REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 28 de octubre de 2024
214º y 165º
EXPEDIENTE Nº: 16.209
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (comercial)
DEMANDANTE: KATIUSKA RAFAELA MARQUEZ ALVARADO y MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.329.157 y V-31.456.384, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: RAMON ALEXANDER LOPEZ PEÑA y CARLOS LUIS RAMOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 102.701 y 55.151 respectivamente.
DEMANDADA: sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 10 de noviembre de 1.982, bajo el Nº 27, tomo 22-A
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: MARIA GONZALEZ y RITA PITA, abogadas en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 288.369 y 329.593 respectivamente.
Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de diciembre de 2023 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
Previas formalidades de distribución, le correspondió conocer de la presente causa al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dándole entrada y signándosele su nomenclatura correspondiente en fecha 21 de abril de 2023. (folios 01 al 11)
En fecha 25 de abril de 2023 la parte demandante consignó los instrumentales correspondientes a los fines de ser anexados al libelo de la demanda. (folios 12 al 67)
En fecha 26 de abril de 2023, el A-quo admitió la demanda ordenando la citación de la parte demandada. (Folios 68 y 69)
En fecha 02 de mayo de 2023, la parte actora otorgó poder apud-acta a los Abogados RAMON ALEXANDER LOPEZ PEÑA y CARLOS LUIS RAMOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 102.701 y 55.151. (folio 70)
En fecha 07 de julio de 2023, la representación de la parte demandada otorgó poder apud acta a las abogadas MARIA GONZALEZ y RITA PITA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 288.369 y 329.593. (folios 98 al 103)
Cumplidas las formalidades de Ley en relación a la citación de la parte demandada, fue presentado en fecha 07 de agosto de 2023 por ésta, escrito contentivo de cuestiones previas y de contestación a la demanda con sus documentales respectivas. (folios 105 al 126)
En fecha 14 de agosto de 2023, el co-apoderado judicial de la parte demandante consignó junto a sus anexos, escrito contentivo de oposición a las cuestiones previas promovidas por la demandada. (folios 127 al 135)
El día 13 de octubre de 2023, el a-quo dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se pronunció sobre las cuestiones previas promovidas por la demandada. (folios 138 al 140)
El día 25 de octubre de 2023, se celebró la correspondiente audiencia preliminar en el presente juicio. (folios 142 y 143)
En fecha 30 de octubre de 2023, el a-quo mediante auto mediante el cual estableció la causa abierta a pruebas. (folio 158)
En fecha 06 de noviembre de 2023, los apoderado judiciales de las partes consignaron sus correspondientes escritos contentivos de pruebas, los cuales fueron agregados a las actuaciones mediante autos de fecha 07 de noviembre de 2023. (folios 159 al 174)
En fecha 08 de noviembre de 2023, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito mediante el cual hizo oposición a pruebas promovidas por la representación de la parte demandada. (folios 175 y 176)
El día 15 de noviembre de 2023 el a-quo se pronunció sobre los escritos de pruebas promovidas y de su respectiva oposición. (Folios 177 al 179)
En fecha 21 de noviembre de 2023, el a-quo fijó la oportunidad para la audiencia oral de juicio. (folio 181)
El día 07 de diciembre de 2023, tuvo lugar la celebración de la respectiva audiencia oral de juicio. (folios 082 y 183)
En fecha 14 de diciembre de 2023, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda de DESALOJO de local comercial incoada por los ciudadanos KATIUSKA RAFAELA MARQUEZ ALVARADO y MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ, contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L.. Sentencia que el día 18 de diciembre de 2023 fue recurrida por la representación de la parte demandada mediante recurso de apelación, apelación ésta que fue oída en amos efectos a través de auto dictado en fecha 17 de enero de 2024 por el a-quo.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 22 de enero de 2024 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
El día 22 de febrero de 2024, la co-apoderada judicial de la parte demandada presenta escrito de informes y el día 04 de marzo de 2024, el co-apoderado de los demandantes presenta observaciones.
Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE
Mediante el libelo de la demanda los demandantes alegan que son co-propietarios como co-herederos a título universal sobre un inmueble constituido por un local comercial con su respectivo terreno, ubicado en la vía de servicio del sector San Luis, Municipio Libertador (anteriormente Tocuyito) del Estado Carabobo, signado con la letra “A” y con una superficie de un mil doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (1.244,16mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en veinticuatro metros con ochenta y cinco centímetros (24,85mts) que es su frente con la vía de servicio que se encuentra paralela a la Autopista que de Valencia conduce al Campo de Carabobo; Sur: En veintitrés metros con cuarenta y cinco centímetros (23,45 mts) con terrenos de la Comunidad de Pierino Biele de Luca y María Grazia Lo Chiatto de biele, quien actúa en su propio nombre y en representación de sus hijos: Gianni Biele Lo Chiatto, Bruno Giuseppe Biele Lo Chiatto y Gregorio Biele Lo Chiato; Este: En cincuenta metros con sesenta y cinco centímetros (50,65 mts) con terrenos que son o fueron de Luis Celestino Bigott o de la Hacienda San Luis; y Oeste: Con terrenos de la comunidad de Pierino Bielle De Luca y María Grazia Lo Chiatto de Biele, quien actúa en su propio nombre y representación de sus hijos Gianni Biele Lo Chiatto.
Que el referido inmueble fue cedido en arrendamiento desde un principio por la madre de su causante ciudadana María Grazia Lo Chiatto de Biele como arrendadora y la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS S.R.L., como arrendataria, representada por el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE.
Que dicho contrato fue suscrito a través de una administradora denominada Administradora Los Sauces, S.R.L., lo que asegura, se evidencia de contrato de arrendamiento consignado junto al libelo de demanda y que el último contrato firmado por la arrendataria el efectuado entre su causante ciudadano Gregorio Biele Lo Chiatto antes identificado y la misma arrendataria en fecha 01 de agosto de 2012.
Que en razón de la muerte de su causante, quien llevaba todo lo relacionado con el arrendamiento de dicho inmueble y del que desconocían su situación actual y en virtud de regularizar la situación planteada con dicho inmueble es que deciden efectuar una Inspección Ocular para conocer las condiciones del inmueble y establecer contacto con el representante legal de la mencionada arrendataria.
Asevera que una vez conocida la situación del referido inmueble, se evidencia que la mencionada arrendataria se encuentra insolvente con los servicios públicos inherentes a dicho inmueble arrendado, responsabilidad ésta que se dispuso en la cláusula octava del contrato de arrendamiento estipulado el 01 de agosto de 2012.
Señala que adicionalmente a lo anterior, que la arrendataria al momento de recibir el inmueble, éste se encontraba en perfecto estado de habitabilidad, pero que en los actuales momentos una vez realizada la inspección ocular promovida, se pudo evidenciar que el inmueble se encuentra con daños materiales a causa del deterioro que ha tenido. Por lo que aseguran, que la referida arrendataria incumplió con lo dispuesto en la Cláusula Tercera del primer contrato y la Cláusula Séptima y Novena del segundo contrato.
Que además de lo señalado, también se evidencia de la inspección ocular mencionada, que parte del inmueble arrendado a la demandada también se encuentra ocupado por una sociedad mercantil denominada BATERÍAS Y CAUCHOS VENEZUELA, C.A. la cual asevera, le fue subarrendada parte del local y hace disfrute del local dado en arrendamiento a la demandada, escenario este, que asegura ocurrió sin autorización alguna otorgada por la arrendadora. Por lo que aseguran, la referida arrendataria incumplió con lo dispuesto en la Cláusula Quinta del primer contrato y la Cláusula Quinta del segundo contrato.
Acota a todo lo anterior que del segundo contrato de arrendamiento privado celebrado el día 01 de agosto de 2012, se evidencia mediante su cláusula Segunda que su plazo de duración es de un año, contados a partir del día 01 de agosto de 2012, hasta el día 31 de julio del año 2013, fecha última esta, en la cual aseguran, comenzaría la prórroga legal de 3 años.
Asevera que una vez culminado el lapso de duración de ese segundo contrato de arrendamiento y que al no celebrarse un contrato nuevo posterior a ese segundo contrato, entonces a partir del 01 de agosto de 2014 comenzaría a computarse tal prórroga hasta culminar el 01 de agosto de 2017, ello dispuesto en el artículo 26 y 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Razones estas por las cuales, demandan a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS S.R.L., en calidad de arrendataria a fin de que cumpla con lo pactado en el supra identificado contrato de arrendamiento haciendo entrega formal del inmueble desocupado tanto de cosas como de personas, es decir, en entregar sin plazo alguno en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble supra identificado.
Fundamenta la demanda conforme a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.583 y 1.589 del Código Civil y 6, 8, 9, 11, 14, 20, 26 y 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Estima la presente demanda en la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES DIGITALES (Bs.D: 6.400,oo) equivalentes a (1.600 UT)
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad procesal correspondiente compareció la Apoderada Judicial de la parte demandada y presentó escrito contentivo de cuestiones previas, ya resueltas por el A-quo y contentivo de la contestación a la demanda en los siguientes términos:
Admitió como cierto que su representada demandada mantiene una relación arrendaticia cuyo objeto es el local comercial debidamente identificado y que tal relación arrendaticia inició con la sucesión de María Grazia Lo Chiatto De Biele, a través de un contrato que fue prorrogándose en el tiempo de forma tácita desde la referida fecha, hasta que en fecha 01 de agosto de 2012, se firmó un nuevo contrato de manera privada, el cual asegura, aún sigue vigente al haber ocurrido la tácita reconducción del mismo y así indeterminándose en el tiempo la relación arrendaticia.
También admitió que el inmueble arrendado pertenece al ciudadano PIERINO BIELE DE LUCA, quien luego de su fallecimiento pasó a ser propiedad de sus herederos, entre ellas su esposa, ciudadana María Grazia Lo Chiatto De Biele y luego del fallecimiento de ésta última, pasó a sus legítimos sucesores, entre los que estaba el ciudadano Gregorio Biele Lo Chiatto, quien fallece pasa la fracción de sus derechos de propiedad por herencia a sus sucesores, entre ellos y sin duda alguna el co-actor, ciudadano MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ.
Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana KATIUSKA RAFAELA MÁRQUEZ sea arrendadora y posea derechos sobre la Sucesión del ciudadano Gregorio Biele Lo Chiatto.
Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia haya iniciado en fecha 26 de noviembre de 1986, toda vez que asegura, la misma es anterior a ello e inició en fecha 29 de junio de 1973.
Negó, rechazó y contradijo que su defendida se encuentre insolvente en el pago de los servicios públicos prestados al inmueble arrendado.
Negó, rechazó y contradijo que su representada le haya causado daños al inmueble y que se halla recibió en perfecto estado, alegato de la actora éste, que la representación de la demandada asegura que es falso, más bien que al contrario el inmueble se recibió con una bienhechuría pequeña que su representada fue mejorando y ampliando con el pasar de los años.
Negó, rechazó y contradijo que la Sociedad de Comercio BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L., haya sub arrendado o cambiado el uso del local comercial.
III
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Antes de esta Alzada adentrarse en el análisis de las pruebas promovidas por las partes, es importante denotar los hechos no controvertidos y los hechos controvertidos explanados por las partes, tanto en el libelo de la demanda como en su contestación.
Entre los hechos no controvertidos, encontramos que ambas partes coinciden tanto en el libelo de la demanda como en la contestación de la misma, alegando que el co-actor, ciudadano MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ, es propietario del inmueble arrendado.
Por otra parte, que fue celebrado un contrato de arrendamiento privado del precitado inmueble entre las partes y que este comenzó su vigencia desde el 01 de agosto del año 2.012.
Igualmente, que la arrendataria durante el transcurrir de los años hizo varias modificaciones en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Dentro de los hechos controvertidos alegados en el libelo de la demanda y negadas y rechazadas en el escrito de contestación, se encuentra la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado por parte de la co-actora, ciudadana KATIUSKA RAFAELA MÁRQUEZ.
Adicionalmente, que existen varios contratos de arrendamiento previos al último contrato celebrado el 01 de agosto de 2012.
Por otra parte, la solvencia de los servicios públicos desde el inicio de la relación arrendaticia y durante el transcurso de tiempo que la arrendataria hace uso, goce y disfrute del inmueble arrendado.
A demás de lo anterior, también se encuentra la vigencia del contrato y su prórroga legal para la entrega del inmueble como hecho controvertido entre las partes.
Aunado al hecho anterior, la ocupación compartida del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria.
Ahora bien, establecidos los hechos no controvertidos y los hechos controvertidos en el presente juicio, pasa de seguida esta Alzada a valorar las pruebas promovidas por las partes.
IV
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE:
Junto al libelo de la demanda promueve las siguientes instrumentales fundamentales:
1) Marcada con la letra “A” y que riela del folio 13 al folio 17, se encuentra copia simple de documento notariado, contentivo de contrato de arrendamiento del referido inmueble, suscrito en fecha 26 de noviembre de 1.986 entre la Administradora los Sauces en representación de la ciudadana MARÍA GRAZIA LO CHIATTO DE BIELE como arrendadora y entre la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L., representada por el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE.
En relación a la anterior documental, esta Alzada considera necesario señalar que es un hecho no controvertido que las partes celebraron un contrato de arrendamiento privado con vigencia desde el 01 de agosto de 2012, por lo que se desprende que éste último contrato celebrado es el último contrato válido que estableció las condiciones del arrendamiento del precitado inmueble, en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
2) Marcado con la letra “B” y que riela del folio 18 al folio 20, se encuentra documento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre el finado GREGORIO BIELE LO CHIATTO como arrendador y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L., representada por el ciudadano por el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE.
Instrumento éste ratificado en el lapso probatorio, el cual fue reconocido en su totalidad por parte de la representación de la demandada el escrito de contestación a la demanda, por lo que adquiere la condición de documento privado tenido legalmente por reconocido a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y con el mismo se considera demostrado que entre el causante GREGORIO BIELE LO CHIATTO y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L., suscribieron un contrato de arrendamiento, mediante el cual el referido causante le arrendaba un bien inmueble constituido por un local comercial junto al terreno donde se encuentra enclavado, ubicado en la vía de servicio del sector San Luis, Municipio Libertador (anteriormente Tocuyito) del Estado Carabobo, signado con la letra “A” y con una superficie de un mil doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (1.244,16mts2), a demás se demuestra de ésta instrumental, mediante su cláusula segunda, que el plazo de duración del contrato de arrendamiento quedó establecido en un año exacto, desde el día 01 de agosto de 2012, hasta el día 31 de julio de 2013, fecha en la cual quedó acordado, comenzaría a transcurrir la prórroga legal correspondiente, también mediante su cláusula cuarta, se demuestra que quedó establecido que el inmueble arrendado sería destinado exclusivamente para ser ocupado con los fines comerciales referidos al objeto social de la empresa arrendataria, por otra parte, mediante su cláusula quinta, que quedó acordado que el arrendatario no podría realizar modificaciones al referido inmueble sin solicitud previa mediante escrito dirigida al arrendador y la aprobación de éste. Y así se declara.
3) Marcado con la letra “C” y que riela del folio 21 al folio 22, se encuentra copia fotostática simple de documento público, expedido por ante la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Tocuyito, Municipio Libertador del Estado Carabobo, contentivo de copia certificada de Registro de Defunción del causante GREGORIO BIELE LO CHIATTO.
Instrumento éste que también fue ratificado en el lapso probatorio, el cual no fue impugnado por la representación de la parte demandada, por lo que de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil adquiere la condición de documento fidedigno y en consecuencia se tiene como demostrado que el día 20 de mayo de 2021, fecha en la que ocurrió el fallecimiento del causante GREGORIO BIELE LO CHIATTO, tenía un hijo llamado MARCELO JOSÉ BOELE y una cónyuge llamada KATIUSKA RAFAELA MARQUEZ ALVATADO. Y así se declara.
4) Acompañó marcado “D” y que riela del folio 23 al folio 67, original de instrumento publico contentivo de inspección ocular realizada en fecha 22 de noviembre de 2022, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En relación a este instrumento, ratificado igualmente en el lapso probatorio debe señalarse que el artículo 1.429 del Código Civil Venezolano establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, observa esta alzada que el promovente de la prueba acreditó la necesidad de evacuar la Inspección Judicial fuera del juicio, razón por la cual se le concede pleno valor probatorio a dicho instrumento en el cual el referido Juzgado dejó constancia de que al momento en que el referido Juzgado se trasladó al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el techo de éste se veían filtraciones y desconchado, con levantamiento de pintura y friso con restos de humedad, tanto en el techo como en las paredes, igualmente se dejó constancia que el referido inmueble para ese momento, se encontraba ocupado por la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS y la sociedad mercantil BATERÍAS Y CAUCHOS VENEZUELA, C.A., por otra parte, que al momento de realizarse la inspección, no se observó demolición alguna ni materiales de construcción pero que sí se encontraban en funcionamiento dos locales comerciales en donde ejercen actividades económicas las dos sociedades mercantiles mencionadas. Por otra parte, se evidencia de la inspección realizada, que el local comercial donde se encuentra la sociedad mercantil BATERÍAS Y CAUCHOS VENEZUELA, C.A., se ejercía la venta de cauchos, lubricantes baterías y se ofrecía servicio de montura y balanceo de cauchos.
En el devenir del proceso, antes de empezar a transcurrir el lapso probatorio, consigna junto a escrito de alegatos, marcada como “H” y que riela de los folios 152 al 157, copias fotostáticas simples de documentos que tratan sobre el registro de la sociedad mercantil BATERÍAS Y CAUCHOS VENEZUELA, C.A.,
En relación a la anterior documental, es preciso señalar que de las referidas copias fotostáticas simples, se desprende la constitución de la sociedad mercantil BATERÍAS Y CAUCHOS VENEZUELA, C.A., documental esta que nada aporta a los hechos controvertidos por cuanto la constitución de la mencionada sociedad mercantil no es un asunto discutido en el presente juicio, en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
Durante el lapso probatorio ratificó y promueve la totalidad de los documentales aportados como fundamentales junto al libelo de la demanda y los documentales posterior a la presentación del libelo. Instrumentales estas que esta alzada ya se pronunció y valoró de forma clara y precisa. Y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
Junto al escrito de contestación de la demanda, la representación de la parte demandada promovió las siguientes instrumentales:
1) Marcada con la letra “A” y que riela del folio 111 al folio 113, instrumental contentiva de copia fotostática simple de contrato de arrendamiento del referido inmueble suscrito entre el fallecido PIERINO BIELE DE LUCA como arrendador y entre la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L., representada por el ciudadano por el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE.
En relación a la anterior documental, la cual fue promovida junto al escrito de contestación y ratificada mediante escrito de promoción de pruebas, esta Alzada considera necesario señalar que es un hecho no controvertido que las partes celebraron un contrato de arrendamiento privado con vigencia desde el 01 de agosto de 2012, por lo que se desprende que éste último contrato celebrado es el último contrato válido que estableció las condiciones del arrendamiento del precitado inmueble, en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
2) Marcado con la letra “B” y que riela del folio 114 al folio 117, se encuentra copia fotostática simple de documento registrado mediante el cual el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE, adquiere parte de las acciones que conforman la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L.,
En relación a la anterior documental, la cual fue promovida junto al escrito de contestación y ratificada mediante escrito de promoción de pruebas, esta Alzada considera necesario señalar que del contenido de ésta instrumental se desprende la cualidad de representación que tiene el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE, sobre la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L., circunstancias estas que no están dentro de los hechos controvertidos motivado a ambas partes coinciden mediante el libelo y el escrito de contestación a la demanda que el referido ciudadano es el propietario de la mencionada sociedad mercantil, por lo que en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
3) Marcado con la letra “C” y que riela del folio 118 al folio 124, se encuentra legajo de copias fotostáticas simples de recibos de consignación de canon de arrendamiento, expedidas por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En relación a la anterior documental, la cual fue promovida junto al escrito de contestación y ratificada mediante escrito de promoción de pruebas, esta Alzada considera necesario señalar que del contenido de ésta instrumental se desprende el pago del canon de arrendamiento realizados por el ciudadano JOSÉ PITA CLEMENTE, sobre un inmueble que se encuentra en la carretera de servicio, sector San Luis, Estado Carabobo. Ahora bien esta documental nada aporta a los hechos no controvertidos y los hechos controvertidos en la presente causa, ya que no avalan el pago de servicio público alguno del referido local comercial, por lo que en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
4) Marcado con la letra “D” y que riela al folio 125, se encuentra impresión de capture de pantalla donde se denota de una operación exitosa, con un número de referencia y datos de pagos vía electrónica.
En relación a la anterior documental, la cual fue promovida junto al escrito de contestación y ratificada mediante escrito de promoción de pruebas, esta Alzada considera necesario señalar que del contenido de ésta instrumental no se evidencia el pago de un servicio público, como lo puede ser un recibo de pago en original o copia o bien un certificado de solvencia, por lo cual, esta documental nada aporta a los hechos no controvertidos y los hechos controvertidos en la presente causa y por lo tanto, en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
5) Marcado con la letra “E” y que riela al folio 126, se encuentra copia fotostática simple de pago de impuestos expedida vía electrónica por la Dirección de Catastro del Municipio Libertador del Estado Carabobo.
En relación a la anterior documental, la cual fue promovida junto al escrito de contestación y ratificada mediante escrito de promoción de pruebas, esta Alzada considera necesario señalar que del contenido de ésta instrumental no se evidencia elemento alguno que desvirtúe los hechos explanados por los demandantes en el libelo de la demanda, por lo cual, esta documental nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa y por ende, en consecuencia este Tribunal lo desestima por irrelevante. Y así se declara.
Promovió las declaraciones como testigo a los ciudadanos Ezequiel de Oliveira y Rafael León, petición ésta, que el a-quo acordó a los fines de que los mismos comparecieran en la oportunidad correspondiente a rendir las declaraciones correspondientes, sin embargo estos no comparecieron y la parte demandada no volvió a solicitar una nueva oportunidad, por lo que esta Alzada no tiene nada que valorar al respecto.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende el demandante el desalojo de un local comercial que forma parte de su herencia y fue arrendado por su causante, de cujus GREGORIO BIELE LO CHIATTO a la sociedad mercantil demandada y al efecto, que en ese contrato suscrito entre ambos en fecha 01 de agosto de 2012, se estableció que el mencionado contrato tenía la vigencia de un (01) año venciéndose el día 31 de julio del año 2013 y que éste no era prorrogable y que una vez vencida la vigencia del contrato comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente, ahora bien, siendo el caso que la arrendataria se encuentra insolvente en los servicios públicos prestados al local comercial objeto del contrato de arrendamiento y tras realizar una inspección ocular extra-litem en éste, se evidenciaron deterioros, modificaciones y ocupación de una tercera persona jurídica, por lo que pretende el desalojo del local comercial por el vencimiento de la prorroga legal vencida e incumplimiento de las clausulas segunda, octava, séptima, quinta del precitado contrato.
Por su parte, la representación de la demandada admite como cierto que el día 01 de agosto de 2012 suscribió contrato de arrendamiento del referido inmueble con el ciudadano GREGORIO BIELE LO CHIATTO, también admite que realizó algunas modificaciones al local comercial, por otra parte, que se mantiene solvente con los servicios públicos prestados al local comercial y que éste no se encuentra sub-arrendado a un tercero por cuanto la venta de cauchos, baterías y lubricantes y servicio de postura y balanceo de cauchos, son parte del objeto comercial de la Sociedad mercantil a quien representa, adicionalmente que mantiene en excelente estado de conservación el local arrendado.
Por otra parte, es de suma importancia para esta Alzada señalar lo explanado por la parte demandada en su escrito de contestación en relación a la legitimidad que tiene la ciudadana KATIUSKA RAFAELA MARQUEZ ALVARADO y MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ para formar parte o no del presente juicio. Sobre este punto en específico se puede evidenciar de las actas procesales que conforman el presente expediente, que también fue planteado en las cuestiones previas alegadas por la representación de la referida demandada, cuestión previa ésta que fue resuelta por el a-quo en su debida oportunidad, estableciendo que la referida ciudadana, en efecto si tenía legitimidad para incoar la demanda; decisión esta que no fue recurrida y por lo tanto quedó firme. Por lo que queda determinado que la mencionada ciudadana si tiene legitimidad para formar parte en el juicio. Y así se declara.
Para decidir se observa:
La existencia de la relación arrendaticia quedó plenamente demostrada con pruebas instrumentales, que fueron debidamente valoradas en el decurso de esta sentencia y que consisten en contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2012 y establecimiento de prórroga y entre otras, las condiciones de la forma como la arrendataria debía desarrollar su actividad comercial, conservar en buen estado el inmueble y mantenerse al día con los servicios públicos.
Si bien es cierto, la representación de la demandada negó la existencia de un sub-arrendamiento del local comercial, tal existencia no fue demostrada por la demandante, siendo su carga hacerlo, resulta concluyente que el referido inmueble no fue sub arrendado, sin embargo, aún cuando la representación de la demandada aseguró que el referido local no estaba ocupado por terceros, ello si quedó demostrado fehacientemente en la inspección extralitem promovida por la actora y valorada por esta Alzada.
Además de lo anterior, aún cuando la representación de la demandada alegó el excelente estado de conservación del inmueble, fue totalmente desvirtuado y también demostrado fehacientemente en la inspección extralitem promovida por la actora y valorada por esta Alzada.
Adicionalmente a esto, aún cuando la parte demandante alegó la insolvencia de los servicios públicos prestados al local comercial, la parte demandada no demostró con prueba válida alguna, que se encontrara al día con dichos servicios.
Por otra parte, cuando la representación de la demandada asegura que el contrato de arrendamiento del mencionado local, el cual fue reconocido por ésta, se encuentra vigente, se evidencia por cuanto quedó demostrado mediante su cláusula segunda, que el mismo se encuentra vencido al término referido por los demandantes, así como su prórroga legal.
Ciertamente, unas de las principales obligaciones del arrendatario conforme al artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial es conservar el buen estado del inmueble arrendado, asimismo, no ceder o subarrendar el inmueble a un tercero y que el referido contrato si no se encuentre vigente entonces se encuentre en su prórroga legal, lo cual está dispuesto en los ordinales 2°, 3°, 6°, y 7° del Artículo 40 de la referida Ley y al evidenciarse que la demandada incurrió en estas causales será objeto de desalojo.
En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al juez decidir cuál de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.
Como quiera que la representación de la demandada asegura que el aludido contrato se encuentra vigente, que mantiene la solvencia de los servicios públicos, que mantiene el local en excelente estado de conservación y que no cedió ni subarrendó el referido local comercial, siguiendo el criterio jurisprudencial antes expuesto, recae sobre la parte demandada la carga de demostrar haber cumplido sus obligaciones establecidas en el contrato.
La representación de la demandada no aportó medio de prueba alguno que demostrara que la arrendataria cumplió la obligación de mantener en excelente estado de conservación el inmueble, que no haya cedido los espacios del mismo, que no se encontrara insolvente en los servicios públicos y que el referido contrato se encontrara vigente o en su prórroga legal, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar conforme a los ordinales 2°, 3°, 6° y 7º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y por ende debe ser confirmada la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de diciembre de 2023 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró con lugar la presente demanda de desalojo. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la representación de la demandada, sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de diciembre de 2023 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos KATIUSKA RAFAELA MARQUEZ ALVARADO y MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ, contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT SAN LUIS, S.R.L.; TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL BAR RESTAURANT SAN LUIS S.R.L., hacer entrega a la parte demandante ciudadanos KATIUSKA RAFAELA MARQUEZ ALVARADO y MARCELO JOSÉ BIELE MARQUEZ, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de personas y cosas, ubicado en la vía de servicio del sector San Luis, Municipio Libertador (anteriormente Tocuyito) del Estado Carabobo, signado con la letra “A”, con una superficie de un mil doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (1.244,16mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en veinticuatro metros con ochenta y cinco centímetros (24,85mts) que es su frente con la vía de servicio que se encuentra paralela a la Autopista que de Valencia conduce al Campo de Carabobo; Sur: En veintitrés metros con cuarenta y cinco centímetros (23,45 mts) con terrenos de la Comunidad de Pierino Biele de Luca y María Grazia Lo Chiatto de biele, quien actúa en su propio nombre y en representación de sus hijos: Gianni Biele Lo Chiatto, Bruno Giuseppe Biele Lo Chiatto y Gregorio Biele Lo Chiato; Este: En cincuenta metros con sesenta y cinco centímetros (50,65 mts) con terrenos que son o fueron de Luis Celestino Bigott o de la Hacienda San Luis; y Oeste: Con terrenos de la comunidad de Pierino Bielle De Luca y María Grazia Lo Chiatto de Biele, quien actúa en su propio nombre y representación de sus hijos Gianni Biele Lo Chiatto.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro (2024). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCÍA
EL JUEZ PROVISORIO
ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 9:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 16.209
CENG/OV/PC.-
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