REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 16 de julio de 2024
214º y 165º
SOLICITUD Nº: 15. 783
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: REINTEGRO DE SOBREALQUILERES
DEMANDANTE: sociedad de comercio SERVICIOS MECÁNICOS INTEGRALES LAS TRINCHERAS C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha 7 de octubre de 2005, bajo el N° 55, tomo 92-A
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: EDGAR ANTONIO OVIOL, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 94.945
DEMANDADO: MARIANO SÁNCHEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.355.831
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: ROXSANA MELCHOR, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 227.171
Correspondió conocer a este tribunal superior, acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante reconvenida en contra de la sentencia definitiva dictada el 4 de agosto de 2021, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declara sin lugar la demanda por reintegro de sobrealquileres y con lugar la reconvención por desalojo.
I
ANTECEDENTES
Mediante sentencia de fecha 4 de agosto de 2021, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara sin lugar la demanda por reintegro de sobrealquileres y con lugar la reconvención por desalojo. Contra la referida decisión, la parte demandante ejerce recurso procesal de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 19 de agosto de 2021.
Cumplidos los trámites de distribución, correspondió conocer de la presente causa a este tribunal superior, dándole entrada al expediente por auto de fecha 16 de septiembre de 2021, fijándose el término para presentar informes y observaciones.
En fecha 8 de noviembre de 2021, la demandante presenta escrito de informes.
Por auto del 11 de noviembre de 2021, se fija el lapso para dictar sentencia.
El 25 de noviembre de 2021, el demandado presenta escrito de alegatos.
Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
Alega la demandante que en fecha 1 de diciembre de 2005, realizó un contrato de arrendamiento por un local comercial y posteriormente, en fecha 30 de julio de 2018, renovaron dicho contrato, cuyo monto del canon de arrendamiento era de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), siendo el plazo de dicho contrato hasta el 31 de julio de 2019 y vencido ese plazo, decidieron continuar con el contrato, pero se le ha obligado a pagar un monto muy exagerado mensual, que totaliza un monto de cuatrocientos millones novecientos once mil cuatrocientos setenta y ocho bolívares (Bs. 400.911.478,00), siendo que en fecha 10 de noviembre de 2020, acude a SUNDDE, solicitando una intervención de esa institución en defensa de sus derechos.
Afirma que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, capítulo VI, establece que todo los que se cobra en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por concepto contrarios a este decreto ley, quedara sujeto a reintegro por parte del propietario o arrendador y que el artículo 17 prohíbe cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos de ese decreto.
Por lo expuesto, es por lo que demanda al ciudadano MARIANO SÁNCHEZ PÉREZ, para que le realice la devolución de la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES NOVECIENTOS ONCE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 400.911.478,00), que le ha cobrado en exceso de monto de cánones de arrendamiento o en su defecto se tome como pago del futuro alquiler de los canon de arrendamiento de los próximos diez años.
Estima la demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs.4.500.000,00).
ALEGATOS DEL DEMANDADO
El demandado señala que el monto cancelado por canon de arrendamiento fue convenido entre las partes, siendo lo cierto que durante todos los años de relación arrendaticia, hacia el año 2005, se generó una relación de confianza y amistad, sin embargo, para la culminación del contrato escrito del año 2018 al 2019, se le emplazó a suscribir el nuevo contrato, cosa esta que no hizo, sin embargo, a tenor de las nuevas regulaciones y entendiendo la volatilidad de nuestro cono monetario, se acordó fijar como referencia, la relación de cambio entre el bolívar y el dólar americano, para el pago de las pensiones arrendaticias y debiendo las mismas ser pagadas en bolívares a la cuenta bancaria consignada.
Afirma que ningún particular puede obligar por cuenta propia a otro a realizar actos en contra de su voluntad y si fuese cierto su argumento, al verse vulnerado sus derechos, el demandante debió acudir a consignar los pagos que considere necesarios ante el órgano receptor y no esperar más de un año para solicitar se le reintegren los alquileres que el mismo acordó, cancelando el monto en bolívares equivalente a 100 dólares mensuales, pactados partir del mes de julio del año 2019. Es por ello que se observa la diferencia en bolívares y por lo cual se explica el uso de los criterios establecidos por el máximo ente financiero nacional en la fijación de la tasa, pero en ningún caso hubo coacción de pago.
Reconviene por desalojo por cuanto el arrendatario se ha negado a suscribir reiteradamente un contrato escrito, sin embargo, a partir de julio de 2019 se convino en forma verbal el mantener la condición de arrendatarios y continuar como el arrendamiento y se pactó un pago equivalente a cien dólares americanos (100$), ambas partes así se lo aceptaron y se continuó la relación arrendaticia en esos términos, pero el demandante se negó reiteradamente a suscribir un contrato escrito dejándose constancia de esto en una inspección y a partir del mes de julio de 2020, se negó a cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre, cancelando los mismos en forma no reconocida en el mes de septiembre, cuando ya habían pasado más de dos meses desde el último pago.
Por otra parte, alega que el demandante en nombre de su empresa, subarrendó en forma inconsulta, toda vez que la inspección hecha arrojó que tiene personas usufructuando los espacios ajenos y que no son dependientes de él, vale decir, que no tiene ninguna relación laboral con éste, violando la legislación toda vez que los sub arrendamientos están expresamente prohibidos, sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, por lo expuesto, solicita se le entregue el inmueble libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de conservación tal y como se le entregó.
Estima la reconvención en la cantidad de tres millones novecientos sesenta mil bolívares (Bs. 3.960.000,00).
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Rechaza la reconvención interpuesta en su contra ya que el arrendador le impuso un monto de canon de arrendamiento superior al monto acordado en el contrato escrito y firmado durante 17 meses, cobrando un monto exagerado variando cada mes en forma desproporcionada y en ningún momento hubo acuerdo para establecer nuevos montos de canon de arrendamiento mayor al establecido en el contrato inicial y sin embargo, el propietario arrendador desde el mes de julio de 2019, le cobró montos exorbitantes en forma desproporcionada.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, produce a los folios 4 al 9 del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha 29 de abril de 2015, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano ROBERT JOSÉ CHIRINOS HERNÁNDEZ, ejerce el cargo de presidente en la sociedad de comercio demandada.
A los folios 10 al 15 del expediente, produce instrumentos privados que al no ser desconocido adquieren la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 1 de diciembre de 2005 hasta el 1 de diciembre de 2006, fijando un canon de arrendamiento mensual de seiscientos noventa mil bolívares y asimismo, suscribieron un segundo contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 1 de agosto de 2018 hasta el 31 de julio de 2019, fijando un canon de arrendamiento mensual para agosto y septiembre de 2018 de mil quinientos bolívares; para octubre-diciembre de 2019 de tres mil bolívares y que el monto del canon a partir del 1 de febrero de 2019 sería ajustado de acuerdo entre las ,partes.
A los folios 16 al 21 del expediente, produce instrumentos privados que al no ser desconocido adquieren la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el arrendador recibió del arrendatario por concepto de canon de arrendamiento las siguientes cantidades:
SEPTIEMBRE 2019 1.527.040,00
OCTUBRE 2019 1.904.000,00
NOVIEMBRE 2019 4.600.000,00
DICIEMBRE 2019 7.693.467,00
ENERO 2020 7.580.000,00
FEBRERO 2020 7.279.699,90
MARZO 2020 19.811.059,00
ABRIL 2020 17.480.750,00
MAYO 2020 19.587.557,00
JUNIO 2020 35.174.400,00
JULIO 2020 44.041.339,00
A los folios 22 al 25 del expediente, produce instrumentos privados emanados de BBVA Provincial, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o prueba de informes y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, las instrumentales bajo análisis carecen de valor probatorio y deben ser desechadas del proceso.
Al folio 26 del expediente, produce instrumento que no obstante, tener los logos de la SUNDEE, no posee sellos ni forma alguna, por lo que no puede ser valorado.
Al folio 83 del expediente, produce instrumento que no obstante, tener los logos del IVSS, no posee sellos ni forma alguna, por lo que no puede ser valorado.
A los folios 88 al 99; 103 y 115 del expediente, produce instrumentos privados emanados de BBVA Provincial y B.O.D., quienes son terceros que no son parte del presente juicio ni causantes de las mismas, por lo que requerían ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o prueba de informes y como no consta en los autos que los terceros fueren promovidos como testigos, las instrumentales bajo análisis carecen de valor probatorio y deben ser desechadas del proceso.
En el lapso probatorio el demandante solicita la exhibición de los recibos de pago marcados desde la D hasta la R, pruebas que fueron debidamente valoradas, por lo que se reitera lo decidido sobre el valor probatorio de ellas.
Junto al escrito de informes presentado en esta alzada, el demandante promueve a los folios 129 al 143 instrumento privados que no pueden ser valorados por no tratarse de instrumentos públicos, únicos medios de prueba instrumentales que pueden ser admitidos en segunda instancia, conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
A los folios 48 al 71 del expediente produce inspección judicial evacuada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 26 de enero de 2021 y que confiorme a la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal de justicia, debe ser valorada como un instrumento público, por lo que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, sin embargo, no puede pasar inadvertido que en la referida inspección se realizaron interrogatorios a terceras personas, siendo que la prueba conducente es la testigos, ya que interrogar personas a través de una inspección vulnera el control y contradicción de la prueba.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende el demandante la devolución de la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES NOVECIENTOS ONCE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 400.911.478,00), que alega le han cobrado en exceso del monto de cánones de arrendamiento. Al efecto, alega que en fecha 1 de diciembre de 2005, realizó un contrato de arrendamiento por un local comercial y posteriormente, en fecha 30 de julio de 2018, renovaron dicho contrato, cuyo monto del canon de arrendamiento era de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), y vencido el plazo, decidieron continuar con el contrato, pero se le ha obligado a pagar un monto muy exagerado mensual, que está sujeto a reintegro por parte del propietario o arrendador.
Por su parte, el demandado señala que el monto cancelado por canon de arrendamiento fue convenido entre las partes y entendiendo la volatilidad de nuestro cono monetario, se acordó fijar como referencia, la relación de cambio entre el bolívar y el dólar americano, para el pago de las pensiones arrendaticias y debiendo las mismas ser pagadas en bolívares a la cuenta bancaria consignada. Afirma que ningún particular puede obligar por cuenta propia a otro a realizar actos en contra de su voluntad y si fuese cierto su argumento, al verse vulnerado sus derechos, el demandante debió acudir a consignar los pagos que considere necesarios ante el órgano receptor y no esperar más de un año para solicitar se le reintegren los alquileres que el mismo acordó, cancelando el monto en bolívares equivalente a 100 dólares mensuales, pactados partir del mes de julio del año 2019.
Para decidir se observa:
El artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, establece:
“Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador…”
En efecto, el propietario o arrendador que cobre un canon que exceda del monto establecido por el ente regulador, que en este caso en la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), está sujeto a repetición, ya que se trata de una especie de pago de lo indebido, que es el género en materia civil, por consiguiente, el monto sujeto a repetición es el que exceda lo fijado por el ente regulador, siempre que el inmueble esté sujeto a regulación.
Abona lo expuesto, la opinión del tratadista Ricardo Henríquez La Roche, quien afirma que este derecho al reintegro nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, página 229).
En el presente caso, no hay prueba alguna que demuestre que las partes hayan solicitado a la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), la fijación del canon de arrendamiento y como quiera que una de las formas previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial para fijar el canon de arrendamiento, es la determinación de común acuerdo entre arrendador y arrendatario, conforme al artículo 32, debe concluirse que el canon cuyo pago quedó demostrado con las pruebas instrumentales ofrecidas por el demandante, entre septiembre de 2019 y julio de 2020, fue producto del acuerdo de las partes, amén de que no hay prueba alguna en las actas procesales que demuestren que el arrendatario fue coaccionado a pagar ese canon, lo que determina que la pretensión de reintegro de sobre-alquileres no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, el demandado reconviene por desalojo y al efecto, alega que el arrendatario se ha negado a suscribir reiteradamente un contrato escrito, sin embargo, a partir de julio de 2019 se convino en forma verbal un pago equivalente a cien dólares americanos (100$), pero el demandante se negó reiteradamente a suscribir un contrato escrito dejándose constancia de esto en una inspección y a partir del mes de julio de 2020, se negó a cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre. Por otra parte, alega que el demandante en nombre de su empresa, subarrendó en forma inconsulta el inmueble.
Por su parte, el demandante reconvenido rechaza la reconvención interpuesta en su contra ya que el arrendador le impuso un monto de canon de arrendamiento superior al monto acordado en el contrato escrito y firmado durante 17 meses, cobrando un monto exagerado.
Para decidir se observa:
Ciertamente, una de las principales obligaciones del arrendatario conforme al artículo 14 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial es pagar el canon de arrendamiento y el ordinal 1º del artículo 40 de la referida Ley, prevé como causal de desalojo la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.
Como quiera que la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento quedó plenamente demostrada en los autos con pruebas instrumentales y siendo que el demandante reconvenido alegó que el arrendador le impuso un monto de canon de arrendamiento superior al acordado, imposición que no logró demostrar, recae sobre la parte demandante reconvenida la carga de demostrar haber cumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
Del cúmulo de pruebas que pudieron ser valoradas, el demandante reconvenido demostró con el recibo N° 000371 que pagó el mes de julio de 2020, pero no demostró haber pagado los meses de agosto y septiembre de 2020, ya que las pruebas que se promovieron con ese fin, se trata de instrumentos privados en fotocopia que carecen de valor probatorio y de documentos emanados de terceros, sin que haya sido promovida la prueba testimonial o de informes, por consiguiente, el arrendatario no demostró su solvencia respecto a los meses de agosto y septiembre de 2020 y como quiera que se trata de dos mensualidades consecutivas, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar conforme al ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, Y ASÍ SE DECIDE.
Prosperando el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento, resulta inoficioso analizar la otra causal alegada respecto al subarrendamiento del inmueble, habida cuenta que en caso de prosperar, el efecto jurídico es el mismo, vale decir, el desalojo del inmueble arrendado. ASÍ SE ESTABLECE.
V
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuesto, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandante reconvenida, sociedad de comercio SERVICIOS MECÁNICOS INTEGRALES LAS TRINCHERAS C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 4 de agosto de 2021, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la demanda por reintegro de sobre-alquileres interpuesta por la sociedad de comercio SERVICIOS MECÁNICOS INTEGRALES LAS TRINCHERAS C.A. en contra del ciudadano MARIANO SÁNCHEZ PÉREZ y CON LUGAR la reconvención por desalojo intentada por el ciudadano MARIANO SÁNCHEZ PÉREZ, en contra de la sociedad de comercio SERVICIOS MECÁNICOS INTEGRALES LAS TRINCHERAS C.A.; CUARTO: SE ORDENA a la arrendataria demandante reconvenida, sociedad de comercio SERVICIOS MECÁNICOS INTEGRALES LAS TRINCHERAS C.A. hacer entrega al demandado, ciudadano MARIANO SÁNCHEZ PÉREZ, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conformado por una edificación de dos plantas para el funcionamiento de oficina; un galpón industrial distinguido con el N° 1, acondicionado con sistema KORES, para reparar chasis y compactos de vehículos automotrices; área techada para estacionar vehículos automotores, inmueble que está ubicado al frente o área este de la parcela N° 18, antigua carretera nacional Valencia-Puerto Cabello, tramo que conduce de Naguanagua a la Entrada, sector Bárbula, municipio Naguanagua del estado Carabobo.
Se condena en costas procesales a la parte demandante reconvenida por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el expediente al tribunal de origen en la oportunidad procesal correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, sellado y firmado en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO,
en Valencia a los dieciséis (16) días del mes de julio del año dos mil veinticuatro (2024). Año 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En el día de hoy, siendo las 9:45 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.783
JAM/OV.-
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