TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 05 de junio de 2024
Años 214º y 165º
EXPEDIENTE: 56.815
DEMANDANTE: A.C. CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, 18 de junio de 1974, N° 45, Tomo 10, Protocolo Primero, de este domicilio
APODERADOS JUDICIALES: Abogados MARIA CELINA SANTOS GOMEZ y GUSTAVO ADOLFO BRAVO JIMENEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 67.451 y 74.353, de este domicilio.
DEMANDADO: Sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, 18 de julio de 2013, N° 37, Tomo 147-A, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: Abogado NIXON GARCIA, inscrito en el Inpreabogado N°20.614, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
RESOLUCION: DEFINITIVA
I
Se inicia la presente demanda con motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, mediante escrito presentado por la A.C. CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, 18 de junio de 1974, N° 45, Tomo 10, Protocolo Primero, de este domicilio, representada por sus apoderados judiciales abogados MARIA CELINA SANTOS GOMEZ y GUSTAVO ADOLFO BRAVO JIMENEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 67.451 y 74.353, de este domicilio, contra la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, 18 de julio de 2013, N° 37, Tomo 147-A, de este domicilio.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil pasa esta juzgadora a narrar los hechos alegados por las partes en la presente causa.
La demandante en el libelo narra:
1) Que la demandante es propietaria de un inmueble constituido por unas bienhechurías construidas a sus expensas sobre un lote de terreno ubicado en la el primer sector de la Urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, distinguido con el Número E-1 de la calle 130, Número Cívico 107-181, con una superficie aproximada de UN MIL VEINTIDÓS METROS CUADRADOS CON INCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (1.022,51 M2), tal como consta en documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del hoy Municipio Valencia en fecha 27 de Mayo de 1981, inscrito bajo el número 16, Tomo 27, del Protocolo Primero, como se evidencia de documento que acompañan marcada "B".
2) Que la demandante posee una relación arrendaticia con la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., sobre el mencionado inmueble desde el 11 de octubre de 2013, tal como consta en documento autenticado por ante la Notaría Séptima de Valencia, bajo el N° 20, Tomo 357 de los Libros de Autenticaciones llevados a tal efecto por esa Notaria y, el cual está vigente a la presente fecha, que anexa al presente escrito copia del contrato de arrendamiento marcado con la letra "C".
3) Que de acuerdo al contrato de arrendamiento, las partes establecieron, en la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento: "El canon de arrendamiento mensual pactado por las partes es de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (B 25.000,00) mensuales, ajustable cada seis (6) meses de acuerdo al índice de inflación del semestre anterior, conforme al índice de Precio al Consumidor del Banco Central de Venezuela) Dicho canon de arrendamiento tendrá vigencia a los ciento ochenta (180) días consecutivos después de otorgado el contrato por ante la Oficina Pública correspondiente.”
4) Que las partes con el pasar de los años fueron ajustando de mutuo acuerdo los nuevos cánones de arrendamiento, y que en la actualidad el canon mensual es de Seiscientos Cincuenta Dólares Americanos (5650) y/o el equivalente a la cantidad de Diecisiete Mil Cuatro Bolivares con 00/100 (Bs.17.004,00) mensuales, conforme se evidencia en el Tipo de Pago Referencial emitido por el Banco Central de Venezuela.
5) Que la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., se encuentra insolvente en las cuotas del canon de arrendamiento, por cuanto ha dejado de pagar más de dos (02) cuotas del canon de arrendamiento, vale decir, desde el mes de OCTUBRE del año 2022.
6) Que no pagan los cánones cuya deuda a la fecha es de Cinco Mil Doscientos Dólares Americanos ($5200) y/o el equivalente a la cantidad de Ciento Treinta y Seis Mil Treinta y Dos Bolívares con 00/100 (Bs136.030,00).
7) Que el objeto de la demanda es accionar por Desalojo de Local Comercial, en virtud de que desde el mes de octubre del año 202, Sociedad Mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, tal como fue acordado por ambas partes en el contrato de arrendamiento suscrito, y de los cuales en los últimos años cumple con los pagos parcialmente, arrastrando una deuda mes a mes, y desde el mes de Octubre del año 2022.
8) Que la demandada se encuentra incursa en la causal a) d Artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto dejó de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses vencidos y consecutivos, a partir del 20 del mes de octubre del año 2022, hasta presente fecha.
9) Demanda:
PRIMERO: El desalojo o desocupación del local comercial ubicado en el Primer Sector de la Urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, distinguido con el Número E-1 de la calle 130, Número Cívico 107-181, Valencia Estado Carabobo.
SEGUNDO: A la entrega material del Local Comercial objeto de arrendamiento en perfectas condiciones, libre de bienes y personas, así como de todo tipo de impuestos nacionales, estadales o municipales.
TERCERO: Al pago de las costas del proceso de resultar totalmente vencida.
Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda:
1) Contradijo y contra atañó en todas sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda intentada.
2) Que en el titulo de propiedad de un terreno que data del año 1981, en dicho documento no aparecen datos de construcción alguna en el terreno. En el año 2013 cuando se suscribió el contrato de arrendamiento entre MILLION RESTO BAR C.A Y CLUB DE JARDINERIA CARABOBO, no existía sobre el prenombrado terreno bienhechurias, la construcción que existe a la fecha, fue realizada por MILLION RESTO BAR CA, con dinero de su propio peculio, es de acotar que en la cláusula tercera del contrato se puede leer claramente el compromiso suscrito por el arrendador, de pagar una cuota parte que sería descontada del canon de arrendamiento mensual, para cumplir con el pago de las bienhechurías.
3) Que la parte actora no consignó como medio probatorio documento alguno de propiedad sobre las prenombradas bienhechurias, pero se acredita el derecho d solicitar al tribunal una medida preventiva de secuestro sobre las mismas, dejando un vacio legal sobre el derecho reclamado.
4) Que la parte actora consigna un título de propiedad sobre terreno sin bienhechurías, así como también el contrato de arrendamiento donde se pue leer claramente en una de sus cláusulas el compromiso de pago, que hasta la fecha no se ha cumplido, no reposa en el expediente prueba de pago alguno a ese respecto, principio comunidad de la prueba. Tampoco se observa en el expediente auto que solicite subsanación al respecto.
5) Que para la fecha y después de 10 años de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO, le adeuda a MILLON RESTO BAR un monto aproximado de USD 16.000, por concepto de descuento del canon de arrendamiento para pagar las bienhechurías.
6) Que la construcción sobre el terreno motivo de la demanda, para el año 2013 tuvo un costo de USD 90.000 aproximadamente, entre mampostería, acometida de electricidad, aguas blancas, como para aguas servidas, relleno y nivelación del terreno, paredes, jardines y ornato, además del valor comercial que le dio MILLION RESTO BAR al dia de hoy.
7) Que las bienhechurias construidas sobre el terreno, ubicado en el primer sector de la urbanización Prebo, Parroquia San José, hoy tienen un valor mayor como punto comercial.
8) Que la CLAUSULA PRIMERA: del contrato de arrendamiento versa sobre un lote de terreno, sin construcción de ningún tipo. CLAUSULA TERCERA: Se describe claramente que del canon de arrendamiento mensual se deducirá un APORTE VOLUNTARIO por concepto de construcción de las bienhechurías que realizo la arrendataria MILLION DE RESTO BAR C.A. durante la vigencia del contrato de arrendamiento no dedujo de los cánones de arrendamiento pagados a la arrendadora monto alguno a la arrendataria. Bien lo explana la parte actora, los contratos deben efectuarse de buena fe, partiendo de este principio y al existir un contrato por 10 años, mi representado espero consideraciones por parte de el arrendador, entendiendo que también le debe dinero.
9) Que el objeto principal de la presente contestación y reconvención es materializar adjetivamente el derecho que asiste al ciudadano FRANCO ROMAN TEDESCO TUCCI, previamente identificado, representante legal de MILLIO RESTO BAR C,A de acceder a los órganos de administración de justicia competentes en defensa de sus derechos e intereses.
10) Que solicita admita en los lapsos establecidos la presente reconvención, art 365 CPC, siendo que no contraria alguno de los postulados establecidos en el art 341 CPC.
11) Que acompaña copias fotostáticas de facturas a nombre MILLION RESTO BAR C.A donde se evidencia la compra de materiales de construcción y ferretería para construir las bienhechurías, que si bien es cierto le adeuda una cantidad de dinero al arrendador, no es menos cierto que CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO, tiene una deuda de 16.000$, esto referente al descuento de la cuota parte del canon de arrendamiento por diez (10) años estipulado en el contrato, con MILLION RESTO BAR C.A, de la cual no existe en el expediente prueba de pago alguno.
II
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Con el libelo de la demanda:
- Marcado "A": copia de documento poder otorgado en fecha 24 de mayo de 2023, ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia, en fecha 2 de marzo de 2021, bajo el número 22, tomo 20, folios 80 al 82.
- Marcado “B”: copia de documento de propiedad del terreno cuya propietaria es CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO, otorgado ante el hoy Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, del estado Carabobo, en fecha 27 de mayo de 1981, N° 16, Tomo 27, Protocolo Primero.
- Marcado “C”: Copia de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes.
Estos documentos se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados ni tachados por la parte demandada. Así se decide.
Con el escrito de fecha 20 de febrero de 2024 de contestación a la reconvención:
- copia de acta de reunión de fecha 30 de agosto de 2001, tal instrumento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocido por la contraparte, ni tachado por la parte demandada. Así se decide.
En el lapso de promoción de pruebas
- No promovió pruebas en el lapso probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con el escrito de contestación a la demanda:
- legajo de copias simple de facturas, las cuales no se les otorga valor probatorio, pues de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ser documentos privados emanados de terceros, debieron ser ratificados en juicio, mediante la prueba testimonial; asimismo en la audiencia preliminar la parte demandada promovió copia simple del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de MILLION RESTO BAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, en fecha 08 de julio de 2015, N° 5, tomo 151, a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público.
-
En el lapso de promoción de pruebas:
- No promovió pruebas.

III
Inicia la presente demanda por desalojo de local comercial intentado por la asociación civil CLUB DE JARDINERIA DE ESTADO CARABOBO, contra la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A.
El Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del estado Carabobo en fecha 11 de julio de 2023, dictó sentencia declinando la competencia en razón de la cuantía.
Siendo distribuido a este Tribunal, en fecha 09 de agosto de 2023 se admitió la demanda. El 22 de enero de 2024, la parte demandad consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención
El día 07 de febrero de 2024, de dictó auto admitiendo la reconvención, y fue contestada en fecha 20 de febrero de 2024. El día 23 de febrero de 2024 se fijó audiencia preliminar en la presente causa, la cual tuvo lugar en fecha 28 de febrero de 2024, fijando en fecha 04 de marzo de 2024 los límites de la controversia, fijándose el lapso de promoción de pruebas en cinco días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. No hubo promoción de pruebas de las partes.
En fecha 13 de marzo de 2024, se fijó la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 15 de mayo de 2024, en la presente causa donde las partes alegaron textualmente lo siguiente:
“…Buenos días, ciudadana Juez y ciudadano abogado, actuando en representación de la Asociación Civil Club de Jardinería del Estado Carabobo, en este estado ratifico el contenido del libelo de la presente demanda de desalojo de local comercial, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado, en octubre de 2013, con la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., cuyo motivo se fundamenta en la falta de pago para el momento de interponer la demanda de más de ocho (8) cuotas de arrendamiento, por parte de la sociedad comercial MILLION RESTO BAR, C.A., en su condición de arrendataria; demanda que se fundamenta en el artículo 40 ordinal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, toda vez que el inmueble cuyo desalojo se solicita, el uso es comercial, por cuanto en el se desarrolla la actividad comercial de una pizzeria que es el objeto de la parte arrendataria. Si bien es cierto, que el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, cuya propietaria es la asociación civil del inmueble dado en arrendamiento, como se evidencia del anexo “ B” que se acompañó con el libelo, del mismo contrato se desprende que la arrendataria construirá unas bienhechurías para dar uso a su actividad comercial que es la pizzeria. Igualmente en la cláusula décima del contrato dice que al finalizar el contrato la arrendataria se obliga a entregar el terreno y las construcciones levantadas sobre el mismo totalmente desocupadas de bienes y personas. Ratifico que el motivo de la presente demanda es una demanda de desalojo de local comercial por falta de pago por parte del arrendatario, quien a la presente fecha no ha demostrado haber complido con su obligación para con mi representada vale decir Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO. En ningún modo está en discusión la propiedad o un derecho real sobre el local comercial y a los efectos de la presente demanda hago valer el documento de propiedad, el cual fue anexado con la letra “B” a la presente demanda, así como también el documento público debidamente notariado del contrato de arrendamiento debidamente celebrado entre la Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO y la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. En relación a la reconvención, niego y rechazo en este estado, que la asociación civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO le adeude a la parte demandada, la cantidad señalada en su escrito de contestación y reconvención toda vez que la asociación civil hizo aportes que fueron descontados del canon de arrendamiento en su debida oportunidad; como un aporte voluntario para la construcción de las bienhechurías que la arrendataria estaba realizando, tal como lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Repito fue un aporte voluntario, donde ambas partes estuvieron de acuerdo al momento de suscribir el contrato, mal puede la parte demandada reconviniente, pedir que se le reconozca una cantidad superior a los noventa mil dólares ($ 90.000,00), cuando no existe ningún compromiso, que mi representada deba resarcir dicha cantidad al momento de la culminación del contrato de arrendamiento, solicito, se declare con lugar la presente demanda de desalojo por falta de pago, se ordene la entrega inmediata y definitiva del inmueble a mi representada. ES TODO. Es este estado se le concede al abogado de la parte demandada un lapso de 10 minutos para que exponga sus alegatos, la parte accionada representada por su apoderado judicial Abogado NIXON GARCIA, antes identificado, expone: Buenos días ciudadana Jueza, buenos días ciudadano colega, abogado de la parte demandante, nuevamente rechazo la demanda, prácticamente en casi todas y cada una de sus partes y digo prácticamente porque en anterior oportunidad, ya señalamos aquellos elementos que aceptamos como ciertos. Ratifico que la pretensión ha debido ser declarada inadmisible en su momento, pero la causal de inadmisibilidad preexiste y es de orden público y debe ser declarada y esta contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la pretensión es contraria a una disposición expresa de la ley, que es el artículo 4 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en cuya parte infine excluye del ámbito de aplicación de dicho decreto, los arrendamientos de los inmuebles, de terrenos no edificados, disposición ésta que debe concatenarse con el artículo 3 del mismo Decreto, que señala que las disposiciones de dicho Decreto y los derechos que de ellos emanan son irrenunciables, es decir son de orden público, dicho en otras palabras. Desde la misma introducción de la demanda se acompañó como documento fundamental, un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un terreno no edificado; y el documento de propiedad que acompaño la asociación civil demandante, en copia simple expresamente indica que son propietarios de un terreno. Ciertamente se establece en el mencionado contrato de arrendamiento que el arrendatario construirá un local para su uso comercial, pero eso lejos de desvirtuar lo antes enunciado, lo confirma, porque el local comercial no existe, va a ser construido y lo que no es menos importante, es que la propiedad de dicho local comercial pertenece aquel que lo construyó, por cuanto el arrendador , comenzó a hacer unos aporte económicos en ese sentido y tal como el mismo ha afirmado en reiteradas oportunidades, dejo de hacerlos. En otro orden de ideas, este Tribunal de la causa, cuando estableció los límites de la controversia indicó a a las partes que debían probar la propiedad de las construcciones allí realizadas, esta circunstancia no fue demostrada ni por la demandante ni por la demandada, en ese sentido es forzoso concluir que existen dudas sobre la propiedad de las edificaciones, en cuyo caso y para el supuesto negado de que fuera declarado sin lugar la inadmisibilidad debe sentenciarse a favor de la demandada por mandato de lo establecido en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil. Ratifico igualmente lo solicitado en la reconvención oportunamente interpuesta, también para el supuesto de que sean declarados sin lugar los dos alegatos anteriormente formulados. Es todo ciudadana Jueza. ES TODO. Se concede un lapso de 5 minutos a cada parte para que ejerzan su derecho a réplica. En este estado el abogado de la parte actora expone: Ciudadana Jueza ratifico nuevamente, el contenido del libelo de la demanda la cual se fundamenta en el ordinal a del artículo 40 Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que es por la falta de pago de más de dos cuotas por parte de la arrendataria demandada, que en ningún momento demostró el pago de los cánones vencidos, al contrario en la contestación de la demanda admite que se insolventó en el pago de las cuotas porque perdió comunicación con la arrendadora, justificando su incumplimiento al pago de las cuotas, es en ese momento. Asimismo la parte demandada no demuestra, por ningún medio probatorio, ser la propietaria de las bienhechurias hecho que debió demostrar durante el proceso, con un medio de prueba tal como quedó establecido por este Tribunal, mediante auto de fecha 4 de marzo de 2024, donde se establecieron los hechos convenidos, controvertidos y que la parte demandada tenía que demostrar entre ellos el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento y el documento que demostrara la propiedad y el valor de las bienhechurías existentes a la cual alega ser la propietaria: Es por ello que mal puede pedir a este tribunal que se declare sin lugar la demanda por el hecho de que mi representada alegue que es la propietaria de las biehechurías, cuando el objeto principal de esta demanda es la falta de pago, repito, por los cánones de arrendamiento, sobre un contrato de arrendamiento, vale decir, celebrado entre la Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO y la parte demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. y no está en discusión un derecho real sobre la propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Solicito nuevamente se declare con lugar la presente demanda por desalojo por falta de pago y sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada. ES TODO. Se le concede el lapso de 5 minutos al abogado de la parte demandada: Ciudadana Juez es necesario precisar que si bien es cierto en el lapso probatorio no se produjeron medios para demostrar la titularidad del derecho de propiedad sobre las bienhechurias, en las actas procesales reposan desde su inicio, documentos suministrados por la parte demandante, que en virtud del principio de la comunidad de la prueba debe ser apreciados en favor de cualquiera de las partes, al que le beneficie, me refiero al documento fundamental de la demanda, al documento de propiedad del inmueble y a las manifestaciones formales y espontáneas del demandante en las cuales indica que esas construcciones fueron realizadas por la compañía demandada con expresa autorización de la demandante y propietaria del terreno, es decir que en el expediente si existen pruebas de quien es el propietario de las bienhechurías. ES TODO…”
Ahora bien, el Tribunal vista las exposiciones realizadas por las partes en la audiencia oral declaró textualmente lo siguiente:
“…Concluida la audiencia y una vez analizadas los alegatos de las partes así como las pruebas presentadas, procede a dictar el dispositivo del presente fallo: En mérito de las anteriores consideraciones este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la asociación civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO contra la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. todas antes identificados, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. identificada en autos, a: 1) al desalojo o desocupación del local comercial ubicado en el primer sector de la urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del estado Carabobo, distinguido con el N° E-1 de la calle 130, número cívico 107-81, Valencia estado Carabobo. 2) A la entrega material del local comercial objeto de arrendamiento en perfectas condiciones, libre de bienes y personas, así como todo tipo de impuestos nacionales, estadales o municipales. La entrega material del inmueble, ya se realizó con la ejecución de la medida cautelar de secuestro; la cual se acuerda suspender en esta causa y dejar en posesión material del inmueble a la parte demandante. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. contra A.C. CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
IV
PUNTO PREVIO: La inadmisibilidad de la demanda.
Plantea la parte demandada, en el momento de su actuación en la audiencia preliminar y la audiencia oral, alegó que el contrato de arrendamiento tenía como objeto material un terreno y no bienhechuría alguna y que por ello se contraría la parte final del artículo 4 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de lo establecido en el artículo 3 de la misma ley. Por excluir del ámbito de aplicación de dicha ley los terrenos no edificados.
Revisadas las actas del expediente, se evidencia del contrato de arrendamiento objeto de la demanda que de acuerdo a las cláusulas quinta: La arrendataria declara que recibe el lote de terreno antes descrito, totalmente desocupado, libre de todo gravamen, censo o servidumbre y se compromete entregar el mismo, así como las construcciones en el realizadas al finalizar el contrato, en perfecto estado y a entera satisfacción de la arrendadora.
Asimismo la cláusula décima del contrato de arrendamiento, establece que la arrendataria se obliga al finalizar el contrato a entregar el lote de terreno y las construcciones levantadas sobre el mismo, totalmente desocupado de bienes y personas.
Es decir, las partes suscriptoras del contrato sabían que se iba a construir un local comercial, tal como también expresamente lo establecieron en la cláusula primera del contrato; es por ello que mal puede la demandada alegar que no es aplicable el Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para instaurar este proceso. Así se decide.
Tampoco quedó demostrado que la demandada sea propietaria de las bienhechurías construidas en el terreno alquilado. Por el contrario la parte actora demostró con el acta de fecha 30 de agosto de 2021, acompañada al escrito de contestación a la reconvención, que quedaron de acuerdo en no descontar del canon de arrendamiento lo referente a la cláusula tercera. Esto implica que desde la firma del documento de arrendamiento en fecha 11 de octubre de 2013 hasta el 30 de agosto de 2021, se hacían los descuentos del canon señalados en esa cláusula.
Por lo que es aplicable al caso de autos el contenido del artículo Artículo 1.609° del Código Civil que establece: “ El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente. En caso de duda serán de cuenta del propietario.
Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.”
En consecuencia, quedan a beneficio del arrendador, las bienhechurías, mejoras o construcciones realizadas en el terreno arrendado. Así se decide.
En los términos en que la demandada contestó la demanda es menester señalar que las reglas para establecer la carga de la prueba están en el artículo 1.354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”; y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Así tenemos que la parte actora en la presente causa demanda el desalojo local comercial, fundamentando su acción en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En este sentido, la parte demandada negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora, y alegó que la parte demandante le adeuda un monto de USD 16.000, por lo tanto, de conformidad con las reglas que determinan la carga de la prueba anteriormente indicada, corresponde a la parte demandante demostrar la existencia de la causal de desalojo; y por otra parte le correspondía a la demandada probar los motivos de la reconvención alegada. De los autos se evidencia que la parte demandada no demostró nada que le favoreciera, no trajo a los autos la prueba de su solvencia.
La parte demandada no logró demostrar el pago de la deuda de las acreencias alegadas y quedó probado por la parte actora la falta de pago de los cánones vencidos desde el mes de octubre del año 2022. Encontrándose insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En consecuencia analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, se concluye que se cumplen los supuestos del articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece.
Articulo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
Finalmente, todas estas razones fueron las consideradas por esta juzgadora para dictar el dispositivo del fallo en la Audiencia oral declarando CON LUGAR la demanda por desalojo local comercial, tal y como fue ordenado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del dictado en la audiencia oral de debate y SIN LUGAR la reconvención. Así se establece.
V
En mérito de las anteriores consideraciones este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la asociación civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO contra la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. todas antes identificados, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. identificada en autos, a: 1) al desalojo o desocupación del local comercial ubicado en el primer sector de la urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del estado Carabobo, distinguido con el N° E-1 de la calle 130, número cívico 107-81, Valencia estado Carabobo. 2) A la entrega material del local comercial objeto de arrendamiento en perfectas condiciones, libre de bienes y personas, así como todo tipo de impuestos nacionales, estadales o municipales. La entrega material del inmueble, ya se realizó con la ejecución de la medida cautelar de secuestro; la cual se acuerda suspender en esta causa y dejar en posesión material del inmueble a la parte demandante. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. contra A.C. CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los cinco (05) días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
Abg. Lucilda Ollarves
Jueza Provisoria
Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo la una y quince minutos de la tarde (1.15 p.m.).
Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular

EXP. Nro.56.815
LO/cc