TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, veintisiete (27) de mayo de 2024
Años: 214° de Independencia y 165° de la Federación

EXPEDIENTE: 13.862

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE (S) DEMANDANTE (S): Sociedad Mercantil INVERSORA NAPLES, CA., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha dieciséis (16) de abril de 2003, bajo el Nro. 69, Tomo 17-A, con Registro Único de Información Fiscal J-31001714-0.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDANTE: CARMEN MARISOL ALTUVE RAMÍREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 47.186.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y V-13.382.062.

ABOGADO (S) ASISTENTE (S) Y/O APODERADO (S) JUDICIAL (ES) DE LA PARTE DEMANDADA: ARMANDO MANZANILLA MATUTE, EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA, RAYDA RIERA LIZARDO, LUIS ENRIQUE TORRES STRAUSS, DOUGLAS FERRER RODRÍGUEZ, ANTONIO JOSÉ PINTO RIVERO, ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ y EDSON ALEJANDRO GARCÍA BAPTISTA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 14.020, 14.006, 48.867, 54.638, 67.281, 106.043, 298.051 y 303.527

TERCERO INTERESADO: Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café LA MARCELLERÍA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, bajo el Nro. 46, Tomo 204-A RM 315, en fecha dieciséis (16) de octubre de 2018.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II
SÍNTESIS

En la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la abogada CARMEN MARISOL ALTUVE RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA NAPLES, C.A., que cursa por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha catorce (14) de agosto de 2023, mediante la cual el referido Juzgado declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, siendo ejercido recurso de apelación contra la mencionada decisión, en la misma fecha catorce (14) de agosto de 2023, por el abogado ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ, ut supra identificado, parte demandada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha veinticinco (25) de septiembre del 2023, correspondiéndole conocer de la referida decisión a este Tribunal Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha tres (03) de octubre de 2023, bajo el Nro. 13.862 (nomenclatura interna de este Juzgado), asentándose en los libros correspondientes.
Por auto de fecha nueve (09) de octubre de 2023, se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes quedando entendido que una vez presentado los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes, finalizado el lapso comenzará a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diez (10) de octubre de 2023, mediante escrito el abogado ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ, apoderado judicial de la parte demandada, solicito que el juez superior de esta alzada, se inhiba de conocer la causa.
En fecha trece (13) de octubre de 2023, mediante escrito la abogada CARMEN MARISOL ALTUVE RAMÍREZ, apoderada judicial de la parte demandante, se opone a la solicitud de inhibición presentada por la contraparte, por representar según lo manifestado, una dilatación indebida de la parte demandada.
En fecha veinte (20) de octubre de 2023, este Juzgado Superior dictó auto fundamentado para negar la inhibición solicitada.
En fecha ocho (08) de noviembre de 2023, los abogados LUIS ENRIQUE TORRES STRAUSS y DOUGLAS FERRER RODRÍGUEZ, apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, parte demandada y de la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café LA MARCELLERÍA C.A., tercero interesado, consignaron informe de fundamentación del recurso de apelación.
En fecha ocho (08) de noviembre de 2023, CARMEN MARISOL ALTUVE RAMÍREZ, apoderada judicial de la parte demandante, consignó informe de fundamentación del recurso de apelación.
En fecha quince (15) de noviembre de 2023, los abogados LUIS ENRIQUE TORRES STRAUSS y DOUGLAS FERRER RODRÍGUEZ, apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, parte demandada, consignaron escrito de observaciones a los informes.
En fecha nueve (09) de febrero de 2024, mediante escrito el abogado DOUGLAS FERRER RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se dicte sentencia.
En fecha diez (10) de abril de 2024, mediante escrito el abogado LUIS ENRIQUE TORRES STRAUSS, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se dicte sentencia.
En fecha dieciséis (16) de abril de 2024, mediante escrito el abogado ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se dicte sentencia.
En fecha seis (06) de mayo de 2024, mediante escrito el abogado ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se dicte sentencia.
Concluida la sustanciación y siendo la oportunidad legal para ello, pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación.
III
DE LA COMPETENCIA

A los fines de determinar la competencia de esta Alzada para conocer de la presente apelación ejercida por el abogado ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ, ut supra identificado, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se dictó sentencia en fecha catorce (14) de agosto de 2023, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Artículo 878: En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación. (Subrayado y Negrilla de esta Alzada).

Del artículo anteriormente transcrito se desprende que, de la sentencia definitiva dictada en el procedimiento oral se da el recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, siendo remitidos los autos al Tribunal de Alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se desprende que en la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue ejercido recurso de apelación, admitido en ambos efectos por el a quo, remitiendo así las actuaciones al Tribunal de Alzada, en consecuencia, esté Juzgado Superior se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 878 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA

En fecha catorce (14) de agosto de 2023, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, decretó lo siguiente:
…Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio, en el cual la parte demandante persigue el desalojo de un inmueble destinado a local comercial, en apego al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que Regular el Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, fundamentado en un contrato de arrendamiento celebrado con vigencia desde el 1º de agosto de 2018 hasta el 31 de julio de 2021, inmueble que es ocupado por la Sociedad Mercantil Supermercado, Bodegón, Café La Marcellería CA., plenamente identificada propiedad de los demandados en el presente juicio. En consecuencia, procede este Tribunal a realizar el siguiente pronunciamiento:
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a lo largo de su contenido desarrolla las condiciones para controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en el marco del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1). De esta manera, los artículos 3. 8. 20 y 40 eiusdem, establecen lo siguiente:
…Omissis…
De los artículos previamente citados, se establecen las obligaciones impuestas a los arrendadores, así como los derechos otorgados a los arrendatarios en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, según lo dispuesto taxativamente en el mismo cuerpo normativo, son de carácter irrenunciable, en consecuencia cualquier acto o contrato que pretenda ir en contra de los establecidos en la presente norma debe ser considerado nulo.
En el caso de marras, la parte demandante fundamentó su pretensión en las causales de desalojo contenidas en los literales "a" y "g" del artículo 40 del mencionado Decreto Ley, al alegar en primer lugar que la parte demandada Incumplió con el pago del correspondiente canon de arrendamiento variable (CAV) acordado en el contrato de arrendamiento suscrito, en segundo lugar, que incumplio (sic) con los pagos de los servicios públicos correspondientes al bien inmueble objeto del presente juicio, encontrándose el mismo en estado de insolvencia, y en tercer Jugar, alegó el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1" de agosto de 2018, con vigencia hasta el 31 de julio de 2021, siendo oportunamente notificados de la decisión de no prorrogar el mismo.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad correspondiente para la contestación, negó encontrarse en estado de insolvencia tanto con el correspondiente canon de arrendamiento como con el pago de los servicios públicos prestados al bien inmueble objeto del presente juicio, alegaron que, para el momento de la interposición de la presente demanda, el canon de arrendamiento variable (C.A.V) no les era exigible ya que sus ingresos brutos no superaron las cifras que hiciera aplicable el pago de dicho canon variable. Al mismo tiempo, reconvinieron en la presente demanda, alegando la ilegalidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito y, en consecuencia, la tácita reconducción de éste, aunado al hecho que luego de vencida la prórroga legal, su representado siguió haciendo uso del inmueble y la arrendadora continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento sin objeción alguna.
Por razones metodológicas, este Tribunal considera oportuno resolver previamente los alegatos referentes a: 1) La ilegalidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, 2) Término del contrato suscrito y. 3) La reconvención planteada fundada en la tacita reconducción del mismo.
Del contenido del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de agosto de 2018, se visualiza con meridiana claridad que el mismo tuvo por objeto regular la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, la cual se estipuló a tiempo determinado, por un lapso comprendido de tres años, entiéndase hasta la fecha 31 de julio de 2021. Así mismo, las partes acordaron la aplicación del artículo 1.599 del Código Civil y excluyeron la aplicación del artículo 1.600 eisudem, los cuales establecen lo siguiente:
…Omissis…
A pesar de lo contenido en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que los derechos contenido en dicho cuerpo normativo son de carácter irrenunciable, debiendo considerarse nulo cualquier acto que pretenda el menoscabo o disminución de los mismos, considera quien aquí decide que lo pactado por las partes en la cláusula 4º del referido contrato no transgrede los derechos de los arrendatarios, tal como fue alegado por su representación judicial, ya que de las notificaciones realizadas por el arrendador y que constan en el presente expediente de los folios 32 al 97 de la primera pieza principal, se puede corroborar que las notificaciones tenían por motivo informar acerca de la no renovación del contrato de arrendamiento, sin que conste en autos que la decisión de intentar la presente demanda con motivo de desalojo de local comercial sea por desacuerdo de las partes en cuanto a la fijación canon de arrendamiento correspondiente.
Basado en las anteriores consideraciones, mal podría este Tribunal tener como una causal de desalojo en el presente juicio un presunto desacuerdo en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento que, en caso hipotético de haber existido, cualquiera de las partes intervinientes en el presente juicio se encontraba legitimada para acudir ante el órgano administrativo competente para resolver dicha controversia, siendo el mismo la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE); sin embargo, no consta en las actas que conforman el presente expediente que alguna de las partes allá acudido ante el referido órgano administrativo.
En consecuencia, siendo los artículos 1.599 y 1.600 del Código Civil, normas perfectamente disponibles y que pueden ser aplicadas indistintamente por las partes contratantes, por cuanto no afectan el orden público ni transgreden los derechos civiles de los contratantes, considera este Jurisdicente contrario a derecho declarar la ilegalidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, en fecha 1º de agosto de 2018. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de agosto de 2018, dadas las circunstancias particulares de este caso, es propicio referirnos a lo que ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el fallo Nº 993 del 1 de agosto de 2014 (caso: Hola Modas). la cual fue reiterado posteriormente en la decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: Juan Martin Alegria), estableciendo que a tenor de lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial]: una vez vencida la prórroga legal, el arrendado[r] queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada.
…Omissis…
Como corolario, a la jurisprudencia previamente citada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, considera este Juzgador que no se puede tergiversar el contenido de los artículo 26 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, al determinar que el contrato de arrendamiento se hizo indeterminado bajo el argumento de que en el presente caso ocurrió la tácita reconducción por cuanto la arrendadora siguió recibiendo los cánones de arrendamiento una vez cumplida la prórroga legal. En tal sentido la Sala Constitucional ha reiterado el criterio establecido, en su fallo N° 556 del 11 de julio de 2016 (Caso Ghandour Import, C.A.) en el cual se estableció, referente al argumento de la solicitante, acerca que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, considera este Juzgador que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso a tenor del artículo 26 la Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Sala N 1993/2014, caso, Hola Modas, S.A.)
Con base en los criterios jurisprudenciales supra citados, resulta evidente que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, en el cual se le notificó expresamente al arrendatario que no le seria renovado el contrato de arrendamiento (desahucio) y en donde se otorgó el plazo de prórroga legal para la entrega material del inmueble, no puede operar la tacita reconducción del contrato de arrendamiento por mandato expreso del artículo 1.601 del Código Civil, que establece que [s]i ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducción, amén de lo establecido en el artículo 1599 eisudem. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a los alegatos hechos por la parte demandante, referentes al incumplimiento del pago del canon de arrendamiento variable (C.AV) así como el Incumplimiento en el pago de los servicios públicos prestados al inmueble objeto del presente juicio, considera este Tribunal inoficioso emitir pronunciamiento al respecto, ya que verificado y considerado ajustado a derechos uno de los requisitos de procedencia de las causales de desalojo contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, entiéndase el literal "G" del referido artículo, es suficiente para que este Tribunal declare con lugar la presente demanda de desalojo, sin necesidad que concurran a la vez dos o más causales de desalojo. ASÍ SE ESTABLECE.
Por lo que este Tribunal estima que, en apego al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, así como la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, es forzoso para quien decide declarar con lugar la acción de desalojo propuesta por la parte demandante y sin lugar la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada. ASİ SE DECIDE
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide.
PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSORA NAPLES, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de noviembre de 2009, bajo el Nº 19, Tomo 81-A: en contra de los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y 13.382.063, respectivamente; con motivo de Desalojo del Local Comercial ubicado en la Urbanización El Viñedo, avenida Monseñor Adam, calle 141, identificado con el número 101-19, parroquia San José. Valencia, estado Carabobo.
SEGUNDO: Se ordena a los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF Y RAUL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y 13.382.063, respectivamente, a entregar libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió, el bien inmueble ubicado en la Urbanización el Viñedo, avenida Monseñor Adam, calle 141, número civico 101-19, cruce con avenida 101, parroquia San José, municipio Valencia, del estado Carabobo, constituido por una casa quinta de dos (2) plantas, con un área de construcción aproximada de seiscientos metros cuadrados (600 m2), y con la parcela de terreno que le corresponde distinguida con el N° 1 y que forma parte de la manzana N° 3, conforme al plano general de la urbanización, con un área aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Que es su frente, con la parcela Boulevard de los Naranjos de la misma urbanización, hoy Avenida Monseñor Adam en veinte metros (20 m). SUR: Con terrenos que son o fueron de la Compañía Anónima El Viñedo, en veinte metros (20 m). ESTE. Con la avenida 101, con cuarenta metros (40 m). OESTE: Con terrenos que son o fueron de la Compañía Anónima El Viñedo en cuarenta metros (40 m) Inmueble debidamente inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2003, bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo N° 13.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, titulares de las cédulas de identidad V- 17.398.032 y 13.382.063, respectivamente, en contra de la sociedad mercantil INVERSORA NAPLES, CA con motivo de la nulidad de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 1º de agosto de 2018
CUARTO: Se condena en costas procesales a la parte totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (Destacado del texto).

V
DE LOS INFORMES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante este Juzgado Superior, la parte demandada consignó Escrito de Informes en fecha ocho (08) de noviembre del 2023, en el cual arguye lo siguiente:
… III.- VICIOS DE LA SENTENCIA OBJETO DEL PRESENTE RECURSO
1.- Incongruencia negativa. La sentencia confutada adolece del vicio de incongruencia negativa al no haber decidido conforme a lo alegado y probado en auto. Veamos
1.1. Lo decidido. La sentencia en su parte dispositiva, en lo referente a la nulidad de la cláusula cuarta del contrato, la cual fuera planteada como reconvención y no como una defensa de fondo…
…Omissis…
1.2. Lo alegado en la reconvención propuesta. En la contestación de demanda se planteó mutua petición cuya pretensión es la nulidad de la cláusula cuarta del contrato, conforme a los siguientes alegatos jurídicos…
…Omissis…
Como se comprueba de una simple lectura el alegato de nulidad de la cláusula estaba relacionado con la imposibilidad de renunciar a la tácita reconducción, que operó en la presente causa y la recurrida omite pronunciarse sobre tal alegato, realizando una interpretación parcial de los alegatos formulados, al pretender que lo alegado estaba relacionado con alguna inconformidad en el establecimiento del canon, y ello no es así.
Lo planteado es lo siguiente: el arrendatario no puede renunciar al derecho que tiene que opere a su favor la tácita reconducción, por expresa prohibición de la ley especial, en su artículo 3; y así pese a que el juzgador reconoce que dicha norma contiene tal prohibición, da por válida la renuncia que se plasma en la cláusula cuarta sobre el derecho a la tácita reconducción, la cual además es el fundamento de la defensa principal en la presente causa. que implique renuncia a un derecho concedido
En efecto, ciudadano juez toda disposición contractual a favor del arrendatario debe tenerse como no escrita, por se (sic) nula de toda nulidad; así cuando en la cláusula cuarta se pacta que "... las partes convienen en la plena vigencia y aplicación del artículo 1.599 del Código antes citado y excluyen la aplicación del artículo 1600 ejusdem...", implica una renuncia al derecho de la tácita reconducción que constituye un derecho creado a favor del arrendatario que continúa ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, quien recibe el pago de los cánones de arrendamiento, como en el caso que nos ocupa. no afecta el derecho del arrendatario y le aplica
Así cuando el juzgador considera que tal disposición para decidir el fondo de la causa los artículos 1.599 y 1.601 del Código Civil, lo hace erradamente. En efecto, la recurrida sólo analiza y decide sobre un supuesto alegato de inconformidad con el establecimiento del canon como causa de nulidad de la norma contractual, cuando en realidad lo alegado como motivo de la nulidad de la cláusula cuarta del contrato, es que ella contiene una denuncia al derecho previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, la cual conforme al artículo 3 de la ley especial arrendaticia es nula; así de haber decidido el juez conforme a los hechos alegados y probados ha debido declarar nula la cláusula cuarta en lo referente a la renuencia de la aplicación del artículo 1.600 del Código Civil y haber aplicado dicha norma para resolver la controversia, y así solicitamos sea declarado por este tribunal de alzada.
1.3 Falsa aplicación de normas jurídicas, al caso los artículos 1.599 y 1.601 del Código Civil.
…Omissis…
1.4. Incongruencia negativa y falsa aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
…Omissis…
La demanda es inadmisible, por cuanto la demanda es apócrifa, al no constar la firma de quien dice encabezar dicha actuación, así como tampoco consta en autos la identificación por parte de la secretaria del tribunal distribuido que recibe dicho escrito, lo cual constituye una violación al debido proceso y la inadmisibilidad de demanda planteada.
Los principios de interpretación de las normas en materia inquilinaria obliga al juez a interpretar y decidir, en caso de silencio o duda en las normas aplicables, a favor del arrendatario. Por lo que, la cláusula cuarta del contrato que plantea la renuencia a un derecho del inquilino, como lo es la tácita reconducción, debe declararse nula de toda nulidad; y siendo que la defensa planteada por la arrendataria lo constituye la continuación de la relación arrendaticia, una vez vencida la prórroga legal, y siendo que el Código Civil contiene normas preconstitucionales y anteriores a las leyes especiales en materia arrendaticia cuya aplicación debe ser analizada con la visión actual del derecho inquilinario, constituye una violación al principio de interpretación, entender que no puede existir la continuación de una relación arrendaticia una vez vencida la prórroga legal, sólo porque antes del vencimiento del contrato se le haya notificado la intención de no renovar el mismo.
Así, una vez vencida la prórroga legal, si la arrendataria permanece ocupando el inmueble arrendado y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, ello constituye la voluntad de las partes de continuar con la relación arrendaticia una vez vencidos todos los lapsos contractual y legal.
En el caso que nos ocupa, vencido el lapso de prórroga legal, la arrendataria no sólo ocupó el inmueble, sino que pagó y le fueron recibidos por parte de la arrendadora los cánones de arrendamiento posteriores a dicho vencimiento y aún a la presente fecha sigue pagando los mencionados cánones.
Entender que la arrendataria depende exclusivamente de la voluntad de la arrendadora, quien recibiendo los cánones vencidos todos los lapsos, y sin oposición a la permanencia, pueda solicitar el desalojo como medida de presión hacia el inquilino.
Ciudadano Juez, ello sólo sería posible si ha habido resistencia, desde el mismo momento del vencimiento de la prórroga legal, por parte de la arrendadora en la permanencia de la arrendataria y en recibir los cánones de arrendamiento, pero no una vez que se ha producido la continuidad de la relación arrendaticia, ahora sin tiempo determinado.
• En el caso de autos, se plantearon dos causales de desalojo y fue declarada con lugar una sola de ellas, más grave aún se reconoce la solvencia de la arrendataria, mal podría existir condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada.
Es por todas las consideraciones anteriores, por lo que esta alzada debe proceder a hacer los correctivos necesarios respecto de los vicios señalados y proceder a revocar la sentencia confutada de fecha 14/08/2023, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente número 26,844, declarándose inadmisible por la carencia de la firma de la demandante en el escrito de demanda, por tratarse de un documento apócrifo, (sic) y que para el caso de considerar esta alzada que si es admisible la demanda, sea revocada la sentencia por vicios ya señalados y se declare Sin lugar la demanda y Con Lugar la reconvención, y se condene en costas a la demandante reconvenida… (Mayúsculas del informe presentado ante esta Alzada).

Asimismo, en fecha ocho (08) de noviembre del 2023, la parte demandante, presentó escrito de informe, en el cual, expone:
… La relación arrendaticia objeto de la presente acción inicio el día 1 de Agosto de 2018, suscribiendo Contrato de Arrendamiento los Ciudadanos LUIS RUBEN (sic) RODRIGUEZ (sic) BARNIZ, en su condición de Director Principal de Inversora Naples C.A, propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, actuando como EL ARRENDADOR y los ciudadanos JOSE (sic) GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL (sic) ALBERTO RODRIGUEZ (sic) ANDRADE, en su condición de LOS ARRENDATARIOS, inmueble destinado exclusivamente para Uso Comercial, propiedad de Inversora Naples C.A, según consta en la cláusula primera y segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, quedando establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la duración del contrato en TRES (03) AÑOS prorrogables por periodos anuales, siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo con el nuevo canon de arrendamiento con por lo menos 60 días de anticipación a su vencimiento y se estableció la vigencia del contrato a partir del primero (1ro) de agosto de dos mil dieciocho (2018) con vencimiento al treinta y uno (31) de julio de dos mil veintiuno (2021). Siendo importante señalar que en fecha 19 de Mayo de 2021, se trasladó y constituyo el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y mediante Notificación judicial se dejó constancia de la fecha cierta de vencimiento del Contrato de Arrendamiento y de la decisión de No Prorrogar ni renovar su vigencia y que se inició el día 1 de Agosto de 2021, el lapso legal de prorroga obligatoria establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, de conformidad con el Articulo 26, el cual establece que para los contratos de arrendamiento que tengan más de un (1) año y menos de cinco (5) años, la prorroga (sic) máxima es de 1 año, notificando así oportunamente el uso de la prorroga (sic) legal obligatoria, desde el vencimiento es decir el día 31 de Julio de 2021 mi representada, Inversora Naples C.A. en fecha Trece (13) de Octubre de 2022, trasladó y constituyo el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo a objeto de formalizar Notificación judicial, por la contumaz negativa de los arrendatarios a entregar el inmueble, mediante la cual se solicitó, la entrega del inmueble, cumplida como estaba la Prorroga Legal establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La acción se inicia en fecha 18 de noviembre de 2022, mediante la interposición por ante el Tribunal Distribuidor de demandas, cuyo conocimiento correspondía al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, lo cual consta al folio 99 de la primera pieza principal, dejando constancia la Secretaria del referido Tribunal Distribuidor que la Demanda fue presentada el día 18 de noviembre de 2022, a las 12.50 am, constante de nueve folios e indicando con precisión los recaudos anexos a la demanda, observándose la firma del presentante e identificación del número de inscripción ante el Inpreabogado, el cual se lee "I.P.S.A. 47.186"... Siendo una solicitud identificada como Punto Previo, en el acto de contestación de demanda, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se pronuncia mediante sentencia Interlocutoria, en fecha 27 de febrero de 2023, estableciendo lo que a continuación se transcribe: "... En consecuencia este juzgador en resguardo de las garantías constitucionales consagradas en los artículos 26, 49, y 257, garantizando el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, al debido proceso y a no sacrificar la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, considera que la presente demanda fue presentada legalmente ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde la Secretaria del referido Tribunal dejo constancia de haber estado en presencia de la Abogada Carmen Altuve inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 47.186, como presentante de la misma. ASI (sic) SE ESTABLECE:"... Resolviendo lo referente al Punto Previo planteado por los apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos JOSE (sic) GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAUL (sic) ALBERTO RODRIGUEZ (sic) ANDRADE: Siendo importante resaltar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas sentencias entre las que se mencionan las sentencias N°389 de fecha 7 de Marzo de 2002, y la sentencia N°05-2125, de fecha 14 de diciembre de 2005, ha desarrollado alli (sic) lo referente a las formalidades judiciales efectivas y el principio pro-actione, estableciendo los elementos integrantes del derecho a la tutela judicial efectiva, específicamente al derecho a la justicia, pues debe garantizársele a todo ciudadano que desee someter un asunto a los órganos jurisdiccionales, que obtendrá una respuesta motivada, proporcionada y conforme preexistente. al ordenamiento legal En el caso que nos ocupa la presente acción se presentó ante un Tribunal Distribuidor que verificado lo presentado y consignado, formaliza el acto a través de la firma de la solicitud, identificando los recaudos que la acompañan y el número de folios, realizando los trámites de ley por ante el Tribunal que le correspondió la Distribución, admitida la demanda y decretada medida cautelar preventiva innominada, en fecha 28 de noviembre de 2022, el acto de ejecución de la medida, fue practicada en fecha 1 de diciembre de 2022, por el Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, haciéndose parte los demandados de autos, a través de la representación judicial, mediante poder, con los Abogados en ejercicio DAVID PAEZ (sic) y MAGDIELY COLINA, consignando documento poder debidamente otorgado por ante notaria publica, con lo cual se garantizó la tutela judicial efectiva y el debido proceso, principios que rigen en nuestro ordenamiento jurídico los derechos de los justiciables, los referidos Abogados consignan, el poder de representación, que les fuera otorgado en su debida oportunidad y que corre inserto a los autos de la demanda, en la pieza principal, es importante señalar que a pesar de que las actuaciones siguientes en el proceso, fueron realizadas por otro grupo de Abogados de la confianza de los demandados, no consta acto de revocatoria del poder y es evidente que la cualidad jurídica de los mismos quedo establecida en los autos, en virtud de todas las consideraciones expuestas y de las actuaciones que conforman el presente expediente, donde ambas partes siempre estuvieron a derecho y debidamente representados por Abogados de su confianza, mediante poder, siendo necesario concluir que a lo largo del proceso se garantizó la tutela judicial efectiva y el debido proceso, igualmente se pudo evidenciar que de conformidad con lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la demanda reúne todos los requisitos de forma exigidos por la norma para su admisibilidad. A lo largo del iter procesal se puede evidenciar que en el acto de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de los demandados, reconocen y convienen la notificación judicial de fecha 19 de mayo de 2021, a través del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo donde se dejó constancia de la voluntad expresa del Arrendador de No Prorrogar el Contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las partes y en consecuencia el inicio de la Prorroga Legal a partir del 1 de agosto de 2021, reconocen y convienen en la Notificación Judicial de fecha 13 de octubre de 2022, practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual se solicitó la Desocupación y entrega del inmueble objeto del arrendamiento. Al adminicular las pruebas admitidas y evacuadas en la presente causa, quedo claramente evidenciado a través de la confesión que se desprende de los escritos, que las notificaciones fueron realizadas en tiempo oportuno lo cual le pone fin a la Relación Contractual y de igual forma establece el lapso de uso de la Prorroga Legal y la fecha cierta de obligación de entrega del inmueble. La demanda se intenta de conformidad con las causales establecidas en los literales g y i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, probando suficientemente en autos, mediante las documentales admitidas y evacuadas, el Vencimiento del Contrato, la oportuna Notificación Judicial de No Prorrogar el mismo. En lo referente a la Tacita (sic) Reconducción planteada, en virtud de la confesión que se infiere de las actas procesales y de los escritos presentados, donde se reconocen y admiten los hechos sustentados a través de documentos públicos que corren insertos en el expediente. como son las notificaciones judiciales y lo preceptuado en el artículo 26 de la Ley la cual buscando el equilibrio entre las partes intervinientes de los contratos de arrendamiento estableció que durante el lapso de prorroga legal la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones del canon de arrendamiento. Es importante así destacar lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, siendo una norma de eminente orden público, la cual establece los requisitos de forma de las sentencias, quedando evidenciado que la sentencia definitiva, de cuyo contenido apelan los apoderados judiciales de los demandados, ciudadanos JOSE (sic) GREGORIO PARISI ROUSSENOFF Y RAUL (sic) ALBERTO RODRIGUEZ (sic) ANDRADE reúne todos los requisitos exigidos por la norma, toda vez que contiene la identificación del Tribunal que la pronuncia, indica las partes y sus apoderados, presenta una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedo planteada la controversia, resalta los motivos de hecho y de derecho que fundamentan la decisión, expresando la decisión de forma positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, así como existe la determinación de la cosa sobre la cual recae la decisión, lo cual enmarca la sentencia objeto de apelación, dentro del marco de legalidad y probado como esta en autos, que se garantizó a las partes la Tutela judicial efectiva y el Debido proceso es por lo que solicito en nombre de mi representada sea declarada Sin Lugar la Apelación de la Sentencia Definitiva, de fecha 14 de agosto de 2023, toda vez que cumplidos los extremos de ley y garantizado a los demandados de autos la tutela judicial efectiva y el debido proceso, la apelación ejercida se constituye en Tácticas Dilatorias para cumplir, con el deber de entregar el inmueble, objeto del Contrato de Arrendamiento, libre de personas y cosas y en las perfectas condiciones que fue recibido, Sentencia reciente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de agosto de 2023, Numero 1334 estableció: "... un Abogado debe abstenerse de interponer escritos cuya ininteligibilidad sea de tal magnitud que imposibilite conocer el contenido y sentido de sus pretensiones a favor de sus defendidos, siendo de suma gravedad entorpecer las labores de los órganos jurisdiccionales con la presentación de demandas infundadas, contentivas de acciones erróneamente planteadas, desviando la atención de asuntos que si requieren de urgencia tutela constitucional..." Es justicia en valencia a la fecha de su presentación… (Resaltado de la parte demandada).
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN
Siendo la oportunidad procesal para decidir, pasa este Juzgado Superior a emitir un pronunciamiento sobre la procedencia del recurso de apelación interpuesto bajo las siguientes consideraciones:
En este orden, es oportuno hacer mención del criterio establecido por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, referente a que el Juez Superior adquiere plena Jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho realizando un nuevo examen y análisis de la controversia a fin de darle aplicación al principio de economía procesal, que es la revisión del mérito de la cuestión apelada, en sentencia N° 550, de fecha 7 de agosto de 2008, caso: Eugenio Palacios contra Rosa Cristina Escalona y otra, Expediente: AA20-C-2008-000080:
En consecuencia, al haber procedido de esta manera, incurrió en un caso evidente de reposición inútil subvirtiendo la forma procesal prevista en el citado artículo 209, ello en razón de que por motivo de la apelación la alzada adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, lo que le permite al ad quem realizar un nuevo examen y análisis de la controversia… (Negrillas y Subrayado de esta alzada),

De conformidad a la jurisprudencia anteriormente citada, esta alzada tiene plena facultad para juzgar los hechos y aplicar el derecho, realizando un nuevo examen y análisis de la controversia, asimismo constatando que, en la tramitación procesal, no se hayan vulnerado, normas de orden público, en cuyo caso, se debe declarar de oficio, dicha vulneración. En ocasión a lo antes expuesto, la facultad del Juez Superior es preservar que no se violen los principios Constitucionales a fin de garantizar el derecho a la defensa, debido proceso y la tutela judicial efectiva.
Dicho lo anterior, esta alzada desciende a la revisión exhaustiva de todas las actas procesales que conforman el presente expediente, a los fines de garantizar los derechos fundamentales contenidos en nuestra carta fundamental relacionados al debido proceso y al derecho a la defensa, observando que, del libelo de la demanda, el cual no se transcribe en su totalidad en atención al principio de brevedad del fallo y por ende se da por reproducido en este acto que la demandante alega que:
…omissis… CAPITULO TERCERO.
DE LAS CONCLUSIONES Y EL PETITUM
En fuerza de todo lo antes expresado demando formalmente a los ciudadanos JOSE (sic) GREGORIO PARISI ROUSSENOFF, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-17.398.032 y RAUL (sic) ALBERTO RODRIGUEZ (sic) ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-13.382.062, ambos de este domicilio. PRIMERO: En caso de negativa a la entrega voluntaria del inmueble de conformidad con la Clausula Cuarta del contrato de arrendamiento vencido; se Decrete el DESALOJO de conformidad con los literales "G" y "I" del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulacion (sic) del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. SEGUNDO: "LOS ARRENDATARIOS" den CUMPLIMIENTO a la obligación establecida en la CLAUSULA DUODÉCIMA del contrato de arrendamiento vencido, permitiendo la inspección del inmueble a objeto de determinar las condiciones del mismo, el cual según consta en la clausula (sic) Octava del contrato de arrendamiento vencido, el mismo se encontraba para el momento de la firma del contrato, en condiciones perfectas de habitabilidad y de conservación, tanto las instalaciones principales como las accesorias. TERCERA: Solicito que sea declarada con lugar la presente acción y se acuerde la medida cautelar innominada solicitada, todo de conformidad con lo establecido dentro del ordenamiento juridico (sic) vigente. CUARTA: Estimo la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y BOLIVARES CUATRO (Bs.336.384,00) que representa lo equivalente a OCHOCIENTAS CUARENTA MIL NOVECIENTAS SESENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (840,960,00). (Énfasis propio de esta Alzada).

De la lectura del libelo de la demanda se observa la pretensión correspondiente al DESALOJO COMERCIAL y conjuntamente cumplimiento de la cláusula duodécima (contrato), lo cual de acuerdo al artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, del Procedimiento Judicial, establece lo siguiente;
Artículo 43: En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, POR VÍA DEL PROCEDIMIENTO ORAL ESTABLECIDO EN EL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO Civil hasta su definitiva conclusión. (Resaltado propio de esta Alzada).

Del artículo anteriormente transcrito, en materia especial de arrendamiento comercial, se encuentra con suma claridad establecido que, los asuntos referentes a la materia de arrendamientos comerciales se regirán por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil, tipificado en el titulo XI, capítulo I, Del Procedimiento Oral.
Así las cosas, en atención al petitorio realizado por la parte actora se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

El artículo anteriormente transcrito, establece la llamada inepta acumulación, es decir, la prohibición de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando los casos en que ésta se configura, a saber: a) cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, c) cuando sus procedimientos sean incompatibles entre sí.
La SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sentencia Nro. RC-124, Exp. Nro. 2016-677, de fecha veintinueve (29) de marzo de 2017, caso: Luís José Campos Montaño y otra, contra Milagros Del Valle Parejo Guaimare, resaltó el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (Negrilla y Subrayado de esta alzada).
Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia Nro. 175 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 13 de marzo de 2006, caso: Celestino Sulbarán Durán c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez). (Negrilla y Subrayado de esta alzada).
Vale acotar que la acumulación de pretensiones es un asunto que atañe al orden público, así lo ha reconocido LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, entre otras, en sentencia Nro. 99, de fecha veintisiete (27) de abril de 2001, expediente Nro. 2000-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, ratificada en sentencia Nro. RC-262 de fecha nueve (09) de mayo de 2017, caso: Koqueta Boutique 2006, C.A. contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. N° 2016-950, en la que señaló:
La acumulación de acciones es de eminente orden público.
La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentra preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.
Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las parte, que es el interés primario en todo juicio... (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 22 de octubre de 1997). (Resaltado ad quem).
Aplicando lo anteriormente citado al caso de autos esta Alzada ha evidenciado de la revisión realizada al expediente, una infracción de orden público en su formación, al violentar la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y al respecto es necesario puntualizar lo siguiente:
La presente causa dio inicio mediante demanda presentada en fecha dieciocho (18) de noviembre de 2022, por la abogada CARMEN MARISOL ALTUVE RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA NAPLES, C.A., contra los JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, en dicho escrito se observa que solicita la pretensión de desalojo de inmueble destinado a local comercial conjuntamente con la pretensión de cumplimiento de contrato.
En este orden de ideas, quien aquí decide observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en la misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial, así como cumplimiento de alguna cláusula contractual, en este caso se incoa demanda por desalojo conjuntamente con solicitud de cumplimiento de la cláusula duodécima, entendiendo que la pretensión del desalojo y el cumplimiento del contrato tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1.167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1.159 del Código Civil.
En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones. (Vid sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Exp. AA20-C-2022-000012).
En este orden de ideas, LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. 3.584, de fecha seis (06) de diciembre de 2005, caso: Vera Bravo de Rodríguez y otros, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con cumplimiento de contrato, de la forma siguiente:
En este mismo orden de ideas, la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, ha venido delimitando el área en el campo del orden público, y en tal sentido en sentencia de fecha 08 de julio de 1999, en el juicio de Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, expediente número 98-505, sentencia Nº 422, estableció lo que se transcribe a continuación: “…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…”.
En este mismo sentido, se ha pronunciado la SALA DE CASACIÓN CIVIL, EN SENTENCIA Nº 00370, DE FECHA 07 DE JUNIO DEL AÑO 2005, en la cual deja sentado lo que se transcribe a continuación: “Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales y doctrinales, anteriormente transcritos al caso sub iudice se evidencia que el Juez de la recurrida al declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo, y al no haber permitido la acumulación de pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, está garantizando lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil,…, por tanto el juez con tal actitud no subvierte el procedimiento ni tampoco incurre en violación al derecho a la defensa, ya que las normas procesales están revestidas del carácter de orden público y deben ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, por lo que el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones que garanticen el orden público, el derecho a la defensa y el debido proceso, por tanto la denuncia formulada es improcedente y así se decide…”.
Para ahondar más en cuanto a los distintos regímenes a que está sometido tanto el desalojo como la resolución y cumplimiento del contrato, en Sentencia de la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, de fecha 20 de Julio del 2.001, dejó asentado lo siguiente:
“El distinto régimen, a que está sometido el DESALOJO respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de Contrato que se fundamenten en el Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del Contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato”. –
En el presente caso, se observa que la parte actora en EL LIBELO DE LA DEMANDA ACUMULÓ DOS PRETENSIONES COMO LO FUE DESALOJO DE INMUEBLE Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, … siendo que las mismas (desalojo de inmueble y cumplimiento de contrato de arrendamiento), SON PRETENSIONES EXCLUYENTES ENTRE SÍ, … violando flagrantemente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al acumular dos pretensiones en dicho libelo de demanda… (Destacado agregado).

De las sentencias parcialmente transcritas se desprende que, tanto la Sala de Casación Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia han ratificado continuadamente la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de resolución o cumplimiento de contrato, y desalojo de conformidad con lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto traería como consecuencia una inseguridad procesal absoluta, para la parte demandada al no tener certeza sobre la acción que se está haciendo valer en su contra trasgrediendo el derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo el debido proceso; razón por la cual se debe declarar Inadmisible.
Así las cosas, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener cumplimiento de las cláusulas contractuales.
Lo anteriormente expuesto, deja ver palmariamente que en el presente caso, estamos en presencia de un típico caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes, así como por procedimientos disímiles, que engendra la inadmisibilidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual considera esta alzada que se encuentran dados los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la doctrina y jurisprudencia antes citadas.
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de cumplimiento de contrato, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, se observa que el Juez a quo tenía la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue omitido; en este sentido, ya que no verifico el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, considerando quien aquí decide que la presente demanda debía ser declarada inadmisible. Así se decide.
En razón de todo lo que fue expuesto, y acreditada como está en autos la inepta acumulación de la pretensión de desalojo de inmueble y cumplimiento de contrato solicitadas por la representación judicial de la parte actora, por cuanto ambas pretensiones responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio, al ser la primera de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, de naturaleza sumaria, y la segunda pretensión regulada por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem; por cuanto no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la cláusula contractual, como consecuencia de cumplimiento de contrato, siendo materia de eminente orden público, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a lo dispuesto en el artículo 78 ibídem, y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, resulta imperativo para esta Alzada declarar INADMISIBLE la demanda, y en consecuencia nulas todas las actuaciones del presente juicio, incluyendo la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia Así se decide.
VII
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado ALEXIS MANUEL ROJAS HERNÁNDEZ, apoderado judicial de los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE, parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha catorce (14) de agosto de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
2. SEGUNDO: Se REVOCA, el auto de admisión de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2022, dictado por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, así como todas las actuaciones subsiguientes incluyendo la Sentencia Definitiva dictada en fecha catorce (14) de agosto de 2023.
3. TERCERO: Se DECLARA INADMISIBLE, la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL conjuntamente con la solicitud de cumplimiento de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento comercial, incoada por la abogada CARMEN MARISOL ALTUVE RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA NAPLES, C.A., contra los JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE.
4. CUARTO: Remítase el presente expediente al Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines legales consiguientes.
5. QUINTO: Se condena en costa a la parte demandante por resultar totalmente vencido de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos, y déjese copia digitalizada en formato PDF para el copiador de sentencia.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los veintisiete (27) días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA
LA SECRETARIA,
Abg. YULI GABRIELA REQUENA TORRES

En la misma fecha, y siendo las 11:10 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

Abg. YULI GABRIELA REQUENA TORRES
OAMM/mgm/Olex
Expediente Nro. 13.862