REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y E JECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. DEMANDANTE RECONVENIDO: FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.921.232 APODERADOS JUDICIALES: Abogados JOSE CARLOS ORTIZ HERRERA, FRANCIA MEJIAS ALVAREZ, MARTIN RODRIGUEZ MARQUEZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los numero: 106.131, 39.351, 128.314, respectivamente. DEMANDADOS RECONVINIENTES: MARIA CORONACIÓN GARCIA DE CEBALLOS, MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES MARIA VICTORIA TORRES, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad números V-3.498.264, V-3.002.510, V-18.612.313, respectivamente. SENTENCIA: DEFINITIVA MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO / DESALOJO EXPEDIENTE Nº: D-0912-2023 I ANTECEDENTES En fecha 22 de febrero de 2016, fue recibido por el juzgado, la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.921.232, asistido por el abogado JOSE CARLOS ORTIZ HERRERA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 106.131, contra los ciudadanos MARIA CORONACION GARCIA DE CEBALOS, MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES y MARIA VICTORIA TORRES, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nros. V-3.498.264, V-3.002.510 y V-18.612.313, respectivamente, se le dio entrada y se le asignó el número 55.519 (nomenclatura de ese tribunal). En fecha 24 de febrero de 2016, fue admitida la demanda y se libraron boletas de citación. En fecha 01 de marzo de 2016, compareció ante el juzgado, el ciudadano FREDDY RODRIGUEZ, asistido por el abogado JOSE ORTIZ, quien mediante diligencia confirió poder apud-acta a los abogados JOSE CARLOS ORTIZ HERRERA, FRANCIA MEJIAS ALVAREZ y MARTIN RODRIGUEZ MARQUEZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 106.131, 39.351 y 128.314, respectivamente. En fecha 01 de marzo de 2016, compareció por ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, y mediante diligencia consignó emolumentos necesarios para la práctica de la citación a las demandadas. En fecha 01 de marzo de 2016, compareció por ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, quien mediante diligencia consignó copias certificadas. En fecha 10 de marzo de 2016, mediante auto, se ordena proceder según la admisión de la demanda. En fecha 06 de abril del 2016, compareció por ante el juzgado el alguacil y mediante diligencia expone que no pudo realizar la citación, consignó compulsa. En fecha 13 de abril de 2016, compareció por ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, quien mediante diligencia solicitó se libraran carteles de prensa para la citación. En fecha 26 abril 2016, mediante auto, se ordenó librar carteles y la notificación complementaria. En fecha 17 de junio de 2016, compareció ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, quien mediante diligencia consignó carteles de prensa publicados. En fecha 17 de junio de 2016, mediante auto, se ordenó agregar los carteles a los autos del expediente. En fecha 07 de julio de 2016, compareció ante el juzgado, la secretaria accidental YENNIFER TORREALBA, quien mediante diligencia hizo constar la práctica de la notificación complementaria. En fecha 27 de julio de 2016, compareció ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, quien mediante diligencia solicitó le fuese designado a la parte demandada un defensor ad-litem. En fecha 11 de agosto de 2016, mediante auto, ordenó librar oficio a la Defensoría Publica Auxiliar en Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo a los fines que designara defensor judicial a las partes demandadas. En fecha 31 de octubre de 2016, compareció ante el juzgado, la abogada GERALDINE LOPEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 67.424, actuando con el carácter de apoderada de las ciudadanas MARIA CORONACION GARCIA DE CEBALOS, MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES y MARIA VICTORIA TORRES, quien mediante diligencia consignó poder otorgado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia. En fecha 31 de octubre del 2016, mediante auto, ordenó agregar a autos el poder consignado por la abogada GERALDINE LOPEZ. En fecha 08 de noviembre del 2016, celebró Audiencia de conciliación, en la que las partes representadas por sus apoderados solicitaron prorroga, la cual fue acordada por el prenombrado juzgado. En fecha 18 de noviembre de 2016, se celebró, Audiencia de conciliación, en la que no se llegó a ningún acuerdo, así se ordenó seguir con el proceso. En fecha 07 de diciembre de 2016, compareció por ante el juzgado, las abogadas GERALDINE LOPEZ y PHILOMENA CLEMENTINA, quienes presentaron escrito de contestación de la demanda y reconvención. En fecha 07 de diciembre de 2016, mediante auto, se admitió la reconvención propuesta por la parte actora. En fecha 13 de enero de 2017, compareció por ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, quien presentó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 16 de enero de 2017, mediante auto, se fijan los límites de la controversia. En fecha 26 de enero 2017, comparecieron por ante el juzgado, las abogadas GERALDINE LOPEZ y PHILOMENA CLEMENTINA, quienes presentaron escrito de pruebas. En fecha 31 de enero de 2017, compareció por ante el juzgado, el abogado JOSE ORTIZ, presentó escrito de pruebas y de pruebas de la reconvención. Mediante auto de fecha 02 de febrero de 2017, se agregó a los autos escrito de pruebas presentado por los apoderados judiciales del demandado reconviniente, por el apoderado judicial del accionante-reconvenido. Mediante auto de fecha 14 de febrero de 2017, se admiten las pruebas presentadas por la parte accionada-reconviniente. La misma fecha mediante auto se admiten las pruebas presentadas por el apoderado judicial del accionante-reconvenido. En fecha 08 de marzo de 2017, compareció por ante el juzgado, la apoderada judicial del demandado-reconviniente, mediante diligenciaconsigno copia simple de estado de cuenta, y los emolumentos para el traslado del alguacil. En fecha 05 de mayo de 2017, se recibe oficio del Mercantil, C.A., Banco Universal. En fecha 15 de mayo de 2017, compareció el alguacil del tribunal, y mediante diligencia dejo constancia de haber entregado oficios a la SUDEBAN, además de haber enviado los oficios por medio de correspondencia MRW, consigna recibos. En fecha 01 de junio de 2017, mediante auto se ordena abrir pieza N° 2. En fecha 01 de junio de 2017, mediante auto se ordena agregar a autos oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-05871, recibido de SUDEBAN. En fecha 01 de junio de 2017, mediante auto se ordena agregar a autos oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-06101, recibido de SUDEBAN. En fecha 01 de febrero de 2018, compareció ante el juzgado, la apoderada judicial del demandado-reconviniente, mediante diligencia solicitó se fijara fecha para la audiencia oral. En fecha 09 de mayo de 2018, compareció por ante el juzgado, la abogada GERALDINE LOPEZ, quien mediante diligencia sustituyó poder, reservándose el ejercicio, en la abogada ROSA D’AVINO BIGGOTTO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 67.913. En fecha 14 de agosto de 2018, compareció ante el juzgado, la apoderada judicial del demandado reconviniente, mediante diligencia solicitó se fijara fecha para la audiencia oral. En fecha 12 de noviembre del 2018, compareció por ante el juzgado, el apoderado judicial del accionante-reconvenido y mediante diligencia solicitó ratificación de los oficios dirigidos al SUNAVI. En fecha 22 de noviembre de 2018, mediante auto se acordó tener como apoderada a la abogada ROSA D’AVINO BIGGOTTO. En fecha 22 de noviembre de 2018, mediante auto, se ordenó librar nuevos oficios al SUNAVI. En fecha 02 de febrero de 2019, compareció el alguacil y mediante diligencia dejo constancia de la entrega de oficios al SUNAVI. En fecha 26 de febrero de 2019, compareció por ante el juzgado la abogada GERALDINE LOPEZ, y mediante diligencia sustituyó poder, reservándose el ejercicio, en la abogada EDYTH CAMACHO CASTAÑEDA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 39.942. En fecha 17 de diciembre de 2019, compareció la apoderada judicial del accionado reconvenido y mediante diligencia solicitó la fijación de la fecha de la audiencia. En fecha 22 de enero de 2020, mediante auto se fijó fecha para la audiencia de juicio. En fecha 28 de enero del 2020, compareció por ante el juzgado, la apoderada judicial del accionado reconviniente, quien mediante diligencia se dio por notificada. En fecha 10 de febrero de 2020, mediante auto, se ordenó notificara la parte accionante-reconvenida. En fecha 03 de marzo del 2020, compareció el alguacil y mediante diligencia dejo constancia de no poder haber logrado la notificación. En fecha 03 de agosto de 2021, compareció por ante el juzgado, la abogada GERALDINE LOPEZ, y mediante diligencia solicitó abocamiento de la juez para su reanudación. En fecha 20 de agosto de 2021, mediante auto, la juez se aboco a la causa, y acuerda notificar a la parte actora. En fecha 16 de noviembre de 2021, compareció por ante el juzgado, la parte accionada-reconviniente mediante diligencia solicita la perención de la instancia. En fecha 03 de marzo de 2022, compareció ante el juzgado, la parte accionada-reconviniente, asistida por el abogado HECTOR TORRES, quien mediante diligencia confirió poder APUD-ACTA al prenombrado abogado. En fecha 03 de marzo de 2022, compareció por ante el juzgado, accionada-reconviniente asistida por el abogado HECTOR TORRES, quien mediante diligencia solicita la perención de la instancia. En fecha 20 de mayo de 2022, compareció ante el juzgado, accionada-reconviniente, quien mediante diligencia provee información sobre la parte demandante-reconvenida. En fecha 24 de mayo de 2022, mediante auto se ordenó la notificación de la parte demandante-reconvenida. En fecha 21 de junio de 2022, compareció el alguacil del juzgado, quien mediante diligencia dejó constancia de haber notificado a la parte demandante-reconvenida, consigna boleta firmada. En fecha 18 de julio de 2022, compareció ante el juzgado, la parte accionada-reconviniente, quien mediante diligencia solicita la perención de la instancia. En fecha 21 de julio de 2022, mediante auto del juzgado, se difirió la audiencia conciliatoria para el Sexto día de despacho. En fecha 29 de julio de 2022, mediante auto del juzgado, se difirió la audiencia conciliatoria para el decimo quinto día de despacho. En fecha 05 de agosto de 2022, compareció ante el juzgado, la parte demandante-reconvenida, quien estampa diligencia en la que rechazó lo referente a la perención de la instancia. En fecha 11 de agosto de 2022, compareció ante el juzgado, la parte accionada-reconviniente, quien mediante escrito ratificó solicitud de perención de la instancia. En fecha 22 de septiembre de 2022, el juzgado, dicta sentencia interlocutoria. En fecha 22 de septiembre de 2022, compareció ante el juzgado la parte accionada-reconviniente, quien se da por notificada de la sentencia interlocutoria. En fecha 22 de septiembre de 2022, compareció ante el juzgado, la parte demandante-reconvenida, quien se da por notificado de la sentencia interlocutoria. En fecha 29 de septiembre de 2022, compareció ante el juzgado, la parte demandante-reconvenida, quien mediante diligencia ejerce recurso de regulación de competencia. En fecha 03 de octubre de 2022, mediante auto del juzgado, escucha el recurso de regulación de competencia, se remitió expediente al JUZGADO SUPERIOR (DISTRIBUIDOR) EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En fecha 22 de noviembre de 2022, compareció ante el juzgado, la parte accionada-reconviniente, quien mediante diligencia consignó copias del expediente para ser remitidos al Juzgado Superior. En fecha 23 de noviembre de 2022, mediante auto del juzgado, se ordenó anexar copias consignadas. En fecha 12 de enero de 2023, mediante auto del juzgado superior, se le dió entrada al expediente contentivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. En fecha 17 de enero de 2023, mediante auto, el juzgado superior, fijó lapso para dictar sentencia. En fecha 17 enero de 2023, mediante auto del juzgado superior, se ordenó librar oficios a los fines de que se les remitiese las copias especificadas. En fecha 17 de enero de 2023, mediante oficio del juzgado superior, solicitó al juzgado, remitir copias certificadas del auto de entrada y admisión de la causa. En fecha 01 de febrero de 2023, mediante auto el juzgado, ordenó agregar a autos oficio del juzgado superior, remitió además copias certificadas solicitadas. En fecha 03 de febrero 2023, compareció el alguacil del juzgado, quien dejó constancia de haber entregado oficio con anexos. En fecha 06 de febrero de 2023, mediante auto del juzgado superior, ordenó agregar las copias recibidas. En fecha 23 de febrero de 2023, el juzgado superior, dictó sentencia interlocutoria sobre la causa. En fecha 02 de marzo de 2023, mediante auto del juzgado superior, se ordenó librar oficios al juzgado, y remitir el expediente al juzgado DISTRIBUIDOR. En fecha 15 de marzo de 2023, mediante auto del juzgado, se ordenó, agregar las resultas de la sentencia interlocutoria dictada por el juzgado superior, se ordenó además remitir expediente al juzgado DISTRIBUIDOR MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En fecha 17 de marzo de 2023, fue recibido por distribución la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por el ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, asistido por el abogado JOSÉ CARLOS ORTIZ HERRERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 106.131, en contra de las ciudadanas MARIA CORONACION GARCIA DE CEBALLOS, MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES y MARIA VICTORIA TORRES, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.498.264, V-3.002.510 y V-18.612.313. En fecha 20 de marzo de 2023, fue recibido por este juzgado la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, se le dio entrada y se le asigna el numero D-0912-2023 (nomenclatura de este tribunal). En fecha 27 de marzo de 2023, este juzgado emitió auto de abocamiento sobre la causa y ordenó su continuidad transcurrido 10 días de despachos después de que constara en autos la notificación de las partes. En fecha 09 de junio de 2023, compareció ante este juzgado la parte accionada-reconviniente, quienes mediante escrito se dieron por notificados y solicitaron conocer la fecha y hora de la audiencia preliminar de mediación. En fecha 09 de junio de 2023, compareció ante este juzgado la ciudadana MARIA CORONACION GARCIA MOLINA, asistida por el abogado HECTOR TORRES, quien mediante diligencia confiere poder APUD-ACTA al prenombrado abogado. En fecha 21 de julio de 2023, compareció el alguacil del juzgado ABG. EVARISTO PACHECO, quien mediante diligencia consignó boleta de notificación sin firmar. En fecha 25 de septiembre 2023, compareció la parte accionada-reconviniente, quien solicita la notificación del ciudadano la parte demandante-reconvenida, mediante los medios telemáticos. En fecha 25 de septiembre de 2023, mediante auto, acordó realizar notificación mediante los medios telemáticos a la parte demandante-reconvenida. En fecha 12 de diciembre de 2023, compareció ante este juzgado la parte demandante-reconvenida, quien mediante diligencia se da por notificado en la presente causa. En fecha 17 de enero de 2024, mediante auto, se fijó fecha para la audiencia conciliatoria, al decimo día de despacho siguiente. En fecha 01 de febrero de 2024, mediante auto se difirió la audiencia conciliatoria para el decimo día de despacho siguiente. En fecha 20 de febrero de 2024, mediante auto se difirió la audiencia conciliatoria para el vigésimo día de despacho siguiente. En fecha 20 de marzo de 2024, mediante auto se difirió la audiencia conciliatoria para el 16 de abril de 2024. En fecha 18 de abril de 2024, mediante auto, se fijó fecha para la celebración de la audiencia o debate de juicio. En fecha 06 de abril de 2024 se celebró audiencia de juicio estando presente solo los abogados de la parte demandada reconvenida JOSE CARLOS ORTIZ y FRANCIA MEJIAS. Cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, este Tribunal pasa a publicar el fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecido para ello las siguientes consideraciones: II DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS La parte demandante reconvenida en fase de pruebas mediante escrito presentado en fecha 31 de enero de 2017 promovió: I. Riela del folio 3 al 11, copia fotostática de documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito el 3 de junio de 2008, ante la Notaria Publica de Valencia, entre FREDDY ROMAN y la ciudadana MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES, quien se identificó como arrendadora y propietaria del inmueble. Quien aquí decidede conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio.Así se establece. II. Riela del folio 12 al 14, copia fotostática de documento protocolizado, ante el Registro inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha 19 de agosto de 2003, bajo el número 50, folios 01 al 03, protocolo primero, tomo 16. Quien aquí decide considera el documento, útil, pertinente y necesario, ya que del mismo se desprende que para la fecha de inicio de la relación arrendaticia el inmueble objeto de este juicio, era propiedad de la ciudadana MARIA CORONACION CEBALLOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. III. Riela del folio 15 al 16, copia fotostática de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito el 3 de diciembre de 2008, entre FREDDY ROMAN y la ciudadana MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES. Quien aquí decide de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. IV. Riela del folio 17 al 18, copia fotostática de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito el 3 de diciembre de 2009, entre FREDDY ROMAN y la ciudadana MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES. Quien aquí decide de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. V. Promovió recibos de pagos de cánones de arrendamientos emitidos por la inmobiliaria REPRESENTACIONES BGC, los cuales rielan en los folios 19 al 26. Esta juzgadora desecha los referidos medios de prueba por cuanto el promovente en fase de prueba no dio cumplimiento a lo contemplado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. VI. Riela del folio 27 al 34, copia fotostática de documento protocolizado, ante el Registro inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha 04 de noviembre de 2014, bajo el número 2014.2854, asiento registralnúmero 1, del inmueble matriculado con el número 312.7.9.6.18200 correspondiente al libro del folio real año 2014. Quien aquí decide considera el documento, útil, pertinente y necesario, ya que del mismo se desprende que el inmueble objeto de este juicio fue vendido por la ciudadana MARIA CORONACION CEBALLOS a la ciudadana MARIA VICTORIA TORRES, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. VII. Riela al folio 35. Original de Boucher de depósito realizado en fecha 17/02/2016, a la cuenta del banco mercantil número 0105 0730830730081095 de MARIA TORRES GARCIA, por medio del cual se depositó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2016. Quien aquí decide observa que el Boucher de depósito es un documento privado que trae intrínseco unas peculiares características. Puede afirmarse pues, que el Boucher de depósito encuadra dentro de la figura estatuida en el artículo 1.383 del Código Civil, de la revisión del Boucher se desprende que cuenta con las características que revisten los Boucher del BANCO MERCANTIL, número de cuenta y nombre del beneficiario, fecha, hora, numero, monto, nombre y apellido, cédula y firma del depositante, sello húmedo del banco el cual se verifico en el reverso del baucher, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el precedente artículo y lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. VIII. De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió prueba de informe, solicito al tribunal le oficiara al Banco Mercantil a los efectos que este informara quien era el titular de la cuenta y enviara estados de cuenta de la cuenta de ahorro N° 01050730830830730081095, desde el mes de diciembre del año 2013 hasta el mes de noviembre del año 2016. En fase de evacuación, se libró oficio solicitando la referida prueba de informe en fecha 14/02/2023 oficio número 074. (F.310 pieza 1). Se observa que no consta en autos la resultas, y de una revisión exhaustiva del expediente, no consta solicitud del promovente de ratificación del oficio ni de prórroga del lapso de evacuación de pruebas, habiendo transcurrido íntegramente el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 392 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual quien aquí decide desecha la referida prueba de informe. Así se establece IX. Riela del folio 264 al 301, depósitos bancarios a los fines de demostrar fechas, montos, y números de cuenta a los que se hicieron. De la revisión exhaustiva de los referidos Boucher de depósitos se constató la siguiente información. Todos los depósitos se efectuaron en el Banco Mercantil al código de cuenta 0105073083 0730081095 titular de la cuenta MARIA VERONICA GARCIATORRES, depositante FREDDY RODRIGUEZ, Cedula v3.921.232., número de cuenta y monto del canon que fue establecido Clausula segunda del contrato de arrendamiento (F.129) 1. folio 264. Baucher de Deposito número 0131210570190013, de fecha 10/12/2013, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 2. folio 265. Baucher de Deposito número 014012234210195, de fecha 22/01/2014, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 3. folio 266. Baucher de Deposito número 014030596190222, de fecha 01/03/2014, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 4. folio 267. Baucher de Deposito número 014040227680062, de fecha 02/04/2014, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 5. folio 268. Baucher de recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72607593, de fecha 16/05/2014, monto 2.500,00. 6. folio 269. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72607594, de fecha 16/05/2014, monto 1.000,00. 7. folio 270. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72484147, de fecha 06/06/2014, monto 1.000,00. 8. folio 271. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72484148, de fecha 06/06/2014, monto 1.000,00. 9. folio 272. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72484149, de fecha 06/06/2014, monto 1.000,00. 10. folio 273. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72484150, de fecha 06/06/2014, monto 500,00. 11. folio 274. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593455, de fecha 16/07/2014, monto 2.400,00. 12. folio 275. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593456, de fecha 16/07/2014, monto 600,00. 13. folio 276. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593458, de fecha 16/07/2014, monto 400,00. 14. folio 277. Baucher recibo de depósito en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593459, de fecha 16/07/2014, monto 100,00. 15. folio 278. Baucher de depósito número 014082169720208, de fecha 21/08/2014, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 16. folio 279. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72590197, de fecha 17/09/2014, monto 2.500,00. 17. folio 280. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72590198, de fecha 17/09/2014, monto 1.000,00. 18. folio 281. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72607565, de fecha 24/10/2014, monto 2.400,00. 19. folio 282. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72607566, de fecha 24/10/2014, monto 1.100,00. 20. folio 283. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593608, de fecha 19/11/2014, monto 500,00. 21. folio 284. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593609, de fecha 19/11/14, monto 500,00. 22. folio 285. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593610, de fecha 19/11/14, monto 500,00. 23. folio 286. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593611, de fecha 19/11/14, monto 500,00. 24. folio 287. Baucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72593612, de fecha 19/11/14, monto 1.500,00. 25. folio 288. Baucher de Deposito número 014121531880304, de fecha 15/12/2014, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 26. Folio 289. Baucher de Deposito número 014121531880304, de fecha 19/01/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 27. Folio 290. Baucher de Deposito número 015021858590135, de fecha 18/02/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 28. Folio 291. Baucher de Deposito número 015032034190321, de fecha 20/03/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 29. folio 292. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72609357, de fecha 16/04/15, monto 2.500,00 30. folio 293. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72609358, de fecha 16/04/15, monto 1.000,00 31. folio 294. Boucher de Deposito número 015051958220179, de fecha 19/05/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 32. folio 295. Boucher de Deposito número 015062234190202, de fecha 22/06/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 33. folio 296. Boucher de Deposito número 015072034190230, de fecha 20/07/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 34. folio 297. Boucher de Deposito número 015081809320203, de fecha 18/08/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 35. folio 298. Boucher de Deposito número 015091758380172, de fecha 17/09/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 36. folio 299. Baucher de Deposito número 015101927750145, de fecha 19/10/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 37. folio 300. Baucher de Deposito número 015101927750145, de fecha 27/11/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco 38. folio 301. Baucher de Deposito número 015121858290077, de fecha 18/12/2015, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco Esta prueba es útil pertinente y necesaria por cuanto se desprende la solvencia en el canon de arrendamiento periodo 2014-2015, se observa en orden correlativo mensual los depósitos efectuados desde el mes de diciembre año 2013 al mes de diciembre año 2015, el número de cuenta del beneficiario es el mismo que fue establecido en el contrato de arrendamiento, así como el monto, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil y el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. X. Promovió prueba informe, solicitada a la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda, Dirección de Coordinación estado Carabobo. En fase de evacuación, se libró oficio solicitando la referida prueba de informe en fecha 14/02/2023 oficio número 075. (F.311 pieza 1). Ratificado en fecha 22/11/2018 oficio numero 473. Se observa que no consta en autos la resultas, y de una revisión exhaustiva del expediente, no consta solicitud del promovente de prórroga del lapso de evacuación de pruebas, habiendo transcurrido íntegramente el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 392 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual quien aquí decide desecha la referida prueba de informe. Así se establece. En el escrito de la contestación de la reconvención por desalojo, promovió los depósitos correspondientes al año 2016, 12 Boucher de depósitos en orden correlativos por mes los cuales rielan del folio 240 al 255 de la pieza principal, los cuales en el lapso de pruebas fueron ratificados y conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron se oficiara al banco mercantil a los fines de que informara al tribunal a quien pertenecía la cuenta de ahorro número 01050730830730081095, y si fueron realizados los depósitos que se acompañaron con la contestación de la reconvención. En relación a los Boucher de depósito: 1. Folio 240. Boucher de Deposito número 016012027750157, de fecha 20/01/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 2. Folio 241. Copia simple de Boucher de Deposito número 016021726810055, de fecha 17/02/2016, monto 3.500,00, troquelado por el banco. 3. Folio 242. Boucher de Deposito número 016031726810156, de fecha 17/03/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 4. Folio 243. Boucher de Deposito número 016050326810100, de fecha 03/05/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 5. Folio 244. Boucher de Deposito número 016052060640140, de fecha 20/05/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 6. Folio 245. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72585355, de fecha 20/06/16, monto 1.000,00 7. Folio 246. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72585354, de fecha 20/06/16, monto 2.500,00 8. Folio 247. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72491694, de fecha 26/07/16, monto 1.250,00 9. Folio 248. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72491693, de fecha 26/07/16, monto 1.250,00 10. Folio 249. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72491695, de fecha 26/07/16, monto 950,00 11. Folio 250. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72491696, de fecha 26/07/16, monto 50,00 12. Folio 251. Boucher de recibo de depósito efectuado en cajero automático SAMBIL VALENCIA, referencia 72583888, de fecha 29/08/16, monto 3.500,00 13. Folio 252. Boucher de Deposito número 016092309330195, de fecha 23/09/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 14. Folio 253. Boucher de Deposito número 016102706560090, de fecha 27/10/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 15. Folio 254. Boucher de Deposito número 016112427750021, de fecha 24/11/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. 16. Folio 255. Boucher de Deposito número 016121927680151, de fecha 19/12/2016, monto 3.500,00, troquelado y sellado por el banco. Esta prueba es útil pertinente y necesaria por cuanto se desprende la solvencia en el canon de arrendamiento periodo 2016, se observa que todos los depósitos se efectuaron en el Banco Mercantil al código de cuenta 0105073083 0730081095 titular de la cuenta MARIA VERONICA GARCIATORRES, depositante FREDDY RODRIGUEZ, Cedula V-3.921.232., número de cuenta y monto del canon que fue establecido Clausula segunda del contrato de arrendamiento (F.129), se efectuaron en orden correlativo mensual los depósitos efectuados desde el mes de enero hasta diciembre 2016, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil y el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, finalmente en relación a la copia de depósito que riela al folio 241 de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fue impugnado alcanzo pleno valor probatorio. Así se establece. En relación a la prueba informe de una revisión exhaustiva del expediente se observa que no se recibieron resultas, y no consta solicitud del promovente de prórroga del lapso de evacuación de pruebas, habiendo transcurrido íntegramente el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 392 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual quien aquí decide desecha la referida prueba de informe. Así se establece. XI. Promovió documental contentivo de acta de conciliación efectuada en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 20/08/2015, la cual riela al folio 304. Esta prueba es útil, pertinente y necesaria ya que se desprende: 1) que la causal invocada para iniciar el procedimiento previo a la demanda (reconvención por desalojo) fue la necesidad justificada de utilizar el inmueble (necesidad del inmueble para su hija). 2) se evidencia que no hubo contradictorio en el momento que el apoderado judicial del ARRENDATARIO manifestó que se negaba a la entrega del inmueble, por cuanto se encontraba solvente con el pago de condominio y canon de arrendamiento, manifestando su deseo de propuesta razonable de venta del inmueble. Se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código Orgánico de Procedimiento Civil. Así se decide. XII. Promovió merito favorable, de la providencia administrativa N°001019-MC-CARABOBO0000001, de fecha 20/08/2015, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda, asunto 001019-MC-CARABOBO000001, contentiva de la habilitación de la vía judicial, la cual riela del folio 227 al 232 de la pieza principal del expediente. Esta juzgadora considera prueba pertinente y necesaria ya que de la misma se desprende el causal para la habilitación de la vía judicial, fue la necesidad de ocupación del inmueble, contemplado en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y control del canon de arrendamiento de Vivienda. Se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código Orgánico de Procedimiento Civil.Así se decide. XIII. Promovió prueba informe, solicito al tribunal oficiar a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda para que le informara de los hechos indicados F. 302 reverso F. 303 anverso y reverso. En fase de evacuación, se libró oficio solicitando la referida prueba de informe en fecha 14/02/2023 oficio número 077. (F.313 pieza 1). Ratificado en fecha 22/11/2018 oficio número 474. Se observa que no consta en autos la resultas, y de una revisión exhaustiva del expediente, no consta solicitud del promovente de prórroga del lapso de evacuación de pruebas, habiendo transcurrido íntegramente el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 392 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual quien aquí decide desecha la referida prueba de informe. Así se establece. Pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente En fase de pruebas mediante escrito presentado en fecha 26 de enero de 2017 promovió: I. Promovió documentos originales suscritos entre las partes procesales del inmueble objeto de este juicio los cuales rielan del folio 123 al 130, numerados 1, 2 ,3 y 4. Los cuales corresponden a documentos de arrendamiento suscritos entre las partes, el primero en celebrado en fecha 03/12/2008, el segundo en fecha 03/06/2003, el tercero en fecha 03/12/2009, y el cuarto en fecha 13/10/2010. Esta juzgadora considera dichos contratos pruebas útiles, pertinentes y necesarias ya que de los mismos se desprende, que el ciudadano FREDDY ROMAN parte accionante-reconvenida se encuentra en el inmueble como arrendatario desde el año 03/12/2008, se evidencian número de cuenta y monto del canon de arrendamiento, así como las disposiciones convenidas entre las partes. Se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código Orgánico de Procedimiento Civil. Así se decide. II. Promovió copias fotostáticas simples de 3 documentos compraventa del inmueble objeto de este juicio numerados 5, 6,7 los cuales rielan del folio 131 al 143. De los cuales se evidencia: 1. Que el inmueble inicialmente fue adquirido por la codemandada MIRIAN TERESA GARCIA DE TORRES en fecha 26/09/1996. 2. Posteriormente en fecha 19/08/2003 vende a la codemandada MARIA CORONACIÓN GARCIA DE CEBALLO. 3. Quien posteriormente vende el inmueble en fecha 04/11/2014 a la codemandada. Quien aquí decide, considera que los documentos de venta son pruebas pertinente y necesarias ya que de los mismos se desprende la tradición legal del inmueble, así mismo se observa que la última venta efectuada en el año 2014, estando en vigencia el vínculo contractual arrendaticio con el ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ, le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.Así se decide. III. Promovió estados de cuenta de la cuenta de ahorro numero 010507308307300811095, sellados y firmados en original por el banco Mercantil de la cual son titulares las codemandadas MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES y la ciudadana MARIA VERONICA TORRES (hija de la codemandada ajena a esta causa) correspondiente a los años 2016, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 los cuales rielan del folio 144 al 226. Esta juzgadora de la revisión exhaustiva de los estados de cuenta constato que 1) se evidencia la secuencia de depósitos mes a mes, que aun cuando no se efectuaban los primeros cinco días de cada mes, se efectuaban dentro del mes correspondiente. 2) se evidencia que durante el año 2014 se encontraba constan abonos por la suma de 3.500,00. 3) en los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre del año 2014 (F. 195 al F. 201 pieza 1) constan abonos que suman 3.500,00, no como aduce la promovente que manifiesta la insolvencia en los referidos meses. Esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. IV. Promovió copia certificada numerada 15, Procedimiento administrativo previo consagrado en el artículo 94 de la Ley para la regularización y control del canon de Arrendamiento de Vivienda, la cual riela del folio 227 al 232 de la pieza 1. De dicha prueba se desprende que se solicitó la habilitación de la vía judicial por el causal contemplado en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y control del canon de arrendamiento de Vivienda. Se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código Orgánico de Procedimiento Civil. Así se decide. V. Promovió prueba informe, a los fines de que este juzgado oficiara al Banco Mercantil a los fines de solicitar información relativa a la cuenta 0105073080730081095 (F.260). En fase de evacuación, se libró oficio solicitando la referida prueba de informe en fecha 14/02/2023 oficio número 073. (F.308 pieza 1). En fecha 05/05/17 se recibieron las resultas (F.320). Oficio Control N°0000021388 suscrito por la Gerente de atención de requerimientos documentales Mercantil Banco la ciudadana LILIANA DI FELICIANTONIO RODRIGUEZ donde informa a este juzgado lo siguiente: “… que la cuenta de ahorro N°0730-08109-5, fue abierta en fecha 10/11/2008, pertenece a la ciudadana MARIA VERONICA TORRES GARCIA C.I.V-19.920.432 (como 1er titular) GARCIA MOLINA MIRIEMA TERESA V-7.002.373, (como 2do titular) efectivamente los estados de cuenta anexos fueron expedidos, sellados y suscritos por esta entidad financiera (Oficina Centro Sambil Valencia)….” Al respecto, esta Sentenciadora, le otorga valor probatorio por cuanto constituye prueba fehaciente a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en el presente caso. Y así se decide. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR I. Punto previo solicitud de perención anual En relación a la solicitud de la perención de instancia formulada por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, esta juzgadora pasa a pronunciarse tomando en consideración los siguientes fundamentos: La perención de la instancia produce la extinción del proceso y se produce por la falta de impulso procesal, teniendo dos fundamentos distintos, de un lado, la presunta intención de las partes de abandonar el proceso, que se muestra en la omisión de todo acto de impulso en un período de tiempo determinado y de otro lado, el interés público de evitar la pendencia indefinida de los procesos y así liberar a los órganos jurisdiccionales del Estado de la carga de relaciones procesales inactivas. Al efecto, el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil contempla: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención…” Ciertamente para que se produzca la perención, la causa de la inercia procesal debe provenir de las partes, ya que dependiendo del tribunal sus efectos no pueden ser atribuidos a los justiciables. En el caso de marras, el lapso establecido en el artículoprecedente no transcurrió, es de notar que el juicio estuvo paralizado y en consecuencia sin correr los lapsos procesales debido a la promulgación del decreto Nº 4.160 emanado dela Presidencia de la Republica en fecha trece de marzo de 2020, así como porla Resolución Nº 05-2020 de fecha cinco de octubre 2020 y, dicho abocamiento se produjo el día 20 de agosto de 2021, el impulso de la notificación de los demandados era carga de los demandantes y no del tribunal, sin embargo, esta carga no podía ser cumplida mientras no hubiese abocamiento, habida cuenta que antes del abocamiento no habría juez ante quien impulsar la notificación. La notificación se efectuó el día veintiuno (21) de junio de 2022. De la revisión exhaustiva del expediente se puede evidenciar que existen actuaciones de las partes y al hacer el cómputo delos días transcurridos entre ellas, se evidencia que nunca se alcanzó al añorequerido para eventualmente acordar la perención, lo cual se puede observar en el recorrido procesal el cual consta en el primer capítulo de este fallo Al hilo de estas consideraciones, resulta concluyente que no se configuró la perención anual de la instancia prevista en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quien aquí decide declara IMPROCEDENTE la solicitud de perención anual. Así se decida. II. De la reconvención por Desalojo de vivienda Vista la reconvención por Desalojo por el causal previsto en el artículo 91 numeral 1 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de vivienda, la cual riela en los folios114 al 232 de la pieza principal, esta juzgadora para pasa a decidir de acuerdo a las siguientes consideraciones: La parte demandada reconviniente no compareció a la celebración de la audiencia de Juicio, lo cual se evidencia en acta de audiencia la cual riela del folio 115 al 116 de la pieza 2 del expediente, esta juzgadora declara el desistimiento de la acción de desalojo conformidad con lo establecido en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Así se decide. III. Motivación para decidir el mérito de la pretensión contenida en la demanda originaria. La presente demanda contiene la petición de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta contra las ciudadanas MARIA CORONACIÓN GARCIA DE CEBALLOS, en su condición de propietaria, MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES, en su condición de arrendadora, y a MARIA VICTORIA TORRES, en su condición de adquiriente del inmueble objeto de la presente demanda, a los fines de que se le subrogue los mismos derechos de la referida compradora y en las mismas condiciones en que adquirió la compradora, que se le otorgó en el documento traslativo de propiedad. En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados es necesario establecer consideraciones previas: Excepcionalidad del cumplimiento del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial: Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente: “…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”.- Sobre este particular, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01 de julio de 2015, Ponente: Guillermo Blanco Vázquez, N° Expediente: 14-726, N° Sentencia: RC.000377, en el juicio por Retracto Legal Arrendaticio intentado por la ciudadana JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA Y OTROS contra INVERSIONES LOSKY, C.A. Y OTRO, en la cual se señaló lo siguiente: “De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.” “Así quedó reflejado en la exposición de motivos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, refiriéndose de manera palmaria al alcance de dicho derecho y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama el artículo 2° de nuestra Carta Magna, no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles que sirvan como vivienda principal. (Vid R.I. N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712).” “De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.” “Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide”.- En base al criterio jurisprudencial, antes expuesto, este Juzgador observa que el mismo se ajusta al presente caso, en consecuencia, resulta PROCEDENTE EN DERECHO, el ejercicio de la parte actora para interponer la demanda Retracto Legal Arrendaticio, sin necesidad de dar estricto cumplimiento a lo previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y ASI SE DECIDE.- En atención al mandato legal contenido la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 131, éste Tribunal pasa a verificar los requisitos de procedibilidad previsto en la Ley, para determinar si la demanda cumple o no con todos los requisitos a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia.- Con respecto al primer requisito, para la procedencia de esta acción judicial, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como Inquilino. De las actas procesales que conforman el presente expediente, se constata que la parte actora, acompañó junto con su libelo de demanda, contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana MIRIAM TERESA GARCIA TORRES (en su carácter de ARRENDADORA y parte codemandada en el presente proceso), celebrado con el ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ (en su carácter de ARRENDATORIO parte accionante), con vigencia de dicha relación arrendaticia, a partir del tres (03) junio del dos mil ocho (2008), tal y como lo dispone el contrato de arrendamiento, cuya cláusula Tercera, señala: “…la duración de este contrato será por un lapso de seis meses renovables de mutuo acuerdo entre ambas partes, comenzara su vigencia a partir de la firma del mismo…” En el caso bajo estudio, se constata que la parte actora de las documentales traída a los autos, tiene más de dos (2) años como Arrendatario derivada de la relación contractual cuyo origen data del tres (03) junio del dos mil ocho (2008), hecho reconocido por la parte accionada por cuanto la misma promovió documentales de contratos sucesivos de arrendamiento los cuales han sido previamente valorados en el capítulo anterior por esta juzgadora y ASI SE ESTABLECE.- Dispone el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos o servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores”.- Ahora bien, en base a la norma legal antes citada, observa esta Juzgadora, no es potestativo de las partes relajar las normas legales a su conveniencia, pues, lo convenido entre ellos en el contrato de arrendamiento celebrado el 03/06/2009, es de estricto cumplimiento para las partes intervinientes, por lo que conforme a la disposición contenida en la normativa legal antes transcrita, esto es, el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, al encontrarse vigente la relación arrendaticia, es obligatorio conceder el derecho de Preferencia Ofertiva que le asiste al arrendatario, por ser un derecho IRRENUNCIABLE, el cual debe ser acatado por la parte demandada y ASI SE DECIDE.- En este orden de ideas, éste Tribunal observa, se puede constatar que efectivamente, existe una relación arrendaticia, sobre el inmueble de autos, la cual supera los dos (2) años, por lo que, a juicio de quien aquí sentencia, de las documentales anteriormente mencionadas, como los contratos de arrendamiento que rielan del folio 123 al 130, quedo demostrado fehacientemente, la vigencia de la relación arrendaticia, donde el ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, en su condición de Arrendatarioen el referido inmueble de autos, por más de dos (2) años, por lo que, en el presente caso bajo estudio, se ha podido verificar, que el primero de los requisitos en análisis se encuentra cumplido, para la procedencia de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y ASI SE DECIDE.- En cuanto al segundo requisito, de que el Inquilino se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Observa éste Tribunal, que el negocio jurídico documento traslativo de la propiedad, realizado entre, ciudadana MARIA CORONACIÓN GARCIA DE CEBALLOS, como vendedora donde realiza la venta a la ciudadana MARIA VICTORIA TORRES GARCIA, como compradora, referida a la venta del inmueble de autos, que se llevó a cabo el 04 de noviembre de 2014, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, bajo el N° 2014.2854, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 312.7.9.6.18200 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2014, oportunidad que debe verificar éste Tribunal, como fecha cierta, de la obligación de solvencia, que le corresponde al ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ, y lo cual procederá a constatarse en este capítulo del presente fallo.- Planteadas así las cosas, éste Tribunal, en base a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, pasa a verificar los pagos por concepto de canon de arrendamiento realizados por el demandante desde el mes de diciembre de 2008 hasta el mes noviembre de 2014, oportunidad en que se lleva a cabo la operación de compra venta y luego hasta el mes de febrero de 2016, fecha de admisión de la demanda, al respecto este Tribunal, observa: 1º) De las documentales aportadas a los autos, específicamente los pagos de cánones de arrendamientos, que rielan en esta causa, se demuestra que la parte accionante se encontraba solvente con respecto a todas las pensiones arrendaticias, que van desde diciembre de 2008 hasta el mes de noviembre de 2014, a razón de 3.500 canon de arrendamiento cada mes, que aun cuando en ciertos meses no se cancelaban dentro de los primeros 5 días de cada mes tal y como se evidencio en el anterior capítulo de la valoración de las pruebas, se configuro la purga de la mora por cuanto el obligado en este caso el arrendatario efectuaba aunque tardíamente la misma obligación el acreedor en este caso el arrendador recibía los pagos sin reservas. Así se decide. - Indudablemente, del análisis de los pagos arrendaticios, anteriormente mencionados, constata ésta Juzgadora, que la parte demandante canceló todos los cánones de arrendamientos de manera mensual y consecutiva, por lo tanto el accionante se encontraba solvente en los pagos de las pensiones arrendaticias, inclusive para el momento de la interposición de esta acción judicial, argumento éste, que no fue desvirtuado en autos, yAsí se decide. - El artículo 91 de la Ley para la regularización y control del canon de arrendamiento de viviendas, autoriza expresamente la reclamación vía judicial, en las demandas de Desalojo, en su numeral 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. Lo cual no ocurre en el caso bajo estudio, lo que imposibilita concluir, conforme al ordenamiento jurídico vigente, aplicable en materia arrendaticia, desarrollar un razonamientos lógico y de legalidad, referido a que la parte actora se encontrare insolvente con respecto al pago del canon de arrendamiento para la ocasión de interposición de la presente acción, además se evidencia de las pruebas traídas en autos que en el Procedimiento Administrativo previo que intento por ante el SUNAVI, la parte demandada reconviniente el causal no fue planteado por insolvencia, el causal planteado fue el contemplado en el numeral 2 del artículo 91, que se refiere a la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble según se desprende de providencia número 001019-MC-CARABOBO000001 de fecha 20 de agosto de 2015, que riela del folio 227 al 232 de la pieza 1, la cual fue valorada en el capítulo anterior, por lo tanto se ha verificado su solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias. Así se decide.- Por el contrario, destaca éste Tribunal, no consta en autos, prueba alguna, que demostrara que la Arrendadora, haya manifestado a la parte actora, su inconformidad con el pago oportuno del canon de arrendamiento, por parte de la accionante, ni mucho menos consta en el presente expediente, el ejercicio de alguna acción judicial, diferente a la aquí planteada, por lo que este Tribunal, en atención a lo dispuesto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, determina que la parte actora se encuentra solvente con respecto al pago del canon de arrendamiento, de manera que, en el presente proceso, se cumple con el segundo requisito, referido a la solvencia del pago del canon arrendaticio para la procedencia de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y ASI SE DECIDE.- En cuanto al tercer requisito, referido a que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia. Observa éste Juzgador, con respecto a éste requisito de procedibilidad, de que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae, el demandante en el escrito libelar, manifiesta su voluntad de subrogarse, en los mismos términos y condiciones, que se le otorgó a la compradora del inmueble. Sobre este particular, observa este sentenciador, la voluntad expresada por el Arrendatario. Considerando quien aquí juzga, que en el caso bajo estudio, se encuentra lleno el tercer requisito para la procedencia de esta demanda de Retracto Legal Arrendaticio, y Así se decide. - De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente se verificoque no consta en autos, que la propietaria MARIA CORONACIÓN GARCIA DE CEBALLOS, le hubiese notificado de manera alguna sobre dicha negociación al Arrendatario – Actor ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ, lo cual era su obligación en atención a lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que en favor de la parte actora no operó la caducidad para ejercer su derecho para subrogarse en su lugar, como adquiriente del inmueble, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, y ASI SE DECIDE.- Por tanto, a criterio de quien aquí decide, la parte actora se encontrabaválidamente autorizado por Ley, para el ejercicio de esta demanda de Retracto Legal Arrendaticio, por encontrarse dentro de la oportunidad legal respectiva, contenida en el artículo 138 y 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y ASI SE DECIDE.- Observa este Juzgadora, que puede apreciarse del libelo de la demanda, que el objeto de la acción interpuesta por la parte accionante, es claro y preciso, pues el fin directo de dicha acción versa, sobre el reconocimiento del derecho de Preferencia Ofertiva, que le corresponde a la parte actora, la cual tiene su fundamentación legal en los artículos 131, 138 y 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en caso de proceder ésta demanda, sobre el inmueble de autos, produciendo dicho reconocimiento, como consecuencia lógica jurídica, la subrogación de la parte actora en los mismos términos y condiciones establecidos en el negocio jurídico (venta del inmueble de autos), efectuada el 04 de noviembre de 2014, por tanto, considera este Juzgadora, que la acción de Retracto Legal Arrendaticio, es la vía idónea, para el reclamo de los derechos, que tiene que ver, cuando no se concede el derecho de Preferencia Ofertiva al Inquilino, en una relación arrendaticia, y ASI SE ESTABLECE.- En el presente caso, éste Tribunal, constata que la parte accionante, ha cumplido a cabalidad con los requisitos previstos por el legislador, para este tipo de demandas, a saber a) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; y que el arrendatario ejerza el Derecho Preferencial Ofertivo a través de la acción de Retracto Legal Arrendaticio dentro del plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación mediante documento público, que de la negociación celebrada debía hacerle el adquirente, no habiendo logrado la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil, durante la secuela del juicio desvirtuar los alegatos expuestos por el demandante, ni probar nada que le favoreciera con respecto a ésta causa, referida a la acción de Retracto Legal Arrendaticio, lo que permite concluir a este Juzgador, que lo ajustado a derecho es declarar PROCEDENTE la demanda interpuesta por el accionante, y ASI SE DECIDE.- La parte actora solicita, en el petitum de su demanda, que se le subrogue en lugar de la ciudadana MARIA VICTORIA TORRES, en el contrato de compra-venta, de fecha cuatro (04) de noviembrede dos mil catorce (2014), por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia estado Carabobo, protocolizado bajo el número 2014.2854, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°312.7.9.6.18200, pactándose como precio de la venta, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00). Verificada la procedencia de esta acción judicial, este Tribunal ordena a la parte demandada realizar la inscripción y correspondiente protocolización del título traslativo de propiedad del inmueble vendido, ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, una vez se actualice el monto objeto de la venta, el cual es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), para la fecha 04 de noviembre de 2014, previa verificación de la reconversión monetaria de que haya sido objeto el citado monto, para que conforme al criterio conferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 13 de Diciembre del 2018, expediente AA20-C-2017-000766, referido a la obligación en los juicios de retracto legal arrendaticio, se debe indexar el monto objeto de la venta, por lo tanto luego de verificada la reconversión monetaria, se deberá calcular la respectiva Indexación monetaria judicial, tomando en cuenta los índices nacionales de precios al consumidor (IPC), publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda el 24 de febrero de 2016, hasta que quede firme el presente fallo, lo cual se verificará mediante experticia complementaria del fallo con la designación de (1) un solo Experto Contable, cuyo monto que resulte de la experticia que se efectúe, deberá ser cancelado por la parte actora, ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ a las co-demandadas, ciudadanas: MARIA CORONACION GARCIA DE CEBALLOS Y MARIA VICTORIA TORRES, y podrá la parte actora, FREDDY RODRIGUEZ, consignar el citado monto actualizado en la cuenta bancaria llevada por este Tribunal de la causa, y ASI SE DECIDE.- V DECISIÓN En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA sigue el ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, contra las ciudadanas MARIA CORONACIÓN GARCIA DE CEBALLOS, en su condición de propietaria, MIRIAM TERESA GARCIA DE TORRES, en su condición de arrendadora, y a MARIA VICTORIA TORRES, en su condición de adquiriente del inmueble objeto de la presente demanda. SEGUNDO: Se declara el desistimiento de la acción de desalojo conformidad con lo establecido en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. SEGUNDO: SE SUBROGA a la parte actora, FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula Nro. V- 3.921.232, en las mismas condiciones en que ésta adquirió, es decir, en los mismos términos que se le otorgó a la compradora, ciudadana MARIA VICTORIA TORRES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-18.612.313, en el documento de compra – venta, protocolizado, ante el Registro inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, estado Carabobo, en fecha 04 de noviembre de 2014, bajo el número 2014.2854, asiento registral número 1, del inmueble matriculado con el número 312.7.9.6.18200 correspondiente al libro del folio real año 2014., por el inmueble conformado constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 6-A, el cual está ubicado en el SEXTO PISO, Torre B del Edificio RESIDENCIAS ENCANTO III, situado en la Urbanización Sabana Larga en Jurisdicción del Municipio Valencia, hoy Parroquia San José del Estado. El apartamento tiene una superficie aproximada de CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116 M2) y consta de las siguientes dependencias: una habitación con baño incorporado y closet, dos (2) dormitorios con closet y un baño auxiliar, sala comedor, estar balcón, cocina y lavandero, correspondiéndole dos puestos de estacionamiento, con capacidad para un vehículo cada uno, los cuales están distinguidos con los Nos. 6-A y 6-A y un maletero distinguido con el Nº 6-A. Dicho apartamento esta alinderado así: NORTE: fachada Principal del Edificio que da a la calle 127-F-2; SUR: Pasillo de Circulación y Apartamento tipo D de la Torre B; ESTE: Con el ducto de basura, foso de ascensores y apartamento tipo B de la Torre B; y OESTE: Con la fachada oeste el Edificio y el Apartamento Tipo D de la Torre B. TERCERO: Se ordena a la parte demandada realizar la inscripción y correspondiente protocolización del título traslativo de propiedad del inmueble vendido, que le corresponde a la parte actora, ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ MARQUEZ, ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, una vez se actualice el monto objeto de la venta, el cual es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), para la fecha del 04/11/2014, previa verificación de la reconversión monetaria de que haya sido objeto el citado monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), y conforme al criterio conferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 13 de Diciembre del 2018, expediente AA20-C-2017-000766, referido a la obligación en los juicios de retracto legal arrendaticio, se deberá indexar el monto objeto de la venta. Por lo tanto, luego de verificada la reconversión monetaria, se ordena calcular la respectiva Indexación monetaria judicial tomando en cuenta los índices nacionales de precios al consumidor (IPC), publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda el 24 de febrero de 2016, hasta que quede firme el presente fallo, lo cual se verificará mediante experticia complementaria del fallo con la designación de (1) un solo Experto Contable, cuyo monto que resulte de la experticia que se efectúe, deberá ser cancelado por la parte actora, ciudadano FREDDY ROMAN RODRIGUEZ a las co-demandadas, ciudadanas: MARIA CORONACIO GARCIA DE CEBALLOS y MARIA VICTORIA TORRES, y podrá la parte actora, consignar el monto respectivo en la cuenta bancaria llevada por este Tribunal de la causa. CUARTO: En caso de que el presente fallo no fuere ejecutado de manera voluntaria, y una vez que esta sentencia se encuentre definitivamente firme y ejecutoriada, este Tribunal dictará providencia dejando constancia de dichas circunstancias, ordenando protocolizar el texto de la misma por ante el Registro Subalterno Correspondiente, a los fines de que esta sentencia sirva de título constitutivo de propiedad sobre el inmueble anteriormente identificado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo. En Valencia, a los nueve (09) días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación. - LA JUEZA PROVISORIA, ABG. YSAURA DE LAS NIEVES AÑEZ DÁVILA LA SECRETARIA, ABG. DORIS PALENCIA AGUILAR. En la misma fecha se dictó y público la anterior sentencia a las Diez (10:00 a.m) de la mañana. LA SECRETARIA, ABG. DORIS PALENCIA AGUILAR.