TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 14 de enero de 2025
214º y 165º

NRO. EXPEDIENTE: 3557

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: MARIA DE LA CRUZ PINO MIERITERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.845.867

APODERADA JUIDICAL DE LA DEMANDANTE: SANDRA BRETT CASTILLO, abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 13.131
DEMANDADA: EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.930.187

I
SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES

Se da inicio al presente procedimiento con escrito de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana MARIA DE LA CRUZ PINO MIERITERAN debidamente asistida por la abogada SANDRA BRETT CASTILLO, abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 13.131 en fecha 28 de junio de 2023.

En fecha 29 de junio de 2023 se le da entrada al expediente y el 04 de julio del mismo año se admite la causa y se ordena el emplazamiento de la parte demandada.

Siendo que el 25 del mismo mes y año, se libra despacho de comisión a los fines de citar a la parte accionada. Infructuosa como fue la citación personal de la demandada por el tribunal comisionado, este en fecha 20 de noviembre de 2023 ordena la citación por carteles. Las resultas de dicha comisión fueron agregadas a los autos en fecha 26 de febrero de 2024.
Transcurrido el lapso de comparecencia, en fecha 21 de enero del 2024, la parte demandante solicita la designación de un defensor judicial. Lo cual se acuerda el 08 de abril del mismo año.
El 11 de junio de 2024 la parte demandada da contestación a la demanda.
El 12 de junio del mismo año, la parte demandante consigna escrito promoviendo pruebas. De las cuales el tribunal en fecha 14 del exacto mes y año admite la prueba de testigos, y la de informes y ordena su evacuación.
Por su parte la parte demandada consigna escrito de pruebas en fecha 20 de junio de 2024, siendo que el tribunal declaró inadmisible la prueba de informes y la inspección ocular, admitiendo solo las pruebas documentales aportadas por la accionada.

En fecha 08 de octubre de 2024 la nueva jueza designada se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes.

Ahora bien, vencido el lapso para dictar sentencia definitiva en presente demanda, la misma se realiza en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE

Alega la demandante que en fecha 05 de diciembre de 2017, suscribió un contrato de opción a compra por documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 39. Tomo 372, Folios 130 al 133, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con la ciudadana: EFIGENIA CRISTINA PEREZ GONZALEZ, sobre un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un Apartamento distinguido con las siglas A-1, ubicado en la Planta Baja del EDIFICIO COMERCIAL Y RESIDENCIAL ORDUÑA, situado en la Calle Bolívar, entre Jacinto Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira, del Municipio Guacara del Estado Carabobo el cual era propiedad de la referida ciudadana.

Indica que en el acuerdo establecido en el Contrato de Opción a compra firmado entre las partes se señalan los siguientes particulares PRIMERO: El precio de la venta de Opción a Compra fue pautado voluntariamente en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 210.140.000,00) pagaderos de la siguiente manera: La suma de CIENTO CINCO MILLONES SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 105.070.000,00) al momento de la firma del documento de opción de compra y la diferencia de la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES SETENTA MIL BOLIVARES (BS 105.070.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el respectivo Registro Público Competente tal y como lo evidencia la cláusula Segunda del contrato de opción a compra.

También agrega que el monto señalado anteriormente en el contrato fue modificado al día siguiente de la autenticación del documento, por parte de la vendedora; al solicitarle a la opcionante un abono mayor que fue estimado en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 63.042.000,00) tal y como se puede evidenciar en documento privado de Abono Cuenta Mayor firmado el 04 de diciembre de 2017. Habiendo cancelado hasta esa fecha la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES CIENTO DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 168.120.000,00) es decir el equivalente al OCHENTA POR CIENTO (80%) del valor del inmueble pactado en el documento de opción de compra venta como lo señala la cláusula novena del contrato, quedando un saldo pendiente de CUARENTA Y DOS MIL VEINTIOCHO MILLONES EXACTOS (Bs. 42.028.000,00), los cuales serian cancelados al momento de la protocolización de la venta ante el registro. Cancelación que no se ha realizado debido a que está pendiente la Liberación de Hipoteca por parte de la vendedora.

Manifiesta que entre las partes se estableció un plazo de 90 días continuos desde el inicio del contrato y prorrogable por 30 días en caso de ser necesario, para la protocolización del documento; es decir, desde 05 de diciembre del 2017 hasta el 05 de Marzo del año 2018, no existiendo prorroga. Hace hincapié en que la demandada se obligó mediante este contrato hacer entrega del referido inmueble totalmente desocupado, libre de gravamen, solvente de cualquier impuesto Nacionales, Municipales y servicios públicos, cosa que no cumplió ya que si existe sobre el un gravamen de hipoteca.

Indica que la demandada nunca manifestó que el inmueble tenía una hipoteca de primer grado ante el Banco de Venezuela el cual no había liberado. Quedando claro nuevamente el incumplimiento por parte de la vendedora que al no entregar los documentos de propiedad requeridos para la debida protocolización al momento del vencimiento del contrato y no manifestar que el inmueble se encontraba hipotecado impedía el cierre de la negociación, por lo que no se podía elaborar el Documento definitivo de Venta. En consecuencia acude a la vía judicial en búsqueda que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato suscrito.
Fundamenta la presente demanda en los artículos 1133,1264 y 1160 y 1167 del Código Civil venezolano.
Estima la demanda en la cantidad de TRES MIL TREINTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 3.034,00)

ALEGATOS DELADEMANDADA:

La demandada, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana MARIA DE LA CRUZ PINO MIERITERAN рог ser falsos e infundados los hechos alegados así como el derecho invocado.
Niega, Rechaza y contradice, que haya actuado de mala fe de alguna manera o forma, como así lo afirma la parte demandante. Es más indica que es todo lo contrario, como se puede evidenciar en el presente convenio suscrito, en la "CLAUSULA QUINTA", la parte demandada, le entregó la llave del inmueble objeto de negociación y con ello la posesión del mismo, cosa que según la demandada demuestra una intención de querer llevar acabo la VENTA DEFINITIVA, siendo que hasta la fecha, la demandante vive en el inmueble, objeto de este litigio.
Niega, rechaza y contradice que la ciudadana demandante se haya tenido que trasladar con su persona a la ciudad de Caracas, para obtener la liberación de la hipoteca, como esta narra, ya que la misma fue cancelada inclusive antes de firmar el contrato con opción a compra y venta.

Niega, rechaza y contradice, que se haya ocultado el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de esta venta y en ningún momento fue un hecho clandestino.

Niega, rechaza y contradice, haberse negado a cumplir con su obligación de dar entrega del inmueble, puesto que la demandante, no cumplió con su obligación de hacer la entrega total del monto acordado en el contrato.

De igual manera impugna la cuantía establecida por el demandante y la fija de la siguiente manera: “en la cantidad de 275,940 bs, siendo la moneda de mayor valor el euro, dando como cambio la cantidad de siete mil euros”
Finalmente manifiesta que la demandante no puede pretender que su persona cumpla con la obligación, si esta misma no ha cumplido con la suya y solicita la demanda sea declarada sin lugar.

III
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA
En el escrito de contestación la parte demandada impugnó la cuantía establecida por el demandante y la fija en la cantidad de 275,940 bolívares indicando que desde el acuerdo suscrito por las partes, la moneda se ha despreciado (sic) siendo incierto lo establecido por el demandante e indica que el cambio basado en la moneda de mayor valor (euro) da una cuantía de siete mil euros.
En este apartado resulta necesario traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional en el expediente Nro16-0818, sentencia de fecha 03 de agosto de 2018 en la cual se deja asentado lo siguiente:
El demandado debe inexorablemente en el supuesto de impugnar la cuantía estimada por el actor, alegar y probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía), so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.

Es decir, que para que el juzgador evalué el monto de la cuantía, es el demandado quien deberá aportar los elementos de convicción para generar un criterio que permita admitir la disminución o aumento de la cuantía si resultare evidente en autos que la misma es insuficiente o exagerada. En el caso estudiado, el accionado manifiesta que la cuantía de 3034,00 bolívares es insuficiente por cuanto la moneda se ha despreciado (sic) desde el momento en que se hizo la negociación inicial.

Al momento de impugnar la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en su libelo de demanda, en modo alguno cumplió con su carga procesal de alegar y probar la insuficiencia; limitándose únicamente a su impugnación en base a que la moneda se había “despreciado” (sic) no existiendo algún avalúo, experticia, documental o elemento que permitiera a esta juzgadora coincidir con la opinión de que esta resultaba insuficiente. Recordando que es deber de la parte que impugna, de probar sus alegatos, cosa que no se evidenció en el presente caso por lo que deberá imperar la cuantía plasmada por el demandante en su escrito libelar y así se decide.

IV
VALORACIÓN DE PRUEBAS

PRUEBAS DEL PROCESO

La demandante produce junto al libelo copia simple de documento privado de contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia Estado Carabobo en fecha 05 de diciembre de 2017. El cual al tratarse de copia fotostática de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada, adquiriere carácter fidedigno de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando establecido con ello que las partes en efecto celebraron un contrato de opción a compra- venta sobre un inmueble situado en la calle Bolívar, entre Jacinto y Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira del Municipio Guacara, Estado Carabobo bajo las cláusulas que este contiene.
Aporta en esta misma oportunidad copia fotostática simple de documento privado de abono a la cuenta mayor, que es traído en original durante el lapso probatorio y que no fue desconocido por la parte demandada en el lapso correspondiente, quedando este reconocido de acuerdo a lo que versa el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Siendo demostrado que en fecha 05 de diciembre del 2017 abonó a la deuda total contraída en el contrado de opción de compra-venta, la suma de SESENTA Y TRES MILLONES CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (63.042.000,00)
Así mismo junto con el escrito de demanda, la parte demandante anexa copia fotostática simple de solicitud de reintegro de subsidio realizada por ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat por la ciudadana EFIGENIA PÉREZ junto con recio de pago por la cantidad de 507.953,27 Bs el cual al tratarse de documento administrativo poseen una presunción de validez y se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, es decir; que serán valorados con veracidad siempre y cuando no sean impugnados por la otra parte. Todo ello en concordancia con el criterio reiterado de la Sala Política- Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia y ratificado en sentencia número 210 del 23 de marzo de 2023 de dicha sala. En este orden de ideas la prueba aportada al no ser impugnada por la parte demandada, permite corroborar que la ciudadana Efigenia Pérez en fecha 22 de agosto de 2017 realizó un pago al BANAVIH por concepto de Reintegro de subsidio.
A su vez la demandante adiciona a los documentos traídos con la demanda, copia fotostática simple de documento privado suscrito con la parte demandada ciudadana EFIGENIA PÉREZ y que consigna en original en el lapso de promoción de pruebas, el cual no es desconocido y en consecuencia adquiere valor probatorio según lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con lo cual se permite definir que la parte demandante en fecha 26 de abril de 2022 hizo entrega a la demandada la cantidad de 399,54 bolívares para efectuar gastos administrativos bancarios a los fines de cancelar el finiquito de hipoteca del inmueble objeto de la litis.
Adicionalmente consigna la parte actora junto al libelo, original de Certificación de Gravámenes sobre el inmueble objeto de la litis con fecha de emisión del 30 de noviembre de 2022; que por tratarse de documento público emitido por el Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo, adquiere carácter fidedigno al no haber sido tachado por la parte demandada. Con lo cual se verifica que sobre el inmueble en cuestión pesa gravamen constituido por Hipoteca Convencional y de Primer Grado a Favor del Banco de Venezuela, registro este que se mantenía para la fecha 30 de noviembre de 2022, tiempo que excede del plazo acordado por las partes para la protocolización del documento definitivo de venta.

También en el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante solicitó la evacuación testimonial de los ciudadanos ZULAY MERCEDES COLINA FLORES y ORIANA CRISTINA JIMENEZ MARTÍNEZ titulares de las cédulas de identidad Nro. V-7.664.366 y V-20.513.442 las cuales fueron evacuadas en fecha 18 de junio de 2024; sin embargo respecto esta prueba pese a haber sido admitida, la misma debe ser desechada en la valoración definitiva, debido a que la misma fue hecha en el marco de un juicio donde se busca determinar si alguna de las partes le dio cumplimiento a una obligación contraída en un contrato, por lo tanto en concordancia a lo establecido en el artículo 1387 del Código de Procedimiento Civil que determina una prohibición de evacuar testimoniales en este tipo de juicios; en consecuencia se excluye tal prueba de la valoración definitiva no otorgándole valor probatorio alguno.

En otro orden de ideas, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, promueve los siguientes documentales:

Copia fotostática simple oficio emitido el 19 de octubre de 2017 por el Banco Nacional de Vivienda y Habitad en el cual queda demostrado que la parte demandada realizó el pago de Reintegro de Subsidio por la cantidad de QUINIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs 507.953,27) hecho este que ya había sido demostrado por el demandante al consignar recibo de caja que fue convenido por el demandado, por lo cual no constituye un hecho controvertido de la litis no siendo por consiguiente objeto de valoración probatoria.
Copia fotostática simple de solicitud de liberación de hipoteca de fecha 13 de octubre de 2017 realizada por la parte demandada por ante el Banco de Venezuela. Que al tratarse de documento administrativo no impugnado adquiere carácter probatorio de acuerdo al criterio emanado de la Sala Político Administrativo supra citado y permite confirmar que la parte demandada realizó las gestiones iniciales para la liberación de hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble.
Finalmente aporta en su escrito de promoción de pruebas, original del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, elemento este que no se constituye como un hecho controvertido de la litis, por lo cual no es objeto de valoración.
Por otra parte, las pruebas de informes y de inspección técnica solicitada por la parte demandante en el lapso probatorio fueron declaradas inadmisibles por el tribunal, y ante esta negativa no se ejercieron los recursos impugnatorios correspondientes, por lo cual dichas pruebas quedaron desechadas del proceso.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte demandante el cumplimiento de un contrato de opción a compra-venta suscrito con la parte demandada en fecha 05 de diciembre de 2017 sobre un inmueble propiedad de la accionada cuyo monto quedó establecido en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES ( 210.140.000 bs) exigiendo de la demandada que cumpla con su obligación de presentar dicho inmueble libre de gravámenes como lo establece la clausula quinta del referido convenio , requisito que no ha sido satisfecho por la demandada por existir aun una hipoteca sobre el objeto de la negociación que ha impedido la protocolización definitiva de la venta, pese a que esta ha cumplido con sus deberes de pago.

Por su parte, la parte demandada, alega que la hipoteca que tenia el inmueble era del conocimiento de la compradora previo al momento de suscribir el acuerdo y que esta no puede cumplir con su obligación de otorgar el documento protocolizado del inmueble por cuanto la demandante no ha cancelado la totalidad del precio de la venta, y en virtud que el contrato suscrito es de índole bilateral y ambas partes estaban obligadas a cumplir con unos deberes, y a su criterio, la parte demandante no cumplió con cancelar el monto total, motivo que le impide otorgar el documento en el Registro Público.

Basados en estos elementos, se procede a decidir previo a las siguientes consideraciones:

En relación a los contratos suscritos entre las partes el artículo 1159 del Código Civil Venezolano establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Mientras que el subsiguiente artículo 1160 de la norma ejusdem plantea que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En este orden de ideas, es evidente, que al suscribir un contrato sea este unilateral o sinalagmático, las partes se encuentran obligadas a la ejecución de las obligaciones acordadas, no pudiendo desconocer las mismas o revocarse de forma individualista pues lo que entre ellas convengan será de forzoso cumplimiento. Así las cosas, en el caso de marras, quedó demostrado que en fecha 05 de diciembre de 2017 las partes negociaron preliminarmente la venta de un inmueble mediante un contrato cuyo precio total era de 210.140.000 bs. Obligándose el aquí demandante a realizar el pago en dos partes; una cantidad en el mismo acto de autenticación del acuerdo preparatorio y el restante; al momento de la protocolización del documento definitivo de acuerdo a la cláusula segunda del compromiso, así mismo, el demandado se comprometió a la entrega del inmueble objeto del pacto, libre de gravamen, desocupado, solvente de impuestos Nacionales, Municipales y servicios públicos en concordancia a la clausula quinta del mencionado contrato. (negritas del tribunal)

De la interpretación de dichas estipulaciones contractuales, se evidencia que aunque las partes denominaron el acuerdo como “de opción a compra” en el momento que se comprometieron a ceder mutuas concesiones (uno a pagar un precio y el otro a entregar un inmueble) la naturaleza del contrato fue modificada y pasó de ser unilateral, a uno bilateral, es decir, se convirtió en un compromiso de compra-venta futura, más aún lo fue cuando se materializó la entrega inmediata del inmueble, lo que a juicio de esta juzgadora lo convierte en un contrato preliminar bilateral. Elemento este que incluso es indicado por la parte demandada en su escrito de contestación, quien señaló: “siendo que el presente contrato es BILATERAL y ambas partes deben cumplir con sus obligaciones recíprocas… (OMISSIS)”
Atendiendo a esta voluntad de las partes, y en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que faculta al Juez para interpretar contratos que presenten ambigüedades, atendiendo al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, se dota al contrato bajo estudio de la denominación de promesa bilateral y no de opción de compra-venta.
Determinado lo anterior, es menester mencionar el contenido del artículo 1167 del Código Civil venezolano; que indica: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En la demanda bajo escrutinio, la parte demandante logró probar, el pago inicial del monto pautado en el contrato, así como un abono a la cuenta mayor, que fueron las obligaciones adquiridas por este. Sin embargo, quedó plasmado mediante las documentales aportadas en el decurso del proceso, que la parte demandada no cumplió con su deber de presentar el inmueble libre de gravámenes para así proceder a la protocolización del documento definitivo, cosa que asumió en su contestación de la demanda en los siguientes términos: “la ciudadana demandante no puede pretender que mi representada cumpla con la obligación si esta misma no ha cumplido con la suya”. Arguyendo de esta manera, que el mismo no ha otorgado el documento definitivo de compra venta, debido a que la parte demandante no ha pagado la totalidad del precio pactado.

No obstante resulta notorio, que una de las condiciones para suscribir el contrato definitivo es que el inmueble fuera entregado libre de gravámenes en virtud de la cláusula quinta del convenio. Pero de lo aportado en autos, se aprecia que sobre el objeto de la negociación pesa hipoteca convencional de primer grado a favor de Banco de Venezuela, elemento este que es contrario al compromiso adquirido por el demandado de entregar el inmueble sin carga alguna.

Así las cosas, resulta contradictorio que el demandado exija el cumplimiento del pago pendiente del monto de la negociación previo a la protocolización del inmueble, cuando para que esta pueda perfeccionarse, es necesario liberar el inmueble de cualquier elemento que pese sobre él, en tanto dicho requerimiento es previo a cualquier gestión de formalizar ante el Registro Público. Y que el pago no puede ser exigido ya que este se acordó al momento de la protocolización del documento de venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario, condición pendiente que hace inexigible el pago respectivo; en este orden, no puede ser opuesta como defensa del incumplimiento, la falta de pago del demandante pues la obligación aun no ha nacido para él, sino que será exigible en el momento de la protocolización como extenuantemente se ha explicado.

Caso contrario fuera que el demandado se encontrara solvente, y hubiera realizado las gestiones para sanear el inmueble de la hipoteca y encontrándose en el momento de la protocolización el demandante se hubiera negado a pagar el precio total de la venta. De esta manera, el requerimiento de pago es posterior a la presentación por parte de la demandada de todos los requerimientos para la protocolización; incluyendo la liberación de hipoteca, cosa que no logra demostrar en su totalidad, puesto que aunque de los documentales que aporta a los autos se verifica que la misma hizo la solicitud, no se comprueba el documento definitivo de liberación, generando que en la Certificación de gravámenes siga surgiendo la carga hipotecaria, lo que imposibilita a la demandante pagar el monto remanente por cuanto en el contrato se exigió como requisito la inexistencia de este tipo de obligaciones sobre el inmueble. Por lo que el incumplimiento deriva de la demandada y no de la demandante y así se deja establecido.

En otro orden de ideas, alega la parte accionada que es inoficioso demandar el cumplimiento del contrato pues este estipuló en su clausula cuarta la penalidad en caso de incumplimiento y que no tiene sentido estipular una cláusula penal si esta no se pretende cumplir. En cuanto a este alegato, resulta necesario citar los artículos 1258 y 1259 del Código Civil que regulan lo concerniente a la modalidad de ejercer la clausula penal y sus limitaciones:
Artículo 1.258 “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.
Artículo 1.259: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”. (negrillas de este tribunal)
En concordancia con las normas anteriormente plasmadas se evidencia, que la clausula penal es un resarcimiento por los daños causados por el deudor en caso de incumplir la obligación principal, más la exigencia de esta no prohíbe que el acreedor pueda solicitar el cumplimiento de la obligación principal, así las cosas, es un elemento optativo, y quedará a voluntad de quien se acredite con el cobro de la deuda u obligación. Caso distinto sería el que el demandante hubiera solicitado paralelamente el cumplimiento del contrato y adicionalmente el pago de la clausula penal, cosa que no ocurrió; sino que el demandante solo solicitó el cumplimiento de lo acordado por el demandante.

Abona a este aspecto la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del expediente Exp. AA20-C-2021-000325 del 14 de octubre de 2022:

El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

Del criterio jurisprudencial transcrito se percibe que el hecho que un contrato contenga una clausula penal no significa necesariamente la prohibición del demandante de exigir el cumplimiento de la obligación principal, sino que es optativo para este decidir si ejercer la demanda de cumplimiento o resolución del contrato; o por otra parte reclamar le sean cancelados solo los daños por el incumplimiento. En el caso bajo estudio, la parte demantante optó por el cumplimiento del contrato y no por solicitar el pago de la clausula penal, lo que es viable de acuerdo al ordenamiento jurídico venezolano.
Finalmente se determina que el demandado incumplió con su obligación de liberar el inmueble de cargas para protocolizar el documento resultando procedente la acción de cumplimiento incoada y así se decide.

Ahora bien, la consecuencia de declarar la procedencia de esta demanda, es obligar al demandado al cumplimiento con su deber de“ hacer” que consiste en protocolizar el documento final de venta previo a la liberación de los gravámenes que pesen sobre el mismo; y solo en caso de su negativa a cumplir el dispositivo del fallo de la sentencia definitivamente firme0, es que se procederá a tener la sentencia como título de propiedad del objeto debatido, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que estipula lo siguiente:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

Es decir, que si el demandado se negare al cumplimiento voluntario de la presente sentencia, esta valdrá como título de propiedad del inmueble , si y solo si la parte demandante cumple con su obligación de cancelar el precio acordado para el momento de la protocolización del documento final, es decir, deberá entregar a la demandada el saldo de 42.028,000 bolívares, remanente de lo adeudado y cuyo pago correspondía al demandante en el momento de registrar el documento en el respectivo Registro Inmobiliario, y esta situación debe constar de forma inequívoca en el expediente, sin lo cual no podrá registrarse la sentencia. Y así se determina.
VI
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUNAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana MARIA DE LA CRUZ PINO MIERITERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.845.867 contra la ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadana EFIGENIA CRISTINA PÉREZ GONZÁLEZ dar cumplimiento al contrato celebrado en fecha 05 de diciembre de 2017 y por consiguiente otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la sigla A-1 ubicado en la Planta Baja del Edificio Comercial Residencial Orduña, situado en la Calle Bolívar entre Jacinto Lara y Laurencio Silva, Sector La Guajira del Municipio Guacara del Estado Carabobo, que cuenta con una superficie total de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTIMETROS (84,48 distribuido de la siguiente manera SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (73,56 M²) de área apartamento y un área de servicio de DIEZ METROS CON NOVENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (10,92 M²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Colinda con escalera y vacío, SUR: Colinda con centro comercial INTALANA ESTE: Colinda con centro comercial ITAENZO, y OESTE: Con área común o estacionamiento Le corresponde al inmueble un área común o de estacionamiento con una superficie de aproximadamente OCHENTA METROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (80,55 M²) para cuatro (4) puestos de estacionamiento. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de (0.11745%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios. TERCERO: En caso que la demandada no otorgue el documento protocolizado final; se ordenará el registro de la presente sentencia para que se tenga como titulo de propiedad de dicho inmueble, pero para lo cual deberá constar en autos de forma expresa, el pago previo realizado por la parte demandante del saldo pendiente del precio total de la venta, el cual se comprometió a entregar al momento de la protocolización. Todo ello en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida

Notifíquese de la presente decisión a las partes.

Publíquese, Regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUNAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil veinticinco (2025). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
ERLYVANIS CISNERO ROMERO

LA JUEZ PROVISORIO
SUHAIL BORRERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 8:30 am p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

SUHAIL BORRERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

Exp. 3557
EC/SB