En fecha 3 de mayo de 2023, fue presentado libelo de demanda por el abogado Enrique Santiago Parra Trujillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 186.564, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616, con motivo de Desalojo de Local Comercial en contra del ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320. Correspondiendo a este Tribunal el conocimiento de la presente demanda, quedó el expediente signado bajo el No. 26.940.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
En fecha 5 de mayo de 2023, el Tribunal admitió la demanda ordenando la citación de la parte demandada.
En fecha 15 de mayo de 2023, el Alguacil de este Tribunal, dejó constancia de haberse trasladado a practicar la citación del demandado, quien recibió la compulsa y se negó a firmar el recibo.
En fecha 25 de mayo de 2023, compareció la parte demandada y consignó escrito solicitando prueba de cotejo del documento privado, marcado “A”. En esa misma fecha la parte accionada otorgó poder apud acta, al abogado Luis Javier Serrano González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 79.527.
En fecha 22 de junio de 2023, la parte demandada opuso cuestión previa y dio contestación a la demanda. Seguidamente, en fecha 6 de octubre de 2023, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa.
En fecha 23 de mayo de 2024, se celebró audiencia preliminar. Por lo que, en fecha 30 de mayo de 2024, este Tribunal fijó los hechos controvertidos y límites de la controversia.
En fecha 6 de junio de 2024, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas. De igual manera, en fecha 10 de junio de 2024, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de junio de 2024, la parte demandante consignó escrito de oposición a las pruebas de la parte demandada. Siendo que, en fecha 25 de junio de 2024, este Tribunal se pronunció respecto a las pruebas presentadas y su oposición.
Por último, en fecha 23 de enero de 2025, se celebró la audiencia de juicio en la presente causa.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda con motivo de Desalojo de Local Comercial, fue intentada con fundamento en el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 43 eiusdem, el cual establece: “… El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” verifica su competencia por la materia. Así se establece.
Por otra parte, con relación a la competencia por el territorio, el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a derechos reales sobre bienes muebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su domicilio, o en defecto de éste su residencia. Si el demandado no tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, la demanda se propondrá en cualquier lugar donde él se encuentre.

Sobre la base de lo establecido por el legislador se observa que, para determinar la competencia por el territorio, se debe tomar en cuenta un aspecto muy importante como lo es el domicilio donde reside quien figura como sujeto pasivo de la relación procesal. En la presente controversia, el apoderado judicial de la parte demandante en el libelo de demanda señaló como domicilio procesal de la parte demandada la dirección del inmueble arrendado, ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, municipio Valencia del estado Carabobo. Evidenciándose de lo expuesto que la demandada tiene su domicilio en el estado Carabobo. En consecuencia, este Tribunal se declara competente por el territorio, para conocer y decidir la presente causa. Así se establece.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que, la parte demandante estimó la demanda en la cantidad de setecientos cuarenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 742.500,00), para lo que en el momento de su presentación era el equivalente a un millón ochocientas cincuenta y seis mil, doscientas cincuenta unidades tributarias (1.856.250 U.T.) y por cuanto dicha estimación no fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece que, “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
En este sentido, es preciso analizar la Resolución No. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial No. 39.152, de fecha 2 de abril de 2009, la cual contempla en su artículo 1º lo siguiente:
…Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

De las normas antes transcritas, se observa que la presente causa, por ser estimada en una cantidad que excede las tres mil un unidades tributarias (3.001 U.T.), este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía, además de la competencia por la materia y el territorio, para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. Así se establece.
III
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, regula las relaciones entre comerciantes y propietarios o arrendadores de inmuebles destinados a uso comercial, con el propósito de establecer reglas claras sobre las bases de las relaciones y así garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.
En este orden de ideas, la parte demandante fundamentó la presente demanda con motivo de Desalojo de Local Comercial en los siguientes hechos narrados:
(…) En fecha 01 de octubre 2019, mi patrocinado celebra un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, con el ciudadano WILFREDO JOSE CAPODACQUA, venezolano, soltero, hábil en derecho, comerciante, titular de la Cedula (sic) de Identidad (sic) N° V.20.081.320, de este domicilio, sobre el inmueble descrito. Asimismo las partes conviene,(sic) en un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago, suma de dinero mensual que se obliga a pagar dentro de los siguientes cinco (5) días de cada mes no vencido, en la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, Banco Banesco, cuyo titular es mi representado, de igual forma le exonera del pago del canon de arrendamiento mensual por seis (6) meses , lo que significa que a partir del 01 de abril de 2020 debe cancelar el pago mensual por concepto de arrendamiento, adicionalmente lo autoriza para realizar actividad comercial licita en el inmueble , bien sea a título personal o través de una entidad mercantil donde es accionista e integrante de la Junta Directiva.
Por otro lado, WILFREDO JOSE CAPODACQUA, se compromete a cancelar todo lo relativo al pago de los servicios de agua, aseo urbano, electricidad y demás servicios públicos prestados al local comercial, obligándose de igual manera a hacer la entrega a NADEM IZZEDDIN ABOU de las solvencias de pago de estos servicios.
Ciudadano (a) Juez, debo indicar que WILFREDO JOSE CAPODACQUA, ya identificado, se aprovecha de la amistad, afecto y aprecio que le brinda mi representado para lograr el consentimiento del contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado , con la promesa no cumplida de formalizar en la brevedad un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble propiedad del actor, sitio donde realiza desde el 01 de octubre de 2019 al día de hoy , la actividad comercial que desempeña, con el agravante que de no cancelar el canon de arrendamiento mensual alguno, ni menos efectuar pago dentro de los siguientes cinco (5) días de cada mes no vencido, en la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, Banco Banesco, cuyo titular es mi representado.
En ese orden de ideas, se alega lo (sic) siguientes hechos:
1. Durante el período comprendido desde el 01 de abril de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020, es decir, los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, WILFREDO JOSE CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
2. Durante el período comprendido desde el 01 de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2021, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, WILFREDO JOSE CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS ( $600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
3. Durante el período comprendido desde el 01 de enero de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2022, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, WILFREDO JOSE CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS ( $600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
4. Durante el período comprendido desde el 01 de enero de 2023 hasta el 31 de marzo de 2023, es decir, los meses de enero, febrero y marzo de 2023, WILFREDO JOSE CAPODACQUA, ya identificado, no cancela canon de arrendamiento mensual alguno, pactado en la suma de SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS ($600) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago…

Por su parte, el demandado ciudadano Wilfredo José Capodacqua, ya identificado, a través de su apoderado judicial, en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
… PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 361 Ejusdem, en nombre de mi representado y sin convalidar los vicios existentes en la misma, si bien es cierto que existe una relación contractual entre el hoy demandante y mi representado, no es menos cierto, que la misma nació y se mantiene de manera escrita y no verbal, como pretende hacerlo ver en su escrito libelar.
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado los hechos narrados y el derecho alegado por la parte actora, en todas y cada una de sus partes, y muy específicamente la falta de pago ya que no existe ninguna insolvencia en la relación contractual escrita entre ambos.
TERCERO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representada que la misma deba algún canon de arrendamiento ya que desde el inicio de la relación arrendaticia escrita y hasta la presente fecha los pagos han sido compensados de manera mensual y consecutiva con todas las bienhechurías construidas con dinero de su propio peculio y consentidas por el demandante para tal fin específico.
CUARTO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que el mismo haya suscrito una relación arrendaticia verbal con el demandante desde el Primero (19) de Octubre de 2019, ya que la misma nació de manera escrita, así como también niego, rechazo y contradigo que el demandante le haya exonerado a mi representado el pago de seis (6) meses, y que por tal motivo según su dicho se encuentre insolvente a partir del 01 de Abril de 2020, porque lo cierto es, que desde que inicio la obra el 29/11/2019 hasta el 14/11/2021, ambas fecha inclusive, mi representado no tenia obligación alguna de pago de canon de arrendamiento, naciendo esta obligación a partir del 15/11/2021, fecha en que culminó la obra y se efectuó la inauguración de la Sociedad de Comercio MAXIOFERTAS la cual representa mi poderdante y tenia du (sic) giro comercial en el inmueble secuestrado, lo que es un hecho público y notorio en las redes sociales específicamente en la red social Instagram con el usuario maxiofertas.venezuela, por lo que cuyo canon había sido pre-pagado con el monto invertido en la construcción de las bienhechurías autorizadas y reconocido su modalidad en el documento contractual.
QUINTO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que adeude al demandante lo siguiente: Durante el periodo comprendido desde el 01 de abril de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020; es decir, los meses de abril a diciembre de 2020, ambos inclusive; el periodo comprendido desde el 01 de enero de 2021 hasta el 31/12/2021, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre; el periodo comprendido desde el 01 de enero de 2022 hasta el 31/12/2022, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre; el periodo comprendido desde el 01 de enero de 2023 hasta el 31/03/2023, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, todos a razón de Seiscientos Dólares Americanos (600$) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
SEXTO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que el mismo adeude al hoy demandante la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (21.600$) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago.
SEPTIMO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que 8 mismo adeude al demandante Treinta y Seis (36) meses de canon de arrendamiento comprendidos desde el 01/04/2020 hasta el 31/03/2023, ambos inclusive, calculados a SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (600$) o su equivalente en moneda oficial conforme a la tasa de cambio autorizada por el Banco Central de Venezuela al momento del pago, pagadero dentro de los siguientes cinco (5) días de cada mes no vencido y que se encuentre en morosidad o que haya incumplido con sus obligaciones.
OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representado que entre él y el demandante se haya pactado pagar canon de arrendamiento en la cuenta bancaria
N° 0134-0319-81-3193026744, banco Banesco, y que según el dicho del actor, el mismo sea titular.
Ciudadano Juez, se desprende de lo transcrito y a confesión voluntaria de la parte actora, que la misma reconoce que el canon pactado entre ambos es la cantidad de Seiscientos Dólares Americanos (600$), es decir, coincide por ser cierto con lo pactado entre ambas partes en el documento privado que debió ser utilizado por la parte actora como documento fundamental de la acción, y que NO utilizó porque de tal modo no hubiese podido alegar la presunta insolvencia…

Conforme a lo planteado por la parte demandante en el libelo de demanda presentado en fecha 3 de mayo de 2023, así como en el escrito de contestación presentado por la parte demandada en fecha 22 de junio de 2023, concatenado con los alegatos expuestos en la celebración de la audiencia preliminar, este Tribunal en fecha 23 de mayo de 2024, estableció que los límites de la controversia quedaron planteados de la siguiente manera:
• Determinar los términos y condiciones de la relación contractual existente con motivo del arrendamiento de un local comercial descrito ut supra entre los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616 y Wilfredo José Capodacqua, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320.
• Determinar si existe o no incumplimiento de las obligaciones contractuales en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la relación contractual.
IV

Alegatos de las partes en la audiencia de juicio:


En la audiencia oral de juicio, en su primera intervención, la parte demandante entre otras cosas, expuso lo siguiente:


… Estamos en presencia de un caso donde hay una medida de característica muy particular, pero el derecho nos da la salida para liberarnos de este caso. Lo primero que digo, ratifico el escrito libelar, donde el demandante deja ver que es el propietario del inmueble objeto de la controversia. En ese libelo de la demanda, hicimos mención que en fecha 01 de octubre de 2019, le otorgó contrato de arrendamiento a la parte demandada, sobre el inmueble, estableciendo el canon de arrendamiento. A la parte demandada se le otorgó un lapso muerto para que luego de este comenzara a pagar el canon de arrendamiento. Por supuesto indicamos en el libelo de la demanda, que la razón por la cual solicitamos el desalojo, es la falta de pago, por cuanto en ningún momento le pagó a mi representado los cánones de arrendamiento, asumiendo una conducta irresponsable. Esto obligó a que se hiciera el procedimiento administrativo previo a la demanda. En este punto es importante señalar que él arrienda el local comercial y las bienhechurías construidas. El arrendatario en ningún momento pagó el canon de arrendamiento, generándose la morosidad del canon de arrendamiento. Dicho de esta manera, se constituye la morosidad lo que hizo que no quedara más alternativa que solicitar el desalojo, para que le devuelvan el inmueble a mi representado libre de personas y cosas, que se condene en costas, asimismo, solicitamos una medida cautelar. En líneas generales se trata de una demanda de desalojo fundamentado en la falta de pago del canon de arrendamiento, los requisitos de procedibilidad se encuentran cubiertos, porque al existir la morosidad se pierde el equilibrio que debe haber entre arrendador y arrendatario, porque el arrendador está en su derecho de recibir el pago. En consecuencia, ratifico todo lo alegado en el libelo. Es todo…



Seguidamente se le concedió el derecho de palabra a la parte demandada, la cual expuso entre otras cosas:
… Inicio mi exposición como punto previo alegando las causales de inadmisibilidad de la misma, porque la misma esta subsumida en la falta de pago en su libelo de demanda. Se desprende de la misma que la falta de pago alegada, es contraída en moneda extranjera, es decir, en dólares americanos, por una cantidad de seiscientos dólares mensuales, es de orden público y rigiéndonos por los diferentes criterios jurisprudenciales tanto de la Sala Constitucional y Civil, que, para exigir el cumplimiento y pago, de una obligación pactada en divisas, debe ser expresamente escrito por las partes. Se desprende del escrito de autos, que para el momento de la presentación de la demanda como para el momento de la admisión, no existía en autos, ninguna prueba documental donde quedara demostrado dicho pacto, por lo que si nos regimos por el criterio emanado por este Juzgado en uno de los autos estampados en el momento de haberse ocurrido una incidencia, pareciera que los elementos esenciales de cualquier documento o prueba documental, no serían fundamentales ante la relación verbal alegada por la parte actora, Según establece el artículo 128 de la Ley del BCV, es del mismo tenor que las obligaciones pactadas en divisas deben ser escritas, por tal razón este Tribunal, admitida como fue la demanda, sin haber constado en autos, la prueba documental fehaciente de dicho pacto, por lo que una vez más y visto que en cualquier estado y grado de la causa se puede solicitar la inadmisibilidad de una acción propuesta, es por lo que insisto que dicha demanda sea declarada inadmisible. Sin embargo, de lo anteriormente expuesto, esta representación judicial, al momento de oponerse a la medida de secuestro, la cual cabe destacar, fue decretada ordenando el deposito del inmueble en la persona de su propietario, habiendo omitido, el contenido del artículo 599, ordinal séptimo, donde para acordar el inmueble en su propietario, debe ser previamente afectado, lo cual no consta en autos. Ahora bien, la única manera de donde se evidencia, que fue pactado en divisas el pago del canon y los términos de cuando debía ocurrir dicho pago, consta únicamente y de manera sobrevenida después de haber sido intentada la demanda y admitida la misma, en la prueba documental que se encuentra en autos, anexa a la posición a la medida, marcada A, que posteriormente paso a formar parte del cuaderno PRINCIPAL, si nos regimos por esa documental la cual fue desconocida por la parte actora y visto ello, posteriormente en su oportunidad procesal, esta representación promovió la prueba de cotejo de la misma, siendo que era inminente según la ley, el paso a seguir, después de haber sido impugnado el contenido y la firma de dicha documental, lo cual en su oportunidad fue negada por este Tribunal, amen (sic) de no haberse tratado de una prueba ni ilegal ni impertinente, posteriormente, visto el lapso probatorio en su momento, fue evacuada por haber sido admitida la prueba grafotécnica, arrojando el informe de los expertos, que tal documento donde se encuentra pactado tanto el canon de arrendamiento como la obligación de plazo pendiente que le daba derecho a la parte actora a exigir un cumplimiento, fue suscrito por el hoy demandante. Visto lo expuesto, es por lo que insisto una vez más en que esta demanda sea declarada inadmisible o en su defecto sin lugar en la definitiva, e insisto en hacer valer la documental que fue objeto de la prueba grafotécnica. A modo de poder crear elementos de convicción a este digno Tribunal, cuando se lee el contenido del Título Supletorio de las bienhechurías que le fueron arrendadas a mi representado y visto lo observado en la inspección que fue promovida en este Tribunal, claramente se puede observar que las bienhechurías no son las mismas que aparecen en el titulo supletorio, por
cuanto las actuales fueron realizadas por mi representado como uno de los pactos de la tan nombrada documental que fue objeto
de la experticia grafotécnica. Con esto doy por concluida mi intervención…

V
Punto previo
Alega la parte demandada como defensa de fondo en la audiencia de juicio, que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, por cuanto no se acompañó al escrito libelar documental alguna que acredite la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en moneda extranjera, es decir, dólares americanos por parte del arrendatario demandado, debido a que para exigir el cumplimiento y pago, de una obligación pactada en divisas extranjeras, debe ser expresamente escrito por las partes ya que de lo contrario se estaría violentando el orden público; por lo que se hace necesario traer a colación la sentencia N° 335 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 6 de junio de 2024, con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, que estableció lo siguiente:
… Así las cosas, del libelo de demanda se desprende que la presente acción de desalojo de local comercial se fundamenta por el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que su admisión no está expresamente prohibido por la ley; en virtud de lo cual, no se evidencia causal alguna que acarree la inadmisibilidad de la demanda.
Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento.
En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.
Ahora bien, en el presente caso la fijación o no del pago de los cánones en una moneda distinta a la de curso legal, no resulta determinante para la solución del fondo del asunto, por cuanto lo que acá se cuestiona o se esgrime como fundamento de la pretensión de desalojo, no el cumplimiento parcial por no haberse pagado en un signo monetario extranjero, es decir, se insiste que no tiene incidencia practica en este asunto la supuesta modificación del contrato en el aspecto o contenido económico, sino en la ausencia total del referido pago, por lo que al ser un hecho negativo absoluto, por virtud del principio de la carga dinámica de la prueba, la demostración del hecho positivo que lo destruya correspondía a la parte demandada, que contrario a eximirse mediante la alegación del pago, pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, y de la impugnación del documento donde supuestamente se instrumentó la modificación de la clausula de contenido económico, lo que a todas luces resulta desatinado para la contradicción del fundamento de la pretensión de desalojo, esta es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, pues, como se verá de seguidas, basta la demostración de uno de estos para la procedencia de la pretensión (ver sentencia número 07, del 16 de enero de 2009, caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría).
Tal como se indicó anteriormente, además de la falta de cumplimiento de los cánones de arrendamiento, también se esgrimió el incumplimiento de las obligaciones de pago de los servicios, como fundamento del desalojo, para cuya procedencia bastaba la demostración de uno de ellos, es decir, que de cualquier forma aun en el supuesto negado de la ilicitud de la obligación de pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, ello no sería suficiente para la desestimación de la pretensión, por lo que sería inútil la procedencia de la casación por ese motivo. En consideración a todo lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la presente delación. Así se establece…

En el presente caso, la fijación o no del pago de los cánones en una moneda distinta a la de curso legal, no resulta determinante para la solución del fondo del asunto, por cuanto lo que acá se cuestiona o se esgrime como fundamento de la pretensión de desalojo, es la ausencia total de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, por lo que al ser un hecho negativo absoluto, por virtud del principio de la carga dinámica de la prueba, la demostración del hecho positivo que lo destruya correspondía a la parte demandada, que contrario a eximirse mediante la alegación del pago, pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, lo que a todas luces resulta desatinado para la contradicción del fundamento de la pretensión de desalojo, que es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, pues, solo basta la demostración del incumplimiento de estos para la procedencia de la pretensión, como fundamento del desalojo, por lo que de cualquier forma, aun en el supuesto negado de la ilicitud de la obligación de pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, ello no sería suficiente para la desestimación de la pretensión, por lo que sería inútil la procedencia de la inadmisiblidad, por ese motivo. En consideración a todo lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la presente delación. Así se establece.
VI
Antes de la valoración de las pruebas, el Juez omitirá la valoración de todas aquellas pruebas que estén relacionadas con hechos admitidos o no controvertidos en el juicio, dando especial atención a aquellos medios de pruebas consignados en autos que estén íntimamente relacionados con los hechos controvertidos. Con relación a la labor de probanza que les corresponde a las partes en litigio, concierne a este sentenciador decidir con respecto a su valor probatorio, en los siguientes términos:
Medios de prueba promovidos por las partes.
Documentales:
Se evidencia en los folios 14 hasta el 17 de la primera pieza principal, documental marcada “A”, consistente en poder autenticado. Al no haber sido impugnado en la oportunidad correspondiente se le da pleno valor probatorio, razón por la cual se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que el demandante, ciudadano Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616, otorgó poder a los abogados Enrique Parra Escalona, Enrique Parra Trujillo y Leandro Zambrano, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.169, 186.564 y 211.680, respectivamente, para que lo representaran. Así se establece.
Se observa marcada “B”, inserta en los folios 18 hasta el 21 de la primera pieza principal, copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 2 de agosto de 2018, bajo el N° 2017.3526, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el
N° 313.7.9.8.9645 del Libro de Folio Real del año 2017; siendo categorizado por el legislador como “documento público”, entendiéndose como tal, aquel que ha emanado o ha sido autorizado por un funcionario público cumpliendo las formalidades establecidas en la ley. Por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.359 del Código Civil, se aprecia de la referida documental, que el ciudadano Nadem izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616, compró unas bienhechurías constituidas por unas estructuras, bases y columnas de cemento, paredes de bloque de concreto y friso rustico de cinco metros de altura, dos habitaciones con friso de primera y obra limpia, con techo de acerolit con estructura de primera, además la construcción de tres puertas de madera y metal, tanque de agua de 3.500 litros, piso de cemento, cuatro closets con puerta de metal, un depósito y dos ventanas tipo panorámicas, construidas sobre un terreno ejido, ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, sector los caobos del municipio Valencia, estado Carabobo. Así se establece.
Marcada “C”, se evidencia en los folios 22 hasta el 26 de la primera pieza principal, planilla de solicitud de intermediación ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) y escrito de solicitud de procedimiento administrativo; siendo categorizado por el legislador como “documento público-administrativo”, entendiéndose como tal, aquel que ha emanado o ha sido autorizado por un funcionario público cumpliendo las formalidades establecidas en la ley. Por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.359 del Código Civil, se aprecia de la referida documental, que el ciudadano Nadem izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616, inició un procedimiento administrativo contra el ciudadano Wilfredo José Capodacqua, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320, previó a la presente demanda. Así se establece.
Inserta en los folios 27 hasta el 32 de la primera pieza principal, marcada como anexo “D”, se evidencian impresiones de movimientos de cuenta bancaria, arrojando indicios que deberán acumularse a otros, o ser adminiculados con las demás pruebas traídas a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Documental cotejada con estudió grafotécnico:
Marcada “A”, observa este sentenciador, copia fotostática de documento privado denominado “Acuerdo”, inserta en el folio 52 de la primera pieza principal, cuyo original reposa en el folio 40 del cuaderno de medidas del presente expediente, el cual fue desconocido por la parte demandante; a su vez, la parte demandada, a los fines de demostrar su autenticidad, promovió la prueba de cotejo, siendo admitida por este Tribunal, por auto dictado en fecha 25 de junio de 2024 y evacuada como fue la misma, tal como consta en las actuaciones que corren insertas en el presente expediente, se evidencia que en el informe de fecha 28 de octubre de 2024, inserto en los folios 236 hasta el 260 de la primera pieza principal, presentado por los expertos grafotécnicos, ciudadanos Anamaría Correa Feo, Moira Chalbaud Lizarraga y Luis Augusto González Gónzalez, titulares de las cédulas de identidad V-4.450.723,
V-7.032.522 y V-5.384.126, respectivamente, dio como resultado que las firmas que aparecen en el instrumento denominado “Acuerdo”, dejando en evidencia que fue suscrito por el ciudadano Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616; razón por la cual, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, y Wilfredo José Capodacqua, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-15.398.616 y V-20.081.320, suscribieron el instrumento privado sub análisis. No es objeto en el presente juicio la forma en que se produjo el presente documento. Así se decide.
Con dicha documental la parte demandada, pretende probar una relación contractual escrita, en tal sentido, se entiende por contrato: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, así lo señala el artículo 1.133 del Código Civil.
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Que regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes,
3) Que produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, de la siguiente manera:
…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes…
En materia arrendaticia de locales para uso comercial, la ley especial establece ciertas características y elementos que deben cumplir los contratos arrendaticios, muestra de ello es el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.

En virtud de lo anterior, se debe indicar que el documento privado marcado “A”, no cumple con las especificaciones, características y elementos, establecidos en el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aunado a que el mismo carece de fecha, mal podría este Tribunal darle valor para el asunto aquí debatido, a un documento privado que no cumple las formalidades de ley para un contrato de arrendamiento. Por lo que dicho instrumento solo se le da valor indiciario para el esclarecimiento de los hechos controvertidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En cuanto a las pruebas documentales, marcadas “B”, “C”, “D”, “E” y “F” promovidas por la parte demandada y la documental marcada “1”, promovida por la parte demandante, este Tribunal las declaró inadmisible por auto de fecha 25 de junio de 2024, fundamentándose en la sentencia interlocutoria de esa misma fecha inserta en los folios 154 y 155 de la primera pieza principal.

Testimoniales
Los testimonios de los ciudadanos Génesis Marialbis Terán Contreras, Milexis Yiseth Silva Pinto, Josefina Moya Arlenis, María Yeiruby Bastidas Andara, José Francisco Guillen Paciano, Carlos Yorman Almenar, Isaac Enrique Ledezma León, Julia Yulmar Quintero, Jesús Enrique Bellera Gil, Luis Alfredo Avendaño Pérez, Leonel Eduardo Martínez Jurado y Geremi Daniel Pacheco Vera venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-27.764.097, V-17.844.969, V-15.882.109, V-18.443.194, V-6.248.550, V-17.398.490, V-25.317.448, V-13.962.754,
V-19.843.978, V-19.277.599, V-12.606.085 y V-21.152.156, respectivamente, no se evacuaron en su oportunidad legal; por lo que este Tribunal no tiene nada que valorar respecto a los mismos. Así se decide.
Prueba de Informe
Respecto a las pruebas de informe promovidas, de las cuales una fue declarada inadmisible por auto de fecha 25 de junio de 2024. Siendo admitida por ese mismo auto, prueba de información sobre la cuenta bancaria N° 0134-0319-81-3193026744, perteneciente al demandante. En tal sentido, la doctrina expresa:

La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino . (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219).

Tal informe, promovido por la parte accionante en la articulación probatoria aperturada con motivo de esclarecer los hechos controvertidos en el presente juicio, indicó que:

(…) La cuenta corriente N° 0134-0319-81-3193026744, aparece registrada en nuestros archivos a nombre del cliente IZZEDDIN ABOU NADEM, C.l V-15.398.616.
En revisión de los estados de cuentas correspondiente a la cuenta corriente N° 0134-0319-81-3193026744 a nombre del cliente IZZEDDIN ABOU NADEM, C.l V-15.398.616, durante el lapso de tiempo 30/04/2022 al 30/04/2023 no se evidencian operaciones con planillas de depósitos, solo se registran créditos a través de transferencias entre cuentas de esta misma institución bancaria, de las cuales no se evidencian transacciones originadas de algún instrumento bancario a nombre del ciudadano Wilfredo José Capodacqua.,
Cl V-20.081.310
Por lo que le hacemos, llegar estado de cuenta durante el mes de abril del año 2022 hasta el mes de abril del año 2023, donde evidenciará lo expuesto…

En tal sentido, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 eiusdem, le da valor probatorio, para dar por probado que, por lo menos desde el mes de abril de 2022, hasta el mes de abril de 2023, no se evidencia depósito por parte del ciudadano Wilfredo José Capodacqua Fernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320, a la cuenta corriente N° 0134-0319-81-3193026744, registrada a nombre del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616. Así se decide.
Inspección judicial
Admitida como fue la prueba de inspección judicial, por auto de fecha 25 de junio de 2024, el Tribunal se trasladó al inmueble objeto del presente juicio, dejando constancia del lugar donde se encuentra constituido, el cual es: Autopista Regional del Centro (A.R.C) Troncal N° 1, parroquia Libertador, municipio Valencia, estado Carabobo, coordenadas (Google Map) 10.1572289-68.0250689. El estado en que se encuentra el inmueble el cual es galpón tipo industrial, desocupado, donde se evidenció falta de mantenimiento, cuido y limpieza, el área se encuentra cerrada sin iluminación y ventilación artificial, no se evidenció que cuenta cuente con servicio de electricidad, agua y teléfono; asimismo, se dejó constancia que el inmueble está construido de bloque y concreto, con estructura de viga de acero, identificado en su parte frontal con un letrero en colores amarrillo y negro que dice “MaxiOfertas”, con acceso a través de dos portones de color negro de aproximadamente 4 metros de alto por tres de ancho, con piso de concreto, así como un mobiliario tipo recepción en malas condiciones , cuenta con una segunda planta con medidas apróximadas de ¾ del espacio interior en obra gris con acceso a través de dos portones sin medidas de seguridad, el techo de todo el inmueble está cubierto por láminas de acerolit color verde en bunas condiciones; todo lo cual este sentenciador le da valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Experticia
Observa este sentenciador que de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil, procede la experticia cuando se trata de la comprobación o apreciación que exija conocimientos especiales debiendo ser motivada y demostrada sus afirmaciones.
Con relación a la prueba de experticia, el Tratadista Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano la Experticia”, señala que: “puede definirse como el medio de prueba que consiste en la aportación de ciertos elementos técnicos, científicos o artísticos que la persona versada en la materia, por tener conocimientos especiales acerca de ella, hace para que sean apreciadas por el Juez. La experticia solo se efectúa sobre hechos que no pueden ser apreciados personalmente por el Juez a través de inspección judicial y sólo pueden ser determinados mediante instrumentos técnicos y aplicación de conocimientos especiales, por ejemplo, una muerte por envenenamiento, el origen de una obra de arte, etc”. Considera este sentenciador que la prueba pericial o experticia es el medio más idóneo para obtener una apreciación y explicación sobre un hecho que amerita conocimientos científicos determinados, de los cuales no está provisto un Juez, por lo que serán los expertos los auxiliares de justicia que ayudarán a determinar este hecho. Siendo que los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez sobre los puntos controvertidos y fundamentar decisiones, la prueba otorga la convicción al Juzgador sobre la verdad de las afirmaciones de los hechos discutidos, para estar en posibilidad de decidir conforme a derecho; por lo que este Tribunal acoge plenamente el informe pericial, apreciando de su resultado el dictamen emanado de los expertos, Ingenieros Soveida Rodríguez, Julio Grimaldi y Henry Marín, inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los números 67.992, 62.649, 43.749 en su orden, inserto en los folios 262 hasta el 290 de la primera pieza principal, en cuanto a sus conclusiones cuando señalan, que:
(...) 1.- Que las bienhechurías edificadas en el sitio donde se practicó experticia están conformadas por: Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, todo ello construido sobre un lote de terreno que tiene un área aproximada de Doscientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Once Decímetros Cuadrados, (264,11 Mts2), de ancho 13,60 ml y largo de 19,42 ml. Y se encuentra ubicado al lado dela Autopista Regional del Centro (ARC), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal No. 115 de la Urbanización Los Caobos (hoy con Unidad Educativa Lya Imber De Coronil). ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el Inmueble No. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria.
2.- Que la bienhechurfas anteriormente descritas conformadas por Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiszo, nivel mezzanina y nivel terraza presentan la siguiente distribución: 1.-Galpón Comercial. 2.-Nivel Planta Baja tenemos: un (01) baño, cuarto de máquinas, área de escaleras y pasillo de acceso. 3.-Nivel entrepiso, tenemos: área de escaleras y pasillo de acceso. 4.- En nivel Mezzanina tenemos: una (01) Oficina con baño incorporado, una (01) oficina auxiliar y área de escaleras; y 5.- Nivel Terraza constituido por: una (01) Habitación con baño incorporado, área de cocina, pasillo externo, área de parrillera sin techar
3.- Que las Bienhechurías descritas en los documentos (anteriormente citados) no son las mismas bienhechurías conformadas por Galpón Comercial y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, construidas en el sitio donde se practicó la experticia, las cuales se encuentran enclavadas sobre el lote de terreno ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; y aunque no puedo precisar el periodo en que fueron construidas, si puedo determinar que su construcción es de reciente data.
4.- Que las bienhechurías conformadas por Galpón Comercial y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, edificadas en el sitio donde se practicó la experticia, enclavadas sobre el lote de terreno ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARCO), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos, no tiene ningún tipo de mantenimiento y limpieza; Pudiéndose observar que en el piso del galpón existe agua empozada, hay polvo y suciedad en los tres niveles; y en el nivel mezzanina hay desprendimiento y humedad en un sector del cielo raso.
(…) 1.- Que las bienhechurías objeto de la experticia están conformadas por: Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza, todo ello construido sobre un lote de terreno que tiene un área aproximada de Doscientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Once Decímetros Cuadrados. (264,11 m2), con medidas aproximadas de ancho 13,60 m y largo de 19,42 m; y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo Parroquia Libertador, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal No. 115 de la Urbanización Los Caobos (hoy con Unidad Educativa Lya Imber De Coronil). ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el inmueble No. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria.
2.- Que las bienhechurías descritas están conformadas por Un Galpón Comercial, y bienhechurías en nivel planta baja, nivel entrepiso, nivel mezzanina y nivel terraza; y presentan la siguiente distribución: 1.-Galpón Comercial. 2.-Nivel Planta Baja con: un (01) baño, cuarto de máquinas, área de escaleras y pasillo de acceso. 3.-Nivel entrepiso, con: área de escaleras y pasillo de acceso. 4.-En nivel Mezzanina con: una (01) Oficina con baño incorporado, una (01) oficina auxiliar y área de escaleras; y 5.-Nivel Terraza constituido por: una (01) Habitación con baño incorporado, área de cocina, pasillo externo, área de parrillera sin techar.
3.- Que el inmueble plenamente identificado objeto de la Experticia no se le pudo verificar la construcción de bienhechurías de manera clara y concisa, así como tampoco la data y estado de construcción en el periodo comprendido desde el 29 de Noviembre de 2019 hasta el 23 de Noviembre de 2021, motivado a que no constan en autos elementos probatorios para su determinación.

Es oportuno resaltar que, en la prueba de experticia, el experto aplica sus conocimientos técnicos y científicos, utilizando métodos y procedimientos en el tiempo y en el espacio, siendo que dicho medio probatorio no es vinculante para la decisión del Juez, en tal sentido, este Tribunal le otorga valor y efecto de prueba pericial a los informes presentados, de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
VII
Una vez definido el límite de la controversia y valoradas las pruebas en el presente juicio, en el cual la parte demandante persigue el desalojo de un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en un lote de terreno que tiene un área aproximada de doscientos noventa metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2), con medidas aproximadas de ancho 14.9 mts2 y largo de 19,42 mts2 y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal Nro. 115 de la Urbanización Los Caobos; ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el inmueble Nro. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, en apego al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundamentado en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, inmueble que fue arrendado al ciudadano Wilfredo José Capodacqua, plenamente identificado, propiedad del demandante en el presente juicio.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a lo largo de su contenido desarrolla las condiciones para controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en el marco del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1). De esta manera, los artículos 3, 8, 20 y 40 eiusdem, establecen lo siguiente:
Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 8. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 20. Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…).

De los artículos previamente citados, se establecen las obligaciones impuestas a los arrendadores, así como los derechos otorgados a los arrendatarios en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, según lo dispuesto taxativamente en el mismo cuerpo normativo, son de carácter irrenunciable, en consecuencia, cualquier acto o contrato que pretenda ir en contra de los establecidos en la presente norma debe ser considerado nulo.
En el caso de marras, la parte demandante fundamentó su pretensión en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del mencionado Decreto Ley, al alegar que desde el 1° de abril de 2020, no recibe el pago del canon de arrendamiento mensual.
Por su parte, el demandado en la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, negó que la relación arrendaticia habida entre ellos haya iniciado por un contrato verbal. Siendo lo correcto que la relación arrendaticia inició mediante contrato escrito, el cual está vigente y el mismo se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, con relación al primer hecho controvertido establecido en el presente juicio, relativo a determinar los términos y condiciones de la relación contractual existente con motivo del arrendamiento de un local comercial descrito ut supra entre los ciudadanos Nadem Izzeddin Abou, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.398.616 y Wilfredo José Capodacqua, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-20.081.320, las partes reconocen la existencia del vínculo arrendaticio sobre un local comercial, ubicado en un lote de terreno que tiene un área aproximada de doscientos noventa metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2), con medidas aproximadas de ancho 14.9 mts2 y largo de 19,42 mts2 y se encuentra ubicado al lado de la Autopista Regional del Centro (ARC), tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, Estado Carabobo, Sector Los Caobos; dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Autopista Regional del Centro; SUR: Avenida Principal Nro. 115 de la Urbanización Los Caobos; ESTE: Con el inmueble No.7B.70, que es o fue de la señora Ana y OESTE: Con el inmueble Nro. 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, en el cuál se estipuló un canon mensual de seiscientos dólares americanos, hecho reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación, asimismo se determina que la relación inició a finales del año 2019, específicamente el 1° de octubre de 2019, siendo que desde el mes de abril de 2020, empezó a correr el cobro de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
Con relación al segundo hecho controvertido fijado en el presente juicio, entiéndase, determinar si existe o no incumplimiento de las obligaciones contractuales en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la relación contractual, observa este juzgador que: La actora demanda el desalojo del local comercial, por falta de pago de los cánones de arrendamientos, específicamente de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, y el demandado indica que está solvente por cuanto construyó unas bienhechurías en el inmueble objeto de la presente demanda que se tomarían como pago de los cánones de arrendamiento.
Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado, es decir, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar. En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Igualmente el artículo 1.592 del Código sustantivo, ya mencionado, indica:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

En ese orden de ideas, este jurisdicente considera necesario traer a colación el contenido del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “a” que establece: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”. De las actas procesales que conforman este asunto y de las pruebas aportadas en este caso, se determina que al haber negado el accionado que debía el pago por concepto de canon de arrendamiento, le correspondía demostrar éste hecho, no constando en los autos prueba relativa al pago, capaz de verificar que este haya cumplido con su obligación contractual, en cuanto a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022 y enero, febrero y marzo del 2023, asimismo no logró demostrar que estaba exento de dicho pago, no constando en autos que construyó algunas bienhechurías en el inmueble arrendado; es por lo que en virtud de lo antes expuesto este juzgador declara procedente el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que estos superan los dos (2) cánones que establece la norma antes citada. Así se decide.
VIII
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el abogado ENRIQUE SANTIAGO PARRA TRUJILLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NADEM IZZEDDIN ABOU, ambos plenamente identificados en autos; en contra del ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, identificado en autos.
SEGUNDO: Se ORDENA la entrega material del inmueble (local comercial y bienhechurías) conformado por un lote de terreno de un área aproximada de doscientos noventa un metros cuadrados con cincuenta y cinco undécima cuadrados (290,55 Mts2) con 14.9 Mts de ancho y 19,50 mts2 de largo, que se encuentra ubicado al lado de la autopista Regional del Centro (ARC) tramo parroquia Libertador, municipio Valencia, estado Carabobo, sector Los Caobos, con datos de empadronamiento N° 0044590, número de cuenta 2018-07-0000620x, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte; Con la autopista Regional del Centro (ARC), Sur: Avenida principal N° 115, de la urbanización Los Caobos, Este: Con el inmueble N° 58-80 que es o fue de la señora María Viloria, Valencia, estado Carabobo.
TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte demandada de autos, ciudadano WILFREDO JOSÉ CAPODACQUA, identificado en autos, por haber resultado completamente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los diez (10) días del mes de febrero del dos mil veinticinco (2025).
Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
El Juez Provisorio,


Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,

Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo al cumplimiento de las formalidades de ley, siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.).-
La secretaria


Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
Exp. 26.940.
PLRP/VI.