TSJ Regiones - Decisión

En fecha 2 de mayo de 2022, fue presentado el libelo de demanda por la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-10.459.587, debidamente asistida por la abogada Karla Aquino Gutiérrez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el
N° 222.700, con motivo de Desalojo de Local Comercial, en contra de los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-13.305.756 y V-12.253.677, respectivamente. Correspondiendo a este Tribunal conocerla, le dio entrada en fecha 5 de mayo de 2022, formándose el expediente signado con el
N° 26.735. Siendo la oportunidad procesal para este Juzgador dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se pronuncia bajo los siguientes términos:
I
En fecha 18 de mayo de 2022, este Tribunal admitió la presente demanda, según consta en auto que corre inserto al folio cuarenta y dos (42) de la primera pieza principal.
En fecha 20 de junio de 2022, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia en el expediente de haber sido positiva la citación del codemandado Carlos Alexander Niño Aguilar, como se evidencia en diligencia que riela al folio cuarenta y siete (47) de la primera pieza principal.
En fecha 12 de julio de 2022, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia en el expediente de haber sido positiva la citación de la codemandada Blanca Maritza Mora de Niño, como se evidencia en diligencia que riela al folio cuarenta y nueve (49) de la primera pieza principal.
En fecha 11 de agosto de 2022, los codemandados asistidos por el abogado Carlos Alberto Pérez Guerrero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 61.788, presentaron escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, según consta en los folios cincuenta y dos (52) al setenta y cuatro (74) de la primera pieza principal.
En fecha 23 de septiembre de 2022, se abocó al conocimiento de la presente causa el Juez Provisorio abogado Pedro Luis Romero Pineda, según se evidencia en auto que corre inserto al folio noventa y cuatro (94) de la primera pieza principal.
En fecha 17 de octubre de 2022, la parte demandante asistida por el abogado José Gregorio Sánchez Arévalo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 152.823, presentó escrito de rechazo y contradicción a las cuestiones previas, que riela desde el folio ciento veinticinco (125) al ciento treinta y siete (137) de la primera pieza principal.
En fecha 26 de octubre de 2022, la representación judicial de los codemandados presentó escrito de réplica al escrito de contradicción a las cuestiones previas, según consta en los folios ciento cuarenta (140) al ciento cuarenta y siete (147) de la primera pieza principal.
En fecha 19 de enero de 2023, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria resolviendo las cuestiones previas opuestas, como se evidencia en los folios ciento setenta y cinco (175) al ciento ochenta y dos (182) de la primera pieza principal.
En fecha 8 de marzo de 2023, se celebró la audiencia preliminar según consta al folio nueve (9) de la segunda pieza principal.
En fecha 15 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, según se evidencia a los folios dieciséis (16) y diecisiete (17) de la segunda pieza principal.
En fecha 20 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito complementario de promoción de pruebas, que corre a los folios dieciocho (18) y diecinueve (19) de la segunda pieza principal.
En fecha 22 de marzo de 2023, la representación judicial de los codemandados presentó escrito de promoción de pruebas, que corre inserto en los folios veinte (20) al veinticuatro (24) de la segunda pieza principal.
En fecha 20 de julio de 2023, se celebró la audiencia de juicio como se evidencia en acta que riela al folio ciento treinta y dos (132) de la segunda pieza principal.
II
Previo al pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que, la presente controversia versa sobre una demanda por Desalojo de Local Comercial, interpuesta con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y en los artículos 1, 2, 14, 20, 26, 37, 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual, este Jurisdicente determina que su naturaleza pertenece a los derechos civiles. En tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se declara competente por la materia. ASÍ SE ESTABLECE.
Con respecto a la competencia por la cuantía, se observa que la parte demandante estimó la demanda, bajo los siguientes términos:
(…) estimo la presente demanda en la suma de UN MIL NOVECIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES (1.900), equivalentes a la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8.360,°°) conforme a la tasa oficial cambiaria fijada por el Banco Central de Venezuela a la fecha de hoy 22 de abril de 2022 (4,40), que dividido entre 0,02 que es el monto vigente de la unidad tributaria, da un monto de CUATROCIENTAS DIECIOCHO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (418.000).
Planteado esto, resulta pertinente traer a colación lo dispuesto en el artículo 29 de la ley adjetiva civil, que señala: “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Aunado, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren”, y en su artículo 69:
Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: …. B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil (…)
Asimismo, el artículo 1 de la Resolución N° 2018-2013, de fecha 24 de octubre de 2018, Gaceta Oficial N° 41.620, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dispone:
Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto (…)
Sobre el valor de la unidad tributaria, el artículo 1 de la providencia administrativa emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), con Gaceta Oficial N° 42.359, de fecha 20 de abril de 2022, prevé: “Se reajusta el valor de la Unidad Tributaria de CERO COMA CERO DOS BOLÍVARES (Bs. 0,02) a CERO COMA CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 0,40). Determinado el valor de la unidad tributaria y habiendo sido estimada la presente demanda por la cantidad de ocho mil trescientos sesenta bolívares con cero céntimos (Bs. 8.360,00), monto que al ser llevado a unidades tributarias, arroja como resultado la cantidad de veinte mil novecientas unidades tributarias
(20.900 U.T), por lo que, al superarse la cantidad de quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.), este Tribunal se declara competente por la cuantía para conocer la presente litis. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación a la competencia por el territorio, es necesario verificar lo dispuesto en los artículos 40 y 42 del Código de Procedimiento Civil, los cuales expresan:
Artículo 40. Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a derechos reales sobre bienes muebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su domicilio, o en defecto de éste su residencia. Si el demandado no tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, la demanda se propondrá en cualquier lugar donde él se encuentre.
Artículo 42. Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
A tenor de lo dispuesto en los artículos precitados, para establecer la competencia por el territorio, se debe tomar en cuenta un aspecto muy importante como lo es el sitio o lugar donde el demandado tiene su domicilio o su residencia. En tal sentido, se observa del libelo de demanda, específicamente en el particular denominado “INDICACIONES FINALES”, lo siguiente: “PARTE DEMANDADA: Dirección: [L]ocal comercial, ubicado en la urbanización Mañongo, sector Mañongo, casa N° 01, 2da, Avenida, Las Mercedes, Municipio Naguanagua, estado
Carabobo ...”. Desprendiéndose de lo expuesto, que los codemandados están domiciliados en el estado Carabobo, por lo cual, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se declara competente por el territorio. ASÍ SE ESTABLECE.
Por todas las razones antes expuestas, resulta evidente la competencia que tiene este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo para haber conocido, tramitado y ahora dictar sentencia definitiva en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
III
Como punto previo, es imprescindible para este Juzgador pronunciarse sobre la impugnación invocada por los codemandados en la oportunidad de la contestación de la demanda sobre los anexos “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, en los siguientes términos:
Ahora bien, en vista de los argumentos antes planteados y vista las documentales anexas al [l]ibelo (…) procedemos de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil a impugnar las marcadas A, D y F por ser copias simples.
(…)
Marcado “A” copia [f]otostática de [c]onstancia de bienhechurías de fecha 11 de abril de 2012 (…) y la cual por consiguiente procedemos a impugnar en [e]ste acto de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma no constituye prueba fehaciente que le atribuya la posesión sobre las bienhechurías que aduce son de su propiedad (…)
Marcado “B” [o]riginal de constancia de ocupación de terreno de fecha 25 de septiembre de 2019 (…) Documental, que procedemos a impugnar en [e]ste acto por no ser un documento que otorga propiedad ya que es un órgano incompetente para ello, el que otorga la propiedad con efecto “erga omnes” es el inscrito en el registro inmobiliario respectivo (…)
Marcado “C” [o]riginal de constancia de [r]esidencia de fecha 11 de agosto de 2020 (…) Documental, que procedemos a impugnar en [e]ste acto por no ser un documento que otorga propiedad ya que es un órgano incompetente para ello, el que otorga la propiedad con efecto “erga omnes” es el inscrito en el registro inmobiliario respectivo (…)
Marcado “D” copia [f]otostática de [d]eclaración [j]urada de [c]onstrucción de [b]ienhechurías otorgada por ante la Notaría Pública Sétima (sic) Valencia estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2020 (…) Documental, presentada en copia fotostática y que procedemos a impugnar en [e]ste acto por ser copia fotostática simple y un documento írrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (…)
Y finalmente [m]arcado “E” [o]riginal de [c]arta [o]cupacional de fecha 13 de agosto de 2020 (…) Documental, que procedemos a impugnar en [e]ste acto por no ser un documento que otorga propiedad ya que es un órgano incompetente para ello, el que otorga la propiedad con efecto “erga omnes” es el inscrito en el registro inmobiliario respectivo (…)
De lo aducido por los codemandados se evidencia que estos impugnaron todas las constancias emitidas por el Consejo Comunal San Sebastián, consignadas con el libelo de demanda marcadas con las letras “A”, “B”, “C” y “E”, manifestando que el anexo “A” fue consignado en copia simple, invocando el artículo 429 de la ley adjetiva civil, agregando que no constituía prueba fehaciente que atribuyera la posesión sobre las bienhechurías; sobre los otros anexos referidos, arguyó que son documentos que no otorgan la propiedad por haber sido emitidos por un órgano incompetente para ello. Planteado esto, resulta necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, que señala:
Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.
En cuanto al anexó “A”, contenido al folio nueve (9) de la primera pieza principal, este Tribunal observó que se trata de una constancia de bienhechurías emitida por el Consejo Comunal San Sebastián, en fecha 11 de abril de 2012. En atención a ello, sobre el valor probatorio de los documentos emitidos por los consejos comunales, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00003, de fecha 11 de febrero de 2021, con ponencia de la Magistrada María Carolina Ameliach Villarroel, estableció lo siguiente:
En tal sentido, los consejos comunales se constituyen como organizaciones mediante las cuales los ciudadanos y ciudadanas se integran y bajo esta modalidad ejercen el derecho constitucional a la participación en los asuntos públicos, en los términos precedentemente referidos, dichas entidades se encuentran sujetas al control de la Jurisdicción Contencioso Administrativa cuando actúan en función administrativa, siendo una de las formas en que esta se materializa la emisión de los llamados actos administrativos.
Además, se observa que los consejos comunales tienen atribuida legalmente la competencia para expedir constancias de residencia, es decir, emitir declaraciones de conocimiento que acrediten la dirección habitual y permanente de sus habitantes en los límites del ámbito geográfico de cada comunidad, y como tales deben reputarse como actos administrativos.
Con respecto a los documentos públicos administrativos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC.00209, de fecha 16 de mayo de 2003, con ponencia de la Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, estableció lo siguiente:
Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones ,etc),o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario (…)
Asimismo, la referida Sala en sentencia RC.00214, de fecha 21 de abril de 2009, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, asentó:
(…) tales instrumentos estarían ubicados dentro de la categoría de documentos administrativos y ellos a la luz de la jurisprudencia de esta Sala, invocada supra, tales instrumentos no se equiparan a los públicos, simplemente son una tercera categoría de documentos a los que puede atribuirse carácter de auténtico por el hecho de que hay certeza de quien es su autor: un funcionario público y , en consecuencia, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio, ya que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, pero las declaraciones contenidas en los mismos pueden ser objeto de impugnación a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad.
Ahora bien, en virtud de los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos, este Juzgador determinó que los codemandados erraron al fundamentar la impugnación del anexo “A” con base a lo dispuesto en el artículo 429 de la ley adjetiva civil, dado que, este artículo es para regular la impugnación de documentos públicos y privados reconocidos o tenidos por reconocidos, excluyéndose de esta normativa los documentos públicos administrativos, los cuales gozan de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, debiendo ser tomado como cierto hasta tanto la contraparte los impugne a través de cualquier medio probatorio que lo desvirtúe. En consecuencia, no siendo esta la manera correcta para impugnar este tipo de prueba, quien aquí decide se ve en la necesidad de declarar sin lugar la impugnación planteada sobre el anexo “A”. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación a las otras documentales, se observó que el anexo “B”, contenido al folio diez (10) de la primera pieza principal, se refiere a otra constancia de bienhechurías emitida igualmente por el Consejo Comunal San Sebastián, pero de fecha 25 de septiembre de 2019; el anexo “C”, inserto al folio once (11) de la misma pieza, consistente en una constancia de residencia, emitida por el mismo consejo comunal, en fecha 11 de agosto de 2020 y el anexo “E”, que riela al folio catorce (14) de la referida pieza, es una constancia ocupacional, de fecha 13 de agosto del año 2020. Así las cosas, siendo estas constancias emitidas por un consejo comunal (documento público administrativo), como ya fue aclarado, debieron ser impugnadas por cualquier medio de prueba capaz de desvirtuar su veracidad, lo cual no ocurrió. Como corolario, este Jurisdicente se ve forzado a declarar sin lugar la impugnación de los anexos “B”, “C” y “E”. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto a los anexos “D” y “F”, los codemandados manifestaron que fueron consignados en copias simples. Ahora bien, el legislador a establecido que la oportunidad procesal que tiene la parte demandada para impugnar un documento público y privado reconocido o tenido por reconocido, es en la etapa de contestación. En tal sentido, habiendo los codemandados realizado la impugnación en la oportunidad establecida por la norma, la parte demandante pretendiendo servirse de las documentales impugnadas, debió solicitar el cotejo con el original o producirlos en original o copia certificada para hacerlos valer, y en el caso de marras, de una revisión minuciosa a las actas procesales que conforman el presente expediente, no consta en autos que posterior a la impugnación se hayan producido los documentos impugnados en originales o solicitado la prueba cotejo, es por ello, que en atención a lo dispuesto en el artículo 429 de la ley adjetiva civil, este Juzgador declarar con lugar la impugnación de los anexos “D” y “F” acompañados junto al escrito libelar. ASÍ SE ESTABLECE.
IV
Para iniciar la revisión de mérito de la presente causa, es menester el análisis de lo alegado por las partes, y en este sentido, se observó que la parte demandante planteó la demanda aduciendo los siguientes hechos:
Desde el año 2006, soy ocupante de un terreno ubicado en la segunda avenida de Las Mercedes, sector Mañongo, municipio Naguanagua del estado Carabobo (…) Como se comprueba de los documentos consistentes en: “A” copia de constancia de bienhechurías de fecha 11 de abril de 2012, expedida por el Consejo Comunal San Sebastián, “B” original de constancia de fecha 25 de septiembre de 2019, expedida por el Consejo Comunal San Sebastián, “C” original de constancia de fecha 11 de agosto de

2020, expedida por el Consejo Comunal San Sebastián, “D” copia de declaración jurada de construcción de bienhechurías otorgada por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2020, número 19, Tomo 25, folios 60 al 65, “E” original de carta ocupacional de fecha 13 de agosto de 2020 expedida por el Consejo Comunal San Sebastián.
Sobre dichas bienhechurías de mi propiedad, específicamente sobre el local comercial identificado con el número 1, ubicado en la planta baja de las mismas, mantengo una relación jurídica arrendaticia con los ciudadanos BLANCA MARITZA MORA DE NIÑO y CARLOS ALEXANDER NIÑO AGUILAR (…) La referida relación contractual arrendaticia inició con la celebración de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha dos (02) de octubre de 2014, como consta en contrato privado que acompaño marcado “F”.
Dicho contrato tuvo una duración de un (1) año, pero en la práctica los inquilinos permanecieron ocupando el inmueble, con contratos de arrendamientos escritos, que celebramos de manera consecutiva (…) marcados con la letra “G”, “H”.
En el mes de octubre de 2018, celebramos un nuevo contrato de arrendamiento, que está marcado con la letra “I”, el cual estableció que la duración del mismo era de seis (06) meses, desde el dos (02) de octubre de 2018 hasta el dos (02) marzo de 2019 (…) Posterior a ello, es decir, antes de finalizada la relación contractual, que debía ser el dos (02) de octubre de 2019, las partes de mutuo acuerdo, libres de apremio y sin coacción alguna, decidimos celebrar un último contrato de arrendamiento (no prorrogable) por un (01) año, desde el PRIMERO DE AGOSTO DE 2019 HASTA EL 01 DE AGOSTO DE 2020, (POR UN AÑO), POR LO QUE FINALIZADO DICHO PLAZO O LAPSO, Y DE MANERA INDUBITABLE AL LLEGAR A SU TÉRMINO, OPERÓ AUTOMATICAMENTE Y DE PLENO DERECHO LA PRÓRROGA LEGAL DE DOS (02) AÑOS, A FAVOR DE LOS ARRENDATARIOS, COMO LO ESTABLECE EL ARTÍCULO 26 DE LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL. Documento éste que acompaño y opongo en original distinguido con la letra “J”.
Posterior al vencimiento del último contrato de arrendamiento, en fecha primero (01) de agosto de 2020, el cual como mencioné anteriormente fue improrrogable (…) intenté llegar a un acuerdo con los inquilinos para establecer el canon de arrendamiento durante la prórroga legal, o en todo caso llegar a un acuerdo para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento (…) y durante los tres meses siguientes no hubo manera de llegar a un acuerdo (…)
Asimismo, la parte demandante alegó haber una falta de pago de los cánones de arrendamiento, indicando:
Es el caso, ciudadano Juez, que para la fecha de la interposición de la presente demanda LOS ARRENDATARIOS han incurrido en el incumplimiento de la principal obligación que como inquilino asumieron, como lo es el pago oportuno de los correspondientes cánones de arrendamiento, ya que dejaron de pagarlos desde el segundo mes de la prórroga legal, es decir, desde agosto de 2020 (…) Para el momento de la interposición de la presente demanda LOS ARRENDATARIOS adeudan los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2020, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2021, ENERO, FEBRERO Y MARZO DE 2022 DE LA PRÓRROGA LEAGAL; ES DECIR DEBEN DIECINUEVE (19) MESES, siendo el último pago efectuado hasta la presente fecha, el correspondiente al primer mes de la prórroga legal, es decir, el mes de Agosto de 2020.
(…)
De conformidad con los hechos narrados y el derecho invocado (…) en mi carácter de ARRENDADORA a demandar a los ciudadanos BLANCA MARITZA MORA de NIÑO y CARLOS ALEXANDER NIÑO AGUILAR (…) para que convengan, o en su defecto, a ello le condene este Tribunal en: El desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un (1) local comercial, ubicado en la urbanización Mañongo, sector Mañongo, casa Nro. 01, Local N° 1, 2da. Avenida, Las Mercedes (…)
Por otro lado, los codemandados mediante escrito de contestación arguyeron:
Ciudadano Juez, de conformidad al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegamos la FALTA DE CUALIDAD de la ciudadana ELVA CAPAYA RODRÍGUEZ ARTEAGA (…) por no tener la LEGIIMACIÓN QUE SE ATRIBUYE (Legitimación Ad Causam) para actuar en el presente juicio, en virtud de la inexistencia del vínculo contractual con nosotros, que erradamente se asigna en la presente causa; ya que los instrumentos en que se basa su pretensión no constituyen prueba fehaciente para demostrar que existe identidad lógica entre ésta ciudadana y nosotros.
(…)
La pretendida pretensión por Desalojo carece de todo valor / efecto jurídico y debe declarase inadmisible puesto que el instrumento “J” y del cual manifiesta, falsamente, como “último Contrato de Arrendamiento” y según a su decir, debe ser tomado como fundamento de la Pretensión, vemos que de una simple lectura del mismo se constata que no lo es, sino que se evidencia una mixtura de consideraciones, por lo que se debe tomar como Contrato alguno, carece de valor jurídico y mucho menos se puede considerar como instrumento para fundamentar su pretensión, por lo tanto no posee documento que acredite su pretensión, puesto que para dar en arrendamiento debió contar con “Título Supletorio” debidamente evacuado ante un Tribunal Competente (…) Lo cierto y verdadero es que Elva Capaya (…) se encuentra Imputada por la comisión del delito de invasión (…)
Procedemos en nuestra condición de Demandados en la presente causa, temerariamente interpuesta en nuestra contra, a negar, rechazar y contradecir tanto los hechos por ser falsos como el derecho por ser improcedente la demanda incoada en nuestra contra (…)
1.- Negamos, rechazamos y contradecimos por FALSAS, las alegaciones y afirmaciones hechas en el libelo por la parte actora en donde se hicieron las siguientes aseveraciones:
Desde el año 2006, soy ocupante de un terreno ubicado en la segunda avenida de Las Mercedes, sector Mañongo, municipio Naguanagua del estado Carabobo (…) Como se comprueba de los documentos consistentes en: “A” copia de constancia de bienhechurías de fecha 11 de abril de 2012, expedida por el Consejo Comunal San Sebastián, “B” original de constancia de fecha 25 de septiembre de 2019, expedida por el Consejo Comunal San Sebastián, “C” original de constancia de fecha 11 de agosto de 2020, expedida por el Consejo Comunal San Sebastián, “D” copia de declaración jurada de construcción de bienhechurías otorgada por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2020, número 19, Tomo 25, folios 60 al 65, “E” original de carta ocupacional de fecha 13 de agosto de 2020 expedida por el Consejo Comunal San Sebastián.
2.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por FALSAS, las afirmaciones que hace la demandante, en relación a su versión de la relación que tiene con nosotros (…)
3.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por FALSAS, las afirmaciones que hace la demandante, en relación a su versión del Procedimiento Administrativo ante la SUNDDE, referente al vínculo con nosotros (…)
4.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por FALSAS, las afirmaciones que hace la demandante, en relación a su versión de la falta de pago de los Cánones de Arrendamiento, durante la prórroga legal (…)
V
Conforme a lo planteado por las partes en el presente juicio este Tribunal en fecha 15 de marzo de 2023, estableció que los límites de la controversia eran los siguientes:
• Cualidad de la parte demandante como sujeto activo de la pretensión, por no ser propietaria del inmueble.
• Validez del contrato de arrendamiento. En el entendido que la parte demandada alegó que dicho contrato es ilegal.
• Falta de pago del canon de arrendamiento, en el marco de la relación arrendaticia que ambas partes admitieron su existencia. Aun cuando es un hecho admitido por ambas partes, es inminente determinar con precisión a través de los medios probatorios pertinentes, el momento exacto a partir del cual el arrendatario dejó de cancelar el canon de arrendamiento.
Medios de prueba promovidos por la demandante
En el folio 9, marcada con la letra “A”, consignada en copia fotostática simple, corre inserta constancia de bienhechurías de fecha 11 de abril de 2012, emitida por el Consejo Comunal San Sebastián, del sector Mañongo, municipio Naguanagua, estado Carabobo, Registro Único de Información Fiscal (RIF)
J-29846624-3, donde se dejó constancia que la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, plenamente identificada, posee unas bienhechurías construídas con dinero de su propio peculio sobre una parcela de terreno propiedad a la sucesión “Mieussens”, que mide 9 metros de frente y 11 metros de largo, con un área aproximada de 99 metros cuadrados, en la avenida 2, prolongación avenida Mañongo, parroquia Naguanagua, municipio Naguanagua, estado Carabobo. Sobre este instrumento administrativo al no constar en autos prueba que desvirtuare su contenido, se le otorga pleno valor valor probatorio, de conformidad con el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC.00214, de fecha 21 de abril de 2009. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 10, marcada con la letra “B”, consignada en original, corre inserta constancia de bienhechurías de fecha 25 de septiembre de 2019, emitida por el Consejo Comunal San Sebastián, del sector Mañongo, municipio Naguanagua, estado Carabobo, Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-29846624-3, mediante la cual se dejó constancia que la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, plenamente identificada, posee una ocupación de terreno, constituyéndose en una extensión total de terreno de 99 metros cuadrados y ubicada en una extensión de terreno de procedencia “Baldío Nacional No Transferido como lo demuestra la cadena titulativa interrumpida ”. En atención a esto, al no evidenciarse en las actas procesales prueba que desvirtuare su contenido, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC.00214, de fecha 21 de abril de 2009, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 11, marcada con la letra “C”, anexa en original, corre inserta constancia de residencia de fecha 11 de agosto de 2020, emitida por el Consejo Comunal San Sebastián, del sector Mañongo, municipio Naguanagua, estado Carabobo, Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-29846624-3, donde se dejó constancia que la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga reside en la avenida 2, urbanización Mañongo, casa Nº 1, municipio Naguanagua, estado Carabobo. Se observa que la referida documental no aporta elementos de convicción que permitan esclarecer los hechos controvertidos en el presente juicio. Como corolario, se desecha la valoración de la misma. ASÍ SE DECIDE.
A los folios 12 y 13, de la primera pieza principal, marcado con la letra “D”, consignado en copia fotostática simple, consta declaración jurada autenticada por la Oficina de la Notaría Pública Séptima de Valencia Estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2020, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 25. Con respeto a este instrumento, se aprecia en autos que fue impugnado por los codemandados y declarada con lugar la misma, por tal motivo se desecha su valoración. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 14, marcada con la letra “E”, anexa en original, corre inserta constancia ocupacional de fecha 13 de agosto de 2020, emitida por el Consejo Comunal San Sebastián, del sector Mañongo, parroquia Naguanagua, estado Carabobo, Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-29846624-3, a través de ésta se dejó constancia que la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, plenamente identificada, es miembro de la comunidad desde hace 16 de años, siendo su domicilio ocupacional en la segunda (2º) avenida, Las Mercedes, urbanización Mañongo, casa Nº 1, sector Mañongo, municipio Naguanagua, estado Carabobo. Con esta constancia, no se logra verificar que existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con la presente documental, por lo que se desecha su valoración de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
En los folios 15 al 22, de la primera pieza principal, marcado con la letra “F”, en copia fotostática simple, consta contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en su condición de arrendadora y los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, en condición de arrendatarios, todos plenamente identificados en autos. Dicho contrato fue impugnado por los codemandados en el escrito de contestación, y habiendo sido declarada previamente con lugar dicha impugnación, quien aquí decide desecha la valoración de la misma. ASÍ SE DECIDE.
En los folios 23 al 26, de la primera pieza principal, marcado con la letra “G”, consignado en original, consta contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en su condición de arrendadora y los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, en condición de arrendatarios. En este contrato las partes reglaron las condiciones que regirían la relación arrendaticia habida entre ambos, acordando así el tiempo de duración del contrato, monto del canon de arrendamiento, fechas de pago y obligaciones de ambas partes. Dicho instrumento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
En los folios 27 al 29, de la primera pieza principal, marcado con la letra “H”, consta contrato de arrendamiento en original, suscrito entre la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en su condición de arrendadora y los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, en condición de arrendatarios. En este contrato las partes reglaron las condiciones que regirían la relación arrendaticia habida entre ambos, acordando así el tiempo de duración del contrato, monto del canon de arrendamiento, fechas de pago y obligaciones de ambas partes. La referida documental, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
En los folios 30 al 32, de la primera pieza principal, marcado con la letra “I”, anexo en original, consta contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en su condición de arrendadora y los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, en condición de arrendatarios. En este contrato las partes reglaron las condiciones que regirían la relación arrendaticia habida entre ambos, acordando así el tiempo de duración del contrato, monto del canon de arrendamiento, fechas de pago y obligaciones de ambas partes. En virtud de ello, dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 33, de la primera pieza principal, marcado con la letra “J”, anexa en original, notificación dirigida a los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, suscrita por la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en condición – a su decir- de arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la segunda avenida principal Las Mercedes, calle del hambre de Mañongo, local N° 10, municipio Naguanagua, estado Carabobo. En esta documental la referida ciudadana solicitó que fuera desocupado el inmueble ocupado por los arrendatarios y se estableció que entre las partes de mutuo acuerdo se daba un período de un (1) año no prorrogable a los arrendatarios desde el 1 de agosto de 2019 al 1 de agosto de 2020. Esta prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 34, marcada con la letra “K”, consignada en original, corre inserta planilla de solicitud de intermediación de fecha 19 de agosto de 2020, emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En esta planilla se reconoce a la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en condición de arrendadora y los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, en condición de arrendatarios, sobre “LOCAL SEMI CONSTRUCCIÓN CON FRENTE A LA AVENIDA, PUERTA SANTA MARIA AZUL Y REJAS BLANCAS”, ubicado en la avenida segunda, calle Las Mercedes, sector Mañongo, municipio Naguanagua, estado Carabobo, y además, se observa en su parte in fine que: “EL MOTIVO DE DICHA SOLICITUD DE MEDIACIÓN (…) ES LA NECESIDAD DE HACER CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS FIRMADOS ENTRE LAS PARTES AQUÍ DESCRITAS. Siendo este instrumento un documento público administrativo, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, de conformidad con el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC.00214, de fecha 21 de abril de 2009, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 35, marcada con la letra “L”, consignada en original, corre inserta documental denominada “NOTIFICACIÓN DNS/AC/072/2020”, de fecha 13 de octubre de 2020, emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En este instrumento el ciudadano Elio Córdova Zerpa, en su carácter de “Intendente de Protección de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE)”, convocó a una reunión con carácter de obligatoriedad, para el día 22 de octubre de 2020, en la instalaciones de dicha entidad ubicada en la avenida Michelena, centro comercial Ara, nave “C”, local
N° 79-160, parroquia Rafael Urdaneta, municipio Valencia, estado Carabobo, indicando que la incomparecencia injustificada, acarrearía sanciones administrativas. Teniendo esta notificación el carácter de documento público administrativo, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, de conformidad con el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC.00214, de fecha 21 de abril de 2009. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 36, marcada con la letra “M”, anexa en original, corre inserta prueba de fecha 24 de noviembre de 2020, emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En el mismo, se dejó constancia que en la referida fecha siendo las 10:30 a.m., estaba presente la ciudadana Elva Capaya Rodríguez, en carácter de arrendadora de un local comercial ubicado en la avenida segunda, calle Las Mercedes, sector Mañongo, casa N° 1, municipio Naguanagua, estado Carabobo, quien expuso: “DEJANDO CONSTANCIA DE SU COMPARECENCIA EL DÍA DE HOY Y LA NO COMPARECENCIA (…) DEL DENUNCIADO CIUDADANA BLANCA MARITZA” . Con este instrumento, no se logra verificar que existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con el mismo, por lo que se desecha su valoración. ASÍ SE DECIDE.
Y por último, en el folio 37, marcada con la letra “N”, consignada en original, corre inserta documento denominado “ACTA”, de fecha 24 de noviembre de 2020, emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). En el mismo, se dejó constancia que en la fecha indicada siendo las 10:30 a.m., en las instalaciones de dicha entidad, se encontraban reunidos el fiscal Manuel Pimentel, titular de la cédula de identidad V-10.524.975 y la funcionaria del Ministerio de Comercio Nacional Roxana Escobar, titular de la cédula de identidad V-18.999.964, “PARA DEJAR CONSTANCIA SOBRE LA DENUNCIA EMITIDA POR LA CIUDADANA ELVA CAPAYA RODRÍGUEZ”, en carácter de arrendadora de un local comercial ubicado en la avenida segunda, calle Las Mercedes, sector Mañongo, casa N° 1, municipio Naguanagua, estado Carabobo y que Blanca Maritza Mora de Niño en carácter de arrendataria, no hizo acto de presencia alguna.
Asimismo, de esta documental se aprecia en el título denominado “EN ACTO DE INTERMEDIACIÓN”, que no se llegó a ningún acuerdo conciliatorio entre las referidas ciudadanas, declarándose agotada la vía administrativa del procedimiento previo a la denuncia, instando a las partes a recurrir a la vía judicial. Con esta acta, no se logra verificar que existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con el mismo, por lo que se desecha su valoración de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Medios de prueba promovidos por los codemandados
A los folios 75 y 76, de la primera pieza principal, marcada con la letra “A”, anexa en copia fotostática simple, consta boleta de citación de fecha 23 de abril de 2019, librada por el Tribunal Penal de Primera Instancia Estadales y Municipales en Funciones de Control de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, para la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en virtud de notificarle acerca de una audiencia de imputación, en la actuación GP01-P-2018-015806, para el día 21 de mayo de 2019. De esta documental, se observa que no aporta elementos de convicción que permitan esclarecer los hechos controvertidos en la presente litis. Como corolario, se desecha la valoración de la misma. ASÍ SE DECIDE.
En los folios 77 al 83, de la primera pieza principal, marcada con la letra “B”, consta en copia fotostática simple denuncia de fecha 11 de agosto de 2020, presentada por los codemandados en contra de la demandante, ante la Fiscalía Superior del Estado Carabobo. Con respecto a este instrumento, se observa que no contribuye con elementos de convicción que permitan esclarecer los hechos controvertidos en el presente juicio. Como corolario, se desecha la valoración de la misma. ASÍ SE DECIDE.
En los folios 84 al 92, de la primera pieza principal, marcada con la letra “C”, anexa en copia fotostática simple, consta escrito de tercería voluntaria adhesiva, presentado por los codemandados Blanca Maritza y Carlos Alexander Niño ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Penal en Función de Control Nº 3, Estadal y Municipal del Circuito Judicial Penal del Estado Carabobo. Esta documental, no aporta elementos de convicción que permitan esclarecer los hechos controvertidos en el presente juicio. Como corolario, se desecha la valoración de la misma. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 33, de la segunda pieza principal, marcada con la letra “B”, consignada en copia fotostática simple, consta comprobante de Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil Ferreteria ABC, C.A., donde se evidencia que el domicilio fiscal de la misma es en “AV 90, CALLE DEL HAMBRE LOCAL NRO S/N URB MAÑONGO NAGUANAGUA CARABOBO ZONA POSTAL 2005”, con vencimiento en fecha 19 de febrero de 2024. Con esta prueba no se logra verificar que existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con el mismo, por lo que se desecha su valoración de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
En el folio 38, de la segunda pieza principal, marcada con la letra “D”, consta copia fotostática simple de certificado electrónico de recepción de declaración por internet, emitida por el Servicio Nacional Integral de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), donde se certifica la recepción de la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA), por parte de la sociedad mercantil Ferreteria ABC, C.A. De dicho certificado no se logra verificar que existe coincidencia entre los hechos litigiosos en el presente juicio y lo que se pretende probar con el mismo, por lo que se desecha su valoración de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a las pruebas de informes digitales solicitadas por los codemandados en los capítulos III.1, III.2, III.3 y III.4 del escrito de promoción de prueba, la representación judicial de la parte demandante se opuso, y en virtud que, con éstas se pretendía traer a los autos informaciones que constan en documentos insertos en oficinas públicas, es decir, de acceso al público para la obtención de una copia certificada, mal podría pretender alguna de las partes convertir la prueba de informes en un mecanismo sustitutivo de la prueba documental, fue declarada con lugar la oposición de estas pruebas mediante sentencia interlocutoria de fecha 5 de junio de 2023, en consecuencia, se desechan las mismas. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a las pruebas de informes solicitadas por los codemandados en el escrito de promoción de prueba, concretamente en los capítulos IV.1, IV.2, IV.3 y IV.4, la representación judicial de la parte demandante también hizo oposición, siendo declarada con lugar mediante sentencia interlocutoria de fecha 5 de junio de 2023, por cuanto con éstas se pretende traer a juicio información que constan en documentos insertos en oficinas públicas, vale decir, de acceso al público para la obtención de una copia certificada, por lo tanto, se desechan las mismas. ASÍ SE DECIDE.
Sobre las inspecciones judiciales requeridas por los codemandados en el escrito de promoción de pruebas, específicamente en los capítulos V.1, V.2, V.3 y V.4, este Tribunal mediante auto de fecha 5 de junio de 2023, que riela al folio 118 de la segunda pieza principal, negó su admisión por impertinentes, en consecuencia, se desechan estas solicitudes. ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las pruebas documentales anexas al escrito de promoción de pruebas de fecha 22 de marzo de 2023, identificadas en el “CAPÍTULO VI” con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “X” e “I”, por cuanto no fueron consignadas en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador las considera extemporáneas por tardías, por lo que se desechan de conformidad con lo previsto en el último parágrafo del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Y por último, los codemandados en el capítulo VII del escrito de promoción de pruebas, promovieron la exhibición de documentos, a lo cual, este Juzgador mediante auto de fecha 5 de junio de 2023, que riela al folio 118 de la segunda pieza principal, negó su admisión por impertinente, en consecuencia, se desecha esta solicitud. ASÍ SE DECIDE.
VI
Establecidos los límites de la controversia en el sub iudice, se observó que la parte demandante pretende el desalojo del local comercial ubicado en la urbanización Mañongo, segunda avenida Las Mercedes, municipio Naguanagua, estado Carabobo, por falta de pago de diecinueve (19) cánones de arrendamiento, en apego a lo dispuesto en el literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, procede este Tribunal a realizar el siguiente pronunciamiento.
El referido decreto, a lo largo de su contenido estipula las condiciones y procedimiento para regular el desarrollo de las relaciones arrendaticias, donde se pretenda arrendar un inmueble destinado al uso comercial (artículo 1). De esta manera, los artículos 3, 8, 20 y 40 eiusdem, establecen lo siguiente:
Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 8. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 20. Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)

De los artículos previamente citados, se establecen una serie de obligaciones y derechos inherentes para aquellas personas que pretendan celebrar contratos de arrendamientos sobre inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, en el marco de lo establecido taxativamente en la ley especial parcialmente transcrita, son de carácter irrenunciables y, por lo tanto, deberán ser garantizados plenamente durante el desarrollo de la relación arrendaticia hasta su conclusión.
En el caso sub examine, la parte demandante fundamentó su pretensión de desalojo en la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 del referido decreto, alegando que para el momento de la interposición de la demanda los arrendatarios adeudan los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero, febrero y marzo de 2022 de la prórroga legal, para un total – a su decir- de 19 meses de arrendamiento, tras ser el último canon cancelado en agosto del 2020.
Por su parte, la representación judicial de los codemandados, en la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, arguyeron la falta de cualidad de la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, por no tener la legitimación activa que se atribuye, agregando que, desde el inicio de la relación contractual han pagado un canon de arrendamiento a una persona que no es propietaria del terreno y por lo tanto se le debía reembolsar todas las cantidades entregadas por error a su contraparte, ya que a decir de los codemandados, la referida demandante no tenía la cualidad para contratar con ellos.
Ahora bien, con relación al primer (1°) hecho controvertido, relativo a la cualidad de la parte demandante como sujeto activo de la pretensión por no ser propietaria del inmueble, este Juzgador considera pertinente traer a colación el criterio del tratadista Loreto (1940), en su obra denominada “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, donde expreso sobre la cualidad, lo siguiente:
(…) una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita en tal manera. (p.16).
Aunado a esto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 000003, de fecha 23 de enero de 2018, con ponencia de la magistrada Vilma María Fernández González, asentó:
La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la
cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción. La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.
Expuesto estos criterios acerca de la definición de la cualidad, este Jurisdicente determina que la misma es un juicio de relación y no de contenido, donde existe un vínculo jurídico entre el demandante y aquella persona que infringe lo convenido o algún derecho, es decir, no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse y demostrarse ser titulares activos y pasivos en la relación adquirida.
En el caso de marras, al pretender la solicitante el Desalojo de un Local Comercial, estaba en la obligación de acompañar con el libelo de demanda, el o los contratos de arrendamientos (prueba fundamental), donde se pudiera verificar a las partes y la relación jurídica convenida. En este sentido, consta en autos originales de contratos de arrendamientos privados, marcados con las letras “G”, “H”, “I” y “J”. De los cuales se desprende al inicio de éstos que, la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, en carácter de arrendadora, arrendó a los ciudadanos Blanca Maritza y Carlos Niño Aguilar, un local comercial ubicado en la urbanización Mañongo, segunda avenida Las Mercedes, municipio Naguanagua, estado Carabobo, y, asimismo, al final de cada contrato, el consentimiento de los contratantes a través de sus firmas.
Cabe destacar, que los referidos contratos de arrendamientos fueron reconocidos por los codemandados, al indicar en la contestación de la demanda: “Ciudadan[o] Juez, lo cierto y verdadero es que sorprendidos en nuestra Buena Fe suscribimos los mencionados contratos sin tener conocimiento de que la referida ciudadana no tenía la documentación legal fehaciente…”. Sumado a esto, continuaron arguyendo: “Allí funciona nuestro pequeño negocio de ferretería. Contrato de alquiler desde el 02 de octubre de 2014, (…) (ocupado ya siete -07- años y 10 meses) en calidad de inquilinos (…) el último contrato firmado venció el 01 de agosto de 2020…”.
Admitida la suscripción de los contratos locativos entre las partes que integran la presente litis, surge la necesidad de puntualizar que, cuando éstos fueron celebrados se adquirieron recíprocamente una serie de obligaciones y derechos personales -no reales-; siendo el incumplimiento de las obligaciones allí contraídas (pago de cánones), lo que llevó a la ciudadana Elva Capaya Rodríguez, en carácter de arrendadora a interponer la presente demandada. Por lo que es evidente, que la referida ciudadana probó en autos la titularidad (contratos de arrendamientos) para ejercer cualquier tipo de acción por el incumplimiento de lo convenido en dichos contratos, así como también los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, en condición de arrendatarios.
En seguimiento a lo que se viene desarrollando, se debe puntualizar que no es objeto de discusión la propiedad de las bienhechurías, sino el desalojo de las mismas (local comercial), a las cuales, los codemandados tuvieron acceso por el permiso de la parte demandante en autos, quien mediante los contratos de arrendamientos identificados “G”, “H”, “I” y “J”, les dio el ingreso y cedió temporalmente el uso y goce del local comercial. Como corolario, siendo la parte demandante conjuntamente con los codemandados, aquellos que hicieron valer los contratos de arrendamientos referidos, quien aquí decide considera que la ciudadana Elva Capaya Rodríguez tiene la cualidad activa para actuar procesalmente en defensa de lo pactado en dichos contratos. ASÍ SE ESTABLECE.
Con respecto al segundo (2°) hecho controvertido, concerniente a la validez de los contratos de arrendamientos, los codemandados alegaron que su contraparte no tiene la capacidad legal para contratar con ellos y, por lo tanto, los contratos eran nulos.
Para iniciar con el análisis de este punto, se debe transcribir lo establecido en los artículos 1.133, 1.140, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167 y 1.579 del Código Civil, los cuales señalan:
1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.
1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.
1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Aunado, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala:
La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Asimismo, el tratadista José Luis Aguilar Gorrondona (2005), en su obra denominada “Contratos y garantías”, hizo referencia sobre quienes están legitimados para arrendar, aportando:
(…) La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato.
Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad, aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la con¬dición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor, so pena de que el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año pa¬ra la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento du-rará hasta dicha recolección (C.C. art. 1.581) (…)
En el caso de comunidad, la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.
2o Puede arrendar también el enfiteuta.
3o Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598) (…)
4o Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla de subarrendamiento, institución de la que se tratará "infra"
(Cap. XXV).
III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu-fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes.
1° Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:
A) Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios co¬rrespondientes.
B) Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arren¬datario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.
C) Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mien¬tras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.
2o El arrendamiento de la cosa ajena es "res inter alios acta" para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario…”
Ahora bien, en el caso sub examine consta en autos contratos de arrendamientos marcados con las letras “G”, “H”, “I” y “J”, suscritos y reconocidos en las actas procesales por las partes que integran la presente controversia, donde se reglamentó en la cláusula “TERCERA” del anexo “G”, lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un año (01), lapso que se contara a partir del 02 de [o]ctubre de 2016 hasta el 02 de [o]ctubre de 2017…”. Asimismo, en el anexo “H”, se estableció: “… es de un a[ñ]o (01), lapso que se contará a partir del 02 de [o]ctubre de 2018…”: en el anexo “I”: “El término para la duración del presente contrato de arrendamiento será de [s]eis [m]eses a partir de Dos (02) de [o]ctubre de 2018 hasta el mes de Dos (02) marzo de 2019…”. Y por último en el contrato “J”, se acordó: “... se le dará un período (no prorrogable) de un año más a los arrendatarios desde el Primero (01) de [a]gosto del año 2019 hasta el Primero (01) de [a]gosto del año 2020…”.
De lo planteado, se evidencian cuatro (4) convenios arrendaticios que han sido renovados y ejercidos entre la parte demandante y los codemandados en el trascurso de los años 2016 al 2020, donde reglaron y consintieron los parámetros para el alquiler del local comercial objeto del desalojo. Así las cosas, mal podría este Juzgador desconocer esta relación jurídica, de manera que, en primer (1º) lugar, se evidencia en los contratos arrendaticios plenamente identificados, el consentimiento de partes, objeto y causa, en el marco de lo previsto en el artículo 1.144 del Código Civil, así como, el cumplimiento de lo previsto en el artículo 1.579 eiusdem; y en segundo (2º) lugar, consta en escrito de contestación que los codemandados adujeron: “… suscribimos de [b]uena [f]e, desde el 2 de octubre de 2014 los contratos que aduce falsamente como legítimos …”. Así como tampoco, anular los contratos bajo análisis por cuanto no es la vía adecuada para solicitarlo. Como corolario, en atención a lo previsto en el artículo 1.133, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 eiusdem, este Juzgador determina que los contratos son válidos en la presenta causa. ASÍ SE ESTABLECE.
Sobre el tercer (3°) hecho controvertido, referido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, manifiesta la parte demandante que los codemandados están insolventes desde septiembre 2020 hasta marzo de 2022, por cuanto –a su decir- el último pago fue en agosto de 2020. Ahora bien, siendo este hecho controvertido el fundamento de la parte demandante para lograr el desalojo, de conformidad con literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo conducente es verificar que los codemandados hayan probado el pago de lo supuestamente adeudado. En tal sentido, de una revisión minuciosa a lo probado en autos (artículo 12 de la ley adjetiva civil), se observó que no consta una prueba que demuestre la solvencia de los codemandados en los meses que adeudan según lo aducido por la parte demandante. En consecuencia, se determina que los codemandados al estar insolventes desde el agosto de 2020, dejaron de pagar dos (2) cánones de arrendamientos, incurriendo en lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del referido decreto, por lo cual, este Jurisdicente se ve forzado a declarar con lugar la presente demandada. ASÍ SE ESTABLECE
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda con motivo de Desalojo de Local Comercial intentada por la ciudadana Elva Capaya Rodríguez Arteaga, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-10.459.587, debidamente asistida por la abogada Karla Aquino Gutiérrez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 222.700, en contra de los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad
V-13.305.756 y V-12.253.677, respectivamente.
SEGUNDO: Se acuerda el DESALOJO del local comercial ubicado en la urbanización Mañongo, segunda avenida Las Mercedes, calle El Hambre, local
N° 1, municipio Naguanagua, estado Carabobo. En consecuencia, se ordena a los ciudadanos Blanca Maritza Mora de Niño y Carlos Alexander Niño Aguilar, plenamente identificados, a entregar libre de personas, cosas y en el mismo estado en que recibió el bien inmueble previamente identificado.
TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil. Agréguese al expediente, anótese en los libros respectivos y publíquese en la página web.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los treinta (30) días del mes de mayo de 2024. Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
Exp. N° 26.735
PLRP/ P. Ramírez