REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. EXPEDIENTE No. AP71-R-2024-000697/7.734. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., debidamente inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 15 de enero del año 1971, bajo el número 9, Tomo 25-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana GINA ESTELA HERNÁNDEZ GARCES, abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 118.254. PARTE DEMANDADA: Ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.863.150.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: DORIS GONZÁLEZ ARAUJO, DARWIN PUGA CASTILLO y RENZO MOLINA MORAN, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.946, 313.920 y 50.297 respectivamente. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EN FECHA 26 DE NOVIEMBRE DE 2024, POR EL TRIBUNAL VIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de diciembre de 2024, por el profesional del derecho CARLOS LUIS TORRES RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 26 de noviembre de 2024 por el Juzgado Vigésimo (20) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que más adelante serán descritos. El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 05 de diciembre de 2024, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución. En fecha 06 de diciembre de 2024, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría en esa misma fecha. Por auto del 17 de diciembre de 2024, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el VIGÉSIMO (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, por la parte demandada en su escrito de informes señaló que a lo largo del inter procesal, se continuaba en el presente caso, con la violaciones escandalosas que mancillas la imagen del Poder Judicial con la falta de notificación del Abocamiento por parte de la Jueza de Instancia. Que en el presente proceso existía una falta absoluta de la Notificación del Abocamiento, del conocimiento de la causa de la Jueza de instancia, por cuanto en fecha 24, 25 y 28 de Octubre el Alguacil ORLANDO APONTE, se trasladó a la Avenida Francisco de Miranda, Multicentro Empresarial del Este, Torre Miranda, Núcleo B, Piso 10, Oficina 101 Chacao, con el fin de entregar de notificación a los apoderados judicial de la sociedad mercantil Inversiones Fátima C.A, una vez en el sitio referido dejó constancia que no se encontraba nadie en dicha oficina, por lo que consignó la boleta de notificación sin firmar, no existiendo por lo tanto que su defendida, ni sus abogados habían sido notificados debidamente del abocamiento de la juez a quo. Que constituía una obligación de los jueces al momento de abocarse mediante auto expreso al conocimiento de una causa, si esta se encontraba paralizada y no se hallaba en lapso de sentencia o su prórroga, de notificar debidamente a las partes de su abocamiento y de esta forma garantizar el debido proceso y su derecho a la defensa. Señaló que la diligencia estampada por el alguacil señaló que no había podido notificar a los abogados de la parte demandada, ante la posible ocurrencia del caso, como se demuestra la Jueza de la recurrida, no espero la notificación debida, de nuestra poderdante, sino que omitió este procedimiento, obligatorio para garantizar el derecho a la defensa de nuestra poderdante, para determinar si la misma consideraba necesario ejercer su derecho a recusar a la nueva jueza que se abocó al conocimiento de la causa. Manifestó que existía una falta total y absoluta del cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, del abocamiento, por cuanto como se desprendía en ningún momento fue notificada su poderdante del abocamiento, constituyendo por lo tanto violaciones graves al debido proceso, a la tutela judicial efectiva por parte de la Juez A quo. Alegó que constituía una obligación de los jueces al momento de abocarse mediante auto expreso al conocimiento de una causa, si esta se encuentra paralizada y no se hallaba en lapso de sentencia o su prórroga, de notificar a las partes de su abocamiento y de esta forma garantizar el debido proceso y su derecho a la defensa, ante la posible ocurrencia del caso, que una de las partes considerara necesario ejercer su derecho a recusar al nuevo juez que se abocó al conocimiento de la causa, en el presente caso, la Jueza de la recurrida manifestó su opinión sobre lo principal del pleito, y sobre la incidencia pendiente, aunado al que la Jueza de instancia, no garantizó el derecho de defensa, contemplado en el artículo 15, ni mantuvo a las partes en los derechos y facultades comunes ellas, manteniendo un trato desigual, cuando los abogados Lucia Marzullo Monaco y Miguel Marzullo Monaco, apoderados judiciales de su poderdante, consignaron escrito mediante el cual renunciaron al caso, su poderdante se presenta ante el Tribunal de instancia, posterior a la renuncia de los abogados, y señaló que no tenía abogado que la asistiera en el presente juicio. Que posteriormente su poderdante personalmente acudió al Tribunal de Municipio y consigna diligencia donde indicaba que no tenía abogado que la asistiera en el presente caso. En virtud de las anteriores manifestaciones realizadas, se evidencia de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente que en fecha 31 de enero de 2024, la Juez del Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la abogada Siul Ariana García Falcón, se abocó al conocimiento de la causa, en tal sentido ordenó la notificación de la parte demandada en fecha 17 de octubre de 2024, y posteriormente ordenó la notificación de sus apoderados judiciales en fecha 11 de ese mismo mes y año. El día 30 de octubre de 2024, fue consignada una diligencia suscrita por el Alguacil del Circuito Judicial correspondiente, indicando que la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar no se encontraban, procediendo a consignar la respectiva boleta de notificación sin firmar, y así mismo ocurrió con la notificación emitida a sus apoderados judiciales. En este orden de ideas, los abogados Lucia Marzullo Monaco y Miguel Marzullo Monaco efectivamente renunciaron al poder conferido por la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar, posteriormente, el Juzgado a quo, ordenó la notificación de la parte demandada a los fines de que se hiciera de su conocimiento la referida renuncia y que se habría fijado para el día 12 de noviembre de 2024, la audiencia oral, quedando notificada el día 07 de noviembre de 2024 según se evidencia de la boleta de notificación debidamente firmada, quedando de tal manera tácitamente notificada del abobamiento de la Juez. Y así se establece.- Aunado lo anterior, señaló además que el Tribunal a cargo de la Jueza Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, menoscabó el derecho a la defensa, de su poderdante, toda vez que la Jueza de la Recurrida, desconoció la solicitud realizada por nuestra mandante el 11 de noviembre de 2024, quien acudió ante el Tribunal Vigésimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asistida por abogado y solicita mediante diligencia que el Juicio Oral fijado para el día siguiente, fue postergado para otro día distinto, toda vez que no poseía abogado de confianza que pudiera ejercer su representación legal, por cuanto los apoderados judiciales que venían ejerciendo la representación, presentaron formal renuncia a la presente causa, todo ello con el fin de que los posteriores abogados, tomaran el tiempo suficiente de imponerse de cada actuación en el proceso, por ser un asunto extremadamente controvertido, que en unas horas sería imposible estudiarlo y analizarlo, de esta manera evitar que le sean conculcados el derecho a la defensa, debido proceso y la Tutela Judicial y efectiva, derechos fundamentales contemplados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Adujo que esa solicitud fue ignorada por la jueza de instancia y celebra a Audiencia Oral Juicio, a pesar de que su poderdante en forma personal alegó ante el tribunal que no poseía abogado, señalando que la misma tenía otro abogado e ignorando la manifestación de voluntad de su poderdante que no poseía abogado y darle la oportunidad de nombrar un abogado, ya que el derecho a la defensa y la asistencia jurídica era inviolable en todo estado grado del proceso, violentando el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que los abogados que venía asistiendo a su poderdante y habían renunciado en fecha 04 de noviembre, mediante escrito ante el tribunal de instancia. Atribuyó que de tal manera existía una grave injuria grave al debido proceso, por parte de la jueza de instancia, toda vez que su poderdante acudió a la sede del Juzgado a quo y manifestó no tener abogado en razón de la renuncia de los abogados que la habían venido asistiendo renunciaron y el otro que tenía, nunca actúo en representación de su poderdante y no lo conocía, pero que sin embargo a pesar de la manifestación de Mayira Elena Delgado Villamizar, quien manifestó de forma escrita que no tenía abogado que la representara en el presente juicio, el Tribunal fijo la Audiencia de Juicio, sin la debida notificación del abocamiento, y esperar a que nuestra poderdante nombrara abogado, por lo que no pudo asistir acompañada de abogado por cuanto no tenía abogado que la asistiera, sometiéndola por lo tanto la Juez de la recurrida, a un estado de Indefensión Absoluta, violentando los derechos y Garantías Constitucional a una tutela judicial efectiva, al debido proceso y al principio de la legalidad, contemplados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que la defensa y asistencia jurídica, eran derechos inviolables e irrenunciables. Establecido esto, observa esta sentenciadora que con respecto a la solicitud realizada por la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar, en fecha 11 de noviembre de 2024, debidamente asistida por el abogado Carlos Luís Torres Rodríguez, la misma no fue desconocida por el Tribunal de sustanciación puesto que en esa misma fecha emitió pronunciamiento al respecto e indicó que específicamente en el instrumento poder otorgado por la parte demandada los abogados Lucia Marzullo Monaco, Miguel Marzullo Monaco y Cora Farias Altuve; se podía constatar que si bien es cierto que los dos (02) primeros abogados antes mencionados, renunciaron al poder, tal como se señaló, no era menos cierto que en dicha oportunidad también le fue conferido poder por parte de la demandada a la abogada Cora Farias Altuve, quien se encontraba constituida en actas como apoderada judicial de la referida parte, lo que ciertamente se verificó del instrumento poder consignado junto al escrito de contestación de la demanda, y debidamente valorado en la sección narrativa del presente fallo. En consecuencia, estima esta sentenciadora que no se han violentando los derechos y garantías constitucionales, la tutela judicial efectiva, ni el debido proceso. Y así se establece.- En esa misma fecha, la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, revocó poder especial del profesional del derecho que la venía asistiendo, y otorgó poder apud acta a los abogados DORIS GONZÁLEZ ARAUJO, DARWIN PUGA CASTILLO y RENZO MOLINA MORAN. Mediante auto de fecha 13 de febrero 2025, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes. (Pieza 5 folio 34). En fecha 24 de febrero de 2024, el abogado RENZO ENRIQUE MOLINA MORAN, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO, presentó escrito de observaciones a los informes, constante de tres (03) folios útiles. (Pieza 5 folios 35 al 37). El 24 de febrero de 2024, la abogada GINA HERNÁNDEZ GARCÉS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes, constante de ocho (08) folios útiles y tres (03) anexos. (Pieza 5 folios 38 al 45). Por auto de fecha 25 de febrero de 2025, este ad quem dijo vistos y se reservó sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación. En fecha 28 de abril de 2025, se difirió la oportunidad para dictar sentencia dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 31 de julio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora consigno copia certificada de la sentencia No. 000401/2025, de fecha 03 de julio de 2025, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal con ponencia del Magistrado Dr. Henry José Timaure Tapia, en la cual se declaró improcedente la solicitud de avocamiento presentada por la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR. Se procede a sentenciar, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación. ANTECEDENTES Se inició esta causa en virtud del escrito libelar presentado en fecha 19 de junio de 2014, por los abogados VICTORIA M. MARINI S. y GERMÁN R. ORTIZ M., actuando en su carácter de asistente judicial del ciudadano MANUEL NUNES, en su condición de director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., debidamente inscrita por antela oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 15 de enero del año 1971, bajo el número 9, Tomo 25-A y condición la mía que se puede evidenciar del acta de asamblea celebrada el dia 21 de abril del año 2003, la cual quedo debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el dia 13 de Mayo del año 2003, bajo el número 57, Tomo 25-A. Los hechos relevantes expuestos por la parte actora como fundamento de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes: Señaló que en fecha 01 de junio de 2011, la ciudadana CONCEPCIÓN DE NUNES en representación de INVERSIONES FATIMA, C.A., celebró un contrato de arrendamiento con MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, de dos inmueble de naturaleza comercial, ubicados en la siguiente dirección: Edificio FEDERAL, Av. San Martín, Esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la Ciudad de Caracas, dichos locales se encuentra ubicado en la plata baja del Edificio FEDERAL, están signados con los Nº 6 y 7 y tienen en conjunto una superficie de TRECIENTOS SETENTA CON VEINTE METROS CUADRADOS (370,20 mts2), aproximadamente. Indicó que desde la fecha en que celebraron el contrato fijaron que el mismo tendría una duración de dos (2) años, pero que de manera verbal las partes decidieron seguir manteniendo la relación arrendaticia convirtiéndose así en una relación a tiempo indeterminado pero con las mismas clausulas establecidas en el contrato que celebraron en una primera oportunidad que anexaron marcadas con la letra “B”, donde la arrendataria convino en pagar la cantidad de TRES MIL DOCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.3.204,70) mensuales y que para la actualidad el canon de arrendamiento se encontraba fijado en la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 6.644,84), lo cierto era que hasta la presente fecha, la arrendataria había realizado los pagos de manera defectuosa y poco constante, atrasándose en diversas oportunidades e incurriendo con ello en la violación de la cláusula Nº2 de dicho contrato que establece en su último párrafo: “El arrendatario se compromete a cancelar el canon de arrendamiento antes fijado a la arrendadora, por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días contados a partir del vencimiento de cada mes”. Manifestó que buscando las soluciones amistosas a los fines de siempre mantener una buena relación, realizaron llamadas para charlar con la arrendataria y solicitarle que por favor se mantuviera al día con el pago del canon de arrendamiento, pero el caso era que para la fecha la ciudadana Mayira Delgado, plenamente identificada en autos, le adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril 2014 y mayo 2014, y el reitero que pese a todas las gestiones amigables que se habían hecho, había sido infructuoso lograr que la demandada conviniera en pagar dichos cánones de arrendamiento y que hasta la fecha no se había logrado, incumpliendo esta y dándole facultad de activar la cláusula Nº3 del contrato de arrendamiento que establece: “La Falta de pago de dos (2) mensualidades dará facultad a la parte ARRENDADORA a solicitar la inmediata resolución del contrato y la entrega del bien dado en arrendamiento, libre de personas o cosas. Los gastos que ello ocasiones serán cancelados por la parte ARRENDATARIA”. Que además de la violación de la cláusula arriba enunciada, la situación de este se encontraba establecida en el literal A, artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial del 23 de mayo de 2014, que establece: (i) Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (Art.40-A). “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. Solicitó que la demandada conviviera en dar por resuelto el contrato de arrendamiento y que en consecuencia desalojara el bien de manera inmediata a los fines de que realizara la entrega material del mismo, sin plazo alguno. Y que, en caso de no convenir, solicitó que sea condenada en costas y costos procesales con todos los pronunciamientos de ley. Atribuyó que por todo lo antes expuesto procedía a demandar como en efecto lo hacía por RESOLUCION DE CONTRATO Y SOLICITUD DE DESALOJO a MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, y que a los efectos de la estimación de la cuantía estimó la presente demanda en la cantidad de TRECE MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON CICUENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.13.422,57) equivalente en Unidades Tributarias a 105,68, más el 25% por concepto de costas procesales que sería la cantidad de TRES MIL TRECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.3.355,64) para una cuantía total de DIECISEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 16.778,21), equivalente en Unidades Tributarias a 132,11. Por último, pidió que la presente demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva como todos los pronunciamientos de ley. Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos: 1.- Copia simple documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., correspondiente al Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda. 2.- Marcada con la letra “A”, Copia simple del Acta de Asamblea celebrada el día 21 de abril del 2003, debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 13 de mayo del año 2003, bajo el Nº 57, Tomo 25-A, que tiene por objeto demostrar la cualidad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A para intentar la presente acción de desalojo. 3.- Marcada con la letra “B”, Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A y la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, donde la arrendataria convino en pagar la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs.3.204,70) mensuales y para la actualidad el canon de arrendamiento se encuentra fijado en la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (6.644,84). Por auto de fecha 26 de junio de 2014, se admitió la demanda por los trámites del juicio oral y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 26 de junio de 2014, la ciudadana Abogada LUZDARY JIMÉNEZ SILVA, secretaria Titular del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, dejo constancia de haberse librado compulsa dirigida a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, en su carácter de parte demandada en el presente juicio. El 30 de julio de 2014, el ciudadano MANUEL NUNES, director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., debidamente asistido por el abogado GERMAN ORTIZ, presentó escrito de Reforma de Demanda ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas. Mediante auto de fecha 31 de julio de 2014, se admitió la reforma de demanda por los trámites del juicio oral y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. El día 04 de agosto de 2014, el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, en su carácter de Alguacil, dejo constancia que le fue imposible practicar la citación de la ciudadana MAYIRA ELENE DELGADO VILLAMIZAR. En fecha 22 de septiembre de 2014, el Juzgado Trigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto sentencia definitiva, en la que declaró la Homologación de Desistimiento propuesto por la parte actora en fecha 13 de agosto de 2014. El 14 de noviembre de 2014, el ciudadano CRISTIAN DELGADO, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, dejo constancia de no realizar la citación a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, parte demandada en este proceso. Mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2014, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción, ordenó librar cartel de emplazamiento a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, en los diarios EL NACIONAL y EL UNIVERSAL, con intervalos de (03) días entre uno y otro. Por diligencia presentada el 11 de marzo de 2015, el ciudadano MANUEL AUGUSTO NUNEZ RODRIGUEZ, debidamente asistido por la abogada VICTORIA MARINI, mediante la que consignó dos (02) ejemplares de cartel de citación debidamente publicados en prensa, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas. En fecha 09 de junio de 2015, la secretaria LUZDARY JIMÉNEZ SILVA, titular del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, dejo constancia de haberse trasladado el día sábado 06 de junio de 2015, a fijar Cartel de Emplazamiento librado a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR. El 11 de agosto de 2015, la abogada GINA HERNANDEZ actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la que consignó documento poder y revocatoria de poder otorgado a la abogada VICTORIA MARINI, igualmente solicitó se designe defensor judicial a la parte demanda. El 29 de septiembre de 2015, la abogada FRANCIA ALEJANDRA VARGAS SANCHEZ, presentó diligencia ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial, mediante la que aceptó el cargo de Defensora Judicial. Que en fecha 28 de enero de 2016, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial, recibió Escrito de Contestación de Demanda, constante de (01) folio útil y anexos constante de dos (02) folios útiles, presentada por la abogada FRANCIA ALEJANDRA VARGAS SANCHEZ. De la contestación al fondo de la demanda, el 28 de enero de 2016, la defensora judicial de la parte demandada en la causa ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, presento escrito de contestación a la demanda argumentado: 1. Negó y rechazó y contradijo tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado la presente demanda de desalojo. 2. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba convenir en dar por resuelto el contrato de arredramiento suscrito por las partes y por ende deba desalojar el inmueble objeto de esta demanda ubicado en el Edificio Federal, P.B., local Nº 6 y 7, Av. San Martin, Esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas. 3. Negó, rechazó y contradijo, que su representada deba pagar las costas y costos del presente procedimiento. 4. Asimismo, señaló que se trasladó en dos (02) oportunidades personalmente al domicilio de su representada y le fue imposible contactarla a los fines de tener mejor conocimiento de los hechos, por ello, el día 20 de octubre de 2025, precedió a enviar un telegrama al domicilio que la parte actora indicó en autos, el cual consignó marcado con la letra “A”. El día 01 de marzo de 2016, se recibió Escrito de Contestación de Demanda, constante de 18 folios útiles y 68 anexos, presentada por la abogada LUCIA FILOTEA MARZULLO y MIGUEL MARZULLO MONACO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, donde expresaron lo siguiente: Del punto previo, de la perención de la instancia. Con fundamento a lo previsto en el ordinal 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegaron la perención de la instancia y solicitaron al tribunal que así fuera declarada, en virtud de haber transcurrido más de 30 días de contar desde la fecha de admisión de la reforma de la demanda, sin que el demandante hubiere dado cumplimiento a las obligaciones que le imponía la ley para que fuera practicada la citación de la parte demandada, como lo era la consignación de los fotostatos para que se pudiera emitir la respectiva compulsa a su patrocinada y la cancelación de los emolumentos del alguacil. Manifestó que entre la fecha de admisión de la reforma de la demanda el 31 de julio de 2014, hasta aquella en la cual la parte actora dio cumplimiento a su obligación de consignar todos los fotostatos para que fuera librada la respectiva compulsa a su representada el 20 de octubre de 2014, transcurrieron en exceso los treinta (30) días de que hablaba la citada norma alegada, según se evidenciaba del orden cronológico de las actuaciones cursantes al presente expediente. Indicó que sin tomar en cuenta los días transcurridos desde el 15 de agosto de 2014 al 15 de septiembre de 2014, en virtud del receso judicial, no era sino cuarenta y nueve (49) días contados a partir del auto de admisión de la demanda de fecha 31 de julio de 2014, cuando el 29 de octubre de ese mismo año, la representación judicial de la parte actora procedió finalmente a das cumplimiento a su obligación de gestionar la citación de la demandada. Asimismo, señaló que, desde la fecha de la admisión de la reforma de la demanda, hasta la fecha que fueron cancelados los emolumentos del alguacil (en fecha 05 de noviembre de 2014), transcurrieron sesenta y cinco (65) días, excluyéndose de dicho lapso el período del receso judicial, por lo que ya habían transcurrido en exceso los 30 días para que operara en la presente causa la perención breve del ordinal 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Alegó la falta de cualidad de la demandada, por la falta de cualidad de su representada para sostener como demandada el presente juicio, dado a que tal y como quedaría demostrado en la presente causa, la relación contractual arrendaticia entre su patrocinada y la demandante, concluyó una vez vencido el plazo de duración del contrato que habían suscrito, en mayo de 2011, dado que la propietaria de los inmuebles Inversiones Fátima, C.A., decidió celebrar nuevamente relación arrendaticia directamente con la empresa mercantil CENTRO VELATORIO COMUNAL 2031, C.A., como su arrendataria, y que si bien dicha relación arrendaticia tendría su origen en un contrato, el cual fue remitido por la demandante a su nueva arrendataria, el mismo no fue suscrito más sin embargo a partir de junio de 2011 comenzó a ejecutarse de manera verbal el contenido íntegro de dicho contrato. Que a partir de la fecha 01 de junio de 2011 indicada en la cláusula segunda del contrato, Inversiones Fátima, C.A., a su nueva arrendataria Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., comenzó a emitir los recibos por concepto de cánones de arrendamiento a nombre de quien comenzó a ser su nueva arrendataria, por los montos indicados expresamente en dicha cláusula, que para el primer año de vigencia de la relación arrendaticia en Bs. 4.614,48, para el segundo año por Bs. 5.537,37 y para el caso que el Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., se acogiera a la prórroga legal, el canon sería de Bs. 6.644,48, así como también los recibos por concepto de servicio de agua que comenzaron a partir de junio de 2011 a ser emitidos por Inversiones Fátima, C.A., a nombre de Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., y que los gastos por consumo de agua sería por cuenta del arrendatario, razón por la cual los recibos eran emitidos a nombre de Centro Velatorio 2031, C.A., por lo que mal pudiera la parte actora, demandar a la ciudadana Mayira Delgado Villamizar. Impugnó la cuantía, señalando del supuesto canon de arrendamiento que venía cancelando su representada, ascendía a la suma de Bs. 6.644,84, que por los 12 meses del año daba un total de Bs. 79.738,08, que equivalía a 627,85 unidades tributarias. Negaron, rechazaron y contradijeron, todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante. Consignó junto a la contestación de la demanda: 1.- Marcado con el número 1, recibos por concepto de cánones de arrendamiento y consumo de agua, emitidos por Inversiones Fátima, C.A., a la ciudadana Mayira Delgado Villamizar. 2.- Marcado con el número 2, recibos por concepto de cánones de arrendamiento y servicio de agua, emitidos por Inversiones Fátima, C.A., a Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. 3.- Marcado con el número 3, Contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., y Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. El 21 de junio de 2016, el Juzgado de cognición dictó providencia mediante la cual desestimó el alegato de perención de la instancia formulado por la representación de la parte demandada en su escrito libelar, por lo que ordenó la continuación del proceso. En fecha 10 de noviembre de 2016, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, recibió diligencia constante de (01) folio útil y sin anexos, presentada por la abogada LUCIA MARZULLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en la que apeló del auto dictado en fecha 07 de noviembre de 2016. Mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2016, el abogado ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR, en su carácter de Juez provisorio del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa que, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES FATIMA C.A., contra la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR. Mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2016, presentada por la abogada GINA HERNÁNDEZ, en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial, en la que solicitó se niegue el recurso de apelación ejercido por la parte demandada. En esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas mediante el cual consignó copia certificada del acta de asamblea de Inversiones Fátima, C.A. y copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inmersas en la presente demanda. Por auto de fecha 24 de noviembre de 2016, el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la presente causa. Que en fecha 02 de diciembre de 2016, los abogaos LUCIA MARZULLO MONACO y MIGUEL MARZULLO MONACO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, donde promovieron las documentales marcadas con el número 1, número 2 y número 3, sobre este último promovió prueba de experticia grafotecnica, promovió las testimoniales de los ciudadanos Carolina Alvarran, Yesenia Josefina González Restrepo, Alejandro Damián Díaz Dávila, Ana Rosa Mindiola Moreno, Benjamín Esteban González Milano y Francisco José Pérez, promovió la exhibición de los documentos a saber: estados de cuenta desde abril de 2014 hasta la fecha, correspondientes a la cuenta corriente de la parte actora, en el Banco Exterior, C.A., identificada con el No. 01150028520280013694, y de la resolución que fija el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles cuyo desalojo se demanda, establecido mediante sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil Contencioso Administrativo de la Región Capital. Promovió la prueba de informe: Se oficiara a los Juzgados 30°, 24°, 6°, 27° y 17° de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines de solicitar información, asimismo se oficiara a las entidades bancarias Banesco, Banco Universal y Banco Exterior, C.A. En fecha 08 de diciembre de 2016, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, mediante oficio declaró Con Lugar la Inhibición planteada en fecha 14 de noviembre de 2016, por el Dr. ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR. Por auto de fecha 19 de diciembre de 2016, dictado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, mediante el que acordó remitir el presente expediente al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial. Que en fecha 20 de febrero de 2017, la abogada GINA ESTELA HERNÁNDEZ GARCÉS, mediante diligencia consignó copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, en el que declaró sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 21 de junio de 2016. En fecha 20 de febrero de 2017, la abogada GINA ESTELA HERNÁNDEZ GARCES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó Escrito de Oposición de Pruebas, constante de 2 folios útiles. Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2017, dictado por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio respuesta a lo solicitado en el oficio NO. 1073-16 y ordenó agregar a los autos, dejando constancia que queda un (01) día para la admisión de las pruebas. Por auto de fecha 22 de febrero de 2017, dictado por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió las pruebas consignadas por el abogado MANUEL NUNES, actuando en su condición de director de la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., junto al escrito libelar por no ser ilegales ni impertinentes. Por auto separado, en esa misma fecha admitió las promovidas por la parte demandada, por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes. En fecha 23 de febrero de 2017, la abogada LUCIA MARZULLO, mediante diligencia solicitó que se subsane el error involuntario ocurrido en el auto dictado por el Tribunal en fecha 22 de febrero de 2017, por lo que apeló del mismo, asimismo, ratificó la apelación del auto dictado por el Juzgado en donde fijo los hechos controvertidos ratificado dicho recurso en fecha 05 de diciembre de 2016. El 01 de marzo de 2017, la abogada LUCIA MARZULLO, en su carácter de apoderada judicial de la demandada, mediante diligencia apeló del auto de fecha 22 de febrero de los corrientes. Por auto de fecha 06 de marzo de 2017, el Tribunal de la causa admitió las documentales consignadas por la parte demandada, sin embargo, negó la experticia solicitada, asimismo admitió las testimoniales promovidas y finalmente ordenó oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), para que oficie a las entidades bancarias Banesco, Banco Universal y Banco Exterior. El 08 de marzo de 2017, la abogada LUCIA MARZULLO, mediante diligencia apeló del auto dictado en fecha 06 de marzo de 2017, en lo que respecta a la negativa de algunas pruebas promovidas. En fecha 15 de marzo de 2017, la abogada LUCIA MARZULLO, mediante diligencia ratificó la apelación ejercida en fecha 08 de marzo del mismo año, en la que el Tribunal negó la admisión de pruebas promovidas. Mediante auto dictado en fecha 20 de marzo de 2017, el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación en un solo efecto devolutivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 24 de marzo de 2017, el ciudadano GEORGE JOSE CONTRERAS, alguacil adscripto de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber consignado oficio 103-17 en la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN). El dia 29 de marzo de 2017, mediante diligencia de la abogada LUCIA MARZULLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó 86 folios útiles en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados Superiores. Por auto de fecha 03 de abril de 2017, fue designada Juez Suplente del Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la ciudadana abogada YAJAIRA JOSEFINA BRUZUAL, se fijó un término de tres (03) días de despacho para su reanudación y concluido éste lapso la causa continuará su curso legal. Mediante auto de fecha 27 de abril 2017, el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conoció la presente causa, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencia de fecha 15 de marzo de 2017, por la abogada LUCIA MARZULLO MONACO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se fijó el décimo (10º) dia de despacho, a los fines de que las partes presenten sus respectivos escritos de informes. En fecha 12 de mayo de 2017, la abogada LUCIA MARZULLO MONACO, consignó escrito de informes constante de siete (07) folios útiles con anexos. Asimismo, presentó escrito de informes la representación judicial de la parte actora, abogada GINA ESTELA HERNÁNDEZ GARCÉS, constante de dos (02) folios útiles y anexos. Por auto de fecha 02 de junio de 2017, ese Tribunal dijo vistos y se reservó treinta (30) días continuos para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de junio de 2017, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria y declaró: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 06 de marzo de 2017, por la abogada LUCIA MARZULLO MONACO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra el auto fechado el 06 de febrero de 2017, que fue diarizado el 06 de marzo de 2017, dictado por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A., contra la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR. SEGUNDO: Se REVOCA el auto apelado, fechado el 06 de febrero de 2017 (Diarizado en fecha 06 de marzo de 2017), dictado por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solo en lo que se refiere a la negativa de las pruebas, que esta Alzada ordenó admitir en el presente fallo, así como a la omisión de pronunciamiento respecto a la admisión o no de los literales d) y e) del numeral 6, y literales e), f) y g) del numeral 7 del mencionado Capítulo V del referido escrito de pruebas promovido por la demandada en el juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A., contra la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR. TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatorias en costas. Mediante auto de fecha 19 de julio de 2017, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró definitivamente firme la sentencia dictada por esta Alzada en fecha 30 de junio de 2017. Asimismo, se remitió el expediente relacionado al juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., contra la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto de fecha 28 de septiembre de 2017, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, admitió las pruebas consignadas el 13 de junio de 2016, por los abogados LUCIA MARZULLO MONACO y MIGUEL MARZULLO MONACO, apoderados judiciales de la parte demandada. El 28 de septiembre de 2017, se libró boleta de intimación a la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A, que deberá comparecer en la persona de su representante legal por ante ese Juzgado, a los fines de que exhiban o entreguen los estados de cuenta correspondiente al Banco Exterior, C.A. El día 10 de octubre de 2017, se libró boleta de notificación a la ciudadana MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, que designada como experta grafotécnica en representación de la parte actora en el presente proceso, deberá comparecer al tercer (3º) día de despacho siguiente a su notificación. En fecha 10 de octubre de 2017, se libró boleta de notificación al ciudadano RAYMOND ORTA MÁRTINEZ, que fue designado experto grafotécnicos, en representación del Tribunal en el presente proceso, por lo que deberá comparecer al tercer (3º) día de despacho siguiente a su notificación. Mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2017, compareció la ciudadana MARÍA SÁNCHEZ, en su carácter de Experta Grafotécnica, dándose por notificada de dicho cargo. Mediante diligencia 13 de octubre de 2017, el ciudadano RAYMOND ORTA, dejó constancia de darse por notificado del nombramiento de experto grafotécnico. En fecha 25 de octubre de 2017, la ciudadana María Corina Hurtado, en su carácter de Alguacil adscrita a la Coordinación de Alguacilazgo, compareció ante el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, consignando oficios Nº350-2017, Nº354-2017, Nº353-2017, Nº352-2017, Nº351-2017, y Nº338-2017, dirigido a SUDEBAN, debidamente firmado y sellado a los fines de Ley. El día 31 de octubre de 2017, el ciudadano LUIS MUJICA, alguacil titular adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de este mismo Circuito Judicial, dejó constancia de haber consignado oficio No. 349-2017, librado por el Tribunal up supra mencionado, en fecha 28 de septiembre de 2017 dirigido al Banco Exterior C.A. En fecha 01 de noviembre de 2017, mediante diligencia, los ciudadanos PEDRO LOLLETT y RAYMOND ORTA, en su carácter de Expertos Grafotécnicos, consignaron ante el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, Dictamen Técnico Pericial. Mediante auto de fecha 07 de noviembre de 2017, ese Tribunal ordenó agregar a los autos, a fin de que formen parte del presente expediente, oficio sin número de fecha 25 de octubre de 2017, emanado de la Institución Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, y recibido en ese despacho en fecha 06 de noviembre de 2017. Asimismo, el oficio No. 377-17 emanado del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el que remite las resultas de la comisión conferida. Por auto de fecha 21 de noviembre de 2017, ese Tribunal ordenó agregar a los autos, a fin de que formen parte integrante del presente expediente, oficio sin número de fecha 31 de octubre de 2017, emanado de la Institución Bancaria BANCO EXTERIOR. Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2017, ese Tribunal ordenó agregar a los autos, a fin de que formen parte integrante del presente expediente, oficio sin número de fecha 23 de septiembre de 2017, emanado de la Institución Bancaria BANCO EXTERIOR. Mediante diligencia de fecha 08 de enero de 2018, comparece la abogada GINA HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Juzgado ad quo, fije la oportunidad para que se lleve a cabo la audiencia de juicio. El dia 22 de marzo de 2018, mediante diligencia, la abogada GINA HERNÁNDEZ, ratificó escrito consignado en fecha 13 de marzo de 2018. Mediante diligencia de fecha 24 de marzo 2018, compareció la abogada GINA HERNÁNDEZ y solicitó a ese tribunal, emitir pronunciamiento en cuanto al escrito consignado en fecha 13 de marzo del mismo año. En fecha 04 de junio de 2018, mediante diligencia, la abogada GINA HERNÁNDEZ, ratificó escrito de fecha 13 de marzo de 2018. Por auto de fecha 11 de junio de 2018, el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de no haber recibido respuesta por parte de los Tribunales Sexto, Décimo Séptimo, Vigésimo Cuarto, Vigésimo Séptimo y Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción, ordenó ratificar los oficios No. 350, 351, 352, 353 y 354, a los fines de que los Tribunales antes mencionados remitan la información solicitada. En fecha 17 de julio de 2018, compareció la ciudadana MARIA CORINA HURMADO, ante el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, consignando mediante diligencia oficio No.160-18, el cual fue librado al Juez del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 17 de julio de 2018, compareció la ciudadana MARIA CORINA HURTADO, ante el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, consignando mediante diligencia oficio Nº158-18, el cual fue librado al Juez del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 17 de julio de 2018, compareció la ciudadana MARIA CORINA HURTADO, ante el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, consignando mediante diligencia oficio No. 161-18, el cual fue librado al Juez del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 17 de julio de 2018, compareció la ciudadana MARIA CORINA HURTADO, ante el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, consignando mediante diligencia oficio Nº159-18, el cual fue librado al Juez de Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 17 de julio de 2018, compareció la ciudadana MARIA CORINA HURTADO, ante el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, consignando mediante diligencia oficio No. 157-18, el cual fue librado al Juez de Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2018, la abogada GINA HERNANDEZ, solicitó respetuosamente a ese Tribunal, fijara la fecha para la celebración de la audiencia de juicio. El dia 11 de octubre de 2018, la abogada GINA HERNÁNDEZ, ratificó lo solicitado en fecha 26 de septiembre de 2018, en virtud de haberse evacuado todas las pruebas en el presente juicio. En fecha 18 de octubre de 2018, la abogada GINA HERNÁNDEZ, ratificó diligencia de fecha 11 del mismo mes y año, en la que solicitó al Tribunal, fijara audiencia de juicio, en aras de garantizar la tutela judicial efectiva a su representada. Mediante diligencia de fecha 24 de octubre de 2018, la abogada GINA HERNÁNDEZ, solicitó al Juzgado fijar audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. El día 28 de noviembre de 2018, la abogada GINA HERNÁNDEZ, solicitó respetuosamente a ese Tribunal, fijara la oportunidad para la audiencia de juicio, en virtud que ya constan en el expediente, todas las pruebas promovidas. En fecha 09 de enero de 2019, la abogada GINA HERNÁNDEZ, solicitó respetuosamente a ese Tribunal, fijara la oportunidad para la audiencia de juicio, en virtud que ya constan en el expediente, todas las pruebas promovidas. El dia 18 de enero de 2019, la abogada GINA HERNÁNDEZ, solicitó respetuosamente a ese Tribunal, fijara la oportunidad para la audiencia de juicio. En fecha 05 de febrero de 2019, la abogada GINA HERNÁNDEZ, ratificó diligencia de fecha 18 de enero de 2019, en la que solicitó al Tribunal, fijara audiencia de juicio. Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2019, la abogada GINA HERNÁNDEZ, solicitó respetuosamente a ese Tribunal, fijara la oportunidad para la audiencia de juicio. Por auto de fecha 27 de febrero de 2019, vistas las diligencias suscritas por la abogada GINA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A, el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, ordenó la notificación de las partes para que se lleve a cabo la audiencia de juicio. En fecha 15 de marzo de 2019, la ciudadana Juez del Tribunal ad quo, presentó inhibición, habiendo transcurrido íntegramente el lapso de allanamiento a que se contrae el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 20 de marzo de 2019, el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Judiciales de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Judiciales de esta misma Circunscripción Judicial. Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2019, la abogada GINA HERNÁNDEZ, se dio por notificada del auto de fecha 09 de noviembre de 2019 y solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandada. Por auto de fecha 11 de marzo de 2020, el ad quo acuerda agregar a los autos diligencia presentada por la abogada GINA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la que se da por notificada y solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandada. En consecuencia, el Tribunal ordenó librar boleta a la parte demandada a los fines de notificarle que una vez conste en autos su notificación, se fijara oportunidad para que se lleve a cabo la audiencia de juicio. En fecha 05 de octubre de 2020, mediante diligencia, la abogada GINA HERNÁNDEZ, solicitó la reactivación de la causa de Desalojo. Mediante auto de fecha 30 de noviembre de 2020, dejó sin efecto las boletas de notificación emitidas el 12 de noviembre de 2020, por error material involuntario del Tribunal. Por auto de fecha 30 de noviembre de 2020, el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción judicial, ordenó abrir una nueva pieza denominada Cuarta Pieza. Mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2022, la abogada GINA HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó el abocamiento del Juez a la presente causa. Mediante auto de fecha 04 de noviembre de 2022, se designó por Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, al abogado EDINSON MORET MORET como Juez Provisorio del Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Asimismo, se abrirá un lapso de 03 días de despacho siguientes a los fines previstos en los artículos 90 y 84 del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia de fecha 07 de febrero de 2023, la abogada GINA HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada del avocamiento por parte del Juez el 04 de noviembre de 2022, asimismo, dejó constancia del pago de emolumentos en el alguacilazgo para la notificación de la parte demandada. El dia 22 de febrero de 2013, el ciudadano FREDDY BOLEMO, Alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de dejar la boleta de notificación librada a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, en la persona de CAROLINA ALBARRAN, en su carácter de directora de la funeraria anteriormente identificada, la recibió y no firmó. Mediante diligencia de fecha 21 de abril de 2023, la Abogada GINA HERNÁNDEZ, apoderada judicial de la parte actora, ratifico escrito de fecha 24 de febrero del 2023, diligencia de la misma fecha, escrito consignado el 03 de marzo de 2023, donde citó se fije la oportunidad para que se lleve a cabo la audiencia de juicio. En fecha 12 de mayo de 2023, compareció la abogada GINA HERNÁNDEZ, apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia ratificó diligencia de fecha 21 de abril de 2023. Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2023, la abogada GINA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó copia certificada del acuerdo transaccional suscrito entre INVERSIONES FATIMA, C.A., y la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, constante de 08 folios útiles. Por auto de fecha 03 de julio de 2023, el Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia de Juicio, en uno de los 30 días siguientes calendarios, en virtud de la reanudación del presente juicio. El dia 07 de julio de 2023, los profesionales del derecho, MIGUEL MARZULLO MONACO y LUCIA MARZULLO MONACO, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, consignaron mediante diligencia, solicitud declinatoria de competencia. Mediante diligencia de fecha 07 de julio de 2023, la abogada GINA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada del auto de fecha 03 de julio de los corrientes. Por auto de fecha 13 de julio de 2023, el Tribunal fijó el dia miércoles 19 de julio de 2023, para que tenga lugar la Audiencia de Juicio, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 21 de julio de 2023, compareció el abogado EDINSON ANTONIO MORET MORET, en su condición de Juez Provisorio del Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por ante la ciudadana YULUISNNY VIELMA, procedió a INHIBIRSE de conocer el presente juicio, conforme con la causal genérica prevista en la sentencia Nº 2140, de fecha 07 de agosto de 2003, dictada por el Magistrado JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, en concordancia con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, por cuanto los hechos se encuentran incursos en la causal prevista en el 82 eiusdem. Mediante auto 27 de julio de 2023, se ordenó remitir el expediente mediante oficio dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de esta Circunscripción. Asimismo, se ordenó remitir copia certificada del acta de inhibición con las copias conducentes para su distribución y decisión. Por auto de fecha 07 de agosto de 2023, la ciudadana THAIRY ESTRADA CANTILLO, fue designada Juez Provisorio en sesión celebrada por la Comisión Judicial del Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la presenta causa y ordenó su prosecución en el estado procesal en que se encuentra. En fecha 18 de septiembre de 2023, los abogados LUCIA MARZULLO MONACO y MIGUEL MARZULLO MONACO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron copia certificada de la sentencia dictada por la jurisdicción contenciosa administrativa que dejó sin efecto el acuerdo transnacional consignado por la parte actora de donde se desprende la vigencia y eficacia de la expropiación objeto del inmueble de la presente demanda. Mediante diligencia de fechas 19 de septiembre de 2023, la abogada GINA HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada del abocamiento de fecha 07 de septiembre del 2023. Asimismo, solicitó respetuosamente que se fije la oportunidad para la realización de la audiencia oral en la causa. En fecha 17 de marzo de 2024, se libró boleta de notificación a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, parte demandada. El dia 18 de octubre de 2024, la abogada GINA HERNÁNDEZ, apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia, solicitó al ad quo se sirva de librar las boletas de notificación a la parte demandada en la dirección del local objeto de la demanda, asimismo se libre boleta de notificación en la persona de los representantes legales de la parte demandada. En fecha 22 de octubre de 2024, se libró boleta de notificación a los apoderados judiciales de la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, solicitas mediante diligencia de fecha 18 del mismo mes y año. El día 24 de octubre de 2024, la abogada GINA HERNÁNDEZ, apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia, ratificó el escrito consignado en fecha 15 del mismo mes y año, asimismo solicitó que una vez quede constancia en el expediente de la oportunidad para que se efectué la audiencia de juicio. En fecha 04 de noviembre de 2024, los abogados LUCIA MARZULLO MONACO y MIGUEL MARZULLO MONACO, mediante diligencia, solicitaron al Tribunal que a los fines de garantizarle el derecho a la defensa a la parte demandada de autos, tutelado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se le notifique de su renuncia a la representación que venían ejerciendo en ese juicio, para que pueda designar a los nuevos abogados de su confianza para que la representen en la continuación de la causa. Asimismo, solicitaron que el presente escrito sea agregado a los autos y surta todos sus efectos legales. Por auto de fecha 05 de noviembre de 2024, el ad quo, fijó el dia 12 del mismo mes y año, para que tenga lugar la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, en la Sala de Audiencias del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio con sede en el Centro Simón Bolívar, igualmente este Juzgado dejó constancia que la audiencia se celebrará con la presencia de las parte o de sus apoderados, y si ninguna de las parte compareciera a la audiencia, el proceso se extinguirá con los efectos que indica el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 05 de noviembre de 2024, se libró boleta de notificación a la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, indicándole que sus abogados renunciaron al poder otorgado en fecha 01 de marzo de 2016, asimismo se le notificó que por auto de esta misma fecha se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral para el dia 12 de noviembre de 2024. Mediante diligencia de fecha 11 de noviembre de 2024, la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, debidamente asistida por el abogado CARLOS LUÍS TORRES RODRÍGUEZ, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 160.507, solicitó la postergación de la audiencia oral, toda vez que, no posee abogado de confianza que pueda ejercer su representación judicial. El 12 de noviembre de 2024, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó audiencia de juicio en los siguientes términos: “…PRIMERO: IMPROCEDENTE, la falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: IMPROCEDENTE, la impugnación de cuantía opuesta por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: IMPROCEDENTE, el fraude procesal opuesto por la representación judicial de la parte demandada. CUARTO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por el ciudadano MANUEL NUNES, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A., en contra de la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, todos identificado en el cuerpo de este fallo. QUINTO: Se ordena a la parte demandada, ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR; a hacer entrega a la parte actora, Sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A., el inmueble de tipo comercial, ubicados en el edificio FEDERAL, avenida San Martin, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas; planta baja signado con los Nros 6 y 7, libre de personas y cosas en las mismas condiciones que fue recibido. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Copia textual). En fecha 18 de noviembre de 2024, el abogado CARLOS LUIS TORRES RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció Recurso de Apelación contra la decisión dictada en la celebración de Audiencia Oral de fecha 12 de noviembre de 2024. El 22 de noviembre de 2024, la abogada GINA HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia, solicito que sean acordadas copias certificadas de todas las actuaciones cursantes en las piezas I, II, III y IV del presente expediente. El dia 26 de noviembre de 2024, fue publicado el extenso de la decisión dictada el 12 de noviembre de 2024. En fecha 28 de noviembre de 2024, la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por el profesional del derecho CARLOS LUIS TORRES RODRÍGUEZ, revocó el poder otorgado a la abogada CORA FARIAS ALTUVE, y a su vez otorgo poder especial apud acta al abogado CARLOS LUIS TORRES RODRÍGUEZ. Mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2024, el profesional del derecho, CARLOS LUIS TORRES RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación contra la decisión dictada el 12 de noviembre de 2024. Por auto de fecha 05 de diciembre de 2024, dictado por el Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación en ambos efectos. Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR De la competencia. Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Al respecto, se tiene que en fecha 18 de marzo de 2009, entro en vigencia la Resolución No. 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el No. 39.152, modificándose la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia, apreciándose que en su artículo 3 se estableció lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.”. (Énfasis de este fallo). De la parte final de la norma supra transcrita se desprende, que se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. En el mismo orden de ideas, y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la precitada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Asimismo, se evidencia, que dicha Resolución fue modificada sólo en lo que respecta a la cuantía de los tribunales para conocer de las causas, en la Resolución No. 2018-013, dictada el 24 de mayo de 2018 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dejándose establecido en el artículo 3 que: “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.”. Ahora bien, la aludida Resolución quedó derogada por la número 2023-0001, dictada por la Sala Plena el 24 de mayo de 2023, en los términos establecidos en el artículo 7, que dispone: “Queda derogada de esta manera la competencia funcional por la cuantía establecida en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018...” [Énfasis añadido]; por lo que a lo largo de estos años, lo único que ha cambiado en cuanto a la competencia de los tribunales de municipio y de primera instancia es su conocimiento en función de la cuantía establecida en las demandas. Así las cosas, en acatamiento a la normativa competencial establecida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, tanto de jurisdicción voluntaria como contenciosa, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada resolución. De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que le corresponde a este Juzgado Superior conocer como segunda instancia, y en virtud de ello esta sentenciadora es competente para conocer y decidir el medio de gravamen ordinario interpuesto. Y Así se establece. – PUNTO PREVIO De la falta de cualidad de la parte demandada.- Tal como quedó señalado en la parte narrativa de esta decisión, en el presente caso la parte demandada al momento de contestar la demanda, procedió a alegar la falta de cualidad de la demandada por cuanto señaló que la relación contractual arrendaticia entre ella y la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., concluyó una vez vencido el plazo de duración del contrato que habían suscrito, es decir, para mayo de 2011, dado que la arrendadora-propietaria de los inmuebles, parte demandante, decidió celebrar nueva relación arrendaticia de la cual tendría su origen en el contrato de arrendamiento marcado con el número “3”, el cual fue consignado junto al escrito de contestación de la demanda e impugnado por la parte actora, evidenciando esta sentenciadora que el mismo corresponde a un documento privado de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; del mismo se desprende que la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., suscribiría contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., que según la Cláusula Séptima iniciaría a partir del 1° de octubre de 2011 al 1° de octubre de 2013, sobre esta documental promovieron experticia grafotecnica sobre la firma del abogado que visó dicho documento, determinando que la firma del ciudadano Pablo Emilio Ocopio corresponde a su firma autentica, no obstante, el mismo no fue firmado ni suscrito por las referidas sociedades mercantiles por lo que la misma carece de valor probatorio, y asimismo lo dejó por sentado la parte demanda, pero que sin embargo a partir del mes de junio de 2011 comenzó a ejecutarse de manera verbal el contenido íntegro de dicho contrato. Manifestó que a partir del 1° de junio de 2011, Inversiones Fátima, C.A., comenzó a emitir los recibos por concepto de cánones de arrendamiento a nombre de la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal, 2031, C.A., por los montos indicado en la cláusula segunda del documento antes señalado, que eso para el primer año de vigencia de la relación arrendaticia en Bs. 4.614,48, para el segundo año por Bs. 5.537,37 y que en caso de que la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal, C.A., se acogiera a la prórroga legal, el canon sería de Bs. 6.644,84; y que así como también los recibos por concepto de servicio de agua comenzaron a partir de junio de 2011 a ser emitidos por Inversiones Fátima, C.A., a nombre del Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. Señaló que en la cláusula quinta del referido contrato, igualmente se había establecido que los gastos por consumo de agua serían por parte del arrendatario, razón por la que dichos recibos eran emitidos a nombre del Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., razón por la cual mal pudiera demandar a la ciudadana Mayira Delgado Villamizar, que la relación arrendaticia concluyó en mayo de 2011, y que a partir de junio de 2011 comenzó una nueva relación arrendaticia con la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., por lo que debió demandar a esta, no a su representada por no ser la actual arrendataria del inmueble. Posteriormente, en fecha 13 de junio de 2016 a los fines de probar sus alegatos consignó documentales correspondientes a recibos marcados con el número “1”, por concepto de cánones de arrendamiento y consumo de agua, indicando que le fueron emitidos por la demandante Inversiones Fátima, C.A. dada su condición de arrendadora a la ciudadana Mayira Delgado Villamizar. Prueba que consignó con el objeto de demostrar los dos únicos montos que por concepto de canon de arrendamiento llegó a cancelar la demandada Mayira Delgado Villamizar, los cuales correspondía a los montos indicados en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que marcado con la letra “B” que fue acompañado al escrito libelar, y que siendo el último de los montos que llegó a cancelar fue la suma de Bs. 3.845,64 que correspondía al último mes de vigencia de aquella relación arrendaticia que la había unido con la demandante hasta el mes de mayo de 2011, cuya instrumental corre ya a las actas procesales al folio 156; así como para demostrar que fue ese el último de los cánones de arrendamiento a que estaba su representada obligada en virtud de aquella relación arrendaticia que feneció a finales de mayo de 2011, cuando la demandante Inversiones Fátima, C.A., decidió contratar a partir del 01 junio 2011 una nueva relación arrendaticia de naturaleza verbal con la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. como arrendataria de los inmuebles cuyo desalojo se ha demandado en esta causa erróneamente a su patrocinada Mayira Delgado Villamizar. A saber: legajo de recibos cursante a los folios 155 y 156, 256 al 277, emitidos por la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., a la ciudadana Mayira Delgado Villamizar, correspondientes a los pagos de alquiler del local identificado con los números 6 y 7, del mes de agosto de 2009 al mes de diciembre de 2009, de los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, de los meses enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011, con anexos a recibos con descripción de exceso de agua. En consecuencia, esta Alzada observa que los mismos no impugnados ni desconocidos por las partes, razón por la cual se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece.- Recibos marcados con el número “2”, recibos por concepto de canon de arrendamiento y servicio de agua, los cuales indicó que comenzaron a ser emitidos por la Empresa Inversiones Fátima, C.A., una vez fenecida la relación arrendaticia que existió con su patrocinada Mayira Delgado, a nombre de quien comenzó a ser su nueva arrendataria la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. Pruebas que consignó a los fines de demostrar la falta de cualidad de su representada para sostenerse como demandada en la presente causa, en virtud de la nueva relación arrendaticia de naturaleza verbal que surgió entre la demandante Inversiones Fátima, C.A. y el Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., a partir del 1° de junio de 2011 hasta la presente. A saber: Legajo de recibos cursante a los folios 157 al 162, 278 al 281, 283 al 285, y 287 al 290, emitidos por la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., a la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., correspondientes a los pagos de alquiler del local identificado con los números 6 y 7, de los meses julio de 2011, enero y mayo de 2012, abril, mayo, junio, agosto, octubre y diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, con anexos a recibos con descripción de exceso de agua. Comprobante de pago del Banesco Banco Universal, de los meses de julio, octubre y noviembre de 2013, observándose como beneficiario a la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A. Y cheque correspondiente a depósito en la entidad bancaria Banesco Banco Universal, de la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. y como beneficiario sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A. del mes de mayo de año 2014. En consecuencia, esta Alzada observa que los mismos no fueron impugnados ni desconocidos por las partes, razón por la cual se les otorga valor probatorio de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece.- Promovió la exhibición de los estados de cuenta desde abril de 2014, hasta la fecha de la presentación del escrito de promoción de pruebas, correspondiente a la cuenta corriente de la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., en el Banco Exterior, identificada con el No. 01150028520280013694, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia de naturaleza verbal entre las sociedades mercantiles Inversiones Fátima, C.A., y Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. Promovió la exhibición de la resolución que fija el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles cuyo desalojo se solicita, emitida por el organismo regulador respectivo y el cual quedó establecido mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la región Capital. En este sentido, ambas fueron evacuadas el día 25 de octubre de 2017, siendo consignados los estados de cuenta desde el mes de enero del año 2014 hasta el día 10 de octubre del año 2017, dejando constancia de que las mismas se refieren a impresiones de estados de cuenta bajadas de la página web del Banco Exterior, y a los fines de dar cumplimiento a la exhibición de la resolución que fija el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles, consignó copia certificada de la sentencia definitivamente firme emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 05 de febrero de 1999, todo de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.- Promovieron la prueba de informes a los fines de oficiar a las entidades bancarias Banesco Banco Universal y Banco exterior, obteniendo respuesta de ambas entidades, a saber: 1.- Banco Exterior, oficio identificado con el No. BE-GCO-0882-2017, de fecha 17 de abril de 2017 mediante el cual informó: En atención a la Circular N° SIB-DSB-CJ-PA-06354 de fecha 03 de Abril de 2017, emitida por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, recibida en nuestra institución el día 04 de Abril de 2017, con motivo al Oficio N° 103-17 de fecha 6 de Marzo de 2017, mediante el cual solicitan información sobre cuenta 0115-0028-52-0280013694 al respecto cumplimos con informar que: A. Efectivamente la Cuenta Corriente N° 0115-0028-52-0280013694 pertenece a la empresa INVERSIONES FATIMA inscrita con el registro de información fiscal (RIF) J-743266 B. En relación a las transferencias realizadas desde la Cuenta Corriente N° 0115-0028-52-0280013694 a la Cuenta N°01340359753591054907 de Banesco cumplimos con informar. Nuestros registros y estados de cuenta no identifican quienes son los beneficiarios, ni los conceptos por los cuales el titular realiza depósitos, Transferencias y emisiones de Cheques esto de conformidad con lo establecido en los artículos 36, 37 y 38 de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras C. Anexo se remite Estado de Cuenta donde se refleja el Deposito (sic) de cheque N° 48140 por la cantidad de Bs 86.999.63 en la cuenta Corriente N° 0115-0028-52-0280013694 de la Empresa INVERSIONES FATIMA. 1.2.- Banco Exterior. Informe de fecha 31 de octubre de 2017: En respuesta a su Oficio 349-2017 de fecha 28/9/2017 y recibido en esta Gerencia el 27/10/2017, cumplimos con suministrar la siguiente información: 1. Movimientos Bancarios de la cuenta corriente Nro. 0115-0028-52-0280013694 que mantiene en esta Organización Financiera INVERSIONES FÁTIMA, C.A., Rif.: J-000743266, desde el 5/1/2017 al 31/10/2017 2. En los movimientos adjuntos se puede observar cómo se han debitado de la cuenta corriente Nro. 0115-0028-52-0280013694, las transferencias recibidas de la cuenta Nro. 0134-0359-75-3591054907 de Banesco, Banco Universal a nombre de VELATORIO COMUNAL 2031, C.A. Con relación al monto por el que fueron emitidos los cheques Nro. 806934 y 806939; está información debe ser requerida a BANESCO. 3. Listado de las Transferencias recibidas (otros bancos) en el lapso comprendido entre el 5/1/2017 al 18/10/2017. 1.3.- Banco Exterior. Informe de fecha 23 de septiembre de 2017: En atención a la Circular N° 24025 de fecha 26 de Junio de 2017, emitida por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, recibida en nuestra institución el día 14 de Noviembre de 2017, mediante el cual solicitan información relacionada con la cuenta N° 0115-0028-52-0280013694, así como también sobre los Cheques N48140, N°806934 y N° 806939, abonados a la cuenta antes mencionada, al respecto cumplimos con informa que: 1. La Cuenta N° 0115-0028-52-0280013694, ciertamente pertenece a la Sociedad Mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A., inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) N° J.-000743266. 2. Se anexa relación de las transferencias realizadas a través de la cuenta N° 0134-3597-53-591054907, perteneciente a la Sociedad Mercantil CENTRO VELATORIO COMUNAL 2031, C.A., hacia la cuenta N° 0115-0028-52-0280013694, perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) N° J.- 000743266, desde Julio 2014 hasta la Actualidad. 2.- Banesco Banco Universal, informes de fechas 04 de abril de 2017, 20 de junio de 2017, 25 de octubre de 2017 y 27 de noviembre de 2017, mediante los cuales señaló: 2.1.- Informe de fecha 04 de abril de 2017: Sirva el presente para acusar recibo del oficio N°: 103-17, librado bajo el expediente N°: AP31-V-2014-000942, recibido de nuestra institución bancaria a través de la circular SIB-DSB-CJ-PA-06553, emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Bancarias. En atención a su oficio en particular, de acuerdo a nuestros archivos informáticos, cumplimos con remitirle la información relacionada con la siguiente cuenta bancaria: A. Efectivamente de acuerdo a nuestro sistema informático se evidencia que la cuenta corriente N°: 0134-0359-75-3591054907, se encuentra a nombre de la persona jurídica: Centro Velatorio Comunal 2031 C.A. RIF: J-295096437. B. En relación a este punto le indicamos que es necesario nos indique un lapso de tiempo para poder suministrar dicha información. C. En relación a este punto le indicamos que no se evidencia cheque emitido N°: 48140, a nombre de Inversiones Fátima C.A, en fecha 22-05-2014, por Bs. 89.999,63. Anexo movimientos de la cuenta corriente N°: 0134-0359-75-3591054907, perteneciente a la persona jurídica: Centro Velatorio Comunal 2031 C.A. RIF: J-295096437, donde podrá evidenciar lo antes expuesto. Por lo que instamos a la verificación de los datos. 2.2.- Informe de fecha 20 de junio de 2017: Como alcance a respuesta a Oficio No. 103-17, librado bajo el expediente N°: AP31-V-2014-000942, recibido de nuestra institución bancaria a través de la circular SIB-DSB-CJ-PA-06353, emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Bancarias y recibido en su despacho en fecha 31/05/2017. Muy respetuosamente cumplimos en informarle que realizada como fue una restauración de data de transferencias, se pudo determinar lo requerido en particular B del escrito de promoción de pruebas, donde solicitaba las transferencias enviadas desde la cuenta corriente N° 0134-0134-0359-75-3591054907, a nombre de la persona jurídica Centro Velatorio Comunal 2031 C.A. RIF: J-295096437 a favor de una cuenta del Banco Exterior signada con el No. 0115-0028-52-0280013694 a nombre de la persona Jurídica Inversiones Fátima, C.A Rif N° J000743266. En tal sentido, le hacemos llegar cuadro contentivo de transferencias enviadas durante el año 2012,2013,2014,2015,2016 y 2017 donde podrá evidenciar las operaciones descritas, con fechas, montos, referencias descripción, cuenta receptora y dirección Ip, desde la cuenta corriente N° 0134-0134-0359-75-3591054907, a nombre de la persona jurídica Centro Velatorio Comunal 2031 C.A. RIF: J-295096437 a favor de una cuenta del Banco Exterior signada con el N° 0115-0028-52-0280013694 a nombre de la persona Jurídica Inversiones Fátima, C.A Rif N° J000743266. 2.3.- Informe de fecha 25 de octubre de 2017: Sirva el presente para acusar recibo del Oficio N° 348-2017 de fecha 28/09/2017 librado bajo el expediente N° AP31-V-2014-000942. De acuerdo a su solicitud cumplimos en informarle de acuerdo a cada uno de los siguientes particulares: 1. De acuerdo a nuestros archivos informáticos podemos evidenciar que el cheque serial 48140 correspondiente a la chequera asignada a la cuenta corriente N° 0134-0359-75-3591054907 aparece como hecho efectivo a través de un depósito realizado en fecha 30/05/2014 en una cuenta del Banco Exterior N° 0115-0028-52-0280013694. En relación a las transferencias emitidas contra la cuenta corriente N° 0134-0359-75-3591054907, posterior al pago del cheque expuesto, anexo encontrara relación de transferencias emitidas a favor de la cuenta del Banco Exterior N° 0115-0028-52-0280013694 donde evidenciara lo requerido. 2. Anexo encontrara copia simple del cheque serial 16048140 emitido contra la cuenta N" 0134-0359-75-3591054907. 2.4.- Informe de fecha 27 de noviembre de 2017: Sirva el presente para acusar recibo de su oficio N° 338-2017 de fecha 28/09/2017 expediente N AP31-V-2014-000942. A través de la circular SIB-DSB-CJ-PA-24024, emanada de la superintendencia del sector bancario. En atención a su oficio en referencia cumplimos en suministrarle de acuerdo a cada uno de los siguientes particulares: • Se remite copia de los movimientos correspondientes al mes de Junio hasta el mes de Diciembre del año 2014, perteneciente a la cuenta bancaria N° 0134-0359-75-3591054907, a nombre de Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. J-295096437. En relación a las transferencias realizadas, ya que motivado al gran volumen de transacciones le instamos a solicitarnos los soportes más relevantes para su investigación, indicando los datos mínimos necesarios que hagan posible su ubicación como lo son fecha, monto, descripción y referencia. • Asimismo se remite copia del cheque bancario N° 16048140 de fecha 22/05/2014, por un monto de Bs. 86.999,63, el mismo asociado a la cuenta bancaria N 0134-0359-75-3591054907, a nombre de Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. J-295096437. Cabe destacar, que el cheque antes mencionado fue depositado en la cuenta N 01150028520280013694 del Banco Exterior a nombre de Inversiones Fatima C.A. En cuanto a estas probanzas se observa que, el Juzgado de cognición admitió en fecha 06 de marzo de 2017, la prueba de informes dirigidas a las entidades bancarias Banco Exterior y Banesco Banco Universal, ordenando oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) a los fines de solicitar la información indicada por la parte demandada, así las cosas se verifica que los informes fueron agregados al expediente en fechas 20 de junio 2017, 07 de noviembre de 2017 y 15 de enero de 2018, correspondientes a la entidad bancaria Banesco Banco Universal; y 20 de abril de 2017, 21 y 28 de noviembre de 2017 correspondientes al Banco Exterior. Resulta pertinente traer a colación lo establecido parcialmente en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil: “(…) …el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Admitidas las pruebas, se evacuarán las inspecciones y experticias que se hayan promovido en el plazo que fije el Tribunal tomando en cuenta la complejidad de la prueba. Este plazo no será superior al ordinario”. Teniendo como referencia esta norma, el plazo para la evacuación de las pruebas no será superior a treinta (30) continuos de conformidad con el artículo 400 ejusdem, pudiéndose determinar que las referidas probanzas fueron evacuadas fuera del tiempo procesal para realizarlo, de modo que las mismas no podrán ser apreciadas, ni valoradas y como consecuencia, desechadas. Y así se establece.- Ahora bien, considera esta Juzgadora pertinente señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Al respecto, Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539) De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que, en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). En este orden de ideas, siendo la cualidad una institución procesal de suma importancia para determinar con precisión quiénes deben integrar la relación jurídico-procesal, vale decir, quienes están legitimados para actuar como demandantes y como demandados en un juicio. Se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión. Así las cosas, observa este Tribunal que la parte actora en su libelo intenta un desalojo (local comercial), contra la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar, por la violación de las cláusulas No. 2 y 3 del contrato de arrendamiento alegando el actor que la arrendataria había realizado los pagos de manera defectuosa y poco constante, y que para la fecha la ciudadana Mayira Delgado, le adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril 2014 y mayo 2014. De la revisión de las actas procesales, aprecia esta juzgadora que dicho contrato de arrendamiento se encuentra inserto al folio 39 al 44 de la pieza I del presente expediente, y el mismo se encuentra suscrito efectivamente por la demandada. Ahora bien, considera quien aquí decide necesario referirse al concepto o término dado por la doctrina al contrato, que constituye una convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones. El Código Civil en su artículo 1.133, nos define el contrato de la siguiente manera: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Por su parte el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone: “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. (…)”. Aquí, se establece que una relación de arrendaticia es el acuerdo legal que se crea entre dos sujetos, está el arrendador, que es el dueño o la persona encargada de un local comercial, y está el arrendatario, que es quien arrienda ese inmueble a los fines de realizar cualquier tipo de actividad comercial, sin importar que la misma genere ganancias o no. Por consiguiente, de acuerdo con lo que la parte demandada alegó y presentó como prueba, esta jueza concluye que no se logró demostrar la existencia de un contrato verbal entre las empresas Inversiones Fátima, C.A. y Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., debido a que los recibos, y los documentos objeto de experticia y de exhibición no son suficientes para probar que dicho contrato existe. Por lo tanto, se considera como un hecho cierto que la arrendataria sigue siendo la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar. En especie, el contrato de arrendamiento fue suscrito por la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A. (arrendadora), y la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar (arrendataria), donde lo denominado en la cláusula cuarta de dicho contrato dispone que, “LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar el bien inmueble dado en arriendo única y exclusivamente para fines Comerciales, relativos a la prestación de Servicios Funerarios y actividades afines. (…).”, asimismo, se verifica que de la cláusula octava se desprende que, “En el Local Comercial objeto del presente contrato funcionará única y exclusivamente la Sociedad Mercantil CENTRO VELATORIO COMUNAL 2031 C.A., (…), cuya representación legal la tiene la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, (…), en su condición de Presidenta…”. De las normas anteriormente citadas, se puede concluir que el contrato surte efecto sólo entre las partes que intervienen en su elaboración, es decir, rige el principio de bilateralidad del contrato, por lo tanto, solo las partes que intervienen en el contrato son las que están obligadas a dar cumplimiento a las estipulaciones que han quedado plasmadas en su contenido, siempre bajo el principio de la buena fe, de manera que, mal puede pretender la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar, alegar una falta de cualidad procesal pasiva para ser demandada, basando su argumento en que la parte actora, la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., debió dirigir la acción judicial contra la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., y no contra ella, en su carácter personal. Sin embargo, dicho alegato es improcedente, toda vez que fue la propia ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar quien suscribió el contrato de arrendamiento del bien inmueble, el cual se destinó de manera exclusiva y única al funcionamiento de la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. Por tanto, ella ostenta la cualidad de arrendataria y, consecuentemente, la legitimación pasiva en el presente juicio. En consecuencia, es forzoso para esta juzgadora declarar Improcedente la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Y Así se establece. De la impugnación de la cuantía.- La parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, impugnó la cuantía y expresó que con conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, impugna la estimación de la cuantía alegada por la parte actora, toda vez que al haber la demandante de autos indicado en el escrito libelar y su reforma, que la relación arrendaticia entre su representada, la ciudadana Mayira Delgado Villamizar y la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., supuestamente se había indeterminado en el tiempo pues, que se había fijado la duración del contrato en dos (02) años, cuyo lapso venció en junio del 2011. Indicó que ambas partes supuestamente acordaron seguir con la relación contractual y siendo que igualmente señaló que el supuesto canon de arrendamiento que en la actualidad venía cancelando su representada, lo cual insistió en negar, rechazar y contradecir, ascendía a la suma de Bs. 6.644,84, que entonces había debido determinar el valor de la infundada demanda conforme lo indicaba la norma rectora del citado artículo 36 ejusdem, esto es, acumulando las pensiones o cánones de un año, por lo que al multiplicar 6.644,84 por los doce meses del año, daba un total de SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs.79.738,08), que equivalía a 627,85 unidades tributarias y no como lo hizo al estimar la presente y sedicente demanda en contra de su patrocinada en la suma de Bs. 16.778,21, equivalente a 132,11 unidades tributarias. Por otro lado, la parte actora en su escrito libelar señaló que desde la fecha en que celebraron el contrato fijaron que el mismo tendría una duración de dos (2) años, pero que de manera verbal las partes decidieron seguir manteniendo la relación arrendaticia convirtiéndose así en una relación a tiempo indeterminado, pero con las mismas clausulas establecidas en el contrato que celebraron en una primera oportunidad, estimando de la cuantía de la presente demanda en la cantidad de TRECE MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON CICUENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.13.422,57) equivalente en Unidades Tributarias a 105,68, más el 25% por concepto de costas procesales que sería la cantidad de TRES MIL TRECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.3.355,64) para una cuantía total de DIECISEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 16.778,21), equivalente en Unidades Tributarias a 132,11. Así las cosas, cabe destacar que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. (…)”. Según lo establecido en la normativa, el demandado tiene la facultad de impugnar la cuantía de la demanda, bien sea por considerarla insuficiente o exagerada. Dicha impugnación debe plantearse formalmente al momento de la contestación de la demanda, y el tribunal deberá resolverla en la sentencia definitiva. En este orden de ideas, se observa que la presente demanda desalojo de local comercial, se fundamenta en el incumplimiento de las cláusulas relacionadas con el pago del canon de un contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que resulta pertinente indicar que se desprende del artículo 36 del Código de procedimiento Civil y así lo ha reiterado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que, en los juicios de desalojo de locales comerciales, la cuantía se determina de la siguiente forma, a saber: Para contratos a tiempo determinado: La cuantía se establece acumulando las pensiones de arrendamiento sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si se demanda el desalojo por incumplimiento de pago, la cuantía incluirá las mensualidades adeudadas y los cánones no vencidos hasta la fecha de terminación del contrato. Para contratos a tiempo indeterminados: En este caso, la cuantía se determina acumulando los cánones de arrendamiento de un año. En tal sentido, en aquellas demandas que versen sobre la continuación de una relación arrendaticia, la determinación del valor de la demanda se hará mediante la acumulación de los cánones correspondientes a un (01) año, por lo tanto, solo a los fines de determinar la cuantía en el caso bajo estudio, esta superioridad toma en consideración el alegato del demandante en el cual calificó el contrato a tiempo indeterminado y asimismo lo dejó por sentado la parte demanda, en consecuencia, aplica la norma supra señalada. En la situación analizada, la demandante señaló que el pago de los cánones se efectuaba mensualmente en la actualidad por la cantidad de seis mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 6.644,84), cifra que multiplicada por doce (12), en cumplimiento de la norma de determinación de la cuantía aplicable al presente caso, arroja como resultado la cantidad de setenta y nueve mil setecientos treinta y ocho bolívares con ocho centésimas (79.738.08), y así, como fue referido, la demanda fue presentada el día 19 de junio de 2014, por lo que, es equivalente a 627,85 unidades tributarias. Es menester destacar que, aun cuando la estimación de la cuantía ha sido verificada, la misma no incide en relación con los fundamentos de la pretensión interpuesta por el actor. En consecuencia, la competencia por razón de la cuantía de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas permanece inalterada, manteniéndose así su facultad para conocer del caso, razón por la cual resulta forzoso declarar Improcedente la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada. Y así se establece.- Del fraude procesal alegado por la parte demandada.- La representación judicial de la parte demandada, la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar, indicaron en su escrito de contestación a la demanda que finalmente prevenían al Tribunal el fraude procesal que había venido utilizando la demandante de autos Inversiones Fátima, C.A., con las acciones interpuesta no solo contra quien no era su arrendataria como en el caso de autos, sino en contra del resto de los arrendatarios de los inmuebles que ocupaban los distintos locales comerciales en el Edificio de su propiedad y que tenían por norte un provecho injusto en perjuicio ajeno, utilizando para ello los órganos de administración de justicia para lograr el incremento indebido e ilegal de los cánones de arrendamientos mediante la celebración de nuevos contratos, valiéndose para ello bien de la figura de la transacción judicial con lapsos excesivos para la entrega de los locales de su propiedad, o bien desistiendo de las acciones o procedimientos, bajo el argumento que los demandados en aquellos procesos entregaron voluntariamente los inmuebles cuyos desalojos había demandado, por lo cual en nombre de su representada Mayira Delgado Villamizar, se reservaba el ejercicio de las acciones civiles y penales por la temeraria demanda interpuesta en su contra no obstante no poseer el carácter de arrendataria. A los fines de probar e ilustrar al Tribunal, reprodujeron e hicieron valer copias de los distintos procesos, a saber: 1) Demanda de desalojo interpuesto por Inversiones Fátima, C.A., en contra del ciudadano José Rodríguez Dos Santos, arrendatario del local N° 2. el cual curso por ante el Juzgado 30° de Municipio expediente N° AP31-V-2014-949 y en donde Inversiones Fátima, C.A., desistió de la demanda; 2) Demanda por desalojo interpuesta por Inversiones Fátima, C.A., en contra de la ciudadana Yesenia González Restrepo, arrendataria del local N° 1, que cursó por ante el Juzgado 24° de Municipio, expediente N° AP31-V-2014-952 y en donde igualmente desistió de la demanda; 3) Demanda de desalojo interpuesta por Inversiones Fátima, C.A., en contra de la Empresa Mercantil Restaurant Hung Wan, C.A., arrendatario del local N° 4, el cual cursó por ante el Tribunal 6º de Municipio, expediente N° AP31-V-2014-947, en donde Inversiones Fátima, C.A. igualmente desistió de la misma; 4) Demanda por desalojo interpuesta por Inversiones Fátima, C.A., en contra del ciudadano Alejandro Damián Díaz Dávila, arrendatario del local N° 4, que cursó por ante el Juzgado 27°, expediente N° AP31-V-2014-941, el cual concluyó por transacción y en donde queda evidenciado no solo que la presunta entrega del local en cuestión sería pasado un año, sino inclusive que el aumento del canon de arrendamiento fue disfrazado a través de una presunta indemnización en donde el arrendatario le cancelaria la suma de Bs. 60.000,00 durante los primeros 6 meses y para los otros 6 meses de la prórroga para entregar el local, sería por la suma de Bs. 70.000,00; 5) Demanda que por desalojo fue interpuesta por Inversiones Fátima, C.A., en contra del ciudadano Alejandro Damián Díaz Dávila, arrendatario del local identificado con el N° 3, que cursó por ante el Juzgado 17° de Municipio, expediente N° AP31-V-2014-946, el cual igualmente concluyó por transacción y en donde asimismo se evidencia que el motivo por el cual fue introducida dicha demanda no era lograr el desalojo sino el aumento del canon de arrendamiento, pues en dicha transacción se fijó un presunto plazo para la entrega del local de un año y que a manera de indemnización el demandado cancelaria una indemnización de Bs. 60.000,00 por los primeros 6 meses y por los 6 meses restante la cantidad de Bs.70.000,00. Con dichos instrumentales queda demostrada la mala fe con que actúa la Empresa Inversiones Fátima, C.A. a los fines de lograr los aumentos excesivos por conceptos de cánones de arrendamiento, violatorios a la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Aunado a estos documentos, promovió prueba de informe dirigida a los Juzgados Trigésimo, Vigésimo Cuarto, Sexto, Vigésimo Séptimo y Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de solicitarle información indicada sobre distintas causas llevadas por los referidos Tribunales, por lo que en fecha 28 de septiembre de 2017, ratificando el 11 de junio de 2018, se ordenó librar los respectivos oficios a los fines legales consiguientes, obteniendo lo requerido por el Juzgado Trigésimo en fecha 06 de noviembre de 2017, Juzgado Sexto en fecha 13 de julio de 2018, Juzgado Décimo Séptimo en fecha 16 de julio de 2018, Vigésimo Cuarto en fecha 23 de julio de 2018 y el Juzgado Vigésimo Séptimo en fecha 30 de julio de 2018, todos de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial. De los instrumentos anteriormente señalados consignados por la parte demandada se determina que se encuentra inmersos dentro de los documentos que establece artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido y dichas probanzas fueron impugnadas por la parte actora en la audiencia preliminar celebrada en fecha 02 de noviembre de 2016. Ahora bien, de la lectura del mencionado artículo se colige que una vez impugnado el documento, la parte que quiera servirse del documento impugnado podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de este con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella, estableciéndose en consecuencia que el cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante, no cumpliendo la parte con su carga procesal, asimismo se observa del contenido de los informes remitidos por los Juzgados Trigésimo, Vigésimo Cuarto, Sexto, Vigésimo Séptimo y Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial que los mismos están relacionadas a los documentos consignados dicha parte, sin embargo, se verifica que dichas probanzas no determinan la posible existencia de un fraude procesal, no aportando nada a la resolución del presente punto por lo que las mismas deberán de ser desechadas. Cabe acotar que las resultas remitidas por los distintos Tribunales, fueron recibidas de forma extemporáneas por tardía de conformidad al plazo de evacuación de pruebas al que se refiere el artículo 868, concatenado con el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.- Promovió prueba de informe dirigida a los Juzgados Trigésimo, Vigésimo Cuarto, Sexto, Vigésimo Séptimo y Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de solicitarle información indicada sobre distintas causas llevadas por los referidos Tribunales, por lo que en fecha 28 de septiembre de 2017, ratificando el 11 de junio de 2018, se ordenó librar los respectivos oficios a los fines legales consiguientes, obteniendo lo requerido por el Juzgado Trigésimo en fecha 06 de noviembre de 2017, Juzgado Sexto en fecha 13 de julio de 2018, Juzgado Décimo Séptimo en fecha 16 de julio de 2018, Vigésimo Cuarto en fecha 23 de julio de 2018 y el Juzgado Vigésimo Séptimo en fecha 30 de julio de 2018, todos de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, En efecto, el fraude procesal ha sido definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio este, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. (Sent. S.C. de fecha 04 de agosto de 2000, caso: Hans Gotterried Eber Dreger) Nuestra norma adjetiva civil dispone en el artículo 17, lo siguiente; “Artículo 17 El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a solucionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.” De acuerdo a la norma citada, el Juzgador tiene la obligación de tomar oficiosamente o a instancia de parte las medidas conducentes para prevenir y sancionar la falta de lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal. En el caso de marras, la parte demandada se limitó únicamente a prevenir al sentenciador acerca del fraude procesal que – a su decir – había venido utilizando la demandante con la pretensión interpuesta contra ella y contra otros arrendatarios ajenos al presente juicio. Sin embargo, como el director del proceso tiene la potestad de tomar de oficio todas las medidas necesarias establecidas por la ley, tendentes a prevenir el fraude procesal, es menester aclarar quien aquí decide, que la prevención alegada no estructuran la pretensión de fraude procesal, ya que, de acuerdo con la conceptualización de tal figura, el hecho que la caracteriza, es la desviación o desnaturalización de los fines del proceso, debido a que deja de ser el instrumento para dirimir conflictos intersubjetivos o para el reconocimiento de determinadas situaciones jurídicas, sino que se convierte en un conjunto de artificios con fines impropios, apartado de la concreción de la voluntad de la ley. Así las cosas, atendiendo a que el fraude se materializa cuando se emplea el proceso con el fin de perjudicar a una de las partes o a un tercero, y visto que en el caso en estudio, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que se está en presencia de una acción de desalojo (local comercial) incoada por la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., contra la que previene el fraude (demandada), ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar; evidenciándose que dicha pretensión fue fundamentada en la causal contenida en el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Comercial, sin que el comportamiento desplegado por la referida empresa, corresponda a maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso de desalojo incoado, ya que de las actuaciones procesales contenidas en ese expediente, no se observa de manera alguna que estemos en presencia de un fraude procesal por el hecho de plantearse y encontrarse en trámite de la presente demanda; siendo que se le ha garantizado a ambas partes el poder ejercer sus derechos procesales en igualdad de condiciones; por lo que a juicio de esta Sentenciadora no existe en el caso de marras, indicio ni prueba alguna de fraude procesal, en ninguno de sus tipos, siendo forzoso declarar Improcedente la prevención indicara. Y así se decide.- DE LO CONTROVERTIDO De acuerdo con lo descrito en la narrativa de este fallo, la representación accionante, arguye en su escrito libelar que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Mayira Elene Delgado Villamizar, de dos (02) inmueble de naturaleza comercial, ubicados en la planta baja del Edificio Federal, Av. San Martín, Esquina del Empedrado, Parroquia San Jan de la ciudad de Caracas, signados con los N° 6 y 7, con una superficie aproximada trescientos setenta con veinte metros cuadros (370,20mts2). Manifestó que desde la fecha en que celebraron el contrato fijaron que el mismo tendría una duración de dos (02) años, pero que de manera verbal las partes decidieron seguir manteniendo la relación arrendaticia convirtiéndose así en una relación a tiempo indeterminado, pero con las mismas clausulas establecidas en el contrato que celebraron en una primera oportunidad, donde la arrendataria convenió en pagar la cantidad de tres mil cuatro Bolívares con setenta céntimos (Bs. 3.204,70) mensuales y que para la actualidad el canon de arrendamiento se encontraba fijada en la cantidad de seis mil seiscientos cuarenta y cuatro con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 6.644,84), y que lo cierto era que hasta la fecha de la presentación de la demanda, la arrendataria había realizado los pagos de manera defectuosa y como constante, atrasándose en diversas oportunidades. Alegó que buscando soluciones amistosas a los fines de siempre mantener una buena relación, realizaron llamadas para charlar con la arrendataria y solicitarle que por favor se mantuviera al día con el pago del canon de arrendamiento, pero el caso era que para la fecha la demandada, le adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril 2014 y mayo 2014, y el reitero que pese a todas las gestiones amigables que se habían hecho, había sido infructuoso lograr que la demandada conviniera en pagar dichos cánones de arrendamiento y que hasta la fecha no se había logrado. Por otra parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo hechos alegados por la parte demandante, por no ser ciertos los hechos indicados. Indicó que no era cierto y por ello rechazaron y contradijeron, que su representada suscribiera en fecha 1° de junio de 2011 contrato de arrendamiento. Que no era cierto y por ello rechazaron y contradijeron, que la relación arrendaticia que una vez existió entre su representada como arrendataria y la demandante como arrendadora, se convirtiera a tiempo indeterminado, toda vez que tal como lo alegaron en el capítulo II del correspondiente a la falta de cualidad, dicha relación arrendaticia dejó de existir para mayo de 2011 al vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento, cuando la demandante, inició a partir de junio de 2011 una nueva relación arrendaticia de naturaleza verbal, directamente con la Empresa Mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. como su arrendataria. Arguyó que era cierto y por ello rechazaron y contradijeron lo alegado por la parte actora, en el sentido que su representada, al vencimiento de los dos años del contrato de arrendamiento que tenía suscrito, convenió en pagar la cantidad de Bs.6.644,84 mensuales por concepto de cánones de arrendamiento, toda vez que el monto del último canon que ella llegó a cancelar como arrendataria fue el correspondiente a mayo de 2011 por la suma de Bs.3.845,64, ello en virtud de haber cesado a partir de junio de 2011 su cualidad y condición de arrendataria, en vista de la celebración de la nueva relación arrendaticia de naturaleza verbal que a partir del 1° de junio de 2011 nació entre la demandante y la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., por lo que al haber cesado su relación arrendaticia lógicamente también cesó su obligación en cuanto a la cancelación de cánones de arrendamiento se refiere. Que igualmente no era cierto y por ello rechazaron y contradijeron por ser falso lo alegado en el libelo y su reforma, “cuando se aduce que: “...pero el caso es ciudadano juez, que para esta fecha la ciudadana Mayira Delgado, plenamente identificada en autos, me adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril 2014 y Mayo 2014...” (Negrilla y sombreado nuestro)”, alegato ese que no solo rebotaba contra la incontrastable realidad que aflorará en la presente causa, pues su representada para abril y mayo de 2014, no tenía obligación de cancelar canon de arrendamiento alguno, ni a la aquí demandante y que menos aún al ciudadano MANUEL NUNES, pues la relación arrendaticia que la había unido a Inversiones Fátima, C.A, tuvo vigencia hasta que a partir del 1 de junio de 2011 Inversiones Fátima. C.A. acordó celebrar contrato de arrendamiento verbal con la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. Asimismo negaron, rechazaron y contradijeron, que la demandante realizara llamadas a la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar para solicitarle que se mantuviera al día con el pago de los cánones de arrendamiento y menos aún que pese a las supuestas gestiones amigables que decía haber realizado, que había sido infructuoso lograr que su representada conviniera en pagar los supuestos cánones vencidos correspondientes a los meses de abril y mayo de 2014, toda vez que tal como lo expusieron detalladamente en el punto de la falta de cualidad, la relación arrendaticia que la unió con la demandante de autos, feneció en virtud de la relación arrendaticia verbal que a partir de junio de 2011 comenzó entre la aquí demandante Inversiones Fátima, CA y la Empresa Mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A. DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO De las pruebas aportadas por la parte demandante.- 1.- Marcando con la letra “A”, copia simple del Acta de Asamblea celebrada el día 21 de abril del 2003, debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda el día 13 de mayo del año 2003, bajo el No. 57, Tomo 25-A, de la misma se desprende que el ciudadano Manuel Augusto Nunes Rodríguez fue designado como director administrativo de la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., por ser heredero del De Cujus Manuel Augusto Nunes De Matos. Copia simple documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., correspondiente al Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, donde se evidencia que la referida sociedad mercantil fue constituida por los ciudadanos Manuel Augusto Nunes De Matos, Manuel Antonio Márquez Da Silva y Adelino Martins. Acta de Asamblea General Extraordinaria de Acciones de La Compañía de Inversiones Fátima, C.A., celebrada en fecha 01 enero de 2013, de donde se desprende que el ciudadano Manuel Augusto Nunes De Matos suscribe como director gerente, debidamente registrado por ante Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, bajo el No. 5, tomo 30-A. Acta de Asamblea General Extraordinaria de Acciones de La Compañía de Inversiones Fátima, C.A., celebrada en fecha 02 marzo de 2013, de donde se desprende que el ciudadano Manuel Augusto Nunes De Matos suscribe como director administrativo, debidamente registrado por ante Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, bajo el No. 6, tomo 30-A. En cuanto a estas probanzas, se verifican que las mismas corresponden a documentos públicos auténticos debidamente registrados de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, primer parágrafo, sin embargo, las mismas fueron impugnadas por la parte demandada por lo que se tienen como no presentadas. En consecuencia, la parte actora consignó copia certificada del Acta de Asamblea de Asamblea General Extraordinaria de Accionista de la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., celebrada en fecha 01 de enero de 2013, debidamente registrada por ante Registro Mercantil Cuarto bajo el No. 5, Tomo 30-A, cursante a los folios 23 al 35 de la pieza II del presente expediente, de donde se desprende que el ciudadano Manuel Augusto Nunes Rodríguez como director gerente, por lo sé a este documento se le otorga valor probatorio de conformidad con la normal supra señalada. Y así se establece.- 2.- Marcada con la letra “B”, Copia simple del Contrato de Arrendamiento, el referido instrumental fue impugnado, sin embargo, fue consignada en copia certificada por la Notaría Cuarta del Municipio Libertador, que corre inserta a los folios 19 al 22 de la pieza II de presente expediente, esta Alzada le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil, quedando demostrado que fue celebrado entre la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A. y la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar, un contrato de arrendamiento donde la arrendataria convino en pagar la cantidad de tres mil doscientos cuatro bolívares con setenta céntimos (Bs.3.204,70) mensuales, con el objeto de que utilizaría el bien inmueble única y exclusivamente para fines comerciales, relativos a la prestación de Servicios Funerarios y actividades afines, donde funcionaria la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., en representación legal de la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar. Y así se establece.- De las pruebas aportadas por la parte demandada.- 1.- Marcado con la letra “A”, Instrumento Poder debidamente Notariado por ante la Notaría Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 25 de febrero de 2016, anotado bajo el No. 12, Tomo 76 de Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Superior le otorga valor probatorio al señalado documento autenticado, por haber sido otorgado ante la autoridad revestida para darle fe pública, quien dejó constancia que los firmantes se identificaron en su presencia, y ante él suscribieron el instrumento, además el mismo no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, por lo se tiene como fidedigno, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la representación que ostenta los abogados Lucia Marzullo Mónaco, Miguel Valentino Marzullo Mónaco y Cora Farías Altuve como apoderados de la demandada. Y así se establece.- 2.- Se deja constancia que de los instrumentos objeto de pruebas consignados junto a la contestación se emitió pronunciamiento debidamente en las secciones identificadas como: “De la falta de cualidad de la parte demandada” y “Del fraude procesal alegado por la parte demandada”. Y así se establece.- Efectuado el análisis del acervo probatorio aportado por las partes integrantes del presente proceso, conforme a la previsión contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; pasa esta Alzada a decidir el fondo de la presente controversia, en los términos siguientes: De la revisión de los alegatos expuestos por la parte accionante y de las defensas opuestas por el accionado, así como de las pruebas aportadas a los autos por la parte actora, se evidencia que no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes, por lo que esta sentenciadora observa que, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede o no la acción de desalojo de local comercial por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado. Así las cosas, tenemos que el artículo 1.579 del Código Civil venezolano, establece la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del siguiente tenor: “Art. 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Subrayado y resaltado de este a quem) Conforme a lo supra transcrito, tenemos que el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad y otro derecho real, donde la parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario, siendo que este último debe pagar lo pactado por ello en los plazos convenidos. En este orden de ideas, el ordinal 2 del artículo 1.592 de nuestro Código Civil, establece que: Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrita y cursivas de esta Alzada) Asimismo, el Código Civil en su el artículo 1.354 prevé que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación, lo que es reiterado en nuestra norma adjetiva civil que al establecer lo relativo a la distribución y carga de la prueba, señala: Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...” (Negrita y cursiva de esta Alzada) Visto lo anterior, dado que la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación que se ventila se constituye sobre un bien inmueble de carácter comercial, por ende, debe regirse por la ley especial, es decir, por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014. En la situación analizada, la representación de los demandantes alega la inconsistencia en el pago y la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo del año 2014. Por su parte, la demandada, en su contestación reconoció la relación arrendaticia existente, pero que la misma había fenecido en el mes de mayo del año 2011, y que posterior a ello, se dio una nueva relación arrendaticia de naturaleza verbal entre el demandante y la sociedad mercantil Centro Velatorio Comunal 2031, C.A., no teniendo la cualidad pasiva dentro del presente juicio; sin embargo, dicho argumento fue dilucidado y decidido dentro del punto previo establecido en líneas arriba, por lo que se tiene por cierta la existencia del contrato verbal celebrado entre la ciudadana Mayira Elena Delgado Villamizar (parte demandada) y la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A. (parte actora). Ahora bien, la demanda se fundamenta en lo estatuido en el artículo 40, literales “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que dispone lo siguiente: “Artículo 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento…” De dicha norma, se desprende que, para que proceda el desalojo debe verificarse la insolvencia por parte del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento pactados con el arrendador, teniendo que con haber dejado de pagar dos (2) cánones y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, incurre en una causal que le permite al arrendador accionar el desalojo. En la situación analizada, la parte actora adujo que la arrendataria había realizado los pagos de manera defectuosa y poco constante, atrasándose en diversas oportunidades e incurriendo en violación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, citada en la sección narrativa del presente fallo; incumpliendo con una de sus obligaciones tanto de orden contractual como legal, especialmente la prevista en la referida cláusula. De acuerdo con lo planteado, el demandado no probó sus alegatos, que pretendían modificar los hechos aducidos por la demandante, como lo es que el contrato de arrendamiento verbal supuestamente celebrado directamente con la sociedad mercantil Centro Velatorio 2031, C.A., por cuanto la demandada solo se limitó en su escrito de contestación a indicar que existía una falta de cualidad pasiva debido a que su relación arrendaticia dejó de existir en el mes de junio del año 2011. Asimismo, tampoco logró probar que hubiere cumplido oportunamente con el pago de los cánones reclamados por la parte actora en su escrito libelar, correspondientes a los meses de abril y mayo de 2014 puesto a que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; “El arrendatario se compromete a cancelar el canon de arrendamiento antes fijado a la arrendadora, por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días contados a partir del vencimiento de cada mes”; incumpliendo con una de sus obligaciones tanto de orden contractual como legal, quedando incurso en lo previsto en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y Así se establece.- En fuerza de cuanto antecede, debe quien aquí decide, declarar SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado CARLOS LUÍS TORRES RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, la procedencia de la demanda, al no quedar probado en autos los alegatos de defensa hechos por la parte accionada, visto que no logró demostrar el hecho extintivo de la obligación, no probando en juicio que hubiese cumplido con las obligaciones que se le demandaron como fundamento de la acción de desalojo incoada en su contra; y en consecuencia, ordenar a la parte demandada, a hacer entrega material a la parte actora, del bien inmueble objeto de la demanda, tal como será dispuesto en la sección dispositiva de este fallo. Y Así Finalmente se decide. DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 18 de noviembre de 2024, ratificado el 03 de diciembre de 2024, por el abogado CARLOS LUÍS TORRES RODRÍGUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, contra la decisión dictada en fecha 12 de noviembre de 2024, y su extenso de fecha 26 de noviembre de 2024, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA, C.A., contra la ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR. TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana MAYIRA ELENA DELGADO VILLAMIZAR, a hacer entrega material a la parte actora, del bien inmueble identificado como un local comercial signado con los No. 6 y 7, ubicados en el edificio Federal, Avenida San Martín, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la Ciudad de Caracas; en la planta baja, libre de bienes y de personas. Se condena en costas del recurso y del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en los términos anteriormente expresados. Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena la notificación de las partes mediante boletas que a tal efecto se ordena librar. Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación. LA JUEZA, MARÍA TORRES TORRES. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA. JUSTO. En la misma fecha, trece (13) de agosto de 2025, siendo las 3:23 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de cincuenta y ocho (58) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. Expediente No. AP71-R-2024-000697/7.734 MFTT/MJSJ/Camila.- Desalojo (Local Comercial) Sentencia Definitiva. Materia Civil Recurso/“F”