TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR

Puerto Cabello, 26 de febrero de 2025
214º y 166º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2024-000497 DM
ASUNTO: GP31-R-2024-000576 DM

DEMANDANTE: IRMA DEL VALLE DURÁN DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.048.386
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: no acreditado en autos

DEMANDADO: OSWALDO ANTONIO GONZÁLEZ MORILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.227.050
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: JORGE LUÍS CAMACHO, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.612

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
RESOLUCION: PJ009202500005

I
ANTECEDENTES

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 18 de diciembre de 2024, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para la presentación de informes y observaciones.

En fecha 10 de enero de 2025, la parte demandante presentó escrito de informes en este tribunal superior.

Por auto del 30 de enero de 2025, este tribunal superior fija el lapso para dictar sentencia.
Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2024 por el Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, que declaró inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato intentada.

El tribunal de primera instancia, dicta la decisión recurrida bajo la siguiente premisa:

“Ahora bien, de acuerdo al contrato suscrito entre el ciudadano Oswaldo Antonio González, y la ciudadana Irma del Valle Durán Díaz, el inmueble constituido por unas bienhechurías se encuentra identificado como un local comercial, no obstante, según las cartas de residencias el inmueble objeto del contrato es la residencia del ciudadano Oswaldo Antonio González Morillo, desde hace 10 años, sin que la parte actora desvirtuará por ningún medio tal situación, hecho este que le correspondía desvirtuar ante los documentos públicos administrativos que acreditan la residencia del demandado.
Ahora bien, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es aplicado frente a cualquier actuación administrativa o judicial que signifique la pérdida de un inmueble que sea destinado a vivienda principal, es decir, que implique la desocupación o entrega de un espacio que se utiliza de vivienda familiar.
En relación con, la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 1.763, de fecha 17 de diciembre de 2012, estableció que "la aplicación de referido Decreto versa sobre inmuebles destinados a vivienda que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido de que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad". En este contexto, del artículo 1534 del Código Civil que establece que el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544, siendo nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor, se infiere que el retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria. Sobre la venta con condición resolutoria la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 747 del 20 de noviembre de 2017, señaló:
…OMISSIS…
De esta manera, al admitirse la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, que implica la entrega del inmueble por parte del vendedor quien continúo habitando el inmueble, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, por lo que, se hacía necesario el cumplimiento del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que establece que "previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes"; disposición legal que no fue cumplida debido al desconocimiento que el inmueble objeto de venta con pacto de retrato era la residencia del demandado como lo prueban las constancias de residencia que rielan en autos.
En razón de tales hechos, debe declararse la inadmisibilidad de la demanda a los fines del cumplimiento de la norma antes indicada. Así se establece.”

Del extracto de la recurrida, puede inferirse que se declara inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, por la falta de agotamiento de la vía administrativa por cuanto la pretensión de la demandante puede derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Al efecto, conviene traer a colación el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual es del siguiente tenor:

“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

No obstante, es necesario recordar que el artículo 2 del referido Decreto-Ley contempla que los sujetos de protección especial son los ocupantes legítimos de inmuebles destinados a vivienda principal y entre otros, señala a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario y en ningún caso se señalan como sujetos de protección a los vendedores de viviendas.
Abona lo expuesto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 31 de enero de 2017, expediente Nº AA20-C-2016-000672, en donde se fijó el siguiente criterio, a saber:
“Significa entonces, que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento al contrato celebrado previamente como actos preparatorios a una venta, mal puede aplicarse el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para que el demandante agotara el procedimiento administrativo previo a las demandas ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Hábitat y Vivienda, en virtud de que en el presente caso, no se observa que de la interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 de dicho decreto, se encuentren configurado los supuestos ahí referidos, es decir, los sujetos objeto de protección como lo son: los y las arrendatarias, comodatarios, usufructuarios, ocupantes o tenedores; incluye además, la norma in comento, a los y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, las cuales tienen que verificarse, en principio, cuando el comprador esté en posesión del inmueble o en su defecto cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales; lo cual no se configura en el presente caso, ya que el accionante no ostenta la posesión, pues su pretensión es el cumplimiento del contrato y como consecuencia de ello, la transferencia de la propiedad.
…OMISSIS…
Hechas las consideraciones anteriores, esta Sala aprecia que no es aplicable al caso de autos el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que como antes se indicó, en la presente acción por cumplimiento de contrato de opción compra venta se le impone a la parte perdidosa <…cumplir con el procedimiento previo a las demandas…>,por lo que se limita el pronunciamiento del juzgador de alzada a una obligación de hacer, como es cumplir con dicho procedimiento antes de acudir a la vía judicial. Por tanto, no cumpliéndose en el presente caso el supuesto de hecho que comporta el decreto en relación a la desposesión o pérdida del inmueble, aunado al hecho que el presente juicio fue tramitado en ambas instancias en su totalidad, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo estableció el juez de la recurrida y como lo dispone el artículo 5° del decreto mencionado, atentaría contra los principios de tutela judicial efectiva, economía y celeridad procesal que establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en sus artículos 26 y 257.”

Con la norma y criterio jurisprudencial trascritos, entiende esta alzada que los vendedores de vivienda no entran en el ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y por ende, los vendedores de viviendas no son susceptibles de la protección especial que brinda el referido cuerpo normativo, resultando concluyente que no es necesario agotar la vía administrativa previa a la demanda judicial, cuando el demandante sea el adquirente de la vivienda y el demandado sea el vendedor de la misma y lo que se pida es el cumplimiento del contrato de venta.

En el presente caso, la ciudadana IRMA DEL VALLE DURÁN DÍAZ, alegando ser la compradora o adquirente de un inmueble, demanda el cumplimiento de un contrato de venta con pacto de retracto al ciudadano OSWALDO ANTONIO GONZÁLEZ MORILLO, en su condición de vendedor, por consiguiente, acatando el criterio jurisprudencial de nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir que en el presente caso no es aplicable el agotamiento de la vía administrativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, habida cuenta que se demandó el cumplimiento de un contrato de compraventa no siendo el adquirente de vivienda el que está en posesión del inmueble, sino el vendedor quien no es sujeto de protección del referido decreto ley, por consiguiente, es irremediable concluir conforme al principio pro-actione, según el cual no debe impedirse la cognición del fondo de un asunto sobre la base de meros formalismos o de entendimiento no razonable de las normas procesales, que el recurso de apelación debe prosperar con la consecuente revocatoria de la decisión recurrida, Y ASÍ SE DECIDE.

III
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadana IRMA DEL VALLE DURÁN DÍAZ; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2024 por el Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, que declaró inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato intentada.

No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, en la ciudad de Puerto Cabello, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil veinticinco (2025). Año 214º de la Independencia y 166º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ SUPERIOR

MARÍA GABRIELA VELÁSQUEZ GAETANO
LA SECRETARIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

MARÍA GABRIELA VELÁSQUEZ GAETANO
LA SECRETARIA