenido del artículo 41 de la ley especial del arrendamiento de inmuebles para el uso comercial, la parte demandante debió agotar un procedimiento administrativo previo ante la SUNDDE, del cual no habría sido notificado, debiendo – a su entender-, reponerse la presente causa.
Observa esta alzada que, siendo el caso que durante la pandemia fue aplazado el deber de los arrendatarios de pagar los alquileres mientras estuvieron vigentes los DECRETOS PRESIDENCIALES DE SUSPENSIÓN DE PAGOS DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO desde el 23 marzo de 2020, hasta el 7 octubre de 2021 ( a partir del Decreto N°4.169 , publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria N°6.522 de fecha 23 de marzo de 2020, de suspensión [por un lapso de 6 meses] del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, cuya vigencia fue extendida mediante una serie de decretos subsiguientes de mismo tenor [siendo el último el N°4.577], hasta el 7 de octubre de 2021), no es menos cierto que, ello no se constituyó en un eximente de pago de los cánones correspondientes a dicho periodo ni un aval para el incumplimiento ulterior de lo establecido en el contrato locativo pactado por las partes; toda vez que, fue indicado en los mencionados decretos, que las partes conformadoras de los respectivos contratos podrían acordar por consenso, términos especiales de la relación arrendaticia a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; pudiendo fijar los parámetros de restructuración de pagos o refinanciamiento, y en caso de no alcanzarse un acuerdo al respecto, habrían de someterse las diferencias a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
Sin embargo, aprecia esta sentenciadora que, del contenido de las actas del presente asunto no se desprende que haya habido alguna negociación o consenso entre las partes, promovida por alguna de ellas o por ambas, con respecto a cómo restructurar los cánones insolutos por efecto del decreto de suspensión de pago de aquellos (entendiéndose, como los correspondientes al periodo que abarcaría desde marzo de 2020 hasta octubre de 2021), o de haberse sometido alguna controversia u objeción ante la SUNDDE, con respecto al modo extraordinario de pago de dichas pensiones locativas por la arrendataria.
Aunado a lo anterior, debe acotar quien suscribe que, tal y como fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, los decretos presidenciales ut retro enunciados, estuvieron vigentes hasta el 7 de octubre de 2021; no obstante, también fue confirmado en su narración de hechos, la insolvencia de la arrendataria/demandada con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento posteriores a octubre de 2021, indicando que, no fue sino hasta el mes de mayo de 2022, cuando habría tratado de ponerse al día con los cánones, empero, que la arrendadora no le habría recibido pago alguno, procediendo la inquilina a efectuar CONSIGNACIONES ANTE LA OCCAI, siendo la primera de ellas, un pago acumulado por los meses desde enero 2021 hasta julio de 2022, en fecha 10 de agosto de 2022, es decir, fueron consignados mucho tiempo después de fenecido el lapso de suspensión de pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda y para el uso comercial.
En armonía con lo aducido precedentemente, debe apuntarse que, la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial establece en su artículo 27, lo siguiente:
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.

Conforme al contenido de la norma citada, la consignación de los montos correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento podrá efectuarse siempre y cuando le sea imposibilitado al arrendatario realizarlo (en la forma prevista en la ley y en el contrato) por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria o por fuerza mayor .
De acuerdo a la doctrina patria , el PAGO POR CONSIGNACIÓN consiste en el beneficio o derecho que le concede la ley al arrendatario, o a cualquier tercero que actúe en su nombre, cuando el arrendador se rehusara a recibir el canon de arrendamiento vencido, para que pueda consignarlo en el tribunal de municipio de la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad.
Debe mencionarse que, la consignación inquilinaria puede entenderse como un medio excepcional de pago, establecido por el legislador mediante un trámite especial sólo realizable en el ámbito arrendaticio, toda vez que, en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia y es así que, el procedimiento establecido a tal propósito se instituye como una protección del arrendatario para generarle solvencia contractual, y para el arrendador, a fin de que el mismo pueda conocer sin dificultad el tribunal donde el arrendatario puede pagarle a través de ese modo.
En relación a lo precedente, aprecia esta alzada que, las consignaciones arrendaticias, deben su origen en la declinación o rechazo del arrendador en recibir el pago del canon de arrendamiento por razones no imputables al arrendatario, ya que es un medio de pago supletorio al establecido por las partes en el contrato, más no discrecional.
En ilación con lo anterior, es menester insistir en que los decretos de suspensión de pago de los cánones de arrendamiento durante la pandemia, se tradujeron en un diferimiento del deber de pago del precio de los arrendatarios por disfrutar el inmueble alquilado, mientras los primeros estuvieron vigentes; pero, una vez llegado el vencimiento del último en octubre de 2021; los cánones correspondientes a los meses subsiguientes, debían ser pagados por los arrendatarios en la forma prevista por la partes conformadoras de la relación arrendaticia, que para el caso in comento, habría sido convenido pagaderos por mensualidades vencidas; lo cual, no habría sido cumplido la arrendataria/demandada a cabalidad, ya que, con posterioridad a octubre de 2021, afirmó no haber pagado mes a mes las pensiones generadas por el inmueble arrendado, delatando motivos ajenos a su voluntad ocurridos por la pandemia y sus efectos (tampoco, imputables al arrendador); requiriendo que le fuera aceptado por la arrendadora pagos parciales y “el ponerse al día” a partir de mayo de 2022; afrentando con ello, no sólo lo dispuesto en contrato expresamente convenido por las partes en la CLÁUSULA TERCERA, sino también, con el mandato de la ley, sobre el deber de todo arrendatario de cumplir con el pago del precio por el inmueble arrendado y con exactamente todo lo pactado contractualmente.
En ese sentido, esta superioridad advierte que, a diferencia de lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, su consignación de los cánones ante la OCCAI, a partir de la efectuada el 10 de agosto de 2022, pertinente a los meses desde enero de 2021 hasta julio de 2022, así como los siguientes (haciendo abstracción de los meses dentro de los decretos de suspensión de pago de cánones de arrendamiento) no pueden considerarse ni legítimamente efectuadas (no fueron realizadas dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad imputada), ni liberatorias de la obligación de pago de la arrendataria, habiendo sido pagados extemporáneamente [por tardíos], en contravención de la ley y el contrato suscrito; principalmente, si se considerasen sólo los meses adeudados con posterioridad al 7 de octubre de 2021, (ya que como fue apuntado supra, los meses que transcurrieron dentro de la vigencia de los DECRETOS DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO (marzo 2020- octubre 2021) estuvieron sujetos a condiciones particulares establecidas en dichos cuerpos normativos, distintas a lo pactado en el contrato mismo y lo ordenado en las leyes especiales sobre arrendamiento, como la forma y tiempo previsto para las consignaciones arrendaticias, siendo relevante que en los primeros, fue otorgada la posibilidad de un consenso entre los interesados para el pago extraordinario de las pensiones, lo cual no fue optado en el presente asunto, ni por la arrendadora ni por la arrendataria), por tal motivo, no puede reputarse solvente a la arrendataria de los pagos delatados insolutos por la arrendadora, (octubre 2021 hasta octubre de 2022), excediendo la demandada con creces, su insolvencia en el pago de al menos 2 cánones de arrendamiento consecutivos, subsumible su conducta, por tanto, en el supuesto de hecho de la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y así se establece.
Así las cosas, siguiendo esta superioridad en el estudio del presente asunto, estima que se evidencia de autos que, la representación judicial de la parte demandada aseveró que la presente demanda de desalojo de local comercial estaría viciada desde su origen, por carecer de un procedimiento administrativo previo a través de la SUNDDE, del cual no fue notificada su poderdante; conforme su interpretación del artículo 41, literal “l” eiusdem, que prevé necesario para dilucidad este conflicto.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Artículo 41 En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(...)

l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;

Sobre este particular, debe manifestar quien suscribe que, en concatenación con lo señalado por el tribunal a quo en la sentencia apelada, el precitado artículo se refiere a la prohibición en los asuntos regidos por la ley especial de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial, del decreto o aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, lo cual, no se imbricaría con lo delatado por el apoderado judicial de la parte demandada, sobre la necesidad del mismo como paso anterior para la habilitación de la vía judicial para el ejercicio de la acción de desalojo; deviniendo a todas luces improcedente la reposición de la causa denunciada por la parte accionada y consecuencialmente, improcedente también la inadmisibilidad de la demanda, y así se establece.
Por otra parte, en cuanto al señalamiento de la PRÓRROGA LEGAL que adujo la representación judicial de la parte demandada, conforme el texto inserto en el artículo que la refiere en la ley especial de arrendamiento comercial (Art.26) ella atañería al derecho del arrendatario de prolongar su tenencia del inmueble arrendado en función de la duración de la relación arrendaticia, acaecido el vencimiento del contrato de arrendamiento, situación ésta que difiere del sub lite, en donde el contrato de arrendamiento convenido por el CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, y GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C, se pide su terminación a través del desalojo por incumplimiento de la arrendataria en el pago de al menos 2 mensualidades consecutivas, de acuerdo con el literal “a” del artículo 40 del ampliamente referido cuerpo normativo arrendaticio.

DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario(...)

Finalmente, considera este tribunal superior que, al haber la parte demandante cumplido con su carga procesal al demostrar la existencia de la relación locativa de un inmueble para el uso comercial suscrita por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, (arrendadora) y GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C (arrendataria), no habiendo colmado la demandada con la comprobación de sus dichos en juicio, a saber: su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos mensuales reputados insolutos conforme el tenor de dicho contrato, se colige que en el asunto sub examine, la arrendataria incumplió con su obligación contractual de pago consecutivo de los cánones de arrendamientos por mensualidades vencidas; por lo tanto, los hechos denunciados por la parte demandante se subsumen en el supuesto de hecho establecido como causal de desalojo, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando procedente la demanda de desalojo interpuesta por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C, y así se declara.
-VIII-
DISPOSITIVO

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 7 de febrero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 23 de febrero de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial intentada CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., en contra de GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C. y terminado el contrato de arrendamiento, suscrito entre CLUB HÍPICO CARACAS, S.C y GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, S.C, de fecha 27 de noviembre de 2000.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, entregar a la parte actora, el inmueble arrendado identificado como inmueble ubicado en la instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS, S.C, constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, el cual tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y siete metros cuadrados (687m2) con los linderos siguientes; NORTE: con avenida Las Américas de la urbanización Terrazas del Club Hípico, en una extensión de sesenta y dos metros (62 m); SUR: con terrenos propiedad del club, en una extensión de sesenta y dos metros (62 m); ESTE: con un talud en corte de once metros (11m) de largo; y OESTE: con un talud en corte de treinta metros ( 30 m) de largo, debidamente desocupado, en las mismas condiciones y estado de mantenimiento en que fue recibido.
CUARTO: SE CONFIRMA, la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 7 de febrero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 23 de febrero de 2024, que declaró: “Primero: CON LUGAR la acción de desalojo que incoara la sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., en contra de la sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, identificadas al inicio del fallo. Segundo: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA hacer formal entrega a la parte demandante sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., del bien inmueble arrendado, constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS, completamente desocupado libre de personas y cosas. Tercero: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa...”
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada recurrente, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 3 días del mes de julio del año 2024. 214° años de la Independencia y 165° años de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2024-000134 (1433)

LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS
ASUNTO: AP71-R-2024-000134 (1433)