TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez (10) de diciembre de dos mil veinticinco (2025)
215º y 166º

ASUNTO: KP02-V-2017-002803

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: sociedad mercantil INVERSIONES 3217 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 30 de mayo del 2008, bajo el Nº 30, tomo 34-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RUBÉN JOSÉ LUCENA LÓPEZ, MARIALY ISABEL COLMENAREZ SEQUERA y MARÍA ALEJANDRA RODRÍGUEZ BUSTILLOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 41.070, 90.461 y 90.205, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE: ciudadana MARÍA ELENA SUAREZ RIVERO, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No.V-18.334.134.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos MAGALY DEL CARMEN RODRÍGUEZ SIFONTE y WINDER FRANCISCO MONTES TORRES, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 68.220 y 158.771, en ese orden.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
(Sentencia definitiva dentro del lapso).

I
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 16 de octubre de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de Barquisimeto y previa distribución de Ley correspondió el conocimiento a este Juzgado, siendo admitida el 24 de octubre de 2017, por el procedimiento ordinario ordenándose la citación de la parte demandada.
Consignados los fotostatos requeridos se libró compulsa de citación y gestionada por el alguacil resultó infructuosa, por lo que a solicitud de la parte actora se acordó la citación por carteles y aportados a las actas los ejemplares de prensa, se dejó constancia por Secretaría de la fijación del cartel en la morada de la accionada y el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
A requerimiento del apoderado judicial de la parte demandante en fecha 09 de febrero del 2018, se designó defensor ad-litem recayendo el nombramiento en la abogada Milena Godoy quien una vez notificada y aceptado el cargo prestó el juramento de ley.
En fecha 17 de abril del 2018, compareció la ciudadana María Elena Suarez parte demandada debidamente asistida de abogado y presento escrito oponiendo cuestiones previas. Posteriormente la representación judicial de la parte actora presentó escrito para subsanar y contradecir las cuestiones previas invocadas y tramitada la incidencia, en fecha 23 de mayo del 2018, se dictó sentencia interlocutoria declarando subsanada la cuestión previa de los ordinales 3°, 6° y sin lugar la contenida en el ordinal 7° del artículo 346 ibidem.
Resueltas las cuestiones previas, la parte accionada presentó escrito de contestación a la demanda y de conformidad con lo establecido 365 eiusdem formuló reconvención, la cual fue declara inadmisible por auto de fecha 12 de junio del 2018, contra cuya decisión fue ejercido recurso de apelación.
Agregados los escritos de pruebas a las actas fueron admitidas el 12 de julio del 2018. Vencido el lapso de evacuación, el 27 de septiembre del 2018 se fijó la oportunidad para presentar informes. Transcurridos los lapsos de informes y observaciones se fijó el 05 de noviembre de 2018 el lapso para dictar sentencia en la presente causa.
Consta a los folios 173 al 217, legajos de copias procedentes del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, contentivo de las resultas del recurso de apelación que declaró con lugar la apelación interpuesta y ordenó admitir la reconvención presentada por la parte accionada.
En fecha 28 de noviembre del 2018, en cumplimiento a lo ordenado por la alzada se admitió la reconvención interpuesta por la parte accionada y se ordenó librar boleta de notificación a la parte actora-reconvenida, quien se dio por notificada el 05 de diciembre del 2018. Dejándose constancia por Secretaría de la notificación realizada a la parte actora y el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, quien luego presentó escrito de contestación a la reconvención.
Mediante diligencia fechada el 08 de enero de 2019, la ciudadana Magaly Rodríguez parte accionada solicitó la reposición de la causa, lo cual fue negado por este Juzgado, dejándose constancia que la causa se encontraba en el lapso de promoción de pruebas desde el 17 de diciembre del 2018.
Por auto de fecha 24 de enero del 2019, se acordó agregar a los autos los escritos de pruebas presentado por ambas partes, y con vista a la oposición presentada por la parte accionante y la impugnación efectuada por la parte accionada, el 04 de febrero del 2019 se emitió pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas.
En fecha 26 de febrero y 14 de marzo del 2019, se acordó de conformidad con lo establecido artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, oír el recurso de apelación ejercido por la parte accionada contra el auto de fecha 15 de febrero del 2019 que negó fijar nueva oportunidad para el nombramiento de expertos y contra el auto de admisión de pruebas dictado el 04 de febrero del 2019.
Cursa a los folios 345 al 409, pieza I recursos N° KP02-R-2019-000073 y KP02-R-2019-000090, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Superior Primero que por sentencias de fecha 26 de julio de 2019, declaró sin lugar el recurso de apelación contra el auto de admisión de pruebas y con lugar la negativa de nombramiento de expertos.
Fijada nueva oportunidad para el nombramiento de expertos, este juzgado por auto de fecha 26 de septiembre de 2019, declaró desierto el acto de conformidad con lo establecido en el artículo 457 del Código de Procedimiento Civil.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas se fijó oportunidad para la presentación de informes, consignados los mismos se dejó transcurrir el de observaciones, precluido el mismo el 28 de noviembre de 2019, se fijó la causa para sentencia.
A través de auto de fecha 14 de febrero del 2020, se hizo saber a las partes que una vez que constara en autos la totalidad de las pruebas de informes se procedería a dictar sentencia.
En fecha 13 de noviembre del 2023, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra y ordenó la notificación de las partes. Practicadas por el alguacil las gestiones de la notificación resultaron infructuosas por lo que a solicitud de la parte accionada se ordenó la notificación por cartel y consignado el ejemplar publicado en la prensa y previo cómputo por Secretaría practicado el 28 de octubre del 2025, se dejó constancia del vencimiento de los lapsos de comparecencia a darse por notificado y de recusación de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil , y se hizo saber a las partes que desde el 16 de octubre del 2025 comenzó a transcurrir de ope legis el lapso para dictar sentencia en la presente causa.

Siendo la oportunidad para dictar el pronunciamiento de fondo, este Tribunal pasa de seguidas hacerlo en los siguientes términos:
II
RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula:

“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
“Artículo 1.204.-La condición resolutoria no suspende la ejecución de la obligación; obliga únicamente al acreedor a restituir lo que ha recibido cuando se efectúe el acontecimiento previsto en la condición.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Expresó que fecha 25 de octubre del 2015, se celebró un contrato privado de opción de compra entre la empresa Inversiones 3217 C.A. y la ciudadana María Elena Suarez Rivero, por un apartamento que construiría e identificaría su representada en un lote de terreno propio ubicado en la calle 58 esquina 14ª, Barquisimeto del estado Lara, signado con el Código Catastral 208-0060-002-000. Que dicho apartamento signado con el número y letra 9-B, del nivel 9, perteneciente al Conjunto Residencial Confort Suites, cuenta con un área aproximada de Noventa Metros Cuadrados (90 Mts2) y un área aprovechable de Setenta y Siete Metros Cuadrados con Ochenta y Dos Decímetros (77.82 mts2), y le corresponden dos puestos de estacionamiento y un maletero.
Señaló que en el contrato de compra se estableció el precio de la futura venta en la cantidad de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,00) para ese momento, establecida en la cláusula tercera del contrato, no obstante, la compradora en este caso la accionada no efectuó los pagos correspondientes a la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.860.000,00) pagaderos para el 15 de noviembre del 2015 y la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) pagaderos el día 01 de febrero del 2016, para un total de la suma adeudada de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 18.460.000,00), incurriendo con tal incumplimiento en mora, con 23 meses de mora para el momento de la presente acción.
Aduce que ante el incumplimiento de la parte accionada al pago de las dos últimas cuotas, que equivalen a más del 60% del precio pactado, procede a demandar a la ciudadana MARÍA ELENA SUAREZ RIVERO, como optante compradora por resolución de contrato de opción de compra suscrito el 25 de octubre del 2015, y sea condenada o convenga a: 1) La resolución del contrato de opción de compra celebrado con su representada por haber incumplido con la obligación de pago de las cuotas del precio; 2) al pago de la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs 1.354.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima el contrato de opción de compra correspondiendo el 10 % de la suma de dinero.
Fundamentó la acción en el artículo 1.167 del Código Civil. Estimó la misma en la cantidad de Un Mil Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 1.050.000,00) equivalente a Tres Millones Quinientas Mil Unidades Tributarias (3.500.000 UT)
Expuso que en relación al dinero restante entregado a su representada, deducida la suma de indemnización por los daños y perjuicios, le sería entregado a este juzgado en el momento de la sentencia definitivamente firme, y por último solicito que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

RECHAZO DE LA PRETENSIÓN

Encontrándose dentro del lapso y oportunidad correspondiente, procedió la ciudadana María Elena Suarez Rivero debidamente asistida de abogado, a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Admitió haber suscrito un contrato privado de opción de compra en fecha 25 de octubre del 2015 con la firma mercantil Inversiones 3217 C.A., por un apartamento distinguida con el N° 9-B, del nivel 9 del Conjunto Residencial CONFORT SUITES, ubicado en la calle 58 esquina carrera 14, Barquisimeto Estado Lara.
Negó, rechazo y contradijo la acción interpuesta en su contra por cuanto los hechos narrados no ocurrieron en su totalidad en la forma que fueron narrados y que tampoco sea procedente la norma de derecho invocada puesto que en fecha 23 de noviembre del 2015 giro un cheque con el N° 44333911 del Banco de Banesco, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) a favor de la demandante, arguyendo que dicho monto fue aceptado por la parte actora tal como se desprende de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 23 de mayo del 2018, por lo que considera que tal hecho no amerita prueba alguna por haber sido aceptado y admitido, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Manifestó que la referida sentencia interlocutoria dejó claro que la parte actora aceptó el hecho alegado en la cuestión de un plazo pendiente, en cuanto a la existencia de una restructuración sobre los plazos para el pago de la deuda establecido en la cláusula tercera del contracto de opción a compra debido a que la parte actora al hacer efectivo el cheque, por un monto distinto al acordado en el contrato y siendo que en el libelo de la demanda la parte actora reclama la cantidad de Doce Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs.12.860.000,00) y por lo tanto se desprende que existió una restructuración de la deuda.
De igual forma negó, rechazo y contradijo que haya incurrido en mora por más de 23 meses, puesto que el 23 de noviembre del 2015, en virtud de una reunión realizada en la oficina del representante judicial de la parte actora se acordó una restructuración del pago y un plazo distinto; que adeude la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.1.354.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios al no haberse configurado el supuesto de hecho establecido en la cláusula penal del contrato objeto de demanda.
Rechazo el valor de la estimación del monto de la demanda por ser exagerada, exorbitante, desproporcionada, al establecer la misma sobre un monto aproximado del costo total del inmueble, y que la parte actora al momento de estimar la demanda debió tomar en cuenta solo la porción a la suma presuntamente adeudada. En razón de todo lo expuesto solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.

DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada, al momento de la contestación de la demanda procedió a reconvenir a la parte demandante en los siguientes términos:
En cuanto a la realidad de los hechos y sus conclusiones, expuso la accionada reconveniente, que en fecha 25 de octubre del 2015, suscribió un contrato privado de opción a compra con la firma mercantil Inversiones 3217, C.A., por un apartamento signado con el N° 9-B, ubicado en el nivel 9, del conjunto residencial CONFORT SUITES, y que el mismo proviene de un contrato primigenio que dicha empresa celebrara en fecha 02 de diciembre del 2009, con el ciudadano Nelsón Antonio Suárez Lucena, su padre.
Que en el contrato primigenio en la cláusula tercera se estableció el precio para la futura venta por la cantidad de Seiscientos Treinta Mil Bolívares (Bs.630.000,00) desglosado en varias cuotas; de la cláusula cuarta la obligación de las partes para otorgar el documento definitivo, y en la cláusula octava el plazo fijado para la conclusión de la obra, el caso es que desde la fecha que se suscribió el contrato y del fallecimiento de su padre solo habían transcurrido catorce (14) meses y que por ser hija única le generó una gran conmoción emocional, situación que la llevo a recibir tratamiento psicológico.
Alegó que encontrándose recibiendo tratamiento, recibió una llamada por parte del abogado Rubén Lucena, representante legal de la parte actora reconvenida, con el fin de reunirse en su oficina y le informó que había decidido hacer uso de la cláusula penal establecida en la clausula séptima del contrato, desistir de la negociación y que le devolvería el dinero que había recibido de su padre, a menos que ella aceptara pagar una aumento al costo del inmueble objeto del contrato, ya que los materiales habían aumentado considerablemente, procediendo en esa misma reunión a realizar unos cálculos y suscribieron entre su persona y la demandante reconvenida un nuevo contrato de opción a compra, en el que estableció en la cláusula tercera, por la cantidad de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,00) los cuales pagaría de la siguiente manera: 1) la cantidad de Siete Millones Cuarenta Bolívares (Bs. 7.040.000,00), pagados con antelación; 2) la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), representados por un cheque N° 27.333910 del Banco Banesco; 3) la cantidad de Catorce Millones Ochocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 14.860.000,00) pagaderos para el 15 de noviembre del 2015; y 4) la cantidad de Cinco Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 5.6000,00), pagaderos el 01 de febrero del 2016. Que por temor a perder el bien objeto del contrato, además de verse influenciada y prácticamente obligada por el abogado acepto la propuesta.
Arguyo que antes las cláusulas contractuales abusivas y su aceptación se desprende que el contrato que suscribió su persona y la parte reconvenida se encuentra viciado de violencia psíquica o moral, así como todos los factores emocionales que se vio envuelta tal negociación. En este orden indico también que la conducta del representante legal y socio de la empresa reconvenida tuvo como fin aprovecharse de la negociación con violencia moral, al establecer nueva condiciones abusivas, estipuladas en el nuevo contrato, demostrando la mala fe y aumentar el precio de la venta por un monto exorbitante al monto pautado en el contrato original, suscrito por su padre. Que se configuro un vicio de consentimiento, por cuanto la reconvenida perpetuo en su contra una violencia psíquica, que la llevo a la suscripción y aceptación de lo planteado en el contrato que beneficiaría solo a la parte actora aquí reconvenida.
Sostuvo que dicho acto correspondió a un contrato de adhesión, ya que una sola de las partes redacta y establece las cláusulas contractuales y la otra simplemente se adhiere al mismo, sin que exista una negociación bilateral y estableciendo cláusulas leoninas dentro del mismo.
En el fundamento de derecho estableció que la parte actora reconvenida al suscribir el contrato del 2015, vulneró de manera flagrante los requisitos contenidos en el artículo 14 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, ya que debió extender una prórroga y no firmar un nuevo contrato; debió establecer como lapso para la entrega del bien en veinticuatro meses, situación que no ocurrió, que no conto con la aprobación por ambas partes y tampoco se le hizo entrega de los recibos de pago en la forma establecida en dicha ley.
Señaló que en virtud de que el contrato de opción a compra de fecha 25 de octubre del 2015 entre la firma mercantil Inversiones 3217, C.A. y su persona viola flagrantemente la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria y que ha sido sorprendida su buena fe, solicitó: 1) que la presente reconvención sea declarada con lugar en la definitiva; 2) que el contrato de opción a compra suscrito en fecha 25/10/2015, entre la firma mercantil Inversiones 3217, C.A., y su persona sea declarado nulo por cuanto vulnera los principios de orden público constitucional, 3) Que las cantidades entregadas a la reconvenida, por concepto de pago de la opción a compra del nuevo contrato suscrito en fecha 25/10/2015, se tenga como pago final del contrato primigenio, es decir, el suscrito por su padre en el año 2009 y para los gastos de protocolización del documento definitivo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la reconvención en la cantidad de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,00), equivalente a Treinta y Siete Mil Setecientos Cuarenta y Siete Unidades Tributarias (37.647,00 UT).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
La parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención ejercida por la parte accionada en los siguientes términos:
Expuso que la accionada reconveniente procedió a recovenir a su representada por nulidad de contrato de opción de compra, y claramente solicita se declare con lugar la demanda de resolución del contrato y consecuencialmente se declare nulo el contrato de opción a compra y se declare resuelto e inexistente, lo que le parece más un convenimiento que una reconvención, al pretender que sea declarada con lugar la demanda iniciada en su contra y como consecuencia de ello se anule el mismo contrato del cual solicita la reconvención.
Indicó haberle sorprendido que la parte reconveniente trajera a juicio un contrato de opción a compra suscrito por el padre de la accionada reconveniente y su representada, debido a que el mismo fue resuelto voluntariamente por ella y su madre en fecha 23 de octubre del 2015, en virtud a la alta morosidad que presentaba su progenitor en los pagos. Que la parte accionada hace ver que él en su condición de Director puede tomar decisiones en nombre de la actora, cuando en realidad requiere la firma de todos los directores para lograr comprometer a Inversiones 3217, C.A., y por lo tanto lo sucedido es lo que se encuentra plasmado en el documento de resolución contractual y en el de opción de compra de fecha 25 de octubre del 2015.
Afirmó que ambas comuneras herederas del causante, de forma voluntaria resolvieron el contrato de opción a compra de fecha 02 de diciembre del 2009 y días después la parte reconveniente decidió opcionar por el inmueble con la mora excesiva en los pagos posteriormente incurrida. Contradijo que el contrato del cual se solicita la nulidad haya incumplido con los requerimientos exigidos por la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, y a su vez indico que la parte accionada en el aparte 3 de su petitorio no es clara y precisa en lo que pretende, dado a que no pide el cumplimiento del contrato, y se limita a pedir las sumas de dinero pagadas antes de la mora en el contrato vigente y se le impute a las cuotas morosas de su progenitor, buscando ocasionar un enredo, principalmente por no solicitar su cumplimiento y en caso tal de ser así no puede pedir el cumplimiento de un contrato que fue resuelto por ella misma, y que solicitarlo no podría ser solo ella sino también la coheredera mayoritaria, lo cual no sucedió, y como consecuencia la reconvención carece de cualidad de la reconveniente para intentar la reconvención abrogándose ser la única heredera.
Negó y contradijo que el contrato de opción que se demanda la resolución, sea leonino y de adhesión y que contenga cláusulas abusivas, violencia psíquica y moral, y resalto que llama la atención que aun siendo víctima de todo eso haya cancelado un pago de Bsf. 4.500.000,00 con la firma del contrato, posteriormente un abono de la primera cuota.
Narró que observado el comportamiento de la reconveniente constituye una defraudación procesal, cometida con descaro, y por lo tanto solicita con base a los dichos de la demandada se abra una incidencia de fraude procesal, sustentada en todo lo narrado y originado de mala fe al ocultar el documento de resolución contractual y en su escrito de reconvención alegar la vigencia de dos contratos sabiendo que ya se había resuelto el primero en su condición de coheredera minoritaria.
Rechazó la cuantía estimada en la reconvención y ratificó la establecida en el libelo de demanda, a su vez negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las afirmaciones y alegatos realizados por la reconveniente, solicitó sea declarara sin lugar la reconvención y con lugar la demanda de resolución del contrato.

III
PUNTO PREVIO
De la impugnación cuantía
La parte accionada la ciudadana María Elena Suarez Rivero, asistida de abogado, rechazo y contradijo el valor de la estimación de la demanda por resolución de contrato, por ser exagerada, exorbitante, desmesurada, desmedida, desproporcionada y arbitraria, ya que debió la parte actora tomar en consideración solo la porción correspondiente a la suma presuntamente adeudada.
Por otro lado, el apoderado judicial de la parte actora la firma mercantil Inversiones 3217, C.A., rechazó la cuantía estimada en la reconvención por la acción de nulidad incoada por la parte accionada. Siendo así, se debe considerar esto:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.
Es de hacer notar que interpretando el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que consagra el deber de estimación de la demanda y el procedimiento de su rechazo por parte del demandado, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, emitió fallo N° 1.417 del 14 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 04-0894, estableciendo lo siguiente:

“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente: “...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por la fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o lo exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (Subrayado por este juzgado).

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
Conforme a lo anterior, la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, aunque ha sido constante en señalar que el demandado que contradice la estimación por exagerada o insuficiente, además de expresar los motivos que lo inducen a realizar tal aseveración, debe probar tales hechos o circunstancias, de donde pudiera decirse que esta es la regla general.
En el caso de autos, tenemos que la parte actora estimó la demanda en la suma de Un Mil Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 1.050.000.000,00) o su equivalente a Tres Millones Quinientas Mil Unidades Tributarias (3.500.000 U.T), por su parte, la accionada al ejercer su reconvención estimo su acción en la cantidad de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000, 00) equivalentes a Treinta y Siete Mil Seiscientos Cuarenta y Siete Unidades Tributarias (37.647,00 UT).
Ahora bien, la parte accionada y la parte actora reconvenida tanto en el acto de contestación de la demanda y a la reconvención, rechazaron el quantum estimado, la primera por considerarla exagerada y desproporcionada, y la segunda la actora-reconvenida realizó un rechazo genérico, no obstante, las mismas no promovieron medio probatorio alguno que hiciera valer su impugnación, pues sólo se limitaron a impugnar, sin probar tales hechos; entonces, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto al ataque a la cuantía, resultan IMPROCEDENTES la impugnación realizada contra la estimación contenida en el libelo de demanda y en la reconvención ejercida, así se establece.
De la falta de cualidad de la accionada reconviniente:
El representante judicial de la parte actora alega la falta de cualidad de la ciudadana María Elena Suarez Rivero, accionada reconveniente, por cuanto en el aparte 3 de su petitorio no es clara ni precisa en lo que pretende, dado que no pide un cumplimiento de contrato, solo se limita a pedir las sumas de dineros pagadas y se le impute a las cuotas morosas de su progenitor en el contrato resuelto, además que para pedir el cumplimiento debe solicitarlo no solo ella sino también la coheredera mayoritaria lo cual no sucedió y en consecuencia la reconveniente carece de cualidad para intentar la reconvención.
En este sentido, es prudente destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.
En relación a la falta de cualidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 102 con ponencia del Magistrado José Delgado Ocando, de fecha 06 de Febrero del 2001, expresamente estableció, lo siguiente:

"Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; LA FALTA DE LEGITIMACIÓN ACARREA CIERTAMENTE QUE LA SENTENCIA DEBA SER INHIBITORIA; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida."(Resaltado del Tribunal).-
Así las cosas, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
La falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
En el caso marras, se observa que la accionada reconveniente, solicita en el petitorio de la reconvención que se declare la nulidad del contrato de opción a compra celebrado el 25 de octubre del 2015, entre su persona y la empresa Inversiones 3217 C.A., por un apartamento que se construiría y edificaría con el número y letra 9-B, ubicado en el nivel (9) del Conjunto Residencial CONFORT SUITES; por cuanto el mismo vulnera principios de orden público.
Ahora bien, ante la pregunta de quién tiene la cualidad para demandar una acción de nulidad, conviene citar lo que explica el profesor José Melich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato” (Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993), quien señala: “En primer lugar, que la legitimación activa para deducirla corresponde a cualquiera que tenga interés en hacerla valer y puede ser invocada contra cualquier persona; en segundo lugar la no posibilidad de confirmar o convalidar el contrato viciado de nulidad absoluta, pues, al responder los elementos esenciales del contrato al interés general, la trasgresión a las reglas legales dirigidas a proteger algunos de esos intereses generales, engendran la nulidad absoluta; y en tercer término, su imprescriptibilidad.”
Lo anterior tiene justificación en que, en primer lugar, para intentar el juicio corresponde a cualquiera que tenga interés y esta podrá ser invocada contra cualquier persona, en este sentido en el caso de nulidad se entiende afectada la persona por un documento que contiene vicios los cuales afectan dicho contrato.
En el caso que ocupa la atención del tribunal, se desprende de los folios 05 al 08, copia del contrato de opción a compra, que se pretende se declare su nulidad, del cual se observa que efectivamente el mismo fue suscrito por la ciudadana María Elena Suárez Rivero, identificada como la optante compradora, y la hoy demandante como promotora, desprendiéndose su interés y cualidad para ejercer tal petición, y tal como ha sostenido la doctrina admite que la acción de nulidad puede ser interpuesta por cualquier persona interés en que se declare la insuficiencia del documento y no surta efecto entre las partes; por tanto, es entre éstas que se daría eventualmente la legitimatio ad causam para intentar y sostener respectivamente el juicio de autos instituto jurídico éste consagrado en el artículo 361 del Código Adjetivo Civil, por lo que esta juzgadora declara sin lugar la falta de cualidad activa alegada en el juicio de nulidad por la parte actora reconvenida. Así se declara.
Del fraude procesal solicitado
La parte actora reconvenida en la contestación de la reconvención solicito abrir una incidencia de fraude procesal, en razón a todo lo sustentado y originado de mala fe por la demandada en su escrito de reconvención, como lo es alegar la vigencia de dos (2) contratos a sabiendas que ya habían sido resueltos, buscando confundir a esta juzgadora.
El artículo 17 del Código de Procedimiento Civil establece que:

“El juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la Ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes”

En este sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 7 de agosto de 2008, en el juicio de Productos Integrados, C.A. (PROINCA) contra Asociación de Productores Rurales del Municipio Guanare (ASOGUANARE), expediente Nro. 2008-000112, en relación al fraude procesal estableció lo siguiente:
“...En cuanto al fraude procesal... tal figura está íntimamente relacionada con uno de los principios del proceso, como es la lealtad y probidad, el cual se encuentra vinculado a la conciencia moral de los sujetos que intervienen en el proceso y a la buena fe con que estos deben actuar, por lo que su fundamento legal se encuentra en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a ello, la Sala Constitucional en sentencia Nro. 908 de fecha 4/8/2001, definió el fraude procesal como: “conjunto de maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste destinados, mediante en el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de terceros”. El cual se puede manifestar ya sea a través de la colusión, que es la confabulación o entendimiento de un litigante con otro o con un tercero, tendente a producir un perjuicio a su adversario o a un tercero; o a través del dolo procesal que es la conducta de quien maliciosamente utiliza el proceso para causar a otro un daño material o moral; siendo las vías de impugnación del fraude, el juicio ordinario a través de la acción autónoma de nulidad, el incidental si se produce en el transcurso del proceso, y el amparo constitucional, sólo cuando el fraude ha sido cometido de una forma por demás grosera y evidente…¨(Negrillas del tribunal).
De lo anteriormente señalado en la sentencia pueden desglosarse varios aspectos relevantes al presente caso, por un lado el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, le impone al Juez de mérito la obligación de erradicar el fraude y cuidar que el proceso esté limpio de fines o actos contrarios a la majestad de la justicia. Entre los aspectos materiales que hacen presumir el fraude procesal se encuentran la falta de contención que allana el camino de una de las partes, el perjuicio de un sujeto procesal o cualquier tercero con lo que surge la fuerte convicción que el proceso busca un fin distinto al sometido a consideración ante el Tribunal. Cuando se habla de fraude procesal, el principal elemento que se debe analizar es el engaño, es decir, si existió alguna artimaña o maquinación para producir engaño en detrimento de una parte o tercero.
Planteado a grosso modo la figura del fraude procesal, encuentra quien decide que la denuncia se sustenta en los hechos narrados de mala fe por la accionada reconveniente en el escrito de reconvención por nulidad interpuesta contra el actor reconvenido, al alegar la vigencia de dos contratos aun sabiendo que el primero había sido resuelto, y por lo tanto tal acto lo considera una defraudación procesal.
Así las cosas, considérese que como se ha establecido anteriormente, la acción de fraude procesal tiene como objeto no obtener un resarcimiento pecuniario por las actuaciones que se consideren fraudulentas, sino la declaración de las mismas para conseguir la nulidad de aquellas decisiones judiciales que se hayan dictado en ocasión a un fraude procesal y que por tanto, hayan desvirtuado la correcta administración de justicia, a fin de restablecer esa sana administración.
En ese orden de ideas, tal y como se determinó en el acápite anterior, sin necesidad de entrar en mérito de los hechos planteados, se puede concluir que el hecho denunciado no puede hacer procedente una acción por fraude procesal por vía incidental ya que los fundamentos en que solicita tal incidencia no corresponda a obtener la nulidad de un acto procesal, sino a defensas que corresponde ser analizadas al fondo de la acción ejercida a través de la reconvención aquí admitida y no a través de un fraude procesal. En tal sentido, es obligatorio para esta operadora de justicia calificar de IMPROCEDENTE la presente denuncia, y así finalmente se decide.

IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS
AL PRESENTE PROCESO
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
1.-Copias certificadas (f. 03 y 04) de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Lara, en fecha 06 abril de 2011, bajo el No. 55, tomo 85. La anterior instrumental no fue impugnada y se tiene como fidedigna, se valora conforme a los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.

2.- Copia certificada (f. 05 al 07) del contrato de opción a compra, de fecha 25 de octubre del 2015, suscrito entre la empresa Inversiones 3217, C.A., representada por sus directores los ciudadanos Claudio Del Bufalo Proni, Rubén José Lucena López y Antonio José Stumpo Meléndez y la ciudadana María Elena Suárez Rivero, para la adquisición de un apartamento que se construiría e identificaría con el número y letra 9-B, ubicado en el nivel (09) del Conjunto Residencial CONFORT SUITES, cuyo original fue desglosada para ser reguardada en la caja fuerte de este Juzgado dejando en su lugar copia certificada. Dicha instrumental por cuanto no fue impugnado, y por tratarse de un documento privado se valora a tenor de los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia los términos y obligaciones estipuladas en el contrato cuya resolución o nulidad se exige en este juicio. Así se decide.

3.- Original (f. 90 al 92 y copias simples f.93 al 95), del contrato de opción a compra, de fecha 02 de diciembre del 2009, suscrito entre la empresa Inversiones 3217, C.A., representada por sus directores los ciudadanos Claudio Del BufaloProni, Rubén José Lucena López y Antonio José Stumpo Meléndez y el ciudadano Nelsón Antonio Suárez Lucena, para la adquisición de un apartamento identificado con el número y letra 9-B, ubicado en el nivel (09) del Conjunto Residencial CONFORT SUITES. La referida instrumental por cuanto no fue impugnado, y por tratarse de un documento privado se valora a tenor de los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.361y 1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba del contrato primigenio que alega la parte reconveniente en su acción de nulidad. Así se aprecia.

4.- Copia fotostática (f.96) del acta de defunción del de cujus Nelsón Antonio Suárez Lucena, número 412, de fecha 01 de agosto del 2014, del Libro de Registro de Defunciones llevado por la otrora Autoridad Civil del Municipio Iribarren del estado Lara, marcada con la letra “B”. Dicha documental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de la hora, fecha y lugar de la defunción ocurrida, así como de la identidad del fallecido, y así se aprecia.

5.- Original y copia simple (f. 102 y 103) resolución del contrato de fecha 02 de diciembre de 2009, suscrito por la empresa demandante y las ciudadanas Marina del Valle Rivero y Maria Elena Suárez Rivero. La referida instrumental por cuanto no fue impugnado, y por tratarse de un documento privado se valora a tenor de los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.361y 1.363 del Código Civil, y se tiene como prueba del contrato primigenio que alega la parte reconveniente en su acción de nulidad y de la resolución del mismo. Así se aprecia.

6.- Original (f. 108) de la CARTA DE INTENCIÓN de fecha 30 de noviembre del 2009, suscrita por el ciudadano Nelsón Antonio Suárez Lucena dirigida a la sociedad mercantil Inversiones 3217, C.A. Dicha instrumental fue desconocida por la parte actora, siendo que la parte accionada no promovió medio probatorio como la prueba de cotejo a los fines de comprobar su autenticidad, por lo que la misma se desecha del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 445 de Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

7.- Pruebas de informes de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren Dirección de Planificación y Control Urbano, cursante al folio 134, remitida mediante oficio 161-2018, de fecha 09 de agosto del 2018, ratificada con oficio N° A.L.0007-2019, el 21 de junio del 2019, cuya resultas cursan a los folios 340 al 342. Dicho medio probatorio se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que informo en el primer oficio de la existencia de una constancia de Tramitación de Obra con el N° 4091-2018 a nombre de la empresa Inversiones 3217,C.A., y que la misma se encuentra en trámite; y en el segundo informe señaló que se verifico en los archivos de esa dependencia que existe una constancia de Recepción de Obra Terminada, y así se aprecia.

8.- Copias simples (f. 239 al 262) del documento de Condominio del Conjunto Residencial Confort Suite, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren estado Lara, bajo el N° 22, folio 115, tomo 21, en fecha 29 de Noviembre del 2018. La misma fue impugnada por la parte accionada, en este sentido, se evidencia que el medio se trata de un documento público producido en copia simple, sin que la parte promovente consignara copia certificada para hacerla valer, por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma quedan aquí desechada, y así se establece.

9.- Copias certificadas (f. 263 al 269) del documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES 3217, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 30 de mayo del 2008, bajo el N° 30, tomo 34-A. La misma fue impugnada por la parte accionada, en este sentido, se evidencia que el medio se trata de un documento público producido en copia simple, sin que la parte promovente consignara copia certificada para hacerla valer, por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma quedan aquí desechada, y así se establece.

10.- Originales (f. 279 al 288) recibos emitidos por Inversiones 3217, C.A., a favor del ciudadano Nelsón Suárez por concepto de pagos de cuotas del apartamento N° 9-B, del conjunto residencial Confort Suites, de fechas 01/12/2009, 18/01/2010, 09/03/2010, 12/04/2010, 14/05/2010, 08/06/2010, 13/07/2010, 09/08/2010, 18/11/2010 y 11/02/2010, identificadas con la letra A, B, C, D, E, F, G, H, I, y J. Los mismos se desechan del proceso por cuanto no resulta pertinente para resolución del presente caso, y así se aprecia.

11.- Original (f. 289 al 292) de informe psicológico, emitido por el Hospital Universitario Dr. Antonio María Pineda. La referida instrumental corresponde a un documento privado el cual fue cuestionado por su antagonista no siendo ratificada a través de prueba testimonial, se desecha del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

12.- Informe del Colegio de Abogado del Estado Lara, cursante al folio 317, de fecha 07 de marzo del 2019. Dicha instrumental se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que informa que la ciudadana María Elena Suárez Rivero, se encuentra inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 158.770, y en su corporación gremial, en este sentido, vista la oposición realizada por la accionada, la misma se desecha del proceso por cuanto no resulta pertinente para resolución del presente caso, y así se aprecia.

13.- Informe del Gerente Regional de Tributos Internos de la Región Centro Occidental del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), cursante al folio 344 del presente asunto, remitidos mediante oficio N.° SNAT/INTI/GRTI/RCO/DT/2019/0596, de fecha 30 de julio del 2019. Dicho medio probatorio se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que la institución informó que para dicha fecha los herederos del causante Nelsón Antonio Suarez no habían presentado declaración sucesoral, en este sentido, vista la oposición realizada por la accionada, la misma se desecha del proceso por cuanto no resulta pertinente para resolución del presente caso, y así se aprecia.

14.- De conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, se admitió la Prueba de experticia, sin embargo, no consta en acta la evacuación de la misma razón por la cual no hay prueba que valorar.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este órgano jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, y considera menester acotar que la pretensión de autos se circunscribe a la resolución de un contrato privado de opción a compra que de acuerdo con los hechos expuestos en el libelo de la demanda, fue celebrado el 25 de octubre del 2015, entre la empresa INVERSIONES 3217 C.A., denominada la promotora y la ciudadana MARÍA ELENA SUAREZ RIVERO.
En el caso en estudio nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra-venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
La acción de cumplimiento o resolución se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, y presupone, en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento o la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compraventa, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento, y es allí entonces cuando las voluntades se integran y cuando puede decirse que existe el contrato.
En este sentido, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Por otro lado en el artículo 1.204 eiusdem.
“Artículo 1.204.-La condición resolutoria no suspende la ejecución de la obligación; obliga únicamente al acreedor a restituir lo que ha recibido cuando se efectúe el acontecimiento previsto en la condición.

En el caso que nos ocupa se trata de contrato de opción a compra, desprendiéndose tanto de los elementos probatorios como de los alegatos expuestos por la parte actora que se estableció el precio de la futura venta por Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs.32.000.000,00) dejando de efectuar la parte accionada los pagos correspondientes a la cantidad de Doce Millones Ochocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs 12.860.000,00) pagaderos el 15 de noviembre del 2015 y la cantidad de Cinco Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 5.600.000,00) pagaderos el 01 de febrero del 2016, para un total de la suma adeudada de Dieciocho Millones Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 18.460.000,00)de las cuotas establecida en la cláusula tercera del contrato, equivalente a más del sesenta (60%) del precio pactado.
Al efecto resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida, y en caso de bienes inmuebles está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato opción a compra por incumplimiento de la parte demandada a las obligaciones de las dos últimas cuotas de pago, y que a su vez se acuerde el pago de la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.1.354.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del contrato de opción de compra correspondiendo el 10 % de la suma de dinero, establecida a la demandada.
De tal modo, que el contrato cuya ejecución ha dado origen al litigio es un contrato de opción a compra, que significa un negocio de compraventa, que contiene los elementos que dan especificidad al contrato de compraventa y deben concurrir en su manifestación: Consentimiento libremente expresado, objeto lícito y precio acordado con sus modalidades de pago, cabe mencionar que la parte accionada alega vicios de consentimiento en el contrato, y por lo tanto ejerce la acción de nulidad.
Es de resaltar que la Sala Constitucional en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, de carácter vinculante para todos los tribunales de la República desde su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, efectuada bajo la ponencia del magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, determinó lo que sigue:
“…es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”…

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa de las pruebas traídas a los autos, la existencia de un contrato privado de opción a compra celebrado en fecha 25 de octubre del 2015, suscrito entre la empresa INVERSIONES 3217 C.A., denominada la promotora y la ciudadana MARÍA ELENA SUAREZ RIVERO, denominada la optante compradora, por un apartamento signado con el número y letra 9-B, ubicado en el nivel (9) del Conjunto Residencial CONFORT SUITE, acto que fue convenido por la parte accionada en la contestación de la demanda, no obstante, negó, rechazo y contradijo los hechos narrados por no haber ocurrido en totalidad en la forma que fueron narrados, que tampoco sea procedente la norma de derecho invocada puesto que en fecha 23 de noviembre del 2015 giro un cheque con el N° 44333911, del Banco de Banesco, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 2.000.000,00), a favor del demandante, y que dicho monto fue aceptado y por lo tanto surgió una restructuración sobre los plazos para el pago de la deuda establecido en la cláusula tercera del contracto de opción a compra al hacer la parte actora efectivo el cheque, por un monto distinto al acordado en el contrato y siendo que en el libelo de la demanda la parte actora reclama la cantidad de Doce Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 12.860.000,00) se desprende que existió una restructuración de la deuda, del mismo modo cuestiono que haya incurrido en mora por más de 23 meses, puesto que el 23 de noviembre del 2015, en virtud de una reunión realizada en la oficina del representante judicial de la parte actora se acordó una restructuración del pago y un plazo distinto.
Resulta evidente que en la presente causa, es necesaria la interpretación del contrato de opción a compra suscrito por las partes, y observa esta Juzgadora que en las cláusulas tercera y séptima del contrato que cursa a los folios 05 al 07 de la pieza I del expediente, se estableció que:
“TERCERA: El precio convenido para la futura venta es fijo por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00), lo pagara LA OPTANTE COMPRADORA de la siguiente manera: 1) la cantidad de SIETE MILLONES CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.040.000,00) pagados con antelación, 2) la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 4.500.000,00) en ese acto, representado en cheque N° 27333910 del Banco Banesco, ambas sumas, por concepto de opción a compra, 3) La cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES(Bs. 14.860.000,00) pagaderos el 15 de noviembre de 2.015 y 4) la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 5.600.000,00), pagaderos el día 01 de febrero de 2016...(omissis)… La falta de pago por más de noventa (90) días, de una o más de las cuotas antes estipuladas dará derecho a LA PROMOTORA a accionar la resolución o rescisión de este contrato sin impedimento a que, si así lo desea, accione el cumplimiento del mismo. La falta de pago a su vencimiento de cualquiera de las cuotas antes señaladas generara interés de mora a la máxima tasa activa bancaria permitida por el Banco Central de Venezuela.
SÉPTIMA:(…) Las partes convienen recíprocamente que en caso de desistimiento o desinterés, falta de pago de una cualesquiera de las cuotas pactadas, incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas en este contrato de opción a compra o a la no comparecencia ante el Registro Público en la oportunidad de protocolizar el documento de la futura venta, se establece la siguiente CLAUSULA PENAL: Si el incumplimiento es imputable a LA OPTANTE COMPRADORA, el diez por ciento (10%) de las cantidades que hayan entregado hasta ese momento, quedaran beneficio a LA PROMOTORA, como indemnización por cualquier tipo y clase de daños y perjuicios. Así mismo, si el incumplimiento es atribuible a LA PROMOTORA, esta reintegrara a LA OPTANTE COMPRADORA las cantidades de dinero recibidas por ella hasta el momento del incumplimiento, además de una cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10%), sin ningún tipo de interés por concepto de indemnización por cualquier tipo y clase de daños y perjuicios …”

De las cláusulas transcritas anteriormente puede esta Juzgadora, en uso de la facultad de interpretación de los contratos establecer que en el contrato de opción a compra suscrito por las partes, se estableció un precio fijo que sería cancelado en cuatro (4) cuotas y fechas para el pago de cada una de ellas, el derecho que se le otorgo a la parte accionante a ejercer en caso de su incumplimiento, así como la cláusula penal que incurrirían ante la falta de una de las partes.
Ahora bien, constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contracto de opción a compra, y por otra parte una restructuración sobre los plazos para el pago de la deuda, la cual fue acordada según lo manifestado por la demandada a través de una reunión sostenida el 23 de noviembre del 2015 y del cheque girado con el N° 44333911 del Banco de Banesco, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) a favor de la demandante, y que dicho monto fue aceptado. En este sentido, si bien, es cierto que dicho pago claramente quedo aceptado por la parte accionante y el mismo fue tomado como abono al monto correspondiente de la tercera cuota, del mismo modo, no se desprende de los autos que la parte accionada acompañara elemento probatorio que demostrara que dicho pago generara una restructuración en los plazos acordados en el contrato, en el cual de manera clara se acordó un precio fijo por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00).
En el sub lite podemos concluir que de los autos y los medios probatorios antes analizados quedó demostrado de manera fehaciente y reconocido por las partes que suscribieron un documento de opción a compra mediante documento privado, y que la accionada efectivamente realizó el pago correspondiente a la cantidad de Siete Millones Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 7.040.000,00), la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) y un pago de Dos Millones de Bolívares (Bs 2.000,00), recibiendo la parte actora denominada como LA PROMOTORA, de LA OPTANTE COMPRADORA de un total de Trece Millones Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (13.540.000,00), sin embargo, no se evidencio que la parte accionada haya dado cumplimiento al pago restante de la tercera cuota y el pago total de la cuarta cuota, es decir, la cantidad de Doce Millones Ochocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 12.860.000,00) pagaderos para el 15 de noviembre del 2015 y la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 5.600.000,00) pagaderos el día 01 de febrero del 2016, al no acompañar recibos o comprobantes de pagos que acreditaran el cumplimiento de la obligación y la liberación por medio del pago. Del mismo modo, al quedar demostrado que la parte accionada incurrió en el cumplimiento de sus obligaciones, quedara en beneficio de la parte actora el diez (10%) de lo entregado por la parte accionada indicado en la cláusula penal establecida en la clausula séptima del contrato. En consecuencia, siendo que en la resolución de contrato el acreedor busca ponerle fin al contrato y recuperar, en la medida de lo posible, la posición en que él se hallaría si el contrato no se hubiera celebrado; lo cual siendo así, sin ningún género de dudas, hacen procedente la acción de resolución y el pago, por concepto de indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.

Debe recordarse que, de manera pacífica y sostenida, el Tribunal Supremo de Justicia ha reconocido que la Nación se encuentra bajo un fenómeno inflacionario de tal magnitud que se ha transformado en un problema de orden público, indicando la Sala de Casación Civil que los tribunales tienen la obligación de ordenar, aun de oficio, la indexación judicial, como forma de mitigar el efecto inflacionario (decisión N.º 517 del 08 de noviembre del 2018).
En este sentido, a fin de restablecer el equilibrio patrimonial de las partes, considera quien aquí juzga necesario acordar la indexación judicial primero sobre los Trece Millones Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.13.540.000,00) vigentes para el momento de la suscripción del contrato, monto total recibido por la parte actora, para luego hacer la deducción del diez por ciento (10%) por concepto de daños y perjuicios estipulado en la clausula séptima del contrato, la misma se realizara desde el día siguiente al vencimiento de la última cuota establecida en el contrato, es decir, desde el 02 de febrero del 2016, hasta la fecha en la cual quede firme la presente decisión. La indexación se calculará conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor para el territorio nacional, emitido sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, a través de experticia complementaria del fallo la cual, por no resultar de mayor complejidad, se practicará por un solo experto que nombrarán las partes de mutuo acuerdo, y a falta de consenso, lo designará el Tribunal, conforme a lo contemplado por los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil.
De la reconvención
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a resolver la Reconvención o mutua petición y al respecto observa previamente lo siguiente:
La demanda reconvencional está contemplada en la Ley por motivos de economía procesal, para evitar una multiplicidad de juicios. Por otro lado, de esa manera se evitará el pronunciamiento de sentencias contradictorias respecto de pretensiones conexas.
La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención constituye el ejercicio de una nueva acción, de una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “…La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado…”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.
Definiendo la reconvención, la Sala Constitucional, mediante decisión proferida el 10 de diciembre del 2009, N° 1722, en el juicio seguido por la sociedad mercantil INVERSIONES EL DIAMANTE C.A. (INVERDICA), considero lo siguiente:
“…La reconvención o mutua petición es una demanda incoada por el demandado contra la parte actora con la finalidad de hacer valer una pretensión que aquél tiene contra éste, la cual por razones de celeridad y economía procesales la ley permite acumular a la contestación para que a través de un solo (sic) trámite procesal se dicte una sentencia que resuelva de una vez ambas pretensiones, la que hace valer el actor en su demanda y la propia del demandado propuesta junto con la contestación.…”

La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor argumentada por la parte demandada en el acto de contestación, formando junto con la pretensión una sola causa, en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia.
La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Así fue realizado por la accionada reconveniente, quien al contestar la demanda, planteo la reconvención, con la cual, aspira se declare la nulidad de un contrato de opción a compra. En síntesis, señala que el contrato de opción a compra celebrado en fecha 25 de octubre del 2015, entre la firma mercantil Inversiones 3217, C.A., actora reconvenida y su persona, contiene vicios de consentimiento al haber la parte reconvenida perpetrado en su contra una violencia psíquica que la llevo a suscribir y aceptar lo planteado en el contrato, y que a su vez el mismo viola flagrantemente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, en virtud de ser el débil jurídico a ser sorprendida su buena fe por parte de la accionante reconvenida.
Por su parte la actora reconvenida negó y contradijo que el contrato del cual exige su nulidad haya incumplido con los requerimientos exigidos por la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y su vez el mismo sea leonino, de adhesión y que contenga cláusulas psíquicas y moral.
En corolario con ello, la Teoría de las Nulidades, tradicionalmente ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa. Existe nulidad absoluta en un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. Ello así, la nulidad de un contrato puede ser: 1. Por falta de una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato; 2. Incumplimiento de las formalidades exigidas por la Ley como registro, el cual es en protección de terceros; 3. La Falta de cualidad de uno de los contratantes; 4. El fraude Pauliano.
La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección del orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes. Las nulidades protegen intereses generales de la comunidad.
Para algunos autores existe nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad y de nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres.
De acuerdo a lo anterior, tenemos que uno de los puntos que señala la parte accionada reconveniente es la nulidad del documento de contrato opción a compra, por contener vicios de consentimiento, al haberse llevado a cabo bajo actos de violencia psíquica o moral, el Código Civil en los artículos 1.146 y 1151 del Código Civil contemplan:

“Artículo 1.146: aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.”
“Artículo 1.151: el consentimiento se reputa arrancado por violencia, cuando esta es tal que haga impresión sobre una persona sensata y que pueda inspirarle justo temor de exponer su persona o sus bienes a un mal notable, tomando en cuenta la edad, sexo y condición de la persona afectada.”

De la citada disposición legal, se ha interpretado en la doctrina especializada, que la violencia que constituye un vicio del consentimiento capaz de anular un acto jurídico, es aquella amenaza o intimidación que resulte determinante del consentimiento, es decir, que exista una relación de causalidad entre la violencia ejercida y la emisión de la declaración de voluntad.
En relación al supuesto de nulidad alegado por la parte accionada reconvenida sobre que se declare nulo el contrato de opción a compra por violar flagrantemente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria al no cumplir con los requisitos establecido en el artículo 14, numerales 2°, 3°y 4°, resulta necesario hacer las siguientes consideraciones:
La Ley Contra la Estafa Inmobiliaria tiene como principio fundamental regular y sancionar para así garantizar cada una de las fases del proceso, para la construcción, venta, preventa permisología y protocolización de viviendas, y evitar las acciones deshonesta como la estafa inmobiliaria, siendo el delito más común en la materia. Su aplicación va dirigida a las personas naturales, constructoras y sus representantes, sin embargo no es restrictiva con respecto a los sujetos que pueden intervenir. Así, el artículo 14, en sus ordinales 2°, 3° y 7° de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria establece:

“Artículo 14. Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta Ley, que celebren las personas naturales o jurídicas, deberán atender los requisitos siguientes:
…(omissis)…

2.- Se establecerá en el contrato el mes y año de inicio y culminación de la obra, independientemente de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partesy el lapso de ejecución de la obra. En ningún caso la culminación de la obra podrá excederse delos veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contratoequivalente, el cual firmará sólo cuando el constructor o productor de viviendas, tenga el permisode construcción aprobado y emitido por la Alcaldía respectiva. Cuando por razones de fuerzamayor este lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo yautorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

3.- La constancia de pago que reciba el usuario deberá detallar el concepto, fórmula y base decálculo de cada monto pagado, o que deba pagar como parte del precio de la preventa y venta.

…(omissis)…

7.- El contrato que tenga por objeto la venta o preventa de vivienda en construcción o por construir, deberá establecer el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta...“

El artículo anteriormente transcrito describe unas series de obligaciones que deben contener los contratos modelos que deben ser usados por los constructores, promotores, productores o contratistas de un proyecto de vivienda, entre los que destaca indicar el mes y año de inicio y culminación de la obra, lo que deberá contener la constancia de recibo que se emita al usuario y el plazo máximo para la protocolización del documento definitivo.
En cuanto a la aplicación de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en las relaciones contractuales la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC. 000433, de fecha 22 de octubre del 2019 (caso Jesús Eloy Bruzual Larez contra Constructora La Ladera C.A.), señaló lo siguiente:
“…que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria no es una fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano Jesús Eloy Bruzual Lárez y la sociedad mercantil Constructora La Ladera C.A., siendo que los alegatos vinculados a la excepción de no continuar con los pagos programados por parte del demandante hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con los requisitos y exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que en el contrato, no se indicó que el pago del precio de las últimas tres cuotas restante sería cancelado una vez la promotora cumpliera con dicha normativa legal.
El incumplimiento de las normas señaladas como infringidas tiene carácter de ilícitos administrativos, por cuanto su falta está sancionada por una serie de infracciones previstas en el artículo 40 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, las cuales acarrean multa, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales de los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas en el cumplimiento de sus compromisos en la construcción del urbanismo y edificaciones, que vayan en detrimento de la calidad de vida de los ciudadanos y ciudadanas adquirentes.
En consecuencia, las infracciones de las disposiciones de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria denunciadas, en que pudiera incurrir la demandada, debe ser tramitada por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrito al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, como la autoridad administrativa competente, mediante sustanciación del respectivo procedimiento administrativo sancionatorio previa denuncia hecha por el comprador, de conformidad con el artículo 27 eiusdem.” (Resaltado de este juzgado)

Precisado todo lo anterior, en el caso de autos la pretensión incoada por la parte accionada reconveniente corresponde a la nulidad absoluta de un contrato de opción a compra, celebrado en fecha 25 de octubre del 2015, por contener según los dichos de la demandada-reconviniente vicios de consentimiento, y por violar flagrantemente el artículo 14, ordinales 2, 3 y 7, de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Ahora bien, revisado el material probatorio en su totalidad, no se satisface la plena prueba de los hechos de violencia según los cuales fue constreñida y capaz de influir en la voluntad de la accionada para suscribir y comprometerse en el contrato de opción a compra del cual pretende su nulidad, no comprobando que el documento carecía del requisito de consentimiento. Con respecto a la nulidad por haber violado la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria específicamente los ordinales 2, 3 y 7 del artículo 14, no tiene efecto alguno sobre lo acordado en el documento, se observa que dichos requisitos no son fuente inmediata de obligaciones sustantivas, si no que se refiere a faltas administrativas que al ser infringidas deben ser denunciadas por la compradora por ante los entes competentes.
De acuerdo a todo lo expuesto, concluye quien aquí juzga que los elementos que han de verificarse para que prospere la acción de nulidad absoluta no se cumplieron de manera concurrente en el presente juicio con los alegatos y pruebas aquí promovidas, y no fueron comprobados por la demandada -reconviniente sobre quien recaía la carga de la prueba; situación está que conlleva a esta operadora de justicia a declarar sin lugar la pretensión ejercida por la accionada reconveniente, y así se decide.
Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, constata esta Juzgadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar CON LUGAR la demanda de resolución de contrato y, SIN LUGAR la reconvención por nulidad bajo estudio; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, y así finalmente concluye ésta operadora del sistema de justicia.

VI
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía que fuere opuesta por las partes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte actora revonvenida.
TERCERO: IMPROCEDENTE la solicitud de fraude realizada por el abogado RUBEN JOSÉ LUCENA LÓPEZ, en la contestación a la reconvención.
CUARTO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES 3217 C.A. contra la ciudadana MARÍA ELENA SUAREZ RIVERO (ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo).-
QUINTO: Se ordena la indexación primero sobre los Trece Millones Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 13.540.000,00) moneda vigente para la fecha de suscripción del contrato, monto total recibido por la parte actora, para luego hacer la deducción del diez por ciento (10%) por concepto de daños y perjuicios estipulados en la cláusula séptima del contrato que le serán cancelados a la parte demandante y así restituir el monto restante de lo recibido a la parte accionada. Dicha indexación se realizara desde el día siguiente al vencimiento de la última cuota establecida en el contrato, es decir, desde el 02 de febrero del 2016, hasta la fecha en la cual quede firme la presente decisión. La indexación se calculará conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor para el territorio nacional, emitido sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, a través de experticia complementaria del fallo la cual, por no resultar de mayor complejidad, se practicará por un solo experto que nombrarán las partes de mutuo acuerdo, y a falta de consenso, lo designará el Tribunal, conforme a lo contemplado por los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por nulidad intentada por la ciudadana la ciudadana MARÍA ELENA SUAREZ RIVERO contra la sociedad mercantil INVERSIONES 3217 C.A. (identificadas en el fallo)
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte accionada reconveniente por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese en la página www.lara.tsj.gob.ve. Regístrese y déjese copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el ordinal 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 09:10 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/ar.-
KP02-V-2017-002803
RESOLUCIÓN No. 2025-000569
ASIENTO LIBRO DIARIO: 03