TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 25 de junio de 2024
214º y 165º
EXPEDIENTE: 56.980
DEMANDANTE: OSCAR MARIO VILLA RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.005.651, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: Abg. JOSE ALBERTO RINCON CASTRO, Inpreabogado N° 264.901.
DEMANDADA: MARYURI NAILET CESPEDES ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.051.304, de este domicilio.
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
RESOLUCIÓN INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
I
Se inició la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO formulada por el ciudadano OSCAR MARIO VILLA RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.005.651, de este domicilio, representado por su apoderado judicial Abogado JOSE ALBERTO RINCON CASTRO, Inpreabogado N° 264.901, contra la ciudadana MARYURI NAILET CESPEDES ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.051.304, de este domicilio.
Del libelo de la demanda se observa que la demandante, narra lo siguiente:
“… CAPITULO I
OBJETO DE LA PRETENSION
El Presente escrito tiene por objeto "DEMANDAR a la ciudadana MARYURY NAILET CESPEDES ARIAS, venezolana, soltera, mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nro. 16.051.304, residenciada actualmente en la Urb. Paso Real Edificio 4, Apto 04- 11, del Municipio San Diego Valencia Edo Carabobo, teléfonos:0424-4191088, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, el cual no cumplió con lo establecido en las cláusulas en el mismo perjudicando al "VENDEDOR" al no cancelar la totalidad del monto establecido en las Cláusula del Contratos, En lo cual lo realizo en esta demanda en nombre de mi mandante en los siguientes términos...
1.-De acuerdo a los establecido en el contrato que se anexa a este escrito. Por cumplimiento de Contrato y basada por el Demándate, a la mencionada Compradora, e incumpliendo con las Clausulas en el Contrato por la Ciudadana MARYURY NAILET CESPEDES ARIAS, venezolana, soltera, mayor de edad. Titular de la Cedula de Identidad Nro. 16.051.304, en contra del Ciudadano OSCAR MARIO VILLA RAMIREZ, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 22.005.651, se determina y especifica que la Demandada incurrió en los pagos repetitivos y así no dando cumplimiento a lo que ella firmo y acepto en mutuo acuerdo con el Vendedor en el contrato, se estableció de compra venta y se anexa a esta demanda o escrito.
2.- El monto adeudado por la Compradora desde la fecha vencida del contrato es de Doce Mil Dólares Norteamericanos adeudado todavía por la "DEMANDADA" ($12.000,00) equivalentes a la fecha 06-06-24, Cuatrocientos Treinta y Ocho Mil Novecientos Sesenta Bolívares (438.890,00 Bs.) a la Tasa fijada del Banco Central de Venezuela 36,47 Bolivares, este monto corresponde a la deuda aun no cancelada por la Demandada desde el Mes de Noviembre del año 2022, que venció el contrato de Opción a Compra Venta. Entre las partes del Inmueble propiedad aun de mi cliente por no pagar la cantidad establecida en el contrato establecido y Autenticado por el registro correspondiente, por tal la Demandada que es Justicia Ilevarla por los Órganos Judiciales.
3. Las Arras establecidas en la Cláusula Penal sobre el 10% del contrato total de Penalización del contrato, Trayendo como consecuencias pérdidas significativas sustanciales al Demandante OSCAR MARIO VILLA RAMIREZ, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cedula de Identidad Nro. V-22.005.651, como son también Pagos De Honorarios de Abogados, Administradores, pagos a entes del Estado como son Impuestos, Poderes, autorizaciones, Registros, Notaria y lo que pueda generar a futuro en emolumentos al Tribunal, copias certificadas, simples, publicaciones entre otras, hasta tener una sentencia por parte del Tribunal de la causa, por lo cual, y la entrega del bien inmueble o en todo caso al cumplimento del contrato con sus cláusulas establecidas o en todo caso lo que confiere la ley a este Digno Tribunal en sentencia y así el DEMANDANTE, seguirá teniendo gastos Onerosos, hasta que haya una decisión por parte del Tribunal.
Por lo tanto, Ciudadano (a) Juez estimamos esta demanda en lo señalado en que se cumpla por parte de la Demandada y lo ya establecido en dicho contrato. Anexo a este petitorio, y así cumpliendo en esta demanda con lo establecido por resolución de la Sala Casacón Civil del Tribunal de Supremo de Justicia "del no Vicio en varias pretensiones "actuando El Libelo de Demandada desde el Mes de Noviembre del año 2022, que venció el contrato de Opción a Compra Venta. Entre las partes del Inmueble propiedad aun de mi cliente por no pagar la cantidad establecida en el contrato establecido y Autenticado por el registro correspondiente, por tal la Demandada que es Justicia Ilevarla por los Órganos Judiciales.
3. Las Arras establecidas en la Cláusula Penal sobre el 10% del contrato total de Penalización del contrato, Trayendo como consecuencias pérdidas significativas sustanciales al Demandante OSCAR MARIO VILLA RAMIREZ, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cedula de Identidad Nro. V-22.005.651, como son también Pagos De Honorarios de Abogados, Administradores, pagos a entes del Estado como son Impuestos, Poderes, autorizaciones, Registros, Notaria y lo que pueda generar a futuro en emolumentos al Tribunal, copias certificadas, simples, publicaciones entre otras, hasta tener una sentencia por parte del Tribunal de la causa, por lo cual, y la entrega del bien inmueble o en todo caso al cumplimento del contrato con sus cláusulas establecidas o en todo caso lo que confiere la ley a este Digno Tribunal en sentencia y así el DEMANDANTE, seguirá teniendo gastos Onerosos, hasta que haya una decisión por parte del Tribunal…”
“…CAPITULO IV
DEL PETITORIO
Por todo lo antes expuesto, es por lo que mi mandante solicita, cuerdo a código Civil Vigente de la República Bolivariana de Venezuela.

1) Que la demandada, a la ciudadana Compradora YURY NAILET CESPEDES ARIAS), venezolana, soltera, de edad, Titular de la Cedula de Identidad Nro. 16.051.304 sea condenada al pago de lo pautado en esta Demanda o QUE CUMPLA EL ACUERDO EN EL CONTRATO ENTRE LAS PARTES Y CUMPLA CON SU PROMESA ESCRITA SU DEBERES y OBLIGACIONES EN LAS CLASULAS Y la entrega inmediata del inmueble a mi representado por ser propietario aun y por ser vivienda principal y que le condene este Tribunal competente, que le ha ocasionado y le sigue ocasionando por su conducta maliciosa e irresponsable, y violentando lo establecidos en los artículos Numerales 1.272, 1.273, 1.275,1.277, y lo establecido 1.297 del Código Civil Vigente
2) En pagar las COSTAS Y COSTOS DEL PROCESO Y que el presente procedimiento originario, y que se solicita sean debidamente estimados por este tribunal en la definitiva…”
II
Para realizar las consideraciones para decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda, se debe analizar lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, observándose en el presente caso que: la parte actora, hace una narración relativa a la existencia de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en el “Conjunto Residencial”, en la urbanización Paso Real, Núcleo 2, Edificio 4, Apto 04-11, del Municipio San Diego estado Carabobo.
Por la narrativa de los hechos y lo que se evidencia de los documentos acompañados a la demanda, la ciudadana demandada, luego de firmar el contrato de opción de compra venta, pasa a habitar el apartamento antes referido, y se encuentra actualmente viviendo en el mismo.
Ante tal circunstancia, debe estar juzgadora hacer el análisis siguiente:
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 26 de abril de 2013. Exp. Nro. 12-1335, indica que debe aplicarse la normativa de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:.
“ …Ahora bien, esta Sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa, la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sólo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble. …”
La parte demandante, en el libelo pretende por una parte el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, al demandar el pago de cantidades establecidas en dicho contrato de opción de compra venta y por otra parte pide la resolución del contrato cuando solicita la entrega inmediata del inmueble en referencia; por lo que queda evidenciado de autos, que los supuestos de hecho narrados se corresponden a una inepta acumulación de pretensiones.

Se debe aplicar el contenido del artículo 5 del Decreto número 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que indica:
“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo los artículos 6 al 9 eiusdem, establecen la forma en que debe plantearse la solicitud de la interesada ante el Ministerio competente y el trámite de dicho procedimiento, siendo posible luego de tramitado el mismo que la parte interesada acuda ante los órganos jurisdiccionales, tal como lo precisa el artículo 10 del texto legal en esta materia, que indica:
“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones”.
“No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes” (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Así las cosas, se constata de la redacción del artículo 341 del vigente Código de Procedimiento Civil que:
“Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá sino es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
De allí que, para demandar la resolución del contrato y la entrega del inmueble, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), conforme a los artículos 5 y 10 del Decreto número 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que expresamente prohíbe el uso de la vía judicial, sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. Así se decide.
Se observa que la demandante no acompañó en su libelo, prueba alguna que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda. Así se decide.
Adicionalmente, constata esta juzgadora, que en la demanda se pide el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y la resolución de dicho contrato al pedir la entrega del inmueble.
Al respecto el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan a conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
Con estas peticiones la parte actora incurre en lo que la doctrina ha denominado inepta acumulación de pretensiones, debido a que el desalojo debe tramitarse de acuerdo a su procedimiento especial, establecido en Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la reivindicación, por el procedimiento ordinario establecido en los artículos 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; que son procedimientos distintos. Así se decide.
En el caso que se analiza, del libelo de la demanda y sus anexos, se observa que las pretensiones de cumplimiento y resolución de contrato son contradictorias, como ya se señaló y en consecuencia no es posible acumularlas de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y la acción debe ser rechazada, por verificarse un vicio que imposibilita el trámite y resolución de la demanda y ésta debe ser declarada inadmisible, como se hará en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
III
Por lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, conforme a derecho, declara INADMISIBLE la demanda intentada por l el ciudadano OSCAR MARIO VILLA RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.005.651, de este domicilio, contra la ciudadana MARYURI NAILET CESPEDES ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.051.304, de este domicilio.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión.
Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia digitalizada en formato PDF. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los veinticinco (25) días del mes de junio de 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
Abg. Lucilda Ollarves
Jueza Provisoria Abg.Carolina Contreras
Secretaria Titular
En la misma fecha se cumplió lo ordenado, siendo las 11.40 minutos de la mañana.

Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular

Exp. 56.980
LO/cc