TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA
Puerto Cabello, 25 de noviembre de 2024
214° y 165°

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2023-000497 DM
ASUNTO: GP31-V-2023-000497 DM

DEMANDANTE: Irma del Valle Durán Díaz, cédula de identidad No. 17.048.386,
ABOGADO ASISTENTE: Nelson Collante, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 222.677
DEMANDADO: Oswaldo Antonio González Morillo, cédula de identidad No. 15.227.050
APODERADO JUDICIAL: Abogado Jorge Luís Camacho, cédula de identidad No. 7.170.687, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.612
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
EXPEDIENTE No.: GP31-V-2023-000497 DM
RESOLUCIÓN No.: 2024-060 Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva

ANTECEDENTES
Se contrae el presente asunto a demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, interpuesta por la ciudadana Irma del Valle Durán Díaz, cédula de identidad No. 17.048.386, asistida por el abogado Nelson Collante, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 222.677, contra el ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, cédula de identidad No. 15.227.050.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 02 de agosto de 2023, se ordenó el emplazamiento del demandado a lo fines de contestación. En la misma fecha se abrió cuaderno separado de medidas, y se negó la medida cautelar de embargo solicitada por la parte actora.
A los folios 14 y 15 consta diligencia del alguacil y recibo de citación suscrito por el demandado.
En fecha 30 de octubre de 2024, el demandado confirió poder apud acta al abogado Jorge Luís Camacho, cédula de identidad No. 7.170.687, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.612.
Presentada la contestación de la demanda, el demandado reconvino a la actora Irma del Valle Durán Díaz, por Cumplimiento de Contrato, reconvención admitida en fecha 09 de enero de 2023 (rectius 2024). En la oportunidad procesal correspondiente tuvo lugar la contestación a la reconvención. Concluido el lapso probatorio se fijó la causa para informes. Vencida la etapa de informes, se fijó la causa para sentencia, diferida mediante auto de fecha 23 de octubre de 2024.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Señala la demandante que en fecha 01 de mayo de 2023, suscribió con el ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, un contrato de venta con pacto de retracto, teniendo el vendedor el derecho de recuperarlo en el lapso de sesenta días continuos, a partir de la fecha de suscripción. El objeto de la venta fueron unas bienhechurías que consta de un local comercial ubicadas en la Calle Oleducto No. 18 del Sector el Cambur Parroquia Democracia del Municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, cuyas medidas son: Ocho metros con Quince Centímetros de ancho (8,15 mts), por Trece metros con Cero Cinco Centímetros de largo (8,05 mts), construidas en un terreno de mayor extensión cuyas medidas son Doce Metros con Quince Centímetros de ancho (12, 15mts), por Quince Metros con Setenta y Cinco Centímetros de largo (15,75 mts), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de José Bolívar, SUR: Casa que es o fue de Francisco Ochoa (hoy Calle Balbino Lovera); ESTE: Casa que es o fue de Balbino Lovera, y OESTE: Con la Calle Oleoducto que es su frente. Las bienhechurías poseen las siguientes características: piso de cemento, techo de platabanda que mide 139,16 mts, adicionalmente techo de acerolit que mide 19,68 m2, en pasillo que conduce a una escalera de concreto y que se sube a la platabanda, paredes frisadas, tres puertas santa maría, tres protectores de hierro, un baño interno, además constituyó objeto de venta con pacto de retracto un mobiliario contentivo de: un congelador de cuatro tapas y su protector, una nevera charcutera de seis puertas con protector de corriente, una nevera conservadora con cinco puertas con protector de corriente, una sierra carnicera modelo 7830 marca BOIA H.D, una rebanadora de charcutería con su amolador, ocho estantes metálicos de cinco tramos, ocho pirámides metálicas de ocho tramos, una pirámide verdulera de tres tramos, un gabinete de formica con seis puertas de vidrio, un exhibidor de agua potable con doce botellones, un exhibidor de cartones de condimento, una maquina sumadora canon modelo BP36-D, dos ventiladores de techo, una nevera exhibidor Pepsi, marca tre, serial 1980877, una vitrina exhibidor con máquina registradora marca Casio modelo 120E, una vitrina de vidrio de cuatro puertas, una carretilla de dos ruedas, una lima de cuchillo, cinco bandejas carniceras de aluminio, todo propiedad del vendedor según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 25 de abril de 2008, No. 22, Tomo 44. Que el precio de la compra venta con pacto de retracto, fue convenida en la suma de Seis Mil dólares americanos ($ 6000,00), dinero entregado en su totalidad al vendedor el mismo día de la operación, tal como consta en el documento, no obstante, vencido el lapso para el rescate del bien inmueble y demás bienes identificados en el documento de compra venta, el vendedor se niega a hacer entrega del inmueble y demás objetos, negándose a cumplir con su obligación. En tal sentido, procede a demandar al ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, en consecuencia, la entrega de las bienhechurías y los bienes muebles señalados, los daños y perjuicios que ascienden a la suma de Seis Mil dólares americanos ($ 6000,00), calculados a la tasa del oficial del BCV, indexación judicial y costas. Fundamenta la demanda en los artículos 1133, 1159, 1155, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil. Solicita medida cautelar de embargo sobre los bienes objeto de la venta.
DE LA CONTESTACIÓN
Señala el demandado que la demanda interpuesta en su contra por Cumplimiento de Contrato, deviene en una inadmisibilidad sobrevenida, toda vez, que ocupa desde hace muchos años el inmueble objeto de la acción como su vivienda donde reside junto a su grupo familiar, sin que conste en autos que se hubiere agotado el procedimiento administrativo previo de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo que el efecto jurídico de la demanda conlleva la entrega o desocupación del inmueble.
Admite el demandado que celebró un contrato con la demandante Irma del Valle Durán Díaz, en fecha 1ro de mayo de 2023, pero que fue un ilícito contrato de venta con pacto de retracto, negando que tuviera por objeto la venta con pacto de retracto de unas bienhechurías ubicadas en la Calle Oleducto No. 18 del Cambur, así como niega la venta con pacto de retracto de los bienes muebles que señala el demandante, niega que la operación se hubiere pactado en la suma de Seis Mil Dólares Americanos, y que los hubiere recibido, niega que tuviere que rescatar bien alguno, así como que hubiere vencido lapso para el rescate del bien inmueble y muebles objeto de venta, niega que tuviere que dar cumplimiento a contrato a alguno, y menos hacer entrega material de los bienes señalados en el libelo, niega que deba pagar daños y perjuicios, indexación y costas.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna y desconoce el negocio jurídico contenido en el contrato de venta con pacto de retracto, acompañado junto al escrito libelar.
RECONVENCIÓN
Señala el demandado reconviniente, que celebró con la demandada unos aparentes contratos privados de venta con pacto de retracto sobre las bienhechurías ya identificadas; el primero suscrito en fecha 16 de febrero 2023, por la suma de Diez Mil Ochocientos dólares de los Estado Unidos de América, el segundo en fecha 01 de mayo de 2023, por la suma de Seis Mil dólares de los Estados Unidos de América; estableciendo en ambos que en caso de reembolso sería igualmente en dólares. No obstante, la verdad de los hechos es que,en el mes de diciembre de 2022, se reunió con el ciudadano Argenis Antonio Herrera Aguirre, por ser dicho ciudadano comerciante del área de charcutería, con la intención de solicitarle un crédito de mercancía el cual le otorgó con suministros, enseres y mercancías tales como pollos, mortadelas y jamón de la marca purolomo. Que en principio le entregó la suma de nueve mil dólares, en mercancía para ser pagados con un interés al 10% mensual, entregándole como garantía una licorería anexa como construcción nueva que no aparece en el título supletorio, lo que no fue impedimento para el referido ciudadano, manifestándole que lo que necesitaba era un aval y que pagara los intereses y abono de capital para irle renovando el crédito, sin tener la intención de quedarse con ningún inmueble, pero advirtiéndole que a quien pondría a firma la garantía sería a su esposa la ciudadana Irma del Valle Durán Díaz, razón por la cual incluyendo de antemano la garantía dada el monto de la supuesta venta con pacto de retracto terminó siendo la suma de Diez Mil Ochocientos Dólares, fluyendo el convenio con tranquilidad y pagando los interés respectivos, no obstante se atraso con el pago de las letras de cambio y el pago de los intereses, aunque ya había pagado la suma de Mil Ochocientos dólares, y ellos le exigieron que entregara en dacio de pago unos equipos de su propiedad: Dos neveras neverma, una nevera Canaima, una sierra bucherboy, valorándolos en la suma de cuatro mil trescientos veinte dólares, ya que había pagado mil ochocientos dólares, para un total de seis mil ciento veinte dólares, restando la cantidad de cuatro mil seiscientos ochenta dólares, mas los intereses de los meses de abril, mayo y junio de 2023, volviendo a llegar la deuda a la suma de seis mil dólares, y al advertirle que ya había pagado más de la mitad de la deuda, le indicó que la solución mas viable era volver a firmar otro contrato de venta con pacto de retracto, pero para esta ocasión tendría que pagar mediante dos letras de cambio, es decir, dos meses, pero que a finales del mes de mayo de 2023, y el mes de junio, el ciudadano Argenis Antonio Herrera Aguirre, esposo o pareja de la demandante reconvenida, lo presiona diciéndole que le tiene que entregar la propiedad, que si no tenía el dinero me buscara otro prestamista, siguieron otras amenazas a pesar de ofrecerle pagarle quinientos dólares, o entregarle una cava cuarto y unas nevera o entregarle otro local de su propiedad, que mide diez metros cuadrados, estando en ese momento en la condición de dárselo, pero no lo acepto, y posteriormente se enteró de la demanda.
Que la demandante reconvenida, ha creado dos acreencias en su beneficio, las letras de cambio con intereses ilegales, y la otra, derivada de los documentos que contienen el aparente contrato de venta con pacto de retracto, y que haciendo uso de medios ilícitos lo presiona indebidamente para obtener un lucro ilegal y desproporcionado a su favor pretendiendo un enriquecimiento ilícito.
Por tales hechos, reconviene por nulidad de contrato de venta con pacto de retracto, a la ciudadana Irma del Valle Durán Díaz, en su carácter de prestamista para que sea condenada por el Tribunal a reconocer que los contratos con pacto de retracto suscritos eran para ocultar la verdadera intención de establecer un contrato de préstamo vía crédito de mercancía. Que siendo la intención real la de celebrar un contrato de préstamo, no ejerció el derecho al retracto convencional que establecen los artículos 1353 y 1354 del Código Civil.
Señala que existe la presunción de haber pactado un contrato de préstamo, y no una venta con pacto de retracto, del hecho conocido y del régimen legal aplicable a la simulación , cuya manera más generalizada manera de deducir y probar es mediante presunciones, como lo anota la jurisprudencia y doctrina, al interpretar el artículo 1281 del Código Civil, de lo que se extrae que no teniendo la compradora la posesión y el vendedor no pagar el precio y la presencia de las letras de cambio indicadas, crean la certeza que el contrato no podía calificarse como venta con pacto de retracto, en razón que la negociación siempre fue un préstamo es especie, no ejerciéndose la figura del retracto por cuanto sabía que se trataba de un préstamo, y estaba mas garantizado con la propiedad pretendida mediante los documentos de venta con pacto de retracto, además de ello satisfaciendo la mora con intereses ilegales. Otra coincidencia es que mediante los títulos cambiarios, se demuestra la coincidencia entre el monto que fue de las mismas y el monto dado en préstamo, también la fecha de otorgamiento del documento de venta con pacto de rescate con la fecha de emisión de las letras de cambio, y aún más la existencia de dos ventas con pacto de rescate suscritas en fechas distintas. Que se celebró un contrato con la finalidad de burla una prohibición de ley de acuerdo a los artículos 1844, 1858 y 1878 del Código Civil. Que los contratos carecen de animus vendendi por cuanto no se realizó la entrega material del inmueble, así como por la irrisoriedad del precio pactado y la notoriedad de la actividad comercial de las personas involucradas como comerciantes y prestamistas del demandado, incidiendo la irrisoriedad del precio en la ilicitud de la causa de los contratos, especialmente en el contexto de una negociación donde nunca hubo la intención de vender el inmueble, mas el pago de intereses con usura mediante la configuración de letras de cambio pactadas en dólares con intereses al 10% mensuales, y que con el primer contrato fueron sesenta cuotas para el pago del préstamo, creándole una obligación paralela.
Resalta el demando reconviniente la usura, y fundamentos jurisprudenciales relativos a la nulidad de contrato de venta con pacto de retracto.
CONTESTACION A LA RECONVENCION
Por su parte la demandante reconvenida niega, rechaza y contradice la reconvención por Nulidad de Contrato, señalando que no es cierto que el inmueble este destinado a vivienda, que se trata de un local comercial tal como se encuentra descrito en el contrato, además corroborado con el mobiliario contentivo en el mismo.
Niega, rechaza y contradice la usura, siendo claro el contrato al establecer una negociación donde el ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, pacto de manera clara e inequívoca una operación de compra venta con pacto de retracto por la cantidad d Seis Mil Dólares Americanos, cantidad entregada de buena fe al mencionado ciudadano el mismo día de la operación, sabiendo que debía rescatar el bien en sesenta días con la obligación de devolver el monto de Seis Mil Dólares Americanos, sin estipular intereses que contravengan el sentido y propósito del contrato de venta con pacto de retracto, por lo que rechaza la reconvención pues trata el demandado de librarse maliciosamente de la obligación contraída con un argumento falso como es la usura.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Alegó el demandado que la pretensión por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, incoada en su contra por la ciudadana Irma del Valle Durán Díaz, devenía en inadmisible por cuanto habitaba junto a su familia las bienhechurías objeto del contrato de venta con pacto de retracto, y siendo así constituye requisito indispensable para la admisión de cualquier demanda que comporte la perdida de posesión del inmueble, el agotamiento previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Para ello acompañó Constancia de Residencia emitida por el Consejo Comunal EL SAMAN, sector El Cambur, Parroquia Democracia del Municipio Puerto Cabello, en fecha 02 de noviembre de 2023, y Constancia de Residencia emitida por el Registro Civil de la Parroquia Democracia del Municipio Puerto Cabello, en fecha 07 de noviembre de 2023 (folios 29 y 30). En ambos instrumentos se deja constancia que el ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, cédula de identidad No. 15227050, habita, reside desde el año 2013, desde hace 10 años, en la Calle El Samán con Esquina Oleducto de la Parroquia El Cambur del Municipio Puerto Cabello
En este sentido, tanto los Consejos Comunales como el Registro Civil, tienen atribuida competencia en sus respectivas leyes para expedir constancias de residencia, es decir, emitir declaraciones que acrediten la dirección habitual y permanente de sus habitantes en los límites del ámbito geográfico de cada comunidad. Por lo tanto, tales constancia se valoran como documentos administrativos con presunción con presunción de legalidad, en consecuencia, se establece como cierto que la residencia del ciudadano Oswaldo Antonio Gonzalez Morillo, desde hace 10 años, es la indicada en las referidas constancias coincidente con el local objeto del contrato de venta con pacto de retracto.
Ahora bien, de acuerdo al contrato suscrito entre el ciudadano Oswaldo Antonio González, y la ciudadana Irma del Valle Durán Díaz, el inmueble constituido por unas bienhechurías se encuentra identificado como un local comercial, no obstante, según las cartas de residencias el inmueble objeto del contrato es la residencia del ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, desde hace 10 años, sin que la parte actora desvirtuará por ningún medio tal situación, hecho este que le correspondía desvirtuar ante los documentos públicos administrativos que acreditan la residencia del demandado.
Ahora bien, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es aplicado frente a cualquier actuación administrativa o judicial que signifique la pérdida de un inmueble que sea destinado a vivienda principal,es decir, que implique la desocupación o entrega de un espacio que se utiliza de vivienda familiar.
En relación con, la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 1.763, de fecha 17 de diciembre de 2012, estableció que “la aplicación de referido Decreto versa sobre inmuebles destinados a vivienda que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido de que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad”.
En este contexto, del artículo 1534 del Código Civil que establece que el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544, siendo nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor; se infiere queel retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria. Sobre la venta con condición resolutoria la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 747 del 20 de noviembre de 2017, señaló:
Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De esta manera, al admitirse la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, que implica la entrega del inmueble por parte del vendedor quien continúo habitando el inmueble, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, por lo que, se hacía necesario el cumplimiento del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que establece que “previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”; disposición legal que no fue cumplida debido al desconocimiento que el inmueble objeto de venta con pacto de retrato era la residencia del demandado como lo prueban las constancias de residencia que rielan en autos. .
En razón de tales hechos, debe declararse la inadmisibilidad de la demanda a los fines del cumplimiento de la norma antes indicada. Así se establece.
De conformidad con lo señalado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se anula todo lo actuado y se repone la causa al estado del pronunciamiento sobre la admisión de la demanda. Así, se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley declara Inadmisible la demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta Con Pacto de Retracto, interpuesta por la ciudadana Irma del Valle Durán, contra el ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, antes identificados.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Tribunal en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, a los veinticinco días del mes de noviembre de 2024, siendo las 03:00 de la tarde. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias de manera digital.
La Juez

Marisol Hidalgo García La Secretaria

Vicnelly Alejandra Fray Gamero
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.
La Secretaria

Vicnelly Alejandra Fray Gamero