REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL VIGESIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 214° y 165° ASUNTO: AP31-F-V-2022-000595 PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil MANUEL MONTERO Y ASOCIADOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 1.990, bajo el No. 37, Tomo 22-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADANTE: MERY JOSEFINA GOMEZ CADENAS, MIRIAM PINEDA y JORGE JAVIER PEÑA CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 74.881, 13.962 y 115.274, respectivamente. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil RESTAURANT MESON SIGLO XXI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 36, Tomo 5-A, Segundo del año 2006. DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO QUINTERO MARTINEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.412. TERCERO COADYUVANTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 27.314.725. APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO COADYUVANTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 69.123. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). II DE LOS HECHOS. Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado en fecha 09 de diciembre de 2022, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada MERY JOSEFINA GOMEZ CADENAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 74.881, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, siendo admitido en fecha 12 de diciembre de 2022, por los trámites del procedimiento oral. En fecha 13 de diciembre de 2022, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito consignado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), así como los fotostatos necesarios para que se libre la compulsa de citación a la parte demandada, siendo esta librada el día 13 de diciembre de 2022. En fecha 16 de diciembre de 2022, el ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIZ, asistido de abogado, otorgó poder apud acta, al abogado JUAN CARLOS GERDEL ROJAS. En fecha 21 de diciembre de 2022, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, siendo que, el día 13 de enero de 2023, el ciudadano Alguacil consignó las compulsas sin firmar. En fecha 16 de enero de 2023, el ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIZ, asistido de abogado, otorgó poder apud acta, a la abogada DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI. En fecha 19 de enero de 2023, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel, siendo este librado en fecha 20 de enero de 2023, y retirado por la parte actora el día 23 de enero de 2023. En fecha 09 de febrero de 2023, la apoderada actora procedió a consignar las publicaciones del cartel de citación. En fecha 13 y 22 de febrero de 2023, la abogada DAILYTH MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIZ, solicitó se libre oficios a Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) y al Consejo Nacional Electoral (CNE), a fin de que se sirvan remitir el domicilio de los demandado, lo cual fue acordado por auto de fecha 23 de febrero de 2023, siendo consignados los acuses de recibo por el ciudadano Alguacil en fechas 07 y 13 de marzo de 2023. En fecha 15 de marzo de 2023, la Secretaria Accidental, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la dirección suministrada por la parte actora y en consecuencia dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de marzo de 2023, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se designe defensor ad-litem a la parte demandada, siendo que, el tribunal en auto de fecha 27 de marzo de 2023, negó dicha solicitud, hasta tanto constase en autos las resulta de los oficios librados a las autoridades. En fecha 14 de abril de 2023, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, procedió a reformar la demanda, la siendo admitida en auto de fecha 20 de abril de 2023. En fecha 24 de abril de 2023, la representación judicial de la parte actora, consignó las copias para que se libren las compulsas. En fecha 24 de abril de 2023, la abogada DAILYTH MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada judicial del hoy tercero coadyuvante, consignó escrito mediante el cual interpuso tercería de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil e igualmente recusó a la otrora Juez. En fecha 25 de abril de 2023, la Juez Provisoria ciudadana Sonia Carrizo, procedió a rendir informe sobre la recusación planteada en su contra, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que siguiera tramitando la presente causa, así como de las copias certificadas relacionadas con la recusación, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que fuere decidida la incidencia, siendo cumplidas dichas remisiones en fecha 28 de abril de 2023. En fecha 09 de mayo de 2023, se procedió a la distribución del expediente ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quien al verificar el trámite de insaculación, correspondió conocer el conocimiento de la causa al Tribunal Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada el día 10 de mayo de 2023, ordenándose la notificación a las partes. En fecha 12 de mayo de 2023, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó copias certificada de la sentencia del Tribunal Superior, en la cual se declaró con lugar la apelación y se declaró inadmisible la acción de amparo interpuesta por el ciudadano Juan Gamaliel Álvarez Galviz, en contra de este despacho judicial. En fecha 15 de mayo de 2023, la abogada DAILYTH MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada judicial del hoy tercero coadyuvante, consignó escrito mediante la cual se opuso a la medida solicitada por la parte accionante, siendo que por auto de esa misma fecha se ordenó abrir el cuaderno de tercería. En fecha 18 de mayo de 2023, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó copias a fin de libradas la compulsa, lo cual se acordó en fecha 18 de mayo de 2023. En fechas 24 y 26 de mayo de 2023, la representación judicial del tercero coadyuvante, consignó escrito mediante la cual promovió pruebas. En fecha 10 de julio de 2023, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó copias certificadas de la decisión dictada en la alzada en ocasión a la recusación que fuere planteada contra la Dra. Sonia Carrizo, la cual fue declarada sin lugar. En fecha 18 de julio de 2023, la representación judicial del tercero coadyuvante, consignó escrito de alegatos. En fecha 02 de agosto de 2023, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción, dictó auto mediante la cual se ordenó la remisión del expediente a este Tribunal, dada la decisión del Tribunal Superior, respecto a la recusación interpuesta contra la otrora juez de este despacho judicial, siendo recibido mediante auto de fecha 08 de agosto de 2023. En fecha 06 de octubre de 2023, la representación judicial del tercero coadyuvante, consignó escrito mediante la cual promovió pruebas. Por auto de fecha 13 de octubre de 2023, mediante auto se indicó que sobre las defensas presentadas por el tercero coadyuvante, el pronunciamiento a estas tendría lugar una vez constaran las resultas de la incidencia de la apelación en el cuaderno de medidas. En fecha 19 de enero de 2024, quien suscribe procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra. Agotados los trámites de la citación personal y cartelaria, se procedió a designar defensor judicial a la parte demandada, previa solicitud, recayendo dicha designación en la persona del Abogado José Gregorio Quintero Martínez, quien luego de notificado procedió a aceptar el cargo y prestar el juramento de ley. En fecha 27 de mayo de 2024, compareció el defensor judicial designado quien previa su citación procedió mediante escrito a dar contestación a la demanda. En fecha 05 de junio de 2024, el ciudadano Juan Gamaliel Álvarez Galviz, mediante apoderado judicial, procedió a dar contestación a la demanda y a oponer cuestiones previas y a interponer tercería coadyuvante. Por auto de fecha 06 de junio de 2024, se admitió la intervención del tercero adhesivo e igualmente se hizo saber a las partes que se procederá a la fijación de la audiencia preliminar una vez sea decidida la incidencia de las cuestiones previas opuestas. En fecha 17 de junio de 2024, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito mediante la cual dio contestación a las cuestiones previas opuesta por el tercero interviniente coadyuvante. En fecha 19 de junio de 2024, la representación judicial del tercero coadyuvante, consignó escrito mediante la cual promovió pruebas de las cuestiones previas. En fecha 27 de junio de 2024, se dictó sentencia mediante la cual se declararon inadmisibles las cuestiones previas opuestas por la representación judicial del tercero adhesivo, se negó el recurso de apelación ejercido por la parte actora ejercido contra el auto que admitió la tercería y en consecuencia se fijó la oportunidad para que tuviere lugar la audiencia preliminar, una vez notificadas las partes del presente asunto. En fecha 08 de julio de 2024, la abogada MERY GOMEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante escrito opuso recurso de hecho, por lo cual solicitó las copias necesarias para su certificación y sea agregadas a recurso de hecho, de igual forma se dio por notificada de la sentencia. En fecha 06 de noviembre de 2024, el Secretario dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades de notificación, a los fines de dar certeza y seguridad jurídica a las partes. En fecha 13 de noviembre de 2024, tuvo lugar la audiencia preliminar, haciéndose presente la abogada MERY JOSEFINA GOMEZ CADENAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, el abogado JOSE GREGORIO QUINTERO MARTÍNEZ, en su carácter de defensor Ad-litem de la parte demandada y el abogado JUAN CARLOS GERDEL ROJAS, en su condición de apoderado del tercero coadyuvante, quienes hicieron sus exposiciones y argumentaciones respectivas en la audiencia preliminar. En fecha 19 de noviembre de 2024, se fijaron los hechos y límites de la controversia y en consecuencia se abrió el lapso para la evacuación de las pruebas. Por auto de fecha 21 de noviembre de 2024, el Tribunal ordenó agregar al expediente las resultas del recurso de hecho, procedente del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio No. 256-2024, de fecha 14 de noviembre de 2024. En fecha 25 de noviembre de 2024, el abogado JUAN CARLOS GERDEL ROJAS, actuando en carácter de apoderado judicial del tercero coadyuvante, mediante escrito promovió pruebas. De igual forma, en esa misma fecha el abogado JOSE GREGORIO QUINTERO MARTÍNEZ, en su carácter de defensor ad-litem de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 26 de noviembre de 2024, la abogada MERY JOSEFINA GOMEZ CARDENA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante escrito promovió pruebas. Por auto de fecha 29 de noviembre de 2024, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes y fijó un lapso de quince (15) días de despacho para la evacuación de las pruebas promovidas. Por auto de fecha 14 de ene4ro de 2025, el tribunal procedió a fijar oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia o debate oral. En fecha 13 de marzo de 2024, llegada la oportunidad para la audiencia o debate oral, las partes expusieron sus alegatos. En esa misma oportunidad, se dictó el dispositivo de la sentencia definitiva declarando inadmisible la presente demanda y finalmente señaló a las partes que se reservaba el lapso de establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil para publicar el extenso del fallo. Ahora bien, a los fines de la mejor comprensión en relación a la controversia que ocupa a este despacho, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente Litis, por lo que de seguidas se procede a su explanación: MOTIVACIONES PARA DECIDIR Verificado lo anterior, y a fin de decidir el presente litigio, se considera necesario hacer las siguientes consideraciones: La tutela judicial, constituye uno de los pilares fundamentales del Estado Social de Derecho y de Justicia, ya que a través de él, es que se alcanza el fin último del proceso, a fin de hacer cumplir con los postulados constitucionales, es así como este se expresa como el derecho que tiene toda persona de acceder a la justicia, a través de un proceso, en el cual se garanticen todos aquellos postulados constitucionales, para cada una de las partes intervinientes en él, para la defensa de sus derechos e intereses. Es así como el proceso, es aquel conjunto de actos procedimentales que de manera concatenada realizan los órganos de administración de justicia, mediante la aplicación de los supuestos de hecho que la rigen de forma pacífica y coactiva, todo ello en pro resolver la tutela invocada y así obtener una decisión que se encuentre debidamente motivada en derecho y que conlleve a una ejecutoria. Es por eso que en materia procesal, el Juez se encuentra vinculado de manera obligatoria a lo que ha sido alegado y probado en autos por las partes involucradas en la Litis, sin que pueda sacar elementos de convicción más allá de estos, así como se encuentra vedado para suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, todo ello en armonía con lo establecido en el supuesto de hecho contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Este precepto constituye los límites del oficio del juzgador, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya establecida a las actas. Es por ello que el proceso, es el medio para la obtención de la tutela invocada, pues, es aquel conjunto concatenado y coordinado de actos que se practican por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, y cuya finalidad es la de resolver aquellos conflictos planteados por los ciudadanos a través de la debida aplicación de la Ley, una vez que resulten infructuosas aquellas gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida o el conflicto entre los justiciables, cumpliendo así el proceso su función reparadora. Nuestra Constitución, señala al proceso como aquel instrumento fundamental para la realización de la justicia, de acuerdo al contenido del artículo 257, refiriendo la más avanzada doctrina de una justicia material verdadera, lo que obliga a los distintos miembros del sistema de justicia a realizar una interpretación del proceso, conforme a la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes se generó, por lo que tanto el justiciable como el jurisdicente, deben desarrollar cada una de las instituciones diseñadas por la norma adjetiva civil hasta alcanzar su fundamento constitucional, y así dar al proceso los valores, derechos y garantías que se encuentran subsumidos por el constituyente patrio y tutelar de manea satisfactoria los derechos judicializados. A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación: Articulo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” Artículo 1.585.- “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.” Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Artículo 509.- “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Artículo 510.- “Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.” Adicionalmente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Resaltado del tribunal) Ahora bien, verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, procede previamente a analizar los alegatos explanados por las partes y realizar el correspondiente análisis de la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso: DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Sostuvo la parte demandante en su reforma libelar que, su representada es propietaria de un inmueble constituido por un edificio denominado Edificio Candilito, ubicado en la Avenida Urdaneta, en el Edificio Candilito, esquina de Candilito, en la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que, en fecha 06 de noviembre de 2008, suscribió contrato de arrendamiento con los ciudadanos JOSE RUI NASCIMENTO DA COSTA y JOAO NASCIMENTO DA COSTA, actuando en representación de la sociedad mercantil RESTAURANT MESON SIGLO XXI C.A, por dos (02) locales comerciales identificados con las letras “C” y “D” del mencionado edificio, siendo que dicho contrato quedó autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotada bajo el No. 81, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 06 de noviembre de 2008. Que, en dicho contrato de arrendamiento se estableció como tiempo de duración un (1) año, con vigencia a partir de la fecha de la autenticación, a saber, 06 de noviembre de 2008, estipulándose además se fijó un canon de arrendamiento de Quinientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 545,00), mensuales. Que, vencido el lapso del contrato, establecieron un nuevo canon de arrendamiento, como así lo hicieron hasta el año 2010, año en que le fue notificado a la arrendataria de la no renovación del contrato de arrendamiento y asimismo se les ofreció en venta los locales comerciales arrendados, lo cual no fue aceptado por el arrendatario y que a partir de ese momento, los representantes de la arrendataria, dejaron de cumplir con lo pactado en la cláusula décima así como lo estatuido en el artículo 1.592 del Código Civil. Que, a partir del año 2015, los representantes de la arrendataria dejaron de ocupar los locales sin dar aviso y sin notificación alguna al arrendador, por lo que contravinieron lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, y asimismo señala que existe violación en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Fundamentó la presente demanda en el artículo 1.592 del Código Civil, de los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 40 literales “A”, “F”, “G”, “I” y el articulo 43 del Decreto de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Que, por tal razón procede a demandar como en efecto lo hace a la sociedad mercantil RESTAURANT MESON SIGLO XXI C.A., representada por los ciudadanos JOSE RUI NASIMENTO DA COSTA y JOAO NASCIMENTO DA COSTA, a fin de que se decrete el desalojo y la correspondiente restitución de los locales comerciales dados en arrendamiento. Se condene al pago de los cánones de arrendamiento que se han dejado de percibir oportunamente y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del presente asunto. Estimó la cuantía en la cantidad de tres mil unidades tributarias (3.000 UT). PARTE DEMANDADA: En la oportunidad procesal correspondiente, el defensor ad-litem de la parte demandada, en su escrito de contestación expuso lo siguiente: Que, la actividad por él desplegada para contactar a su representado resultó infructuosa. Como preámbulo en su libelo señaló que la relación arrendaticia estaba pactada en un (01) año, con un canon de arrendamiento de Quinientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 545,00) el cual fue modificado y renovando. Que, la parte demandante realizó una primera demanda de desalojo y posteriormente reforma el libelo excluyendo al ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIS, quien según su decir ocupa los locales de manera ilegal, manifestando que dicho ciudadano es el encargado de la administración del fondo de comercio existente en los locales comerciales. En este sentido, procedió a negar, rechazar y contradecir que su representada haya incumplido la cláusula décima del contrato, relativo a la falta de pago ya que se evidencia a las actas los pagos consignado a favor de la demandante en el expediente de consignaciones No. 2016-0444, el cual hizo valer en su contenido probatorio, a fin de evitar incurrir en mora. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya modificado los locales para otro fin diferente al restaurant y el área de venta lo cual es parte del servicio que presta a sus clientes, señalando en consecuencia que o puede haber incumplimiento de la cláusula cuarta del ya citado contrato, pues este no subarrendado o cedido los inmuebles a otra persona jurídica o natural. Asimismo negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referente a la prórroga legal, pues no se evidencia en actas que su representado haya sido notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento, adicionando que la parte demandante continúo percibiendo el pago de los cánones de arrendamientos en un tiempo determinado, actuación esta que hizo que el contrato se indeterminara en el tiempo, por lo que mal puede ser alegado el incumplimiento del término del contrato y el vencimiento de una prórroga legal que no existe. Por tales razones solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda. TERCERO ADHESIVO COADYUDANTE: El abogado JUAN CARLOS GERDEL ROJAS, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN GAMALIEL ALVAREZ GALVIZ, presentó escrito mediante la cual se adhiere como tercero coadyuvante de la parte demandada y procedió a dar sus alegatos y argumentaciones de la siguiente forma: Que, procede a intervenir en la presente causa en su carácter de administrador del fondo y accionista del fondo de comercio RESTAURANT MESON SIGLO XXI C.A., y no como fue señalado por la parte actora que el mismo es un invasor del local comercial, ya que es administrador de la sociedad mercantil demandada por varios años. Procedió a dar un recuento de las actas desde el día 02 de abril de 2024, y a promover las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 8º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. A los fines de dar contestación al fondo de la demanda, alegó que, entre la sociedad mercantil Manuel Montero y Asociados C.A., en su condición de propietaria y administrador de dos (02) unidades contiguas o locales comerciales identificados con las letras C y D, ubicados en la Avenida Urdaneta, Edificio Candilito, esquina de Candelito, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Restaurant Mesón Siglo XXI C.A., según consta en contrato debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 2008, siendo que en dicho contrato las partes establecieron una series de cláusulas constitutivas de obligaciones, entre las cuales se pactó la duración del contrato de un (1) año, así como el canon de arrendamiento inicial, el cual de acuerdo a lo pactado fue incrementando progresivamente hasta el año 2011, oscilando este en la cantidad de Diez Mil Setecientos Veinticinco Bolívares (Bs. 10.725,00). Indicó además que, en los años 2011 y 2012 la arrendadora incrementó el nivel de conflictividad, por lo que ante la negativa por parte de esta de recibir el pago del canon de arrendamiento, Restaurant Mesón Siglo XXI C.A., se vio obligada a recurrir ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a fin de realizar las consignaciones de los cánones de arrendamientos, quedando anotado en el expediente No. 2011/1518, y procediéndose a notificar a la arrendadora. Que, su defendido adquirió a través de documento privado las acciones del ciudadano Joao Carlos Nascimiento Da Costa, mediante cesión de acciones, suscrita en fecha 04 de mayo de 2019, por lo que como buen padre de familia decidió asumir las obligaciones contraídas en el contrato suscrito entre las dos personas jurídicas y por ello continuó efectuando los pagos del canon de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), según consta en el expediente No. 2016-0444, todos a favor de la arrendadora. Señaló que, en el mes de octubre de 2022, la parte actora interpuso escrito ante la Superintendencia de Precios Justo, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas (SUNDEE) solicitando el desalojo, pues señaló a su representado como ocupante ilegal, alegando el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, así como el supuesto subarrendamiento en base a un espacio pequeño del mismo local, lo cual resulta lejos de la verdad, ya que el mismo sirve para exhibir los productos comestibles y que son parte de la actividad comercial de la referida sociedad de comercio, por lo que no ha sido tocada ni modificada la estructuras del inmueble arrendado, lo cual no contraviene lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento. De seguida, la representación judicial hizo un recorrido procesal referente al presente juicio, indicando como conclusión de ello que quedó demostrada la cualidad de su defendido, quien a lo largo del proceso, ha alegado su interés legítimo y actual, indicando además que ha sido reconocido por el Estado en las diferentes sentencias que le han favorecido, así como de las probanzas aportadas que resultan útiles, pertinentes y necesarias, no solo como tercero coadyuvante y accionista de la empresa, sino también al fondo de lo controvertido. Adujo que, la representación judicial carece de cualidad jurídica para mantener el presente juicio, ya que en el proceso penal, riela experticia documentológica, practicada por los expertos adscritos al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalistas y que recayera sobre el acta constitutiva de la empresa Sociedad Mercantil Manuel Montero y Asociados, C.A., se estableció que las rubricas de dicha acta pertenecen a personas distintas a las explanadas en la ficha alfabéticas indubitadas, por lo que no puede reclamar derecho de propiedad alguno sobre el edificio donde se encuentran los locales demandados. Indicó que, según se evidencia del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Manuel Montero y Asociado C.A., de fecha 03 de junio de 2021, se modificó la cláusula décima séptima, referida a las facultades del Presidente y Vicepresidente de dicha sociedad, siendo que en la misma se hizo mención a que quedaban facultados para hacer todo lo necesario para la defensa activa, pasiva, judicial y extrajudicial de los derechos, bienes e intereses sociales de la misma, por lo que hace la salvedad que bajo su criterio la Vicepresidenta no tiene facultad alguna para otorgar poder en nombre de la sociedad mercantil Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentra incurso en el incumplimiento de la cláusula décima del contrato, así como lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por falta de las cuotas de canon de arrendamiento, consignaciones estas que consta en autos, cuyos depósitos se realizan a nombre de la parte demandante en el expediente signado bajo el No. 2016.0444, a fin de evitar incurrir en mora, asi como que su representado haya efectuado modificaciones a los locales comerciales, para darle otro un fin distinto al uso de restaurant, así como del área de venta es parte del servicio que presta a sus clientes, ya que desde que se suscribió el contrato el local ha permanecido igual y sin modificaciones, por lo que mal pudiere alegarse incumplimiento de lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en relación al subarrendamiento o cedido los inmuebles a otra persona jurídica o natural. Por otra parte negó, rechazó y contradijo en cuanto al tiempo de prórroga legal, que no se evidencia en el expediente notificación de alguna, de no renovar dicho contrato por parte de los arrendadores, siendo que la parte demandante continuo recibiendo los cánones de arrendamiento en un tiempo determinado, lo cual hace que el presente contrato se indetermine en el tiempo, con lo cual mal puede ser alegado el incumplimiento del término del contrato, así como el vencimiento de la prórroga legal. Que en razón de todo lo anterior, solicita se declare sin lugar la presente demanda de desalojo. Así las cosas, explanados los argumentos realizados a las actas en los términos sucintamente expuestos, y habiendo quedando establecido el thema decidendum, debe este tribunal proceder previamente pasar a realizar las siguientes consideraciones de orden fáctico a los fines de determinar la procedencia de la acción invocada: PUNTO PREVIO AL FONDO Ahora bien visto que la acción ejercida en el presente caso se refiere a un desalojo de un local comercial, fundamentada en la falta de pago, modificación del área y vencimiento de la prórroga legal, debe este sentenciadora antes de pronunciarse al fondo, por tratarse de inminente orden público, proceder a señalar lo siguiente: En atención a la acción invocada en la presente causa, se hace necesario a traer a colación la sentencia No. 415 de fecha 05 de octubre de 2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (Caso: Juan Alejandro Yoris Valles vs Ronald William Añez González), con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, en el cual se estableció en caso análogo de arrendamiento comercial, lo siguiente: “…En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma. De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo. Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria. Esto se manifiesta en la legislación derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, estableciéndose como causal de desalojo la falta de pago; esto se desprende del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que establece “…Solo podrá solicitarse y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento…”; en este sentido “solo” indica el imperativo del legislador de que no se puede solicitar por motivos distintos la desocupación del inmueble, por la vía de la demanda de desalojo, excluyendo otras acciones. En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. Por su parte la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene asimismo la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; con la distinción que en materia de arrendamiento de vivienda no se hace la distinción si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y dejando la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”. En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas. Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva. En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato. Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes. (…) De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendataria autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos. Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios. Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo. Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios. En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico. De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios. Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación.” (Resaltado del Tribunal) Asimismo en sentencia No. 314 de fecha 16 de diciembre de 2020 de la misma Sala de Casación Civil, (caso: SUCESIÓN DE ALIDA MONSANTO DE PIZZOLANTE, vs INDUSTRIAS BIOPAPEL, C.A.), la cual trae a colación la sentencia No. 357 emanada de la Sala Constitucional de fecha sentencia de fecha 19 de noviembre de 2019, (caso: José Juan Marín Girón), quedó sentado lo siguiente: “… En este orden de ideas, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente: “…Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció: “En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala). Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente. Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual. A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos. (…omissis…) En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia's Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide” (Resaltado de la Sala). De los criterios señalados en la cita previamente transcrita, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos. Lo anteriormente expuesto, a juicio de esta Sala deja ver palmariamente que en el presente caso, estamos en presencia de un típico caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes así como por procedimientos disímiles, que engendra la inadmisibilidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual considera la Sala que se encuentran dados los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la doctrina y jurisprudencia antes citadas en este fallo. De esta manera, siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, se observa que los jueces tenían la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue omitido; en este sentido, ya que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, la Sala considera que la presente demanda debía ser declarada inadmisible. Así se decide….” (Resaltado propia del fallo) De lo anterior se colige con fácil inteligencia que cuando se impetre la acción de desalojo, cualquiera que sea la causal invocada, no se puede solicitar el cobro de los cánones de arrendamiento debidos y menos aun los que se sigan venciendo hasta la culminación del juicio, ello por cuanto se ha establecido que tal petitorio incurre en una inepta acumulación de pretensiones, al solicitar de manera conjunta se condene al desalojo, pues tal declaratoria trae consigo la consecuencia jurídica de la entregar materialmente el bien inmueble dado en arrendamiento, por lo que el petitorio referente al pago de los cánones reclamados como insolutos, y más allá adicionar los que se sigan venciendo, siendo que la única salvedad posible es que sean solicitados de manera subsidiaria de la acción principal, incurre en la inepta acumulación de pretensiones, debiendo señalar que a criterio de esta juzgadora, el reclamo de los cánones de arrendamiento haría sucumbir la causal de desalojo invocada. Así las cosas, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” (Resaltado del tribunal) En relación a la inepta acumulación, el autor A. Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, refiere lo siguiente: “(…) En tres casos prohíbe la ley la acumulación de pretensiones: a) cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y c) cuando tengan procedimiento legales incompatibles entre sí.” (Resaltado del tribunal) En concordancia con lo antes indicado, el autor EMILIO CALVO BACCA, en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, Ediciones Libra, (pág. 117 y 118), establece: “(…) Encontramos en esta norma tres prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, a saber: (…) C. Se produce la inepta acumulación cuando los procedimientos son incompatibles entre sí, a saber un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa. Si no se produce esta incompatibilidad de procedimientos, dos demandas siendo incompatibles entre sí, podrán acumularse en un mismo libelo para que se resuelva una como subsidiaria de la otra.” (Resaltado del tribunal) La inteligencia del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil pone de manifiesto, que no pueden ser acumuladas en un solo libelo dos o más pretensiones que puedan ser excluidas entre sí, pues existen tres prohibiciones legales referentes a la acumulación de pretensiones, a saber; a) que las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) que no son acumulables en el mismo libelo las pretensiones que por razón de la materia correspondan a otros Tribunales y no al que conoce inicialmente y; c) cuando los procedimientos son incompatibles entre sí. En este orden de ideas, tenemos que el primer caso, se refiere a aquellas pretensiones que son incapaces de cohabitar o que resultan contrarias una de la otra; el segundo son aquellas acciones que deban ser conocidas por jueces de diferentes materias y por último, aquellas que a pesar de ser de la misma materia, tengan pautados procedimientos incompatibles, como por ejemplo el procedimiento ordinario y el otro, por procedimiento breve u por el procedimiento oral. En este sentido se debe señalar que el supuesto de hecho en comento atañe al orden público, el cual no puede ser vulnerado por los particulares o por los órganos de administración de justicia, pues es deber del sentenciador revisar de oficio las peticiones que ha sido invocadas por los sujetos activos, pues ellas deben estar estrechamente ligadas a las que ha sido previamente establecidas por el legislador o que se encuentren enmarcadas dentro del ámbito de aplicación de la ley, ya que por estar estrechamente ligado con el orden público es deber de los operadores de justicia, que ellas cumplan con los requisitos propios para su validez, siendo estos tanto de forma como de fondo. Es así como se debe indicar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece: Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. La norma transcrita anteriormente indica la obligación del órgano jurisdiccional de proveer sobre la admisión de la demanda y ante la negativa de admisión se debe fundar en forma razonada el motivo de tal decisión, toda vez que la admisión de la demanda, conlleva en si una revisión a priori por parte del juez de si lo propuesto es contrario al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, sin embargo, la inadmisibilidad de la demanda puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa, una vez advertida por el juzgador, toda vez que la propia ley procesal autoriza para ello por estar el orden público prevalecer sobre ella, ya que las acciones invocadas deben de cumplir con dichos requisitos de fondo. En este sentido, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal de fecha 09 de agosto de 2018, (caso: Anheller José León Gil), en relación al orden público señaló: “(…) El orden público está integrado por todas aquellas normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y, en las cuales el interés general de la sociedad y del estado supedita el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica, tales como la oportunidad para la contestación de la demanda, la apertura del lapso probatorio, y la preclusión de los actos procesales, entre otras. La jurisprudencia reiterada y pacífica de la entonces Corte Suprema de Justicia interpretó el alcance y sentido de la excepción de “orden público”, la cual hace suya esta Sala Constitucional, en los términos que a continuación se indican: ‘…Que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.(…Omissis…) A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento”(G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y ss. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983. Subrayado añadido)’ (Sentencia Sala Constitucional, del 16 de septiembre de 2002, caso Pedro Alejandro Vivas González)”. (subrayado de este fallo) Precisado lo anterior, establece quien aquí suscribe que, si bien la demanda por desalojo de local comercial por falta de pago, por remodelación del local y por vencimiento de la prórroga legal, tal y como se señalara, cuya consecuencia jurídica no es más que la devolución del local, acción que se encuentra enmarcada dentro de nuestros textos legales, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse a los demás requerimientos establecidos por el ordenamiento jurídico para su procedencia, siendo que al haber solicitado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento insolutos así como los que se sigan venciendo, la misma incurrió indefectiblemente, de acuerdo al criterio jurisprudencial arriba citado, en una inepta acumulación de pretensiones, debiendo en consecuencia ser declarada la inadmisibilidad de la acción propuesta. y así se decide. Realizadas como han sido tales consideraciones, es forzoso para este sentenciador concluir que, siempre que la demanda propuesta no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar INADMISIBLE LA DEMANDA INTERPUESTA por la representación judicial de la parte actora, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia. DE LA DECISIÓN Por todas las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, ha decidido: PRIMERO: Declarar INADMISIBLE la presente demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil MANUEL MONTERO Y ASOCIADOS C.A., contra la sociedad mercantil RESTAURANT MESON SIGLO XXI, C.A., al haber incurrido en la inepta acumulación de pretensiones. SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión no existe especial condenatoria en costas. Publíquese incluso en la página web www.caracas.tsj.gob.ve, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de Febrero de Dos Mil Veinticuatro (2024). LA JUEZ, EL SECRETARIO, AURORA MONTERO BOUTCHER. VICTOR J. CASTILLA V. En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. EL SECRETARIO, VICTOR J. CASTILLA V.