REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 9 de julio de de 2024
214º y 165º
EXPEDIENTE Nº: 14.461
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: VÍCTOR MANUEL LELL AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.226.182
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDANTE: MARÍA DE LA CRUZ VILLANUEVA, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 180.906
DEMANDADA: SAMUELA DELGADO AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-9.889.501
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: FRANKLIN JOSÉ MORENO GARCÍA abogado en ejercicios inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 142.758
Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de febrero de 2015, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
En fecha 10 de febrero de 2015, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda intentada. Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación, siendo escuchado en ambos efectos por auto de fecha 25 de marzo de 2015.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 6 de mayo de 2015 se le dio entrada al expediente, fijándose el término para dictar sentencia.
El día 12 de mayo de 2015, la parte demandada presenta escrito de alegatos y el 22 de mayo del mismo maño, el demandante hace lo propio.
Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE
El demandante en su libelo de demanda alega que el día 5 de octubre de 2011, suscribió con la demandada un documento privado de opción de compraventa, con la finalidad de que se le vendiera un apartamento distinguido como Z0-1, ubicado en la planta baja del edificio Z, situado en la tercera etapa del conjunto residencial Villa Real en la calle 92 del sector denominado Flor Amarillo, parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia, estado Carabobo, por un monto de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), dando una inicial de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), ante lo cual inicio el procedimiento correspondiente de la solicitud del crédito deudor hipotecario en MERCANTIL C.A. BANCO UNIVERSAL y el día 17 de abril de 2012, ambos de mutuo acuerdo realizaron una misiva al banco extendiendo la clausula cuarta del contrato opción compraventa indefinidamente, debido a problemas personales que se le presentaron a la propietaria vendedora, quien le ofreció que se mudara al inmueble mientras ella solventaba su situación y además, le cancelaria un monto de canon mensual de un mil bolívares (Bs. 1.000,00).
Que aceptó el mencionado convenio verbal y posteriormente, la propietaria vendedora le solicitó en varias ocasiones, más dinero para la compra de un terreno, por lo que accedió a realizar pagos adicionales hasta un total de ciento diez mil doscientos treinta bolívares (Bs. 110.230,00), todo convenido como parte de pago del inmueble objeto de la demanda y pasados tres meses del referido convenio, la propietaria vendedora le realizó una llamada manifestándole que debido a su reciente divorcio tenía que mudarse y le solicitó quedarse en el apartamento mientras conseguía otro lugar a donde mudarse y un mes antes de presentada la demanda, le manifestó que se negaba a vender el inmueble si no pagaba un aumento de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) adicionales al monto acordado y que de lo contrario no firmará la venta, razón por la cual solicita el cumplimiento del contrato y en caso que demandada se negase a cumplir, solicita al tribunal autorice la venta del referido Inmueble mediante sentencia y que se deje expresa constancia, que esta serviría como documento de propiedad del inmueble antes mencionado e instruya al registro respectivo a realizar su protocolización y en el caso de negarse a culminar la venta, solicita le sean resarcidos los daños ocasionados en un monto equivalente a ciento treinta y nueve mil setecientos setenta bolívares (Bs.139.770,00).
Estima la demanda en la cantidad de ciento treinta y nueve mil setecientos setenta bolívares (Bs.139.770,00).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad de contestar la demanda, la demandada reconoce que celebró el contrato de opción de compraventa en fecha 5 de octubre de 2011, sobre el inmueble descrito y se comprometió a vender al demandante por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00). Asimismo reconoce que el demandante le canceló la cantidad de noventa y nueve mil doscientos treinta bolívares (Bs. 99.230,00).
Niega que el demandante le haya cancelado la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) en efectivo al momento de la firma del contrato del opción de compraventa y que en vista que se requería el contrato firmado para tramitar el crédito bancario, accedió a firmar sin recibir el dinero al que se hace referencia en el mencionado contrato.
Rechaza que la parte demandante le haya cancelado la cantidad de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,00) en efectivo, pues todo lo que le ha cancelado lo ha hecho a través de depósitos bancarios bien sea a su nombre o a nombre de terceros con su autorización. Asimismo, contradice que se haya extendido la clausula cuarta del contrato de opción compraventa por tiempo indefinido y que la carta dirigida al banco mercantil donde se rechaza el crédito hipotecario haya sido originado a problemas personales, ya que el mismo se rechazó, porque el monto aprobado no le alcanzaba al oferente comprador para comprar el inmueble.
Rechaza que hayan convenido un arrendamiento verbal de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, pues en vista de que su sobrino no tenía donde vivir, ella le facilitó una habitación para que se mudara con su pareja, hasta tanto el vendiera un vehículo y le cancelara la diferencia del precio del apartamento y en ningún momento le ha cancelado canon alguno por vivir allí.
Asevera que el demandante tramitó el crédito bancario por ante el Banco Mercantil (Banco Universal) y que dicho crédito fue aprobado en marzo de 2012 por la cantidad de ciento noventa y dos mil bolívares (Bs. 192.000,00), cantidad que no cubría el precio estipulado por las partes contratantes, que para ese momento era la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00) y el día 17 de abril de 2012, se dirigieron al Banco Mercantil con una carta de rechazo al crédito, quedando de acuerdo que cuando se normalizara la condición del crédito, se volvería a solicitar y en el mes de julio del 2012, en virtud del vínculo familiar acordó que el accionante se mudara al apartamento ocupando una habitación
Que en noviembre de 2012, el demandante renuncia al trabajo recibiendo como liquidación la cantidad de doscientos cincuenta y un mil ochocientos ocho bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 251.808,62) y no canceló el pago del apartamento y en vista de que pasaba el tiempo y la actitud del accionante era de tranquilidad y falta de interés por culminar el proceso de compraventa, después de recibir agresión verbal, le manifestó que pondría en venta el apartamento, para devolverle el dinero que le había cancelado hasta ese momento que haría un total de noventa y nueve mil doscientos treinta bolívares (Bs. 99.230,00) y después fue agredida físicamente y el 27 de junio salió a llevar a las niñas al colegio y cuando regresó al apartamento por la tarde, el demandante había cambiado la cerradura, no permitiendo su acceso, como consecuencia tuvo que acudir a la fiscalía y probar que vivía allí con sus hijas y fue el día 5 de julio de ese año que pudo entrar al apartamento por una orden de la Fiscalía Quinta del Ministerio Público, siendo que el día 6 de julio recogieron sus cosas y las metieron en la habitación, cerraron el apartamento y no regresaron y el 16 de julio se presentaron con la intención de entrar, pero las niñas estaban solas porque ese día tenía la segunda citación en la división de asuntos legales y protección a las víctimas y el ciudadano VICTOR MANUEL LELL AVENDAÑO, no asistió a la citación.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE
Junto al libelo de la demanda, produce a los folios 7 al 9 del expediente copia fotostática simple de instrumento público, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante contrajo matrimonio con la ciudadana YENNIFFER PAREDES, el 5 de noviembre de 2010.
A los folios 11 y 12 del expediente produce instrumentos emanados del Banco Mercantil, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Al folio 13 del expediente, produce instrumento suscrito por ambas partes que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que tanto demandante como demandada, dirigieron una comunicación al Banco Mercantil donde señalan que de mutuo acuerdo deciden no llevar a cabo la solicitud del crédito hipotecario solicitado.
Al folio 14 del expediente produce copias de recibos bancarios, que fueron promovidos en original al folio 70 del expediente, que poseen firma y sello del banco. Sobre este género de pruebas se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:
“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”
De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, los tres recibos bancarios emanados de Banesco y Banco Mercantil y de su contenido se evidencia un depósito de fecha 4 de junio de 2012 a favor de la demandada por un monto de treinta mil bolívares y la compra de dos cheques de gerencia en fecha 20 de noviembre de 2012 por montos de Bs. 29.015,00 y Bs. 30.015,00.
Al folio 16 del expediente produce el contrato cuyo cumplimiento demanda, que no obstante, haber sido producido en copia fotostática y se trata de un instrumento privado, la demandada reconoce haberlo suscrito, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato que denominaron opción de compraventa en fecha 20 de octubre de 2011.
A los folios 17 al 32 del expediente produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado en fecha 19 de febrero de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada compró el inmueble objeto de controversia, quedando con una hipoteca de primer grado.
Al folio 71 del expediente, promueve tres instrumentos privados que al no ser desconocido adquieren la condición de documentos privados tenidos por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante pagó el condominio y servicio de agua en marzo, abril y mayo de 2013.
Al folio 72 del expediente produce instrumento emanado de Banesco, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
A los folios 73 y 74 del expediente produce instrumento emanado de Enzys Mora Scuzzarello, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
A los folios 75 al 80 del expediente produce copia fotostática certificada de instrumento emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), que al tratarse de una institución pública, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que se inició procedimiento administrativo sancionatorio contra la demandada en su condición de arrendadora.
A los folios 81 al 86 del expediente produce copia fotostática simple de instrumentos emanados del Ministerio Público, que al tratarse de una institución pública, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que en el curo de la investigación penal, la demandada declaró que el demandante le dio una inicial por el apartamento de ciento ochenta mil bolívares, lo que le devolverá por partes.
Por un capítulo segundo, promueve la prueba de informes, que fue declarada inadmisible por auto de fecha 7 de noviembre de 2013.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
Junto al escrito de contestación, produce a los folios 47 al 51 del
expediente instrumentos emanados de la Secretaría de Seguridad Ciudadana, que por tratarse de una institución pública se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que ante una denuncia de la hoy demandada, el demandante fue citado a una vía conciliatoria a la cual no asistió, remitiéndose las actuaciones a la Fiscalía Superior del Estado Carabobo.
Al folio 52 del expediente, produce copia fotostática de instrumento emanado de la Guardia Nacional Bolivariana, que por tratarse de una institución pública se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la hoy demandada fue citada por averiguación ordenada por el Ministerio Público.
Al folio 53 del expediente, produce instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante recibió Bs. 251.808,62 por concepto de prestaciones sociales.
Al folio 54 del expediente, produce copia fotostática de instrumento emanado del Ministerio Público, que por tratarse de una institución pública se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que fue ordenado verificar si la hoy demandada estaba siendo objeto de perturbación y de ser así, proceda al cambio de cerraduras de su vivienda.
A los folios 55 al 57 del expediente, produce instrumento privado que se desecha por apócrifo, ya que no se encuentra suscrito por persona alguna.
En el lapso probatorio promueve instrumentales a los folios 61 y 62, sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, razón por la cual se reitera lo decidido sobre el valor probatorio de esos medios de prueba.
Por un capítulo tercero promueve las testimoniales de las ciudadanas DAISY LISBETH RODRÍGUEZ y SARA SAULIMAR GÓMEZ CABALLERO, las cuales fueron admitidas por auto del 4 de noviembre de 2013.
En las actas procesales no consta que las testigos DAISY LISBETH RODRÍGUEZ y SARA SAULIMAR GÓMEZ CABALLERO, comparecieran a rendir declaración por ante el tribunal de municipio, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Junto a escrito de fecha 26 de marzo de 2014, promueve instrumento emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), que al tratarse de una institución pública, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la hoy demandada solicitó el inicio del procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo en contra del demandante en su condición de inquilino.
A los folios 107 al 111 produce instrumentos sobre los cuales este juzgador ya se pronunció, razón por la cual se reitera lo decidido sobre el valor probatorio de esos medios de prueba.
A los folios 113 al 115 del expediente promueve instrumento emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), que al tratarse de una institución pública, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la hoy demandada no fue sancionada puesto que no se comprobó la relación arrendaticia, ni que incurriera en las causas tipificadas en la ley.
IV
PRELIMINARES
PRIMERO: La demandada alega en su escrito presentado en este tribunal superior que el presente juicio se tramitó por el procedimiento breve, lo que l causó un estado de indefensión acortándose los lapsos, por lo que solicita la reposición de la causa el estado de admisión.
Para decidir se observa:
En primer término debe señalarse que la demandada contestó la demanda interpuesta en su contra y promovió las pruebas que consideró pertinentes a su defensa, por lo que no hubo la indefensión alegada.
No debe olvidarse, que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 26 prohibe las reposiciones inútiles y en el presente caso, la demandada no expone las razones por las cuales considera que la reposición solicitada es útil y necesaria y como quiera que esta alzada percibe que ejerció su defensa al contestar la demanda interpuesta en su contra, promovió pruebas y ejerció recursos en contra de la sentencia que le fue adversa, se concluye que la reposición solicitada es inútil y por ende, contraria a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo que determina que dicha solicitud sea negada, Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: La demandada alega en su escrito presentado en este tribunal superior que la demanda debe ser declarada inadmisible, ya que el demandante nunca tuvo la intención de cumplir con su obligación de pagar el precio y para el momento de la demanda, no consigna el saldo deudor por lo que es inmoral demandar una ejecución de un contrato en esas condiciones.
Para decidir se observa:
Como se aprecia la demandada alega que el demandante no cumplió una de sus obligaciones y aun así demanda el cumplimiento del contrato, lo que en todo caso no es una causal de inadmisibilidad, sino una defensa de fondo, conocida en la doctrina como excepción de contrato no cumplido que debió ser alegada en la oportunidad de contestar el fondo de la demanda, excepción que está prevista en el artículo 1.168 del Código Civil.
Sin embargo, es oportuno traer a colación el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” (Resaltado de esta sentencia)
Nótese como la norma exige que debe existir constancia del cumplimiento de la obligación por parte de quien ha propuesto la demanda, para que la sentencia produzca los efectos del contrato y no lo exige para que la demanda sea admitida como alega la demandada, razón por la cual la solicitud de inadmisibilidad debe ser desestimada, Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: La demandada alega en su escrito presentado en este tribunal superior que la abogada ALEXANDRA NARAZA realizó actuaciones como apoderada del demandante sin que se le hubiese otorgado poder.
Para decidir se observa:
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 4.149 de fecha 9 de diciembre de 2005, estableció lo que sigue:
“En relación con la falta de firma del libelo por parte del demandado, defecto que, en opinión del tercero, devine en la inexistencia de la demanda, la Sala coincide con el a quo en que dicho defecto fue subsanado por el demandante con el otorgamiento del poder apud acta mediante diligencia del 29 de octubre de 2003, con el cual convalidó la demanda y las actuaciones procesales posteriores.” (Resaltado de esta sentencia)
El anterior criterio, es compartido por este tribunal superior habida cuenta que no sacrifica la justicia por la omisión de una formalidad procesal no esencial y por ende, es coherente con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Como quiera que el demandante mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2013, otorgó poder apud acta a la abogada ALEXANDRA NARAZA, en aras de prevalecer el derecho constitucional a la defensa sobre una formalidad procesal no esencial, se consideran subsanadas las actuaciones por ella realizadas y por consiguiente, convalidadas, lo que nos obliga a desechar las denuncias de falta de cualidad, ultrapetita y perención breve. ASÍ SE DECIDE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende el demandante el cumplimiento de un contrato que afirma haber celebrado con la demandada el día 5 de octubre de 2011, con la finalidad de que se le vendiera un apartamento distinguido como Z0-1, ubicado en la planta baja del edificio Z, situado en la tercera etapa del conjunto residencial Villa Real en la calle 92 del sector denominado Flor Amarillo, parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia, estado Carabobo, por un monto de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), dando una inicial de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), ante lo cual inicio el procedimiento correspondiente de la solicitud del crédito deudor hipotecario en MERCANTIL C.A. BANCO UNIVERSAL y el día 17 de abril de 2012, ambos de mutuo acuerdo realizaron una misiva al banco extendiendo la clausula cuarta del contrato opción compraventa indefinidamente, debido a problemas personales que se le presentaron a la propietaria vendedora, quien le ofreció que se mudara al inmueble mientras ella solventaba su situación y además, le cancelaria un monto de canon mensual de un mil bolívares (Bs. 1.000,00). Que la propietaria vendedora le solicitó en varias ocasiones más dinero para la compra de un terreno, por lo que accedió a realizar pagos adicionales hasta un total de ciento diez mil doscientos treinta bolívares (Bs. 110.230,00) y luego le manifestó que se negaba a vender el inmueble si no pagaba un aumento de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) adicionales al monto acordado y que de lo contrario no firmará la venta.
La demandada por su parte, reconoce que celebró el contrato de opción de compraventa en fecha 5 de octubre de 2011, sobre el inmueble descrito y se comprometió a vender al demandante por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00). Asimismo reconoce que el demandante le canceló la cantidad de noventa y nueve mil doscientos treinta bolívares (Bs. 99.230,00). Niega que el demandante le haya cancelado la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) en efectivo al momento de la firma del contrato y que en vista que se requería el contrato firmado para tramitar el crédito bancario, accedió a firmar sin recibir el dinero al que se hace referencia en el mencionado contrato. Rechaza que la parte demandante le haya cancelado la cantidad de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,00) en efectivo, pues todo lo que le ha cancelado lo ha hecho a través de depósitos bancarios bien sea a su nombre o a nombre de terceros con su autorización. Asimismo, contradice que se haya extendido la clausula cuarta del contrato de opción compraventa por tiempo indefinido y que la carta dirigida al Banco Mercantil donde se rechaza el crédito hipotecario fue porque el monto aprobado no le alcanzaba al oferente comprador para comprar el inmueble, siendo que el demandante tramitó el crédito bancario por ante el Banco Mercantil y dicho crédito fue aprobado en marzo de 2012 por la cantidad de ciento noventa y dos mil bolívares (Bs. 192.000,00), cantidad que no cubría el precio estipulado por las partes contratantes, que para ese momento era la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), quedando de acuerdo que cuando se normalizara la condición del crédito, se volvería a solicitar y en el mes de julio del 2012, en virtud del vínculo familiar acordó que el accionante se mudara al apartamento ocupando una habitación y en noviembre de 2012, el demandante renuncia al trabajo recibiendo como liquidación la cantidad de Bs. 251.808,62 y no canceló el pago del apartamento y en vista de que pasaba el tiempo y la actitud del accionante era de tranquilidad y falta de interés por culminar el proceso de compraventa, después de recibir agresión verbal, le manifestó que pondría en venta el apartamento, para devolverle el dinero que le había cancelado hasta ese momento que haría un total de noventa y nueve mil doscientos treinta bolívares (Bs. 99.230,00).
Para decidir se observa:
La existencia del contrato celebrado entre las partes el día 5 de octubre de 2011 (a pesar que está fechado el 20 de noviembre de 2011) quedó como un hecho no controvertido y por ende, excluido del debate probatorio, siendo que ambas partes ofrecieron como medio de prueba instrumental un ejemplar del referido contrato y de su texto se desprende que lo denominaron opción de compraventa.
En este sentido, resulta oportuno traer a colación el criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, a saber:
“Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
…OMISSIS…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
…OMISSIS…
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”
En la cláusula segunda del contrato objeto de estudio, observamos que la demandada se obliga a vender y el demandante a comprar recíprocamente por un precio determinado (Bs. 340.000,00), una cosa cierta (apartamento distinguido como Z0-1, ubicado en la planta baja del edificio Z, situado en la tercera etapa del conjunto residencial Villa Real en la calle 92 del sector denominado Flor Amarillo, parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia, estado Carabobo), por lo que se obligaron ambas partes, una a vender y la otra a comprar, resultando concluyente que no estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa como lo denominaron las partes, sino de un contrato preliminar bilateral o promesa bilateral.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine dispone: En la interpretación de los contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de buena fe.
Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)
Por consiguiente, este juzgador interpreta que la intención de las partes fue celebrar un contrato preliminar bilateral o promesa bilateral al establecer en la cláusula segunda que la demandada se compromete a vender y el demandante a comprar por un precio determinado, una cosa cierta.
Ahora bien, a los efectos de determinar si la pretensión de cumplimiento de contrato es procedente o no, es necesario analizar las obligaciones asumidas por ambas partes. Así del texto del contrato, se observa que las partes establecieron que el saldo del precio de venta, de Bs. 270.000,00, se pagaría “al momento de la protocolización definitiva de venta en registro respectivo” y que el demandante solicitará un crédito hipotecario.
Con las pruebas instrumentales aportadas por ambas partes, quedó demostrado que demandante y demandada dirigieron una comunicación al Banco Mercantil donde señalan que de mutuo acuerdo deciden no llevar a cabo la solicitud del crédito hipotecario solicitado, recibida por el banco el 18 de abril de 2012, vale decir, dentro de los 180 días siguientes al 5 de octubre de 2011, quedando de manifiesto que desisten de utilizar el crédito para pagar el saldo del precio de venta, mas no modificaron el resto de las obligaciones asumidas por ellas, por consiguiente, era obligación del demandante pagar el precio al momento de la protocolización definitiva de venta, pagar los gastos de notarías, registro y honorarios de abogados, conforme a las cláusulas tercera y sexta del contrato y era obligación de la demandada entregar los recaudos correspondientes para el registro de la venta definitiva y entregar el inmueble libre de todo gravamen, conforme a las cláusulas sexta y séptima del contrato.
Ciertamente, como afirma la demandada en su escrito de alegatos presentado en esta alzada, conforme al artículo 1.491 del Código Civil y la cláusula sexta del contrato, los gastos de la escritura o documento de venta, son de cargo del comprador, no obstante, el documento sólo puede ser presentado al registro una vez la vendedora suministrara los recaudos para la protocolización y la cancelación de la hipoteca, que fueron obligaciones asumidas por la demandada y que debían ser previamente cumplidas para que el demandante a su vez, pudiera cumplir sus obligaciones de cubrir los gastos de registro y luego, pagar el precio de venta en el acto de protocolización.
Huelga señalar, que en las actas procesales no hay prueba alguna que demuestre que la demandada haya suministrado los recaudos necesarios para el registro de la venta definitiva, así como tampoco que haya sido cancelada la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de controversia, siendo su obligación entregarlo libre de todo gravamen, conforme a la cláusula séptima del contrato.
Mención aparte, merece señalar que la demandada en su contestación afirma que sólo recibió Bs. 99.230,00 y que no recibió los Bs. 70.000,00 en efectivo al momento de la firma del contrato, sin embargo, en el curso de la investigación penal, en el acta policial, consta que declaró haber recibido del demandante una inicial de Bs. 180.000,00, lo que le devolvería por partes, acta cuyo contenido se debe presumir cierto por no existir prueba en contrario que desvirtúe su contenido, amén de que con los recibos bancarios emanados de Banesco y Banco Mercantil se evidenció un depósito de treinta mil bolívares y la compra de dos cheques de gerencia por montos de Bs. 29.015,00 y Bs. 30.015,00, resultando concluyente que el saldo del precio de venta es la cantidad de ciento sesenta mil bolívares Bs. 160.000,00 que de acuerdo a las reconversiones monetarias de 2018 y 2021, queda re-expresada en la cantidad de
Bs. 0,0000016.
Como quiera que las partes celebraron un contrato en donde se obligan recíprocamente a comprar y vender un inmueble y habiendo quedado demostrado que el demandante pagó más del cincuenta por ciento del precio de venta y es obligación de la vendedora hacer la tradición de la cosa vendida con el otorgamiento del instrumento de propiedad, a tenor del artículo 1.488 del Código Civil, siendo que el cumplimiento de las obligaciones del demandante (pago del saldo del precio y gastos de registro) dependen del cumplimiento previo de las obligaciones de la vendedora (entrega de recaudos y cancelación de hipoteca) y no hay constancia en autos que dichas obligaciones fuesen cumplidas por la demandada, es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, lo que determina que el recurso procesal de apelación interpuesto sea desestimado, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, se advierte que el demandante ha solicitado le sean resarcidos los daños ocasionados en un monto equivalente a ciento treinta y nueve mil setecientos setenta bolívares (Bs.139.770,00), indemnización que no fue acordada por la sentencia de la primera instancia y sin embargo, el demandante no ejerció recurso de apelación.
Conforme al principio tantum appellatum quantum devolutum, la esencia de la legitimación para recurrir radica en la existencia de gravamen, ello implica que aquellos pronunciamientos de la sentencia de instancia que no hayan sido objeto de impugnación y que resulten favorables al apelante, conservarán plena eficacia para él, pues lo que pretende con la interposición del recurso es obtener una resolución que modifique la de instancia en lo que le resulte desfavorable, nunca una reforma que empeore su situación. La interposición del recurso genera, por tanto, para el recurrente una expectativa de reforma de la resolución recurrida en aquello que le resulte desfavorable, sin que en ningún caso le quepa esperar un resultado que le perjudique. (Obra citada: Juan Montero Aroca y José Flors Maties, Los Recursos en el Proceso Civil, editorial Tirant Lo Blanch, páginas 346 y siguiente)
Siguiendo a la más acreditada doctrina, son objeto de la apelación sólo aquellos aspectos de la sentencia de primera instancia que resulten desfavorables al recurrente y como quiera que en el caso de marras el demandante no apeló se considera que está conforme con la decisión del primer grado de jurisdicción, por lo que es forzoso concluir que la desestimación de la indemnización de daños y perjuicios debe quedar incólume por cuanto favorece a la demandada recurrente, habida cuenta que esta superioridad está impedida de desmejorar la condición de la apelante acatando la prohibición de la reformatio in peius, ASI SE ESTABLECE.
Como quiera que una de las pretensiones del demandante no fue acordada, la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, por consiguiente, la sentencia apelada será objeto de modificación, Y ASÍ SE ESTABLECE.
VI
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada SAMUELA DELGADO AVENDAÑO; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de febrero de 2015, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano VÍCTOR MANUEL LELL AVENDAÑO, en contra de la ciudadana SAMUELA DELGADO AVENDAÑO; CUARTO: SE ORDENA a la ciudadana SAMUELA DELGADO AVENDAÑO dar cumplimiento al contrato celebrado en fecha 5 de octubre de 2011 y en consecuencia, protocolice el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° Z0-1 ubicado en planta baja del Edificio Z, situado en la tercera etapa del conjunto residencial Villa Real, Flor Amarillo, calle 92, N° cívico 97-140, código catastral 08-14-5-U-16–PB-Z0-1-Z, en jurisdicción de la parroquia Rafael Urdaneta, municipio Valencia del estado Carabobo, con un área aproximada de ochenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (84,54 mts²), conformado por tres habitaciones, una sala de baños múltiples, dos salas de estar, comedor, cocina y lavandero, le corresponde en uso exclusivo el puesto de estacionamiento signado con la misma sigla del apartamento y le corresponde un porcentaje de seis enteros con veinticinco centésimas por ciento (6,25%) sobre las cosas comunes y obligaciones dentro del edificio Z del cual forma parte y un porcentaje de cero enteros con setenta centésimas por ciento (0,70%) sobre las cosas comunes y obligaciones dentro de la tercera etapa del mencionado conjunto residencial y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del cuerpo sur-oeste del edificio y pasillo de circulación; SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada este del cuerpo sur-este del edificio y apartamento Z0-2 y OESTE: Fachada oeste del edificio, según documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 3 de agosto de 1983, N° 37, torno 6, protocolo primero. El referido inmueble pertenece a la demandada, ciudadana SAMUELA DELGADO AVENDAÑO según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 19 de febrero de 2008, inserto bajo el N° 5, folios 1 al 9, torno 22, protocolo primero; QUINTO: En caso que la demandada no otorgue el documento definitivo de compraventa en forma voluntaria, se ordenará el registro de la presente sentencia para que se constituya en título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez conste en las actas procesales que el demandante ha puesto a la orden del tribunal el saldo del precio de venta
de Bs. 160.000,00, que debe ser re-expresada conforme a las reconversiones monetarias del 20 de agosto de 2018 y 1 de octubre de 2021, en la cantidad de Bs. 0,0000016.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los nueve (9) días del mes de julio de dos mil veinticuatro (2024). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 14.461
JAM/OV.-
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