TSJ Regiones - Decisión

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda, presentado en fecha 26 de marzo de 2024, por el abogado MOISES AMADO, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INMUEBLES OUROBOROS, C.A., mediante el cual propone demanda de DESALOJO (Local Comercial) contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., (todos plenamente identificados al inicio).
Alegó la parte actora que su poderdante celebró un contrato de arrendamiento, en fecha 02 de diciembre de 2019, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., sobre dos (02) locales distinguidos con los Nros 18 y 19, ubicados en el inmueble denominado Centro Comercial San Luis, situado en la Avenida Principal con Calle El Comercio, Urbanización San Luis, sector El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda. La superficie aproximada de cada local es la siguiente: 1) Local N° 18 tiene una superficie aproximada de ciento doce metros cuadrados (112,00 Mt2), de los cuales ochenta y tres metros cuadrados (83,00 Mt2) corresponden a la Planta Baja y veintinueve metros cuadrados (29,00 Mt2) corresponden a la Mezzanina; 2) Local N° 19 tiene una superficie aproximada de ciento trece metros cuadrados con cuarenta decímetros (113,40 Mt2), de los cuales ochenta y cuatro metros cuadrados (84,00 Mt2) corresponden a la Planta Baja y veintinueve metros cuadrados con cuarenta decímetros (29,40 Mt2) corresponden a la Mezzanina, dichos inmuebles pertenecientes a la Sociedad Mercantil INMUEBLES OUROBOROS, C.A. Del mismo modo, menciona que el canon de arrendamiento fijado para el plazo fijo de duración del contrato era de TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 38.796,00) mensuales, o su conversión en moneda extranjera por la cantidad del MIL SEISCIENTOS DOLARES (U.S $1.600,00) mensuales.
Además, agregó el demandante que durante la vigencia del último contrato, la demandada dejo de pagar los alquileres correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2022 y enero, febrero y marzo de 2023, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS DOLARES (U.S $2.400,00) mensuales y los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2023, a razón de TRES MIL DOSCIENTOS DOLARES (U.S $3.200,00) cada mes, para un total adeudado de cánones de arrendamientos por la suma de VEINTIOCHO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (U.S $28.000,00). Asimismo, señala que la parte demandada dejo de pagar los gastos de condominio de los locales desde el mes de abril de 2022 hasta el mes de agosto de 2023, que asciende a la suma de OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA CENTIMOS DE DOLAR (U.S $8.366,60) para un total adeudado de alquileres y condominio por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CON SESENTA CENTIMOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (U.S $36.366,60).
Ante la situación planteada previamente por el apoderado de la demandante, ambas partes de mutuo acuerdo suscribieron una Transacción Extrajudicial para facilitarle el pago de las cantidades adeudadas a la demandada, que hasta la fecha de la presentación de la presente demanda el arrendatario no ha cumplido con la transacción extrajudicial firmada.
En fecha 05 de abril de 2024, se dio entrada y se admitió la presente causa, ordenando emplazar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., representada por su Director Gerente ZIAD YACOUB; asimismo, se fijó oportunidad para la audiencia preliminar, una vez culminado el lapso de contestación.
El día 12 de abril de 2024, se recibió diligencia suscrita por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.120, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigno los fotostatos necesarios a los fines de librar la compulsa de citación a la parte demandada, dejando constancia en la misma de haber hecho entrega de los emolumentos al Alguacil para su traslado.
Posteriormente, en fecha 12 de abril de 2024, se recibió diligencia suscrita por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.120, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, con el fin de sustituir en forma APUD-ACTA, el poder especial en cuanto a derecho se refiere a la abogada en ejercicio MARIAN TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 275.252, para que represente y sostenga todos los derechos, acciones e intereses ante cualquier Autoridad Judicial, Administrativa y Contencioso Administrativa, muy especialmente en lo relacionado con el procedimiento de DESALOJO, que cursa ante este tribunal.
En fecha 22 de abril de 2024, este Tribunal mediante auto ordeno librar compulsa de citación a la parte demandada, dejando constancia en el mismo de haber librado dicha compulsa en esa misma fecha
Posteriormente en fecha 09 de mayo de 2024, compareció ante este Tribunal el ciudadano MARIO DIAZ, en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, donde consignó boleta de citación librada a la parte demandada.

Por diligencia suscrita en fecha 02 de julio de 2024, el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.120, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INMUEBLES OUROBOROS, C.A., presentó ante este Tribunal escrito de Transacción Judicial a los fines de su homologación y tenerla en Autoridad de Cosa Juzgada, en la cual LAS PARTES la Sociedad Mercantil INMUEBLES OUROBOROS, C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., representada en este acto por su Directos Gerente ZIAD YACOUB, debidamente asistido por los abogados en ejercicio DANIELA RIVERA Y JUAN ARAUJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 320.337 y 78.148, con el fin de celebrar TRANSACCION JUDICIAL relativa a la presente causa.
En fecha 12 de julio de 2024, este Juzgado Decimo Séptimo a través de sentencia interlocutoria con fuerza definitiva declaró homologada la Transacción de fecha 02 de julio de 2024
En fecha 23 de julio de 2024, se recibió diligencia suscrita por la abogada MARIAN TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 275.252, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, a los fines de solicitar copias certificadas de la Transacción Judicial de fecha 02 de julio de 2024, de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 12 de julio de 2024, de la presente diligencia y del auto que acuerde las mismas.
En fecha 29 de julio de 2024, este Tribunal mediante auto instó a la abogada MARIAN TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 275.252, a consignar un (01) juego de copia simple de la transacción de fecha 02 de julio de 2024, de la sentencia interlocutoria de fecha 12 de julio de 2024, de la diligencia de fecha 3 de junio y del presente auto, a los fines de su certificación solicitada mediante diligencia en fecha 23 de julio.
En fecha 08 de agosto de 2024, se recibió diligencia suscrita por MARIAN TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 275.252, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, con el fin de consignar dos (02) juegos de copias simples de los fotostatos solicitados por este juzgado, especificando a su vez que serian (02) juegos de copias certificadas tal y como fue expuesto en la clausula Decima Primera del escrito de Transacción Judicial presentado el 02 de julio del 2024.
En fecha 13 de agosto de 2024, este Tribunal a través de nota de secretaria hizo constar que previa consignación de los fotostatos solicitados fueron librados dos (02) juegos de copias certificadas acordadas por este Tribunal mediante auto de fecha 29 de julio de 2024.
En fecha 25 de septiembre de 2024, se recibió diligencia suscrita por MARIAN TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 275.252, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, a los fines de dejar constancia de haber retirado dos (02) juegos de copias certificadas ante taquilla de O.A.P expedidas por este Juzgado en fecha 13 de agosto de 2024.
En fecha 13 de junio de 2025, se recibió diligencia suscrita por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.120, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a los fines de solicitar a este Despacho a que se aboque al conocimiento de la presente causa. Del mismo modo hizo mención vista la transacción suscrita y homologada por este Juzgado, que el plazo convenido para el cumplimiento venció el día 30 de abril de 2025, y que además la parte demandada adeuda las mensualidades convenidas en la transacción y los gatos comunes de los locales, por lo cual solicitó a este Tribunal decretar su ejecución y conceder a la parte demandada el plazo para el cumplimiento voluntario.
En fecha 19 de junio de 2025, se dictó auto mediante el cual la ciudadana MAYRA ALEJANDRA MERCADO POLANCO, se abocó al conocimiento y revisión de la presente causa. A su vez, decretó la EJECUCION de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva, concediéndole a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., cinco (05) días de despacho siguientes contados a partir de la presente fecha (exclusive) para que efectuara el cumplimiento acordado, el cual consistía en la ENTREGA MATERIAL a la parte actora, advirtiendo que si no se efectuaba el mencionado cumplimiento, se procedería a la ejecución forzosa del requerido fallo. Asimismo, se ordenó la notificación de la parte demandada.
Posteriormente, en esta misma fecha 19 de junio de 2025, se libró boleta de notificación dirigida a la parte demandada.
En fecha 16 de julio de 2025, compareció ante este Juzgado el ciudadano JHURBAN ANGULO, en su carácter de Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas, donde consignó boleta de notificación dirigida a la Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., en la persona del ciudadano ZIAD YACOUB, firmada por la ciudadana ROSA SPOSITO, titular de la cedula de identidad N° V-6.862.665, quien dijo ser la administradora del local, quien también indicó que el ciudadano antes mencionado no se encontraba en el local.
En fecha 21 de julio de 2025, el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.120, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INMUEBLES OUROBOROS, C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES DYB, C.A., representada en este acto por el ciudadanos ZIAD YACOUB, debidamente asistido por los abogados DANIELA RIVERA y JUAN ARAUJOI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 320.337 y 78.148, se presentaron ante este Tribunal con el objeto de proceder a la ejecución voluntaria de la Transacción Judicial. Del mismo modo, al encontrarse dentro del lapso señalado para el cumplimiento voluntario de la misma, ambas partes de mutuo acuerdo acordaron suspender el plazo para la ejecución de la Transacción Judicial sobre la base de los siguientes puntos: Ambas partes suscribieron ante este Juzgado una Transacción Judicial en fecha 02 de julio de 2024, cuyo plazo de duración finalizó el día 30 de abril de 2025, y siendo que el objeto de la Transacción Judicial primigenia, consistió que LA DEMANDADA pudiese saldar las deudas que por atrasos involuntarios se han causado en prejuicio de LA DEMANDANTE, siendo una muestra material y tangible el compromiso de pago que en este acto asume y que asumió en la transacción judicial suscrita. Ahora bien, con vista al auto dictado por este Tribunal en fecha 19 de junio 2025, que ordenó el cumplimiento voluntario de la referida transacción judicial, ambas parte de mutuo acuerdo dejaron sin efecto el referido plazo para el cumplimiento voluntario, y a los fines de cumplir con las obligaciones antes referidas LA DEMANDADA le propone a LA DEMANDANTE de conformidad con lo establecido en el artículo 525 del Código de Procedimiento Civil, la suspensión de la ejecución de la transacción antes mencionada, por el plazo de un (1) año contando desde el primero (01) de mayo de 2025 hasta el treinta (30) de abril de 2026, para cumplir con la entrega material de los locales comerciales, los cuales deberá entregar en las perfectas condiciones de mantenimiento y conservación en que los recibió, y libres de bienes y personas. No obstante, ambas partes convienen que, si la DEMANDADA cumpliese cabal y oportunamente con las obligaciones pactadas más adelante hasta el vencimiento del plazo solicitado, LA DEMANDANTE suscribirá con una empresa diferente provista por el ciudadano Ziad Yacoub, un contrato de arrendamiento por ambos locales, que permita la continuación de la operatividad comercial que se desarrolla en los mismos. Por otra parte, en caso que LA DEMANDADA manifieste o notifique su imposibilidad de cumplir con los pagos previstos en las clausulas segundo, tercero y cuarto de esta suspensión de la ejecución de la transacción, podrá entregar los locales antes de la fecha anteriormente pautada, previa notificación con quince (15) días de antelación a la entrega, por cualquiera de los medios pautados en la cláusula decima segunda de la transacción judicial suscrita entre las partes.
Por otro lado, LA DEMANDADA declara que por causas imputables a la situación económica que sufre el país y el rubro que desarrolla en los locales comerciales, se ha visto impedida hasta esta fecha y por causas ajenas a su voluntad, para cumplir puntualmente con el pago de las cantidades señaladas en la clausula cuarta de la transacción judicial, y reconoce que le adeuda a LA DEMANDANTE las cantidades que se obligo a pagar por concepto de indemnización compensatoria durante el plazo de duración de la transacción correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2025, que ascienden la suma de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (U.S $21.466,00), cantidad que se compromete a pagar en cuatro (04) cuotas, de acuerdo al siguiente cronograma de pagos: a) El día 30 de julio de 2025, pagará la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS DOLARES (U.S $5.300,00), b) El día 30 de octubre de 2025, pagará la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS DOLARES (U.S $5.300,00), c) El día 31 de enero de 2026, pagará la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS DOLARES (U.S $5.300,00), d) El día 30 de abril de 2026, pagará la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS DOLARES (U.S $5.300,00).
De igual forma LA DEMANDADA reconoce que no ha pagado las mensualidades por concepto de gastos comunes de ambos locales, que se obligó a pagar conforme la transacción suscrita, correspondientes a los meses de enero a mayo de 2025, discriminados así: enero (U.S $1.172,70), febrero (U.S $1.230,94), marzo (U.S $1.205,24), abril (U.S $1.141,25) y mayo (U.S $870,58), para un total adeudado por la suma de CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTE CON SETENTA Y UN CENTAVOS DE DOLAR (U.S $5.620,00). En este sentido, LA DEMANDADA se compromete a saldar esta deuda mensualmente con el pago de un (01) mes adeudado y un (01) mes de condominio corriente que se genere de acuerdo con el aviso de cobro que expida la Junta de Condominio del Centro Comercial San Luis, comenzando con el primer pago el día cinco (05) de junio de 2025. Las cantidades señaladas en las cláusulas segunda y tercera deberán ser pagadas exactamente en las fechas fijadas en la dirección de LA DEMANDANTE, la cual declara expresamente conocer, o en su defecto, en el lugar o en la persona que LA DEMANDANTE le indique por escrito. Asimismo, LA DEMANDADA acepta que deberá pagar a LA DEMANDANTE durante el plazo solicitado de suspensión de la ejecución de la transacción, vale decir desde el mes de mayo de 2025 hasta el mes de abril de 2026, la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS DOLARES (U.S $3.200,00) mensuales, por concepto de INDEMNIZACION COMPENSATORIA por la ocupación de ambos locales, por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, en el domicilio de LA DEMANDANTE el cual declara expresamente conocer. Asimismo, LA DEMANDADA está obligada a pagar mensualmente los gastos comunes de ambos locales de acuerdo con el aviso de cobro que expida la Junta de Condominio del Centro Comercial San Luis.
Las cantidades antes señaladas podrán ser pagadas en moneda nacional a la tasa de fecha efectiva de cada pago, según lo establecido por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. A los solos efectos de este documento y de dar cumplimiento a esta disposición legal, se indica que la tasa vigente para el día 18 de julio de 2025, es de CIENTO DIECIOCHO BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs 118,28), por lo que referencialmente el monto del total de la indemnización mensual aquí pactada en moneda nacional equivale a la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs 378.496,00).
LA DEMANDADA, acepta que en caso de incumplir con el pago de dos (02) de las mensualidades aquí establecidas y por los conceptos expresados en las cláusulas segunda, tercero y quinto de este documento, dará derecho a LA DEMANDANTE a solicitar al Tribunal de la causa que declare la ejecución de la presente suspensión de la Transacción, por considerarse como de plazo vencido y, por ende, decrete su ejecución forzosa tendiente a la entrega material de los locales objeto de este procedimiento, siendo por cuenta de LA DEMANDADA, el pago de todos los gastos judiciales y honorarios profesionales de abogados generados por la respectiva ejecución.
Conforme la transacción judicial suscrita, LA DEMANDADA deberá mantener solventes los servicios públicos de agua, aseo urbano (FOSPUCA), relleno sanitario, energía eléctrica, teléfono, y cualquier otro servicio que haga uso y sea inherente a los locales, y cuyas facturas canceladas deberá entregar en el acto de la entrega material de los mismos. Asimismo, estará a su cargo el pago de cualquier tributo (impuesto, tasa, multa o contribución), que pudiese ser decretado por el Poder Legislativo, Ejecutivo, Municipal o cualquier Instituto Autónomo con competencia en la materia, cuyo hecho imponible sea la naturaleza de la actividad comercial que se desarrolla en los locales. En consecuencia, LA DEMANDADA asume en nombre propio, todas las obligaciones y deudas de todos los servicios que se presten al inmueble, durante su permanencia en el mismo, asumiendo cualquier reclamo u obligaciones que se deriven en virtud de tales servicios, impuestos o multas no canceladas oportunamente.
Del mismo modo LA DEMANDADA asume, que en caso de incumplir con el pago de las cantidades señaladas en las clausulas segunda, tercera y quinta de este documento así como no hacer entrega de los locales en la fecha pautada en la clausula primera, o de infringir cualquiera de las demás obligaciones aquí contraídas y las suscritas en la transacción judicial suscrita entre las partes y homologada por este Tribunal, LA DEMANDANTE procederá a solicitar ante el Tribunal de la causa su ejecución y de inmediato pedir la entrega material, forzosa y definitiva del inmueble, sin necesidad de notificación alguna, renunciando así al plazo aquí solicitado y al término de ejecución voluntaria para efectuar dicha entrega, siendo además por cuenta de LA DEMANDANTE el pago de los gastos judiciales y honorarios de abogados causados por dicha ejecución.
Asimismo, LA DEMANDADA manifestó que si incumpliere con la entrega de los locales en el plazo convenido en la clausula primera de esta suspensión de la ejecución de la transacción deberá pagar como cláusula penal a LA DEMANDANTE, por cada día de retardo en la entrega de los locales, el equivalente a un cincuenta por ciento (50%) sobre el último monto establecido con mensualidad por el concepto de indemnización en la entrega en la fecha pautada.
En este sentido, LA DEMANDADA no podrá ceder sus derechos a terceros, o traspasar o subarrendar total o parcialmente a terceros el capital accionario de la compañía, igualmente no podrá cambiarle el uso original a los locales destinados actualmente a los servicios de lavandería y restaurant de comida rápida, ni destinarlos a vivienda de ninguno de los trabajadores, familiares o terceros, en caso que violare o transgrediere esta cláusula, LA DEMANDANTE podrá considerar la transacción y/o su suspensión como de plazo vencido y por ende solicitar su ejecución con la respectiva entrega material del inmueble, siendo a cuenta de LA DEMANDADA el pago de los gastos y honorarios profesionales causados por su ejecución.
De igual manera, LA DEMANDADA tiene la obligación conforme la transacción judicial suscrita, de entregar los locales objeto de las presentes actuaciones, en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que los recibió, por tanto, todas aquellas mejoras, reformas o bienhechurías efectuadas en los mismo con o sin autorización de LA DEMANDANTE, quedarán en su beneficio. LA DEMANDADA autoriza a que con anticipación a la entrega de los locales, LA DEMANDANTE podrá por si misma o a través de la persona que esta indique, inspeccionar y observar las condiciones de conservación y mantenimiento en que se encuentran los locales, notificando por escrito a LA DEMANDANTE las posibles deficiencias que estos presenten, para lo cual esta última tendrá un plazo de cinco (05) días para efectuar los trabajos de reparación necesarios, para que los locales se entreguen en las condiciones de conservación y mantenimiento en que se encontraban al momento de suscribir la transacción, fecha en que describirán el respectivo finiquito o acta de entrega.
Finalmente, el apoderado de LA DEMANDANTE, en nombre de esta, aceptó la petición de LA DEMANDADA de suspender el plazo para la ejecución de la transacción suscrita entre las partes, hasta el día treinta (30) de abril de 2026, conforme las condiciones expresadas en este documento y en la transacción judicial suscrita ante este tribunal, dejando a salvo las acciones legales pertinentes en caso de incumplimiento de lo aquí establecido.
A tales efectos, LAS PARTES solicitaron de conformidad con lo establecido en el artículo 525 del Código de Procedimiento Civil, que se suspendiera la ejecución forzosa de la transacción para el día treinta (30) de abril de 2026.