TSJ Regiones - Decisión

En fecha 21 de noviembre de 2019, fue presentado libelo de demanda por la abogada Roraima Bermúdez González, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 42.536, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil TANDIL, C.A., debidamente inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 16 de enero de 2006, bajo el No. 64, Tomo 117-A, con motivo de Cumplimiento de Contrato en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., debidamente inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B, correspondiendo el conocimiento de la presente demanda al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quedando el expediente signado con el No. 56.356. (Nomenclatura de ese Juzgado)
En fecha 29 de noviembre de 2019, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de reforma de la demanda, siendo admitida la misma en fecha 3 de diciembre de 2019. Seguidamente, en fecha 16 de diciembre de 2019, el ciudadano Miguel Antonio Di Criscio Ferrer, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-7.063.117, en su condición de administrador general de la sociedad mercantil Inversiones Cumapira C.A., previamente identificada, debidamente asistido de abogado, presentó escrito de solicitud de inadmisibilidad de la demanda.
Por su parte, la representación judicial de la demandante en fecha 8 de enero de 2020, presentó escrito de rechazo a la solicitud de inadmisibilidad de la demanda. De seguida, en fecha 30 de enero de 2020, el abogado Kutnever Gerardo Sevilla Peralta, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 57.262, actuando en su carácter apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.
Posteriormente en fecha 18 de febrero de 2020, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
Por otra parte, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 28 de febrero de 2020, mediante auto estableció que resolvería tanto la solicitud de inadmisibilidad como las defensas de fondos en la sentencia definitiva.
En fecha 6 de marzo de 2020, se dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 2 de noviembre de 2020, la Dra. Lucilda Ollarves se abocó al conocimiento del presente juicio. Seguidamente, en fecha 6 de noviembre de 2020, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, mediante la cual declaró Inadmisible la demanda. Igualmente, ordenó la suspensión de las medidas cautelares de prohibición de enajenar y gravar dictadas en fecha 3 de diciembre de 2019. Siendo la referida decisión apelada en fecha 6 de noviembre de 2020, por la apoderada judicial de la parte demandante, lo que originó la interposición del recurso de Amparo Constitucional ante el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signado bajo el expediente No. 15.653.
En fecha 17 de noviembre de 2020, la apoderada judicial de la parte demandante presentó ante la sede del Tribunal escrito de Recusación en contra de la Dra. Lucilda Ollarves, Jueza del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 4 de diciembre 2020, previa distribución, se dio entrada en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, al presente expediente quedando signado bajo el No. 26.545.
En fecha 22 de marzo de 2023, se recibió en la sede de este Juzgado, resultas provenientes del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, mediante el cual declaró con lugar el recurso de hecho interpuesto por la apoderada judicial de la sociedad mercantil Tandil, C.A., ampliamente identificada, y ordenó oír en ambos efectos la apelación ejercida en contra de la decisión dictada en fecha 6 de noviembre de 2020.
En fecha 2 de agosto de 2022, el Juez Provisorio Pedro Luis Romero Pineda tomó posesión del cargo. Seguidamente, en fecha 29 de marzo de 2023, el Juez se abocó al conocimiento del presente juicio.
En fecha 5 de mayo de 2023, se oyó en ambos efectos la apelación presentada por la apoderada judicial de la parte demandante. Correspondiendo su conocimiento al Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual mediante sentencia de fecha 11 de agosto de 2023, declaró con lugar la apelación propuesta y anuló la sentencia interlocutoria de fecha 6 de noviembre de 2020. Así mismo, ratificó la medida de prohibición de enajenar y gravar acordada en el auto de admisión de la reforma de la demanda.
En fecha 5 de diciembre de 2023, el ciudadano Francisco José Di Criscio Ferrer, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-9.445.699, actuando en su carácter de administrador de la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., presentó escrito de recusación contra el Juez Pedro Luis Romero Pineda. Siendo dicha recusación conocida por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual mediante sentencia de fecha 11 de enero de 2024, declaró sin lugar la recusación propuesta.
Seguidamente en fecha 5 de junio de 2024, se procedió a la designación de expertos a fin de realizar experticia promovida por la parte demandante. Siendo debidamente juramentados en fecha 12, 14 y 26 de junio de 2024, respectivamente.
En fecha 12 de agosto de 2024, los ciudadanos Soveida María Rodríguez, Julio Grimaldi y Henry Marín, en su condición de expertos, consignaron ante la sede del Tribunal el respectivo informe de experticia.
Por último, en fecha 8 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informe.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, fue intentada con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Aunado a la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que el caso de marras versa sobre derechos civiles, motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que, “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute y por las disposiciones legales que la regulan”; verifica su competencia por la materia. ASÍ SE ESTABLECE.
Por otra parte, con relación a la competencia por el territorio, el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 42. Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.
Sobre la base de lo establecido por el legislador, se observa que para determinar la competencia por el territorio, en las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmueble, el demandante puede elegir el lugar donde se encuentre situado el inmueble, el domicilio del demandado o el lugar donde se haya celebrado el contrato. En el sub iudice la parte demandante indicó como domicilio procesal de la parte demandada el siguiente: Calle Pocaterra, No. 90-71, Trigal Centro, municipio Valencia, estado Carabobo, aunado a esto, el inmueble objeto del presente juicio se encuentra situado en el municipio San Diego del Estado Carabobo. Así mismo, en la cláusula décima cuarta del contrato objeto del presente juicio, las partes establecieron: “… como domicilio especial, único, exclusivo y excluyente, a la ciudad de Valencia del Estado Carabobo, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse …” resultando ajustado a derecho que este Tribunal se declare competente por el territorio, para conocer y decidir la presente causa. Así se establece.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que la apoderada judicial de la parte demandante estimó la demanda en la cantidad de ochocientos mil bolívares exactos (Bs. 800.000), lo cual al momento de la presentación de la misma era el equivalente a dieciséis mil unidades tributarias (16.000 U.T), y por cuanto dicha estimación no fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece que, “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
Asimismo, es indispensable analizar la Resolución No. 2018-2013, de fecha 24 de octubre de 2018, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial N° 41.620, de fecha 25 de abril de 2019, la cual contempla en su artículo 1°, lo siguiente:
… Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto…
De las normas antes transcritas, se observa que la presente causa, por ser estimada en una cantidad que excede las quince mil un unidades tributarias
(15.001 U.T.), este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía además de la competencia por la materia y el territorio, para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
II
De la norma sustantiva civil, específicamente los artículos 1.133, 1.159 y 1.160, del Código Civil, se puede observar la instrumentalidad que tienen los contratos para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre dos o más personas, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes contratantes, no pudiendo ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresamente autorizadas por la Ley. Así mismo, el artículo 1.167 eiusdem, establece los efectos que puede provocar el incumplimiento de las obligaciones contenidas en los contratos suscritos, traduciéndose en la reclamación de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
En este orden de ideas, el Tribunal entiende que, a tenor de lo dispuesto en los artículos supra referidos y en atención a lo consagrado en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante tramitó la presente acción de Cumplimiento de Contrato, fundamentando su pretensión en los siguientes hechos narrados:
En fecha 02 de octubre de 2012, y según documento autenticado (…) mi mandante suscribió contrato de Promesa Bilateral de compra Venta con la sociedad de comercio INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., (…) en el referido contrato las partes pactaron, entre sus cláusulas, las siguientes (…) Mi mandante TANDIL C.A. (…) pagó la suma pactada en la cláusula CUARTA, esto es, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000) (…) siendo esa la única obligación asumida por “EL PROMITENTE COMPRADOR” que fue posible cumplir (…) el segundo pago por la suma de Bs. 6.000.000, se haría exigible, es decir, estaba obligada mi mandante a pagarla, en el momento en que “EL PROMITENTE VENDEDOR” le entregara a mi mandante o a la persona que ésta designara, los documentos requeridos por la oficina de registro público correspondiente a los fines del registro del documento definitivo de compra-venta, lo cual nunca sucedió (…)
Tal como quedó establecido en las cláusulas del contrato celebrado entre las partes, y cuyo cumplimiento se demanda, la empresa vendedora INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., contrajo las siguientes obligaciones (…) De modo pues que los lotes de terreno vendidos, y que serían integrados en uno solo, constante de ciento veinte hectáreas (120 Has), está descrito ya como un solo lote en el contrato, con sus medidas precisas y coordenadas UTM, constante de tres (13) puntos (…) Esta integración de los lotes debí hacerla INVERSIONES CUMAPIRA C.A., dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta, esto es, antes del dos (2) de diciembre de 2012, lo cual NUNCA SUCEDIÓ, ni en esa fecha, ni en los años inmediatos posteriores, sino que es ahora en el año 2019, cuando procedieron a lotificar las Haciendas LA CUMACA Y CUPIRA, en lotes o parcelas totalmente distintas a la descrita en la cláusula PRIMERA del contrato cuyo cumplimiento se demanda. (…)
Como se puede observar de una detenida revisión de los lotes o parcelas en los que fueron lotificados Las Haciendas LA CUMACA y CUPIRA, ninguno de dichos lotes coincide ni con los linderos, coordenadas UTM ni medidas del lote de terreno dado en opción de compra a mi mandante TANDIL C.A., (…)
Igualmente se obligó la demandada INVERSIONES CUMAPIRA C.A., a lograr la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar que menciona en la cláusula DECIMA TERCERA (sic) del contrato, lo cual también debió suceder antes del 02 de diciembre de 2012, pero fue en agosto de 2018, cuando finalmente fue suspendida dicha medida (…)
Para la fecha de celebración del contrato cuyo cumplimiento demandamos (…) INVERSIONES CUMAPIRA C.A., conocía perfectamente que las haciendas LA CUMACA Y CUPIRA estaban afectadas por el procedimiento administrativo Agrario que perseguía el RESCATE de las tierras, declarando falsamente en el contrato, que no existía procedimiento administrativo alguno y que ningún ente administrativo manifestaba tener derecho o pretensiones sobre las Haciendas LA CUMACA Y CUPIRA (…)
Fue a partir de mediados del 2018 cuando se suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar, y más recientemente en 2019, cuando cesó la ocupación y procedimiento administrativo por parte del INTI, lo que hacía suponer que finalmente después de tanto tiempo, INVERSIONES CUMAPIRA C.A., cumpliría con el contrato de opción de comprar, pero para sorpresa de mi mandante, procedieron en septiembre de 2019 a lotificar la Hacienda LA CUMACA, más recientemente en noviembre de 2019, a lotificar la hacienda CUPIRA, sin que ninguno de los lotes o parcelas en los que fueron divididas las haciendas se corresponde ni en medida,, ni linderos ni coordenadas UTM, con el lote de terreno dado en opción en compra a mi mandante TANDIL C.A., con lo cual finalmente se da por definitiva y fatalmente incumplido el contrato de opción de compra (…)
Por todo lo anteriormente expuesto inútiles e infructuosas como han resultado todas las gestiones amistosas tendientes a obtener el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, sin que ello hubiese sido posible, es por lo que ocurrimos por ante su competente autoridad a fin de demandar como en efecto demandamos a la sociedad de comercio INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., (…) para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal, en (…) CUMPLIR (sic) el contrato de opción de compra-venta que celebraron la (sic) TANDIL, C.A., e INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., suscrito en fecha 02 de octubre de 2012 (…) y concretamente convenga en otorgar el documento definitivo de compra venta, del inmueble descrito en la cláusula PRIMERA del contrato …
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
…Niego, Rechazo y contradigo lo que expresamente no se convenga en el presente escrito, por no ser cierto los hechos constitutivos de la pretensión procesal y por no asistirle al actor el derecho que ambiciona deducir de su libelo, ya que si bien es cierto que entre las partes se suscribió un contrato de opción de compra, y en varias oportunidades conversaron las partes para dejar sin efecto alguno la clausula (sic) QUINTA DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA (sic). De igual manera, niego, rechazo y contradigo por no ser cierto lo alegado por la accionante que nunca se estipuló de manera verbal dichos convenios; claro que se realizaron dichas conversaciones en distintos sitios de la ciudad y con presencia del abogado OSWALDO LAGUNA (Q.E.P.D) y a él se le entrego (sic) todos los documentos requeridos para tal fin, tal como FICHA CATASTRAL (sic) y demás documentos que fueron solicitados por la demandante, del terreno objeto de la presente controversia, y la cual será esgrimida en el momento procesal pertinente como prueba irrefutable de lo aquí señalado…
Conforme a lo planteado por la parte demandante en la reforma de la demanda presentada en fecha 29 de noviembre de 2019, así como en el escrito de contestación presentado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 30 de enero de 2020, puede establecer este Tribunal que los hechos admitidos y los límites de la presente controversia quedaron planteados de la siguiente manera:
Hechos Admitidos:
• Las sociedades mercantiles: TANDIL, C.A., e INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., ambas plenamente identificadas, celebraron un contrato de opción de compra venta sobre dos bienes inmuebles, debidamente autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo en fecha 2 de octubre del año 2012, que forman parte de un terreno de mayor extensión que en una época formaron las haciendas denominadas La Cumaca y Cúpira y las bienhechurías sobre ellas construidas, en el municipio San Diego del estado Carabobo, con un área aproximada de ciento veinte hectáreas (120 ha), los cuales por razones metodológicas se describirán a detalle su situación linderos y demás determinaciones más adelante.
Hechos Controvertidos:
• Si se cumplieron las condiciones establecidas en el referido contrato de opción de compra venta suscrito entre las sociedades mercantiles TANDIL, C.A., e INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., ambas plenamente identificadas, ante la Oficina de la Notaria Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo en fecha 2 de octubre del año 2012, para que las partes puedan exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas mediante el mismo.
III
Pruebas aportadas por las partes:
Documentales:
En los folios 108 al 111 de la primera pieza principal, marcado con la letra “A”, consignado en original, consta Instrumento Poder otorgado por el ciudadano Rasen Yusuf Yusuf, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad
V-7.105.010, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Tandil, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 16 de enero de 2006, bajo el No. 64, Tomo 117-A, a favor de los abogados en ejercicio Juan Ernesto Cogorno Acosta, Roraima Bermúdez González, Juan Fernando Cogorno y Darío Andrés Moreno Navarro, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.065, 42.536, 61.242 y 149.889, ante la Oficina de la Notaría Pública Séptima de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre de 2019, bajo el No. 10, Tomo 122, Folios 29 hasta el 31. De la referida documental se puede verificar la cualidad de los referidos abogados para actuar en juicio en nombre y representación de la parte demandante. No obstante, dicha documental no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se decide.
En los folios 112 al 119 de la primera pieza principal, marcado con la letra “B”, consignado en original consta documento de compra venta suscrito en fecha 2 de octubre del año 2012, ante la Oficina de la Notaria Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo, entre las sociedades mercantiles Tandil, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 16 de enero de 2006, bajo el No. 64, Tomo 117-A, e Inversiones Cumapira, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B, mediante el cual ambas se comprometieron, una a vender y otra a comprar el siguiente bien inmueble:
Dos inmuebles que forman parte de una mayor extensión de terreno y que en una época formaron las haciendas denominadas La Cumaca y Cúpira, y las bienhechurías construidas sobre esos inmuebles, ubicadas en el municipio san Diego del estado Carabobo y determinadas de la siguiente manera; a) Hacienda Cúpira: comprendida dentro de los siguientes linderos; NACIENTE: Terrenos que son de Eligio Cazorla, separados de la hacienda Cúpira por empalizada o seto, que va de Norte a Sur; PONIENTE: La quebrada llamada del lindero o cambural y la cumbre de los cerros que la separan de la Posesión Bárbula que fue de los sucesores de Isidro Espinoza y luego de la Sucesión Baptista, hoy constituido por la línea recta del punto "A" al punto "B", entre ambos puntos está construida una empalizada medianera que separa La Posesión Cúpira de La Posesión Monteserino, que aparecen debidamente determinadas en el plano suscrito por las partes, agregado al cuaderno de comprobantes el 27 de Noviembre de 1.962, bajo el No. 253, según transacción celebrada por ante el Juzgado del municipio Valencia, el 13 de Noviembre de 1.962, debidamente registrada ante La Oficina Subalterna de Registro de este distrito, el 26 de Noviembre de 1.963, bajo el Nº 68, folios 194, protocolo 1°, tomo 7°; norte: En parte terrenos que son o fueron de Eligio Cazorla y agua arriba de Barrancas Coloradas, hasta la cumbre del cerro con vista a Puerto Cabello; y sur: El antiguo Camino Real que de Guácara conduce a Puerto Cabello; tal como se evidencia del documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 3 de Febrero de 1.977 (1er. Trimestre) anotado bajo el No. 26 folios 45 al 49 del protocolo 3ero, tomo 26. B) Hacienda La Cumaca. Norte: Una línea que parte del botalón "A" en un mil ochocientos cincuenta metros (1.850 mts) hasta llegar al botalón "B" por el eje del rio Cúpira; desde el botalón "B" pasando por el botalón "C" y siguiendo al cerro alto de la fila de paja conocida por Pinacho del Diablo, pasando por el botalón "D" y "E" y sigue la Loma a pierna de cerro que se distingue por unos grandes farallones de piedra y del botalón "B" ya citado hasta el botalón, "F" en cuatro mil quinientos dieciocho metros (4.518 mts); sur: Limita con la sociedad mercantil INVERSIONES AGANGA, C.A. (sic) desde el botalón "G" hasta el botalón "H" en quinientos cincuenta y cinco metros (555 mts.); del botalón "H" al botalón "I" en dos mil ciento noventa metros con cincuenta decímetros (2.190,50 mts) con INVERSIONES LOZANO, C.A. (sic) Arlonica, y con la casa de la Cumaca en Ciento cincuenta y seis metros (156 mts) y de allí en línea recta en cincuenta metros (50 mts); hasta llegar al botalón "I" al botalón "J" en Doscientos Cincuenta Metros (250 mts.); ESTE: Desde el botalón "F" Río abajo hasta el camino, hasta el botalón "G" en Tres Mil Cuatrocientos Diez Metros (3.410 mts.) limita con el Río La Cumaca; y OESTE: Con la hacienda Cúpira, del botalón "J" hasta el botalón “K” en Un mil noventa y cinco metros (1.095 mts.) y del botalón "K" hasta el botalón "A" en Trescientos cuarenta y tres metros (343 mts.), tal como se evidencia del documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, durante el 4to. Trimestre de 1978, anotado bajo el nro. 21 folio 96 del protocolo 1ero., tomo 21. Los citados lotes tienen las siguientes medidas, novecientos dieciocho metros lineales (918 metros) aproximadamente, sobre la carretera La Cumaca (lindero oeste), y un mil cuarenta y nueve metros lineales (1.049 m) aproximadamente, sobre la autopista variante Bárbula San Diego (lindero sur), con una superficie de aproximadamente ciento veinte hectáreas (120 ha aprox.) comprendido dentro de las siguientes poligonales a saber: P1: (1137006; 615695,60) del P1 al P2 918 mts lineales; por el P2: (1137896,62; 615933,98) del P2 al P3 216,17 mts lineales; por el P3 (1137987,70; 615772,71) del P3 al P4 620,31 mts. lineales, por el P4: (1138583,20; 615569,38) del P4 al P5 218 mts lineales. P5: (1138604,21; 15345,00) del P5 al P6 693,96 mts. lineales; por el P6: (1137938; 615253,85) del P6 al P7 487,81 mts lineales; por el P7: (1137728,49; 614798,10) del P7 al P8 182,98 mts. lineales, por el P8: (1137721,49; 614952,35) del P8 al P9 155,11 mts. lineales, por el P9: (1137441,25; 614966,37) del P9 al P10 255,42 mts. lineales, por el P10: (1137322,15; 615050,51) del P10 al P11 291,35 mts. lineales, P11: (1137294,13; 614791,08) del P11 al P12 226,57 mts. lineales; por el P12: (1137041,91; 614791,08) del P12 al P13 290,2 mts. lineales; y por el P13: (1136803,72; 614678,89) del P13 al P1 1049 mts. lineales.
Por otra parte, de la cláusula segunda del referido contrato, la cual reza: “La compra venta a que se refiere la opción contenida en este documento, se perfeccionará únicamente en caso de que se cumplan todos los términos y condiciones acordados por ambas partes en el mismo”, puede establecer este Jurisdicente que las partes condicionaron el perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble supra descrito, al cumplimiento de una condición suspensiva comprendida por un cúmulo de estipulaciones las cuales se detallaran más adelante.
En la misma convención las partes establecieron el precio pactado por la venta del inmueble supra descrito, así como la oportunidad y forma en que se haría exigible el pago del mismo. En este sentido, con la suscripción del contrato la compradora (sociedad de comercio Tandil, C.A.), pagó la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), por concepto de arras, cantidad que sería imputada al precio definitivo de venta, quedando pendiente la cantidad de cincuenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 54.000.000,00); los cuales, según lo establecido en el contrato, serían pagados, una parte al momento que la vendedora entregara los documentos necesarios para la protocolización correspondiente, y el restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
De la cláusula quinta del contrato suscrito se infiere, con meridiana claridad que, el perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble supra descrito fue igualmente estipulado a un término suspensivo, por cuanto de la referida cláusula se lee textualmente lo siguiente: “Las partes acuerdan que el término del presente contrato preparatorio es de sesenta (60) días continuos, contados a partir de su fecha cierta. Dicho lapso podrá ser prorrogado por treinta (30) días continuos a instancias de cualquier de las partes, cuya prórroga deberá ser solicitada por escrito con diez (10) días continuos de anticipación al vencimiento del término inicial”.
Más adelante en la cláusula séptima las partes establecieron las cantidades de dinero que tenían derecho a percibir cada uno, en caso de inejecución de la obligación principal acordada en el contrato, la cual comprendía la venta definitiva del bien inmueble supra descrito.
Así mismo, en la cláusula décima tercera, el promitente vendedor indicó que sobre el inmueble denominado “Cúpira” pesaba medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 10 de septiembre de 2003, según oficio No. 1.684, el cual el vendedor se comprometió a solicitar y obtener la suspensión de la misma en el plazo de treinta (30) días continuos, contados desde la fecha de suscripción del referido contrato. Quedando de esta manera establecido, nuevamente, una condición y un término suspensivo para el perfeccionamiento de la obligación principal del contrato retro señalado.
El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 120 al 156 de la primera pieza principal, marcado con la letra “C”, consignado en copia fotostática simple consta documento de lotificación, inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 12 de septiembre de 2019, bajo el No. 2, folio 4 del Tomo 29 del protocolo de transcripción del mismo año, del bien inmueble identificado como “La Cumaca”, con una superficie bruta aproximada de ocho millones cuatrocientos cincuenta y ocho mil quinientos veintitrés metros cuadrados con veintiocho decímetros (8.458.523,28 m2), propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., ampliamente identificada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 31 de octubre de 1978, bajo el No. 21, Protocolo 1° del Tomo 21, Folios del 96 al 99, 297 y 297 vto. Mediante el referido documento, el inmueble retro señalado quedó dividido en diez lotes de terrenos que se detallan a continuación: LOTE 1 (CC-ÁNGEL): Con un área bruta de quince mil ciento treinta y cuatro metros cuadrados con ocho centímetros cuadrados (15.134,80 m2). LOTE 2: (CCM-LA CASCADA): Con un área bruta de setenta mil metros cuadrados exactos (70.000,00 m2). LOTE 3 (EL ROCÍO): Con un área bruta de ochenta y cuatro mil ochenta y ocho metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (84.088,80 m2). LOTE 4 (LA LLOVIZNA): Con un área bruta de ochenta y seis mil metros cuadrados con cuarenta y seis centímetros cuadrados (86.000,46 m2). LOTE 5 (RIO GRANDE): Con un área bruta de doscientos nueve mil novecientos treinta metros cuadrados con cuarenta y cuatro centímetros cuadrados (209.930,44 m2). LOTE 6 (EL COLIBRÍ): Con un área bruta de cuatrocientos nueve mil trescientos veinticuatro metros cuadrados con setenta y siete centímetros cuadrados (409.324,77 m2). LOTE 7 (EL TURPIAL): Con un área bruta de un millón trece mil ochocientos nueve metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (1.013.809,18 m2). LOTE 8 (LA GRAN SABANA): Con un área bruta de seis millones quinientos treinta y tres mil cuatrocientos noventa y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros cuadrados (6.533.494,85 m2). VIALIDAD No. 1: Con un área bruta de diecisiete mil ochenta y siete metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (17.087,40 m2). VIALIDAD No. 2: Con un área bruta de diecinueve mil seiscientos cincuenta y tres metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (19.653,30 m2). El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360, del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 157 al 215 de la primera pieza principal, marcado con la letra “D”, consignado en copia fotostática simple, consta documento de lotificación, inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 15 de noviembre de 2019, bajo el No. 40, Folio 295 del Tomo 36 del protocolo de transcripción del mismo año, del bien inmueble identificado como “Cupira”, con una superficie bruta aproximada de veinticuatro millones novecientos ocho mil noventa y siete metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (24.908.097,70 m2), propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., ampliamente identificada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 3 de febrero de 1977. Mediante el referido documento, el inmueble retro señalado quedó dividido en once lotes de terreno que se detallan a continuación: LOTE 1 (LOS ALMENDRONES): Con una superficie bruta de cuarenta y un mil metros cuadrados exactos (41.000,00 m2). LOTE 2 (EUROPA): Con una superficie bruta de cuarenta y dos mil ciento un metros cuadrados con cuarenta y seis centímetros cuadrados (42.101,46 m2). LOTE 3 (EL COGOYAL): Con una superficie bruta de cuarenta y cinco mil trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (45.399,80 m2). LOTE 4 (UNIVERSIDAD): Con una superficie bruta de treinta y dos mil trescientos noventa y tres metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados (32.393,67 m2). LOTE 5 (EL RIACHUELO): Con una superficie bruta de ciento noventa y ocho mil setecientos cuarenta y dos metros cuadrados con setenta y tres centímetros cuadrados (198.742,73 m2). LOTE 6 (LA CUMBRE): Con una superficie bruta de trescientos cincuenta y un mil cuatrocientos veintinueve metros cuadrados con cuarenta y seis centímetros cuadrados (351.429,46 m2). LOTE 7 (EL RUBÍ): Con una superficie bruta de novecientos treinta y tres mil trescientos sesenta y un metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (933.361,10 m2). LOTE 8 (EL TOPACIO): Con una superficie bruta de veintitrés millones ciento cinco mil quinientos ochenta metros cuadrados con cincuenta y tres centímetros cuadrados (21.105.580,53 m2). LOTE 9 (ZRU-2): Con una superficie bruta de ochenta y ocho mil doscientos un metros cuadrados con cuatro centímetros cuadrados (88.201,04 m2). LOTE 10: Con una superficie bruta de dos mil quinientos diecisiete metros cuadrados con diecisiete centímetros cuadrados (2.517,17 m2). LOTE VIALIDAD: Con una superficie bruta de sesenta y siete mil trescientos setenta metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros cuadrados (67.370,74 m2). El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360, del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 216 al 223 de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática certificada, marcado con la letra “E”, consta documento de propiedad del bien inmueble constituido por un lote de terreno denominado “La Cumaca”, ubicado en el municipio San Diego del estado Carabobo, con una superficie aproximada de ochocientas setenta y un hectáreas (871 ha), inscrito ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 31 de octubre de 1978, bajo el No. 21, Protocolo 1° del Tomo 21, Folios del 96 al 99, 297 y 297 vto. Del referido documento se desprende que la propiedad del señalado inmueble corresponde a la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.360 y 1.920 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 224 al 237 de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, marcado con la letra “F”, consta decisión dictada por el Juzgado Superior Agrario del Estado Cojedes con Competencia en los Estados Cojedes, Aragua y Carabobo, en fecha 12 de mayo de 2010, mediante el cual admitió y se declaró competente para conocer y decidir el recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con solicitud de medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo dictado en sesión No. 307-10, punto de cuenta No. 354 del directorio del Instituto Nacional de Tierras (I.N.T.I), de fecha 10 de marzo de 2010. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.360 y 1.920 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 238 y 239 de la primera pieza principal, marcado con la letra “G”, consignado en copia fotostática simple, consta contrato de reserva suscrito en fecha 25 de octubre de 2019, por las sociedades mercantiles Inversiones Cumapira, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B, y Servicios Dublin, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2005, bajo el No. 22, Tomo 102-A, sobre un bien inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en la denominada Hacienda Cupira, municipio San Diego del estado Carabobo, con un área aproximada de ciento ochenta hectáreas (180 ha). No obstante, dicha documental no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario desechar la valoración de esta documental en la presente causa. Así se decide.
En los folios 240 al 248 de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática certificada, marcada con la letra “H”, consta documento de propiedad del bien inmueble constituido por un lote de terreno denominado “Cupira”, ubicado en el municipio San Diego del estado Carabobo, con una superficie aproximada de dos mil cuatrocientas noventa hectáreas (2.490 ha), inscrito ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 03 de febrero de 1977, bajo el No. 26, Protocolo 3° del Tomo 1°, Folios del 49 al 49 y 235. Del referido documento se desprende que la propiedad del señalado inmueble corresponde a la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.360 y 1.920 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 267 al 300 de la primera pieza principal, consignado en copias fotostáticas simples, consta acta constitutiva y diversas actas de asambleas correspondientes la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B. No obstante, dicha documental no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo necesario desechar la valoración de esta documental en la presente causa. Así se decide.
En los folios 2 al 115 de la pieza separada de anexos, consignadas en original, marcadas con los números 1 hasta el 24, constan inscripción catastral signada con la nomenclatura 08-12-01-U01-1, correspondiente al bien inmueble constituido por un lote de terreno denominado “Hacienda Cupira”, ampliamente identificado a lo largo de la presente decisión. Igualmente, constan inscripción de los planos de lotificación o subdivisión del bien inmueble señalado, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 12 de septiembre de 2019, bajo el No. 2, Protocolo 1°, Tomo 29, así como en fecha 15 de noviembre de 2019, bajo el No. 40, Protocolo 1°, Tomo 36. De las referidas documentales, se explanan la medidas, linderos, poligonales y coordenadas geográficas en que quedaron conformados los lotes de terrenos que se describieron previamente en la valoración de las documentales marcadas con las letras “C” y “D”. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En los folios 116 al 177, de la pieza separada de anexos, consignado en copia fotostática simple, consta expediente signado con la nomenclatura ORT-CAR-08-08-12-01-05580-OI, relativo al Procedimiento de Tierras Ociosa, iniciado por el Instituto Nacional de Tierras (I.N.T.I), Oficina Regional del Estado Carabobo, en fecha 2 de abril de 2009, sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de doscientas una hectáreas (201 ha), ubicado en el sector La Cumaca, Parroquia San Diego, municipio San Diego, estado Carabobo, cuyos linderos particulares eran: Norte: Urbanización Parque Residencial La Cumaca. Sur: Variante Bárbula San Diego. Este: Avenida principal La Cumaca. Y oeste: Parque Nacional San Esteban. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Experticia:
En fecha 12 de agosto de 2024, los ingenieros Soveida María Rodríguez, Julio Grimaldi y Henry Marín, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-7.050.100, V-7.004.028 y V-5.752.692, respectivamente, inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los Nros. 67.992, 62.649 y 43.749, en su orden, presentaron informe de la experticia realizada sobre el bien inmueble objeto del presente juicio constituidos por dos lotes de terreno, ubicados en el municipio San Diego, estado Carabobo, ampliamente identificados a lo largo de la presente decisión, el cual quedó inserto en los folios 236 al 259, de la segunda pieza principal, del mismo se puede evidenciar la planificación y ejecución de la experticia, los conceptos y la metodología utilizada, el procedimiento aplicado, los resultados obtenidos y las correspondientes conclusiones.
En este sentido, los expertos en principio pudieron establecer cuales lotes de terrenos se corresponden, en medidas y coordenadas, con el inmueble señalado en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, dando como resultado lo siguiente:
1.- En el Lote de terreno de la Hacienda Cupira que el (sic) Sociedad mercantil INVERSIONES CUMAPIRA, C.A. vendió a TANDIL, C.A., tenemos los siguientes lotes: LOTE 1 (LOS ALMENDRONES), LOTE 2 (EUROPA), LOTE 3 (COGOYAL), LOTE 4 (UNIVERSIDAD, LOTE 5 (RIACHUELO), LOTE 9 (ZRU-2) y LOTE 10.
2.- En el Lote de terreno de la Hacienda La Cumaca que el (sic) Sociedad mercantil INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., vendió a TANDIL, C.A., tenemos los siguientes lotes: LOTE 1 (ÁNGEL), LOTE 2 (CASCADA), LOTE 3 (ROCIO), LOTE 4 (LLOVIZNA), LOTE 5 (RÍO GRANDE), LOTE 6 (COLIBRÍ) y PARCIALMENTE LOTE 7 (TURPIAL).
Así mismo, los expertos detallaron los linderos medidas y coordenadas UTM, por las cuales está determinado el inmueble, de los cuales pudieron establecer que el bien inmueble objeto del presente juicio se encuentra ubicado entre la Autopista Bárbula – Guacara en una longitud de 1.036,63 metros lineales y calle La Cumaca en una longitud de 986,96 metros lineales, en el municipio San Diego, estado Carabobo, dando un área total aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (119,14 m2).
Por último, hicieron el levantamiento topográfico en el cual dibujaron la poligonal de la Hacienda Cupira y Hacienda La Cumaca, en su totalidad, dibujando igualmente, el levantamiento topográfico del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes y, por último, el de cada uno de los lotes en que quedó dividido la Hacienda Cupira y Hacienda La Cumaca.
Una vez verificado y analizado el contenido del informe presentado por los expertos designados para la realización y evacuación de la referida prueba, este Jurisdicente acuerda apreciar el presente instrumento en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.422 del Código Civil, en concordancia con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio y valorado el acervo probatorio que acompañan las actas del presente expediente, en el cual la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 2 de octubre de 2012, autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo, bajo el No. 06, Tomo 256, con la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., ampliamente identificada, resulta imperativo para este Jurisdicente analizar el contrato opuesto como documento fundamental de la demanda y fuente de las obligaciones cuyo cumplimiento se demanda. En este sentido, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.161 y 1.167, establece lo siguiente:
Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.141. Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.161. En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De los artículos precedentemente citados, se puede observar la cualidad que tienen los contratos para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre dos o más personas, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes contratantes, no pudiendo ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresamente autorizadas por la Ley. Más adelante, el Código Civil específicamente en el capítulo II, relativo a las diversas especies de obligaciones, desarrolla lo relativo a las clasificaciones de las obligaciones de la siguiente manera:
Artículo 1.197. La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
Artículo 1.198. Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído.
Artículo 1.199. La condición es causal, cuando depende enteramente de un acontecimiento fortuito, que no está en la potestad del acreedor ni del deudor.
Es potestativa, aquella cuyo cumplimiento depende de la voluntad de una de las partes, y mixta cuando depende a un mismo tiempo de la voluntad de las partes contratantes y de la voluntad de un tercero, o del acaso.
Artículo 1.205. Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.
Artículo 1.206. Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado. Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida sino cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá.
En este sentido, de los artículos supra citados se puede inferir la instrumentalidad de las obligaciones que se encuentran sometidas a modalidad, específicamente las condicionadas, siendo la oposición a aquellas obligaciones puras y simples, en las cuales el acreedor puede exigir el cumplimiento inmediato al nacimiento de la obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil.
Sobre la base de lo previamente expuesto vale recordar que las obligaciones sometidas a condición son aquellas en las cuales su nacimiento o extinción está sometida a ese acontecimiento futuro e incierto. Como corolario, si el nacimiento de la obligación depende de una condición, esta será suspensiva, en tanto, si la extinción de la obligación depende de la condición, la misma será resolutoria (Artículo 1.198 del Código Civil).
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión No. 802, de fecha 5 de noviembre de 2007, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, señaló con relación a la condición suspensiva, lo siguiente:
Vale destacar en primer lugar que la Condición Suspensiva es aquella que suspende el cumplimiento de la obligación o la efectividad posible de un derecho, hasta que se verifique o no, un acontecimiento futuro o incierto.
Así pues, la condición suspensiva tiene una fase inicial de incertidumbre y otra en la que puede ocurrir la condición o que no ocurra. Tan pronto como la condición se cumple queda despejada la incertidumbre y purificada la obligación. Pues, la obligación surtirá en adelante los efectos que le sean propios (adquisición de derechos).
Si la obligación imponía prestaciones recíprocas, se entienden compensadas unas con otras. Si la obligación fuere unilateral, el deudor hará suyos los frutos e intereses percibidos, si no fuera otra la voluntad del que la constituye.
Así pues, en definitiva, es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto. En consecuencia, en el caso de la condición suspensiva el derecho a exigir el cumplimiento del contrato no ha nacido, encontrándose en suspenso, hasta que el hecho futuro e incierto se verifique.
Pudiendo concluirse que, en las condiciones suspensivas el derecho de exigir el cumplimiento del contrato se mantendrá en suspenso, hasta tanto se verifique el cumplimiento del hecho futuro e incierto del cual depende la obligación.
Seguidamente, según lo estatuido en el artículo 1.199 del Código Civil, la condición puede ser causal, potestativa o mixta. Entendiéndose por causal aquella que depende meramente de la casualidad, suerte o el azar. Las potestativas, cuando el acontecimiento obedece a la voluntad de una de las partes, bien sea del acreedor o del deudor. No obstante, se debe hacer un paréntesis en las condiciones potestativas, específicamente cuando nos referimos a las obligaciones puramente potestativas, según lo dispuesto en el artículo 1.202 eiusdem, el cual prescribe: “La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula”, debiendo considerarse como nulas aquellas condiciones que dependan puramente de la voluntad del deudor.
Por último, se tienen las obligaciones mixtas, que no son más que aquellas sometidas al mismo tiempo a la voluntad de una de las partes y de un tercero, o a la voluntad de una de las partes y del acaso.
Respecto al sentido o interpretación de las condiciones, es necesario traer a colación lo señalado por María Candelaria Domínguez Guillen, en su libro Curso de Derecho Civil III-Obligaciones, al indicar lo siguiente:
Dispone el artículo 1.205 CC: “Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese”. La norma prevé que en lo relativo al cumplimiento de la condición ha de tenerse en cuenta el aspecto subjetivo relativo a la intención verdadera de las partes, al margen del sentido gramatical que pudiere afectar la redacción de la condición en el instrumento de que se trate. Regla que se suele referir en materia de interpretación de los contratos, como parte de la interpretación en general, esto es que la letra no priva sobre la voluntad.
Precepto legal necesariamente ligado al artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Así mismo, las condiciones pueden considerarse positivas o negativas, según dependan de la realización de un hecho o la no realización del mismo. En este sentido, comenta Lete que “son positivas aquellas en las que la incertidumbre depende de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado. Son condiciones negativas las que, independencia de su formulación gramatical, prevén que no acontezca algún suceso en un tiempo determinado” (Lete Del Rio p. 84).
Con relación a las obligaciones positivas y el tiempo necesario a transcurrir para considerarlas cumplidas o no, prevé el artículo 1.206 del Código Civil, lo siguiente:
Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado.
Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida sino cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá.
Por tanto, se debe deducir que en las obligaciones cuya condición (suspensiva o resolutoria) se estableció que debía ocurrir en un tiempo determinado, la misma se tendrá por no cumplida si ha llegado el momento fijado y el acontecimiento no ocurrió. Sin embargo, si no se fijó un tiempo determinado para que se cumpla la condición, la misma puede cumplirse en cualquier tiempo, la misma se tendrá por no cumplida únicamente cuando sea cierto e inequívoco que la condición no ocurrirá.
En el sub iudice, la representación judicial de la parte demandante alegó que su representada en fecha 2 de octubre de 2012, suscribió un contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, C.A., ampliamente identificada, ante la Oficina de la Notaría Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo, bajo el No. 6, Tomo 256, de los libros de autenticaciones de esa oficina, sobre un bien inmueble constituido por dos lotes de terrenos que en una época formaron parte de las haciendas La Cumaca y Cupira, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones se dan enteramente por reproducidos con el propósito de evitar tediosas repeticiones. En el referido contrato, ambas partes quedaron recíprocamente obligadas. Por una parte, la demandante al pago del precio acordado por los bienes inmuebles y por la otra parte, la demandada quedó obligada a la integración de los inmuebles objeto del contrato, así como a la suspensión de una medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre uno de los lotes de terreno.
Igualmente, alegó la representación judicial de la parte demandante, que aun cuando su representada cumplió con las obligaciones estipuladas en el contrato de opción a compra venta, la promitente vendedora (Inversiones Cumapira, C.A.) no cumplió con las obligaciones asumidas en el mismo, sin lograr, a la fecha de la presentación de la demanda, el cumplimiento del contrato de opción a compra, el cual comprendía la venta definitiva y correspondiente protocolización del documento respectivo ante la oficina de registro inmobiliario.
Por su parte, la demandada en una primera oportunidad alegó que la presente demanda contenía una causal de inadmisibilidad, por cuanto existía un plazo pendiente que hacía depender el nacimiento del derecho de accionar ante el órgano jurisdiccional. Seguidamente, en la contestación de la demanda dio por reconocida la relación contractual existente entre ambos. Sin embargo, alegó que el referido contrato no era exigible aún, ya que las partes de mutuo acuerdo y de forma verbal, convinieron en la desaplicación de la cláusula quinta del contrato de opción a compra suscrito, quedando la obligación sin un término fijo para su cumplimiento.
De los alegatos expuesto por la parte demandada puede inferirse que, tanto la solicitud de inadmisibilidad de la demanda como la defensa de fondo opuesta, se basaron en los mismos motivos de hecho y de derecho, pudiendo deducir que ambos están íntimamente relacionados. Aunado a esto, mediante auto de fecha 28 de febrero de 2020, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se estableció que la solicitud de inadmisibilidad de la demanda sería resuelta en la sentencia definitiva. Igualmente, la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de agosto del año 2023, aun cuando declaró con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandante, no resolvió las defensas opuestas por la parte demandada.
Como corolario, de conformidad con los principios de concentración y economía procesal, este Jurisdicente acuerda resolver ambas defensas opuestas como una sola a lo largo de la presente decisión. Así se decide.
Ahora bien, luego de verificados los alegatos de las partes en el presente juicio, así como analizados los elementos probatorios aportados a los autos, puede establecer este jurisdicente que efectivamente las partes suscribieron un contrato de opción a compra venta, sobre un bien inmueble ampliamente identificado a lo largo de la presente decisión, hecho relevado de pruebas por existir admisión expresa sobre este particular. Sin embargo, la trabazón de la presente litis se circunscribe a determinar si se cumplieron o no, las condiciones establecidas en el referido contrato de opción de compra venta suscrito, para que se perfeccionara la posterior venta definitiva del bien inmueble.
En este punto resulta imperativo citar parcialmente el contenido del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio. De la cláusula segunda del referido contrato, se puede leer textualmente lo siguiente:
“La compra venta a que se refiere la opción contenida en este documento, se perfeccionará únicamente en caso de que se cumplan todos los términos y condiciones acordados por ambas partes en el mismo.”
Tal como fue expuesto previamente en la valoración de las pruebas aportadas en el presente juicio, puede establecer este Jurisdicente que las partes hicieron depender el perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda, al cumplimiento de las condiciones que estipularon en las cláusulas posteriores del referido contrato. En este sentido, dentro de las condiciones acordadas para el perfeccionamiento de la posterior venta, se encuentran:
QUINTA: Las partes acuerdan que el término del presente contrato preparatorio es de sesenta (60) días continuos, contados a partir de su fecha cierta. Dicho lapso podrá ser prorrogado por treinta (30) días continuos a instancias de cualquier de las partes, cuya prórroga deberá ser solicitada por escrito con diez (10) días continuos de anticipación al vencimiento del término inicial.
En primer lugar, las partes pactaron un plazo o término suspensivo cierto para la ejecución de las obligaciones derivadas del presente contrato, el cual contemplaba sesenta días, prorrogables por treinta días más, previo convenio entre las partes. No obstante, de las actas procesales que conforman el presente expediente no consta prueba alguna que demuestre, en principio, que dicho término fue prorrogado por las partes intervinientes en el presente juicio. Aunado a eso, la parte demandada, aun cuando alegó que dicha cláusula contractual había sido revocada por el consentimiento de ambas partes, no logró sostener dicha afirmación. Debiendo este juzgador tener por cierto y válido el referido término, el cual se cumplió el día 2 de diciembre del año 2012, momento en el cual debían haberse cumplido las condiciones establecidas en las cláusulas subsiguientes. Así se establece.
Por otra parte, de la cláusula novena del referido contrato, puede leerse taxativamente: “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a integrar, en uno solo, los terrenos objeto de la presente opción”, dicha estipulación, en sintonía con los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandante, debe ser concatenada con los preceptos legales dispuesto en los artículos 1.198 y 1.206 del Código Civil, relativo a las condiciones positivas, previamente expuestas y desarrolladas en la presente decisión. Debiendo concluir que, sumado al término establecido en la cláusula quinta, se condicionó el perfeccionamiento de la venta definitiva, objeto del presente juicio, a la integración de los lotes de terrenos ampliamente descritos y señalados a lo largo de la presente decisión y en la cláusula primera del contrato. Sin embargo, de las pruebas previamente valoradas, se puede inferir que dicha condición no se cumplió por cuanto lejos de integrarse, los lotes de terrenos denominados Hacienda Cúpira y Hacienda La Cumaca, propiedad de la parte demandada y que en su conjunto tienen un área aproximada de tres mil trescientas treinta y seis hectáreas (3.336 ha), fueron lotificados o subdivididos en diversos lotes, los cuales constan en documentos debidamente inscritos ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 12 de septiembre de 2019, bajo el No. 2, Protocolo 1°, Tomo 29, así como en fecha 15 de noviembre de 2019, bajo el No. 40, Protocolo 1°, Tomo 36. Así se establece.
Como segunda condición que debía cumplirse se encuentra la contenida en la cláusula décima tercera, la cual reza:
“EL PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el inmueble identificado con la letra a) en este documento pesa medidas de prohibición de enajenar y gravar emitidas por el Tribunal 3ero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, notificadas al Registro Público de Naguanagua del estado Carabobo, según oficio N°. 1684 de fecha 10-09-2.003, expediente N° 16.282 asimismo “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete que un plazo de treinta (30) días continuos contadas desde la fecha cierta de este documento a solicitar y obtener la suspensión de dicha medida”
En este sentido, se puede inferir que dicha cláusula contempla una condición suspensiva mixta, según lo dispuesto en los artículos 1.198 y 1.199 del Código Civil, por cuanto se estableció que el vendedor se comprometía a solicitar y obtener la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el señalado inmueble. No obstante, dicha condición no debe entenderse como puramente potestativa de la voluntad del vendedor, por cuanto estaba subordinada igualmente a la voluntad de un tercero totalmente ajeno a la relación contractual, como era el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Aunado a esto, se estableció que dicha condición debía cumplirse en el tiempo determinado de treinta días continuos contados desde la fecha cierta de la firma del documento, es decir, para el 30 de noviembre de 2012, debía haberse cumplido la condición suspensiva mixta acordada en la presente cláusula.
Sin embargo, la misma parte demandante en el libelo presentado señaló lo siguiente: “Igualmente se obligó la demandada INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., a lograr la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar que menciona en la cláusula DECIMA TERCERA (sic) del contrato, lo cual también debió suceder antes del 02 de diciembre de 2012, pero fue en agosto de 2018, cuando finalmente fue suspendida dicha medida, estampada en el folio final del documento de propiedad de la Haciendo LA CUMACA …”, siendo probado dicho alegato con los documentos de propiedad de los bienes inmuebles los cuales corren insertos en los folios 216 al 223, marcado con la letra “E”, y el documento marcado con la letra “H”, que corre inserto en los folios 240 al 248, ambas en la primera pieza principal. Pudiendo efectivamente concluir este jurisdicente que la presente condición suspensiva mixta, contenida en la cláusula décima tercera del contrato de opción a compra venta, no se cumplió en el tiempo determinado para la misma. Así se establece.
Sobre la base de las consideraciones previamente expuestas, habiendo quedado plenamente reconocido el contrato de opción a compra suscrito en fecha 2 de octubre de 2012, entre las partes intervinientes en el presente juicio, no existe lugar a dudas de la relación contractual que vinculó a la sociedad mercantil Tandil, C.A., con la sociedad mercantil Cumapira, C.A.
Sin embargo, luego de verificarse el contenido de las cláusulas segunda, quinta, novena y décima tercera, del referido contrato, se puede inferir que el nacimiento de la obligación, relativa a la venta definitiva del bien inmueble objeto del presente juicio, se encontraba sometida al cumplimiento concurrente de todas las condiciones suspensivas acordadas por las partes, para las cuales se estableció un tiempo determinado, de conformidad con lo dispuesto en los artículo 1.197, 1.198, 1.199 y 1.206, del Código Civil.
En este sentido, establecido como quedó que las condiciones suspensivas, acordadas por las partes, no se cumplieron en el plazo de tiempo expresamente indicado en el contrato de opción a compra suscrito en fecha 2 de octubre de 2012, debe este Jurisdicente incuestionablemente establecer que no nació para la sociedad mercantil Tandil, C.A., ampliamente identificada, el derecho de exigir el cumplimiento del contrato retro señalado. Así se establece.
Como corolario, sobre la base de las consideraciones previamente expuestas, en concordancia con los criterios legales y jurisprudenciales previamente citados, este Jurisdicente considera ajustado a derecho declarar sin lugar la demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, intentada por la sociedad mercantil Tandil, C.A, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Cumapira, ambas plenamente identificadas. Así se establece.

V
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, intentada por la sociedad mercantil TANDIL, C.A., debidamente inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 16 de enero de 2006, bajo el No. 64, Tomo 117-A, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CUMAPIRA, C.A., debidamente inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 20 de enero de 1977, bajo el No. 29, Tomo 35-B.
SEGUNDO: Se condena a la parte totalmente vencida, al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la Ciudad de Valencia el día 22 de noviembre de 2024, Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
En la misma fecha se publicó la sentencia que consta de veintiséis (26) páginas, siendo las 10:00 de la mañana.
La Secretaria
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR

Exp. No. 26.545-II