TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, siete (07) de abril de 2025
Años: 214° de independencia y166º de la Federación.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSRAEL ROCKWELL CHACÓN ORTEGA, TANIA ROSALES DE LEDEZMA y EVA FRANCISCA ORTEGA COLINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 251.043, 73.984 y 106.082, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECOVINIENTE: MOUSA PÉREZ DE LUGO Y RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051 y V-5.619.694, respectivamente.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA MOUSA PÉREZ DE LUGO: OSCAR ROLANDO MURCIA ROJAS y JOSÉ GREGORIO COLINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 1332.719 y 129.753.
ABOGADO (A) ASISTENTE U/O APODERADO (A) JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA RAMÓN VICENTE LUGO MEZA: OSCAR ROLANDO MURCIA ROJAS, JOSÉ GREGORIO COLINA Y ABIEL ELI PEREIRA BRICEÑO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 133.719, 129.753 Y 141.117, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
EXPEDIENTE: Nº 23.121

DECISIÓN: DEFINITIVA
-II-
ANTECEDENTES
Se inician las presentes actuaciones por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, presentada por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVARES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.953, por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, correspondiéndole conocer de la referida demanda a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha catorce (14) de junio de 2013, bajo el Nro. 23.121 (nomenclatura interna de este Juzgado) asentándose en los libros correspondientes (folio 36 de la I pieza principal)
Mediante auto de fecha diecinueve (19) de junio de 2013, este Tribunal admite la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada librando compulsa y ordenando la apertura de un cuaderno de medidas (folios 38 y 39 de la I pieza principal).
En fecha veinte (20) de junio de 2013, comparece la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVARES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.953 y presentó diligencia dejando expresa constancia que pone a disposición los emolumentos y medios necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada (folio 40 y vto de la pieza principal) Seguidamente el Alguacil de este Tribunal deja constancia expresa constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada (folio 41 de la I pieza principal)
En fecha veintitrés (23) de julio de 2013, el Alguacil de este Tribunal deja expresa constancia que la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051, se negó a firmar la Boleta de Citación (folio 42 de la I pieza principal)
En fecha veintitrés (23) de julio de 2013, comparece la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVEROS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.953, y presentó escrito de reforma de demanda (folios 44 al 46 y sus vtos de la I pieza principal)
Mediante auto de fecha veintinueve (29) de julio de 2013, este Tribunal admite la reforma de demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO y RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, venezolanos, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-5.623.051 y V-5.619.694, respectivamente, librando boleta de citación (folio 47 y 48 de la I pieza principal)
En fecha ocho (08) de agosto de 2013, comparece la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVARES, plenamente identificados en autos y presentó diligencia dejando expresa constancia que pone a disposición los emolumentos y medios necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada (folio 49 de la pieza principal) Seguidamente el Alguacil de este Tribunal deja constancia expresa constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada (folio 50 de la I pieza principal).
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2013, comparece el Alguacil de este Tribunal y deja expresa constancia que la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051, se negó a firmar la Boleta de Citación (folio 51 de la I pieza principal).
En fecha catorce (14) de noviembre de 2013, comparece el Alguacil de este Tribunal y deja expresa constancia que el ciudadano RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titular de la cédula de identidad Nro V- 5.619.694 se negó a firmar la Boleta de Citación (folio 53 de la I pieza principal).
En fecha quince (15) de noviembre de 2013, comparece la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVARES, plenamente identificados en autos y presenta diligencia solicitando el complemento de la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 55 de la pieza principal). Siendo proveído dicho pedimento mediante auto de fecha veinte (20) de noviembre de 2013 (folio 58 de la I pieza principal)
En fecha veintiocho (28) de noviembre de 2013, el Secretario de este Juzgado, deja constancia de haber entregado a la co-demandada MOUSA PÉREZ DE LUGO, boleta de citación, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 61 de la I pieza principal)
En fecha veintiocho (28) de noviembre de 2013, el Secretario accidental de este Tribunal deja constancia a los autos que se trasladó y entrego boleta de citación al co-demandado RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, en atención a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 62 de la I pieza principal)
En fecha diez (10) de marzo de 2014, comparece la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051, parte co-demandada, asistida por el abogado JOSÉ GREGORIO COLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 129.753 y presentan escrito de contestación a la demanda y de Reconvención (folios 65 al 70 y sus vtos de la I pieza principal)
En fecha treinta (30) de enero de 2020, este Tribunal de 1era Instancia dicta sentencia definitiva (folios 42 al 50 y sus vtos de la II pieza principal)
En fecha veintidós (22) de febrero de 2021, comparece el abogado ABIEL ELI PEREIRA BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión del abogado bajo el Nro 141.117, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, ut supra identificado y ejerce Recurso de Apelación, (folio 54 de la II pieza principal)
Mediante auto de fecha veintisiete (27) de julio de 2021, este Tribunal oye en ambos efectos la apelación y remite el expediente al Tribunal Superior a los fines de la distribución de ley. (Folio 72 y vto de la II pieza principal)
En fecha veinticuatro (24) de enero de 2024, el JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, dicta sentencia ordenando la reposición de la causa al estado de que se realice la notificación de las partes sobre la decisión interlocutoria proferida por este Juzgado en fecha siete (07) de julio de 2017, lo que acarrea la nulidad de la sentencia definitiva (folios 97 al 106 de la II pieza principal).
En fecha cuatro (04) de marzo de 2024, este Tribunal da por recibido el presente expediente proveniente del Juzgado Superior Segundo, dándole entrada y teniéndose para proveer (folio 117 de la II pieza principal)
En fecha doce (12) de marzo de 2024, quien suscribe la presente decisión como Juez Provisoria designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia según consta del oficio Nro TSJ-CJ-N° 2022-2023 en fecha siete (07) de agosto de 2023, se aboca al conocimiento de la presente causa (Folio 119 de la II Pieza Principal), previa solicitud realizada en fecha siete (07) de marzo de 2024 por la parte demandante (folio 118 de la II pieza Principal)
Mediante auto de fecha diecinueve (19) de marzo de 2024, este Tribunal dando estricto cumplimiento a lo ordenado por el JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ordena librar Boleta de Notificación a las partes sobre la decisión interlocutoria proferida por este Juzgado en fecha siete (07) de julio de 2017 (folio 120 y su vto de la II Pieza Principal).
En fecha diecisiete (17) de julio de 2024, comparece la abogada TANIA ROSALES DE LEDEZMA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 73.984, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante, ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163 y presenta escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte co-demandada (folios 146 al 154 y sus vtos de la II Pieza Principal)
En fecha veintidós (22) de julio de 2024, la Secretaría de este Tribunal deja constancia en los autos de que la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas (folio 155 de la II Pieza Principal)
En fecha siete (07) de agosto de 2024, este Tribunal emite pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por las partes (folio 169 al 173 y sus vtos de la II Pieza Principal).
En fecha veintiocho (28) de noviembre de 2024, comparece la abogada TANIA ROSALES DE LEDEZMA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 73.984, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante, ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, y presenta escrito de informes (folios 191 al 207 y sus vtos de la II Pieza Principal)
Cumplidas las etapas procesales y estando en la oportunidad para dictar sentencia de mérito en la presente causa este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Señala la parte actora en el libelo de demanda reformado, lo siguiente: (folios 44 al 46 y sus vtos de la I Pieza Principal):
… omissis…En fecha 13 de Marzo del 2.013, firmé de mutuo acuerdo, por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, un Contrato de Opción de Compra-Venta, -que anexo marcado con la letra "A" el cual opongo en su contenido y firma a la vendedora- sobre Un Inmueble, con su propietaria, la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, autorizada por su cónyuge quien a su vez manifestó su consentimiento, el ciudadano RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, ambos venezolanos, mayores de edad, casados entre si, titulares de la Cédula de Identidad N° 5.623.051 у 5.619.694 respectivamente y de éste domicilio, el referido inmueble consiste en Un Apartamento signado con el N° 11, piso 2con un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 283, que forman parte del Edificio Nadir, Edificio 18. Lote B, ubicado en la Urbanización Yuma (Vía San Diego) sector 1, Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo, consta de las siguientes dependencias: Un ambiente integrado de cocina, lavandero, sala comedor, pasillo de acceso a los dormitorios, un baño auxiliar con ducha, dos (2) dormitorios secundarios y un dormitorio principal con un baño principal con ducha anexa, con un porcentaje de Cero Coma Veintisiete Mil Ciento Setenta y Cuatro Cien Milésimas por Ciento (0,27174%) del desarrollo total, en función de veintitrés edificios permisados y el Cero Coma Seiscientos Veinticinco Milésimas por Ciento (0,625%) correspondiente sólo a la Segunda Etapa de Ciento Sesenta (160) unidades de vivienda y el Cero Coma Trescientos Noventa Mil Seiscientos Veinticinco Millonésimas por Ciento (0,390625%) por consolidación de las dos primeras etapas, con los siguientes linderos, NORESTE: Con fachada noreste del edificio. SURESTE: Con la fachada sureste del edificio. NOROESTE: Fachada noroeste del edificio. SUROESTE: Con el apartamento N° 12. El apartamento tiene una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00 Mts2). El Precio de Venta que estableció la Vendedora-Opcionante, tal como consta de dicho contrato- es por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), de los cuales pagué a la vendedora quien declaró expresamente recibir a su entera satisfacción- la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), por concepto de anticipo imputable al precio total, según consta de Cheque de Gerencia emitido por el Banco de Venezuela distinguido con el N° 0022904, con fecha 9 de Enero del 2.013, por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) y Cheque de mi cuenta corriente personal del Banco Nacional de Crédito Nº 01600013 de fecha 9 de Enero del 2.013, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) -que acompaño en copia fotostática marcados ambos cheques con la letra "B". El Saldo restante o la diferencia por el precio acordado, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) los pagaría al momento de otorgar el documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Igualmente en el documento autenticado se estableció que el tiempo de duración de la opción es por Noventa (90) días continuos más Treinta (30) dias continuos de prórroga. Ahora bien, es el caso que solicite crédito hipotecario por ante el Banco de Venezuela y me fue aprobado en fecha 10 de Mayo del 2.013, tal y como consta de documento que recibí del departamento de crédito y que anexo original marcado con la letra "C" igualmente anexo original del documento de Compra-Venta e Hipoteca que me entregó el Banco de Venezuela marcado con la letra "D" En fecha 11 de Mayo del 2.013, le informé a la vendedora a través de su hija la ciudadana YENNY YUSLEMY LUGO PÉREZ, que me habían aprobado el crédito y al solicitarle que me entregaran la solvencia inmobiliaria, la cédula catastral y la planilla de pago del 0,5% del SENIAT, recaudos éstos exigidos para acompañar el Documento Definitivo de Compra-Venta para presentarlo en el Registro Inmobiliario, me comunicó por vía telefónica el yerno de la vendedora, el ciudadano JOSÉ GREGORIO MORALES JIMÉNEZ, que el precio por el apartamento lo habían aumentado, que no era por SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) como se acordó, que el nuevo precio es por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), este aumento de precio desvirtúa lo contemplado en el contrato de opción de compra-venta, es por demás evidente y queda demostrado que yo he cumplido como un BUEN PADRE DE FAMILIA con todas mis obligaciones, tal y como se acordó y el banco me aprobó el crédito dentro del plazo que se pacto y que se encuentra en plena vigencia. La vendedora, se obligó a venderme en el precio que estableció, es decir por SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES, ahora la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, actuando de mala fe e incumpliendo con lo estipulado en el contrato, aumenta la cantidad de DOSCIENTOS DÍEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) más, sobre el precio pactado inicialmente en el contrato, éste aumento en el precio es especulativo e ilegal, ya que pretende traspasarme los costos inflacionarios por la devaluación oficializada por el Gobierno Nacional, violentando normas que se encuentran vigentes dentro del ordenamiento jurídico y cuyo contenido son de carácter obligatorio. Aun cuando la vendedora quiera aumentar el precio del inmueble por efectos de la devaluación, NO PUEDEN AUMENTAR EL PRECIO DEL APARTAMENTO, por que estarían infringiendo el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Vivienda y Hábitat, dictado por el ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 10 de Noviembre del 2.008 en el que claramente establece la "prohibición terminante de trasladar los indices de precios y costos inflacionarios o por medio de cualquier otro mecanismo (DEVALUACIÓN) sobre las viviendas por construirse, en construcción o que estén construidas," so pena de incurrir en las sanciones de carácter legal establecidas en el mismo Decreto Ley y La Resolución Ministerial N° 110, que entró en vigencia el 11 de Junio del 2.009. Por todo lo antes expuesto ciudadano Juez, es que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto procedo a demandar a los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO y su cónyuge RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, para que dén CUMPLIMIENTO AL CONTRATO suscrito en fecha 13-3-2.013 ó en el caso contrario, sean condenados por éste tribunal para que cumplan con la venta del inmueble supra descrito.
… omissis…La presente demanda se materializa por el incumplimiento de la vendedora, la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, al no mantener el precio fijo sobre un inmueble de su propiedad obligándose a venderme por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 640.000,00) precio acordado en el Contrato de Opción de Compra-Venta que suscribimos por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia en fecha 13 de Marzo del 2013, posteriormente me informan que el precio lo habían aumentado a la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), esta variación en el aumento del precio es ilegal, porque se estipuló un precio fijo en el contrato que está vigente a la presente fecha y el Ejecutivo Nacional dictó un Decreto Ley que prohíbe trasladar el cobro de los Índices de Precios al Consumidor y Los Costos Inflacionarios o devaluación sobre las viviendas. El incumplimiento de la vendedora me crea una situación inesperada de estado de necesidad ya que estoy viviendo con mis dos (2) menores hijas en un apartamento alquilado y me genera gastos que no tenía previstos, yo vendí mi apartamento para comprarle a la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO y le pagué con el dinero de la venta de mi apartamento casi el Cincuenta por Ciento (50%) del precio acordado, con el dinero que yo les pagué, la hija de la señora Mousa Pérez de Lugo, compró una casa tal como consta copia fotostática de Documento que se anexa marcado con la letra "E" y Copia Fotostática de Cheque de Gerencia emitido por el Banco de Venezuela a nombre del ciudadano ANTONIO ALBERTO DA SILVA DE SOUSA, que anexo marcado con la letra "F", ese dinero que yo pagué también tenía un valor adquisitivo para ese momento.
Pido a éste Juzgador muy respetuosamente, después de revisar, admitir y sustanciar la presente Reforma de Demanda, proceda a condenar a los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO y su cónyuge RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, al siguiente petitorio
PRIMERO: A Dar cumplimiento al contrato de Opción de Compra-Venta manteniendo el precio inicialmente establecido por la Cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00).
SEGUNDO: A Dar cumplimiento con la entrega de la Solvencia Inmobiliaria, La Cédula Catástral, y la Planilla del Pago del 0,5% del SENIAT, que son los recaudos exigidos para la revisión del documento definitivo de Compra-Venta e Hipoteca para ser otorgado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo.
TERCERO: A Dar cumplimiento con la firma, traspaso y la entrega material, por la venta del inmueble, del Documento Definitivo otorgado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo
CUARTO, Sean condenados al Pago de las Costas-calculadas al 30% sobre el monto estimado por la demanda- que sean generados con motivo de esta acción judicial, igualmente pido al ciudadano Juez, que al momento de dictar sentencia definitiva acuerde experticia complementaria del fallo para hacer los ajustes por causa de devaluación del signo monetario nacional.
QUINTO: El monto de la presente demanda la estimo en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), que representada en UNIDADES TRIBUTARIAS al Precio actual de Bs.107,00 cada Unidad Tributaria, es equivalente a Nueve Mil Trescientos Cuarenta y Cinco Unidades Tributarias con Setenta y Nueve Décimas (9.345,79 U.T).
SEXTO: Pido muy respetuosamente que la presente Reforma de Demanda sea admitida y sustanciada con todos los pronunciamientos de ley y declarada con lugar en la definitiva. Es Justicia que espero, en la ciudad de Valencia a la fecha de su presentación…

Por su parte, la demandada de autos en su escrito de contestación presentado en fecha diez (10) de marzo de 2014 argumenta que: (folios 65 al 70 y sus vueltos de la I Pieza Principal):
Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la infundada, irreal y absurda demanda que ha sido incoada en mi contra, por ser desde todo punto de vista falsos e irreales los hechos en los cuales pretende basarse e inaplicable el fundamento de derecho invocado.
DE LA NEGACIÓN ESPECÍFICA
Rechazo, niego y contradigo por ser absolutamente falsos los siguientes hechos y circunstancias alegados por la parte actora:
1º Que la demandante en fecha 11 de Mayo de 2.013, me haya informado mediante mi hija YENNY YUSLEMY LUGO PEREZ, que le habían aprobado crédito alguno y menos aún solicitándome la entrega la solvencia inmobiliaria y demás documentos para la protocolización del documento de compra venta definitivo.
2º Que mi yerno, el ciudadano JOSÉ GREGORIO MORALES JIMENEZ, o mi persona, le hubiéramos informado vía telefónica que el precio de la venta del apartamento lo hubiésemos aumentado.
3º Que en modo alguno la quejosa, por sí o por medio de cualquier apoderado me haya informado acerca de la aprobación de crédito alguno y consecuencialmente ofertado de alguna manera el cumplimiento del contrato que invoca como fundamento de su pretensión.
4° Que quien suscribe tenga la obligación de pagar UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por ningún concepto.
5° Que quien suscribe deba ser condenada en costos del presente proceso y como consecuencia de ello que esté obligada cancelar tal concepto a la accionante.
DE LA VERDAD DE LOS HECHOS
La verdad de los hechos es que en fecha 16 de enero de 2.013, suscribí un contrato de opción a compra sobre de un inmueble ubicado en el edificio N° 18, del lote B, apartamento 11, piso 2, Urbanización Yuma, sector 1, municipio San Diego del estado Carabobo, el cual me pertenece según se acredita en documento debidamente protocolizado por ante el registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 04 de Octubre de 2.011, inscrito bajo el N° 2011.5049, asiento registral 1, folio real del año 2.011 en fecha 13 de marzo de 2.013, con la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, soltera y de este domicilio, el cual me pertenece según se acredita en documento debidamente protocolizado por ante el registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 04 de Octubre de 2.011, inscrito bajo el N° 2011.5049, asiento registral 1, folio real del año 2.011, opción a compra esta que autenticamos por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del estado Carabobo, inserta bajo el N° 17. tomo 07, (del cual consigno copia simple en el presente acto y manifiesto que debido a la situación del pais me es imposible obtener copia certificada por estar la referida notaría cerrada, sin embargo informo al tribunal el lugar donde se encuentra autenticado para eventualmente consignar dichas copias certificadas), en la cual se estableció claramente que el referido inmueble se vendería por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00), de la que recibí la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 265.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela, distinguido con el N° 0022904, de fecha 09 de enero de 2.013 y la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) mediante cheque del Banco Nacional de Crédito N° 01600013 de la misma fecha, dando un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y quedando expresamente convenido que en TIEMPO DETERMINADO de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS Y TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS DE PRORROGA, la hoy demandante debería pagar el restante, a saber la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), siendo el caso que en el mes de marzo del 2.013, la quejosa me manifestó que le era imposible cumplir con su obligación y en forma muy pacífica y amistosa en ese entonces me pidió que le hiciera un nuevo contrato, a lo que por razones humanitarias accedí sin modificar el precio convenido, realizando un nuevo contrato bajo las mismas condiciones en fecha 13 de marzo de 2.013, por ante la Notaría segunda de Valencia del Estado Carabobo, quedando inserto bajo el N° 01, tomo 66, donde también se estableció una vigencia de NOVENTA (90) DÍAS MÁS SU PRÓRROGA DE TREINTA (30) DÍAS, venciéndose dicho lapso en fecha TRECE (13) DE JUNIO DE DOS MIL TRECE (2.013), pero para entonces la demandante, en vez de afrontar su responsabilidad e informarme acerca de su imposibilidad de cumplir con lo pautado, 'incoo senda demanda para intentar el cumplimiento del contrato.
La parte demandada junto a su escrito de contestación, presentó reconvención contra la parte actora, la cual fue admitida en cuanto ha lugar en derecho, dicha reconvención está basada en los siguientes planteamientos
“…En fecha 16 de enero de 2.013, suscribí un contrato de opción a compra sobre de un inmueble ubicado en el edificio N° 18, del lote B, apartamento 11, piso 2. Urbanización Yuma, sector 1, municipio San Diego del estado Carabobo, el cual me pertenece según se acredita en documento debidamente protocolizado por ante el registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 04 de Octubre de 2.011, inscrito bajo el N° 2011.5049, asiento registral 1, folio real del año 2.011 en fecha 13 de marzo de 2.013, con la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, soltera y de este domicilio, el cual me pertenece según se acredita en documento debidamente protocolizado por ante el registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 04 de Octubre de 2.011, inscrito bajo el N° 2011.5049, asiento registral 1, folio real del año 2.011, opción a compra esta que autenticamos por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del estado Carabobo, inserta bajo el N° 17, tomo 07, del cual consigno copia simple en el presente acto y manifiesto que debido a la situación del país me es imposible obtener copia certificada por estar la referida notaria cerrada, sin embargo informo al tribunal el lugar donde se encuentra autenticado para eventualmente consignar dichas copias certificadas, en la cual se estableció claramente que el referido inmueble se vendería por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), de la que recibí la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 265.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela, distinguido con el N° 0022904, de fecha 09 de enero de 2.013 y la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) mediante cheque del Banco Nacional de Crédito N° 01600013 de la misma fecha, dando un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y quedando expresamente convenido que TIEMPO en DETERMINADO de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS Y TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS DE PRORROGA, la hoy demandante debería pagar el restante, a saber la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), siendo el caso que en el mes de marzo del 2.013, la quejosa me manifestó que le era imposible cumplir con su obligación y en forma muy pacífica y amistosa en ese entonces me pidió que le hiciera un nuevo contrato, a lo que por razones humanitarias accedí sin modificar el precio convenido, realizando un nuevo contrato bajo las mismas condiciones en fecha 13 de marzo de 2.013, por ante la Notaría segunda de Valencia del Estado Carabobo, quedando inserto bajo el N° 01, tomo 66, del cual consigno copia simple en el presente acto y manifiesto que debido a la situación del país me es imposible obtener copia certificada por estar la referida notaria cerrada, sin embargo informo al tribunal el lugar donde se encuentra autenticado para eventualmente consignar dichas copias certificadas, donde también se estableció una vigencia de NOVENTA (90) DIAS MAS SU PRORROGA DE TREINTA (30) DÍAS, venciéndose dicho lapso en fecha TRECE (13) DE JUNIO DE DOS MIL TRECE (2.013), pero hasta la fecha en forma alguna la demandada se ha liberado de la obligación de pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), es por lo que acudo por ante su competente autoridad a demandar, como en efecto lo hago de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en contra de la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, soltera y de este domicilio, quedando expresamente demostrada la obligación de la parte demandada mediante el documento up supra invocado.
DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN Y SUS FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Como fundamento de derecho de la pretensión que más adelante expondré, invoco lo establecido en los articulos 1167, 1.264, 1290, 1527 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber.
En efecto ciudadano juez, es el caso que habiendo celebrado un contrato con un tiempo determinado con la demandada, en fecha 13 de marzo de 2.013, el cual establecía un tiempo de NOVENTA (90) DÍAS MAS SU PRORROGA DE TREINTA (30) DÍAS, venciéndose dicho lapso en fecha TRECE (13) DE JUNIO DE DOS MIL TRECE (2.013), hasta la fecha la fecha la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO no ha cumplido con su obligación principal, que era la de pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) habiendo trascurrido con creses el lapso establecido para ello…
…Omissis…
Al subsumir la norma transcrita en los hechos traidos por ante su competente autoridad, resulta claro que la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, antes plenamente identificada, tenía como obligación principal pagar en un lapso de NOVENTA (90) DÍAS MAS SU PRORROGA DE TREINTA (30) DÍAS, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), venciéndose el lapso establecido en fecha TRECE (13) DE JUNIO DE DOS MIL TRECE (2.013), sin que hasta la fecha, ni en forma personal, apoderado y menos mediante oferta judicial haya verificado tal cumplimiento, sorprendiendo la buena fe de quien suscribe al intentar una acción de incumplimiento por ante este despacho, sin haber agotado cualquier via que hiciera presumir su intención de pagar, llegando al extremo en su temeraria demanda de fundamentar su presunta y negada intención de pago en una supuesta aprobación de un crédito por parte del Banco de Venezuela, de la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 208.500,00), lo cual difiere claramente de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), que fue lo acordado y se hizo ley entre las partes, reconociendo con ello en forma tácita su incumplimiento, pues en su libelo en forma alguna manifiesta de qué manera pagara el restante de lo adeudado, lo cual demuestra claramente su insolvencia y también demuestra la mala fe de la demandada, pues al verse imposibilitada de cumplir con su obligación principal, de forma sumamente temeraria intentó una acción de cumplimiento, cuando lo correcto hubiese sido que al menos efectuara una oferta real de pago, con la consecuente liberación de su obligación.
…omissis…
Ante las anteriores transcripciones legales, he de interpretar que la parte demandada no cumplió con su obligación principal de la forma en que fue contraida, verificándose hasta la fecha una franca insolvencia que se denota en sus mismas fundamentaciones de la hoy demanda reconvenida, pues no demuestra en forma alguna haberse liberado de dicha obligación, la cual queda plenamente demostrada en los documentos invocados por quien suscribe, a saber contrato de opción a compra celebrado en fecha 13 de marzo de 2.013. por ante la Notaria segunda de Valencia del Estado Carabobo, quedando inserto bajo el N° 01, tomo 66, del cual consigno copia simple en el presente acto y manifiesto que debido a la situación del pais me es imposible obtener copia certificada por estar la referida notaria cerrada, sin embargo informo al tribunal el lugar donde se encuentra autenticado para eventualmente consignar dichas copias certificadas, pero que el mismo demandado consignó en su libelo hoy reconvenido y del cual admite su obligación.
Ciudadano Juez el objeto de esta pretensión es el de acudir como en efecto lo hago de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en contra de la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-12.106.163, soltera y de este domicilio, quedando expresamente demostrada la obligación de la parte demandada mediante el documento up supra invocado, por último solicitó se condene en costas y costos procesales del presente juicio.
…omissis… En fuerza de las razones de hecho y de Derecho antes esgrimidas, y ante la imposibilidad de obtener el cumplimiento voluntario por parte del comprador, la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, suficientemente identificado, de pagar el precio convenido entre las partes y habiendo quedado clara e indubitablemente la relación contractual de compra venta existente con el antes mencionado ciudadano y mi persona; así como el incumplimiento de la obligación de pagar el precio; es por lo que forzosamente acudo ante este órgano de administración de justicia amparado en la tutela judicial efectiva que nos reviste el Estado Venezolano, conforme el Articulo 26 de nuestra Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, para DEMANDAR como en efecto lo hago; con mi carácter de vendedor, a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, ya identificada a: Primero: la RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción compra venta del inmueble OBJETO DE ESTA DEMANDA.- Segundo: Al pago de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en el pago generados por las diligencias efectuadas a tales efectos. Tercero: Al pago de las costas y costos del presente juicio…

Se constata que al parte demandante reconvenida da contestación a la Reconvención bajo los siguientes términos:
Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus parte, tanto en los hechos, como en el derecho la infundada Reconvención propuesta por la codemandada, ciudadana MOUSA PEREZ DE LUGO, ampliamente identificada en la causa, asistida por el abogado JOSE GREGORIO COLINA, por Resolución de Contrato, por ser totalmente falsos, injuriosos y carentes de valor probatorio los alegatos esgrimidos contra mi representada. Negación, rechazo y contradicción que hago en los siguientes términos específicos:
PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo, por ser falsos los alegatos expresados por la codemandada-reconviniente, en el capitulo denominado, "LOS HECHOS", en cuanto a que la quejosa, en el mes de marzo de 2013, le manifestó que le era imposible cumplir con la obligación y que en forma muy pacífica y amistosa la opcionante compradora le pidió le hiciera un nuevo contrato, a lo que accedió por razones humanitarias, sin modificar el precio, alegato que hizo, ya que conforme a lo pactado en el contrato privado de Reserva y el contrato autenticado el 16 de enero de 2013, ya había habido un aumento en el precio pactado. En el capitulo denominado "DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN Y SUS FUNDAMENTOS DE DERECHO, alega que mi representada, SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, demandante-reconvenida, vencido el lapso en fecha trece (13) de junio de 2013, hasta la fecha de la pretendida reconvención, no había cumplido con su OBLIGACION PRINCIPAL" (comillas, resaltado y subrayado mios) que era la de pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 340.000,00), y según había transcurrido con creces el lapso establecido, fundamentándolo en el Articulo 1167 del Código Civil.
Al respecto, ciudadana Jueza, como podrá observar en el contrato de opción a compra-venta, plenamente identificado, se convino y estableció que mi representada, cumpliria con el pago de la diferencia o el resto del precio en el momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta, ante el Registro inmobiliario (hoy Registro Público) correspondiente, condición que no se pudo cumplir, por hechos que generó la vendedora ya que una vez que el Banco de Venezuela, aprobó el crédito, por medio de Ley de Política Habitacional, el yerno de la demandada-reconviniente, ciudadano JOSE GREGORIO MORALES JIMENEZ, le hizo saber verbalmente por via telefónica, que ese ya no era el precio y la oferente no entregó en ningún momento la documentación requerida, tal como se lo hizosaber mi representada cuales eran los que el Banco solicitaba, mediante correo y que ya hablan acordado previamente en la CLAUSULA QUINTA del contrato privado de reserva, suscrito en fecha cinco (5) de octubre de 2012. Siendo que la oferente fue quien incumplió el contrato de opción a compra-venta, en cuanto a que pretendían alterar el precio y jamás entregaron los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo, en ese acto, en ese momento era el acordado para pagar el monto pendiente, que lo haría de la manera siguiente: DOSCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS 208.500,00), por medio de crédito otorgado por el Banco Venezuela más CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 131.500,00) que completaria con recursos propios.
Entre otras cosas, la Demandante-Reconviniente, alega que mi representada no le informó por intermedio de su hija, YENNY YUSLEMI LUGO PEREZ, que el crédito solicitado para pagar la diferencia del valor acordado, le había sido aprobado, siendo la verdad real, que mi representada, si se lo informó el seis (6) de mayo de 2013, por medio del correo electrónico de la hija de la codemanda-reconviniente, misjoses@hotmail.com, y ella a su vez en fecha ocho (8) de mayo, respondió al correo electrónico de mi representada: suhailmontilla@hotmail.com, con quien mi representada, desde principio de octubre de 2012, había canalizado toda la negociación... omissis...En el referido correo enviado por mi representada, le solicitó los recaudos complementarios para acompañar al documento definitivo de venta, tales como la solvencia inmobiliaria, al cedula catastral y la planilla de pago del impuesto del 0.5% del valor de la venta al SENIAT, para presentar el documento definitivo ante el Registro Público correspondiente.
Es de resaltar que la ciudadana YENNY YUSLEMI LUGO PEREZ y su esposo JOSE GREGORIO MORALES JIMENEZ (hija y yerno de los demandados) eran los propietarios del inmueble objeto de esta acción y contrato de opción de compra-venta, tal como se puede evidenciar del documento de propiedad de la demandada-reconviniente MOUSA PEREZ DE LUGO, registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha cuatro (4) de octubre de dos mil once (2011), bajo el Nro 2011.5049, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro 311.7.13.15160 y correspondiente al libro del folio Real del año 2011, ellos son los vendedores y a estos a su vez les perteneció, según documento protocolizado ante la misma Oficina, antes denominada Oficia Subalterna de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha siete (7) de Agosto de 2002, bajo el Nro 29, folio 1 al 9, Tomo 12, Protocolo Primero.
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo, por ser falsos los alegatos esgrimidos por la demandada.- reconviniente, cuando alega que su yerno el ciudadano JOSE GREGORIO MORALES JIMENEZ, no le informó a mi representada a través de via telefónica el aumento del precio, comunicación que realmente si sostuvo mi representada SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, con el referido ciudadano, debido a que la hija, YENNY YUSLEMI LUGO PEREZ (Intermediaria), no le atendia las llamadas. Pero el hecho cierto, real, verdadero y comprobable, es que el yerno de la demandante-reconviniente, si le informó a mi representada que el precio del inmueble ya n era el mismo, cuando en el contrato de opoción a compra-venta pactaron un precio fijo, la opcionante vendedora, se comprometió a mantener el precio pactado durante el tiempo establecido en la o poción, aunado a que jamás hicieron entrega de los recaudos. En las condiciones de pago o de liberación de pago, no estaba establecida la oferta real de pago, y ellos por su parte tampoco se liberaron de la obligación de devolver el dinero que mi representada les entregara como adelanto del precio pactado, si realmente mi representada les hubiera incumplido.
TERCERO: Niego, Rechazo y contradigo, los argumentos señalados por la demandada-reconviniente, contra mi representada al expresar que "...siendo el caso que en el mes de marzo de 2013, la quejosa me manifestó que le era imposible cumplir con su obligación". Los argumentos señalados son totalmente falsos, en ningún momento mi representada le manifestó, ni verbal, ni en forma escrita, ni a través de ningún otro medio, que le era imposible cumplir con su obligación. La verdad de los hechos es que cuando se celebró el segundo contrato de opción de compra-venta, los vendedores, ya habian aumento el precio pactado en el primer contrato y con el segundo pretendían hacer lo mismo, pero se había establecido que LA OPCIONANTE VENDEDORA, se comprometía a mantener el precio durante el tiempo establecido. En el referido contrato autenticado el 13 de marzo 2013, no se estableció una modalidad de pago por la diferencia del precio, pero eso no fue, ni ha sido, ni es un impedimento para que mi representada cumpliera con el pago de la diferencia del precio, lo cierto y comprobable es que siempre tuvo el dinero para el pago de la diferencia en su momento, porque de hecho para completar la diferencia vendieron un vehículo que tenía en comunidad con su cónyuge.
CUARTO: Niego, rechazo y contradigo la temeraria Reconvención presentada, por ser totalmente falsos, injuriosos y carentes de valor probatorio, los alegatos esgrimidos contra mi representada, ya que como se probará en su oportunidad, dentro del plazo establecido en el contrato de opción a compra-venta, la optante compradora, realizó todas las gestiones pertinentes para pagar la diferencia restante, tal como lo acordaron ambas partes en el contrato.
QUINTO: Niego, Rechazo y contradigo la Reconvención ejercida en contra de mi mandante por la INCONGRUENCIA del escrito, ya que ha sido presentado en forma inteligible, y no se entiende, no tiene coherencia, tal como se evidencia de las narraciones contenidas en el texto de la Reconvención, como por ejemplo en el titulo denominado "LOS HECHOS" como en el denominado "LA VERDAD DE LOS HECHOS", da a entender que mi mandante SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, es co-propietaria del inmueble objeto de esta acción, conjuntamente con la demandada-reconviniente, al señalar: "...La verdad de los hechos es que en fecha 16 de enero de 2.013, suscribi un contrato de opción a compra de un inmueble ubicado en el edificio nro 18, del lote B, apartamento 11, piso 2, Urbanización Yuma, sector 1, municipio San Diego del estado Carabobo, el cual me pertenece según se acredita en documento debidamente protocolizado por ante el registro público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 04 de Octubre de 2.011, inscrito bajo el Nro 2011.5049, asiento registral 1, folio real del año 2.011, en fecha 13 de marzo de 2011, con la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, ....el cual me pertenece según se acredita en documento debidamente protocolizado por ante el registro público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 04 de Octubre de 2.011, inscrito bajo el Nro 2011.5049, asiento registral 1, folio real del año 2.011,..."
En cuanto a la Reconvención, no señala expresamente cuales son los aspectos que está reconviniendo, sólo se limita a repetir en el capítulo que denominó DE LOS HECHOS, lo indicado en el capítulo que denominó LA VERDAD DE LOS HECHOS correspondiente a la contestación de la demanda, por lo que solicito con el debido respeto, que la Reconvención sea declarada sin lugar por incongruente, incoherente, inconsecuente, ilógica, contradictoria, inconexa e initeligible, incomprensible, inentendible.
SEXTO: Por las razones antes expuestas niego, rechazo y contradigo los alegatos del capítulo denominado DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN Y SUS FUNDAMENTOS DE DERECHO, que la demandada-reconviniente invoca, establecidos en los artículos 1167, 1264, 1290, 1527 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que el incumplimiento del contrato bilateral, conforme al artículo 1167 del Código civil, lo es por parte de la demandada reconviniente, porque una vez que la optante compradora, le fue aprobado el crédito bajo el régimen de Crédito Hipotecario, que notificó a la optante vendedora por medio de su hija, para que finiquitaran la venta, debía hacer entrega de la documentación requerida para tal fin, lo cual no fue cumplida por la demandada reconviniente y por ende, aunque el Banco Venezuela emitió el documento para su protocolización, del cual se evidencia que la compradora pagaría la totalidad del precio pactado, tal como lo especifica el referido documento, en el que también el banco como operador financiero y SUHAILL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO. como Deudora Hipotecaria, convinieron en celebrar CONTRATO DE PRÉSTAMO A LARGO PLAZO CON GARANTIA HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO, fue imposible su protocolización, por no tener la cedula catastral, certificación de gravamen, transacción inmobiliaria, Registro de Vivienda Principal, Rif de los propietarios y sus respectivas cédulas al momento de ser presentadas, solvencia de condomínio, solvencia de los servicios, electricidad, Hidrocentro.
Con relación al artículo 1264, que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han pactado, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de contravención, es evidente que la promitente vendedora, no dio cumplimiento a lo pactado en el contrato de Reserva privado ni el de opción a compra-venta, como es el hecho de que no mantuvo el precio pactado, de que no aportó la documentación requerida.
Con relación al fundamento del articulo 1290 del Código Civil, en ningún momento de la relación y durante este largo procedimiento, se ha obligado a la demandada-reconviniente a recibir una cosa o cantidad distinta o diferente, inferior o superior del monto que se estableció en el contrato.
Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil alegado, mi representada no puede probar que se liberó del cumplimiento de su obligación de pagar la diferencia, ya que la condición era, según lo convenido que pagaría lo restante, en el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, ante la Oficina del Registro correspondiente, lo cual fue imposible por el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, quien además de querer aumentar nuevamente el precio, que se comprometió a mantener durante la vigencia del contrato, no le hizo entrega de la documentación requerida para presentar el documento definitivo ante el Registro Público correspondiente, debido a su incumplimiento, mi representada no pudo dar cumplimiento a la obligación, tal como lo habían acordado y en consecuencia la promitente vendedora, incurre en la violación del artículo 1527, en cuanto a que al querer aumentar nuevamente el precio pactado, notificado por el yerno de los demandados, ciudadano JOSE GREGORIO MORALES JIMENEZ, quien le participó a la demandante vía telefónica, que el precio por el apartamento, lo habian aumentado de Bs 640.000,00 a 850.000,00, lo cual desvirtuó lo contemplado en el contrato entre las partes, infringiendo el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Vivienda y Habitat, dictado por el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 10 de Noviembre del 2008, en el que claramente establece: "... prohibición terminante de trasladar los indices de precios y costos inflacionarios 0 por medio de cualquier otro mecanismo (DEVALUACION) sobre las viviendas por construirse, en construcción o estén construidas, "so pena de incurrir en sanciones de carácter legal establecidas en el mismo Decreto Ley, y la Resolución Ministerial Nro 110, en vigencia desde el 11 de Junio del 2009, además de no entregar la documentación para la protocolización del documento definitivo, mi representada no puedo cumplir con la entrega de la diferencia del precio pactado, en el lapso, lugar y modo establecido en el contrato. Todo lo antes expuesto, demuestra y prueba, que la demandada-reconviniente no cumplió con lo acordado en el contrato de opción a compra-venta que la vincula a mi representada, y que según sus caracteristicas, como bien lo señala la parte demandada-reconviniente, es un contrato bilateral, conforme al articulo 1474 del Código Civil. En la Promesa Bilateral de Compra Venta nace la Obligación para ambas parte de celebrar el contrato de compra venta en un plazo establecido cuyo contenido y términos se encuentran definidos en la propia promesa y cuyo incumplimiento acarrea penalización en calidad de indemnización en beneficio de la parte agraviada y por cuanto habia suficientes motivos para accionar, en vista del incumplimiento por la demandada - reconviniente, fue por lo que mi representada demandó el cumplimiento del contrato.
SEPTIMO: Niego, Rechazo y contradigo el capítulo denominado "DEL PETITORIO" por cuanto las razones de hecho y derechos esgrimidas, son falsas e infundadas, ya que mi representada siempre tuvo la voluntad de cumplir el contrato celebrado entre las partes, hizo entrega de la reserva y arras en su oportunidad (vendió su único bien inmueble, que era su vivienda familiar para ella y su grupo familiar: dos (2) hijas y su pareja) gestionó y obtuvo dentro del plazo del contrato, el crédito para pagar parte de la diferencia pendiente por pagar, lo cual se evidencia de: A) Acuse de Recibo de Solicitud de crédito al Banco Venezuela, que realizó mi representada, en fecha 14 de Marzo de 2013, un (1) día después de la fecha de autenticación del contrato de opción de compra-venta. B) Original de la comunicación dirigida por la Asesora de Negocios, ciudadana IRIS PEREZ, del Banco de Venezuela, de fecha 10 de Mayo de 2013, a mi representada SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO. C) del documento de venta, Préstamo y Constitución de Hipoteca de Primer Grado sobre el inmueble objeto de esta acción, redactado por la abogada del Banco de Venezuela, ANTONELLA ROSELLI HERNANDEZ. D) de los correos, los mismos demuestran que mi representada efectivamente en fecha 06 de Mayo del 2013, le hizo saber a YENNY LUGO (hija de los demandados), por medio de su correo misjoseshotmail.com, la aprobación del crédito, la necesidad de la documentación que requería el Banco Venezuela. E) de la Constancia emanada del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), dirigida a quien pueda interesar, de fecha primero (1ero) de Abril del 2014, por medio de la cual el Gerente de Fondos de Ahorro para la Vivienda, ciudadano WILFREDO GONZALES, hace constar que a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO (demandante-reconvenida), mantiene (para la fecha) una solicitud de crédito para adquisición de vivienda principal con el Banco Venezuela, y que los recursos han sido transferidos al operador financiero en
las siguientes fechas: 24/06/2013 (aún estaba vigente la opción), 16/07/2013,28/08/2013, 09/10/2013 y 13/01/2013 y que para esa fecha no ha podido lograr la protocolización de su crédito hipotecario, esto porque la demandada-reconviniente, además de no entregar los documentos requeridos, quiso aumentar el precio pactado, una vez que fue aprobado el crédito, y mi representada contaba con la diferencia. F) Listado de Beneficiarios de Fondo de Ahorro Para la Vivienda, de los Recursos transferidos a los Operadores Financieros para Créditos Hipotecarios emanada del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), del mes de Julio 2013, en el cual se evidencia que mi representada está incluida en el Nro 357. Otra acción que hizo la demandada-reconvenida, fue que vendieron un bien de la comunidad (vehículo) para completar el pago definitivo convenido en el último contrato autenticado, por lo que con fundamento a esa misma tutela judicial efectiva, que asiste a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, identificada en la causa, establecida en el articulo 26 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, solicito declare sin lugar la contrademanda incoada en su contra, por RESOLUCION DE CONTRATO, ya que quien incumplió el contrato objeto de esta acción es y fue la demandada -reconviniente y declare con lugar la incoada por mi mandante por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA del inmueble objeto de esta acción, igualmente se declare sin lugar el pago de daños y perjuicios supuestamente ocasionados por mi representada por el retardo en el pago generados por supuestas diligencias efectuadas a tales efectos, sin especificar, discriminar, ni detallar, en qué consisten los supuestos daños ocasionados, y el quantum de los mismos, siendo que la demandada reconviniente, se lucro con el dinero que mi representada entregó y está recibió, como adelanto o arras al celebrar el contrato de Reserva privado y el de opción de compra, además que se quedó en posesión del inmueble y lo ha mantenido arrendado durante todo estos once (11) años, y por el contrario mi representada ha tenido que pagar arrendamiento durante varios años, y no pudiendo pagar más, la familia se tuvo que desintegrar, una de sus hijas, se fue a casa de su abuela paterna con el papá y ella, se fue a casa de su mamá con la otra hija, ambas niñas para el momento de iniciarse este conflicto. Así mismo solicito que mi representada no sea condenada en costas y costos por este juicio, ya que esta acción es consecuencia del incumplimiento de la demandada reconviniente y como puede observar ciudadana Juez, que la causa ha tenido un retardo impresionante, generado por la parte demandada y con el debido respeto, solicito así se declare.
OCTAVO: Niego, Rechazo y contradigo el Capitulo de la Estimación que hiciera la Demandada (Reconvención), que en ese momento la hizo en la cantidad de de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 500.000,00) que equivalía a TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE (3.937) UNIDADES TRIBUTARIAS y la estimación que hizo de los honorarios en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 150.000,00) en ese momento, equivalente a UN MIL CIENTO OCHENTA Y UN (1.181) UNIDADES TRIBUTARIAS, Ya que quien ha generado esta acción y ha causado daños es la demandada-reconviniente.
NOVENA: También podrá observar ciudadana Jueza, que del contenido del escrito presentado por la demandante-reconviniente, pretende a través de la reconvención, una acumulación objetiva de acciones, ya que en la misma demanda acumula varias pretensiones, que persiguen distintos objetivos, como son la RESOLUCION DE CONTRATO, PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, sin especificar en qué consisten esos presuntos daños y perjuicios, ni estimar el cuantum de los mismos, igualmente demanda las costas y costos del proceso, estimando los honorarios profesionales, en la cantidad de Bs 150.000,00. Intentando tres (3) acciones en el mismo acto, apreciándose la existencia de una inepta acumulación, lo cual está prohibido en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que por su carácter son autónomas entre si y siendo que la INEPTA ACUMULACION es de orden público y así lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 28 de Noviembre del 2001, de la ponencia del Magistrado PEDRO RONDON HAZ, expediente Nro 00-3202, ratificada en fecha 15 de Diciembre del 2004, por el Magistrado IVAN RINCON URDANETA, expediente Nro 04-0012…omissis…Reconvención con tres (3) pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, se produjo un vicio in procediendo, quebrantándose una forma sustancial que menoscaba el derecho de defensa de mi representada pues la actividad procesal correcta que debió ejercer el Tribunal en esa oportunidad era la de haber declarado la inadmisibilidad de la Reconvención, para evitar que mi representa enfrentase a la vez tres (3) pretensiones que tienen procedimientos distintos que los hace incompatibles. La demandada-reconviniente, acciona la resolución del contrato, que es autónoma y que constituye por si misma una acción única y separada, fundamentada en un contrato de opción de compra-venta, acción que persigue se le ponga fin o dejar resuelto un contrato, es decir, la demanda por resolución de contrato es de carácter extintiva de una relación contractual, mientras que la demanda por Daños y Perjuicios, que propone la demandada-reconviniente, en forma inepta y acumulativa, es una acción diferente que persigue el resarcimiento de daños y perjuicios materiales, que son susceptibles de valoración económica, y en cuanto a la estimación de honorarios demandada, cuando la pretensión del demandante persiga el pago de una suma líquida y exigible de dinero, la Intimación de Honorarios, será por via principal, conforme al Procedimiento por Intimación, establecido en el Articulo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y es obvio que la demandada-reconviente, no mencionó, no expresó que una demanda era principal y las otras subsidiarias. Todo lo cual conlleva a la INADMISIBILIDAD por inepta acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente
Sobre el punto Previo, ratifico y pido que el también codemandado, ciudadano RAMON VICENTE LUGO MEZA, se le declare confeso, por cuanto no contestó la demanda, dentro de los lapsos establecidos por la Ley.
Siendo FALSO DE TODA FALSEDAD, los hechos, alegatos y fundamento legal, que la demandada-reconviniente, imputa a mi representada, entre ellos que accionó porque según no podia cumplir con la responsabilidad adquirida, cuando hay suficientes evidencias de que a mi representada el Banco Venezuela le aprobó el crédito solicitado para cumplir el objeto del contrato al cual se refiere esta acción, dentro del lapso de vigencia del contrato y que la protocolización no se llevó a cabo, por la falta de los recaudos requeridos por el Banco y el Registro Público, los cuales tenían que aportar los demandados.
Como podrá observar ciudadana Jueza, la parte demandada-reconviniente, no aportó ningún elemento que evidencie el incumplimiento intencional de mi representada y menos aún aportó elementos que a ella la liberara de la obligación de aportar los recaudos, solo que se negó a cumplir con lo pautado en el contrato, por la sencilla razón de querer aumentar el precio pactado, siendo esta acción totalmente ilegal, tal como lo establecen las Resoluciones alegadas, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 39.055 de fecha 10 de Noviembre de 2008, en la cual consta la Resolución Nro 98, de fecha 05 de Noviembre de 2008 e igualmente la Nro 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013, en la cual consta del Despacho del Ministro, Consultoría Juridica Nro 11, de fecha 05 de Febrero de 2013, emitida por el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y el Habitat, que Resuelven, que en ningún caso operará el cobro del Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), ni el cobro de intereses de financiamiento, no se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alicuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, ni aumento en los precios pactados, cuando la responsabilidad en el retardo de los recursos, no fuesen imputables a las partes, sin embargo este no es el caso, ya que el crédito fue aprobado en el mes de mayo de 2013, casi un (1) mes antes de vencer el lapso de vencimiento del contrato de opción de compra-venta. Por lo que se debe declarar improcedente la Reconvención, y asi solicito se declare. Igualmente pido que se declare, también inadmisible por incongruencia del escrito, ya que no se entiende, no tiene coherencia y lo puede apreciar en la narración del texto de la reconvención y por inepta acumulacion.

Conforme a la lectura de los alegatos expuestos por las partes, y las razones precedentes, esta Juzgadora determina que el thema decidendum del caso sub examine se circunscribe a verificar la procedencia del pretendido Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO titular de la cédula de identidad Nro. V-12.106.123 y los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694 autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del estado Carabobo en fecha trece (13) de marzo de 2013 quedando inserto bajo el Nro 01, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, o la procedencia de la Resolución del referido Contrato de Opción de Compra Venta demandado en la Reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, plenamente identificados en actas, debiendo decidir como punto previo la confesión ficta y la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada reconvenida. Asi se verifica.

-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad de decidir, se procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO -I-
CONFESIÓN FICTA
Alega la parte demandada reconviniente: Sobre el punto Previo, ratifico y pido que el también codemandado, ciudadano RAMON VICENTE LUGO MEZA, se le declare confeso, por cuanto no contestó la demanda, dentro de los lapsos establecidos por la Ley.

En este punto considera importante quien aquí decide mencionar que el co-demandado ciudadano RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-5.619.694 parte co-demandada en la presente causa citado en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2013 de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda, ni promovió prueba alguna que le favoreciera.
Bajo este contexto se trae a colación lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil
Artículo 362: Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. … omissis…

Del articulo anteriormente transcrito se desprende que la confesión ficta se verifica en aquellos casos en los cuales el demandado, debidamente citado, no concurra a dar contestación a la demanda en los plazos legales predeterminados; sin embargo, las consecuencias que su contumacia genera no son aplicables, sino hasta tanto el juzgador verifique la concurrencia de otros dos elementos fundamentales a saber: 1) Que no lograre probar nada que le favorezca, y, 2) Que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho.
Ahora bien, en el caso de autos se constata que la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta fue incoada contra los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO Y RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051 y V-5.619.694, respectivamente, cónyuges entre sí, lo cual implica que estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario, siendo menester traer a colación lo establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:
Articulo 146: Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.

Así las cosas, respecto al tema del litisconsorcio, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA ha sostenido en sentencia N° 94, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Vestalia de Jesús Zarramera y otros contra Dimas Hernández y otro, ratificada mediante sentencia N° 395, de fecha 19 de junio de 2014, caso: Edgar David Sánchez Ramos y otras contra Alexandra Dayana Sánchez Vagnoni y otros, lo que sigue:
En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados.
Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia; por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y debe resolverse de modo uniforme para todos. (Negrilla y subrayado de este Tribunal).

A mayor abundamiento, respecto al litis consorcio necesario, LA SALA DE CASACION CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia N° RC-699, de fecha 27 de noviembre de 2009, caso de la sociedad mercantil Inversiones 747 C.A., contra Corp Banca C.A. Banco Universal, señaló lo siguiente:
Ahora bien, la figura procesal del litisconsorcio, es producto de la acumulación subjetiva, en razón a la pluralidad de actores y/o demandados, que actúan en un proceso judicial, constituyéndose en partes. De allí que, el litisconsorcio puede ser voluntario o facultativo de conformidad con el dispositivo contemplado en el literal b y c del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil y necesario o forzoso contemplado en el literal a) del artículo 146 eiusdem.
Sobre el particular, cabe señalar que la doctrina de esta Sala, ha establecido de manera reiterada que el litisconsorcio necesario, se origina en razón de la naturaleza del vínculo de la relación jurídica por disposición de ley o por estar de manera implícita en ella, en donde necesariamente la pretensión comprende un caso de legitimación, por cuanto no se permite la cualidad dividida, por la existencia de la pluralidad de sujetos o partes, que deben ser llamadas a juicio para ejercer su derecho, defensas y excepciones, a los fines de obtener un pronunciamiento único por el órgano jurisdiccional, para que surta efectos jurídicos a todos los sujetos procesales. (Sentencia Nro. 207, de fecha 20 de abril de 2009, caso: Carlos Joaquín Spartalian Duarte contra: Autoyota, C.A. y Otra).

Dicha doctrina es reforzada, conforme con el criterio establecido en sentencia de LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, N° 24, del 23 de enero de 2002, expediente N° 2001-669, caso: Lisbeth Hurtado Camacho, que dispuso en cuanto a los litisconsorcios necesarios, lo siguiente:
… omissis…Al respecto, advierte la Sala que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 168 del Código Civil se requiere el consentimiento de ambos cónyuges, entre otros supuestos, cuando se trata de enajenación a título gratuito u oneroso o constitución de gravámenes sobre bienes gananciales, casos en los cuales corresponde a ambos, de manera conjunta, la legitimación en juicio para las respectivas acciones.

De lo anterior se colige que el litisconsorcio necesario resulta cuando es indispensable la presencia en el proceso, de todos los sujetos a los cuales es común determinada relación o acto jurídico, y que por dicha situación es inevitable resolver de manera uniforme, es decir, que para resolver de mérito el proceso es fundamental la presencia de todos ellos.
Es preciso destacar, que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litisconsorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Asi se analiza.
Dicho lo anterior, se observa que uno de los co-demandados RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, a pesar de estar citado para la contestación de la presente demanda tal y como se desprende del folio sesenta y dos (62) al folio setenta (70) de la I pieza principal no presentó contestación a la demanda, ni promovió prueba alguna, sin embargo se desprende de las actas que la co-demandada ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, compareció en fecha diez (10) de marzo de 2013, asistida por el abogado JOSÉ GREGORIO COLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 129.753, y presentó escrito de Contestación a la Demanda y Reconvención (folios 65 al 70 de la I pieza principal).

En este contexto, resulta oportuno señalar lo precisado por el tratadista ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Según el Nuevo Código de 1.987, Volumen II. Organización Gráfica Carriles C.A. Caracas 2003. Págs. 46-47, que indica:
… respecto del litisconsorcio necesario, aún (sic) pudiendo las partes defenderse en forma autónoma, la confesión y el juramento de un litisconsorte no puede determinar la sentencia, que ha de ser uniforme para todos, sino cuando el hecho resulte probado respecto de los demás litisconsorte. Tampoco tiene efecto en ésta clase de litisconsorcio, el desistimiento de la demanda, el convenimiento, o la transacción de uno sólo, pues habiendo necesidad de una sentencia uniforme respecto de todos los integrantes de la relación sustancial, aquellos actos, que tienen el mismo efecto que la sentencia, impedirían la resolución única y uniforme para todos, que es la esencia de ésta clase de litisconsorcios.

En atención a lo antes señalado, es menester hacer un análisis de la figura del litisconsorcio necesario, de acuerdo con lo previsto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que establece:
Artículo 148: Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

En efecto, de acuerdo con el artículo anteriormente transcrito, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que haya dejado transcurrir algún plazo.
La doctrina ha señalado –tomando en cuenta la existencia de una sola pretensión con varios sujetos legitimados que debe ser resuelta por una sentencia definitiva que declare existente o inexistente la pretensión para todos los litisconsortes-, las siguientes consecuencias:
1. Los actos de disposición del objeto litigioso deben ser realizados por todos los litisconsortes. Así pues los actos de autocomposición procesal tales como el convenimiento en la demanda, el desistimiento, la transacción y la conciliación sólo producen sus efectos en la medida en que todos los litisconsortes adopten la misma actitud.
2. Las defensas de fondo propuestas por uno o algunos de los litisconsortes, fundadas en hechos individuales o comunes a todos, favorecen a los demás. En caso de incomparecencia de un litisconsorte las defensas y excepciones de fondo planteadas por los otros le favorecerán y en ningún caso podrá ser declarado confeso ficto (artículo 148 del Código de Procedimiento Civil).
3. Todas las pruebas promovidas por los litisconsortes deberán ser valoradas en su conjunto. Lino Enrique Palacio en su obra antes citada apunta que se debe tener en cuenta que la confesión, o la admisión de hechos formulados por uno o por algunos de los litisconsortes no pueden ser invocados contra los restantes, en tanto el hecho que ha sido objeto de tales actos no se encuentre probado con relación con estos últimos. No obstante la admisión y la confesión pueden eventualmente valer como prueba indiciaria.
4. Los recursos judiciales interpuestos por algunos de los litisconsortes pueden eventualmente favorecer a los demás, siempre que se trate de cualquier resolución judicial que verse sobre la cuestión común.
En efecto el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Electoral, con Ponencia del Magistrado ALBERTO MARTÍN URDANETA, en Sentencia No.82 del 28 de Noviembre de 2001, partiendo de citas doctrinarias de Ricardo Henríquez La Roche y Enrique V’escovi ha aceptado la doctrina de que en el caso de litisconsorte necesario, por tratarse de una legitimación compleja común en virtud de una relación jurídica única las excepciones de una aprovechan a todas así como los recursos y en el caso de actos de disposición se requerirá la voluntad de todos los litisconsortes necesarios. (FERNANDO MARTINEZ RIVIELLO (LAS PARTES Y LOS TERCEROS EN LA TEORÍA GENERAL DEL PROCESO, editado por el Departamento de Publicaciones, Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas, Universidad Central de Venezuela, 2006)
De conformidad con lo antes expuesto, se constata que en el caso de autos la co-demandada ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, compareció en fecha diez (10) de marzo de 2013, asistida por el abogado JOSÉ GREGORIO COLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 129.753, y presentó escrito de Contestación a la Demanda y Reconvención, en consecuencia y en razón de la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, en ningún caso podrá ser declarado confeso ficto el co-demandado ciudadano RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-5.619.694, por cuanto tal y como se ha venido desarrollando, a pesar de su incomparecencia, se extienden a él como litisconsorte, los efectos de las defensas y excepciones de fondo planteadas por la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, lo que conlleva a declara Sin lugar la confesión ficta del ciudadano RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, argüida por la parte demandante reconvenida por carecer de asidero jurídico de conformidad con lo establecido en el articulo 148 del Codigo de Procedimiento Civil. Asi se decide.
PUNTO PREVIO II
INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
Alega la parte demandante reconvenida que: del contenido del escrito presentado por la demandante-reconviniente, pretende a través de la reconvención, una acumulación objetiva de acciones, ya que en la misma demanda acumula varias pretensiones, que persiguen distintos objetivos, como son la RESOLUCION DE CONTRATO, PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, sin especificar en qué consisten esos presuntos daños y perjuicios, ni estimar el cuantum de los mismos, igualmente demanda las costas y costos del proceso, estimando los honorarios profesionales, en la cantidad de Bs 150.000,00. Intentando tres (3) acciones en el mismo acto, apreciándose la existencia de una inepta acumulación, lo cual está prohibido en el articulo 78 Del Código de Procedimiento Civil
De la revisión exhaustiva del presente asunto se observa que la parte demandante- reconvenida en el escrito de contestación y reconvención inserto a los folios del folio sesenta y dos (62) al folio setenta (70) de la I pieza principal señaló que:
Ciudadano Juez el objeto de esta pretensión es el de acudir como en efecto lo hago de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en contra de la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-12.106.163, soltera y de este domicilio, quedando expresamente demostrada la obligación de la parte demandada mediante el documento up supra invocado, por último solicitó se condene en costas y costos procesales del presente juicio.
…omissis… En fuerza de las razones de hecho y de Derecho antes esgrimidas, y ante la imposibilidad de obtener el cumplimiento voluntario por parte del comprador, la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, suficientemente identificado, de pagar el precio convenido entre las partes y habiendo quedado clara e indubitablemente la relación contractual de compra venta existente con el antes mencionado ciudadano y mi persona; así como el incumplimiento de la obligación de pagar el precio; es por lo que forzosamente acudo ante este órgano de administración de justicia amparado en la tutela judicial efectiva que nos reviste el Estado Venezolano, conforme el Articulo 26 de nuestra Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, para DEMANDAR como en efecto lo hago; con mi carácter de vendedor, a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVEDAÑO, ya identificada a: Primero: la RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción compra venta del inmueble OBJETO DE ESTA DEMANDA.- Segundo: Al pago de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en el pago generados por las diligencias efectuadas a tales efectos. Tercero: Al pago de las costas y costos del presente juicio. Estimo los honorarios profesionales de mi abogado en la en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, 00).

Del contenido del escrito parcialmente transcrito, se observa que la parte demandada Reconviniente interpuso contra la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compra venta, al pago de DAÑOS Y PERJUICIOS el pago de las costas y costos estimando los HONORARIOS PROFESIONALES en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, 00).
En atención a lo antes expuesto, se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

El artículo anteriormente transcrito, establece la llamada inepta acumulación, es decir, la prohibición de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando los casos en que ésta se configura, a saber: a) cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, c) cuando sus procedimientos sean incompatibles entre sí.
A mayor abundamiento LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sentencia N° RC-124 de fecha 29 de marzo de 2017, caso: Luís José Campos Montaño y otra contra Milagros Del Valle Parejo Guaimare, Exp. N° 2016-677 señaló que: El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (Negrilla y Subrayado de este Tribunal).
De manera que la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Vid sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nro. 175 del 13 de marzo de 2006).
En referencia a los señalamientos hechos anteriormente, se observa que las pretensiones determinadas por la parte demandada reconviniente, no pueden ser acumuladas en una sola demanda, toda vez que pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compra venta, al pago de DAÑOS Y PERJUICIOS el pago de las costas y costos y la estimación e intimación de HONORARIOS PROFESIONALES, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, 00), lo cual a todas luces es inadmisible dada la incompatibilidad de procedimientos que rigen en cada caso, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 22 de la Ley de Abogados, los honorarios judiciales se tramitan con sujeción a lo dispuesto en el artículo 607 del texto Adjetivo, mientras que la Resolución de Contrato de opción de compra venta y el pago de daños y perjuicio se reclama de acuerdo con el procedimiento ordinario consagrado en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, es jurídicamente imposible intentarlas en un mismo libelo, porque los procedimientos de las pretensiones presentadas, son incompatibles y opuestos, teniendo cada uno sus características y requisitos específicos.
Bajo este contexto se hace necesario traer a colacion sentencia N RC000754 del 12 de diciembre de 2022, dictada por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA caso Félix Enrique Carrasquel Pérez, contra Servicios Previsivos Rofenirca, C.A., que estableció en caso análogo al de autos, lo siguiente:
... omissis...Como notarse de los pasajes argumentativos contenidos en el escrito de demanda, se infiere con palmaria claridad que el actor de manera independiente solicita el cobro de una cantidad de dinero producto del contrato de servicios suscrito con la demandada pretensión principal-, la cual estima en Sesenta y Tres Dólares Americanos con Cincuenta y Cuatro Centavos (US$ 63,54) y luego solicita el pago por concepto de honorarios profesionales estimándolos en la cantidad de Mil Seiscientos Dólares Americanos (US$1.600) , cuantificando el total de sus pretensiones en Un Mil Seiscientos Sesenta y Tres Dólares Americanos con Cincuenta y Cuatro (sic) Centavos (sic) (US$1.663,54) , vale decir, el quantum de lo pretendido resulta de la sumatoria del cobro de una cantidad producto del contrato más los honorarios profesionales estimados. De igual forma, el actor solicita de forma separada la condena en costas, quiere decir, que la cantidad estimada por honorarios no se toma como parte de las costas, sino como una pretensión particular.
Nótese que contrario a lo denunciado por el recurrente, no resulta posible censurar la actividad juzgadora del ad quem por conducto del vicio de violación al debido proceso al declarar la inadmisibilidad de la demanda, pues resulta palmaria la indebida acumulación de pretensiones evidenciadas en la petición libelar, al procurarse el cobro de de unas obligaciones derivadas del contrato suscrito por las partes, más lo honorarios profesionales estimados de forma particular, cuando lo cierto, es que ambas pretensiones deben sustanciarse por procesos distintos. (Negrilla y subrayado de este Tribunal).

De lo antes señalado y transcrito, se desprende palmariamente y sin lugar a dudas, que el accionado acumuló en su escrito de reconvención la resolución de contrato de opción de compra venta y los honorarios de abogado estimados de forma particular, verificándose que ambas pretensiones deben sustanciarse por procesos distintos.
Y no es otra cosa, la que se puede entender del significado propio de las palabras utilizadas en el escrito de reconvención, debiendo quien aquí decide acogerse expresamente a lo textualmente peticionado por la parte demandada reconviniente concluyendo de forma correcta, en la inepta acumulación de pretensiones hecha en el referido escrito estimando expresamente los honorarios de abogado, lo que determina a juicio de esta sentenciadora, que se verifica en este caso la inepta acumulación de pretensiones debiendo ser declarada conforme a los principios constitucionales de derecho a la defensa, igualdad ante la ley, confianza legítima, seguridad jurídica, expectativa plausible y tutela judicial efectiva, de acuerdo a lo previsto en los artículos 2, 21, 26, 49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que, en el caso de marras deberá forzosamente quien aquí decide declarar INADMISIBLE la reconvención a la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículo 12 y 15 eiusdem y así se hará expresamente en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Ahora bien, dilucidado lo anterior, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre al pretendido Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO titular de la cédula de identidad Nro. V-12.106.123 y los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694 autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del estado Carabobo en fecha trece (13) de marzo de 2013 quedando inserto bajo el Nro 01, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, siendo necesario realizar la valoración de las pruebas promovidas bajo los siguientes términos:
- VI-
ACERVO PROBATORIO Y VALORACIÓN

Corre inserto a las actas que conforman el presente expediente los siguientes medios probatorios:
1.Copia Simple de documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, bajo el N° 2011.5049, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.5160, correspondiente al libro de folio real del año 2011; en fecha cuatro (04) de octubre de 2011 (Folios 04 al 07 de la I Pieza Principal).Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende que los ciudadanos JOSÉ GREGORIO MORALES JIMENEZ y YENNY YUSLEMY LUGO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-7.105.995 y V-13.154.187, respectivamente, le dan en venta a la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051, un inmueble constituido por un apartamento N° 11, piso dos (02) al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 283, los cuales forman parte del edificio Nadir, edificio 18, del lote B, ubicado en la urbanización Yuma (vía San Diego), sector uno (1), jurisdicción del Municipio San Diego del estado Carabobo.
2.Copia Certificada de documento de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha trece (13) de marzo de 2013, por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia, estado Carabobo, inserto bajo el N° 01, Tomo 66 (folios 08 al 12 de la I Pieza Principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende la opción de compra venta suscrito por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO titular de la cédula de identidad Nro. V-12.106.123 y los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694 del inmueble identificado como Apartamento signado con el No. 11, piso Dos (2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 283, los cuales forman parte del edificio Nadir, edificio 18, del lote B ubicado en la Urbanización Yuma (vía San Diego), Sector uno (1), Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo Dicho apartamento consta de las siguientes dependencias, Un ambiente integrado de cocina, lavandero, sala comedor, pasillo de acceso a los dormitorios, un (1) baño auxiliar, con ducha dos (2) dormitorios secundarios y un (1) dormitorio principal con un (1) baño principal con ducha anexa, le corresponde un porcentaje de cero coma veintisiete mil ciento setenta y cuatro cien milésimas por ciento (0,27174%) del desarrollo total en función de veintitrés (23) edificios permisados y el cero coma seiscientos veinticinco milésimas por ciento (0625%) correspondiente solo a la segunda etapa de ciento sesenta (160) unidades de vivienda y el cero coma trescientos noventa mil seiscientos veinticinco millonésimas por ciento (390625%) por consolidación de las dos primeras etapas, se encuentra alinderada de la siguiente forma NORESTE: Con fachada noreste del edificio, SURESTE: Con la fachada sureste del edificio, NOROESTE: Fachada noroeste del Edificio; SUROESTE: Con el apartamento Nº. 12. Dicho Apartamento tiene una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00M2). Por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00), de los cuales entregados TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00).
3.Copia simple de cheque de gerencia Nº 00022904, emitido por el BANCO DE VENEZUELA S.A , a favor de la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,oo), Código 0310, Oficina Valencia Zona Industrial de fecha nueve (09) de enero de 2013.
4.Copia Simple de Cheque Nro 0100013, del BANCO NACIONAL DE CREDITO, a favor de la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, NO ENDOSABLE por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000, oo) de fecha nueve (09) de enero de 2013. Dichas documentales fueron consignadas de igual manera por la parte demandada, evidenciándose que en el escrito de contestación reconoce que ciertamente la demandante efectuó pagos a los fines de cumplir con su obligación en relación a la opción bajo los siguientes términos: … omissis... se estableció claramente que el referido inmueble se vendería por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), de la que recibí la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 265.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela, distinguido con el N° 0022904, de fecha 09 de enero de 2.013 y la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) mediante cheque del Banco Nacional de Crédito N° 01600013 de la misma fecha, dando un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00).
5.Documento privado emanado del BANCO DE VENEZUELA, en fecha diez (10) de mayo de 2013, contentivo la aprobación del crédito y/o finaciamiento la cual adminiculada con la prueba de informe ratificada mediante escrito de fecha veintidós (22) de julio de 2024, se evidencia que en fecha cuatro (04) de junio de 2019 este Tribunal da por recibido una comunicación emanada del BANCO DE VENEZUELA S.A BANCO UNIVERSAL, de fecha seis (06) de abril de 2019, informando a este Tribunal que la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO titular de la cédula de identidad Nro. V-12.106.123, realizó crédito hipotecario en fecha trece (13) de marzo de 2013. (folio 14 de la II pieza principal) así como el documento de adquisición de vivienda, préstamo y constitución de garantía hipotecaria redactado por la abogada adscrita a la institución financiera BANCO DE VENEZUELA S.A,BANCO UNIVERSAL, el cual corre en original al folio dieciséis (16) al veintidós (22) de la I pieza principal del presente expediente, quien aquí decide, estima ajustado conferirle pleno valor probatorio a las documentales bajo análisis, ello como demostrativo de que el crédito peticionado por la prenombrada ciudadana y aprobado por la entidad mercantil BANCO DE VENEZUELA S.A BANCO UNIVERSAL.
6.Copia Simple de documento de compra venta protocolizado protocolizado en fecha cinco (05) de febrero de 2013, por ante el Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, inscrito bajo el N° 2013.261, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 311.7.13.1.8552 y correspondiente al libro de folio real del año 2013 (folios 23 al 34 de la I Pieza Principal);.Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende que el ciudadano ANTONIO ALBERTO DA SILVA DE OUSA, titular de la cédula de identidad N° V-14.999.562, le da en venta a los ciudadanos JOSÉ GREGORIO MORALES JIMÉNEZ Y YENNY YUSLEMY LUGO PÉREZ, un inmueble constituido por una constituido por: una (01) parcela de terreno distinguida con el No. 3 de la Manzana No. D-17, y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Parque Residencial LA ESMERALDA, Sector 3, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo. Inscripción Catastral No. 08-12-01-001-10-D17-03, Número de Inscripción 2009-1721.
7.copia simple de documento de opción de compra venta autenticado en fecha dieciséis (16) de enero del año 2013, por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, inserto bajo el N° 17, Tomo 07 (folios 71 al 77 de la I Pieza Principal); Tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende la opción de compra venta suscrito por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO titular de la cédula de identidad Nro. V-12.106.123 y los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694 del inmueble identificado como Apartamento signado con el No. 11, piso Dos (2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 283, los cuales forman parte del edificio Nadir, edificio 18, del lote B ubicado en la Urbanización Yuma (vía San Diego), Sector uno (1), Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo el cual quedo sin efecto en virtud del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha posterior específicamente el trece (13) de marzo de 2013, inserto bajo el N° 01, Tomo 66, por los referidos ciudadanos.
8.Copia Certificada de documento de Opción de Comprar Venta, autenticado en fecha trece (13) de marzo de 2013, por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia, estado Carabobo, inserto bajo el N° 01, Tomo 66 ( Folios 78 al 84 de la I pieza principal, el cual ya fue valorado en líneas anteriores.
9.Copia de correos electrónicos intercambiados entre las cuentas suhailmontilla@hotmail.com y misjoses@hotmail.com, en el mes de mayo de 2013 especificamente en fecha 6 y 8 del referido mes, ratificado mediante escrito de fecha veintidós (22) de julio de 2024, dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en la Ley de Firma y Datos Electrónicos, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se obtiene que con la redacción se puede presumir la notificación de la aprobación del crédito, cuando se utilizan los siguientes términos a través del e-mail que la demandante envió, en fecha 06 de marzo de 2013, desde su dirección electrónica (…) a la dirección de correo electrónico de YENNY YUSLEMY LUGO PÉREZ(…) y en la que se indicó ‘…Buenas Tardes Sra Yenny Lugo, según información del Banco de Venezuela, el crédito solicitado para la adquisición del inmueble ha sido aprobado en fecha 02/05/2013, le notifico que deben ir teniendo a la mano la siguiente documentación en original(…) a lo que respondio la ciudadana YENNY YUSLEMY LUGO PÉREZ, mediante coreo electrónico enviado en fecha 08 de mayo de 2013 (…) buenas noches Sra Suhail. me alegro de corazón, Jose me informo que había hablado con usted vamos a elaborar dicho documento para lo acordado (…).
10.copia de correos electrónicos intercambiados entre las cuentas suhailmontilla@hotmail.com y misjoses@hotmail.com juniozuleimarios@hotmail.com, en el mes de mayo de 2013, específicamente el 18 de junio, ratificado mediante escrito de fecha veintidós (22) de julio de 2024, dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en la Ley de Firma y Datos Electrónicos, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil adminiculada con el documento emanado en fecha primero (1ero) de abril de 2014, por el BANCO NAVIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, en donde hace constar, que la ciudadana SUHAIL MONTILLA, mantiene una solicitud de crédito para adquisición de vivienda principal con el Banco de Venezuela, y que cuyos recursos se han transferido en varias oportunidades por cuanto señala, que no se ha podido lograr la protocolización del crédito hipotecario.
11.Inspección Judicial bajo el Nro de solicitud S-02328-2018, nomenclatura llevada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, solicitada por el ciudadano RICARDO JULIO ESTRAÑO LOPEZ, C.I. V-12.103.086, en representación de la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO; de la cual se observa acta levantada por ese Juzgado en fecha veinte (20) de noviembre de 2018, se constituyó en Urbanización Yuma, Sector 1, Edificio Nadir 18, lote B, piso 2, apartamento 11, Municipio San Diego, estado Carabobo. Frente a tal documental es propicio señalar que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado analizar en la sentencia y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil; siendo un instrumento otorgado por un Juez, se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil, sin embargo, sobre la valoración de las inspecciones judiciales evacuadas extra litem, la Máxima Jurisdicción Civil a través de decisión Nro. 043, de fecha 25 de febrero de 2013, caso José Carlos Jacinto Barra contra Manuel Moreira Batista Abade, señaló lo que sigue: “…En este orden de ideas, observa la Sala que el artículo 1.429 del Código Civil, ha sido interpretado en su jurisprudencia estableciéndose que para que una inspección judicial extra litem sea apreciada en juicio posterior, el litigante que pretenda servirse de ella, debe alegar argumentativamente al juez ante quien se promueva y evacue dicha probanza, la necesidad de dejar establecidos los hechos sobre los que se practicó, debido temor de que ellos desaparecieran con el transcurso del tiempo. De forma que, si no se cumplen estos requisitos, la prueba no puede considerarse válidamente promovida…”.En ese sentido, de acuerdo al criterio antes transcrito, de la lectura de la solicitud de la referida inspección judicial no se observa que la actora haya indicado la necesidad de evacuar dicha probanza y “…dejar establecidos los hechos sobre los que se practicó, debido temor de que ellos desaparecieran con el transcurso del tiempo…”, vale decir, la urgencia que soportara dicha solicitud, en consecuencia, se desecha el referido medio probatorio.
12.Testimoniales: la parte demandante promovió la declaración de los ciudadanos: MERCEDES MAYELA MENDOZA RAMIREZ, titular de la cédula de identidad N° V-10.232.877, MILEIDY MASIEL TROSELL PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-7.128.219 ANDRES ALEJANDRO RODRIGUEZ DIAZ, titular de la cédula de identidad N° V-18.469.219, GREGORIO MORALES JIMENEZtitular de la cédula de identidad N° V-7.105.995 y YENNY YUSMELY LUGO titular de la cédula de identidad N° V-13.154.187, siendo evacuadas las testimoniales de los ciudadanos MERCEDES MAYELA MENDOZA RAMIREZ, MILEIDY MASIEL TROSELL PEREZ, y ANDRES ALEJANDRO RODRIGUEZ DIAZ.
Frente a tales testimoniales se hace necesario traer a colación lo establecido por LA SALA POLÍTICO ADMINISTRATIVA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en fecha 17 de octubre de 2007, expediente Nro: 2004-3268:
El artículo 1.387 del Código Civil, al cual alude el oponente, dispone en su primer aparte lo siguiente: No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares"

Al respecto, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL, ha establecido lo siguiente:

Alega el formalizante, que el Juez de la recurrida incurrió en el error de interpretación respecto al contenido y alcance de la norma contenida en el artículo 1.387 del Código Civil, al determinar que la prueba de testigos no es procedente para probar la existencia del contrato de comodato, en razón de que el valor de la cosa objeto del contrato es un inmueble cuyo valor excede de dos mil bolívares…Omissis…
El acápite del artículo 1.387 del Código Civil Venezolano disponde: Al respecto, Francesco Messineo, refiriéndose al artículo 2.721 del Código Civil Italiano, equivalente al artículo 1.387 del Código Civil Venezolano, nos señala:
(Subrayado de la Sala) . “Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo II, Doctrinas Generales”, página 521.
…Omissis…Ahora bien, visto que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto de contrato o convención exceda de dos mil bolívares, considera esta Sala que en el caso bajo decisión no era admisible la prueba de testigos para probar, la existencia del contrato de comodato, como lo pretendió la parte actora, en razón de que el bien sobre el cual recae lo acordado por las partes al celebrar el contrato es un inmueble, cuyo valor excede y sobrepasa los dos mil bolívares y, así se declara”. (caso: Berta Celina Ramírez viuda de Ramírez y otros v. Fabio Germán Duque y Ligia Teresa Sánchez de Duque. Sentencia N° 81, de fecha 30.3.00).

De lo anteriormente transcrito, se deduce que la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, no debe ser admitida.
En el caso que nos ocupa se observa, que se admitió la prueba de testigos promovida por la parte actora y la misma fue evacuada en su oportunidad, razón por la cual infiere esta Juzgadora que la prueba de testigos promovida es ilegal de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil. En consecuencia sólo resta a esta Juzgadora negar todo el valor y la fuerza probatoria a las declaraciones rendidas por los ciudadanos MERCEDES MAYELA MENDOZA RAMÍREZ, MILEIDY MASIEL TROSELL PÉREZ, y ANDRES ALEJANDRO RODRÍGUEZ DIAZ a los fines de demostrar la extinción de la obligación contraída por la parte demandante de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil. Así se establece.

En este orden de ideas, fijado el hecho controvertido y analizadas las pruebas aportadas al proceso por las partes, pasa quien suscribe a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, bajo los siguientes términos:

El jurista Xavier O’Callaghan expone que: El contrato es el hecho jurídico (en el subtipo de negocio jurídico) fuente de obligaciones, ex voluntate, que con más frecuencia e importancia económica y social produce obligaciones; El concepto más preciso de contrato es: negocio jurídico bilateral productor de obligaciones.

A mayor abundamiento tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano define el contrato como: Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Por su parte el artículo 1.159 eiudem establece en cuanto a los efectos de los contratos que: Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.
De lo anteriormente transcrito se desprende que el contrato es un tipo de acto jurídico entre dos o más personas y está destinado a crear derechos y generar obligaciones, teniendo dichas obligaciones fuerza de ley entre las partes, por consiguiente una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la misma forma pactada. Igualmente, estos contratos al contener las pautas mediante las cuales convinieron las partes, deben ser ejecutados de buena fe, tal y como se pautaron, ni más ni menos, sin poder ser modificados a posteriori, debiendo igualmente cumplir, aunque no esté expresamente contemplado, con todas las consecuencias derivadas de este, conforme a la equidad, el uso y la Ley, al igual que debe responder por los daños y perjuicios en caso de contravención, esto de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil.
Ahora bien es menester destacar que, el caso de autos, se subsumen a una acción por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta evidenciándose de las actas que, la demanda fue presentada en fecha siete (07) de junio de 2013, reformada en fecha veintitrés (23) de julio de 2013, como se evidencia del folio 44 al 46 del expediente, en tal sentido, se observa que el criterio vigente para la fecha de interposición de la demanda y posterior reforma es el de la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente N° 12-274, de LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en el cual se establece que los contrato de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta bajo los siguientes terminos:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta… omissis…

De lo anteriormente citado se desprende que, si en el contrato de opción de compra-venta están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, es decir, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Por su parte LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia n° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente n° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente
“…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

Así las cosas, aplicando lo anteriormente citado al caso de autos se constata que corre inserto del folio 8 al folio 12 pieza I del presente Expediente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO titular de la cédula de identidad Nro. V-12.106.123 y los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694 autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del estado Carabobo en fecha trece (13) de marzo de 2013 quedando inserto bajo el Nro 01, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, siendo legal, pertinente y conducente respecto a los límites de la controversia planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:
Yo, MOUSA PEREZ DE LUGO venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número 5.623.051, doy en opción de compra a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDANO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 12.106.163, un inmueble de mi propiedad constituido por un Apartamento signado con el No. 11. piso Dos (2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 283, los cuales forman parte del edificio Nadir, edificio 18, del lote B ubicado en la Urbanización Yuma (via San Diego), Sector uno (1), Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo Dicho apartamento consta de las siguientes dependencias. Un ambiente integrado de cocina, lavandero, sala comedor, pasillo de acceso a los dormitorios, un (1) baño auxiliar, con ducha dos (2) dormitorios secundarios y un (1) dormitorio principal con un (1) baño principal con ducha anexa, le corresponde un porcentaje de cero coma veintisiete mil ciento setenta y cuatro cien milésimas por ciento (0,27174%) del desarrollo total en función de veintitrés (23) edificios permisados y el cero coma seiscientos veinticinco milésimas por ciento (0625%) correspondiente solo a la segunda etapa de ciento sesenta (160) unidades de vivienda y el cero coma trescientos noventa mil seiscientos veinticinco millonésimas por ciento (390625%) por consolidación de las dos primeras etapas, se encuentra alinderada de la siguiente forma NORESTE: Con fachada noreste del edificio, SURESTE: Con la fachada sureste del edificio, NOROESTE: Fachada noroeste del Edificio; SUROESTE: Con el apartamento N° 12. Dicho Apartamento tiene una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00M2). El precio de venta del inmueble objeto de esta OPCION, es la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00), de los cuales recibo en este acto la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), a mi entera y cabal satisfacción, a través de un cheque de Gerencia N° 00022904 del Banco de Venezuela de fecha 09 de Enero del 2.013 por DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 265.000,00) y un cheque personal N° 01600013 del Banco Nacional de Crédito de fecha 09 de Enero del 2.013 por TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00), el resto del precio se pagara para el momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta, ante el Registro Inmobiliario correspondiente La entrega del inmueble se hará al OPCIONADO a los treinta días, del otorgamiento definitivo del documento de compra venta. El tiempo de esta OPCION es de NOVENTA DIAS CONTINUOS y TREINTA DIAS CONTINUOS de prórroga, para procesar y otorgar el documento definitivo de compra venta, contado dicho tiempo de opción a partir del otorgamiento de este documento de opción EL OPCIONANTE se compromete a mantener el precio pactado durante el tiempo establecido en esta opción, pero al termino del tiempo pactado, no se haya realizado la negociación, o el OPCIONADO no quiera hacer el negocio, EL OPCIONANTE, queda en libertad de ofrecer en venta nuevamente el inmueble objeto de esta opción Para el cumplimento de los pactado en esta Opción se acuerda incluir una cláusula penal del cinco por ciento (5%) para la parte que incumpla con lo aquí pactado, si es el Opcionante el que incumple con lo pactado deberá devolver a la opcionada lo entregado en arras más el cinco (1%) pactado en un tiempo no mayor de treinta (30) días continuos, a partir del incumplimiento, si es el opcionado el que incumple con esta opción perderá el cinco (5% )de lo entregado en arras y le será devuelto el resto, por el opcionante en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos a partir del incumplimiento. Dicho inmueble objeto de esta OPCIÓN me pertenece por documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo en fecha 4 de Octubre del 2011, inscrito bajo el N° 2011 5049, Asiento Registral i del inmueble Matriculado con el N° 311.7 13 1 5160 y correspondiente al libro de Folio Real del Año 2011 Con el otorgamiento de este documento se deja sin efecto el documento autenticado por ante la Notaria Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 16 de Enero del 2013, inserto bajo el Nº 17 Tomo 07 en los libros de autenticaciones llevados por esta Notaria Y yo RAMON VICENTE LUGO MEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad número 5.619.694, autorizo la opción que hace mi cónyuge, a través de este documento Y yo SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, ya identificada, acepto la OPCIÓN DE COMPRA que se me hace a través de este documento en las condiciones expuestas en el Juro la urgencia del caso y solicito la habilitación del presente documento, según lo establecido en el artículo 28 de Registro Público y Notarias. Valencia, a la fecha de su otorgamiento.

Del contrato de opción de opción compra-venta anteriormente transcrito se desprende que están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio por lo cual debe considerarse una verdadera venta, de conformidad con lo establecido en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente N° 12-274 en concordancia con la Sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, Expediente N° 2014-0662, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia constatándose que las partes crearon derechos y generaron obligaciones, teniendo dichas obligaciones fuerza de ley entre ellos. Así se observa.
Así las cosas, aplicando lo anteriormente citado al caso de autos se observa que la parte demandante – reconvenida ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, plenamente identificada en autos, incoan la acción por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta motivado a que los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, ut supra identificados parte demandada-reconviniente incumplieron, al no mantener el precio fijo sobre el inmueble por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 640.000,00) acordado en el Contrato de Opción de Compra-Venta aumentado el precio del inmueble a la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), no entregándome la solvencia inmobiliaria, la cédula catastral y la planilla de pago del 0,5% del SENIAT, recaudos éstos exigidos para acompañar el Documento Definitivo de Compra-Venta para presentarlo en el Registro Inmobiliario, sin embargo la parte demandada ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, alega que la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, no realizo el pago acordado en el contrato de Opción de Compra Venta en el plazo de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días a partir del Otorgamiento estipulado en el Contrato venciéndose dicho lapso en fecha trece (13) de junio de 2013, Así se constata.
Así las cosas, aplicando lo anteriormente citado al caso de autos se desprende del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA transcrito en líneas anteriores, del cual se evidencia que las partes establecieron la obligación de realizar el pago restante del precio acordado en un plazo de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días a partir del Otorgamiento del contrato dejando expresa constancia según los términos contractuales que el resto del precio se pagaría para el momento de la protocolización, en los siguientes términos:
…. Omissis… El precio de venta del inmueble objeto de esta OPCION, es la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00), de los cuales recibo en este acto la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), a mi entera y cabal satisfacción, a través de un cheque de Gerencia N° 00022904 del Banco de Venezuela de fecha 09 de Enero del 2.013 por DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 265.000,00) y un cheque personal N° 01600013 del Banco Nacional de Crédito de fecha 09 de Enero del 2.013 por TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00), el resto del precio se pagara para el momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta, ante el Registro Inmobiliario correspondiente La entrega del inmueble se hará al OPCIONADO a los treinta días, del otorgamiento definitivo del documento de compra venta. El tiempo de esta OPCION es de NOVENTA DIAS CONTINUOS y TREINTA DIAS CONTINUOS de prórroga, para procesar y otorgar el documento definitivo de compra venta, contado dicho tiempo de opción a partir del otorgamiento de este documento de opción EL OPCIONANTE se compromete a mantener el precio pactado durante el tiempo establecido en esta opción, pero al termino del tiempo pactado, no se haya realizado la negociación, o el OPCIONADO no quiera hacer el negocio

Ahora bien, establecido lo anterior, pasa quien aquí decide a verificar si los demandados-reconvinientes ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA incumplieron con el citado contrato y ello materializa la causal legal que implique el Cumplimiento, en principio, voluntario del mismo o en caso de abstenerse, la orden de cumplimiento forzoso del contrato por parte del Tribunal. Asi se determina.
Se observa del Contrato de Opción Compra Venta suscrito que las partes se obligan bilateralmente y expresamente que el resto del precio se pagaría para el momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta, verificándose, que en el referido contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha trece (13) de marzo de 2013, fijaron un plazo de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días a partir del Otorgamiento del contrato, evidenciándose que, en fecha diez (10) de mayo de 2013 la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, S.A BANCO UNIVERSAL le notifica a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, que le fue aprobado un préstamo financiamiento por la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (208.500,00), siendo redactado a tal efecto documento de adquisición de vivienda , préstamo y constitución de garantía hipotecaria por la abogada adscrita a la institución financiera BANCO DE VENEZUELA, S.A BANCO UNIVERSAL el cual corre en original al folio dieciséis (16) al veintidós (22) de la I pieza principal del presente expediente.
Constatándose sin lugar a dudas confrontándose de acuerdo al almanaque del citado año que para el día diez (10) de mayo de 2013 fecha para la cual fue aprobado el financiamiento a la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO por parte del BANCO DE VENEZUELA, S.A BANCO UNIVERSAL habían transcurrido cincuenta y ocho (58) días continuos de los establecido en el contrato de opción de compra venta, transcurriendo para el once (11) de junio de 2013 los noventa (90) días continuos y para el once (11) de julio de 2013 los treinta (30) días de prórroga establecidos en el ya tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta. Así se verifica.
Así las cosas, de acuerdo a las citadas fechas, y de las probanzas consignadas a los autos, logra evidenciarse que el demandado no cumplió con su obligación dentro del término previsto y pactado contractualmente, ya que no consta a los autos prueba alguna que enerve las pretensiones de la parte actora, en el sentido que éste hiciera la respectiva traslación del bien inmueble, a través de la protocolización del mismo, antes del término previsto para así lograr la materialización del contrato suscrito, cuyo lapso precluyó el día once (11) de julio de 2013, ya que la proporción restante del pago del precio del inmueble no puede considerarse como un incumplimiento de la compradora, en virtud que la misma estaba sujeta y pautada según los términos contractuales para el momento de la protocolización la que, como ya se precisó, no fue posible por el incumplimiento de los vendedores. Asi se constata.
En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley".

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:
Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Los artículos anteriormente transcritos establecen la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo de esa obligación.
En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, así como también demostró el pago total que le correspondía como inicial para adquirir el bien inmueble; demostrando con las pruebas aportadas, que el demandado incumplió con su obligación en el sentido de que no efectuó la protocolización del documento definitivo de compra venta en el lapso establecido en el referido contrato y por consiguiente, el vendedor, al no cumplir con el lapso pactado en el contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato. Así se declara.
Así las cosas, dado que se encuentra plenamente demostrado a los autos que los demandados incumplieron las obligaciones asumidas en el contrato objeto de la presente demanda, con base en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y por las motivaciones expresadas en el presente fallo, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, presentada por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVARES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.953, contra los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO Y RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.623.051 y V-5.619.694, respectivamente. Así se decide.
En consecuencia, y visto que la parte actora solicita el cumplimiento del contrato objeto de análisis, resulta forzoso para esta Juzgadora condenar a la parte accionada al cumplimiento total de la obligación suscrita contentiva que se firme el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Inmobiliario respectiva, en los mismos términos en que se contrajeron dichas obligaciones, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del conducente documento definitivo de propiedad; y en caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por un Apartamento signado con el No. 11, piso Dos (2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 283, los cuales forman parte del edificio Nadir, edificio 18, del lote B ubicado en la Urbanización Yuma (via San Diego), Sector uno (1), Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo, y que consta de las siguientes dependencias, Un ambiente integrado de cocina, lavandero, sala comedor, pasillo de acceso a los dormitorios, un (1) baño auxiliar, con ducha dos (2) dormitorios secundarios y un (1) dormitorio principal con un (1) baño principal con ducha anexa, le corresponde un porcentaje de cero coma veintisiete mil ciento setenta y cuatro cien milésimas por ciento (0,27174%) del desarrollo total en función de veintitrés (23) edificios permisados y el cero coma seiscientos veinticinco milésimas por ciento (0625%) correspondiente solo a la segunda etapa de ciento sesenta (160) unidades de vivienda y el cero coma trescientos noventa mil seiscientos veinticinco millonésimas por ciento (390625%) por consolidación de las dos primeras etapas, se encuentra alinderada de la siguiente forma NORESTE: Con fachada noreste del edificio, SURESTE: Con la fachada sureste del edificio, NOROESTE: Fachada noroeste del Edificio; SUROESTE: Con el apartamento Nº. 12. Dicho Apartamento tiene una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00M2), de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Finalmente y en aplicación del criterio establecido por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en sentencia Nro. 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves del Socorro Pérez de Agudo contra Luís Carlos Lara Rangel, conforme al Principio Objetivo Real del Derecho, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social, y con el fin de la resolución del presente juicio, la Sala estableció para sí misma y a los demás jueces de la República, al momento de dictar sus fallos, que de oficio deben ordenar la indexación judicial del monto condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, esto es, computado desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago , para de esta forma mitigar el efecto inflacionario imperante en la actualidad. En atención a lo anterior, le resulta forzoso a este Tribunal ordenar la indexación de la cantidad que le corresponde pagar a la parte actora para honrar el saldo restante del precio pactado en el contrato in comento, para la adquisición del inmueble, vale decir, TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), calculada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que se ordene la ejecución el presente fallo, debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, tomándose como base para ello el Índice Nacional de Precios al Consumidor, emitido por el Banco Central de Venezuela,conforme al enunciado del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con la designación de un (01) experto en obsequio al principio de gratuidad de la justicia, contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y así se establece.
-VII-
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1.PRIMERO: SIN LUGAR la CONFESIÓN FICTA, alegada por la parte demandante-reconvenida, ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, de conformidad con lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil.
2.SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana MOUSA PÉREZ DE LUGO, titular de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051, asistida por el abogado JOSÉ GREGORIO COLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 129.753, contra la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, por haberse verificado la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
3.TERCERO: CON LUGAR la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana SUHAIL MARIELVI MONTILLA AVENDAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-12.106.163, asistida por el abogado ISAÍAS ADOLFO SULBARÁN OLIVARES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.953 contra los ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694.
4.CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada- reconviniente ciudadanos MOUSA PÉREZ DE LUGO, RAMÓN VICENTE LUGO MEZA, titulares de la cédula de identidad Nro V- 5.023.051 V- 5.619.694, a gestionar la documentación necesaria a fin de perfeccionar la venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, dentro de los ciento veinte días (120) siguientes a la fecha a que quede firme la presente decisión, tomando en cuenta el plazo estipulado por las partes en el Contrato de Opción de Compra Venta de fecha trece (13) de marzo de 2013, debiendo la parte demandante – reconvenida , pagar la suma restante de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.340.000,00), equivalentes hoy a cero coma cuatro bolívares digitales (Bs. 0,0000034), incluyendo la indexación judicial de oficio calculada, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que se ordene la ejecución el presente fallo, debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, tomándose como base para ello el Índice Nacional de Precios al Consumidor, emitido por el Banco Central de Venezuela, conforme al enunciado del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con la designación de un (01) experto.
5.QUINTO: en caso de incumplimiento por parte de la demandada de lo decidido, esta sentencia constituirá el documento traslativo de propiedad del inmueble constituido por un Apartamento signado con el No. 11, piso Dos (2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 283, los cuales forman parte del edificio Nadir, edificio 18, del lote B ubicado en la Urbanización Yuma (via San Diego), Sector uno (1), Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo, y que consta de las siguientes dependencias, Un ambiente integrado de cocina, lavandero, sala comedor, pasillo de acceso a los dormitorios, un (1) baño auxiliar, con ducha dos (2) dormitorios secundarios y un (1) dormitorio principal con un (1) baño principal con ducha anexa, le corresponde un porcentaje de cero coma veintisiete mil ciento setenta y cuatro cien milésimas por ciento (0,27174%) del desarrollo total en función de veintitrés (23) edificios permisados y el cero coma seiscientos veinticinco milésimas por ciento (0625%) correspondiente solo a la segunda etapa de ciento sesenta (160) unidades de vivienda y el cero coma trescientos noventa mil seiscientos veinticinco millonésimas por ciento (390625%) por consolidación de las dos primeras etapas, se encuentra alinderada de la siguiente forma NORESTE: Con fachada noreste del edificio, SURESTE: Con la fachada sureste del edificio, NOROESTE: Fachada noroeste del Edificio; SUROESTE: Con el apartamento Nº. 12. Dicho Apartamento tiene una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00M2), de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
6.SEXTO: se condena a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia digitalizada.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los siete (07) días del mes de abril de 2025. Años: 214° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA,

FILOMENA GUTIÉRREZ CARMONA
LA SECRETARIA,
ROSALBA RIVAS ROSO