TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 10 de febrero de 2025
214º y 165º

EXPEDIENTE Nº: 16.351
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL.
MOTIVO: APELACIÓN
RECURRENTE: JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 15.746.509
APODERADO JUDICIAL DEL RECURRENTE: JESÚS MORENO GALÍNDEZ Defensor Ad Litem inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.124
RECURRIDA: Sentencia Definitiva de fecha 29 de julio de 2024 emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
I
ANTECEDENTES
El 26 de septiembre de 2024, se recibe previa distribución a este Tribunal Superior, el expediente contentivo de la demanda por Desalojo de Local Comercial interpuesta por el abogado Luis Eduardo Solórzano Rodríguez inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 190.174 actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano TOMAS ANTONIO SOLORZANO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 983.643 contra el ciudadano JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V15.746.509.
En fecha de 12 de agosto de 2024 la parte recurrente consigno diligencia contentiva del recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de julio de 2024 emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Que declaro con lugar la demanda de desalojo de local comercial (f.291).
En fecha 14 de agosto de 2024 la jueza A Quo escuchó la apelación en ambos efectos remitiendo el presente expediente a este Tribunal de alzada dándosele entrada mediante auto en fecha 26 de septiembre de 2024 que riela en el folio 302 del presente expediente asignándole el número 16.351.
En fecha 30 de noviembre de 2024, el abogado Jesús E. Moreno es su condición de Defensor Ad Litem del ciudadano Johnter Winter Barrada Liendo presento escrito de informe que riela en el folio 303 y 304; en la misma fecha el abogado Pasan Richani en su carácter de apoderado del ciudadano Tomas Antonio Solórzano Márquez presento escrito de informe del folio 305 al 311.
En fecha 29 de enero de 2025, se difiere el lapso de dictar sentencia en la presente causa debido al cumulo de causas que cursan por ante este tribunal por un lapso de 30 días calendarios consecutivos, folio 313.
-II-
SINTESIS CONTROVERSIAL
Analizada como han sido las exposiciones de la parte recurrente en escrito de informe se infiere los siguientes alegatos:
“Se observa de autos que fue imposible obtener información o ubicar al ciudadano JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO, antes identificado, en su carácter de demandado de autos y en aras de defender sus derechos niego, rechazo y contradigo categóricamente la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en todas y cada una de sus partes, por ende, niego y rechazo los hechos narrados en el libelo”.

Así mismo se desprende del escrito de informe presentado por la parte demandante que:
Quedo probado en auto el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presento y el carácter de arrendatario del demandado, ciudadano JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO como también quedaron probadas las obligaciones a cargo de este ultimo y su insolvencia de más de 2 cánones de arrendamiento y la falta de pago de los servicios de electricidad (CORPOELEC) y telefonía (CANTV).
III
SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicto sentencia definitiva en fecha 29 de julio de 2024 mediante la cual declara con lugar la demanda por Desalojo de Local Comercial basándose en las consideraciones siguientes:
Revisados como han sido tanto el escrito de demanda como el escrito de contestación a la demanda, este Juzgado tiene como hechos controvertidos: Determinar la existencia de la relación contractual arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento para uso comercial suscrito entre la partes con duración desde el 01 de julio de 2016 hasta el 30 de junio de 2017 el cual venció, así como de mutuo acuerdo el arrendador y el arrendatario pactaron un periodo arrendaticio que inicio el 01 de enero de 2019 con un canon de arrendamiento de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) mensuales, que el demandado dejo de pagar el canon de arrendamiento del local desde el mes de noviembre de 2019 hasta la presente fecha para un total de cuarenta y cinco (45) cánones de arrendamiento dejados de pagar, a razón de Bs. 0,015, que el demandado no paga los servicios públicos del inmueble arrendado, telefonía CANTV, electricidad a CORPOELEC con deuda acumulada entre el 31/07/2009 y 15/06/2023 de Bs. 3.264,78, aseo al Instituto Municipal del Ambiente (IMA), que el arrendatario demandado no desempeña o ejecuta la actividad de naturaleza comercial para lo cual arrendo el local L-1 del edificio Rosa, manteniendo el local cerrado.
Ahora bien; siendo la presente acción de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento escrito, falta de pago de los cánones de arrendamiento, se observa lo establecido en el Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial que son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…omissis…)
g. …“Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de
prorroga o renovación entre las partes.”
(…omissis…)
i. …“Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.
De la citada norma se desprende como supuesto de hecho tanto el vencimiento del contrato suscrito, no existiendo acuerdo ni renovación del mismo entre las partes, así como la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, ambas causales por la cual procede la acción de desalojo en los contratos de arrendamiento, siendo de este tipo el que rige la relación arrendaticia de autos y para decidir sobre su procedencia en atención a los alegatos expuestos y a lo probado en autos, se observa que la parte actora señala que su arrendatario se negó a elaborar un nuevo contrato de arrendamiento y además de eso le adeuda más de dos mensualidades consecutivas de los cánones de arrendamiento, mientras que el defensor Ad litem de la parte demandada de autos manifiesta que agotada la localización del demandado se opone al presente juicio.
Llama la atención a esta Juzgadora los comprobantes consignados por la parte actora de los pagos realizados mediante cheques de diferentes entidades bancarias y realizados en distintas fechas por la parte demandada cuyos montos son distintos a los establecidos en el contrato, los cuales rielan desde el folio desde el folio dieciocho 18 hasta el folio veinte (20), ambos inclusive, quedando así demostrada la insolvencia y el incumplimiento por parte de la arrendataria en las obligaciones contractuales, tal como lo establece la norma antes citada, lo que hace que la pretensión de Desalojo por incumplimiento de lo establecido en el contrato de arrendamiento sea PROCEDENTE.Y ASÍ SE DECIDE.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso se pretende la revisión de la sentencia de fecha 29 de julio de 2024 emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declaro Con lugar la demanda por desalojo de local comercial incoada por el ciudadano TOMAS ANTONIO SOLORZANO MARQUEZ, contra el ciudadano JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO.
En este sentido expone el demandante en su escrito libelar que durante varios años el ciudadano TOMAS ANTONIO SOLORZANO MARQUEZ, tiene arrendado al ciudadano JHONTER WINTER BARRADA LIENDO el local comercial, ubicado en la Planta Baja del Edificio Rosa, Avenida Bolívar Norte N° 105-48, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, distinguido con el L-1; el cual sería destinado, exclusivamente para actividad de licito comercio, relacionada con el ramo de comercialización de oro, para lo cual suscribió un contrato con duración del 01 de julio de 2016 hasta el 30 de junio de 2017.
Expone que vencido el contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia se mantuvo, pactando las partes sucesivamente la duración y canon de arrendamiento y es así como últimamente, de mutuo acuerdo pactaron un periodo arrendaticio que inicio el 01 de enero de 2019, con un canon de arrendamiento de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) mensuales.
Además indica que se hizo practica del demandado pagar el canon de arrendamiento al ciudadano TOMAS ANTONIO SOLORZANO MARQUEZ, arriba identificado, directamente o mediante depósitos en su Cuenta Corriente N° 0137-0039-75-0000113127-1 del Banco Sofitasa, por taquilla en dinero en efectivo, con cheques de su cuenta 0116-0001-81-0018002285 del BOD, hoy día, Banco Nacional de Crédito (BNC) y/o de terceros, girados contra distintos bancos (Provincial, Banesco, etc.) o mediante transferencias bancarias y una vez efectivos, se le emitian los correspondientes recibos de pago con el sello de cancelado. “Manteniendo “EL ARRENDATARIO” las otras obligaciones a su cargo, de: a) Pagar los servicios de electricidad (CORPOELEC), teléfonos del local (CANTV) números: 0241-8575048 y 8589510 y aseo urbano (IMA), directamente al prestador del servicio; b) la reparación de los deterioros del inmueble que pudieran presentarse durante la vigencia del contrato; c) no efectuar ninguna alteración de la estructura, ni de la distribución del inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito de “EL ARRENDADOR”; d) no ceder o traspasar el contrato, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble; y e) culminada la relación arrendaticia, entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, todas obligaciones legales: LRAIUC arts. 8, 14, 16, art. 41. Letra c) … es el caso que “EL ARRENDATARIO” JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO arriba identificado”,
Por su parte el defensor Ad Litem expuso en su contestación de la demanda que “…Negó, rechazo y contradijo categóricamente la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en todas y cada una de sus partes, negó y rechazó, los hechos narrados en el libelo reservándose el derecho de probar ya que no obtuvo información alguna del ciudadano JOHNTER WINTER BARRADA LIENDO, antes identificado.
Ahora bien, la doctrina sostiene que el desalojo arrendaticio, no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley de Arrendamientos.
En ese orden de ideas, la causal en que el accionante fundamenta el DESALOJO solicitado, está contenida en el literal “a”, “b” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial referido a:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
I. Que el arrendatario incumpliera cuales quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Así mismo es de resaltar que establece el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En este sentido en el caso de marra se evidencia que la parte actora tal como lo prevé el procedimiento oral consigno junto al escrito libelar:
1) Marcado “B”, documento de partición protocolizado en el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, durante el 1er. Trimestre del año 2006, bajo el N° 5, Protocolo 1, tomo 8.
2) Marcado “C”, contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes.
3) Marcado con las letras “D” y “E”, recibos de pago por concepto de depósito de alquiler del inmueble objeto de la presente causa.
4) Marcado “F”, recibo de pago por concepto de depósito de alquiler del inmueble objeto de la presente causa.
5) Marcado “G” y “H”, Consulta Histórico de Números emitida por CANTV.
6) Marcado “I”, Estado de Cuenta 1000079497057 emitido por CORPOELEC.
7) Estado de cuenta emitido por el Banco Sofitasa, el cual fue requerido con el escrito de prueba de informes mediante oficio N° 4430-2151 librado por el tribunal a A Quo.
8) Inspección judicial practicada por el tribunal A quo, la cual fue requerida mediante escrito de pruebas.
9) Escrito contentivo de estatus de números telefónicas emitido por la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela CANTV, el mismo fue requerido con el escrito de prueba de informes.
10) Estado de cuenta emitido por CORPOELEC, requerido con el escrito de prueba de informes.
Así pues al respecto se evidencia que dicho contrato en su CLAUSULA TERCERA establece que el contrato será de un año fijo e improrrogable que comenzaría a computarse desde el día 1ero de julio de 2016 hasta el 30 de julio de 2017 encontrándose vencido dicho plazo, no obstante de acuerdo expone la misma parte actora pactaron un nuevo plazo de vigencia del contrato arrendaticio que inicio el 01 de enero de 2019 con un canon de arrendamiento de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) mensuales, que el demandado dejo de pagar el canon de arrendamiento del local desde el mes de noviembre de 2019 hasta la presente fecha para un total de cuarenta y cinco (45) cánones de arrendamiento dejados de pagar, a razón de Bs. 0,015. En este sentido se evidencia de los recibos de pago consignados por la parte actora dos váuchers de pagos ambos de fecha 08-07-2027 por medio de cheque 06000131 del Banco B.O.D de moto 110.000,00 Bs y el segundo por 700.000 bs por concepto de pago de alquiler de local L-1 ubicado en la Planta baja del edificio El Rosa, avenida Bolívar Norte No 105- 48.
De igual manera marcado “f” se desprenden de váuchers de pago por el mismo concepto de fecha 25-05-2017 pago realizado mediante cheque emitido por cheque perteneciente a la entidad BBVA de la cuenta a nombre de Yandit Joaquin García Colon no siendo el mencionado ciudadano parte de la relación arrendaticia. No existiendo en autos ningún otro medio de prueba que demuestre el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes.
Por otra parte, se desprende de la prueba de informe emitida que la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV) (f.164) que el número telefónico 0241.8589510 indicado en la clausula SEXTA del contrato de arrendamiento objeto de pretensión como propiedad de la parte actora y el cual cedió al arrendatario se encuentra en Condición Inactivo retirado por pago. Así mismo del informe presentado por la Corporación Eléctrica Nacional, S.A (Corpoelec) se evidencia el saldo deudor de 9.940,72 Bs por consumo eléctrico, aseo relleno sanitario deuda acumulada entre el 31/07/2009 y 15/06/2023 (f.174).
Ahora bien en materia del Proceso Civil, bajo la óptica constitucional, en determinadas situaciones ponderables, el viejo aforismo de que prueba quien dice qui dicet, qui prueba, se rompe para dar paso a la Doctrina de la “Colaboración y Solidarismo Probatorio”, que no es otra cosa que entender que si bien ambas partes deben llevar a la convicción del juzgador la verdad de sus dichos, en mayor grado, ello corresponde a quien cuenta con más elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos.
Así pues, en este sentido y al no constar en auto medios de prueba presentado por la parte demandada, teniendo este la carga de probar el cumplimiento de las obligaciones contraídas mediante el contrato de arrendamiento es forzosa para quien aquí juzga declarar sin lugar el presente recurso de apelación presentado por el abogado Jesús E Moreno es su condición de Defensor Ad Litem del ciudadano Johnter Winter Barrada Liendo. Así se decide
III
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Jesús E Moreno en su condición de Defensor Ad Litem del ciudadano Johnter Winter Barrada Liendo,, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 15.746.509 contra la sentencia definitiva de fecha 29 de julio de 2024 emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo que declaró CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por el ciudadano TOMAS ANTONIO SOLORZANO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 983.643
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia definitiva de fecha 29 de julio de 2024 emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa en el presente recurso de apelación
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.
Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en la ciudad de Valencia, a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil veinticinco (2025). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO
CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCIA
LA SECRETARIA TITULAR
ORIANNIS VITRIAGO GRACIA
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:00 pm. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

LA SECRETARIA TITULAR
ORIANNIS VITRIAGO GRACIA
Exp. Nº 16.351
CENG/ovg