TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 15 de noviembre de 2024
Años 214º y 165º
EXPEDIENTE: 56.941
DEMANDANTE: INMOBILIARIA CARABOBEÑA, CA, inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, 16 de mayo de 1947, N° 540, Tomo 3-A. Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, 26 de julio de 1966, N° 6.
APODERADOS JUDICIALES: Abg. LOLA MERCEDES OSORIO SERPA y OSWALDO DE JESUS ROJAS BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 40.193 y 23.305 respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADA: LAS TELAS DE BLAS, C.A., Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, 28 de febrero de 2002, N° 51, Tomo 11-A-Cto., de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: FRANCO AVENDAÑO, inscrito en el Inpreabogado N°27.130, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
Se inicia la presente demanda con motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, mediante escrito presentado por la INMOBILIARIA CARABOBEÑA, CA, inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, 16 de mayo de 1947, N° 540, Tomo 3-A. Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, 26 de julio de 1966, N° 6, representada por sus apoderados judiciales abogados LOLA MERCEDES OSORIO SERPA y OSWALDO DE JESUS ROJAS BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 40.193 y 23.305 respectivamente, de este domicilio, contra la sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A., Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, 28 de febrero de 2002, N° 51, Tomo 11-A-Cto., de este domicilio.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil pasa esta juzgadora a narrar los hechos alegados por las partes en la presente causa.

La demandante en el libelo narra:
1) Que la demandante es propietaria de un inmueble constituido por dos locales comerciales, distinguidos con los números 3 y 4, que forman parte del Edificio Hotel Carabobo; que se encuentra edificado sobre la parcela de terreno de aproximadamente OCHOCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (830 Mts 2), situada en el cruce de la avenida Bolívar con calle Libertad, de la ciudad de Valencia del estado Carabobo y consta de una edificación vertical de aproximadamente TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (3.266,34); siendo los linderos del Hotel Carabobo los siguientes: NORTE: Calle Libertador, SUR y OESTE: casa y cochera que son o fueron de Bernardo Tarbes y ESTE: con la Avenida Bolívar. El inmueble en cuestión le pertenece en plena propiedad y posesión a la sociedad mercantil INMOBILIARIA CARABOBEÑA, C.A. según se constata de documento debidamente inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Valencia, hoy Municipio Valencia, en fecha doce (12) de julio de 1955, bajo el N° 10, del Tomo Tercero, Protocolo Primero del Tercer Trimestre de 1955. Los locales comerciales objeto de la demanda están localizados en el nivel planta baja del edificio Hotel Carabobo, identificados con los números tres (3) y (4) respectivamente y están destinados a uso comercial.
2) Que mediante documento privado de fecha 1° de noviembre de 2022, se suscribió entre las partes un contrato de arrendamiento con un término de un año fijo.
3) Narra una serie de daños estructurales que comprometen la estabilidad de la edificación.
4) Hace referencia y trae a los autos un informe por evaluación de riesgo identificado IASIEDAGREC/DGNB-2023-213/UGRST-26, por el Director (E) del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de Administración de Emergencias de Carácter Civil del estado Carabobo; en el cual se concluyó: “… En termino, la edificación visitada representa un INMUEBLE INSEGURO E INSALUBRE por lo que deberán tomar las medidas preventivas y realizar las adecuaciones en aquellos ambientes donde se apreciaron deficiencias durante la ocupación del inmueble ya que NO cumplen con las Normas establecidas en la ley en cuanto a prevención y control de incendios, normativas sanitarias y puede generar riesgo a la salud y a la vida. (resaltado nuestro).
Concluida la reconstrucción y/o modificación de la edificación el propietario o representante del inmueble deberá participarlo al Cuerpo de Bomberos de la municipalidad o del estado, a fin de que sea practicada la revisión final a la estructura donde se garanticen las condiciones de seguridad.”
Señalan como daños al inmueble Hotel Carabobo: “…Estos aspectos, conforme a las definiciones del mismo informe, determinan que existen componentes estructurales que comprometen la estabilidad de la edificación. Filtraciones: Daños ocasionados a cualquier elemento estructural o arquitectónico por el mal manejo o conducción de las aguas, están estas negras, blancas o de lluvias, lo que determina que necesariamente existen Daños Ocultos, que son daños o afectaciones que no son visibles a simple vista. Al respecto en el tantas veces citado informe, (pág. 7), se destaca, que el local S/N en el área del lobby del Hotel, existen tuberías de aguas blancas, que no están empotradas y se encuentran deterioradas. además se deja constancia, que existen filtraciones que han deteriorado paredes y columnas, que se encuentran en área de bombas y tanque subterráneo. En ese local, además se determina que los drenajes de aguas servidas son inexistentes, lo que ha generado mucho deterioro en techos del edificio, lo cual coloca en situación de graves riesgos a las personas y bienes que se encuentran dentro del edificio, generando como se determina en el capítulo de las CONCLUSIONES del informe, que la edificación representa un INMUEBLE INSEGURO E INSALUBRE…”
5) Que la demandada se encuentra incursa en la causal e) del Artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
6) Demanda para que el Tribunal declare con lugar la demanda de desalojo y sea condenada a:
PRIMERO: Que los locales comerciales identificados con los Nos. Tres (3) y cuatro (4), situados en el nivel Planta Baja del Edificio Hotel Carabobo, se encuentran inhabitables debido al total estado de deterioro del Edificio HOTEL CARABOBO, ya que este no cuenta con los servicios de seguridad, lo que imposibilita su habitabilidad.
SEGUNDO: Como consecuencia de la situación de inseguridad e inhabitabilidad del Edificio HOTEL CARABOBO, por los riesgos que representan para la salud y vida de las personas y seguridad de bienes, los locales comerciales situados en la planta baja del citado edificio, identificados con los números tres (3) y cuatro (4), cedidos en arrendamiento a la demandada, sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A., no están aptos para ser ocupados.
TERCERO: Para que proceda al Desalojo de los locales comerciales situados en el nivel Planta Baja del el Edificio Hotel Carabobo, identificados con los Nos. tres (3) y cuatro (4), y de inmediato ejecute la entrega material de LOS INMUEBLES, completamente desocupados de bienes y personas y en el mismo estado que declaró recibirlos al momento de celebrar el contrato.
CUARTO: Para que sea condenada en las costas y costos, que se causen con ocasión al presente juicio, las cuales pido se incluyan los honorarios profesionales de abogados, los cuales hemos estimado en el treinta (30%) del monto que este Tribunal condene a la demandada…”
Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda:
- RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, por falso y totalmente atentatorio contra los derechos de nuestra representada, el hecho incierto que se trata de hacer valer contenido en la cláusula tercera, que señala que el contrato es por un año y que a su fin el 31 de octubre del 2023 La realidad de los hechos es que la arrendataria ha mantenido ocupado el inmueble como arrendataria desde el 01 de enero del 2002, y que la manera de realizar el contrato escrito como prueba de las partes de su existencia no ha sido consecuente por parte de la demandante, quien emitió para ser suscritos hasta la fecha Cuatro (4) contratos
.- El Primero con vigencia de dos años fijos desde el Primero de enero del 2002 hasta el Primero de Enero del 2004.
- El Segundo con vigencia de Un año fijo desde el Primero de Julio del 2011 hasta el 01 de Julio del 2012.
- El Tercero con vigencia de Un año fijo desde el Primero de Abril del 2021 hasta el 31 de Marzo del 2022. Y;
- El Cuarto con vigencia de Un año fijo desde el Primero de noviembre del 2022, hasta el 31 de Octubre del 2°23.
Esto evidencia la existencia de un contrato continuo por más de 20 años, que ha mantenido nuestra representada con Inmobiliaria Carabobeña C.A, … lo que otorga a nuestra representada el derecho generado por la Duración de la relación arrendaticia a una Prórroga máxima de 3 años …
4.- Al Folio TRES del escrito libelar, en su Capitulo III, inciso (i), Se refiere la demandante a la Inspección Realizada por Cuerpo de Bomberos y Bomberas de Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Carabobo, identificado como IASIEDADGREC/DGNB- 2023-213/UGRST-26, el cual califica el inmueble al cual pertenecen los locales 3 y 4, como INSEGURO E INSALUBRE...
En nombre y en defensa de los derechos de nuestra representada, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS los dichos que se desprenden del contenido del segundo párrafo del folio, tres, por cuanto es incierto que la condición de construcción vieja y el estado fisico externo origino que el Cuero de Bomberos realizara la inspección física, de ser asi, y estar en un operativo de ese tipo y en esas actividades, habria, existiera una gran cantidad de informes del mismo tipo pues es un hecho evidente y notorio que el casco central de Valencia presenta gran cantidad de edificaciones vetustas, Igual RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que en especial los locales 3 y 4, situados en Planta Baja del edificio del Hotel Carabobo, han contribuido a situación delicada alguna, como alega la demandante, eso es falso…
No presentaron certificado de conformidad de bomberos vigente al momento de la inspección, pero la razón es que no fueron solicitados, por cuanto nuestra representada, cuanta con tal certificado emitido por el Cuerpo de Bomberos de Valencia, por inspección hecha el 31 de mayo del 2023, entregada el 26 de septiembre del 2023 y con vigencia hasta el 31 de mayo del 2024, y la Renovación hasta el año 2025…
5.- En nombre de nuestra representada, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes las afirmaciones y dichos que se desprenden de la demanda, en su escrito libelar, en cuanto a LA NECESIDAD DE COMO REQUISITO INDISPENSABLE Y SINE QUA NON, el total desalojo de los inquilinos DEL Edificio HOTEL CARABOBO, por exigencias del analizado tendenciosamente Informe del emanado del I Director del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Carabobo, identificado como IASIEDADGREC/DGNB-2023-213/UGRST-26, pues si bien es cierto que el citado articulo 120 de la Ley Orgánica del Servicio de Bomberos...... pueden ordenar la clausura de inmuebles inseguros, en el informe que nos ocupa, esto no fue ordenado,…
6.- En nombre de nuestra representada, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes las afirmaciones los dichos señalados como fundamentación para esta demanda de desalojo, contenidos en el Folio OCHO, final del párrafo iniciado en el vuelto del folio anterior, que fundamenta la necesidad y la solicitud del desalojo de nuestra representada en el literal e, del articulo 40 de la citada Ley de arrendamientos inmobiliario para uso comercial, que establece. 40. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado
Lo, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes por cuanto no hay ni existe exigencias de las autoridades ni gestiones realizadas por la demandante ha demostrado la intención de remodelar, por el contrario afirma en su escrito libelar que les resulta muy oneroso e imposible de ejecutar, lo que claramente contradice el punto medular de la fundamentación de la demanda...
7.- En nombre de nuestra representada, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes por falsas y carentes de sustentación las afirmaciones De la demandante extraidas del informe del Cuerpo de Bomberos, y del expediente donde alega tendenciosamente, que existen presupuestos esenciales concurrentes para que el tribunal que conoce una causa, de cabida a la demanda de desalojo y acuerde las medidas cautelares que el demandante solicite. Rechazamos y Negamos y Contradecimos que exista como presupuesto esencial, El Periculum In Mora o peligro de que la mora procesal facilite que se produzcan eventos que supriman o dificulten la posibilidad de que los órganos jurisdiccionales hagan efectivo lo sentenciado… NEGAMOS Y RECHAZAMOS la existencia del riesgo de quedar ilusorias las pretensiones de la demanda. NO EXISTE PERICULUM IN MORA.. anexamos Marcada "D" acta de Cierre del Proceso Administrativo del SUNDDE
7.- En nombre de nuestra representada, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes por falsas y carentes de sustentación las afirmaciones de la demandante que señala y alega estar asistida por otro requisito esencial y concurrente para solicitar el desalojo, RECHAZAMOS NEGANOS Y CONTRADECIMOS que la demandante este asistida en sus pretensiones por el FUMUS BONI IURIS, o apariencia de buen derecho… “
II
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Con el libelo de la demanda:
A) copia de poder otorgado por la parte actora a sus apoderados judiciales. Este documento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada por la parte demandada. Así se establece.
B) copia de documento otorgado en el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, N° 10, Tomo 3°, Protocolo 1°, tercer trimestre de 1955, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
C) copia de contrato privado de arrendamiento de los locales tres (3) y cuatro (4) del edificio Hotel Carabobo, objeto de esta causa. Este documento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada por la parte demandada. Así se establece.
D) Impresión de informe de inspección técnica Nro. IASIEDAGREC/DGCB-2023-213/ UGRST-026, del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del estado Carabobo, de fecha 15 de octubre de 2023. Así se establece.
E) copia de notificación de entrega del informe antes identificado. Se valoran por ser impresión y copia de documentos públicos administrativos. Así se establece.
En cuanto a los documentos que fueron acompañados con el escrito presentado en fecha 21 de mayo de 2024, que corren del folio 56 al 63, no son valorados porque fueron promovidos extemporáneamente. Así se decide.
Pruebas promovidas en el lapso probatorio:
1) informe de inspección técnica Nro. IASIEDAGREC/DGCB-2023-213/ UGRST-026, del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del estado Carabobo. Ya fue valorado, se reitera su mérito. Así se establece.
2) Inspección judicial practicada por el Tribunal en fecha 12 de agosto de 2024. Se valora de conformidad con el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Experticia a las instalaciones eléctricas y sistemas de detección y operatividad de alarmas contra incendios, que fue ratificada por los expertos en la audiencia o debate oral, de la manera siguiente: “…Se hacen presentes en la Sala los expertos, firmantes de ese informe, los cuales ratificaron el contenido del mismo y señaló el experto ANGEL BRICEÑO CURIEL: Yo cuando entré y vi el estado en que está la alta tensión eso está completamente oxidado, solamente por ese hecho, ese edificio es inhabitable. Eso no puede ser. Tiene 50 años funcionando y puede tener 50 años más no lo se, pero mañana puede suceder un accidente. El apoderado judicial de la parte actora le pregunta: que grado de seguridad o de potencialidad de un siniestro de que se materialice un siniestro del 1 al 10?. El Tribunal le hace el señalamiento al abogado que solo puede hacer preguntas sobre el informe ya presentado. Otra pregunta: Cuando ustedes definen riesgo de incendio y riesgo de vida, que significa? Responde: Riesgo de vida es que hay cantidad de cables que están en punta, que no están enteipado, aislados, puedes pasar por ahí y te puedes quedar pegado y no se ve, el riesgo es alto. El abogado de la parte demandada pregunta: Ese riesgo se quita enteipando el cable? Responde: Hay que llegar mas allá. Interrumpe el abogado de la parte demandada. Usted acaba de decir que hay un riesgo porque los cables no están enteipado pero ahora se enteipa y no se quita el riesgo, entonces, cual es el riesgo? Se está contradiciendo. Responde el experto: Hay que ir al origen de eso, porque enteipar simplemente es un signo pero si no vas al origen no lo corrige, solo es posible ponerle un poquito de seguridad. Expone el abogado de la parte demandada: Entonces se puede solucionar yendo al origen y enteipando: Responde el experto: Si. Otra pregunta del abogado de la parte demandante: Yo te pregunté sobre el riesgo de incendio que significa? Responde el experto: Cualquiera de esos cables, se pega y hace un corto y puede tener un potencial incendio. Hay demasiados de esos en los diferentes niveles, hay riesgo de un potencial incendio. En este estado el abogado de la parte actora pregunta que significa ese riesgo por la situación del agua? Responde: El riesgo es el siguiente: Si alguno de esos cables cae al agua, te puedes electrocutar allá adentro porque el agua es conductor, no hay ningún tipo de seguridad. Es mas está hecho sobre unos tableros de madera, que en parte están podridos. Pregunta el abogado de la parte actora: En cuanto a los equipos de seguridad contra incendios, en este estado el apoderado judicial de la parte demanda se opone a esa pregunta. El Tribunal considera que ya está suficientemente preguntado el experto…”
4) Experticia a las instalaciones sanitarias y estructurales del edificio Hotel Carabobo.”… En la que los expertos concluyeron: Pasó la jueza a leer las conclusiones de esa experticia. Los expertos ratificaron sus dichos en la experticia y las conclusiones a las cuales llegaron. Tanto las partes como el Tribunal no tienen preguntas para los expertos de esta experticia…”
Estas experticias se valoran de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Con la contestación de la demanda:
A) copia de certificado de conformidad N° 5699-2023, emitido por el Cuerpo de Bomberos de Valencia. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
B) impresión de transferencia bancaria de fecha 09/03/2024.
B2) copia de factura pagada de canon de arrendamiento de los locales objeto de la causa, correspondiente al mes de enero de 2024. No se valoran porque es impertinente a los hechos discutidos en esta causa. Copia de cédula de identidad del ciudadano José Pereiro. Se valora por ser documento público administrativo que indica la identidad del representante de la demandada. Así se establece.
Marcada A) copia de contrato privado de arrendamiento. Copia de contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 25 de julio de 2011. Los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Copias de contratos privados de arrendamiento. Los cuales no se les otorga valor probatorio, por no aparecer suscritos por las partes. Así se establece.
B1) impresión de transferencia bancaria de fecha 09/03/2024.
B2) copia de factura pagada de canon de arrendamiento de los locales objeto de la causa, correspondiente al mes de enero de 2024. No se le otorga valor probatorio porque lo discutido en esta causa no es la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se establece.
C23) copia de certificado de conformidad N° 5699-2023, emitido por el Cuerpo de Bomberos de Valencia.
C22) copia de certificado de conformidad N° 2569-2024.
D1) copia de acta de intendencia de Protección de los Derechos Socioeconómicos de fecha 10 de abril de 2024.
Se les otorga valor probatorio por ser copias de documentos públicos administrativos. Asi se decide.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada este tribunal observa que se promovió con la diligencia de fecha 3 de junio de 2024, dos impresiones de transferencias bancarias a las cuales no se les otorga valor probatorio, pues debieron ser promovidos en el lapso de contestación de demanda. Así se decide.
Pruebas promovidas en el lapso probatorio:
1) Por el principio de la comunidad de la prueba promueve la copia del informe del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de administración de emergencias de carácter civil del estado Carabobo, acompañado al libelo de demanda.
2) Los certificados del Cuerpo de Bomberos de Valencia por inspección de fecha 31 de mayo de 2023.
Estos documentos se valoran por ser documentos públicos administrativos. Así se decide.

III
Inicia la presente demanda por desalojo de local comercial intentado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CARABOBEÑA, C.A., contra la sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A.
En fecha 15 de abril de 2024 se admitió la demanda. El 22 de mayo de 2024, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
El día 10 de junio de 2024 se fijó audiencia preliminar en la presente causa, la cual tuvo lugar en fecha 18 de junio de 2024, fijando en fecha 25 de junio de 2024 los límites de la controversia, fijándose el lapso de promoción de pruebas en cinco días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de octubre de 2024, se fijó la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 11 de octubre de 2024, en la presente causa donde las partes alegaron textualmente lo siguiente:
“…Seguidamente la parte actora representada por su Abogado OSWALDO DE JESUS ROJAS BRICEÑO, antes identificado, procede a realizar la exposición oral, se le concede un lapso de diez (10) minutos y al respecto expone: Buenos ´días, en este momento voy a hacer un pequeño recuento de lo que es el procedimiento como tal, ya que como vimos en la audiencia preliminar el Tribunal determinó claramente cual es el punto que está en controversia y sobre el cual debemos dirigir nuestra actividad probatoria y a eso nos hemos circunscrito en este proceso. En primer lugar estamos ante un contrato de arrendamiento que nunca fue negado, este contrato establece términos y condiciones muy claras, eso no es objeto de discusión, por otro lado nos encontramos con el elemento fundamental de esta demanda que ha sido el informe emanado del Cuerpo de Bomberos de Valencia, el cual es una prueba que consta y lo doy plenamente por reproducido, en una conclusión determina que el inmueble está en un estado de insalubridad e inseguridad, por lo cual amerita que el inmueble totalmente sea reparado y eso nos ha llevado a que necesariamente estemos en este proceso, existiendo un término de prórroga legal, buscar una terminación anticipada, donde las causas escapan de la voluntad del cumplimiento de las obligaciones de las partes. Claramente la obligación más importante para el arrendador es garantizar el uso y disfrute en el mejor estado de conservación y mantenimiento del inmueble que está otorgado conforme al contrato del arrendamiento. En ese sentido se ha demostrado una causal extraña, ajena totalmente a la relación contractual, que es el total deterioro del inmueble, que trata de hechos naturales y propios del bien, como son mas de 70 años de construcción y que las reparaciones que ameritaba no han podido hacerse de manera independiente de un lugar a otro, porque el inmueble exige la total reparación que eso nos llevó a la situación que se desalojaran los pisos del 2 hacia arriba ya que el hotel dejó de funcionar y nos llevó a actuar contra todos los locales comerciales que se encontraban para el momento en que se emite el informe de los bomberos que está en autos. Ahora bien, esa obligación que hace que mi representado tenga el compromiso de mantener en perfecto estado de mantenimiento y conservación del inmueble hace y lo lleva que el edificio en su generalidad presenta tal deterioro que es imposible, que por las condiciones de alto riesgo que significa que su estado de conservación y mantenimiento, estructural y de las instalaciones eléctricas y de ingenieria permitan que se mantenga su uso y disfrute actualmente. Ese edificio requiere que se le cierre completamente el sistema eléctrico y se desaloje completamente. Porque no solamente está en juego una realidad jurídica como lo es el contrato de arrendamiento, existen elementos externos de personas que transitan, ingresan y que de alguna manera estando ese edificio centrado en las zonas mas poblada de esta ciudad de Valencia, como es el Centro, lo lleva a que necesitamos clausurarlo, antes de que venga una orden de clausura del Ministerio o de la Oficina de Salud Pública del estado Carabobo, entonces la única manera de que mi representado pueda realizar reparaciones para contrarrestar cualquier riesgo a terceras personas y a bienes, como hemos evidenciado se ha caido parte de los frisos y las experticias hablan por si solas, lo cual congruentemente con la inspección que hizo el Tribunal se evidencia de manera fehaciente, el ruinoso estado del inmueble. Yo veo por lo menos que los expertos han desarrollado que existe alto riesgo de incendio, por cuanto en el mismo local de las telas de Blas, existen cables que han sido negreados producto de corto circuito. Los expertos han determinado que existen tableros que no están ajustados a las normas y una característica que se ha determinado en la experticia, es que el edificio está fuera de cualquier norma de las que regulan la situación de la electricidad de los bienes inmuebles. Esa situación por si denota que mi representado está obligado a asumir cualquier situación que se suscite en el edificio o fuera de el, cuando una persona esté en ese momento de transeúnte o se le ocurra ingresar. Igualmente lo evidenciamos en la experticia de ingenería, donde vemos que en las Telas de Blas específicamente, incluso la situación grave que hay con respecto a la estructura, existe un área descubierta en el techo del área del local de las Telas de Blas, existen unas cabillas que se han descubierto por desprendimiento del frizo y que se encuentran en proceso de oxidación y lo que trae como consecuencia, que está afectando la estructura de los inmuebles, desmejora las condiciones básicas de la construcción de los inmuebles, como lo es resistencia, seguridad y estabilidad de la estructura y eso lo van a explicar mejor los expertos, pero quería avanzar sobre esos dos puntos y en especial Dra. hago de notar y que es el elemento fundamental en este proceso la situación de electricidad de alto riesgo, porque varias veces se menciona riesgo de incendio, los tableros no cumplen con las normas, el agua hay diferentes tuberías rotas en diferentes áreas del edificio que mantienen humedad en las instalaciones y como consecuencia de ello, el tablero de electricidad está totalmente fuera de norma y puede ocasionar pérdidas humanas, porque no existe la posibilidad de que ingresen sin pasar a muy pocos metros de distancia del tablero, como lo vimos nosotros en la inspección judicial cuando tratamos de ingresar al área del sótano, eso está inundado de agua cloacales, de aguas negras y los técnicos dejan constancia que se encuentra a un nivel de profundidad de esas aguas de más de siete centímetros, lo que pone en mayor riesgo el estado de seguridad del edificio. Como vemos ese edificio se encuentra en plenas condiciones de inhabitabilidad. En este estado la Jueza le pregunta al abogado, usted se está refiriendo al tablero de abajo?, Responde: Sí, donde está el sótano, y que toda esa área no tiene la tapa de rebose de las aguas negras y por lo tanto se mantiene el ingreso de aguas negras a esa zona. Esas condiciones generan en toda la estructura del edificio lo que se llama moho. La experticia estructural define el moho como un hongo no visible pero que en la pared se va evidenciando en manchas verdes, grises o negras, esos hongos atentan según la Organización Mundial de la Salud, enfermedades a las personas y eso no solo se está disipando dentro del Edificio, sino también afuera del edificio, y un transeúnte puede incurrir en graves lesiones de enfermedades respiratorias y graves. Demostrando la condición total y desastrosa en que se encuentra ese edificio, salvaguardar de responsabilidad tanto al arrendatario, y como a todos los terceros que puedan de alguna manera vincularse al edificio y salvaguardar la responsabilidad de nuestro cliente con respecto a todas las acciones que puedan sobrevenir, por todos los hechos provocados, por no atender el caso que se está desarrollando en ese edificio y todos concluyen que el inmueble está en imposibilidad de habitabilidad, debido a la condición, debido a las faltas de reparaciones que tiene, que no se pueden hacer porque para hacerlas necesariamente había que desalojar el inmueble y el alto riesgo de un incendio, y el daño de bienes a personas. Vemos como Las telas de Blas cuenta con un elemento inflamable como son las telas, cualquier circuito que se pueda presentar en ese local va a ser motivo de un incendio de magnitudes delicadas, por la ubicación y el estado del edificio, hay madera y componente del edificio que son altamente inflamables. Por la vetustes que tiene no hay la posibilidad de que entren los bomberos, cerca del hotel existe gran rotación de personal y de mercancías. El principio de inmediación le ha permitido ciudadana Juez evidenciar todos los daños que se presentan en el inmueble, hechos que quedaron corroborados por el practico. He concluido mi exposición. ES TODO. Es este estado se le concede al abogado de la parte demandada un lapso de 10 minutos para que exponga sus alegatos, la parte accionada representada por su apoderado judicial Abogado FRANCO AVENDAÑO, antes identificado, expone: Buenos días tengan todos. Mi punto se basa específicamente en el Informe del Cuerpo de Bomberos el cual hoy fue ratificado, como prueba no discutida y estoy absolutamente de acuerdo con eso, que al folio 7 de la demanda y al folio 8 en la segunda parte y la primera en la línea 21, la parte demandante fundamenta y lo dice claramente: fundamentamos nuestra pretensión en el informe emitido de las autoridades de Bomberos y Bomberas. Voy a permitirme leer el número informe de inspección técnica Nro. IASIEDAGREC/DGCB-2023-213/ UGRST-026. Entonces la demanda se fundamentó en el informe de Bomberos y en la exposición del Dr. acaba de ratificar que fundamentalmente, está basada en el informe de bomberos; aún cuando el artículo 120 de la Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas autoriza y de manera imperativa, porque su texto dice deberá, no puede la autoridad hacerlo o no, sino que tiene que cumplirlo, deberá ordenar el desalojo y la desocupación preventiva de los inmuebles que amenacen riesgos contra la salud, riesgo contra incendio. No existe en ese informe nunca una recomendación de desalojo, porque no debió haberlo considerado así la autoridad que dicta el informe. Y lo más hermoso de este informe el cual ratifico en todas sus partes, es que cuando habla de Las Telas de Blas dice no se apreció ningún tipo de filtración ni afectaciones a la estructura en los locales donde funciona Las Telas de Blas y cumple con todos los requisitos excepto que no presentó la certificación de uso conforme, o el permiso que emiten los Bomberos para poder funcionar, permiso que se ratificó y se consignó hasta el año 2025. Entonces mi punto es, que no se logró demostrar la fundamentación del proceso, que consistía en demostrar no que el edificio porque eso ya lo había dicho el Cuerpo de Bomberos al declararlo insalubre, sino que habría ordenado el desalojo, no lo ordenó, por el contrario fue tipo recomendatorio su conclusión cuando dice háganse las reparaciones no dice ciérrenlo, sino hagánse las reparaciones y notifiquenlo a esta oficina administrativa. Por otra parte, la Gaceta Oficial N° 4044, esa es la Norma Para Proyecto de reparaciones, construcciones, que fue traida a este expediente por los expertos, señala que este organismo es el que está autorizado para considerar y ordenar el desalojo por daños cuando amenacen. Tampoco existe una opinión para nada del organismo consultado, entonces desde mi óptica. En este Estado la Jueza le pregunta: Cuál organismo dice? Responde: dice las autoridades administrativas sanitarias, así lo señala en el informe los expertos. Entonces mi conclusión es sencilla, no se demostró el fundamento de la acción, no logró demostrarse la fundamentación de la demanda que no era que el edificio estaba malo, porque eso ya estaba aceptado, sino que el edificio había que desalojarlo, porque no lo ordena. Por lo tanto, esta demanda debería declararse sin lugar. Aun así ofrezco y mantengo la posición de entregar el inmueble el día 30 de enero de 2025 y librarlos de los daños que pudieran recibir el personal que trabaja para los Trajes de Blas y las personas que estén en esa tienda para el momento en que suceda una desgracia, para la tranquilidad y llevar a buen término este proceso, de lo contrario proceda usted a dictar la sentencia correspondiente, tomando en cuenta mis alegatos y que no se logró demostrar el elemento en el cual fundamentaron la pretensión. ES TODO. Se concede un lapso de 5 minutos a cada parte para que ejerzan su derecho a réplica. En este estado el abogado de la parte actora expone: Existe un informe indudablemente y el Dr. leyó un artículo muy importante que es el articulo 120 que es de orden público y debe ser acatado. Entonces el hecho de que el Cuerpo de Bomberos no determinó, no acordó el desalojo, no excluye la posibilidad de que mi representada, visto todo el contenido de ese informe, en su generalidad, de conformidad con el artículo 26 Constitucional, incoara la correspondiente acción. Eso significa que la vía administrativa en el presente caso no tiene que ser agotada, la única via administrativa es cuando se va a pedir una medida cautelar. Pero no está en ninguna parte de las leyes que regulan esta materia, que deben agotarse las vías administrativas ante la autoridad sanitaria, para que haya la posibilidad de iniciar la acción. El desconocimiento de la ley no excusa de su cumplimiento, porque cuando mi cliente decide actuar como abogado y como alto ejecutivo que siempre ha sido, lo hace bajo la premisa de la responsabilidad, que el asume en cualquier grado y estado de una situación privan y prelan ante cualquier elemento que no determine específicamente una norma, la norma existe y la conocemos todos por estar escrita y el hecho que allí no establezca eso no significa que vaya a quedar evidenciado en el presente juicio, que el inmueble en su totalidad. Aquí no se está demandando el desalojo del local 3 y 4 especificamente, se está demandando el desalojo de los locales 3 y 4 con motivo al problema del edificio y eso ha sido siempre parte de la narrativa y de los hechos que queremos probar, porque las pruebas se desarrollan en función de edificio total. Los bomberos no fueron capaces de determinar en el informe algo que se evidenció en las actuaciones de los expertos, sobre todo en la parte de la estructura cuando ve que hay unas cabillas descubiertas en la losa y que se está cayendo el friso y se atenta contra la seguridad del edificio, y la acción no ha sido específicamente sobre un inmueble ha sido sobre la totalidad del inmueble donde se encuentra ubicado el local comercial y que necesariamente al estar construido dentro de la estructura general, puede ser afectado por cualquier acontecimiento, que está evidenciado y que puede en cualquier momento materializarse con ocasión de cualquier siniestro, incendio, caída, enfermedades y que necesariamente, hay que ir para demostrarle al arrendatario, que usted ha cumplido, usted está bien en su contrato pero necesitamos sacarlo porque el edificio como tal puede causar una gran responsabilidad y yo tengo la obligación de mantenerlo en el uso y disfrute del inmueble en condiciones optimas y el edificio como tal no las brinda, al contrario brinda una potencialidad de siniestro gravisimo tanto para la salud como para la vida de las personas. Tiene que determinarse en un informe preliminar que fue el del Cuerpo de Bomberos que llevó a mi representado a la necesidad de accionar el desalojo con fundamento a la Ley. ES TODO. Se le concede el lapso de 5 minutos al abogado de la parte demandada: Primeramente no señalé el incumplimiento de procesos administrativos para incoar la demanda, segundo no estoy señalando que el edificio está bueno, tercero no estoy diciendo que el Cuerpo de Bomberos es capaz o no es capaz, ratifico mis dichos, tiene la potestad de ordenar el desalojo o el cierre absoluto del edificio. La potestad se la dá la Ley Orgánica de Cuerpos de Bomberos y Bomberas, de manera potestativa. No ordenó el Cuerpo de Bomberos que si está capacitado para ordenarlo y de manera imperativa porque dice deberá, no ordenó el desalojo, ni el cierre del edificio. En cuanto a los locales lo que emitió fue conceptos adecuados de que si funciona y que no presenta daños a la estructura. Fundamentaron la demanda en el Cuerpo de Bomberos y su Informe, no lograron demostrar que el Cuerpo de Bomberos ordenara el desalojo. ES TODO…”
Ahora bien, el Tribunal vista las exposiciones realizadas por las partes en la audiencia oral declaró textualmente lo siguiente:
“…Concluida la audiencia y una vez analizadas los alegatos de las partes así como las pruebas presentadas, llega a la conclusión esta juzgadora que si fue demostrada la causal de desalojo basada en el ordinal 3 del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ya que demostró la demandante los daños que afectan la estructura y el sistema eléctrico del Edificio Hotel Carabobo y específicamente los daños y riesgos que tienen los locales 3 y 4 del mismo, donde funciona la sociedad mercantil Las Telas de Blas, C.A. y procede a dictar el dispositivo del presente fallo: En mérito de las anteriores consideraciones este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CARABOBEÑA, C.A contra la sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A. antes identificadas, con fundamento en el literal “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A. identificada en autos, al desalojo o desocupación de los locales comerciales tres (3) y cuatro (4), situados en el nivel planta baja del Edificio Hotel Carabobo, ya que este no cuenta con los servicios de seguridad lo que imposibilita su habitabilidad. TERCERO: Se declara que los locales tres (3) y cuatro (4) del Edificio Hotel Carabobo, no están aptos para ser ocupados. CUARTO: Se acuerda que el desalojo de los locales tres (3) y cuatro (4) del Edificio Hotel Carabobo, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo estado que declaró recibirlos al momento de celebrar el contrato. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
IV
La demanda se basa en el desalojo por deterioros en el inmueble arrendado, basada en la causal e) del Artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, visto el rechazo general formulado por el demandado en su escrito de contestación, el actor debe acreditar que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Artículo 40
Son causales de desalojo:
…e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la
necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado…
Analizando la norma antes señalada, se entiende que la carga de la parte actora se limita a establecer la existencia de daños y deterioro, pues la demandada se limitó a negar los daños o deterioros descritos por la actora.
Riela a los autos, acta de inspección judicial evacuada en fecha 12 de agosto de 2024 , por el Tribunal de la causa, el cual se constituyó en avenida Bolívar cruce con Libertad, sede del Edificio Hotel Carabobo, Municipio Valencia, estado Carabobo, y dejó constancia de las condiciones de deterioro en que se encuentran los locales arrendados objeto de esta causa y el edificio Hotel Carabobo en general, esta prueba concatenada con las experticias a las instalaciones eléctricas y sistemas de detección y operatividad de alarmas contra incendios y la experticia a las instalaciones sanitarias y estructurales del edificio Hotel Carabobo y el informe de inspección técnica Nro. IASIEDAGREC/DGCB-2023-213/ UGRST-026, del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del estado Carabobo y demás pruebas aportadas por la demandante, prueban que el inmueble objeto de esta causa, tiene una serie de daños estructurales que lo hacen peligroso para ser utilizado por los representantes de la arrendataria, sus empleados y clientes; tampoco reúne las condiciones mínimas de prevención y protección contra incendios establecidas en el Decreto Presidencial N° 2.195, publicado en Gaceta Oficial N° 3.270 (Extraordinaria de fecha 31/10/1983). Así se establece.
Al respecto, debe señalarse el contenido del artículo 19 del Decreto N° 1.533 del 8 de noviembre de 2001, Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, que indica:
“Los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil, son los órganos competentes para la prevención, preparación y atención de incendios y otras emergencias; así como para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguros en espacios públicos, comerciales o privados de uso público…”
Con las probanzas analizadas y valoradas, quedó demostrado que existe un contrato de arrendamiento entre las partes, vigente desde el año 1 de noviembre de 2022, que los locales arrendados y el edificio donde encuentran ubicados presentan daños estructurales y del sistema eléctrico, deterioros que ameritan el desalojo bien sea para su demolición o su reparación, dando cumplimiento a la causal fundamento de la presente demanda. Así se decide.
De los autos se evidencia que la parte demandada no demostró nada que le favoreciera, en consecuencia analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, se concluye que se cumplen los supuestos del articulo 40 literal “e” de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente, todas estas razones fueron las consideradas por esta juzgadora para dictar el dispositivo del fallo en la Audiencia oral declarando CON LUGAR la demanda por desalojo local comercial, tal y como fue ordenado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del dictado en la audiencia oral de debate. Así se establece.
V
En mérito de las anteriores consideraciones este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CARABOBEÑA, C.A contra la sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A. antes identificadas, con fundamento en el literal “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil LAS TELAS DE BLAS, C.A. identificada en autos, al desalojo o desocupación de los locales comerciales tres (3) y cuatro (4), situados en el nivel planta baja del Edificio Hotel Carabobo, ya que este no cuenta con los servicios de seguridad lo que imposibilita su habitabilidad.
TERCERO: Se declara que los locales tres (3) y cuatro (4) del Edificio Hotel Carabobo, no están aptos para ser ocupados.
CUARTO: Se acuerda que el desalojo de los locales tres (3) y cuatro (4) del Edificio Hotel Carabobo, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo estado que declaró recibirlos al momento de celebrar el contrato.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión. Líbrense boletas.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los quince (15) días del mes de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

Abg. Lucilda Ollarves
Jueza Provisoria
Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo la una y veinte minutos de la tarde (1.20 p.m.).
Abg. Carolina Contreras
Secretaria Titular

EXP. Nro.56.941
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