TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro (04) de marzo de dos mil veinticuatro (2024)
213º y 165º

ASUNTO: KP02-R-2023-000438
PARTE ACTORA: MARÍA ELENA DEL CARMEN DELGADO DE COLMENAREZ y RAFAEL JOSÉ COLMENAREZ TAMAYO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.381.576 y Nº V-2.598.876, respectivamente y de este domicilio.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: NURY GIL ROSARIO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 142.978.
PARTE DEMANDADA: OTTO HONORIO SEIJAS SIGALA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.323.361.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ALBERTO HILDEBRANDO RIERA LAMEDA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.133.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 19 de mayo de 2023, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por los ciudadanos MARÍA ELENA DEL CARMEN DELGADO DE COLMENAREZ y RAFAEL JOSÉ COLMENAREZ TAMAYO contra el ciudadano OTTO HONORIO SEIJAS SIGALA, dicta sentencia definitiva al tenor siguiente:
“…DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por los ciudadanos MARÍA ELENA DEL CARMEN DELGADO DE COLMENARES y RAFAEL JOSÉ COLMENARES TAMAYO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.381.576 y 2.598.876 respectivamente y de este domicilio; SEGUNDO: Por existir vencimiento total por la parte demandada, requisito sine qua non para la procedencia de condenatoria en costas conforme lo previsto en el artículo 274 de la norma adjetiva civil, se condena en costas a la parte actora.-
Por cuanto el presente pronunciamiento fue publicado fuera del lapso correspondiente se ordena su notificación a ambas partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-…”

En fecha 3 de julio de 2023, la abogada Nury Gil, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia y ratificada la misma el 19 de julio de 2023, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal A-quo en fecha 18 de octubre de 2023, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal A-quo se ajustó a derecho, y en fecha 06 de noviembre de 2023, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra SENTENCIA DEFINITIVA de Primera Instancia, se abre el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo N° 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 5 de diciembre de 2023 se agregaron escritos de informes presentado por el abogado Alberto Riera, apoderado judicial de la parte demandada, y los consignados por la abogada Nury Gil, apoderada judicial de la parte actora, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones; el día 19 de diciembre de 2023 siendo el día fijado se agregaron a los autos escrito de observaciones presentado por la abogada Nury Gil, apoderada judicial de la parte actora y los presentados por el abogado Alberto Riera, apoderado judicial de la parte demandada. El Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo ésta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 27 de enero de 2010, se inició la causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por los ciudadanos MARÍA ELENA DEL CARMEN DELGADO DE COLMENAREZ y RAFAEL JOSÉ COLMENAREZ TAMAYO contra el ciudadano OTTO HONORIO SEIJAS SÍGALA, todos antes identificados, en los siguientes términos: Expuso la parte actora, que desde el año 2001 mantuvieron con el ciudadano Otto Honorio Sejias Sígala, parte demandada, contratos de arrendamientos sobre un inmueble de su propiedad, conformado por (01) casa-quinta unifamiliar y la parcela de terreno propio sobre la cual está fundada, señalada con el N° 5, del Conjunto Residencial Zamorubano, municipio Iribarren del estado Lara. Señalaron que siempre cumplieron con los requisitos de Ley, mantenimiento del inmueble en lo que refiere a correcciones menores, pagos de servicios públicos. Del mismo modo indicaron que la relación siempre fue a través de terceros, de manera ininterrumpida y por casi por (09) años. Que fue a partir del año 2001 que iniciaron la firma de contratos de arrendamiento sobre el inmueble en referencia con la empresa Inversiones Sejias Sígala, C.A. (SESICA), inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 05 de marzo de 1991, bajo el N° 47, tomo 68-A-Pro, representada en su carácter de Administradora, ciudadana Corina Sígala de Rubin, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-403.886. Destacó el hecho que por medio de la administradora, dicha empresa le confirió poder especial a la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A, R.I.F J-30304194-9, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 10 de Noviembre de 1995, bajo el N° 43, tomo 128-A, para que en nombre de la empresa que representaba, realizase gestiones de administración, celebración de contratos de arrendamientos, entre otros, sobre el inmueble en referencia; poder autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao, estado Miranda, en fecha 03 de diciembre de 2003, inserto bajo el N° 08, Tomo 167. Del mismo modo indicaron, que disfrutaron la posesión del inmueble en litigio de forma pacífica como arrendatarios que eran, que han velado, conservado, la misma como si fuera propia. Acentuó que el documento fue registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren el estado Lara el 27 de febrero de 1996, bajo el N° 32, folio 1 y (vto.), Protocolo 3° protocolizada en fecha 27 de diciembre de 2007, por ante el Registro, representada por el Factor Mercantil Imperio Cecilia Saldaña, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.736.310, siendo esta empresa inmobiliaria las que les emanó los recibos de pago. Enfatizó que con los recibos y facturas quedó demostrada la secuencia en el tiempo de la relación arrendaticia entre el ciudadano Otto Sejias Sígala y ellos, recibos que su emisión fue puntual, por concepto de cancelación de alquiler del inmueble N° 5 del Conjunto Residencial Zamurobano, resaltando el hecho que nunca tuvieron en su poder los contratos de arrendamiento realizados, consideraron la seguridad puesta por la parte actora en la inmobiliaria representada por el ciudadano Otto Seijas Sígala. Continuó su relato resaltando, que desde el año 2001 sostienen un vínculo arrendaticio con el ciudadano Otto Honorio Seijas Sígala, a través de terceros como es el caso de la Administradora de Inmuebles Francisco Hernández, C.A., representada legalmente por el ciudadano Francisco Arnoldo Hernández Pérez y Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A., con el entendido que el dueño del inmueble en referencia y ya tantas veces detallada, es el ciudadano Otto Seijas Sígala. Es de acotar que el ciudadano Rafael Colmenares, recibió comunicado emanado de la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A., suscrita por la Gerente Administrativa, ciudadana Imperio Saldaña, en la cual ofrecía en venta a la parte actora el inmueble plenamente identificado en actas, y que han ocupado junto a su grupo familiar como inquilinos desde el año 2001 hasta la fecha, en la cual detallaron N° de casa, área de parcela, etc., y por un monto ofrecido de Bs. 380.000.000,00 (valor antiguo), aceptando la oferta de venta e informaron la intención de materializar la compra y que realizarían todas las gestiones pertinentes al financiamiento en el banco respectivo para hacer efectivo la compra-venta del inmueble. Cabe agregar que prosiguieron celebrando contratos de arrendamiento con la inmobiliaria y a la par tramitaban todo lo relacionado con la compra del bien inmueble, contrariamente a lo expresado el ciudadano Otto Seijas Sígala que sin razón ni motivo, demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la parte actora, encontrándose dentro de la prórroga legal concedida por la ley, por lo que formalizaron una denuncia por fraude procesal, según lo establecido en el artículo 328 del Código de Procedimiento Civil. Indicaron que las últimas consignaciones por concepto de pago de arrendamiento fueron cumplidas en el año 2009, motivado a que la cuenta bancaria habilitada para tales efectos fue cancelada por los representantes del ciudadano Otto Sejias Sigala. Que por todo lo anteriormente narrado, es que procedieron en demandar como en efecto lo hacen por la oferta de venta formalizada en fecha 30 de enero de 2006, en la cual transcurrieron más de (02) años, y ejecutados los procedimientos como lo establecen los contratos de arrendamientos realizados entre las partes, es por lo que solicitaron el cumplimiento de la oferta de venta al ciudadano Otto Honorio Seijas Sígala, a través de sus representantes legales: Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A y el Factor Mercantil Imperio Cecilia Saldaña, plenamente identificados, por el incumplimiento de la oferta de venta. Fundamenta la acción, de conformidad con lo previsto en los artículos 7, 21.2, 26, 49.3, 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en los artículos 1133, 1137, 1141, 1155, 1159, 1160, 1161. 1166, 1167, 1185, 1196 y 1264 del Código Civil y con lo previsto en los artículos 33, 38, 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente solicitó: Primero: que se admitiese y sustanciare cuanto ha lugar en derecho de conformidad con lo expuesto en marras, en resguardo de los derechos y garantías constitucionales, legales y procesales invocados por parte actora; Segundo: Se ordenase el cumplimiento de la oferta de venta del inmueble realizada por la empresa Gestiones Inmobiliarias la Primera, actuando en representación del ciudadano Otto Seijas Sígala, parte demandada, en calidad de propietario del inmueble objeto del litigio, ocupado por los ciudadanos María Elena del Carmen Delgado de Colmenarez y Rafael José Colmenarez Tamayo; Tercero: que se declarase con lugar en la definitiva; Cuarto: Estimaron la acción por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), equivalentes a SIETE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (7.693 U.T.); incluyendo los honorarios profesionales más los costos y costas procesales.
El día 11 de marzo del año 2013, siendo la oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación a la demanda, compareció el abogado CARLOS ENRIQUE CASTILLO RIERA, inscrito en el IPSA bajo el N° 108.880, actuando como defensor Ad-Litem del ciudadano Otto Seijas Sígala, y procedió a dar contestación a la misma, en la cual alegó: Que en fecha 12 de enero de 2003 le envió telegrama a través de IPOSTEL, a los fines que se comunicara con su persona, y por haberle resultado imposible contactar a su representado procedería a contestar de manera genérica, por lo que negó, rechazó y contradijo, todos los hechos narrados tanto en los hechos como el derecho invocado por la parte actora en su libelo.
Pruebas presentadas en autos
Pruebas presentadas por la parte actora
Acompaña con el libelo:
1. Promovió en copia certificada, Acta de Matrimonio, N° 21, folios 31 (fte.) y 32 (vto), año 1979, emitida por el Consejo Municipal del Municipio Moran, Estado Lara.
2. Promovió en copia simple, cédulas de identidad de los ciudadanos María Elena del Carmen Delgado de Colmenares y Rafael José Colmenares Tamayo, parte actora.
Los medios probatorios identificados 1 y 2 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; demostrativos de la identidad de los demandantes.
3. Promovió copia simple de comunicación de fecha 30 de enero de 2006, dirigida al ciudadano Rafael José Colmenares, emanado de la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A.
4. Promovió copia simple, de comunicación de fecha 13 de febrero de 2006, firmada por el ciudadano Rafael José Colmenares, dirigida a la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primavera, S.A.
Las pruebas identificadas 3 y 4 al ser documentos privados no impugnados por las partes, se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituyendo los documentos fundamentales de la demanda y su influencia será establecida más adelante.
5. Promovió en copias simples, Recibos de Pago N° 14994 de fecha 13-03-2002 y N° 14136 de fecha 29-01-2002, emitido por Gestiones Inmobiliarias La Primera S.A, a nombre de los ciudadanos RAFAEL JOSÉ COLMENARES TAMAYO y MARIA ELENA DEL CARMEN DELGADO YÉPEZ, por concepto de abono a cuenta N° 21105500, por un monto de Bs. 500.000,00 cada uno.
6. Promovió en copias simples, Facturas N° 06539 de fecha 01-09-2003, por Bs. 560.000,00; N° 14857 de fecha 31-10-2003, por Bs. 22.272,00; N° 14858 de fecha 31-10-2003, por Bs. 5.800,00; recibos s/n, de fecha 14-03-2003, por Bs. 78.157,86; de fecha 15-03-2004 por Bs. 400.000,00; N° 14659 de fecha 26-09-2003, por Bs. 21.45,86; factura N° 09067 de fecha 01-02-2004, por Bs. 560.000,00; N° 15736 de fecha 31-03-2004, por Bs. 22.055,46; N° 10048 de fecha 01-04-2004, por Bs. 560.000,00; N° 15970 de fecha 18-05-2004, por Bs. 8.773,33; N° 17640 de fecha 02/05/2005, por Bs. 560.000,00; N° 0769 de fecha 06/06/2005, por Bs. 24.763,33; N° 0512 de fecha 18/04/2005, por Bs. 24.104,00; N° 16669 de fecha 01/03/2005, por Bs. 560.000,00; N° 18591 de fecha 01/07/2005, por Bs. 704.149,00; N° 0986 de fecha 18/07/2005, por Bs. 21.838,70; N° 19118 de fecha 01/08/2005, por Bs. 682.377,00; N° 17788 de fecha 23/08/2005, por Bs. 23.004,72; N° 20134 de fecha 01/10/2005, por Bs. 681.226,00; N° 18166 de fecha 03/11/2005, por Bs. 25.642,58; N° 22781 de fecha 01/03/2006, por Bs. 693.939,00; N° 23912 de fecha 02/05/2006 por Bs. 719.527,50; N° 18977 de fecha 30/05/2006, por Bs. 24.755,77; N° 24956 de fecha 01/07/2006, por Bs. 771.585,11; N° 19292 de fecha 27/07/2006, por Bs. 24.723,26; recibo s/n, por Bs. 560.000,00 de fecha 28-09-2006; Recibo N° 15819 de fecha 13/03/2002, por Bs. 500.000,00; Recibo N° 16905 de fecha 14/05/2002, por Bs. 500.000,00; N° 10669 de fecha 30/08/2002, por Bs. 560.000,00; N° 12078 de fecha 08/10/2002, por Bs. 17.508,00; Facturas N° 12001 de fecha 01/10/2002, por Bs. 560.000,00; N° 12820 de fecha 13/11/2002, por Bs. 18.807,00; Facturas N° 12615 de fecha 01/11/2002, por Bs. 560.000,00; N° 12953 de fecha 17/02/2002, por Bs. 19.457,00; Facturas N° 02458 de fecha 02/01/2003, por Bs. 560.000,00; N° 13420 de fecha 10/03/2003, por Bs.23.787,74; Facturas N° 0400 de fecha 01/04/2004, por Bs. 560.000,00; N° 13643 de fecha 23/04/2003 por Bs. 14.043,74; Facturas N° 04540 de fecha 02/05/2003, por Bs. 560.000,00; N° 13903 de fecha 26/05/2003, por Bs. 14.476,80; Facturas N° 05547 de fecha 01/07/2003, por Bs. 560.000,00; N° 06050 de fecha 01/08/2003, por Bs. 560.000,00; Factura N° 07020 de fecha 01/10/2003, por Bs. 560.000,00; Facturas N° 09554 de fecha 01-03/2004, por Bs. 560.000,00; N° 15783 de fecha 13/04/2004, por Bs. 18.590,94; Facturas N° 11792 de fecha 02/05/2004, por Bs. 560.000,00; N° 16093 de fecha 07/06/2004, por Bs. 17.075,20; Facturas N° 13270 de fecha 01/08/2004, por Bs. 560.000,00; N° 13757 de fecha 01/09/2004, por Bs. 560.000,00; Factura N° 16553 de fecha 09/09/2004, por Bs. 28.489,33; Facturas N° 14255 de fecha 01/10/2004, por Bs. 560.000,00; N° 16723 de fecha 15/10/2004 por Bs. 12.205,33; Factura N° 16724 de fecha 15/10/2004, por Bs. 560.000,00; Facturas N° 16177 de fecha 01/02/2005, por Bs. 560.000,00; N° 17431 de fecha 21/02/2005, por Bs. 18.093,33 Facturas N° 17162 de fecha 01/04/2005, por Bs. 817.131,00; N° 0594 de fecha 04/05/2005, por Bs. 24.136,71; Facturas N° 18308 de fecha 02/06/2005, por Bs. 786.206,00; N° 0850 de fecha 21/06/2005, por Bs. 5.726,21; Facturas N° 19655 de fecha 01/09/2005, por Bs. 698.864,00; N° 18024 de fecha 07/10/2005, por Bs. 25.160,46; Facturas N° 20623 de fecha 01/11/2005, por Bs. 686.326,00; N° 18320 de fecha 30/11/2005, por Bs. 53.163,31; Facturas N° 22153 de fecha 01/02/2006, por Bs. 687.825,00; N° 22496 de fecha 24/02/2006, por Bs. 23.111,58 Facturas N° 18829 de fecha 27/04/2006, por Bs. 24.025,44; N° 23411 de fecha 01/04/2006, por Bs. 700.956,00; Facturas N° 24427 de fecha 01/06/2006, por Bs. 771.585,13; N° 19151 de fecha 29/06/2006, por Bs. 25.309,66; Facturas N° 25480 de fecha 01/08/2006, por Bs. 765.083,09; N° 19394 de fecha 18/08/2006, por Bs. 22.042,44; Facturas N° 25999 de fecha 01/09/2006, por Bs. 829.877,00; N° 19487 de fecha 13/09/2006, por Bs. 20.884,24, respectivamente, todas emitidas por Gestiones Inmobiliarias La Primera S.A., a nombre de RAFAEL JOSE COLMENARES TAMAYO, por concepto cancelación del pago cuota de alquiler.
Las probanzas 5 y 6 al no ser impugnados por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valoran como instrumentos privados tenidos legalmente por reconocidos, demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes.
7. Promovió poder general conferido por los ciudadanos María Elena del Carmen Delgado de Colmenares y Rafael José Colmenares Tamayo, a la abogada Nury Gil Rosario, inscrita en el Inpreabogado N° 142.978, protocolizado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 13 de julio de 2010, inserto bajo el N° 35, Tomo 79, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de la citada abogada para actuar en la causa.
Llegado el lapso probatorio, la parte actora consignó las siguientes pruebas:
1. Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de su representado. Estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano.
2. Promovió en copia certificada, Documento Venta de Parcelamiento del Conjunto Residencial Zamurobano, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Lara, bajo el N° 43, tomo 16, de fecha 29 de junio de 1990, anexo marcado con letra “A”.
3. Promovió en copia certificada, Documento de Liberación de Hipoteca, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Lara, bajo el N° 49, tomo 9, de fecha 16 de mayo de 1991, anexo marcado con la letra “B”.
Los medios probatorios 2 y 3 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrativo de que el inmueble objeto de la demanda es propiedad del demandado.
4. Promovió en copia certificada, Poder otorgado por la ciudadana Corina Sígala de Rubín actuando en su carácter de Administradora de Inversiones Seijas Sígala, C.A. (SESICA), a GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 03 de diciembre de 2003, inserto bajo el N° 08, tomo 167, de los libros llevados ante esa Notaria, anexo marcado con letra “C”.
5. Promovió en copia certificada, Documento de Constitución en Factor Mercantil de la empresa Gestiones Inmobiliaria la Primera, C.A., a la ciudadana Imperio Cecilia Saldaña, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara el 27 de febrero de 1996, bajo el N° 32, folio 1 (vto.), Tomo Único, Protocolo Tercero del Primer Trimestre del año de 1996, anexo marcado con la letra “D”.
Los medios probatorios 4 y 5 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y su incidencia será establecida infra.
Pruebas presentadas por la parte demandada a través de su defensor Ad-Litem abogado Carlos Enrique Castillo Riera, junto con el escrito de contestación:
1. Promovió en original, Acuse de Recibo de telegrama emanado por IPOSTEL Barquisimeto, N° REF-LAAQ-A-0855, enviada al ciudadano OTTO SIGALA, con sello húmedo de fecha 23 de enero de 2013. La prueba antes referida indica la diligencia realizada por el defensor ad litem en contactar al demandado; sin influencia para la resolución de la causa.
Llegado el lapso probatorio, la parte accionada consignó las siguientes pruebas:
1. Promovió e invocó el principio de comunidad del valor probatorio que se desprende de las actas en cuanto favorezca a su representado. Estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano.
Vencidos los lapsos con sus resultas, en fecha 19 de mayo de 2023 el Tribunal A-quo dictó sentencia definitiva objeto de apelación, por lo que vistos los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la causa para determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia. Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 19 de mayo de 2023, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario precisar que la pretensión incoada por los demandantes es el cumplimiento de la oferta de venta del inmueble que ocupaban como arrendatarios, tal como se desprende del petitorio del libelo de demanda; y no el cumplimiento del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes. Asimismo, es pertinente señalar que la recurrente manifiesta en escrito presentado en esta alzada que denunció un fraude procesal y no hubo pronunciamiento del tribunal a quo; al respecto, una vez examinados los recaudos presentados se evidencia que dicha denuncia fue realizada en el asunto signado con el alfanumérico KP02-V-2008-000339 juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuso el ciudadano Otto Honorio Seijas Sigala contra María Elena Del Carmen Delgado de Colmenarez y Rafael José Colmenarez Tamayo, el cual se encuentra terminado; por tal razón no es objeto de revisión en esta oportunidad.
Una vez establecido el alcance del conocimiento de esta alzada, en el sub iudice se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento privado de “oferta de venta”; en este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar, ya que la múltiple actividad comercial y de los negocios, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios; surgiendo a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.
El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).
Expuesto lo anterior, resulta pertinente analizar las comunicaciones intercambiadas entre las partes contendientes, las que a continuación se transcriben. Así tenemos en primer lugar, la dirigida por la parte demandada a la parte actora, la cual es del siguiente tenor:
Por medio de la presente cumplimos con ofrecerle en venta el inmueble que usted ocupa en calidad de arrendatario de la Casa N° 5 ubicada en el Conjunto Residencial Zamurobano, Urb. Nueva Segovia, Barquisimeto, Edo. Lara.

Casa N° 5
ÁREA DE LA PARCELA: 461.24 Mts2
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN: 225 Mts2 incluyendo la Terraza
PRECIO DE VENTA: Bs. 380.000.000.00

Sin más por los momentos quedamos de usted

Ante tal ofrecimiento, la parte actora respondió lo siguiente:
Por medio de la presente y en respuesta a su comunicación de fecha 30/01/06, le manifiesto mi intención de adquirir el inmueble signado como, casa # 5, Conjunto Residencial Zamurobano, Urb. El Parral, Nueva Segovia Barquisimeto.
Al mismo tiempo de informo, que me encuentro diligenciando un financiamiento con la banca comercial a los fines de cumplir con dicho propósito de compra del inmueble antes descrito, por lo que necesito un tiempo prudencial a fin de cumplir con todos los requisitos que exige la banca comercial.

Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”

También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”

Por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Establecido lo anterior, en el caso bajo análisis la parte demandante fundamenta su pretensión en el incumplimiento de la demandada de concretar la oferta de venta del inmueble que ocupaba como arrendatario.
Ahora bien, de la lectura del texto del libelo de demanda, se determina que los accionantes en cumplimiento de contrato de oferta de venta, aducen tener relación arrendaticia con el ciudadano Otto Honorio Seijas Sigala sobre el inmueble objeto del caso de autos, y visto que quien hizo la oferta fue GESTIONES INMOBILIARIAS PRIMAVERA, S.A. actuando como mandataria; resulta necesario examinar la normativa que regía dicha situación para la fecha de la oferta, para así determinar si la mandataria tenía la facultad de hacer tal ofrecimiento y si se realizó conforme a los requisitos exigidos legalmente en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Vigente para el momento de la oferta; la cual en su artículo 46 establece:
“Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación”

Con base a lo anterior se estima pertinente y necesario analizar el poder con la cual actúo la mandataria GESTIONES INMOBILIARIAS PRIMAVERA S.A., el cual se transcribe:
Yo, CORINA SIGALA De RUBIN, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas titular de la Cedula de Identidad N° 403.886, actuando en mi carácter de Administrador, en representación de INVERSIONES SEIJAS SIGALA C.A. (SESICA), sociedad mercantil domiciliada en Caracas, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial Distrito Capital y Estado Miranda en fecha cinco (05) de mar o de 1.991, quedando anotada bajo el Nº 47, Tomo 68-A-Pro; carácter mío que se desprende de del precitado Documento Constitutivo y Estatutario; Declaro: que en nombre d mi representada confiero poder especial pero amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere a la firma Mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el día 10 de Noviembre de 1995, bajo el N° 43, tomo 128-A, para que en nombre y representación de INVERSIONES SEIJAS SIGALA C.A. (SESICA) administre los siguientes bienes:

1. Un inmueble conformado por una parcela de terreno y la Casa-Quinta en ella construida, distinguida la parcela con el numero 6 del Parcelamiento Conjunto Residencial Zamurobano, ubicado en la urbanización Nueva Segovia, en el sitio llamado "La Cruz Verde", calle 8 entre carreras 3 y 4, Jurisdicción del Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto. El cual pertenece en propiedad a mi representada, según consta de documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha dieciséis (16) de mayo de 1.991, quedando registrado bajo el N° 19, folios 1 al 4 del Tomo 11°, Protocolo Primero, de la misma fecha, y cuyos linderos que se encuentran especificados en dicho documente, los cuales se consideran enteramente reproducidos en el presente documento.

2. Un inmueble conformado por una parcela de terreno y la Casa-Quinta en ella construida, distinguida la parcela con el numero 7 del Parcelamiento Conjunto Residencial Zamurobano, ubicado en la urbanización Nueva Segovia, en el sitio llamado "La Cruz Verde", calle 8 entre carreras 3 y 4, Jurisdicción del Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto. E cual pertenece en propiedad mi representada, según consta de documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha doce (12) de noviembre de 1.991, quedando registrado bajo el Nº 39, folios 1 al 3 del Tomo 4º, Protocolo Primero, de la misma fecha, y cuyos linderos que se encuentran especificados en dicho documento, los cuales se consideran enteramente reproducidos en el presente documento.

3. Un inmueble conformado por una parcela de terreno y la Casa-Quinta en ella construida, distinguida la parcela con el numero 3 del Parcelamiento Con unto Residencial Zamurobano, ubicado en la urbanización Nueva Segovia, en el sitio Ilamado "La Cruz Verde", calle 8 entre carreras 3 y 4, Jurisdicción del Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto. El cual pertenece en propiedad a mi representada, según consta de documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico, del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha once (11) de noviembre de 1.991, quedando registrado bajo el N° 40, folios 1 al 3 del Tomo 2º, Protocolo Primero, de la misma fecha, y cuyos linderos que se encuentran especificados en dicho documento, los cuales se consideran enteramente reproducidos en el presente documento.

En uso de tal mandato podrá, GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, SA. celebrar contratos de arrendamiento y realizar las gestiones de administración ordinaria y mantenimiento de dicho inmueble. Podrá también, para el cabal cumplimiento del presente mandato, representar los intereses de INVERSIONES SEIJAS SIGALA C.A. (SESICA) extrajudicialmente ante cualquier persona natural o jurídica, pública o de carácter privado, suscribir en nuestro nombre contratos de arrendamiento y cualquier otro destinado a la reparación o mejoramiento de los inmuebles precitados, recibir el cantidades de dinero y, en general, en materia extrajudicial, administrar en el sentido más amplio permitido por la ley y hacer valer todos los derechos que como Administradora Arrendadora le asisten sobre el inmueble. En ningún caso podrá alegarse insuficiencia de poder pues las facultades son enunciativas y no taxativas. Igualmente convengo y acepto en que las gestiones que realicen son exclusivamente en beneficio de mi representada, en su nombre y representación, que tales gestiones son las que normalmente se realizan en este tipo de actividades, no teniendo por lo tanto responsabilidad de ningún género sobre resultado de su gestión y en especial con lo que se relacione con insolvencia en los pagos por parte del arrendatario, bien sea por los cánones de arrendamiento, servicios o cualquier otro concepto, ni por ninguna consecuencia derivada de nuestro incumplimiento de requisitos legales, tales como pagos de impuestos, regulación de alquileres etc.

Es necesario mencionar también que la mandataria Gestiones Inmobiliarias La Primera S. A., constituyó como factor mercantil a la ciudadana Imperio Saldaña, quien suscribe la comunicación en la cual se realiza la oferta de venta; ahora bien, el documento en el cual se constituyó a la citada ciudadana como factor mercantil estableció lo siguiente:
YO, LUIS SALDAÑA PAOLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N№ 289.949 y de este domicilio, procediendo en mi carácter de Presidente de la firma mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA,S.A., de este domicilio, inscrito en el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha Diez (10) de Noviembre de 199 5, bajo el №43, tomo 128-A, debidamente autorizado por la Junta Directiva de la - compañía en su sesión de fecha Dos (2) de Enero de 1996, por el presente documento declaro: Constituyo en factor mercantil de la jurídica GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., a la ciudadana IMPERIO CECILIA SALDAÑA, quien es venezolana, de profesión Administradora comercial, titular de la cédula de identidad № 4.736.310 y de este domicilio, para que represente a la sociedad mercantil ante terceros en todos los negocios relacionados con el objeto social y firme todos y cada uno de los documentos a que haya lugar, suscriba u otorgue los contratos en que tenga interés, la empresa, tales como contratos de arrendamientos, aun por más de dos (2) años, - aperture y movilice las cuentas corrientes, de ahorro y fondos de activos líquidos reciba cantidades de dinero y otorgue los correspondientes recibos y finiquitos, - podrá cobrar, librar, endosar todo tipo de instrumentos de créditos, tales como cheques, letras de cambios y otros, otorgando las correspondientes garantías, reales o fiduciarias. …

Del análisis del poder otorgado a la inmobiliaria se evidencia que el mismo fue conferido para: …que en nombre y representación de INVERSIONES SEIJAS SIGALA C.A. (SESICA) administre los siguientes bienes…omissis… y agrega:… celebrar contratos de arrendamiento y realizar las gestiones de administración ordinaria y mantenimiento de dicho inmueble. Asimismo, las facultades otorgadas a la ciudadana Imperio Saldaña como factor mercantil solo la autorizaba para:… que represente a la sociedad mercantil ante terceros en todos los negocios relacionados con el objeto social y firme todos y cada uno de los documentos a que haya lugar, suscriba u otorgue los contratos en que tenga interés, la empresa, tales como contratos de arrendamientos...
Considera esta sentenciadora que el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado, excede los actos de administración ordinaria para los cuales estaba facultada la inmobiliaria, ya que esto constituye en sí una obligación unilateral de disposición del bien inmueble; no pudiéndose presumir que el mandante estaba autorizando dicho ofrecimiento. Aunado a lo anterior se estima necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

De la norma transcrita, se desprende que la oferta debe realizarse mediante documento auténtico, por lo que a juicio de quien juzga, el ofrecimiento y la aceptación de la venta en los términos planteados no fue válidamente planteado conforme a lo establecido en la normativa legal y además fue realizado por una persona que no tenía la facultad para efectuar dicha oferta; por tal razón la pretensión de cumplimiento de contrato de oferta de venta no es procedente. Así se declara.

DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Nury Gil Rosario, apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2023, por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERVANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos MARÍA ELENA DEL CARMEN DELGADO DE COLMENAREZ y RAFAEL JOSÉ COLMENAREZ TAMAYO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.381.576 y Nº V-2.598.876, respectivamente contra el ciudadano OTTO HONORIO SEIJAS SIGALA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.323.361. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado infructuoso el recurso de apelación interpuesto; y se ratifica la condena en costas impuesta por el juzgado a quo conforme a lo establecido en el artículo 274 ejusdem.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes