TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres (03) de octubre de dos mil veinticuatro (2024)
214º y 165º

ASUNTO: KC01-R-2024-000003
PARTE ACTORA: NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.787.305, con domicilio procesal en la Torre Financiera del Centro, piso 2, oficina 2-7, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Abogados LENÍN JOSÉ COLMENÁREZ LEAL, JESÚS ANTONIO COLMENÁREZ PRATO, DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SILVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 90.464, 133.352, 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-6.657.690, con domicilio en la urbanización Santa Elena, parcela N° 21 de la manzana “K” con frente a la avenida Bélgica, parroquia Santa Rosa, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados ZALG ABI HASSAN, TAREK AL CHAER AL CHAER y PERLEY MENDOZA ROMERO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 20.585, 60.880 y 272.237, respectivamente.
MOTIVO: DERECHO DE TANTEO.
En fecha 23 de abril de 2024, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DERECHO DE TANTEO intentado por el ciudadano NELSÓN RUÍZ DE SOUSA DUARTE contra el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, dictó sentencia concerniente a experticia complementaria del fallo al tenor siguiente:
“…-DECISIÓN:
-Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Tal como se desprende de la sentencia dictada por el: JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha: 31/03/2023, donde declara: CON LUGAR la pretensión del Derecho de Tanteo, contenida en la demanda presentada por el ciudadano: NELSON RUÍZ DE SOUSA DUARTE, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 11.787.305, representado por los ABOGADOS LENIN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, JESÚS ANTONIO COLMENAREZ PRATO, DULCYMAR VIRGINIA MONTILLA ANDUEZA, SILVERIO JOSÉ RIVERO PERALTA Y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, quienes se encuentran inscritos por ante el (I.P.S.A.), bajo los Nos. 90.464, 133.352, 282.174, 102.008 y 90.484, respectivamente, en su condición de: APODERADOS JUDICIALES, sobre el inmueble que le pertenece en comunidad con el ciudadano: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.557.690. Y ORDENA PRACTICAR UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO CONFORME AL ARTÍCULO 249 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL (C.P.C.), a los fines de determinar el precio justo de los derechos de los que es titular el ciudadano: JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, antes identificado, sobre el referido bien objeto de comunidad de acuerdo a los valores objetivos de mercado, considerando ubicación, extensión e infraestructura, fija como precio justo la cantidad de: VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (20.000$).
-SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …”.- (negrilla y subrayado propio del Tribunal Superior)

En fecha 24 de abril de 2024, el abogado ZALG ABI HASSAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a-quo el día 02 de mayo de 2024, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; luego de su re-distribución, correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 14 de mayo de 2024, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA, se fijó el VIGÉSIMO DÍA (20°) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE para la presentación de los informes, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 17 de junio de 2024, se evidencia en autos que la parte demandada presentó escrito de informes, por consiguiente, el tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las observaciones. En fecha 03 de julio de 2024, venció el lapso para las observaciones, por consiguiente, el tribunal deja constancia que solo la parte actora consignó escrito de observaciones; y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 eiusdem, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 26 de abril de 2021, inició por demanda presentada por el ciudadano NELSÓN RUÍZ DE SOUSA DUARTE, asistido por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, con la que pretendía la tutela del DERECHO DE TANTEO contra el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, quien manifestó su voluntad de vender el inmueble tipo casa con una superficie de 523 metros cuadrados que les pertenece a ambos en comunidad. Que el ciudadano Juan Reyes de una manera dolosa estableció un precio exorbitante de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 40.000,00), cuya intención era hacer nugatorio el derecho de preferencia, situación que amerita la intervención del poder judicial. Por tanto solicitó fuere declarada con lugar la demanda y a fin de evitar el abuso de derecho y en razón del reconocimiento del derecho que le asiste se acordare una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, designando un experto.
En fecha 12 de mayo de 2021, el Tribunal a-quo admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, y una vez notificada la misma, en fecha 20 de agosto del año 2021, el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, asistido por los abogados ZALG ABI HASSAN y TAREK AL CHAER AL CHAER, presentaron escrito de contestación a la demanda, en el que rechaza, niega y contradice, que la parte actora tenga la acción del derecho al tanteo que plantea en su contra, con la finalidad de evitar que se ejerzan los derechos y acciones que se derivan de la propiedad, para evitar que enajene la parte que le corresponde como propiedad en el lote de terreno que adquirieron, conforme a documento debidamente protocolizado y para ello llama la atención que el ejercicio de esta acción por parte del actor es con la intención de enervar el derecho que tiene de disponer de su derecho de propiedad conforme los atributos establecidos en el artículo 546 del Código Civil, e imponer su voluntad de valorar lo que le corresponde en derecho, ya que, no se le adeuda nada por ningún concepto para que lesione su derecho y pretenda a su antojo e interés que ejerza sus derechos, siendo ello un abuso de derecho. Que la parcela de terreno adquirida por ambos anteriormente, se encuentra hoy dividida por una cerca de pared de bloques, con el correspondiente metraje a cada uno y donde se ejerce su derecho de propiedad. Que es falso lo alegado por el actor que fueron vulnerados sus derechos de preferencia; así que el tanteo y el retracto son considerados como variantes o aspectos de un mismo derecho de adquisición, son fases distintas de un mismo derecho, de manera que el tanteo se convierte en retracto cuando se omiten los requisitos legalmente previstos, básicamente la notificación previa en la que consten las condiciones del contrato; rechaza, niega y contradice, que se efectúe experticia complementaria del fallo, por cuanto no le adeuda nada al actor por ningún concepto para que el tribunal lo condene a cumplir una obligación que no adeuda; conforme a lo previsto el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa la falta de cualidad e interés del actor para intentar la acción dado que siendo propietario conjuntamente con su persona en la propiedad proindiviso del derecho real, no tiene la cualidad de arrendatario, toda vez que el derecho de tanteo de la forma que es planteada por el actor corresponde al arrendatario; y opone como defensa la prohibición de admitir la acción propuesta toda vez que la pretendida acción está determinada para la satisfacción de los reclamos entre arrendador y arrendatario.
Posteriormente, cumplidos los lapsos procedimentales en la causa principal, en fecha 31 de octubre del año 2022, el Tribunal a-quo dictó sentencia definitiva, en los siguientes términos:
“…Declara sin lugar la Acción de Tanteo interpuesto por el ciudadano NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.787.305, contra el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.557.690…”.-

Se desprende en autos que el ciudadano NELSÓN RUIZ DE SOUSA DUARTE, asistido por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, en fecha 04 de noviembre del año 2022, interpuso recurso de apelación signado con la nomenclatura N° KC04-R-2022-000002 (KP02-R-2022-004160) contra la sentencia definitiva antes descrita; por lo que el Tribunal a-quo ordenó remitir el expediente conforme el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, a los fines de la distribución, la cual correspondió su conocimiento y posterior resolución al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y el cual dictaminó:

“… D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano NELSÓN RUIZ DE SOUSA DUARTE, titular de la cédula de identidad V-11.787.305, asistido por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 90.484, contra la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2022, en el asunto judicial N° KP02-V-2021-000456.
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión del derecho de tanteo contenida en la demanda presentada por el ciudadano NELSÓN RUIZ DE SOUSA DUARTE, titular de la cédula de identidad V-11.787.305, asistido por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 90.484, sobre el inmueble que le pertenece en comunidad con el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad V-6.657.690, consistente en una parcela de terreno marcada con el N° 21 de la manzana “K” con frente a la avenida Bélgica, ubicada en la urbanización Santa Elena de Barquisimeto, parroquia Santa Rosa, municipio Iribarren del estado Lara y que de acuerdo al levantamiento catastral aprobado por la municipalidad el día 20 de noviembre 1956, le corresponde a dicha parcela el N° 51-97 de la manzana 5279, esta parcela tiene un área de novecientos ochenta y cinco metros cuadrados (985 M2), conforme documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de marzo del año 2011, bajo el número 2011.384, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.2973 y correspondiente al libro del folio Real del año 2011; en consecuencia, se ORDENA practicar una experticia complementaria del fallo conforme el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una vez declarada definitivamente firme la sentencia a los fines de determinar el precio justo de los derechos de los que es titular el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, antes identificado, sobre el referido bien objeto de comunidad, de acuerdo a los valores objetivos de mercado, considerando ubicación, extensión e infraestructura.
TERCERO: REVOCADA la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2022, en el asunto judicial N° KP02-V-2021-000456.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS DEL PROCESO al ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.657.690, conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil…”.-

Devuelta las resultas de la causa al Tribunal a-quo, éste último en atención a lo ordenado por el Juzgado ad-quem, procedió a nombrar experto al ciudadano Ingeniero Civil GIOVANNI SÁNCHEZ GÒMEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.067.376, por lo que una vez notificado y juramentado el mismo, se fijó un lapso de treinta (30) días de despacho (folio 247 I pieza) para la consignación del informe de experticia. Consta en los folios 252 al 278 de la I pieza consignación hecha por el experto designado, donde ese lee textualmente:
“… Una vez analizadas y estudias todas las variables que intervinieron en el presente trabajo, por lo que seguidamente expuesto y a la fecha de Julio del año 2.023
El monto total avaluado alcanza la suma de:
CUARENTA Y TRES MIL, NOVECIENTOS UN DÓLARES CON 58/100 CENTAVOS
43.901.58$ (USA)…”.-

Visto lo anterior y en atención al monto fijado por el experto, el ciudadano Nelson de Sousa –parte actora- asistido por la abogada María García, inscrita el Inpreabogado bajo el N° 312.357, presentó escrito de RECLAMO todo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, el Tribunal a-quo decidió a través de auto dictado en fecha 18 de julio de 2023 nombrar dos (02) peritos para decidir lo reclamado y fijar el monto definitivo del inmueble en disputa. En consecuencia, se designó a los ciudadanos RAFAEL GENARO BARRIOS –licenciado en administración- y VÍCTOR DARÍO ALVARADO TORRES –ingeniero tasador-, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° V-4.068.691 y 7.336.027, respectivamente.
Juramentados como fueron los expertos designados, consta en los folios 09 y 10 II pieza, escrito presentado por el experto en administración RAFAEL GENARO BARRIOS, el cual solicitó se oficiara a la Oficina de Dirección de Catastro, de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, solicitando copia certificada de la Ordenanza del P.D.U.L vigente, la cual a su criterio tiene unas especificaciones técnicas que repercuten en la valuación objetiva de cualquier parcela ubicada en cualquier zona municipal, se habla de los retiros y la posibilidad de hacer la división de las parcelas y le sea concedido un lapso de treinta días para consignar el informe correspondiente. Igualmente se procedió a nombrar un topógrafo, para el levantamiento del terreno y fue nombrado como experto topográfico al ciudadano ANIBAL DE JESÚS PIÑA MEDINA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.645.504, LA-T070-1, quien aceptó y fue juramentado para el cargo.
Cursa inserto en los folios 49 al 53 de la PIEZA II, escrito de informe suscrito por el experto topógrafo ANÍBAL DE JESÚS PIÑA MEDINA, en el cual plasmó:
“… se pudo verificar qué existe una construcción tipo casa prefabricada, con un gran porcentaje de deterioro gradual, el área verificada de esta construcción fue de SESENTA METROS CUADRADOS (60 M2), ésta construcción se ubica en la parte trasera de la parcela y los linderos o medidas son los siguientes: NORTE: 16,54 ML; SUR: 13,91 ML; ESTE: 25,20 ML y OESTE: 25,47 ML dando un área de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (386 M2) adicional al cálculo de área con las medidas que aparecen en la parcela, parte posterior de la entrada.
Hay otra área que es la entrada a esta parcela que mide 23,35 metros lineales por 5,10 metros lineal de ancho dando como resultado un cálculo de 119,09 m2 para un volumen total de 505,09 m2, según plano topográfico. Con respecto al retiro de la parcela o pared perimetral lado oeste hay una distancia en metros lineales con respecto al canal de descarga revestido en concreto, ubicado paralelamente a la calle paseo hípico desde el vértice 4, lado oeste a la orilla del canal 8,33 metros lineales según plano y vértice 3, lado oeste 6,98 metros lineales según plano topográfico.
Conclusiones:
1. Se observó que dicha parcela de terreno levantada, posee una extensión total o área de QUINIENTOS CINCO METROS CON NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS (505,09M2).
2. De acuerdo al Levantamiento Topográfico realizado en base a Curvas de Nivel aplicadas con Plano Altimétrico, método utilizado en levantamiento que tiene por objeto determinar el desnivel de cada sección, por ser una parcela con accidentes en el terreno natural. Dicho método nos lleva a concluir, que se trata de un lote de terreno con superficie y topografía accidentada, que posee un desnivel desde el borde de la Linea Divisoria de las Dos Parcelas (Una Propiedad de Nelson de Sousa y la Otra, Propiedad del ciudadano Juan Carlos Reyes), teniendo una altura promedio de desnivel de Dos Metros Treinta y siete centímetros (2,37 M.H), no siendo uniforme ni plano en su superficie.
3. Con base al levantamiento topográfico realizado, concluyo que, la superficie del terreno se compone de varias terrazas, de diferentes alturas, es decir, existen desniveles, característica de las superficies irregulares o accidentadas, sugiriendo construir a futuro Un Muro de contención para contener el rellano de la terraza, necesario para nivelar el terreno y poder dar uso a la parcela levantada, garantizando así el mayor aprovechamiento y uso del terreno así como su plusvalia.
4. Para dar cumplimiento a colocar de forma plana o regular la mencionada parcela de terreno levantada, se necesitan las siguientes actividades a realizar: A.- El suministro de UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUBICOS (1340 M3) DE RELLENO, que deberá ser compactado utilizando apisonadores de percusión, con el fin de aprovechar la totalidad del área de la parcela levantada, toda vez que, por sus desniveles, se hace imposible la construcción de ampliaciones o construcciones futuras.
5. De acuerdo al levantamiento topográfico anexo al expediente, existe un área de acceso a la parcela de terreno, de aproximadamente CIENTO DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON NUEVE CENTIMETROS CUADRADOS (119,09), que es precisamente el ancho del frente de la parcela, es decir que quedan 386 metros cuadrados de parcela aprovechables, Disminuyendo considerablemente la plusvalía de la parcela levantada, no teniendo posibilidad de realizar el construir fachada en el frente de la parcela, teniendo sólo un portón de acceso…”.-

Del mismo modo, corre en el folio 60 y siguientes de la PIEZA II informe del Licenciado RAFAEL GENARO BARRIOS, donde refiere:

“… Dictamen de Experticia
Es obvio, que todos los aspectos resaltados por el experto en la solicitud de prórroga al tribunal, repercuten directamente en la valoración objetiva de un bien inmueble, es por ello que se trataran uno a uno dichos aspectos para dar la conclusión sobre la controversia planteada y tenga el honorable juez de la causa elementos suficientes para tomar una decisión al respecto.
En Primer lugar, hay que especificar las características del Inmueble objeto de esta valoración, y pese a que el Ingeniero Giovanni A. Sánchez en su informe precisó en detalle todas esas características del terreno y del inmueble, en importante resaltar alguna de estas características que se resaltan en el precitado informe, para que se tenga un conocimiento preciso de las implicaciones.
En este sentido se observa que se trata de una parcela irregular, con un desnivel de más de 2,20 metros aproximadamente, (este desnivel podrá verificarse en el levantamiento topográfico ordenado por el tribunal), del cual ambos expertos fuimos testigos y conversamos ampliamente con los profesionales encargados de hacer este trabajo, de manera de hacernos una idea clara de las precisiones valorativas de la parcela.
En esta parcela se encuentra enclavada una construcción tipo prefabricado con una antigüedad no menor a 35 años con un deterioro gradual muy acentuado, el área de construcción aproximada es de 60 metros cuadrados de construcción y tal y como lo manifiesta el Ingeniero Giovanni A. Sánchez, en su informe presentado, la conservación de dicho inmueble fue muy precaria en el tiempo, es mas no evaluó varias áreas de dicha construcción, por estar en muy mal estado, es mas a mi juicio fue un tanto benévolo al emitir alguna opinión desfavorable a dicho inmueble, puesto que se olvidó de resaltar las aguas negras (carece de cloacas en esa construcción) que al momento de la inspección se observaron en muy mal estado, es más utiliza un pozo séptico, con signos visibles de colapso.
Tanto los desniveles presentes en la parcela de terreno, los cuales fueron verificados por el profesional en topografía que se encargó de hacer este trabajo, así como la regulación del P.D.U.L y el grado precario de conservación del inmueble construido en esta parcela de terreno, tienen una repercusión negativa importante en la valoración objetiva del bien y por supuesto, este experto designado (Experto en Administración), los valorará en detalle, de manera de dar un aporte a la solución de la problemática planteada.
En Segundo lugar, hay que analizar en detalle la ordenanza del PDUL referida a las implicaciones valorativas de una parcela de terreno que no llene las características contempladas en dicha ordenanza.
Sobre este particular se observa que la parcela en comento, es decir la ocupada por el ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ, no reúne las características técnicas para que la municipalidad autorice la partición o separación de parcelas, puesto que su frente es de 5.10 metros lineales de ancho, así esta anchura penetra hacia adentro en la parcela unos 23 metros lineales, lo cual imposibilita que el uso de esta área sea utilizada a un fin distinto al estacionamiento de vehículos livianos, al final, la parcela se abre con una ancho aproximado de 25 metros lineales por 15 metros de largo (las medidas exactas de la morfología de la parcela se encuentran en el informe topográfico)
La repuesta que remite la dirección de catastro al tribunal de la causa, es categórico al respecto, pues detalla lo siguiente:

…..”En la oportunidad de dar repuesta a su solicitud de División de parcela de terreno propio, signado con el número de control N°. 34-00001/48-326-449 a nombre de YEAN CARLOS REYES Y NELSON RUIZ DE SOUSA, titulares de las cedulas de identidad N°. V-6.557.690/11.787.305 del inmueble ubicado en Urb. Santa Elena con Av. Bélgica entre Av. Madrid y Av. Morán, numero civico: 21 signado con el código catastral 13-03-05-001-301-0020-004-000 revisado todos los aspectos catastrales para la continuidad de lo requerido por usted, considera esta Dirección que es improcedente la continuación de los trámites administrativos; ya que el lote 2, no se ajusta al frente mínimo de 15 metros según Memorándum emitido por la Dirección de planificación y Control Urbano. (DPCU), N° DPCU-C-4985-2022 de fecha 29-11-22, enviado a la Dirección de catastro en fecha 14/12/2022 basado en el artículo 133, Macrosector Este, Zonificación DC del plan de desarrollo Urbanístico Local (P.D.U.L".....(en negrillas y subrayado nuestro).
Se puede inferir entonces que existe una limitación legal que impide la partición o división de la parcela o por lo menos el Lote identificado como N° 2 el cual está ocupado por el ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ pueda dividirse.
Y en tercer lugar y no menos importantes analizar las características del terreno y los diferentes desniveles que presenta en la parcela objeto de esta valoración, (Esta información está contenida en el levantamiento topográfico ordenado por el Tribunal de la causa), realizado por un profesional topógrafo con experticia en estas tareas.

Tal y como lo exprese en párrafos anteriores, y dicha información ha sido verificada por los expertos que de alguna manera conocieron del caso, la tipología del terreno es mantenimiento, nivelar y compactar dicho terreno, hacer un muro de contención.
Esta parte de parcela tiene unas dimensión aproximada de 420 metros cuadrados y de irregular con un desnivel promedio aproximado entre 2,25 y 2,35 metros de desnivel (las medidas y curvas de desnivel exactas se encuentran en el informe del levantamiento topográfico), por consiguiente de la parte de la parcela hacia atrás para que sea utilizable en una construcción sólida y habitable, hay que, además de demoler la construcción existente por deterioros graduales producto del tiempo y falta de acuerdo a los cálculos estimados la parcela compactada y reformulada con su muro de contención que se deba construir, dejaría la parcela en esa parte, un área aprovechable de 220 metros cuadrados, es decir se perdería un porcentaje importante de terreno para fabricar dicho muro y poder construir algo sólido y habitable en esa área; plantea el topógrafo, que se requieren de por lo menos 1.340 metros cúbicos de relleno, y dadas las características de la parcela donde su frente es de escasos 5,10 metros, el trabajo de acarreo y compactación para nivelar la parcela y poder utilizar solo el 50% de esa área, hacen que sea muy oneroso y atente con una posible utilización de esta área, esta eventualidad repercute negativamente en la valoración de dicha parcela.

Conclusiones

1.- En la inspección de acompañamiento que realizamos los expertos designados y juramentados por este Tribunal presenciando el trabajo que realizaba el profesional de la topografía ciudadano Aníbal de Jesús Piña Medina, converse con el experto Ingeniero Víctor Alvarado y en ese momento me manifestó que yo hiciera el informe y el incluiría sus conclusiones, el 22 de enero me comunique nuevamente con el ciudadano experto, informándole que ya el ciudadano topógrafo había consignado su informe al tribunal de la causa, a lo que me respondió "gracias por informar", en ningún momento ha solicitado reunirse conmigo para hacer los análisis correspondientes, por ello decidí, en beneficio de la celeridad de mi trabajo y del proceso de justicia, hacer mi informe, que de acuerdo a mi óptica profesional, reúne las exigencias de este tribunal.
2.-Valoración de la Parcela de Terreno
De acuerdo al análisis de las actas procesales y de todos los anexos contenidos en el expediente KP02-V-2021--000456 que cursa por este tribunal, se trata de una parcela de terreno de 985 metros cuadrados, de los cuales 517 metros cuadrados pertenecen al ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ y es precisamente la que está involucrada en este proceso de valoración, junto con el inmueble que allí se encuentra enclavado; el resto de la parcela, es decir 468 metros cuadrados, le pertenecen al ciudadano NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE
La parcela en comento, es decir la ocupada por el ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ, tiene las características propias de una parcela tipo polígono irregular con un acceso angosto (su frente) de 5,10 metros, de acuerdo a la municipalidad, no reúne las características técnicas para que la municipalidad autorice la división de los lotes, por lo expresado por la Dirección de Catastro.
De acuerdo al levantamiento topográfico anexo al expediente, existe un área de acceso de aproximadamente 110 metros con anchura de 5,10 metros que es precisamente el ancho del frente de la parcela, es decir que quedan 407 metros cuadrados de parcela, de los cuales se perderían un 50% en la fabricación de un muro de contención y relleno es decir quedaría aprovechable 203,5 metros cuadrados de parcela del fondo más los 110 metros de acceso o estacionamiento garaje para un total de 303,50 metros.
Ahora bien, dadas las características intrínsecas del lote de terreno, donde los desniveles impiden que se hagan una construcción solida sin hacer un preparativo previo que permita el aprovechamiento de la misma (Es decir rellenar y fabricar un Muro de contención que cumpla con las estipulaciones legales), la valuación del metro de terreno no puede ser la misma para un terreno sin incidencias negativas, por lo tanto, a mi entender podría estar por el orden de los 55 $ (Cincuenta y cinco dólares americanos) y teniendo solo 303,5 metros cuadrados de terreno aprovechable, luego de hacer las nivelaciones y el muro de contención, nos da un gran total de 16.692,5$
En Relación con la construcción, casa residencial tipo prefabricada, detallada en el avalúo realizado por el Ingeniero Giovanni A. Sánchez, dadas las condiciones de deterioro gradual y falta de mantenimiento y tomando en consideración que es más costosa la inversión de mantenimiento para que la casa esté operativa, le otorgo una valoración residual de 1.000 $.
En total mi valoración de este inmueble en su conjunto queda en 17.692,50$ según el siguiente detalle
lote de terreno aprovechable……………………….. .16.692,50 $
casa residencial tipo prefabricada………………… .1.000,00 $
total, valoración de la parcela y construcción 17.692,50 $.”-.

Por último, en atención al informe consignado por el Ingeniero VÍCTOR ALVARADO TORRES, verificable en los folios 69 al 81 Pieza II, en el cual concluye en términos generales que el avalúo del Ingeniero GIOVANNI SÁNCHEZ GÒMEZ se puede afirmar que cumplió con todas las especificaciones para su elaboración por lo que también suscribió dicho informe el cual dio un monto de 43.901,58 $ a la fecha Julio 2023.
Visto ambos Informes consignados por los expertos nombrados y con motivo de los montos fijados por ambas partes y su gran desigualdad, el Tribunal a-quo ordenó mediante auto para mejor proveer una Inspección Ocular para constatar las características del terreno objeto de controversia, que fue practicada en fecha 15 de marzo de 2024. (folio 89 II Pieza); y en el acta levantada se lee que dicho inmueble se encuentra en buen estado y en una buena ubicación.
En definitiva, una vez valorados los escritos de informes de los expertos designados, el Tribunal a-quo dictó sentencia definitiva en fecha 23 de abril de 2024, en la cual fijó la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (20.000,00$) y la cual es objeto de este recurso de apelación.
Es importante resaltar que en el escrito de informes consignados en esta segunda instancia por el apoderado judicial de la parte actora, expresa: Que en sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara en fecha 08-05-2024 en asunto signado con el N° KP02-R-2023-000846 fue declarada la “extinción de la comunidad existente”, quedando así, su representado en el derecho de disponer de la propiedad, ya que no existe sociedad alguna. Que uno de los expertos designados, especialmente el Licenciado en administración Rafael Barrios, no teniendo credenciales de tasador de inmuebles, ni conocimiento sobre ingeniería civil de inmuebles estipuló el valor del inmueble en la cantidad de 17.000 USD dólares americanos, mientras que el otro que es Ingeniero Civil, tasador y avaluador de inmuebles fijó el monto de 43.901,58 USD americanos. Que a pesar de la valoración de ambos expertos, el Juez a-quo llegó a la conclusión y fijó el monto de 20.000 Dólares americanos al lote de terreno, sin tomar en consideración elementos tales como la ubicación, extensión del terreno y que el mismo es propio, aunado también que en dicha sentencia hoy apelada el Juez a-quo condenó en costas a pesar de que en sentencia dictada por el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara solo se ordenó establecer un precio justo del terreno a través de una experticia complementaria del fallo, y que solo la parte actora objetó la primera valoración del experto designado originalmente. Que sobre el inmueble objeto de la acción del derecho al tanteo, fue planteada una acción de partición de bienes, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara en causa signada con el N° KP02-V-2024-478, el cual declaro Con Lugar la partición, contra esta fue interpuesto recurso de apelación N° KP02-R-2024-000846 que conoció el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Que consta que al lote de terreno le fue acordada la división de parcela por ante la División de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren, donde le fue asignado a cada propietario número catastral correspondiente al lote de terreno, siendo discriminados según boletines catastrales de la forma siguiente: LOTE 2 urbanización Santa Elena, sector Santa Elena con avenida Bélgica entre avenida Madrid y avenida Román N° 13-03-05-U01-301-0020-014-000, planilla N° 827672-000 8962476 15332516, con un área de terreno de 525,61 mts2 a favor del ciudadano Juan Carlos Reyes Álvarez. LOTE 1 urbanización Santa Elena, sector Santa Elena con avenida Bélgica entre avenida Madrid y avenida Román N° 13-03-05-U01-301-0020-013-000, planilla N° 827671-000 8962475 15-332517, con un área de terreno de 468,00 mts2 a favor del ciudadano Nelson Ruiz de Sousa Duarte, tal como consta en Resolución N° DPCU-A.L.050-2023 emanada de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren. Que en razón de la división de las parcelas, el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró extinguida la comunidad de bienes existentes entre las partes y conforme al principio que la suerte de lo accesorio sigue a lo principal, se extingue la acción del derecho al tanteo. Por todas estas razones, solicitó el decaimiento de manera sobrevenida de la acción de tanteo y se declare con lugar la apelación y extinguida la comunidad de bienes, así como también la suspensión de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar bienes la cual recae sobre el lote de terreno identificado con el código catastral N° 13-03-05-U01-301-0020-014-000, planilla N° 827672-000 8962476 15332516, con un área de terreno de 525,61 mts2.
En efecto, a lo fines de fundamentar sus alegatos, el referido abogado anexó los siguientes medios probatorios:
1. Copia certificada de Notificación de fecha 12-06-2023 relativa a Resolución N° DPCU-A.L.050-2023 emanada de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren y dirigida a los ciudadanos JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ –parte demandada- y NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE –parte actora-.
2. Copia certificada de Boletín de Notificación Catastral, planilla N° 827672-000 8962476 15332516 a nombre del accionante JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, donde se informa “…que la parcela 301-0020-004-000 se divide dando origen a las parcelas (013)-(014) según resolución DPCU-A.L.050-2023 de fecha 12/06/2023 Código Catastral modificado según contenido del artículo 25 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional”. (Ver Folio 138 y 140 pieza 2) y la respectiva mensura de terreno propio a nombre del accionante con el nuevo Código Catastral N°13-03-05-U01-301-0020-014-000.
3. Copia certificada de Boletín de Notificación Catastral, planilla N° 827671-000 8962475 15-332517 a nombre del ciudadano NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, en el cual se informa: “…que la parcela 301-0020-004-000 se divide dando origen a las parcelas (013)-(014) según resolución DPCU-A.L.050-2023 de fecha 12/06/2023. Código Catastral modificado según contenido del artículo 25 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional” y la respectiva Mensura de Terreno Propio con nuevo Código Catastral N° 13-03-05-U01-301-0020-013-000. (Folio 139 y 141 pieza N° 2).
4. Copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 08-05-2024 en asunto signado con el N° KP02-R-2023-000846.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 23 de abril de 2024, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Establecido lo anterior, esta Alzada procede a revisar si la decisión del a quo estuvo ajustada a derecho al fijar el valor del inmueble sobre el cual el demandante hizo valer y así le fue declarado su derecho al tanteo, y en tal sentido, se observa que:
El Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha treinta y uno (31) de marzo de 2023, dictó sentencia definitiva estableciendo en el particular segundo lo siguiente:
…OMISSIS…
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión del derecho de tanteo contenida en la demanda presentada por el ciudadano NELSÓN RUIZ DE SOUSA DUARTE, titular de la cédula de identidad V-11.787.305, asistido por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 90.484, sobre el inmueble que le pertenece en comunidad con el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad V-6.657.690, consistente en una parcela de terreno marcada con el N° 21 de la manzana “K” con frente a la avenida Bélgica, ubicada en la urbanización Santa Elena de Barquisimeto, parroquia Santa Rosa, municipio Iribarren del estado Lara y que de acuerdo al levantamiento catastral aprobado por la municipalidad el día 20 de noviembre 1956, le corresponde a dicha parcela el N° 51-97 de la manzana 5279, esta parcela tiene un área de novecientos ochenta y cinco metros cuadrados (985 M2), conforme documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de marzo del año 2011, bajo el número 2011.384, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.2973 y correspondiente al libro del folio Real del año 2011; en consecuencia, se ORDENA practicar una experticia complementaria del fallo conforme el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una vez declarada definitivamente firme la sentencia a los fines de determinar el precio justo de los derechos de los que es titular el ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, antes identificado, sobre el referido bien objeto de comunidad, de acuerdo a los valores objetivos de mercado, considerando ubicación, extensión e infraestructura…

En ejecución de la sentencia en comento, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial a los fines de ejecutar la experticia complementaria para determinar el monto del bien inmueble objeto de comunidad, procedió a la designación del ingeniero Giovanni Sánchez; quien en fecha 6 de julio de 2023, consigna el informe de experticia complementaria del fallo; el cual fue impugnado por el ciudadano Nelson Ruíz de Sousa, actuando en su condición de demandante, aduciendo que la estimación del valor del inmueble era excesiva.
Es de destacar que ante la referida objeción de la parte accionante, se nombraron otros expertos a los fines de revisar el informe consignado en primer término, en este sentido fueron designados los expertos RAFAEL GENARO BARRIOS y VÍCTOR DARÍO ALVARADO TORRES, quienes presentaron informes por separado, donde el primero expuso que dadas las características intrínsecas del lote de terreno, donde los desniveles impiden que se haga una construcción sólida sin hacer un preparativo previo que permita el aprovechamiento de la misma (es decir rellenar y fabricar un muro de contención que cumpla con las estipulaciones legales), la valuación del metro de terreno no puede ser la misma para un terreno sin incidencias negativas, por lo tanto, a su entender podría estar por el orden de los 55$ (cincuenta y cinco dólares americanos) y teniendo solo 303,5 metros cuadrados de terreno aprovechable, luego de hacer las nivelaciones y el muro de contención, da un total de 16.692,5$. Y agrega que en relación con la construcción, dadas las condiciones de deterioro gradual y falta de mantenimiento y tomando en consideración que es más costosa la inversión de mantenimiento para que la casa esté operativa, le otorga una valoración residual de 1.000 $; por lo que en total la valoración de este inmueble en su conjunto queda en 17.692,50$.
Por su lado el ingeniero VÍCTOR DARÍO ALVARADO TORRES concluye en términos generales que el avalúo realizado por el Ingeniero GIOVANNI SÁNCHEZ GÒMEZ se puede afirmar que cumplió con todas las especificaciones para su elaboración por lo que también suscribió dicho informe el cual dio un monto de 43.901,58 $ a la fecha de julio 2023. Y una vez analizados los informes rendidos por los expertos, el juzgado a quo en fecha 23 de abril de 2024 dicta el fallo contra el cual se interpuso el recurso de apelación sometido al conocimiento de este tribunal.
Ahora bien, estima esta sentenciadora, necesario y oportuno señalar que posterior al fallo apelado sometido al conocimiento de este tribunal, en fecha 8 de mayo de 2024 el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en un juicio de partición intentado por el ciudadano Juan Carlos Reyes Álvarez contra el ciudadano Nelsón Ruíz De Sousa Duarte; manifestando la inexistencia de comunidad ordinaria entre los antes citados ciudadanos en la propiedad del inmueble sobre el cual se pretendía la partición.
El anterior fallo se sustenta en el hecho de que en fecha 12 de junio de 2023 la División de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren dictó la resolución DPCU-A.L.050-2023, cuyo tenor es el siguiente:
República Bolivariana de Venezuela
Barquisimeto Estado Lara
Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren
Dirección de Planificación y Control Urbano
Ciudadanos:
JUAN CARLOS REYES ALVAREZ y NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE.
C.I. V-6.557.690 y V-11.787.305 (respectivamente)
URBANIZACIÓN SANTA ELENA CON AVENIDA BELGICA ENTRE AVENIDA MADRID Y AVENIDA ROMAN NO 21 CÓDIGOS CATASTRALES NRO. 13-03-05-U01-301-0020-004-OOO.
Ciudad.

Quien suscribe, Arqta. Anivett Laura Reyes Méndez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.792.805, Directora de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren, según Resolución NO RRHHAL-001-2018, de fecha 02-01-2018, Publicada en Gaceta Municipal Ordinaria NO 199, de fecha 02-01-2018, de conformidad con lo establecido en los artículos 54 numeral 5 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6015 de fecha 28 de diciembre de 2010 y, 14 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; en concordancia con el artículo 73 eiusdem, se le notifica que esta Dirección Ejecutiva procedió a dictar Resolución, basada en los supuestos de hecho y de derecho que se detallan a continuación:
RESOLUCIÓN Nº DPCU-A.L.050-2023
CONSIDERANDO
1.- Que en fecha 20 de abril de 2023; los ciudadanos JUAN CARLOS REYES ALVAREZ y NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos V-6.557.690 y V-11.787.305 (respectivamente), en la condición propietarios del inmueble ubicado en la URBANIZACIÓN SANTA ELENA CON AVENIDA BELGICA ENTRE AVENIDA MADRID Y AVENIDA ROMAN Nº 21; Parroquia santa Rosa, Municipio Lara, signada con el Código Catastral Nº 13-03-05-U01.301-0020-004-000, Nro. Control 34-328978, presente causa, consignaron por ante la Dirección de Catastro, Recurso de Reconsideración en contra de la Oficio S/N, septiembre de 2023; la cual resolvió: IMPROCEDENTE LA SOLICITUD DE DIVISIÓN DE PARCELAS de un terreno área mayor extensión es QUINIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADO (985,00 M2), según documento presentado, y en virtud del Memorándum Interno emitido por la Dirección de Planificación y Control Urbano; el cual declara IMPROCEDENTE la solicitud, por cuanto no se ajusta al área mínima exigido de 600,00 Mts2 y frente mínimo exigido de 18 ml; conforme a lo establecido en la Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local.
ll.- (...) Que en vista, al Oficio Nº 0900-000555, Asunto KP02-V-2022-000478, emitido por la Abg. Diocelis Janeth Pérez Barreto, en la condición de Jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; quien solicita la posibilidad de conformidad con la normativa municipal y nacional, dividir el inmueble signado con el número catastral 13-03-05-U01-301-0020-004-000, constituido por una parcela de terreno propio marcada con el Nº 21, Manzana K, con frente a la Avenida Bélgica ubicada en la Urbanización Santa Elena de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarreh del estado Lara; y que de acuerdo al levantamiento catastral aprobado por la municipalidad del distrito Iribarren hoy Municipio Iribarren, el día 20 de noviembre de 1956, le corresponde a dicha parcela de terreno Nº 51-97 de la manzana 525279, con un área de novecientos ochenta y cinco metros cuadrados (985 Mts2) alinderada así Norte: en 39,50 Mts con la parcela 23, propiedad del Dr. Oscar Ochoa Palacios que tiene su frente con la Avenida Bélgica, Sur: en 39,50 Mts con la parcela 21 que tiene su frente con la Avenida Bélgica y es propiedad de Luis Gallardo; Este: en 25,20 Mts con la Avenida Bélgica que es su frente; y Oeste: en 25,50 Mts con propiedad del Dr. Oscar Ochoa Palacio (.. .).
(...) Que dicha solicitud se requiere en el presente Asunto Nº KP02-V-2022-000478, en el juicio de PARTICIO DE COMUNIDAD interpuesto por el ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6557.690, contra el ciudadano NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.787.305,
III.- Que si bien es cierto, la zonificación Santa Elena - Colina de Santa Rosa del Macrosector Este de la ciudad de Barquisimeto, establece como área mínima seiscientos metros (600,00 Mts). y frente mínimo aceptable para los usos urbanos permisibles, doce (12 M); también ocurre, que el artículo 20 del PDUL, reconoce parcelas con áreas entre doscientos (200) y trescientos (300) metros cuadrados (M2) con frente entre ocho (8) y doce (12) metros, en los cuales podrán proponerse usos combinados de vivienda y comercio siempre que se cumpla con las Variables Urbanas Fundamentales previstas en la zona correspondiente, En ese mismo sentido, establece que en los casos de parcelas con áreas menores a los doscientos metros cuadrados (200 M2) y frentes menores de ocho metros (8 M), solo serán autorizadas las reparaciones o refacciones necesarias y básicas que ameriten los inmuebles existentes.
IV. Que de conformidad al procedimiento administrativo que impera para la aprobación y otorgamiento de las autorizaciones de divisiones e integraciones de parcelas, el cual se encuentra regulado en los artículos 22 de la Ordenanza de Reforma de la Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local de la Ciudad de Barquisimeto (PDUL) y 61 de la Ordenanza de Catastro del Municipio Iribarren (OCMI), en concordancia con el artículo 56, Parágrafo Segundo, eiusdem, la Dirección de Catastro es el órgano encargado de resolver todo lo relativo a estos procesos, previo informe de aprobación o negación que emitiera la DPCU, como consecuencia del estudio urbanístico realizado a las mensuras elevadas a consulta. En consecuencia, ésta Dirección:
V.- Que según el artículo 90 de la LOPA, el órgano competente para decidir el recurso de reconsideración podrá confirmar, modificar o revocar el acto impugnado, así como ordenar la reposición en caso de vicios en el procedimiento, esta dependencia administrativa procede. En consecuencia esta Dirección:
RESUELVE
Primero: Declarar CON LUGAR el Recurso de Reconsideración a los ciudadanos JUAN CARLOS REYES ALVAREZ y NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos V-6.557.690 y V-11.787.305 (respectivamente), en la condición propietarios del inmueble ubicado en la URBANIZACIÓN SANTA ELENA CON AVENIDA BELGICA ENTRE AVENIDA MADRID Y AVENIDA ROMAN N° 21; Parroquia Santa Rosa, Municipio Inbarren del estado Lara, signada con el Código Catastral N° 13-03-05-U01-301-0020-004-000, Nro. Control 34-3289780; en los términos antes expuestos en los considerando anteriores de esta Resolución
SEGUNDO: Instruir a la Dirección de Catastro, para la elaboración de la respectiva División de Parcelas, a los efectos que emita la correspondiente División de Parcela ubicada en la URBANIZACIÓN SANTA ELENA CON AVENIDA BELGICA ENTRE AVENIDA MADRID Y AVENIDA ROMAN N° 21; Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, signada con el Código Catastral N° 13-03-05-U01-301-0020-004-000, Nro. Control 34-3289780; de la siguiente manera que a continuación se indican:
Propuesta definitiva de la División de Parcela:
Parcela Àrea Frente
Lote 1 468,00 M2 20,00 Ml
Lote 2 525,61 M2 5,75 Ml
TERCERO: Notificar de la presente Resolución a los ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ y NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos V-6.557.690 y V-11.787.305 (respectivamente), a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Contra este acto podrá interponer Recurso Jerárquico por ante la autoridad del Alcalde del Municipio Iribarren, dentro de los quince (15) días siguientes a la notificación del acto, de conformidad a lo establecido en el artículo 95 de la eiusdem.

Consta igualmente en autos a los folios 98 y 99 del expediente los documentos que a continuación se describen:
Boletín de notificación catastral 15-332517, dirigida al ciudadano NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE haciéndole saber que la parcela 301-0020-004-000 (objeto de este proceso) “se divide dando origen a las parcelas (013)-(014) según resolución DPCU-A.L.050-2023 de fecha 12/06/2023. Código Catastral modificado según contenido del artículo 25 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional” y la respectiva Mensura de Terreno Propio a nombre del referido ciudadano, con el Código Catastral: 13-03-05-U01-301-0020-013-000 lote 1.
Boletín de notificación Catastral 15-332518 a nombre del ciudadano JUAN CARLOS REYES ÁLVAREZ, haciéndole saber que la parcela 301-0020-004-000: “se divide dando origen a las parcelas (013)-(014) según resolución DPCU-A.L.050-2023 de fecha 12/06/2023. Código Catastral modificado según contenido del artículo 25 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional” y la respectiva mensura de terreno propio a nombre del antes citado ciudadano, con el nuevo Código Catastral 13-03-05-U01-301-0020-014-000 lote 2.
Las documentales anteriores igualmente consignadas en esta alzada, tienen valor probatorio por ser documento público administrativo y la decisión contenida en ella, como es la aprobación de la división del inmueble sobre el cual se le había reconocido el derecho al tanteo del ciudadano Nelson Ruíz De Sousa Duarte, estableciéndose en dicha resolución que en virtud del recurso de reconsideración ejercido por los referidos coproprietarios (aquí partes), contra la resolución dictada por ese órgano público que había declarado improcedente la solicitud de división de la parcela N° 13-05-U01-301-0020-004-000, N° de catastral 34.328978, se declara con lugar dicho recurso; y en consecuencia acuerda la división de la referida parcela, otorgándose así la propiedad de lote 1 señalado en la mensura de terreno al ciudadano NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE y el señalado en la mensura de terreno como lote 2, al ciudadano JUAN CARLOS REYES ALVAREZ; este hecho hace cesar la copropiedad del inmueble y por consiguiente extingue la comunidad existente para el momento de la interposición de la demanda.
Ahora bien, el tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien determinado con preferencia a cualquier otro adquiriente hipotético, cuando se proyecte su enajenación. Consiste pues, en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa en el caso de que su dueño quiera enajenarla. El titular del derecho de tanteo tiene la facultad de que el propietario le notifique acerca de la enajenación proyectada indicándole su precio y demás condiciones esenciales y una vez notificado, tiene el derecho preferente de adquirir la cosa en las mismas condiciones ofrecidas al tercero. Este derecho de preferencia (no previsto en nuestro Código Civil en forma separada del retracto), si encuentra sustento en el derecho comparado, y tal como lo indica el Dr. Gert Kummerow, “… artículo 1.409, par. 1 del Código Civil portugués de 1966, en vigencia a partir del 1º de junio de 1967: “El copropietario goza del derecho de preferencia y tiene el primer lugar entre los legalmente preferidos en casos de venta, o dación en pago, a extraños, de la cuota de cualquiera de sus partícipes”.
A este derecho de preferencia, se le denomina “derecho de tanteo”, e implica que el comunero debe ofrecer a los demás comuneros (o copartícipes) su cuota parte en los mismos términos, modos y condiciones que lo habría de hacer a los terceros ajenos a la comunidad, más, en nuestro ordenamiento jurídico positivo no encuentra regulación (LUÍS EDUARDO AVELEDO MORASSO. LAS COSAS Y EL DERECHO DE LAS COSAS. DERECHO CIVIL II. Ediciones Paredes. Caracas. 2006. pág. 300).
De los criterios doctrinarios antes referidos se desprende que para la existencia del derecho al tanteo se requiere la existencia de una comunidad; por lo que en el sub iudice al extinguirse la comunidad que existía por un hecho sobrevenido como fue la división del inmueble, se extingue igualmente el derecho preferencial de adquirir la porción del inmueble que se proyecta vender. Así se declara.
De lo supra expuesto se puede concluir que en el asunto sub lite, la parte demandada está en plena libertad de enajenar el inmueble que le pertenece sin que exista restricción o limitación legal alguna. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Zalg Abi Hassan, apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 23 de abril de 2024, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se declara: PRIMERO: Decaído de forma sobrevenida el Derecho al Tanteo reclamado en virtud de la Resolución de fecha 12 de junio de 2023 emanada de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren del estado Lara, que acordó la división de la parcela y por consiguiente extinguió la comunidad que existió entre los ciudadanos NELSON RUIZ DE SOUSA DUARTE y JUAN CARLOS REYES ALVAREZ, ya identificados, por todo ello no hay lugar a la experticia complementaria del fallo ordenada y quedan sin efecto los reparos efectuados a los montos establecidos. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosangela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes C.
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes C.
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) La Juez, (fdo) Abg. Rosangela Mercedes Sorondo Gil. El Secretario, (fdo) Abg. Julio Montes, en Barquisimeto, a los tres días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro.

Abg. Julio Montes C.