REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.
I
DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JHONNYS HERAOUI FARHAT, THERESE FARHAT DE HERAOUI y TONY HERAOUI FARHAT, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad bajo el Nro. V-10.932.824, V-10.387.210, V-10.394.297, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: MARYORI ROA, EMPERATRIZ BELLORÍN Y SOLEANNIS SIFONTES TOVA, todas venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-13.335.300, V-24.560.264 y V-25.134.247; Inscritos en el IPSA Nº 80.827, 22.677 y 309.127; respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE ALEXANDER MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad bajo el Nro. V-12.132.943, de este domicilio.
DEFENSOR JUDICIAL: JOSE NEPTALI BLANCO, IPSA Nº 93.281; defensor judicial designado según nombramiento realizado por el Tribunal en fecha 14/05/2024.
CAUSA: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: EXTENSIÓN DEL FALLO DEFINITIVO.
EXPEDIENTE: 45.185
II ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por los ciudadanos JHONNYS HERAOUI FARHAT, THERESE FARHAT DE HERAOUI y TONY HERAOUI FARHAT, en contra del ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, ampliamente identificados en autos, la cual fuera interpuesta por ante el Juzgado Primero que fungía como distribuidor en fecha 13/03/2023 y correspondiéndole conocer por efecto de la distribución diaria de Ley, realizada en esa misma fecha 13/03/2023(folio 83 P/P).
En fecha 16/03/2023, se admitió la presente causa por el procedimiento oral, en la cual se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a los 20 días de despacho en que constara en autos su citación (folios 84-85 P/P).
En fecha 20/03/2023, el ciudadano JHONNYS HERAOUI FARHAT, presento diligencia donde otorgo poder Apud acta al abogado Omar Morales y Estrella Morales, debidamente inscritos en el IPSA bajo los Nº 64.040 y 26.539, respectivamente, debidamente certificado por el ciudadano Secretario de este Tribunal, asimismo presentó diligencia donde coloco a disposición del ciudadano Alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación del demandado (folios 86-89 P/P).
En fecha 21/03/2023, la parte actora presentó escrito donde solicito que se le decretara Medidas Cautelares de Secuestro y de Embargo (folios 90-93 P/P).
En fecha 22/03/2023, el ciudadano Alguacil de este Despacho dejo constancia de los medios y recursos necesarios para la materialización de la citación del demandado (folio 94 P/P).
En fecha 03/04/2023, la parte actora presento diligencia donde solicito el avocamiento de la ciudadana Juez a la presente causa (folio 95 P/P).
En fecha 12/04/2023, la ciudadana Juez Alejandra Blanco se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando las respectivas notificaciones de las partes (folios 96-98 P/P).
En fecha 14/04/2023, el ciudadano Alguacil consigno boleta de notificación del avocamiento de la parte actora (folio 99 P/P).
En fecha 31/05/2023, la parte actora presento escrito de reforma de la demanda, con sus anexos (folios 102-192 P/P).
En fecha 05/06/2023, el Tribunal mediante auto procedió Admitir la reforma de la demanda, ordenando la notificación de la parte demandada (folios 193-194 P/P), en cuya oportunidad la parte demandante consigó los siguientes recaudos:
- Copia simple de acta de defunción, expedida por el Registro Civil del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 10/03/2019, identificada con el número 75, correspondiente al ciudadano: MAROUN HERAOUI KAZZI.
- Copia simple del estado de deuda de la sociedad HIDROBOLIVAR, en cuanto al local comercial objeto del litigio.
- Copia certificada de la inspección judicial realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní, Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, identificada con el número 22.762-23, con sus respectivas fotografías; respecto al inmueble objeto del presente litigio.
- Copia simple del título supletorio evacuado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, en cuanto al inmueble objeto del presente litigio.
En fecha 19/06/2023, la parte actora consigno diligencia mediante la cual coloca a disposición del ciudadano Alguacil los emolumentos para la práctica de la citación (folio 195P/P).
En fecha 27/06/2023, la ciudadana Alguacil Accidental dejo constancia que en fecha 19/06/2023, la parte actora coloco a su disposición los emolumentos a los fines de materializar la citación (folio 196 P/P).
En fecha 12/07/2023, la parte actora solicitó mediante diligencia copias certificadas de la totalidad del expediente (folio 197 P/P).
En fecha 26/07/2023, la ciudadana Alguacil Accidental, consigno boleta de citación de la parte demandada sin firmar (folios 200-201 P/P).
En fecha 10/08/2023, la ciudadana Alguacil Accidental, consigno boleta de citación de la parte demandada sin firmar, junto con el libelo de la demanda (folios 203-222 P/P).
En fecha 21/09/2023, la abogada Emperatriz Bellorin, inscrita en el IPSA bajo el Nº 273.398, mediante diligencia consigno poder otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, otorgado por el ciudadano Jhonnys Heraqui Farhat, de dicho acto dejo constancia el ciudadano secretario de este Tribunal (folios 223-227 P/P).
En fecha 21/09/2023, la parte actora mediante diligencia solicito la citación por carteles de la parte demandada conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 228 P/P).
En fecha 26/09/2023, el Tribunal mediante auto ordeno librar cartel de citación de la parte demandada (folios 229-230 P/P).
En fecha 06/11/2023, la parte actora mediante diligencia consignó en cuatro (04) folios cartel de citación debidamente publicados en los diarios de circulación regional Nueva Prensa y Primicia, asimismo solicito el traslado del ciudadano Secretario de este Tribunal con la finalidad de la fijación del cartel de citación del demandado (folios 232-238 P/P).
En fecha 09/11/2023, el tribunal mediante auto acordó el traslado del ciudadano Secretario a los fines de que fijara en el domicilio procesal de la parte demandada cartel de citación (folio 239 P/P).
En fecha 15/11/2023, el ciudadano Secretario dejo constancia que se traslado al domicilio procesal del demandado donde procedió a fijar el cartel de citación (folio 240 P/P).
En fecha 06/12/2023, la parte actora presento diligencia en la cual solicito se nombrara Defensor Judicial a la parte demandada (folio 241 P/P).
En fecha 18/12/2023, el Tribunal mediante auto acordó el nombramiento del Defensor Judicial a la parte demandada de autos (folio 243-vto. P/P).
En fecha 15/01/2024, la ciudadana Alguacil accidental de este Tribunal consigno boleta de notificación librada al ciudadano Héctor Cortes, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el Nº 93.511 (folios 244-245 P/P).
En fecha 18/01/2024, tuvo lugar acto de aceptación y juramentación del Defensor Judicial designado para tal fin (folio 246).
En fecha 19/02/2024, el ciudadano Héctor Cortes, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el Nº 93.511, presento escrito donde renuncio al cargo de Defensor AD LITEM designado, por imposibilidad de comunicarse con la parte demandada de autos (folio 247 P/P).
En fecha 12/04/2024, la parte actora presento diligencia donde solicito nueva oportunidad para que se nombrara Defensor Judicial, en virtud de la renuncia del Defensor Ad Litem designado (folio 248).
En fecha 17/04/2024, el Tribunal acordó lo solicitado por la parte actora designando nuevo Defensor Judicial a la parte demandada (folios 249-vto. P/P).
En fecha 09/05/2024, el ciudadano Alguacil Accidental de este Tribunal dejo constancia que había notificado al ciudadano José Blanco sobre la designación como defensor judicial de la parte demandada (folio 250 P/P).
En fecha 14/05/2024, tuvo lugar acto de aceptación y juramentación de defensor judicial del ciudadano José Blanco, el cual manifestó su absoluta aceptación (folio 251 P/P).
En fecha 23/05/2024, el abogado José Blanco, en su condición de defensor judicial solicito al Tribunal mediante diligencia que se librara cartel de notificación del cargo designado a los fines de imponerle el mismo a la parte demandada (folio 252 P/P).
En fecha 27/05/2024, el Tribunal acordó lo solicitado por el Defensor Judicial designado a la parte demandada, ordenando así librar Cartel de Notificación (folio 253-vto. P/P).
En fecha 05/06/2024, el ciudadano José Blanco en su condición de defensor judicial, consigno mediante diligencia publicación del cartel de notificación librado a la demandada de autos (folios 255-256 P/P).
En fecha 13/06/2024, el ciudadano Defensor judicial presento escrito donde procedió a dar contestación a la demanda junto con sus anexos (folios 257-267 P/P).
En fecha 14/06/2024, el ciudadano Defensor Judicial presento escrito de contestación a la demandada (folios 268-272 P/P).
En fecha 09/07/2024, la parte actora presento diligencia donde solicito se fijara la oportunidad para que tuviera lugar audiencia preliminar (folio 274 P/P).
En fecha 11/07/2024, el Tribunal mediante auto ordeno computo del lapso de contestación, en el cual dejo constancia del que el mismo había transcurrido íntegramente, asimismo fijo para el tercer día de despacho luego de la notificación de las partes para que tuviera lugar audiencia preliminar (folios 275-278 P/P).
En fecha 18/07/2024, el ciudadano Alguacil accidental de este Despacho, consigno boleta de notificación dirigida a la parte demandada debidamente firmada por su Defensor Judicial (folios 279-280 P/P).
En fecha 19/07/2024, la parte actora presento diligencia mediante la cual se dio por notificada a los fines de que se llevara a cabo la audiencia preliminar (folio 281 P/P).
En fecha 25/07/2024, tuvo lugar audiencia preliminar en la cual la parte actora ratifico el pedimento en su libelo de demanda, así como lo establecido en su reforma de demanda, igualmente la parte demandada en la persona de su Defensor Judicial ratifico su escrito de contestación y documentales promovidas con este para la defensa de su representado (folios 282-284 P/P).
En fecha 30/07/2024, el Tribunal ordenó el cierre de la primera Pieza del Cuaderno Principal por encontrarse la misma muy voluminosa, acordando así la apertura de una segunda pieza (folio 285 vto. P/P).
En fecha 30/07/2024, el Tribunal mediante auto estableció los límites de la controversia y establecido lo anterior apertura la presente causa a pruebas por un lapso de cinco (05) días (folio 02 S/P).
En fecha 05/08/2024, la parte actora presento escrito de promoción de pruebas con sus anexos (folios 03-11 S/P).
En fecha 06/08/2024, el Defensor judicial de la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas (folios 12-14 S/P).
En fecha 12/08/2024, el Tribunal ordenó el computo del lapso de promoción de pruebas, del cual se dejó constancia que las partes promovieron pruebas en la oportunidad oportuna para ello y se procedería por auto separado de esta misma fecha, a emitir pronunciamiento sobre las mismas, ordenando la notificación de las partes (folios 15-21 S/P).
En fecha 20/09/2024, la parte actora presento diligencia donde solicito el abocamiento de la ciudadana Juez a la presente causa (folio 22 S/P).
En fecha 24/09/2024, la ciudadana Juez de este Tribunal se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes (folios 23-24 vto.).
En fecha 30/09/2024, el ciudadano alguacil accidental dejo constancia que notifico al defensor judicial de la parte demandada el cual firmo dicha boleta que riela inserta en el folio 24 su vto. (folio 25 S/P).
En fecha 02/10/2024, el ciudadano alguacil accidental dejo constancia que notifico al defensor judicial de la parte actora el cual firmo dicha boleta que riela inserta en el folio 24 (folio 25 S/P).
En fecha 15/10/2024, el Tribunal mediante auto ordeno librar nuevo oficio dirigido a HIDROBOLIVAR, en virtud del nuevo nombramiento de la ciudadana Juez a la presente causa (folios 27-28 S/P).
En fecha 21/10/2024, el ciudadano alguacil accidental consigno acuse de recibo del oficio Nº 24-0.474 dirigido a HIDROBOLIVAR (folios 29-30 S/P).
En fecha 01/11/2024, se recibió resultas del oficio dirigido a HIDROBOLIVAR Nº 24-0.474, emitido por esta institución en fecha 25/10/2024 (folios 31-34 S/P).
En fecha 02/07/2025, la parte actora presento diligencia donde solicito se fijara oportunidad para el debate oral en la presente causa (folio 35 S/P).
En fecha 09/07/2025, el Tribunal mediante auto insto a la parte actora a los fines de que impulsara la notificación de la parte demandada con relación a la admisión de las pruebas (folio 37 S/P).
En fecha 14/07/2025, el Tribunal mediante auto ordeno revocar auto de fecha 09/07/2025, asimismo estableció que la presente causa se encontraba en estado para fijar audiencia o debate oral siendo fijado mediante auto de esta misma fecha para el vigésimo (20) días de despacho siguientes a la notificación de las partes (folios 37 vto.-39).
En fecha 30/07/2025, el ciudadano alguacil titular consigno boleta de notificación dirigida a la parte demandada de autos debidamente firmada por el defensor judicial (folios 40-41 S/P).
En fecha 17/10/2025, la parte actora presento diligencia mediante la cual se dio por notificada en nombre de sus representados a los fines de que tuviere lugar audiencia del debate oral (folio 42 S/P).
En fecha primero 01/12/2025, se llevó a cabo la celebración del debate oral, en cuyo acto escuchadas las exposiciones de las partes, se dictó el dispositivo del fallo, declarando con lugar la presente demanda.
III
ARGUMENTOS DE LAS PARTES
1. DE LA PARTE ACTORA:
En su escrito de reforma de la demanda que cursa a los folios 102-116 de la primera pieza del cuaderno principal, la parte actora, señaló ante este Juzgado los siguientes hechos:
- Que su persona en conjunto con la ciudadana: THERESE FARHAT DE HERAOUI, conjuntamente con su difunto causante MAROUN HERAQUI KAZZI, quien en vida fuere venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad No. V-6.168.061, adquirieron un inmueble constituido por una casa enclavada en un terreno municipal parcela de terreno municipal, que mide 12 Mts de frente por 13 Mts. de fondo en San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuyos linderos son. Norte. Casa que es o fue de Juan Estanga: Sur Casa que es o fue de Julio Romero, Este: Casa que es o fue de Marta Gil, y por el Oeste: Calle Negro Primero, como consta de documento de compraventa protocolizado en fecha 20 de abril de 1995, ante la Oficina De Registro Inmobiliario Del Municipio Caroní, el cual quedó asentado bajo el No.6, protocolo Primero, Tomo 11, 2do. Trimestre de 1995, que cursa en autos en los folios 37 al 38, ambos inclusive.
- Que su comunera y representada ciudadana THERESE FARHAT DE HERAOUI, y el difunto causante MAROUN HERAOUI KAZZ, posteriormente realizaron un conjunto de bienhechurías donde se encontraba la casa antes identificada, bienhechurías que quedaron enclavadas en la misma parcela de terreno municipal, que mide 12 Mts. de frente por 13 Mts. de fondo en San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuyos linderos son: Norte: Casa que es o fue de Juan Estanga: Sur: Casa que es o fue de Julio Romero, Este: Casa que es o fue de Marta Gil, y por el Oeste: Calle Negro Primero, como consta de Titulo Supletorio debidamente evacuado ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Segundo Circuito de esta circunscripción Judicial que cursa en los folios 34 al 36, ambos inclusive. Las bienhechurías levantadas se encuentran conformadas por una edificación integrada por una planta baja, constituida por tres (03) locales ubicados en la planta baja, con tres salas de baño, posee techo de platabanda, con rejas de Santamaría, un primer piso conformado por un apartamento con varias habitaciones y varias habitaciones independientes con sus respectivos baños y un depósito aparte, cuenta con una escalera de acceso al primer piso y a la terraza, y una terraza sobre el primer piso con techo de zinc galvanizado.
- Que en fecha 06 de Marzo del año 2014, su causante MAROUN HERAOUI KAZZI, identificado ab initio, celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 12.132.943, de este domicilio, sobre un inmueble identificado con el No.01, ubicado en la planta baja de la edificación identificada con el No.37, ubicado en la Carrera No.07 (antes calle Negro primero), San Félix, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, para que le diera un uso comercial.
- Que una vez vencido el segundo contrato de arrendamiento suscrito entre su causante y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, su causante en virtud de la buena relación que existía con el mencionado ciudadano, le alquilo los otros dos (02) locales comerciales ubicados en la planta baja y el inmueble ubicado en la planta alta de la referida edificación, y la terraza, para que los destinara a su explotación comercial, edificación, habiendo convenido dicho ciudadano que en virtud de la situación inflacionaria vivida en el país, a partir del mes de enero del año 2019, que el canon de arrendamiento seria el equivalente a Un Mil Dólares De Los Estados Unidos De Norte América ($.1.000,00), los cuales pagaría el arrendador mensualmente de forma adelantada.
- Que en fecha 10 de marzo de 2019, su causante y arrendador falleció, y procedieron en los meses subsiguientes a realizar los trámites y actuaciones necesarias para presentar la Declaración Sucesoral ante la Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Guayana del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), para obtener el Certificado de Solvencia de Sucesiones, a los fines de dar cumplimiento a la ley.
- Que una vez que culminaron los trámites legales, en nombre de sus coherederos y de la comunera sostuvo conversación con el ciudadano ALEXANDER MUNOZ, y acordaron hacer el ajuste del canon de arrendamiento para el año 2020, habiendo fijado para ese año el canon en la cantidad del equivalente de Un Mil Cuatrocientos Dólares De Los Estados Unidos De Norte América ($.1.400,00) mensuales, ya que ocupaba con fines comerciales, en calidad de arrendatario todo el inmueble identificado con el No 37 de la carreга No.07 (antes calle Negro Primero), de San Félix, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
- Que en el año 2021, el canon seria la cantidad de Un Mil Ochocientos Dólares De Los Estados Unidos De Norte América ($.1.800,00) mensuales, para el año 2022 se acordó que el canon de arrendamiento seria la cantidad de Dos Mil Cien Dólares De Los Estados Unidos De Norte América ($2.100.00), y para el año 2023 se acordó que el canon de arrendamiento mensual seria la cantidad de Dos Mil Quinientos Dólares De Los Estados Unidos De Norte América ($.2.500,00). Sin embargo y a pesar de los cánones convenidos con el ciudadano ALEXANDER MUÑOZ el mismo a la fecha de la presentación de la reforma de la demanda, no ha pagado el canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre de 2020, donde solo realizo un abono de DOSCIENTOS DOLARES al canon correspondiente a dicho mes, adeudando desde esa fecha (NOVIEMRE DE 2020) y hasta el mes de ABRIL de 2023, la cantidad equivalente a Cincuenta Y Ocho Mil Cuatrocientos Dólares De Los Estados Unidos De Norte América ($.58.400.00).
- Que el arrendatario ALEXANDER MUÑOZ ha incumplido con la cláusula especial convenida en el contrato, que más adelanto cito para mayor ilustración, por cuanto no ha pagado el servicio de agua, incumplimiento que conforme al estado de cuenta data desde el mes de agosto del año 2018.
- Que el arrendatario – hoy demandado – ciudadano: ALEXANDER MUÑOZ ha incumplido con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y la obligación contemplada en el artículo 1592 del Código Civil, fundamentado en todos los daños y deterioros que ha ocasionado al inmueble objeto del contrato de alquiler, los cuales de evidencian de Inspección Judicial practicada en fecha 24 de mayo de 2023, en la cual se evidenció: daños en los pisos de granito y cemento, filtraciones aguas internas por deterioro de la impermeabilización en techos, oxidación por corrosión de las vigas metálicas de la losa en techos, paredes manchadas por filtraciones, paredes con aberturas en los bloques producto de la demolición para pasar algún servicio y zonas con demolición total de tramos de paredes para modificaciones no programadas o baños sin puertas igualmente para las divisiones de oficinas en el piso superior, basura en general por falta de limpieza. pintura de las paredes y techo en deteriora, escaleras metálicas con oxidación y faltan escalones, piezas sanitarias dañadas faltan tapas w. c. herrajes, llaves, tuberías en baños, piezas de fregaderos y baños sin piezas sanitarias. deterioro en puertas y daños en las cerraduras, zonas de paredes y techo ahumadas, daños en tuberías de aguas blancas y acometidas superficial atravesando las paredes. también tuberías de aguas negras tapadas y los centras piso sin rejillas. piezas sanitarias sin tuberías de descarga daños de cerámicas en baño, basura acumulada en techo y láminas cubierta en deterioro y obstrucciones de los bajantes de aguas de lluvias, deterioro del sistema eléctrico, alumbrado, faltan lámparas, cajetines. tornas corrientes, cableados, tableros dañados sin puertas, brekeras, presencia instalaciones eléctricas de tuberías colgando en paredes y techos, rejas de protección oxidadas y dañadas.
- Que en razón de tales argumentos solicitó el desalojo judicial y declaratoria por ante este Tribunal con lugar de la demanda incoada, atendiendo al cumplimiento de los requisitos legales para ello, así como del agotamiento de la vía administrativa.
2 DE LA PARTE DEMANDADA:
En el escrito de contestación de la demanda que cursa a los folios 268 al 277 de la primera pieza del cuaderno principal, la parte demandada, a través de su defensor judicial, señaló ante este Juzgado entre otras cosas lo siguiente:
- Negó los hechos y derechos alegados por la parte demandante respecto al contenido de la demanda incoada en contra de su defendido.
- Rechazo, negó y contradijo que en fecha 17 de febrero de 1992, el co-demandante THERESE FARHAT DE HERAOUI, conjuntamente con su difunto esposo MAROUN HERAOUI KAZZI, hayan adquirido un una casa enclavada en un terreno municipal que mida doce metros (12,00 Mts.) de frente por trece metros (13,00 Mts.) de fondo, en San Félix municipio Caroní del estado Bolívar, que la referida parcela esté alinderada por el NORTE: con casa que es o fue de Juan Estanga; el SUR: casa que es o fue Julio Romero: ESTE: con casa que es o fue de Marta Gil: OESTE con Calle Negro Primero: que la propiedad de conste de documento de propiedad de la parcela protocolizada ante la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 20 de abril de 1996, bajo el No. 06, Protocolo Primero, Tomo 11, 2do. Trimestre del año 1995, que rielan a los folios del 37 al 38 de este expediente.
- Negó que la co-demandante THERESE FARHAT DE HERAOUI, y su difunto esposo MAROUN HERAOUI KAZZI, con posterioridad hayan realizado un conjunto de bienhechurías a la casa antes referida, cuyas medidas, linderos y distribución están descritas en Titulo Supletorio evacuado ante al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 10 de marzo de 1997.
- Negó que en fecha 6 de marzo de 2014, mi representado JOSE ALEXANDER MUÑOZ, haya celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano MAROUN HERAOUI KAZZI, sobre un inmueble signado con el N° 1. ubicado en la planta baja de la edificación identificada con el N° 37, ubicada en la Carrera 7 (antes Negro Primero) en el Sector San Félix de Ciudad Guayana, municipio Caroní del estado Bolívar.
- Negó que en fecha: 5 DE ENERO DE 2017, el de cujus ciudadano MAROUN HERAOUI KAZZI, identificado en autos, haya celebrado un nuevo contrato de arrendamiento con su representado el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, ya identificado, sobre el mismo inmueble, para uso comercial, Rechazo, niego y contradigo que vencido tal contrato se haya transformado en uno a tiempo indeterminado; igualmente rechazo, niego y contradigo que se hayan arrendado a mi Defendido dos locales más ubicados en el inmueble aquí referido más otro ubicado en la planta alta para uso comercial y que haya fijado como canon el monto de UN MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $ 1.000,00) pagaderos mensualmente, en forma adelantada.
- Negó que una vez fallecido el ciudadano MAROUN HERAOUI KAZZI, ya identificado hayan realizado tramites sucesorales por ante la Gerencia Regional de Tributos internos, Región Guayana del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) para obtener Certificado de Solvencia de Sucesiones alguno.
- Negó que el Demandante JHONNY HERAOUI FARHAT, identificado en autos, en su propio nombre o de sus coherederos y co-demandantes haya sostenido conversaciones para acordar canon de arrendamiento para el año 2020 en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $ 1.400,00), mensuales; que posteriormente se haya pactado un nuevo canon para el año 2021 en el monto de UN MIL OCHOCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $ 1.800,00) mensuales; que para el año 2022 se haya acordado en canon de arrendamiento por DOS MIL CIEN DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $ 2.100,00), mensuales, y que para el año 2023, un canon de arrendamiento de DOS MIL QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $ 2.500,00).
- Negó que su defendido no haya pagado cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2020, realizando abono alguno que corresponda a dicho mes; que mi representado adeude desde NOVIEMBRE de 2020 y hasta abril de 2023 la sumatoria de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD $ 58.500,00).
- Negó que su representado JOSE ALEXANDER MUÑOZ, ya identificado, haya incumplido con Cláusula Especial alguna que lo obligue al pago de servicio de agua y que no lo haya pagado desde el mes de agosto de 2018, así como que esa deuda ascienda a la cantidad de OCHO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 93/100 (Bs.8.954,93).
- Negó que su Defendido JOSE ALEXANDER MUÑOZ, ya identificado, con Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento y obligación alguna del artículo 1.592 del Código Civil.
- Negó que su representado sea responsable de daños y deterioros alguno que se hayan causado lo los inmuebles que se dicen arrendados.
- Negó que su representado deba desalojar el inmueble constituido por una edificación identificada por el N° 37, ubicada en la Carrera 7 (antes Negro Primero), San Félix, Ciudad Guayana, MUNICIPIO Caroní del estado Bolívar construida sobre una parcela de terreno propiedad municipal, que mide doce metros (12,00 Mts.) de frente por trece metros (13,00 Mts.) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: con casa que es o fue de Juan Estanga; el SUR: casa que es o fue Julio Romero: ESTE: con casa que es o fue de Marta Gil; OESTE con Calle Negro Primero; por incumplimiento de obligación alguna que este contenida en Cláusula especial de contrato.
Dichos argumentos fueron ratificados por las representaciones judiciales de las partes en las distintas audiencias celebradas en el juicio; en concreto durante la audiencia preliminar celebrada en fecha 25/07/2024 y la audiencia oral celebrada en fecha 01/12/2025; en cuya oportunidad (celebración de la audiencia oral) y atendiendo a la previsión de la norma estatuida en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se dictó el dispositivo del fallo declarándose con lugar la presente demanda, con todos los pronunciamientos de ley. De tal forma que, siendo la oportunidad procesal correspondiente se extiende el íntegro del fallo, tal como sigue.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO.
ACERCA DE LA FALTA DE CUALIDAD INCOADA POR EL DEFENSOR JUDICIAL
Previo al pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido, se destaca que el defensor judicial en la oportunidad de contestación de la demanda procedió a la impugnación de las documentales que fueron acompañadas con el escrito libelar y ha sostenido la falta de cualidad de la parte actora para el ejercicio de la demanda, - tal argumento lo ha ratificado a lo largo del proceso. Para lo cual deben hacerse las siguientes precisiones:
La cualidad o legitimación ad causam se define como la idoneidad de una persona para actuar válidamente en juicio, ya sea como demandante (cualidad activa) o como demandado (cualidad pasiva). La cualidad implica una identidad lógica entre:
1. La persona que ejerce la acción (actor) y aquella a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico para reclamar esa pretension, cualidad activa.
2. La persona contra quien se dirige la acción y aquella contra quien la ley concede la facultad de ejercerla, cualidad pasiva.
En otros términos, la falta de cualidad ocurre cuando el litigante no posee la condición jurídica que la ley exige para ser parte en ese juicio específico, es decir, no es el titular del derecho sustancial que se pretende tutelar o contra quien se debe hacer valer ese derecho.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia del 12/12/2024, en el expediente número 24-284, estableció respecto a la falta de cualidad lo siguiente:
“Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga”. (Destacados del original). Así las cosas, tenemos que la falta de cualidad trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al tribunal conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aun cuando no haya sido alegada, el órgano judicial que conozca del asunto está obligado a declararla de oficio y, como consecuencia, debe pronunciar la inadmisibilidad de la demanda. Al respecto, cabe señalar que dicho alegato de falta de cualidad o interés para sostener el juicio, y al estar el mismo vinculado a la legitimación para sostener la causa de la parte demandante, la misma representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (ya se ha llamado la atención sobre la sentencia de la Sala Constitucional número 1930, de fecha 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez), por cuanto dicha materia es de orden público, lo cual implica que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, por los tribunales y previo a cualquier otro pronunciamiento. Con la finalidad, pues, de verificar la cualidad de las partes en juicio, se pasa a transcribir la demanda, parte de la contestación y, parcialmente, la sentencia recurrida.En el libelo de demanda interpuesta por la parte actora, el ciudadano Juan Carlos Varela Gámez, mediante apoderado judicial, expresó lo siguiente: “…CAPITULO ILOS HECHOS De la existencia de forma inicial de un único inmueble constituido por un lote de terreno y la edificación sobre el construida.Tal como se evidencia del instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Fernando del Estado Apure, en fecha 18 de octubre de 1.991, bajo el No (…)
Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera” (ver: Ensayos Jurídicos, “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt - Editorial Jurídica Venezolana, 2ª edición, Caracas, 1987, pág. 183).En este sentido, esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado en relación con la falta de cualidad o legitimación a la causa, en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, tal como lo refirió la Sala Constitucional mediante fallo número 1930, de 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. En ese orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando –en reiteradas sentencias– que la misma debe ser declarada aún de oficio por el tribunal, por tener carácter de orden público”.
Así las cosas, destaca esta Juzgadora que con posterioridad al fallecimiento del MAROUN HERAOUI KAZZI, se conformó una comunidad hereditaria y litisconsorcio activo entre los coherederos del causante y de forma conjunta ejercieron la presente demanda, a saber los ciudadanos: FARHAT DE HARAOUI THERESE, FARHAT HERAOUI TONY y FARHAT HERAOUI JHONNYS, consignando la documentación relativa a su demostración, cuya valoración por separado se realizará en el aparte correspondiente de esta decisión, encontrándose el actor debidamente facultado para representar a la totalidad de la comunidad, determinándose que la cualidad ad causam está debidamente integrada; en consecuencia se declara improcedente el alegato de falta de cualidad activa para el ejercicio de la demanda en estos términos. Y así se decide.
ACERCA DEL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO
Establecidos los antecedentes anteriores observa esta Juzgadora que el eje central de la presente acción es determinar la procedencia o no del desalojo de local comercial por falta de pago de los cánones de arrendamientos vencidos correspondiente a los meses que cursan desde el mes de noviembre de 2020 – en cuya oportunidad fue señalada la realización de un pago parcial - hasta la fecha de presentación de la demanda, a saber: mes de abril de 2023 y cuyo presunto incumplimiento se encuentra vigente en el curso del proceso-; la falta del pago del servicio de agua (HIDROBOLIVAR) desde el mes de agosto de 2018 a la actualidad y, así como los daños y deterioro en la estructura de los locales comerciales arrendados.
Ahora bien, señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Estas relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella...”.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.
Al respecto, La Sala Constitucional del Tribunal Supremo De Justicia estableció en sentencia de fecha 12/05/2011, expediente 11-0197 que:
“...el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral perfecta y sinalagmática. Es decir, desde su inicio, surgen obligaciones recíprocas de cada contratante frente al otro, que se causan mutuamente. En el contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento tiene su causa, directa e inmediata, en el goce de la cosa que el arrendador le permite. Por otra parte, se trata de obligaciones de tracto sucesivo, de ahí que se pueda individualizar en el tiempo una pluralidad de obligaciones que tienen su causa en el cumplimiento que haya hecho el otro contratante de su obligación...”.
Conforme lo antes expresado, ambas partes –arrendador y arrendatario– deben ceñirse a lo establecido por ellas en el contrato, donde el arrendador debe permitir al arrendatario el uso, goce y disfrute del inmueble, y al arrendatario le nace la obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, así como el deber inequívoco de realizar el pago de arrendamiento en el modo, tiempo y lugar establecido en el contrato; de allí que y durante la vigencia del contrato, los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de ellos, según la equidad, el uso o la Ley tal y como lo dispone el artículo 1.160 ejusdem, es por ello que se convierte entonces en una de las principales obligaciones del arrendatario el pago del canon de arrendamiento estipulado, ya que el beneficio del contrato para el arrendador es el precio que dichas partes establezcan.
Al hilo de lo anterior, si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello; sin embargo además de lo anterior, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ofrece la oportunidad al arrendador de demandar el desalojo si el arrendatario encausa su incumpliendo en algunas de las causales establecidas en el artículo 40 de la precitada ley, la cual expresa que:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Destacado propio de quien suscribe
Establecido lo anterior, se observa que de los argumentos aportados por el actor en el transcurso de la litis, se basan en el contrato de arrendamiento que suscribió el de cujus con el ciudadano: JOSE ALEXANDER MUÑOZ – previamente identificado -, sobre un inmueble identificado con el No.01, ubicado en la planta baja de la edificación identificada con el No.37, ubicado en la Carrera No.07 (antes calle Negro primero), San Félix, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, para que le diera un uso comercial y sobre otros dos (02) locales comerciales ubicados en la planta baja y el inmueble ubicado en la planta alta de la referida edificación, y la terraza, para que los destinara a su explotación comercial, edificación, quien a pesar de lo pactado en el contrato, ha incumplido con las cláusulas tercera y cuarta; al no cancelar de manera oportuna y en las condiciones acordadas el canon de arrendamiento respecto a los meses que comprenden el mes de noviembre de 2020 (cuyo pago se realizó parcialmente) hasta el mes de abril de 2023; el pago del servicio de agua – HIDROBOLIVAR – desde el mes de agosto del año 2018 a la actualidad; así como el deterioro considerable alegado por la actora en cuanto al estado del local comercial en referencia; por lo que el eje central de la presente acción es determinar la procedencia o no del desalojo de local comercial en atención al ordinal “a”, ordinal “c” y ordinal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Al hilo de lo anterior tenemos que en principio para que las acciones por falta de pago prosperen debe demostrarse por parte del actor durante la tramitación de la causa la obligación que origina el pago y el demandado no haber evidenciado con las pruebas cursantes y promovidas la excepción al mismo. En cuanto al deterioro alegado por el actor, debe demostrarse el estado de daño sufrido en el inmueble de que se trate por los medios idóneos para ello.
En ese orden de ideas, este Juzgador considera necesario reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por otro lado, establece el artículo 506 eiusdem, que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:
“En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
De igual forma, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos”.
Al respecto, la Sala Constitucional en fecha 7 de junio de 2016, con ponencia de la magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, estableció lo siguiente:
“Estas reglas, a juicio del Tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda.
Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido”
Lo antes transcrito, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma; de manera que, quien como base de su demanda o contestación, realiza la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia de tal hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resultaría fundada, esta carga es una consecuencia que nace con la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.
Asimismo, se establece que la carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la Litis, así al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, es decir, que le corresponde probar a quien alega la existencia de un hecho y no a quien lo niega; sin embargo al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor.
Llevado lo anterior al caso en concreto y a los fines de dilucidar la controversia sometida a esta Juzgadora, debe este Tribunal analizar las pruebas promovidas por las partes, por cuanto de ellas derivara la procedencia o no de sus pretensiones; para lo cual observa:
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• ACTA DE DEFUNCIÓN, en original de fecha 10/03/2019, expedida por la Registradora Civil de la Parroquia Universidad del Municipio Caroní del Estado Bolívar, inserta bajo el Nro. 75, libro Nro. 01 del libro de Defunciones, la cual fue consignada junto con el escrito de promoción de pruebas, esta documental fue impugnada por el defensor judicial fundamentado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere al valor probatorio de las copias certificadas de documentos públicos. Sin embargo, el núcleo del argumento es que el acta de defunción no prueba la cualidad de heredero. La jurisprudencia venezolana establece que el acta de defunción, especialmente si es una copia certificada, tiene pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público autorizado por funcionario competente.
El acta de defunción es un documento público que goza de pleno valor probatorio y no puede ser impugnado por el hecho de que no pruebe la cualidad de heredero, ya que su función legal es probar el hecho de la muerte. La impugnación del valor probatorio de un documento público debe basarse en su falsedad material o ideológica, no en el alcance de lo que prueba; en consecuencia, esta Juzgadora declara improcedente la impugnación realizada por el defensor judicial en estos términos y y se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada con ella el fallecimiento del causante ciudadano: MAROUN HERAOUI y la fecha cierta de su deceso. Así se decide.
• Instrumento poder otorgado por la ciudadana THERESE FARHAT DE HEERAOUI, al ciudadano JHONNYS HERAOUI FARHAT, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 28/11/2018 bajo el Nro. 55, Tomo 158, Folios 178 hasta el 181, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 07/12/2018, bajo el Nro. 8, Folio 35, Tomo 51, Protocolo de Trascripción del año 2018, que riela a los folios 20 al 24 de la primera pieza del cuaderno principal, este Tribunal al respecto, observa que el mencionado documento no fue impugnado, motivo por el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende el carácter con el que actúan los mencionados abogados. Así se decide.
• Instrumento poder otorgado por el ciudadano TONY HERAOUI FARHAT, al ciudadano JHONNYS HERAOUI FARHAT, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 13/09/2019, bajo el Nro. 30, Folio 218, Tomo 24, Protocolo de Trascripción del año 2019, que riela a los folios 25 al 33 de la primera pieza del cuaderno principal, este Tribunal al respecto, observa que el mencionado documento no fue impugnado, motivo por el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende el carácter con el que actúan los mencionados abogados. Así se decide.
• DECLARACIÓN SUCESORAL y CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES, emitido por la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Guayana del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) Expediente Nro. 19-366, que riela a los folios 12 al 17 de la primera pieza del cuaderno principal, de la cual se desprende que los ciudadanos THERESE FRAHAT DE HERAOUI, TONY HERAOUI FRAHAT y JHONNYS HERAOUI FRAHAT, identificados en autos, pertenecen a la sucesión del causante MAROUN HERAOUI KAZZI, esta documental fue impugnada por el defensor judicial argumentando que la misma no acredita la condición de herederos del causante o la cualidad para demandar el desalojo.
En cuanto a esta impugnación, este Tribunal hace saber que la Declaración sucesoral es un documento administrativo que prueba el cumplimiento de una obligación; se destaca que el defensor judicial no impugna la autenticidad del documento ni el hecho de que se haya cumplido con la obligación tributaria, sino que le exige probar un hecho (la cualidad de heredero) para el cual no fue creado. La impugnación del valor probatorio de un documento público o privado reconocido -Art. 429 del Código de Procedimiento Civil - se refiere a su autenticidad o a la veracidad de los hechos que legalmente está destinado a probar. En este caso, el documento es auténtico y prueba el cumplimiento tributario. La objeción del defensor judicial es, en realidad, una defensa de fondo sobre la insuficiencia probatoria para acreditar la cualidad activa, no una impugnación stricto sensu del documento, en consecuencia se declara improcedente la impugnación realizada en estos términos, motivo por el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende el carácter herederos con el que actúan los mencionados ciudadanos. Así se decide.
• DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 20/04/1995, bajo el Nro. 06, Protocolo Primero, Tomo 11, 2do Trimestre de 1995, que riela a los folios 37 al 38 de la primera pieza del cuaderno principal, cuyo documento fue impugnado por el defensor judicial, alegando que dichos documentos no acreditan la propiedad sobre el inmueble objeto del desalojo y de este proceso judicial. El documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario es un instrumento público que, por su naturaleza, goza de plena fe y valor probatorio y es el medio idóneo y legalmente exigido para probar la titularidad del derecho de propiedad sobre un inmueble.
En la impugnación del valor probatorio de este instrumento público el defensor judicial no alegó la falsedad del mismo, sino que el documento "no acredita cualidad alguna de propietario". El documento protocolizado es, por excelencia, el que acredita la cualidad de propietario. Si el documento fue debidamente registrado, cumple con la formalidad legal y, por lo tanto, prueba la titularidad del derecho de propiedad del causante (MAROUN HEROUI KAZZI) sobre el local objeto del litigio; en consecuencia se declara improcedente la impugnación realizada por el defensor judicial y de este documento se desprende que la ciudadana THERESE FARHAT DE HARAQUI, es propietaria del referido inmueble y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
• TITULO SUPLETORIO evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 10/03/1997, que riela a los folios 34 al 36 de la primera pieza del cuaderno principal. Este medio probatorio fue impugnado por el defensor judicial de la parte demandada alegando que del mismo no se desprende la propiedad alegada por los demandantes.
En este sentido, esta Juzgadora destaca que el Título Supletorio, al ser evacuado judicialmente, es un instrumento público que goza de plena prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los hechos que legalmente está destinado a probar (la existencia y propiedad de las bienhechurías); en consecuencia se declara improcedente la impugnación realizada por el defensor judicial y de este medio probatorio se desprende que la ciudadana THERESE FARHAT DE HARAQUI, obtuvo la propiedad sobre las siguientes bienhechurías tres locales de uso comerciales, cuyos linderos y medidas se encuentran detallados en autos y aquí se dan por reproducidos y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
• CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre el causante MAROUN HERAOUI y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, en fecha 06/03/2014, que riela a los folios 39 al 41 de la primera pieza del cuaderno principal; este documento fue impugnado por el defensor judicial, alegando que del mismo no se desprende la relación contractual entre las partes y se centra en que el documento "no acredita la existencia de la relación arrendaticia ni obligaciones". El documento original fue presentado y el defensor judicial no lo desconoció en la oportunidad procesal (contestación de la demanda o promoción de pruebas, según el procedimiento aplicable), considerándose legalmente reconocido y adquiere pleno valor probatorio para demostrar la existencia del contrato y las obligaciones pactadas; en consecuencia se declara improcedente la impugnación realizada y de el se desprende que efectivamente existió una relación arrendaticia entre el causante MAROUN HERAOUI y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, tal como quedó establecido en la cláusula primera: EL ARRENDADOR, da en calidad de arrendamiento al ARRENDATARIO(A), un LOCAL COMERCIAL, distinguido con el Nº 1, ubicado en la calle Negro Primero con esquina Calle Ramírez Nº 37 de San Félix, Municipio Autónomo Caroní, asimismo en la cláusula tercera, quedo establecido que el canon de arrendamiento se acordaba en la cantidad de Bs. (5.000,00) cinco mil bolívares mensuales, los cuales serían cancelados por mensualidad adelantada y puntualmente, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363, 1368 y 1.370 del Código Civil. Así se decide.
• CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre el causante MAROUN HERAOUI y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, en fecha 05/01/2017, que riela a los folios 42 al 43 de la primera pieza del cuaderno principal, este documento fue impugnado por el defensor judicial, alegando que del mismo no se desprende la relación contractual entre las partes y se centra en que el documento "no acredita la existencia de la relación arrendaticia ni obligaciones". El documento original fue presentado y el defensor judicial no lo desconoció en la oportunidad procesal (contestación de la demanda o promoción de pruebas, según el procedimiento aplicable), considerándose legalmente reconocido y adquiere pleno valor probatorio para demostrar la existencia del contrato y las obligaciones pactadas; en consecuencia se declara improcedente la impugnación realizada y de el se desprende que efectivamente existió una relación arrendaticia entre el causante MAROUN HERAOUI y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, tal como quedó establecido en la cláusula primera: EL ARRENDADOR, da en calidad de arrendamiento al ARRENDATARIO(A), un LOCAL COMERCIAL, distinguido con el Nº 1, ubicado en la calle Negro Primero con esquina Calle Ramírez Nº 37 de San Félix, Municipio Autónomo Caroní, asimismo en la cláusula tercera, quedo establecido que el canon de arrendamiento se acordaba en la cantidad de Bs. (21.000,00) veintiun mil bolívares mensuales, los cuales serían cancelados por mensualidad adelantada y puntualmente, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363, 1368 y 1.370 del Código Civil. Así se decide.
• INSPECCIÓN JUDICIAL realizada por el Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, de fecha 24/05/2023, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre el causante MAROUN HERAOUI y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, en fecha 06/03/2014, que riela a los folios 123 al 186 de la primera pieza del cuaderno principal, del cual se desprende en el estado que se encuentra el mencionado inmueble y que el mismo no es habitable para el uso que está destinado. Ahora bien, el referido documento fue impugnado, en atención a que a criterio de la parte demandada, no es el medio idóneo para determinar el estado actual del bien inmueble. Este Tribunal observa que la inspección judicial, al ser una prueba directa y pública, goza de una presunción de veracidad respecto a los hechos materiales que el juez percibe y documenta. De la revisión de la indicada prueba de inspección judicial, se evidencia que el acta cumple con todos los requisitos formales exigidos para su validez como documento público; al no señalar la inspección un vicio formal específico, sino que simplemente discrepa del resultado, debe el Tribunal declararla IMPROCEDENTE y se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
• ESTADO DE CUENTA emitido por HIDROBOLIVAR en fecha 09/05/2023, que riela a los folios 120 al 121 de la primera pieza del cuaderno principal, cuyo contenido fue impugnado por el defensor judicial de la parte demandada, alegando que del mismo no dimana deuda alguna. A cuyo efecto y a los fines de decidir esta impugnación, destaca esta Juzgadora de su contenido que el Estado de Cuenta emitido por una empresa de servicios públicos como HIDROBOLIVAR, aunque es un documento privado emanado de un tercero, posee un valor probatorio específico que el tribunal debe ponderar, son considerados documentos privados emanados de terceros. Este Tribunal observa que en dicho estado de cuenta SI SE OBSERVA LA DEUDA que en el momento de su emisión poseía dicho local comercial, por lo que se aunque no tenga plena prueba, su contenido (que demuestra el uso del servicio en la fecha indicada) es suficiente para constituir un indicio fuerte sobre la ocupación o posesión del inmueble por parte del titular del servicio; en consecuencia se declara IMPROCEDENTE la impugnación realizada en estos términos y se le otorga pleno valor probatorio para determinar la deuda acumulada en el inmueble objeto del presente litigio. Y así se decide.
• SOLICITUD DE AGOTAMIENTO DE LA VÍA ADMINISTRATIVA, que riela a los folios 44 al 48 de la primera pieza del cuaderno principal, este Tribunal observa que el mismo fue suscrito por el ciudadano JHONNYS HERAQUI FARHAT, plenamente identificado en autos, se desprende del mismo que, está dirigido al Director del Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas (Dirección de Arrendamiento Comercial) (MPPEF) del estado Bolívar, con la finalidad de “…(el pago de cánones de arrendamiento vencidos y entrega del inmueble)…” tal como fue estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes los ciudadanos el causante MAROUN HERAOUI y el ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ. Se observa que el mencionado escrito fue recibido en fecha 23 de enero de 2023; y que el mismo no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte del demandado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
• Respecto a la pruebas de INFORMES, se ordenó librar oficio dirigido a HIDROBOLIVAR, a los fines de que informara a este Tribunal lo siguiente: 1.- Si HIDROBOLIVAR suministra o suministro el servicio de agua al inmueble, identificado con el Nro. 37, ubicado en la carrera Nro. 07, UD 101, Centro de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar; con respecto a este particular informo lo siguiente: “…hidrobolivar; C.A, se encuentra suministrando los Servicios tanto de Agua Potable como conducción y Recolección de Agua Servidas, con una dotación contratada de 180m3 y un consumo estimado mes (CEM) de 60m3, al inmueble identificado con el Nro. 37, ubicado en la carrera Nº 07, UD 101, Centro de San Félix,…”, 2.- Si el Estado de Cuenta que se acompaña a esta solicitud de informes, cursante en autos, fue expedido por este organismo, en fecha 09/05/2023, y el mismo se corresponde al servicio prestado en el inmueble identificado con el Nro. 37, ubicado en la carrera Nro. 07, UD 101, Centro de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, donde constaba que se adeuda el servicio de agua desde la factura Nro. 007000000020113871 de fecha 14/08/2018 hasta la fecha del estado de cuenta emitido, con respecto a este particular informo lo siguiente: “…el estado de cuenta que consta en auto fue generado por nuestro Sistema de Gestión Comercial HIDROSGC, de Hidrobolivar en fecha 09/05/2023 y el mismo corresponde al inmueble, identificado con el Nro. 37, ubicado en la carrera Nº 07, UD 101, Centro de San Félix, Municipio Caroní del estado Bolívar, así como la deuda por los servicios prestados por la Hidrológica a la fecha de su emisión…”, el cual fue consignado en fecha 01/11/2025, el mismo corre inserto en los folios 31 al 34 de la segunda pieza del cuaderno principal. Ahora bien este Tribunal observa, que el mencionado ente se encuentra suministrando el servicio que presta la Hidrológica, así como la deuda por dicho servicio, es por lo que se puede evidenciar el incumplimiento del arrendatario ciudadano JOSE ALEXANDER MUÑOZ, identificado en autos, con respecto de la cláusula especial contenida en el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, y en virtud de que el mismo no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte del demandado, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio, conformidad con lo establecido en el conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Dentro del lapso correspondiente la defensa judicial de la parte demandante procedió a promover el mérito favorable de las pruebas que obran en el presente expediente, sin embargo este Tribunal conforme consta en auto que riela en el folio vto 18 y 19 de la segunda pieza del expediente negó su admisión, ello en atención que el mérito de autos no constituye una prueba sino una obligación del Juzgador de analizar todo el material probatorio cursante en autos, tal y como lo consagra el artículo 509 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se hace saber.
En este sentido, y visto el pronunciamiento realizado al momento de la valoración de las pruebas en el aparte anterior, este Tribunal considera que del conjunto probatorio promovido por la parte demandante sí acredita la cualidad activa de los accionantes para el ejercicio de la presente demanda; así como la cualidad pasiva del demandado de autos. Y así se decide.
Resuelto el particular anterior, queda en evidencia por un lado el vínculo jurídico entre las partes hoy actuantes en la presente controversia, esto es el arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de litigio, y por el otro que el demandado no cumplió sus obligaciones contractuales, por cuanto no consta en autos que la relación arrendaticia quedará extinguida o cualquier otro elemento que pudiera eximirlo del pago de los cánones de arrendamiento adeudados o el pago del servicio de agua, a través de la empresa HIDROBOLIVAR del mismo inmueble, cumpliéndose así la disposición establecida en el ordinal “a” y ordinal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente, de la inspección judicial practicada en fecha veinticuatro (24) de mayo de 2023, dejó constancia el Tribunal Segundo de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar del estado de deterioro – con fotografías – del inmueble objeto del presente litigio. Esta inspección judicial, tiene el valor de una prueba legal y constituye plena prueba de los hechos materiales que el juez percibe y deja asentados en el acta, siempre que se cumplan los requisitos de existencia, validez y eficacia probatoria; tal como se examinó en el aparte anterior – al momento de realizar el análisis probatorio; de su contenido si bien se determina la existencia o el estado en que se encuentra en el local comercial, no puede determinar esta Juzgadora que ello sea imputable al arrendatario o si se debe a la vetustez del inmueble. Y así se hace saber.
Finalmente, analizados los supuestos previstos en la norma y alegados oportunamente por la parte demandante, quedo establecido el cumplimiento de la disposición establecida en el ordinal “a” y ordinal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razón por lo cual esta Juzgadora considera que la demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley y así se establecerá en la dispositiva, con la consecuente entrega del inmueble y la condenatoria en costa respectiva. Así se decide.
V
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones antes expuestas este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, de conformidad con los artículos 49 Ordinal 1ro, 26 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo de Local Comercial incoada por los ciudadanos: JHONNYS HERAOUI FARHAT, THERESE FARHAT DE HERAOUI y TONY HERAOUI FARHAT, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad bajo el Nro. V-10.932.824, V-10.387.210, V-10.394.297, de este domicilio incoada en contra del ciudadano: JOSE ALEXANDER MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad bajo el Nro. V-12.132.943, de este domicilio.
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata a la parte actora, el bien inmueble objeto de litigio, esto es el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº identificada por el N° 37, ubicada en la Carrera 7 (antes Negro Primero), San Félix, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar, libre de bienes y personas, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.
TERCERO: Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada perdidosa en virtud de haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE INCLUSO EN LA PAGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA REGIONES BOLIVAR.TSJ.GOB.VE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA EN EL TRIBUNAL DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 248 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR. EN PUERTO ORDAZ, A LOS DIECISÉIS (16) DÍA DEL MES DE DICIEMBRE DEL 2.025 A LAS TRES HORAS DE LA TARDE (3:00 P.M.). AÑOS: 215° DE LA INDEPENDENCIA Y 166° DE LA FEDERACIÓN.
LA JUEZ
NAYRA ELENA SILVA GARCIA.
LA SECRETARIA ACC.
KAYRETH FUENTES
Publicada en el mismo día de su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las tres horas de la tarde.
LA SECRETARIA ACC.
KAYRETH FUENTES
EXP.45.185
NESG/KF
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