TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

EXPENDIENTE: 58.204

DEMANDANTE: CONSTRUCTORA MH´S, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 06 de agosto de 2004, bajo el Nro. 42, Tomo 45-A, siendo su representante legal el ciudadano HECTOR ALEXANDER TOVAR CHAVEZ, venezolano, mayor edad, titular de la cedula de identidad número V-10.739.412, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: JOSÉ FRANCISCO ROJAS AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.056.872, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el Nro. 27.835.

DEMANDADOS: RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-13.987.324 y V-15.564.527 en el mismo orden, de este domicilio.

DEFENSORA JUDICIAL: MARÍA ADELINA ORTEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.578.173, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el Nro. 55.685.

MOTIVO: RESCISIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA DEFINITIVA
I
DE LA CAUSA
Por escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 2.017, el ciudadano HECTOR ALEXANDER TOVAR CHAVEZ, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., CONSTRUCTORA MH´S, C.A., interpusieron demanda por RESCISION DE CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA-VENTA, en contra de los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, todos supra identificados.
Por auto de fecha 20 de noviembre de 2017, previa distribución, se le dio entrada al presente expediente.
En fecha 01 de diciembre de 2017, mediante auto se admitió la presente demanda por el procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA.
En fecha 09 de febrero de 2018, el ciudadano Héctor Alexander Tovar Chávez otorgó poder Apud acta al abogado José Francisco Rojas Ávila.
En fecha 12 de marzo de 2018, la Alguacil consignó compulsa por cuanto fue imposible la citación personal.
En fecha 17 de abril de 2018, el abogado José Francisco Rojas Ávila solicitó la citación por carteles.
En fecha 09 de mayo de 2018, mediante auto se acordó la citación por carteles, en la misma fecha se libró cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de mayo de 2018, el abogado José Francisco Rojas Ávila consignó la publicación de carteles.
En fecha 31 de mayo de 2018, mediante auto se ordenó el desglose de las publicaciones de los carteles.
En fecha 22 de junio de 2018, la secretaria dejó constancia que fijó cartel de citación.
En fecha 20 de julio de 2018, el abogado José Francisco Rojas Ávila solicitó el nombramiento de defensor judicial.
En fecha 23 de julio de 2018, mediante auto se acordó la designación de la Defensora Judicial.
En fecha 10 de agosto de 2018, la alguacil consignó boleta de notificación firmada por la Defensora Judicial.
En fecha 14 de agosto de 2018, la Defensora Judicial María Adelina Ortega consignó diligencia de aceptación del cargo.
En fecha 16 de octubre de 2018, la defensora judicial presentó escrito de contestación.
En fecha 07 de noviembre de 2018, el abogado José Francisco Rojas Ávila consignó escrito de Pruebas.
En fecha 07 de noviembre de 2018, la defensora judicial consignó escrito de Pruebas.
En fecha 08 de noviembre de 2018, mediante auto se ordenó agregar el escrito de pruebas presentado por el abogado José Francisco Rojas Ávila, en la misma fecha mediante el mismo auto se ordenó agregar el escrito de pruebas presentado por la defensora judicial.
En fecha 16 de noviembre de 2018, mediante auto se admitió las pruebas presentadas por el abogado José Francisco Rojas Ávila.
En fecha 16 de noviembre de 2018, mediante auto se admitió las pruebas presentadas por la defensora judicial.
En fecha 30 de noviembre de 2018, siendo día y hora fijada tuvo lugar el Acto de declaración de los testigos ciudadanos Balmore Ordoñez Herrera, Dennys Rodríguez, Carlos Rodríguez Mendible y Franklin Omar Benaventa Bolívar, no se hicieron presentes y se declararon desiertos.
En fecha 10 de diciembre de 2018, la alguacil consignó diligencia por cuanto le fue recibido el oficio Nro. 523/2018 dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE).
En fecha 10 de diciembre de 2018, la alguacil consignó acuse de recibo de oficio Nro. 524/2018 por la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del municipio San Diego del estado Carabobo.
En fecha 13 de diciembre de 2018, la Alguacil consignó acuse de recibido del oficio Nro. 525/2018 dirigido a la oficina del Síndico Procurador del municipio San Diego del estado Carabobo.
En fecha 18 de diciembre de 2018, mediante auto se ordenó agregar a los autos oficio Nro. SID/OFC/2018/12/183 recibido de la oficina del Síndico Procurador del municipio San Diego del estado Carabobo.
En fecha 11 de enero de 2019, mediante auto se ordenó agregar a los autos oficio Nro. DDUC/MH-2018-OE-135 emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del municipio San Diego del estado Carabobo.
En fecha 04 de febrero de 2019, mediante auto se ordenó agregar a los autos oficio Nro. OFI/SUNDDE/2019/FEBRERO-0025, de fecha 01 de febrero de 2019, emanado de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
En fecha 14 de julio de 2022, el abogado José Francisco Rojas Ávila solicitó el abocamiento.
En fecha 18 de julio de 2022, el juez se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 11 de octubre de 2022, el alguacil consignó boletas de notificación dirigidas a los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA recibida y firmada por su Defensora Judicial María Adelina Ortega.
Las partes promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas, admitidas y evacuadas en la oportunidad correspondiente.
Sin Informes de las partes.
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Narra la parte demandante: Que por documento privado, los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, realizaron una oferta de compra del inmueble proyectado para la construcción por su representada, el cual forma parte del Conjunto Residencial Villas “VALLE DEL SOL II”, ubicado en la Manzana A, Parcela 31, Urbanización Los Colores, Municipio San Diego del Estado Carabobo, signado con el número 40. Que en dicha oferta, los ofertantes se comprometieron a adquirir una vivienda tipo Town House, según lo establecido en la CLAUSULA PRIMERA del mencionado documento. Que el precio del referido inmueble fue la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.184.740,00) tal como quedó establecido en la cláusula segunda. Que las condiciones y plazos para adquirir el inmueble quedaron establecidas en la CLAUSULA SÉPTIMA, la cual señala textualmente lo siguiente: “SEPTIMA: Tal como lo expresé en la CLAUSULA SEGUNDA del presente, a continuación, formulo la forma del pago del precio de venta inicial del inmueble a la que se contrae esta comunicación: 1.- Con la firma del Presente a título de reservación del precio de venta Bs. 300.000,00. 2.- Un (1) pago especial con vencimiento 17-02-2014 por Bs. 855.000,00, 3.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-06-2014 por Bs. 327.370,00. 4.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-10-2014 por Bs. 327.370,00. 5.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-02-2015 por 160.000,00. 6.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-06-2015 por 160.000,00. 7.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-10-2015 por 160.000,00. 8.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-02-2016 por 160.000,00. 9.-24 pagos mensuales iguales y consecutivos de Bs. 50.000,00, con vencimiento el primero de ellos 05-03-2014 para un total de Bs. 1.200.000,00 y 10.- A la protocolización del documento definitivo de compra-venta Bs. 540.000,00”. Que conforme a lo establecido en el contrato suscrito, ambas partes adquirieron obligaciones reciprocas y se obligaron al cumplimiento de sus cláusulas conforme al contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Que para el momento de suscribir el contrato, el inmueble objeto del presente litigio se encontraba en etapa de construcción, tal como se estipuló en la CLAUSULA TERCERA del contrato.
Expresó que, los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, en cumplimiento a lo estipulado en el mencionado contrato, realizaron el pago a su representada por la cantidad de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CURENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00).
Que su representada realizó todas las acciones tendientes a la construcción de las viviendas ofertadas y de manera previsiva y responsable pagó por adelantado a la empresa DISTRIBUIDORA BSM 2004, C.A., todo el cemento y una gran cantidad de materiales necesarios que se requerían para la ejecución de la obra.
Que estando construidas totalmente todas las estructuras de las cuarenta (40) viviendas proyectadas, desde el mes de febrero del año 2.014, se suscitó en el país lo que la doctrina patria ha señalado como un hecho notorio y comunicacional, como lo fueron las denominadas guarimbas que derivaron en cambios a nivel estructural, político y económico, produciendo en diferentes oportunidades la paralización de las actividades productivas y una escalada general en los precios de los insumos. Tales hechos se repitieron en el año 2.015 y 2.016, lo cual trajo como consecuencia un marcado atraso en las obras y una marcada escases de los materiales de construcción, siendo esta situación calificada por nuestras autoridades nacionales, municipales y judiciales como parte de una guerra económica a la cual no escapa su empresa y sumándose a esta circunstancia el hecho de que la empresa distribuidora del cemento se negó a realizar la entrega de 10.000,00 sacos de cemento prepagados. Que esta situación fue denunciada ante la Superintendencia de Precios Justos (SUNDEE) cursando por ante ese organismo bajo el número 1276-12-2014, en fecha 08 de diciembre de 2014, se realizó un acto conciliatorio en el cual la empresa distribuidora ratificó su negativa de entregar el cemento ya pagado y el referido organismo no ha realizado ninguna acción para garantizar los derechos de su representada.
Expresó que, en el presente caso, el contrato de oferta suscrito entre las partes contiene una obligación condicional suspensiva, tal como se desprende de su CLAUSULA TERCERA, ambas partes declaran conocer que el inmueble objeto del contrato no está concluido, por consiguiente, hasta que no esté concluido será imposible materializar o ejecutar el contrato.
Que se sometieron a una causal de rescisión del contrato, lo que la doctrina y la jurisprudencia patria ha señalado como una “Causal Extraña no Imputable” la cual quedó establecida en la CLAUSULA OCTAVA del señalado contrato. Que como consecuencia de las circunstancias antes señaladas, las cuales se produjeron de manera intempestiva e imprevisible, la obra sufrió un incremento en el costo de construcción que género la imposibilidad de concluir la construcción de la vivienda objeto del referido convenio, y que aún así, la empresa inició una serie de reuniones con los ofertantes de las viviendas y enviaron una serie de comunicaciones a diferentes organismos del Estado, a saber, Gobernación del Estado Carabobo, Secretaría de Derechos Económicos de la Gobernación del Estado Carabobo, Alcaldía del Municipio San Diego, entre otros, a los fines de darle una solución viable, pero lamentablemente ha resultado infructuoso.
Fundamentó la pretensión en los artículos 1.271, 1.269 al 1.278 del Código Civil.
Que en consecuencia, demandan la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA suscrito con los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA suscrito entre las partes. SEGUNDO: La necesaria devolución de las cantidades efectivamente entregadas por el ofertante tal como quedó establecido en la CLAUSULA OCTAVA del contrato, por lo que ponen a disposición de los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, la cantidad de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CURENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00). TERCERO: En pagar las costas, costos y honorarios profesionales de abogados que genere el presente juicio.
Estimaron la demanda en la suma de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00), equivalentes a 12.149,13 Unidades Tributarias.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
En su escrito de contestación la defensora judicial alegó lo siguiente:
A todo evento negó, rechazó y contradijo la pretensión deducida por el demandante tanto en los hechos como en el Derecho invocado como sustento de la pretensión propuesta.
Si bien fue cierto que sus defendidos firmaron un contrato de opción de oferta de compra-venta sobre un Inmueble identificado como VILLA N 40, ubicado en el conjunto residencial Villas ¨VALLE DEL SOL II¨ manzana A, Parcela 31, Urbanización Los Colores Municipio San Diego del Estado Carabobo, demás determinaciones y medidas consta en el contrato suscrito, también es cierto que los mismos cumplieron a cabalidad con todos los compromisos de pagos que fueron establecidos en dicho contrato, en consecuencia mal puede ahora la parte actora solicitar la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA, cuando el mismo fue suscrito a los cinco (05) del mes de febrero del año 2014 estableciéndose en la clausula tercera de dicho contrato, en un tiempo de terminación de la obra del conjunto Residencial ¨VALLE DEL SOL II¨ de veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma, es decir desde el cinco (5) de febrero del año 2014. O sea que para febrero del año 2016, tenían que haber entregado el inmueble, así mismo se estipulo en dicha clausula, que si en el tiempo antes mencionado no se pudiera entregar el inmueble, podrán acordarse las prorrogas que sean necesarias entre las partes, cosa que nunca hicieron, malamente pueden actualmente solicitar la RESCISION DEL CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA VENTA, siendo que la que incurrió en incumplimiento del contrato de oferta de compra-venta fue la Constructora MH´S, C.A, identificada anteriormente. En consecuencia sus representados pueden acogerse a la excepción nonadimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido) llamada también la excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones si su contraparte la exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.
Así mismo negó y rechazó, la RESCISION DEL CONTRATO DE OFERTA, por cuanto alega que sus defendidos si cumplieron con los pagos del precio de venta inicial del inmueble que le fueran impuestos al suscribir el contrato motivo del presente litigio, o sea, para la firma del contrato a los fines de la reservación del inmueble, pagaron el precio establecido en la convención, así mismo cumplieron con todos los pagos consecutivo especiales, que le fueron impuestos, quedando pendientes por pagar solamente la cantidad de quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,00) para aquel entonces, cantidad esta que sería solventada a la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Negó, rechazó y contradijo por ser falso, alegó que los ciudadanos Rafael Ricardo González Sánchez y Fátima Fonseca Bulhosa, hayan realizado solamente el pago de la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Ba. 3.644.740), porque si bien es cierto que realizaron un pago inicial para aquel entonces, mediante depósito bancario Nro. 091319100 por un monto de 70.000.00, otro con el Nro. 90909646, por cantidad de Bolívares 180.000,00, y otro con el Nro.3271613416 por un monto de Bolívares 30.000.00, también alega que es cierto que pagaron las cuotas especiales con vencimientos 05-12-2014 por la cantidad de setenta y cinco mil trescientos bolívares (Bs. 75.370,00), pago especial con vencimiento 05-02-15 por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000.00), pago especial con vencimiento 05-06-2015, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), pago especial con vencimiento 05-10-2015 por la cantidad de doscientos mil bolívares (200.000,00), pago especial con vencimiento 05-12-2015 por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000.00), pago especial con vencimiento 05-02-2016 por la cantidad de doscientos sesenta y seis mil quinientos noventa bolívares con ochenta y un céntimo (Bs.266.590,81), siete (7) pagos especiales a través de letras de cambio la primera por la cantidad de ochocientos cincuenta y cinco mi bolívares (Bs.855.000,00), dos por la cantidad de trescientos veintisiete mil trescientos setenta bolívares (Bs. 327.370,00) y las últimas tres por la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs.160.000,00 cada una) y veinticuatro (24) pagos mensuales iguales y consecutivos de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) cada uno, con vencimiento el primero de ellos el 05 de marzo de 2014.
Rechazó y contradijo, la devolución de las cantidades efectivamente pagadas por los ciudadanos Rafael Ricardo González Sánchez y Fátima Fonseca Bulhosa por cuanto para aquel entonces-febrero del año 2014- tres o cuatro millones de bolívares era suficiente para solventar cualquiera situación económica, hoy octubre del año dos mil dieciocho (2018) son 30 o 40 bolívares soberanos, que como hecho público y notorio no son aptos para solventar cualquier realidad financiera.
Negó, rechazó y contradijo el monto estimado en la demanda por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00).
Negó, rechazó y contradijo que por ser falsos los hechos narrados y el derecho reclamado en el libelo de la demanda.
Por todo lo expuesto, solicito que la presente demanda en contra de Los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FATIMA F. FONSECA BULHOSA plenamente identificados en los autos, sea declarada SIN LUGAR.

IV
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Este sentenciador a fin de dar cumplimiento al requisito exigido en el numeral 3º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede a precisar los términos en que ha quedado planteada la controversia fundamentada en los siguientes hechos:
Ambas partes convienen en la existencia del documento privado (OFERTA DE COMPRA), sobre un inmueble proyectado para la construcción por su representada, el cual forma parte del Conjunto Residencial Villas “VALLE DEL SOL II”, ubicado en la Manzana A, Parcela 31, Urbanización Los Colores, Municipio San Diego del Estado Carabobo, signado con el número 40, y que el precio convenido fue la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.184.740,00) de los cuales pagó la cantidad de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00), discriminados de la forma siguiente: 1.- Con la firma del Presente a título de reservación del precio de venta Bs. 300.000,00. 2.- Un (1) pago especial con vencimiento 17-02-2014 por Bs. 855.000,00, 3.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-06-2014 por Bs. 327.370,00. 4.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-10-2014 por Bs. 327.370,00. 5.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-02-2015 por 160.000,00. 6.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-06-2015 por 160.000,00. 7.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-10-2015 por 160.000,00. 8.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-02-2016 por 160.000,00. 9.-24 pagos mensuales iguales y consecutivos de Bs. 50.000,00, con vencimiento el primero de ellos 05-03-2014 para un total de Bs. 1.200.000,00 y quedando pendiente la suma de Bs. 540.000,00, los cuales deberían ser pagados a la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Que conforme a lo establecido en el contrato suscrito, ambas partes adquirieron obligaciones reciprocas y se obligaron al cumplimiento de sus cláusulas conforme al contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Que para el momento de suscribir el contrato, el inmueble objeto del presente litigio se encontraba en etapa de construcción, tal como se estipuló en la CLAUSULA TERCERA del contrato.
Es controvertido y como tal constituye el punto principal a esclarecer, el argumento usado por la parte demandante que desde el mes de febrero de 2.014 se ha suscitado en nuestro país, una situación, que constituye un hecho encuadrado dentro de la doctrina patria como un hecho notorio y comunicacional, el cual es del conocimiento y manejo público, como lo fue, las llamadas Guarimbas las cuales causaron la paralización de todas las actividades productivas del país, obstaculizaron las vías y provocaron una escalada en los precios de los insumos, que dichas guarimbas se repitieron en los años 2015, 2016 y 2017, ocasionando estos eventos la imposibilidad de materializar la culminación de las viviendas. Por su parte, el demandado rechazó tales alegatos manifestando que la parte demandante pretende subrogar su culpa y su negligencia a circunstancias ajenas que nada tienen que ver con la obligación contractual establecida de culminar la construcción del conjunto residencial y la construcción de su vivienda. (Subrayado y negrillas del Tribunal).

V
ACTIVIDAD PROBATORIA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con su Escrito libelar la parte actora, acompañó las siguientes probanzas:
Documento privado (oferta de compra), suscrito por los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA y la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Dicho documento es un documento privado, el cual no fue impugnado, ambas partes se hacen valer de dicha instrumental. El mismo es valorado por este Tribunal, por estar suscrito por las partes, de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil. Se desprende de la instrumental un hecho admitido por las partes, como lo es, la negociación de compra, sobre un inmueble proyectado para la construcción por su representada, el cual forma parte del Conjunto Residencial Villas “VALLE DEL SOL II”, ubicado en la Manzana A, Parcela 31, Urbanización Los Colores, Municipio San Diego del Estado Carabobo, signado con el número 40. Y ASÍ SE DECIDE.
En la oportunidad legal para promover pruebas, la parte accionante a través de su apoderado judicial promovió las siguientes:
Promovió y opuso Inspección Judicial realizada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. A los folios 57 al 94 constan las resultas de la Inspección Judicial, practicada por este Juzgado en fecha 26 de mayo de 2.017. Por ser un documento público el cual no fué impugnado, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Opuso la comunicación enviada por el ciudadano HECTOR TOVAR, en su carácter de representante de la empresa Constructora MH´S, C.A., a la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, con copia al Síndico Procurador. Este Tribunal la valora, de la misma se desprende que la parte accionante realizó gestiones tendientes para darle continuidad a la obra y lograr una viable solución. Y ASÍ SE DECIDE.
Promovió prueba de informe con la cual requiere información del SUNDEE, sobre los resultados del Procedimiento Administrativo llevado por dicho organismo bajo el Nro. 1276-12-2014, de fecha 08 de diciembre de 2.014. Se recibieron resultas de la información solicitada. Por ser un documento público el cual no fué impugnado, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Promovió prueba de informe con la cual requiere información de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo para que certifiquen si en el expediente llevado por ese organismo consta la comunicación señalada en el particular TERCERO. Por ser un documento público el cual no fué impugnado, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Promovió prueba de informe con la cual requiere información de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo sobre el estado de la permisología otorgada a la empresa Constructora MH´S, C.A., referida a la obra Conjunto Residencial Valle del Sol II. Se recibieron resultas de la información solicitada. Por ser un documento público el cual no fué impugnado, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos BALMORE ORDOÑEZ HERRERA, DENNYS RODRIGUEZ, CARLOS RODRÍGUEZ MENDIBLE y FRANKLIN BENAVENTA BOLÍVAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.198.513, V-12.430.827, V-4.769.693 y V-16.773.427 respectivamente, todos domiciliados en Valencia, Estado Carabobo.
Con relación a las deposiciones de los testigos ciudadanos BALMORE ORDOÑEZ HERRERA, DENNYS RODRIGUEZ, CARLOS RODRÍGUEZ MENDIBLE y FRANKLIN BENAVENTA BOLÍVAR, es necesario aclarar, que no se presentaron al acto de declaración, por lo que fueron declarados DESIERTOS. En consecuencia, tales declaraciones se desechan en conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con su Escrito de Contestación, la parte demandada no acompañó ningún tipo de probanza.
En el lapso de promoción de pruebas, la Defensora Judicial de la parte demandada promovió las siguientes:
1.- Promovió originales de las letras de cambio marcadas con los números 001 al 024, emitidas a la orden de la CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con estos instrumentos pretende demostrar el pago oportuno y puntual del precio del inmueble objeto del presente litigio. Este Tribunal no le otorga valor probatorio a las referidas Letras, por no tratarse la presente controversia sobre el cobro de ellas, por lo tanto no aporta ni elementos, ni indicios que ayuden a la solución de la presente causa, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Promovió copia de una (1) transferencia Bancaria identificado con el Nro. 91319100 marcado con el Nro. ¨1¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
3.- Promovió copia de una (1) transferencia Bancaria identificado con el Nro. 90909646 marcado con el Nro. ¨2¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
4.- Promovió copia de una (1) transferencia Bancaria identificado con el Nro. 3271613416 marcado con el Nro. ¨3¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
5.- Promovió copia de una (1) transferencia Bancaria identificado con el Nro. 3270987187 marcado con el Nro. ¨3¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
6.- Promovió copias de dos (2) transferencias Bancarias identificadas con los Nros. 95996133 y 4009440171 marcado con el Nro. ¨9¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
7.- Promovió copias de cuatro (4) transferencias Bancarias identificadas con los Nros. 96396802, 97625634, 4544179430 y 99793425 marcadas con los Nros. ¨12 y 13¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
8.- Promovió copia de una (1) transferencia Bancaria identificado con el Nro. 94624110 marcado con el Nro. ¨18¨, emitida por HERNÁN JOSÉ GUEDEZ PÉREZ, a la orden de CONSTRUCTORA MH´S, C.A. Con este instrumento pretende demostrar que se efectuó el pago parcial o abono al precio de la venta convenido en el contrato objeto del presente litigio. Igual valoración realizada ut supra. Y ASI SE DECIDE.
VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Expuestos los hechos alegados y analizadas las pruebas promovidas, se procede seguidamente a resolver la controversia en los siguientes términos:
Primero: El caso de marras se presenta, teniendo como pretensión la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA-VENTA, celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., representada por el ciudadano HECTOR ALEXANDER TOVAR CHAVEZ, en contra de los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, todos supra identificados. En dicha convención las partes pactaron el precio del inmueble en la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.184.740,00) de los cuales pagó la cantidad de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00), discriminados de la forma siguiente: 1.- Con la firma del Presente a título de reservación del precio de venta Bs. 300.000,00. 2.- Un (1) pago especial con vencimiento 17-02-2014 por Bs. 855.000,00, 3.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-06-2014 por Bs. 327.370,00. 4.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-10-2014 por Bs. 327.370,00. 5.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-02-2015 por 160.000,00. 6.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-06-2015 por 160.000,00. 7.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-10-2015 por 160.000,00. 8.- Un (1) pago especial con vencimiento 05-02-2016 por 160.000,00. 9.-24 pagos mensuales iguales y consecutivos de Bs. 50.000,00, con vencimiento el primero de ellos 05-03-2014 para un total de Bs. 1.200.000,00 y quedando pendiente la suma de Bs. 540.000,00, los cuales deberían ser pagados a la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Segundo: El Tribunal deja constancia que se realizaron en el expediente todas las actuaciones tendientes a garantizarle al demandado su defensa en juicio y un debido proceso. Y ASI SE DECLARA.
Tercero: Existen afirmaciones realizadas por la parte Accionante en su escrito libelar, donde manifiestan que los demandados los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, en cumplimiento a lo estipulado en el mencionado contrato, realizó el pago a su representada por la cantidad de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00), tales afirmaciones no fueron desvirtuadas por la parte demandada, muy por el contrario, se observa que la parte demandada al momento de contestar la demanda declara y da como cierto que, en fecha 05 de febrero de 2014 suscribieron con la empresa CONSTRUCTORA MH´S, C.A., un documento privado denominado por la parte demandante como “Oferta de Compra”. Que es cierto que realizó el pago completó del monto del precio de la casa (Bs. 3.644.740,00) en las condiciones y términos en que fue estipulado en el contrato de opción de compra-venta, quedando solo pendiente la cantidad de (Bs. 540.000,00) que serían pagados a la protocolización del documento definitivo de venta.
Por otra parte, expresó que, en el presente caso, el contrato de oferta suscrito entre las partes contiene una obligación condicional suspensiva, tal como se desprende de su CLAUSULA TERCERA, ambas partes declaran conocer que el inmueble objeto del contrato no está concluido, por consiguiente, hasta que no esté concluido será imposible materializar o ejecutar el contrato.; y, que se sometieron a una causal de rescisión del contrato, lo que la doctrina y la jurisprudencia patria ha señalado como una “Causal Extraña no Imputable” la cual quedó establecida en la CLAUSULA OCTAVA del señalado contrato.
El Tribunal afirma en conformidad con la norma establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual se cita a continuación: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido lirado de ella, debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Observa el Tribunal que la parte actora, alega y afirma a su favor que realizó todas las acciones tendientes a la construcción de las viviendas ofertadas y de manera previsiva y responsable pagó por adelantado a la empresa DISTRIBUIDORA BSM 2004, C.A., todo el cemento y una gran cantidad de materiales necesarios que se requerían para la ejecución de la obra, pero que estando construidas totalmente todas las estructuras de las cuarenta (40) viviendas proyectadas, desde el mes de febrero del año 2.014, se suscitó en el país las llamadas guarimbas que derivaron en cambios a nivel estructural, político y económico, produciendo en diferentes oportunidades la paralización de las actividades productivas y una escalada general en los precios de los insumos. Tales hechos se repitieron en el año 2.016 y 2.017, lo cual trajo como consecuencia un marcado atraso en las obras y una marcada escases de los materiales de construcción, y sumándose a esta circunstancia el hecho de que la empresa distribuidora del cemento se negó a realizar la entrega de 10.000,00 sacos de cemento prepagados. Que esta situación fue denunciada ante la Superintendencia de Precios Justos (SUNDEE) cursando por ante ese organismo bajo el número 1276-12-2014, se realizó un acto conciliatorio en el cual la empresa distribuidora ratificó su negativa de entregar el cemento ya pagado y el referido organismo no ha realizado ninguna acción para garantizar los derechos de su representada.
Ahora bien, es necesario analizar previamente que son los contratos y el autor Eloy Maduro Luyando, define a los contratos consensuales así: “…Son aquellos que se perfeccionan solo consenso, por el solo consentimiento…”. El autor afirma que los elementos del contrato: “…son aquellas condiciones o circunstancias que lo configuran y que son indispensables para su existencia o para su validez…”.
El Código Civil vigente contiene disposiciones que regulan los contratos así:
El Artículo 1.133 preceptúa: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”.
El artículo 1.167 del Código Civil consagra: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Tal como se dejó señalado en los párrafos supra transcritos, se tienen –en principio- por admitidos los hechos alegados en la demanda, en virtud de aceptar la parte demandada que existe un contrato de opción de compra venta, en el cual ambas partes adquirieron obligaciones reciprocas y se obligaron al cumplimiento de sus cláusulas conforme al contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado ARCADIO DELGADO ROSALES, en fecha 28 de febrero del año 2.008, respecto al HECHO NOTORIO COMUNICACIONAL, estableció el siguiente criterio:
“…Ahora bien, esta Sala observa que durante la tramitación de la presente acción se produjo el decaimiento de su objeto, debido al conocimiento que tuvo este órgano jurisdiccional, como hecho notorio comunicacional, que el 2 de diciembre de 2007 se llevó a cabo el proceso comicial para la aprobación del proyecto de reforma constitucional, en el cual el pueblo mayoritariamente rechazó la propuesta de modificación de la Carta Fundamental.
En relación al hecho notorio comunicacional, esta Sala Constitucional en sentencia Nº 98 del 15 de marzo del 2000 (caso: Oscar Silva Hernández), estableció que:
“…La necesidad que el hecho notorio formara parte de la cultura de un grupo social, se hacía impretermitible en épocas donde la transmisión del conocimiento sobre los hechos tenía una difusión lenta, sin uniformidad con respecto a la sociedad que los recibía, y tal requisito sigue vigente con relación a los hechos pasados o a los hechos que pierden vigencia para la colectividad, a pesar que en un momento determinado eran conocidos como trascendentales por la mayoría de la población. Dichos hechos no se podrán proyectar hacia el futuro, para adquirir allí relevancia probatoria, si no se incorporan a la cultura y por ello la Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fallo de 21 de julio de 1993, acotó que la sola publicación por algún medio de comunicación social, sin la certeza de que el hecho fuere 'conocido y sabido por el común de la gente en una época determinada', no convertía al hecho en notorio, concepto que comparte esta Sala, ya que la noticia aislada no se incorpora a la cultura.
Ceñidos a la definición de Calamandrei, puede decirse que la concepción clásica del hecho notorio, requiere, por la necesidad de la incorporación del hecho a la cultura, que el, por su importancia, se integre a la memoria colectiva, con lo que adquiere connotación de referencia en el hablar cotidiano, o forma parte de los refranes, o de los ejemplos o recuerdos, de lo que se conversa en un círculo social. Por ello son hechos notorios sucesos como el desastre de Tacoa, la caída de un sector del puente sobre el lago de Maracaibo, los eventos de octubre de 1945, la segunda guerra mundial, etc.
Pero el mundo actual, con el auge de la comunicación escrita mediante periódicos, o por vías audiovisuales, ha generado la presencia de otro hecho, cual es el hecho publicitado, el cual en principio no se puede afirmar si es cierto o no, pero que adquiere difusión pública uniforme por los medios de comunicación social, por lo que muy bien podría llamársele el hecho comunicacional y puede tenerse como una categoría entre los hechos notorios, ya que forma parte de la cultura de un grupo o círculo social en una época o momento determinado, después del cual pierde trascendencia y su recuerdo solo se guarda en bibliotecas o instituciones parecidas, pero que para la fecha del fallo formaba parte del saber mayoritario de un círculo o grupo social, o a el podía accederse.
Así, los medios de comunicación social escritos, radiales o audiovisuales, publicitan un hecho como cierto, como sucedido, y esa situación de certeza se consolida cuando el hecho no es desmentido a pesar que ocupa un espacio reiterado en los medios de comunicación social.
(…)
El hecho comunicacional, fuente de este tipo particular de hecho notorio que se ha delineado, es tan utilizable por el juez como el hecho cuyo saber adquiere por su oficio en el ejercicio de sus funciones, y no privadamente como particular, lo que constituye la notoriedad judicial y que está referido a lo que sucede en el tribunal a su cargo, como existencia y manejo de la tablilla que anuncia el despacho; o lo relativo al calendario judicial, a los cuales se refiere el juzgador sin que consten en autos copias de los mismos; notoriedad judicial que incluye el conocimiento por el juez de la existencia de otros juicios que cursan en su tribunal, así como el de los fallos dictados en ellos.

¿Puede el juez fijar al hecho comunicacional, como un hecho probado, sin que conste en autos elementos que lo verifiquen? Si se interpreta estrictamente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual es un principio general, el juez sólo puede sentenciar en base a lo probado en autos, con excepción del hecho notorio. Tiene así vigencia el vetusto principio que lo que no está en el expediente no está en el mundo. Pero si observamos las sentencias, encontramos que ellas contienen un cúmulo de hechos que no están probados en autos, pero que son parte del conocimiento del juez como ente social, sin que puedan tildarse muchos de ellos ni siquiera como hechos notorios. Así, los jueces se refieren a fenómenos naturales transitorios, a hechos que están patentes en las ciudades (existencia de calles, edificios, etc.), a sentencias de otros tribunales que se citan como jurisprudencia, a obras de derecho o de otras ciencias o artes, al escándalo público que genera un caso, a la hora de los actos, sin que existan en autos pruebas de ellos.
Si esto es posible con esos hechos, que casi se confunden con el saber privado del juez, con mucha mayor razón será posible que el sentenciador disponga como ciertos y los fije en autos, a los hechos comunicacionales que se publicitan hacia todo el colectivo y que en un momento dado se hacen notorios (así sea transitoriamente) para ese colectivo.
Esta realidad lleva a esta Sala a considerar que el hecho comunicacional, como un tipo de notoriedad, puede ser fijado como cierto por el juez sin necesidad que conste en autos, ya que la publicidad que él ha recibido permite, tanto al juez como a los miembros de la sociedad, conocer su existencia, lo que significa que el sentenciador realmente no está haciendo uso de su saber privado; y pudiendo los miembros del colectivo, tener en un momento determinado, igual conocimiento de la existencia del hecho, por qué negar su uso procesal.
(…)
Planteado así la realidad de tal hecho y sus efectos, concatenado con la justicia responsable y sin formalismos inútiles que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela contempla; aunado a que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, tal como lo establece el artículo 257 de la vigente Constitución, y que el Estado venezolano es de derecho y de justicia, como lo expresa el artículo 2 ejusdem, en aras a esa justicia expedita e idónea que señala el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a pesar de que el hecho comunicacional y su incorporación a los autos de oficio por el juez, no está prevenido expresamente en la ley, ante su realidad y el tratamiento que se viene dando en los fallos a otros hechos, incluso de menos difusión, esta Sala considera que para desarrollar un proceso justo, idóneo y sin formalismos inútiles, el sentenciador puede dar como ciertos los hechos comunicacionales con los caracteres que luego se indican, y por ello puede fijar como cierto, los hechos que de una manera uniforme fueron objeto de difusión por los medios de comunicación, considerándolos una categoría de hechos notorios, de corta duración…”.

En este orden de ideas, para intentar profundizar acerca del supuesto incumplimiento de la parte demandante en el contrato de marras, el Tribunal pasa analizar el argumento de “Causa Extraña no Imputable” que ésta utiliza como defensa para eximirse del cumplimiento de su obligación contractual, la doctrina patria considera lo siguiente:
“…se considera como Causa Extraña No imputable a toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable al deudor que limite o impida el cumplimiento de la obligación. Tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico y no puede resultar previsible y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado. De manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad). Ahora bien, este eximente de responsabilidad debe necesariamente probarse.
…..Es menester que se pase de seguidas a analizar si se verifican las circunstancias que dan lugar a la teoría de la imprevisión, a los fines de decidir conforme a las soluciones que ella aporta, de ser ese el caso. En este sentido, es menester hacer mención a la norma que en nuestro derecho positivo se consagra a la Causa Extraña No imputable, que no es otra que aquella contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, que establece: “…El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”.
La teoría de la imprevisión nace en el campo del derecho civil ante la necesidad de equilibrar las cargas de una de las partes contratantes cuando por efecto de circunstancias extraordinarias e imprevisibles acaecidas con posterioridad a la celebración del contrato y previo a su terminación, resulta modificada la extensión de una de las prestaciones, al punto de traducirse en una excesiva onerosidad en cabeza de esa parte contratante. Esta teoría no precisa ser expresamente acordada y requiere para su procedencia, de la concurrencia de los siguientes requisitos:
a.- El acaecimiento de un hecho extraordinario y no previsible que modifique las circunstancias originales bajo las cuales se pactaron las prestaciones respectivas.
b.- Que ese hecho imprevisto provoque un trastorno significativo en la prestación de una de las partes que haga excesivamente onerosa su obligación.
c.- Que las partes hayan convenido prestaciones de ejecución periódica o de tracto sucesivo.
d.- El hecho referido debe verificarse con posterioridad a la celebración del contrato y antes de su culminación……

Hoy en día la doctrina considera prudente y abnegado con los f.d.p. (instrumento para la realización de la justicia) el flexibilizar el patrón de la causa extraña no imputable, no sólo a los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, sino, a aquellas eventualidades del quehacer humano que siendo previsibles e incluso evitables, impongan cargas complejas, irregulares (que escapan de las previsiones ordinarias de un buen padre de familia) al deudor para cumplir con la obligación adquirida, de manera tal que se incluye como causa extraña no imputable además, al Hecho del Príncipe, la Pérdida de la Cosa Debida, la Culpa de la Victima y el hecho de un tercero.
Para la procedencia de una “causa extraña no imputable” la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual, no pudiendo pasar por alto quien decide que existen en autos elementos probatorios que permiten inferir que la alegada Causa Extraña no Imputable, que en el caso de marras no es otra que el Hecho del Príncipe, haya sido ocasionada como consecuencia de un hecho no atribuible a la parte demandada, lo cual trae como forzosa consecuencia que el incumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, se deba a un hecho no imputable o desvinculante de su voluntad, y ASÍ SE DECIDE…..”.

Con fundamento en el criterio jurisprudencial y doctrinario transcrito supra, es de la opinión de éste Juzgador, que en el presente caso ES PROCEDENTE la excepción denominada por la doctrina, como causa extraña no imputable; defensa fundamental esgrimida en este proceso por la parte accionante, conclusión a la que se llega sin mayores detalles o razonamiento intelectual, ya que es un hecho notorio comunicacional, el cual fija como cierto, siendo conocido por el Juez, por las partes actuantes en este proceso, así como del dominio público colectivo, que el fenómeno inflacionario es y fue un hecho imprevisible y extraordinario cuya ocurrencia no es imputable a las partes, circunstancia esta, que dio lugar a una excesiva onerosidad en la prestación que se obligó a realizar la actora, por el hecho de que la economía venezolana se ha visto seriamente afectada por un proceso inflacionario sostenido y relativamente alto; razón por la cual, tomando en consideración las argumentaciones de las partes, las normas aplicables a los contratos; considera este sentenciador, que la pretensión por RESCISIÓN DE CONTRATO incoada por la parte actora, DEBE PROSPERAR EN DERECHO. Y ASI SE DECIDE.
En ese sentido, considera este Juzgador que el contrato accionado no puede permanecer en el tiempo con las partes obligadas, sobre todo a sabiendas que éste nunca producirá los efectos para el cual fue suscrito, por lo que es consecuencia forzosa de no haberse llevado a cabo la venta definitiva por una Causa Extraña no Imputable, retrotraer la situación a su estado inicial con la devolución de las cantidades entregadas en arras, sino se estaría planteando para la parte Demandante un posible enriquecimiento sin causa por no devolver las cantidades entregadas en arras. Y ASÍ SE DECIDE.
Se observa, que la parte demandante reconoce el hecho de haber recibido las arras, y que por el hecho no imputable a ninguna de las partes, se reconoce deudor y por ende, manifiesta su intención de devolverlas, por lo que pone a disposición las cantidades efectivamente entregadas por los demandados por concepto de arras, tal como quedó establecido en la CLAUSULA OCTAVA del contrato, y la misma asciende a la suma de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00), dicha cantidad quedo quedó sujeta a la SEGUNDA RECONVERSION MONETARIA publicada en Gaceta Oficial N° 41.460, de fecha 14 de agosto del año 2.018, por lo que tal cantidad equivale a TRES MIL SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.S.3.644,74). Y ASÍ SE DECIDE.
En atención a lo antes señalado, quien juzga considera que es procedente la aplicación de la indexación judicial a los fines de permitir el reajuste del valor monetario y evitar un mayor perjuicio al demandado, estableciéndose que los límites exactos dentro de los cuales operará el experto son los siguientes: La indexación será calculada en base a la suma que debe devolver el demandante, tomando como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda (27-10-2017), esto es el mes de octubre de 2.017, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos, tomando en cuenta los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela. Y ASI SE DECIDE.
Al ser procedente la acción por RESCISION DE CONTRATO. Y ASI SE DECIDE.

VII
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las razones anteriormente explanadas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESCISION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano HECTOR ALEXANDER TOVAR CHAVEZ, venezolano, mayor edad, titular de la cedula de identidad número V-10.739.412, de este domicilio, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 06 de agosto de 2004, bajo el Nro. 42, Tomo 45-A, contra los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-13.987.324 y V-15.564.527 en el mismo orden; en consecuencia, se deja sin ningún efecto jurídico el contrato privado de OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en fecha 05 de febrero de 2014, por los ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, sobre un inmueble proyectado para la construcción por parte de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., el cual forma parte del Conjunto Residencial Villas “VALLE DEL SOL II”, ubicado en la Manzana A, Parcela 31, Urbanización Los Colores, Municipio San Diego del Estado Carabobo, signado con el número 40; SEGUNDO: Se ordena a la parte demandante sociedad mercantil CONSTRUCTORA MH´S, C.A., representada por el ciudadano HECTOR ALEXANDER TOVAR CHAVEZ, devolver a la parte demandada ciudadanos RAFAEL RICARDO GONZÁLEZ SÁNCHEZ y FÁTIMA F. FONSECA BULHOSA, todos supra identificados, la cantidad de dinero cancelada por concepto de arras por el inmueble objeto de este litigio, la cual asciende a la suma de TRES MILLONES SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.644.740,00), dicha cantidad quedó sujeta a la SEGUNDA RECONVERSION MONETARIA publicada en Gaceta Oficial N° 41.460, de fecha 14 de agosto del año 2.018, por lo que tal cantidad equivale a TRES MIL SESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.S.3.644,74), considerando quien juzga que es procedente la aplicación de la indexación judicial a los fines de permitir el reajuste del valor monetario y evitar un mayor perjuicio al demandado, estableciéndose que los límites exactos dentro de los cuales operará el experto son los siguientes: La indexación será calculada en base a la suma que debe devolver el demandante, tomando como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda (27-10-2017), esto es el mes de octubre de 2.017, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos, tomando en cuenta los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela.
Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Se ordena la notificación de las partes, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Diarícese, regístrese y déjese copia para el archivo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los veintiún (21) días del mes de mayo del año 2.024. Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABOG. ISGAR JACOBO GAVIDIA MARQUEZ.
LA SECRETARIA,

ABOG. ISABEL ORLANDO
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior Sentencia, siendo la una y media (1:30pm) de la tarde.
LA SECRETARIA,

ABOG. ISABEL ORLANDO
Expediente Nro. 58.204.
IJGM/amaa.