TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, seis de noviembre de dos mil veinticuatro
Años: 214º y 165º

ASUNTO: KP02-V-2024-000801
PARTE DEMANDANTE:ALIDA JOSEFINA PEREZ DE LOPEZ, WILMA DEL SOCORRO PEREZ DE DEIBIS, NAUDY CELESTINO PEREZ PIÑERO, MARIELA ISABEL PEREZ PIÑERO, EDUARDO JOSE PEREZ MARQUEZ, MARIA CELESTE PEREZ MOGOLLON, MARIA LAURA PEREZ MOGOLLON Y ADRIANA CAROLINA PEREZ DE GUANIPA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.536.585, V-4.066.387, V-4.377.881, V-4.377.870, V-11.792.419, V-26.584.222, V-28.555.216 y V-9.542.457, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:Abogados en ejercicio REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ E ILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 61.681 y 257.236, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:EDINSON JOSE ESCALANTE LANZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.098.758.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:Abogado en ejercicio EDGAR E. CORDERO G., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 90.023.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA DEFINITIVA-EXTENSO DEL FALLO.

BREVE RESEÑA DE LOS ACTOS PROCESALES
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de desalojo de local comercial, interpuesta por los ciudadanos Alida Josefina Pérez de López, Wilma del Socorro Pérez de Deibis, Naudy Celestino Pérez Piñero, Mariela Isabel Pérez Piñero, Eduardo José Pérez Márquez, María Celeste Pérez Mogollón, María Laura Pérez Mogollón y Adriana Carolina Pérez de Guanipa, a través de su Apoderado Judicial Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, contra el ciudadano Edinson José Escalante Lanza, todos antes identificados.
En fecha 09 de Abril del 2024, se le dio entrada a la presente demanda y fue admitida bajo los trámites del procedimiento oral, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
En fecha 15 de Abril del 2024, se libró la respectiva compulsa y el recibo de citación a la parte demandada. Posteriormente, en fecha 18 de Abril del mismo año consignó el alguacil recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Edinson José Escalante Lanza, quien compareció en fecha 17 de Mayo del 2024 y otorgó Poder Apud-Acta al Abogado Edgar Cordero. Dicha parte presentó escrito de contestación al fondo de la Demanda, de igual manera opuso las cuestiones previas contempladas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron decididas en fecha 19/07/2024 declarándose SIN LUGAR las mismas; y se fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Preliminar de conformidad con el artículo 868 eiusdem.
En fecha 29 de Julio del 2024, se llevó cabo la Audiencia Preliminar, quedando constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y de incomparecencia de la parte demandada; Posteriormente, en fecha 02 de Agosto del 2024, se dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual se procedió a la fijación de los puntos controvertidos estableciéndose “el pago de los canones de arrendamiento y los servicios públicos”, y advirtió a las partes sobre la apertura del lapso de promoción de pruebas; presentado ambas partes de forma oportuna sus respectivos escritos de pruebas, las cuales fueron providenciadas el día 12 de agosto del año en curso; en esa misma fecha se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral según lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de Octubre del 2024, el Tribunal mediante acta dejó constancia que se llevó a cabo la Audiencia Oral.

DE LA AUDIENCIA ORAL EN JUICIO
El acto fue declarado abierto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte demandante y de la parte demandada con su apoderado judicial, fue oída la exposición de ambas partes, posteriormente, el Tribunal procedió a emitir pronunciamiento oral declarando CON LUGAR la pretensión interpuesta y advirtió que se extendería por escrito el fallo completo dentro del plazo de diez días de despacho siguientes.
Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

SÍNTESIS DE LA LITIS
Alegatos de la parte demandante:
La representación judicial de la parte actora alega en su escrito libelar que la madre de sus representados, ciudadana Ada Pastora Piñero de Pérez, celebró Contrato de Arrendamiento Verbal con el ciudadano Edinson José Escalante Lanza, sobre un inmueble que legítimamente le pertenecía tanto al padre como a la madre de sus representados, según consta en Documento de Propiedad debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 20/12/1963, inscrito bajo el Nº 118, Tomo 2, Protocolo Primero, Folios 267 al 268 vto., y que actualmente le pertenece a sus representados según consta en declaraciones sucesorales, que son las siguientes: la primera del padre de sus representados Celestino Antonio Pérez Rodríguez, la segunda de la madre de sus representados Ada Pastora Piñero de Pérez y la tercera de uno de los hermanos de sus representados Eduardo Antonio Pérez Piñero.
Indica que dicho inmueble está constituido por Un (01) Local Comercial, el cual se encuentra ubicado en la Carrera 24 entre Calles 15 y 16, de esta ciudad de Barquisimeto, Parcela identificada con el Nº 2, que mide CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTIMETROS (170,04 Mts2), y el área de construcción mide CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140,00 Mts2), alinderada de la siguiente manera, NORTE: En 10,40mts con la Carrera 24 que es su frente; SUR: En dos líneas, 1) 2,49mts y 2) 7,75mts con terreno de Sucesión Ada Pastora Piñero; ESTE: En 14,98mts con terreno de Sucesión Ada Pastora Piñero; y OESTE: En 21,04mts con terreno de Sucesión Ada Pastora Piñero. La parcela de terreno en cuestión está identificada con el Número Catastral 13-03-01-U01-110-2415-030-000.
Manifiesta que desde el mismo inicio de la relación arrendaticia en el año 1996, el ciudadano Edinson José Escalante Lanza, instaló en dicho inmueble con la anuencia de los padres de sus representados un Taller Mecánico denominado Tecno Tripoides, que comenzó a cancelar en esa época la cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100,00) mensuales por el concepto de canon de arrendamiento, lo cual eran cancelados al día y sin retraso alguno, al igual que los servicios públicos con los que contaba el inmueble, apuntando que a comienzos del año 2018, el referido ciudadano, comenzó a incurrir en una serie de irregularidades en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, sobre todo en el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual sus representados le enviaron una primera notificación en fecha 23/03/2018, la cual fue recibida y firmada por el aquí demandado, en la que le comunicaron que debido a su disposición de dar por terminada su condición de arrendatario del local, al expresar la imposibilidad de poder cumplir con el pago del nuevo canon, por lo que solicitaban el desalojo del inmueble al término de Diez meses. Una vez transcurrido dicho lapso, el arrendatario hizo caso omiso a la notificación y continuó ocupando el inmueble, es por ello que realizaron en el año 2022 un convenio entre las partes, el cual fue recibido y firmado fielmente por el demandado.
Señala que posterior a la celebración de ese convenio, el ciudadano Edinson Escalante Lanza, tampoco entregó el inmueble en el lapso estipulado y continuó ocupándolo en calidad de arrendatario, cancelando los cánones arrendaticios de manera irregular, razón por la cual sus representados realizaron a finales del año 2023, un nuevo convenio entre las partes, el cual fue recibido y firmado por dicho ciudadano en el que se le informó que habían convenido en una última prórroga que finalizaría el 31 de enero del 2024, para el desalojo del Local Comercial, indicando que en este tercer convenio se le solicitó de manera formal la entrega del inmueble.
Arguye que desde el mes de Noviembre del año 2023, el arrendatario del inmueble dejo de cancelar de manera intempestiva y sin motivo alguno los servicios públicos con los cuales cuenta el inmueble, y el canon arrendaticio que venía pagando desde el año 2022, está ascendía a la cantidad de Cien Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 100), adeudando hasta la fecha de la interposición de la demanda seis meses de canon arrendaticio que serían los meses de Noviembre y Diciembre del año 2023, y Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2024, indicando que sus representados trataron de agotar todas las vías extrajudiciales para resolver el problema aquí planteado y tratar de llegar a otro acuerdo, razón por la que procedieron legalmente por la vía judicial para garantizar su derecho como legítimos herederos propietarios del inmueble. Solicita que la demanda sea declarada con lugar conforme a todos los pronunciamientos de ley, así como el desalojo del inmueble propiedad de sus representados.

Alegatos de la parte demandada:
La representación Judicial conviene en que es cierto que su representado desde el año 1996 celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Ada Pastora Piñero de Pérez, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un local comercial, ubicado en la Carrera 24 entre las Calles 15 y 16, de esta ciudad, indicando que ha ocupado dicho inmueble por más de veintiocho (28) años; que es cierto que desde que comenzó la relación arrendaticia su representado instaló un taller mecánico denominado Tecno Tripoides, cancelando para la época la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,00) mensuales por canon de arrendamiento, que era cancelando al día y sin retraso alguno así como los servicios públicos con los que contaba el inmueble.
Señala que también es cierto que su representado firmó la Notificación de fecha 23/03/2018, que le efectuara la ciudadana Wilma Pérez de Deibis, quien dijo actuar en supuesta representación de la Sucesión Ada Pastora Piñero de Pérez, destacando que durante los primeros veintidós años de relación arrendaticia existió entre ambas partes una excelente relación y comunicación basada en la buena fe y en la mutua consideración, razón por la cual su mandante recibió con un gran asombro la notificación, pues nunca antes hubo algún tipo de problemas.
Alega que se puede comprobar que con dicha notificación se le vulneraron los derechos como arrendatario a su representado por cuanto la ciudadana Wilma Pérez de Deibis no tenía ningún poder que la facultara legalmente para suscribir dicho acto, y que a pesar del tiempo que el arrendatario ha ocupado dicho inmueble y cumpliendo con sus obligaciones, en el año 2018 le fue incrementado el canon de arrendamiento de manera desproporcionada, que se le vulneró el derecho a la prorroga legal de su representado ya que por tener una relación arrendaticia verbal de más de diez años le correspondía una prorroga máxima de 3 años lo cual no fue otorgada sino por el contrario, en la ilegal notificación le otorgaron un lapso de diez meses.
Afirma que es cierto que su representado una vez transcurrido el lapso de los diez meses otorgados continuó ocupando el inmueble y que en el 2022, le hicieron firmar un convenio que adolece de fecha, en el que le concedían un lapso de 15 meses para el desalojo del local comercial, lo que conllevaría a la entrega del inmueble para el mes de diciembre del 2023, siendo el caso que nuevamente le continuaron violando los derechos que legalmente le correspondían como arrendatario; que su mandante recibió una denominada Carta de Aviso de Desalojo en fecha 01/02/2024, suscrita por uno de los herederos de la De Cujus Mariela Isabel Pérez Piñero, en la cual le establecieron un mes para la entrega del referido local comercial, lo cual no ha hecho hasta la presente fecha debido a las violaciones a que ha sido objeto.
De igual manera negó, rechazo y contradijo el resto de los hechos planteados, como el derecho invocado en dicha demanda, por cuanto estos últimos no están ajustados plenamente a la realidad latente, en especial, lo alegado por la accionante en los cuales señala que los convenios suscritos han sido a petición de su representado.
Negó, rechazó y contradijo el alegato de la parte actora, en el cual señala que su representado desde el mes de noviembre del año 2023 dejó de pagar de manera intempestiva y sin motivo alguno los cánones de arrendamiento y los servicios públicos con los que cuenta el inmueble, ya que su representado no ha dejado de cancelar en ningún momento sus obligaciones para con el inmueble, es por lo que rechaza contundentemente que exista un incumplimiento de pago.
Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la actora en el escrito libelar donde expresa “que trataron de agotar las vías extrajudiciales para resolver el problema aquí planteado lo cual fue imposible ubicarlo” ya que es totalmente falso, su representado siempre se encuentra allí laborando.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Pruebas de la parte actora:
• Copia certificada de Poder otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto marcado como “A”, (folios 06 al 08) de la cual se desprende la veracidad del otorgamiento del mismo; Poder otorgado ante la Notaria Púbica del estado de Florida, de los Estados Unidos de América, marcado como “B”, (folios 09 al 11), el mismo fue objeto de impugnación así como también fue valorado en la sentencia interlocutoria, en la cual se determinó que el referido estaba eximido de las exigencias establecidas en el artículo 157 del Código de Procedimiento Civil; de ambos instrumentos se constata la facultad de representación de los profesionales del derecho actuantes en el presente asunto, por lo que se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia Simple del Documento de Propiedad del Inmueble debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara marcada “C”, (folios 12 al 15) las mismas fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que en la oportunidad correspondiente la actora las hizo valer consignado el original marcado “1”, (folios 69 al 71); de los cuales se constata que el inmueble objeto de controversia le pertenecía a Celestino Pérez y Ada Piñero, (difuntos) por lo que se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano.
• Resolución Nº 055-2021 de fecha 21/09/2022 marcada “5”, (folios 93 al 97), Documento de División de Parcela – División de Lotes conjuntamente con el Boletín de Notificación Catastral del Local Comercial marcados “6 y 7”, (folios 98 al 104), de las mismas se verifica que se declaró procedente la solicitud de división de parcela del inmueble son apreciadas tales documentales en virtud que se considera cierto su contenido, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
• Copias Simples de Declaraciones Sucesorales marcadas como “D y “E”, (folios 16 al 33), Declaración Definitiva de Impuesto Sobre Sucesiones Nº 2200053761 de fecha 05/10/2022 marcada “F”, (folios 34 al 36) las mismas fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que en la oportunidad correspondiente la actora las hizo valer consignado Originales de las Declaraciones Sucesorales marcadas “2, 3 y 4”, (folios 72 al 92), de tales instrumentos se determina la condición de herederos de los causantes Celestino Pérez y Ada Piñero (propietarios iniciales del inmueble), quienes actuaron como demandantes y actuales propietarios del inmueble objeto de litigio;por lo que son apreciadas tales documentales en virtud que se considera cierto su contenido, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
• Copia Simple de la Primera Notificación de Desalojo de fecha 23/03/2018 marcada como “G”, (folio 37), Copia Simple del Segundo Convenio del año 2022 marcada “H”, (folio 38), Copia Simple del Tercer Convenio marcada “I”, (folio 39), Copia Simple de la Carta de Aviso de Desalojo de fecha 01/02/2024 marcada “J”, (folio 40); las mismas fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que en la oportunidad correspondiente la actora las hizo valer consignado Originales marcada “8”, (folio 105), marcado “9”, (folio 106), marcado “10”, (folio 107), marcada “11”, (folio 108); resulta oportuno apuntar que la representación de parte demandada invocó el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable de autos respecto a tales documentales, sin negar la firma, sino por el contrario afirmando que fueron suscritas por su representado, y efectuando los alegatos respecto a la forma y modo en que fueron suscritas, en ese sentido, de las mismas se determina la relación arrendaticia entre las partes contendientes así como también los diversos acuerdos efectuados entre ellos; razón por la cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1.363 y 1.364 del Código Civil de Venezuela.
• Copia Simple de la Cédula de Identidad del ciudadano Edinson José Escalante Lanza marcada “K”, (folio 41); Se observa que tal medio probatorio no contribuye con información relevante a fin de decidir el presente asunto, por lo que se desecha del proceso.

Pruebas de la parte demandada:
En el lapso probatorio invocó el principio de la comunidad de la prueba y el mérito favorable de autos haciendo alusión a las documentales consignadas por la actora marcadas “C”, “G”, “H”, “I”, “J”; tales documentales ya fueron apreciados por esta Juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración y se dan por reproducido.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(Omissis…)
Igualmente, el Código Civil venezolano establece:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Así, conforme a lo expuesto por la representación judicial de la parte actora tanto en el escrito libelar como en el debate oral se verifica que lo pretendido se refiere al desalojo de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 24 entre calles 15 y 16; parcela identificada con el N° 2, de esta ciudad, cuyos datos y especificaciones se encuentran descritos en las actas;
En cuanto al argumento efectuado por la representación judicial de la parte demandada respecto al beneficio de irrenunciabilidad de los derechos establecidos en el artículo 3, en cuanto al derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 26 y el establecido en el artículo 41, literal K de la ley especial que rige la materia; se hace necesario dejar asentado que, tal como fue señalado anteriormente, el fundamento de la pretensión esta cimentada en el Artículo 40 Literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no se encuentra en disputa el vencimiento o no de prorroga legal; constatando quien aquí decide que ambas partes están contestes en que el inicio de la relación arrendaticia fue pactado verbalmente en el año 1996 y hasta la fecha de interposición de la demanda se encontraba en vigencia dicha relación.
Respecto al punto nodal del asunto, el cual no es otro determinar el cumplimiento o no de la parte demandada con relación a la causal de desalojo alegada, quien aquí decide conforme a la carga de la prueba y a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, constata que la demandada no desvirtuó lo alegado por el actor en la pretensión postulada, al no demostrar haber cancelado de manera oportuna los pagos reclamados por concepto de cánones de arrendamiento, por los meses indicados en el escrito libelar, así como tampoco demostró estar solvente con el pago de los servicios públicos; en tal sentido, al no demostrar la parte demandada haber efectuado dichos pagos se configura la causal de desalojo a que se refiere el Literal “a” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial; no aportando dicha parte ningún hecho que conlleve a esta jurisdicente al convencimiento de que efectivamente haya cumplido con su obligación, por lo cual resulta procedente la pretensión de desalojo alegada conforme a la norma antes citada en concordancia con el artículo 1.167 del Código civil venezolano. Y así se establece.

DECISIÓN
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de conformidad con lo establecido en la norma antes invocada y los artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO:CON LUGAR la pretensión por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los ciudadanos: ALIDA JOSEFINA PEREZ DE LOPEZ, WILMA DEL SOCORRO PEREZ DE DEIBIS, NAUDY CELESTINO PEREZ PIÑERO, MARIELA ISABEL PEREZ PIÑERO, EDUARDO JOSE PEREZ MARQUEZ, MARIA CELESTE PEREZ MOGOLLON, MARIA LAURA PEREZ MOGOLLON Y ADRIANA CAROLINA PEREZ DE GUANIPA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.536.585, V-4.066.387, V-4.377.881, V-4.377.870, V-11.792.419, V-26.584.222, V-28.555.216 y V-9.542.457, respectivamente, a través de su Apoderado Judicial Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, en contra del ciudadano EDINSON JOSE ESCALANTE LANZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.098.758.
SEGUNDO: En consecuencia se ordena a la parte demandada hacer entrega del local comercial ubicado en la Carrera 24 entre Calles 15 y 16, Parcela Nº 2, Barquisimeto estado Lara, libre de personas y cosas a la parte demandante.
TERCERO:De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales al demandante por haber resultado totalmente vencido.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia http://www.tsj.gob.ve.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En la ciudad de Barquisimeto, a los Seis (06) días del mes de Noviembre del 2024. Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza,

Abg. Mariani Selena Linares Peraza.
La Secretaria,

Abg. María Isabel Godoy Viloria.

MSLP/Migv/mfqa.-