TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 21 de febrero de 2025
214º y 165º

EXPEDIENTE Nº: 16.282
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL.
MOTIVO: APELACION
RECURRENTE: Sociedad de Comercio Tasca La Valenciana C.A, Inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 23 de abril de 1986 bajo el Nro. 22, tomo 219 -A
APODERADO JUDICIAL DEL RECURRENTE: Lucy Daza inscrito en el Inpreabogado bajo el número 86.625
RECURRIDA: Sentencia Definitiva de fecha 11 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
I
ANTECEDENTES
El 07 de mayo de 2024, se recibe previa distribución a este Tribunal Superior, el expediente contentivo de la demanda por Desalojo de Local Comercial interpuesta por el abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.782 actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 3.257.415 contra la entidad mercantil TASCA VALENCIANA C.A, Inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23 de abril de 1986 bajo el Nro. 22, tomo 219 -A, representada en su momento por el ciudadano José Manuel De Sa Nunes, titular de la cedula de identidad Nro. V6.206.183.
En fecha de 10 de abril de 2024 la parte recurrente consigno diligencia contentiva del recurso de apelación contra sentencia definitiva dictada en fecha 11 de abril de 2024 por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que declaro con lugar la demanda de desalojo de local comercial (f. 238).
En fecha 23 de abril de 2024 la jueza A Quo escuchó apelación en ambos efectos remitiendo el presente expediente a este Tribunal de alzada dándosele entrada mediante auto en fecha 07 de mayo de 2024 que riela en el folio 242 del presente expediente asignándole el número 16.282.
En fecha 12 de junio de 2024 la abogada Marianella Godoy Carvajal es su condición de Defensora Ad Litem de los herederos desconocidos y desconocidas de la ciudadana Raffaela Materrazzi De Serra, presento escrito de informe que riela en el folio 243 al 244; en la misma fecha el abogado Hermes Jesús Abreu Luzardo en su carácter de apoderado de la ciudadana ANA Cristina Materazzi Polito presento escrito de informe (f 245 al 246 .)
En fecha 26 de junio de 2024 la abogada Lucy Yaneth Daza Molina en su carácter de apodera judicial de la entidad mercantil Tasca Valenciana C.A presenta escrito de observación de los informes que riela en los folios 247 al 253.
En fecha 13 de enero de 2025, por cuanto en fecha 02 de julio de 2024 mediante oficio No. TSJ-¬¬/CJ/OFIC/1486-2024 FUI DESIGNADO POR LA Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia para ocupar el cargo de Juez Provisorio de este digno Tribunal me aboco al conocimiento de la presente causa.
-II-
SINTESIS CONTROVERSIAL
Analizada como han sido las exposiciones de la parte recurrente en escrito de observación a los informes se infiere los siguientes alegatos:
Conforme a lo previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Los requisitos ineludible que deben contener la sentencia son de estricto orden público ; por lo que, en este sentido , ha señalado “…que los errores in procedendo” de los cuales adolezca una sentencia son constitutivos una violación del Debido Proceso y, por ende, una injusticia que debe ser reprimida mediante la nulidad de la sentencia, debido a que tales errores , son interpretados como una violación de orden público; por lo que enderecho, es necesario sea declarada la NULIDAD DE LA SENTENCIA, dictada por el TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 11 de abril de 2024.
Entre las omisiones que se evidencia en la mencionada sentencia se encuentra:
1. En la sentencia de la juez del TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, alude:
Mediante diligencia de fecha veintisiete (27) de octubre de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copia certificada del libelo de demandada de Retracto legal, la cual fue incoada por la parte demandada ante el Tribunal sexto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la circunscripción judicial del Estado Carabobo, solicitando se declare la litispendencia.
Cuando lo cierto y verdadero es que ese acto procesal se llevó a cabo en fecha el día 09 de noviembre de 2022, con lo cual el sustento del dispositivo no se llevó a cabo de manera certera, tal como lo establece el artículo243 del Código de Procedimiento Civil.

2. De igual manera, la juez del TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, omite la valoración de las pruebas de la DEMANDANTE RECONVINIENTE, así como tampoco valora las pruebas del de DEFENSORA AD- LITEM.

Por su parte se desprende del escrito de informe presentado por la defensora ad litem de los herederos desconocidos de la ciudadana Raffaela Materrazi De Serra que la parte reconvinente“ … se centró en una serie de alegatos, sus pruebas y valga la redundancia nada probaron así como documentación que igualmente no le favoreció.
PARTE RECONVENIDA:
Invoque el Principio de la Comunidad de la Pruebas en Pro de mi representada y demostrando que no era procedente el Retracto Legal Arrendaticio.

Se desprende del escrito de informe presentado por la parte demandante que:
La parte demandada- reconvinente, en las oportunidades procesales solo se limitó a negar la existencia la insolvencia alegada, pero no presento instrumento alguno que demostraran el pago de las pensiones demandadas como insolutas, corroborándose su estado de insolvencia, en consecuencia, la juez declaro con lugar la demanda de Desalojo por Falta de Pago.
Respecto a la reconvención presentada por la accionada, la misma primeramente solicita sea declara la confesión ficta de mi poderdante por su falta de contestación de la reconvención de la oportunidad procesal. Ahora bien, ciudadano juez en virtud de la existencia de un litis consorcio pasivo obligado, la defensora designada de los herederos desconocidos de la codemandada si procedió a contestar la Reconvención debidamente, por lo que la juez, tomando en consideración lo establecido lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, sentencio sin lugar la confesión Ficta alegada.
III
SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dicto sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en fecha 11 de abril de 2024 mediante el cual declara con lugar la demanda por Desalojo de Local Comercial basándose en las consideraciones siguientes:
La pretensión principal:
- Determinar si la demandada-reconvinente cumplió con su obligación de cancelar los montos correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de enero a julio del año 2022, establecidos en el contrato de arrendamiento y su respectivo adendum.
 La reconvención_
- La violación de la preferencia ofertiva por parte de la Tercera Forzosa y demandada en reconvención por retracto legal arrendaticio.
Ubicados en contexto, esta Jurisdicente, por razones netamente metodológicas, procede en principio a dilucidar sobre la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, planteada como mutua petición por la demandada de autos; la cual encuentra fundamento en lo estatuido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que no es más que el derecho que se incorpora a la esfera jurídica del arrendatario al haberle sido conculcada la preferencia ofertiva en los términos establecidos en el artículo 38 íbidem, subrogándose entonces en la posición del comprador del inmueble objeto de venta el cual guarda identidad con el inmueble objeto de arrendamiento.
Sin embargo, previo al análisis del fondo de lo peticionado, precisa pronunciarse respecto de la Confesión Ficta aducida por la representación judicial de la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., en la oportunidad de celebrarse la audiencia o debate oral, arguyendo que:
“En este estado manifiesto al tribunal como primer punto que se deje constancia de la CONFESIÓN FICTA de la parte demandante reconvenida, toda vez que, en la oportunidad procesal establecida en la norma, no dio contestación a la reconvención, así como tampoco pudo traer a la causa documento que demostrara de forma fehaciente que se hubiere presentado a mi representada la preferencia ofertiva (…)”
Manifiesta la parte reconviniente en Retracto Legal Arrendaticio, que siendo la oportunidad procesal para que el demandante reconvenido, diera contestación a la demanda, ésta fue omitida, debiendo en consecuencia, aplicársele los efectos del artículo 362, por remisión expresa del artículo 868 íbidem.
El artículo 362 de la ley adjetiva reza in verbis, la consecuencia jurídica implícita que acarrea la falta de contestación a la demanda (en este caso, la reconvención), lo cual responde a la figura jurídica denominada por la doctrina como Confesión Ficta, que no es otra cosa que una presunción iuris tantum de admisión de los hechos narrados en el libelo, como consecuencia de la contumacia del sujeto demandado ante el incumplimiento de las cargas procesales que le están atribuidas, siempre que lo peticionado por el demandante no sea contrario a derecho. Respecto a ello, mediante decisión N° R.C. 0111 proferida por la Sala de Casación Civil en fecha veintitrés (23) de marzo de 2017, se ha pronunciado en los términos siguientes:
De acuerdo con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, la confesión ficta es concebida por la doctrina como una sanción cuyo mecanismo se activa cuando el demandado no comparece o se abstiene de contestar la demanda, caso en el cual, siempre que la petición del demandante no sea contraria a derecho, para declarar su procedencia, se requiere que el demandado no probare nada que le favorezca. La figura jurídica antes mencionada, es también entendida como una ficción, por medio de la cual el demandado contumaz, acepta los hechos alegados por el actor en el libelo. Cabe destacar, que el demandado no se considerará confeso tan sólo por la falta de contestación o contumacia, ya sea por no asistir a contestar la demanda, o al hacerlo extemporánea por tardía, puesto que hasta ese momento nada ha admitido y nada ha alegado, de manera que recae sobre el demandado la carga de la prueba para desvirtuar los alegatos planteados por la parte actora.
De lo que antecede devienen tres elementos existenciales necesarios para que opere la confesión ficta a saber:
1. El primero de ellos referido a la falta de contestación del demandado dentro de la oportunidad legal correspondiente.
2. Que no se pruebe nada que le favorezca durante el proceso:
3. Que la pretensión de la actora no sea contraria a derecho.
Conforme a lo dispuesto, desciende este Juzgado a la revisión de las actas que conforman el presente expediente, a los fines de verificar la concurrencia de los presupuestos supra señalados como requisitos de procedencia para que pueda considerarse la precedencia en derecho de la confesión ficta.
Evidenciando que, en lo relativo al primer punto, esto es, la falta de contestación del demandado dentro de la oportunidad correspondiente, en efecto, no consta en autos, escrito de contestación a la reconvención planteada por la representación judicial de la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO.
Sin embargo, no escapa de la vista de quien aquí decide, que la pretensión que circunscribe la reconvención versa sobre el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el cual ha sido vasta la jurisprudencia que se ha pronunciado al respecto, estableciendo el criterio jurisprudencial pacífico y reiterado de la obligatoriedad de conformar un litisconsorcio pasivo necesario, a los fines de que la sentencia que se emita a tal efecto, pueda surtir sus efectos frente a los sujetos cuya esfera jurídica se viera afectada.
De ello se explica la intervención forzosa de un tercero al presente juicio, representado en este caso por los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI POLITO, quienes concurren con la reconvenida, por ser común a ambos la causa pendiente.
De modo pues, que conformado el litisconsorcio pasivo necesario, y consolidada la relación jurídico procesal en lo que a la reconvención refiere, aun cuando, en efecto, no fue presentada contestación por la reconvenida de autos, sí cumplió con dicho acto (contestación al retracto legal arrendaticio) la defensora ad Lítem de los herederos conocidos de la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI POLITO, razón por la cual, siendo aplicable al caso en concreto lo dispuesto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto de seguidas se transcribe:
Artículo 148: Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.
En tal sentido, riela inserto a los folios 86 al 88 de la pieza principal del presente expediente, Escrito de Contestación presentada por la abogado MARIANELLA GODOY CARVAJAL, en condición de DEFENSORA AD LÍTEM de los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI POLITO, a la demanda por Retracto Legal Arrendaticio plateada vía reconvención por la representación judicial de la parte demandada, en el entendido que, conforme a lo estatuido en el artículo supra transcrito, dicha contestación aprovecha al reconvenido contumaz, teniéndose por válida la misma para ambos litisconsortes, por lo que mal podría considerarse satisfecho el primero de los supuestos para que opere la Confesión Ficta. Así se establece.
Corolario de lo anterior, por cuanto los requisitos de procedencia para que pueda verificarse la confesión ficta, son de carácter concurrente entre sí, en el entendido que a falta de uno de ellos, resulta improcedente la misma, y establecida como ha sido la contestación de la reconvenida en aprovechamiento de la actuación desplegada por su litisconsorte necesario, queda desechado el argumento del sujeto reconviniente relativo a la falta de contestación del demandado (reconvenido), debiendo en consecuencia declarar SIN LUGAR la CONFESIÓN FICTA. Así decide.
Resuelto el punto anterior, se procede a dilucidar sobre el Retracto Legal Arrendaticio, tomando como punto de partida, el dispositivo de ley que prevé tal derecho, establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber:
Artículo 39: En el caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Como resultado de lo anteriormente señalado se tiene que, el derecho de retraer le asiste al arrendatario siempre que se suscite cualquiera de las dos circunstancias señaladas por Ley, esto es en principio, cuando no exista la preferencia ofertiva que deba hacer el propietario del inmueble antes de la venta del mismo, claro ésta, o aun existiendo ésta omitiera alguna de las formalidades que la Ley establece, o cuando habiéndose realizado la respectiva notificación, la venta se hubiere efectuado a un tercero en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario.
Ante este escenario, la reconviniente del Retracto Legal arrendaticio manifiesta:
“En el presente caso ciudadano Juez, NO SE DIO LA PREFERENCIA OFERTIVA que corresponde a la arrendataria, sociedad de comercio “TASCA LA VALENCIANA, C.A.” sobre los inmuebles destinados a uso comercial, materializando un acto simulado o la apariencia de un negocio jurídico por medio del cual el apoderado de la propietaria, ciudadana RAFFAELA MATERAZZI DE SERRA, le vende a su sobrina, ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, los dos inmuebles arrendados, escondiendo, engañando y disfrazando el verdadero interés del negocio, el cual no es otro que la adquisición en la totalidad de los inmuebles, haciéndose exigible en derecho la reclamación de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.”
De la transcripción anterior, se desprende el alegato de la falta o prescindencia absoluta de la notificación de la negociación contractual, es decir, la preferencia ofertiva de la venta del inmueble que tiene el arrendatario frente a cualquier tercero; preferencia ésta, que se encuentra establecida en el artículo 38 de la Ley especial; a saber:
Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de dos (02) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Según lo establece el dispositivo de Ley, el derecho preferente que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble está condicionado a ciertos requisitos de orden concurrente entre sí, y así se interpreta de la simple lectura del artículo, el cual en primer lugar se ocupa de establecer las condiciones determinadas respecto al arrendatario, para posteriormente, y verificadas éstas (las condiciones) establecer las condiciones que debe cumplir el arrendador que pretende enajenar el inmueble, así como las formalidades y requisitos que debe cumplir dicha notificación u oferta.
Entonces, lo primero que debe valorarse, es el cumplimiento de tales requisitos, desde el punto de vista del locatario, quien en consecuencia debe: 1) tener más de dos (02) años en condición de arrendatario; 2) que se encuentre solvente en las obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; y, 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respecto a la duración de la relación locativa, manifiesta la demandante-reconvenida, que la misma inicia por contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2018, el cual corre inserto a los folios del veintitrés (23) al treinta y tres (33) de la pieza principal del presente expediente, el cual al no haber sido desconocido o impugnado por la accionada en la oportunidad correspondiente, goza de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, en el referido contrato se desprende que el mismo tendría una duración de un año.
En este mismo sentido, se desprende al folio treinta y ocho (38), adendum del contrato de arrendamiento supra referido, del cual se evidencia la continuidad de la relación arrendaticia desde el período comprendido entre el 01 de noviembre de 2019 hasta el 30 de octubre de 2020.
Todo lo anterior fue ADMITIDO por la demandada-reconviniente en el acto de contestación a la demanda, razón por la cual no representa para el debate un hecho controvertido, quedando así relevado de toda prueba. Así se establece.
En lo correspondiente a la “solvencia inquilinaria”, previo a dilucidar sobre la misma, conviene hacer cita de los artículos siguientes de la ley adjetiva y sustantiva civil respectivamente:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Tales disposiciones no pueden ser interpretadas ni menos aplicadas, ignorando el hecho cierto de la falta de contestación de una de los codemandados, en el caso particular, del demandante reconvenido, bajo la premisa que, tal omisión, si bien no configuró la confesión ficta alegada por la reconviniente, tal como quedó establecido en párrafos anteriores, si influye en la distribución legal de la carga prueba, siendo necesario determinar con claridad, a cuál de los sujetos procesales, le estaba dado el deber de aportar al proceso los medios idóneos de los cuales puede enervar la veracidad de sus alegatos.
A fin de realizar tal determinación, se hace cita del criterio jurisprudencial establecido mediante decisión vinculante de la Sala Constitucional Nº362, de fecha 9 de mayo de 2014:
‘…Ahora bien, esta Sala en diversas ocasiones se ha pronunciado sobre la confesión ficta y la reversión de la carga de la prueba que consigo trae, en los siguientes términos:
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala que: ‘ Cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de no asistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362del Código de Procedimiento Civil (anteriormente transcrito), puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.
Continua la decisión in commento explicando que, la posibilidad de que la confesión ficta no se consolide con la demostración de “algo favorecedor” para el no concurrente, guarda relación con el aforismo de quela ficción no puede ocultar la realidad, es decir, ante la eventual ficción (confesión), la sola duda a favor de la realidad, destruye tal ficción.
En suma de ello, la Defensora Ad Lítem de los Herederos conocidos y desconocidos de la codemandada, en su escrito de contestación, explana:
“Niego y rechazo, por ser incierto, que para la fecha de la venta de los inmuebles objeto de la presente reconvención, ya suficientemente identificados en autos la parte actora estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, y que en los actuales momentos ha cumplido con sus obligaciones, tanto principales como accesorias, conservando los locales como un buen padre de familia”
De allí que, verificada la contestación supra transcrita, la cual surte iguales efectos para el reconvenido contumaz, no queda duda para esta Operadora de Justicia, que correspondía a la parte reconveniente en autos, incorporar al proceso en el término probatorio, instrumento alguno que compruebe la solvencia de sus obligaciones locativas, cuestión ésta, que vale decir, es el hecho determinante de ambas pretensiones.
En razón de ello y al amparo de lo dispuesto en el artículo 506 de la ley adjetiva civil, corresponde a la parte actora, en este caso, a la reconviniente, traer a conocimiento del Juez los medios probatorios de los cuales pueda verificarse la veracidad de sus alegatos, situación ésta que no ocurrió en el presente asunto, toda vez que, de las actas que comportan el expediente, no se aprecia probanza alguna que permita dilucidar sobre la solvencia de la reconviniente Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., y el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, legales y normativas, y al no ser ésta (la solvencia) un hecho negativo, no puede relevarse su carga en el sujeto demandado, o en este caso, en el sujeto reconvenido, resultando forzoso para este Juzgado ante la falta de demostración de la solvencia inquilinaria, considerar que o concurren los requisitos necesarios para la procedencia en derecho del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que se demanda vía reconvención, debiendo en consecuencia declarar SIN LUGAR, la RECONVENCIÓN planteada por la Sociedad Mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., contra la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO y la ciudadana RAFFAELA MATERAZZI DE SERRA, suficientemente identificadas. Así se decide.
Caso contrario, ocurre en materia probatoria, con la demanda por DESALOJO incoada en la acción principal por la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, parte demandante, pues en este caso, la causal DESALOJO que se invoca es la establecida en el literal A, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo tenor es el siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
A este respecto, la pretensión del demandante se fundamenta en la insolvencia de los meses de enero a julio del año 2022, siendo refutados de forma genérica por la accionada en los términos que siguen:
“Importante es señalar que desde el día 01 de junio del año 1986, hasta la fecha actual; mi representada, sociedad mercantil “TASCA LA VALENCIANA, C.A.”, ha sido responsable en el pago de los cánones de arrendamiento, así como de las demás obligaciones que le son propias como arrendataria de los inmuebles objetos del contrato suscrito por mas de TREINTA Y CINCO (35) AÑOS.”
Llegado este punto, precisa hacer mención de lo establecido mediante decisión proferida por la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC-226, de fecha 23 de marzo de 2004, ratificado su criterio en decisión de la misma Sala de fecha 27 de agosto de 2020, Expediente NºAA20-C-2018-000254:
En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el themaprobandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbitei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
En el asunto que nos atañe, el demandante arguye que la ARRENDATARIA NO CUMPLIÓ con el el pago de los cánones; mientras que ésta, en su escrito de Contestación señala que HA CUMPLIDO con sus obligaciones arrendatarias.
Así pues, el argumento de la parte actora, se asidera en un HECHO NEGATIVO absoluto, que es la falta de pago, en tal sentido, los hechos negativos absolutos no son objeto de prueba, conforme al antiguo adagio latino Factum Negantis Probatio Nulla Est, que señala, no hay prueba de hecho negativo
En contraposición a ello, la premisa de la defensa de la accionada, se delata en que ésta, SÍ ha cumplido con sus obligaciones arrendatarias, incluso se extiende en afirmar que lo ha hecho durante los 35 años en los que se ha mantenido la relación arrendaticia; no obstante a ello, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, no existe título o medio alguno que permita la verificación del cumplimiento de tal obligación, significando con ello, que aún cuando su defensa fue afirmativa, no acompañó medio de prueba que permitiera dilucidar sobre la certeza de la misma.
Para hilvanar y concluir las ideas que preceden, la representación judicial de la sociedad mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., ha limitado su defensa a afirmar que se mantiene solvente en sus obligaciones, sin que en efecto, enerve de las probanzas traídas a los autos, medio suficiente del que se desprenda el pago correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2022, no existiendo óbice alguno para que esta Jurisdiscente declare CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el abogado HERMES JESÚS ABREU, en su carácter de Apoderado Judicial de la demandante de autos, ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, por haberse consumado la causal establecida en el literal a, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial. Así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso se pretende la revisión de la sentencia de fecha 11 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, la cual declaro Con lugar la demanda por desalojo de local comercial incoada por la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO.
Se desprende del análisis de los autos que la presente demanda versa sobre el desalojo de dos locales comerciales ubicados en el edificio Monte Carlos Nro. 4 y 5, de la Av. Lara Calle Briceño Méndez, Parroquia La candelaria, municipio Valencia estado Carabobo.
Expone en su escrito introductorio el demandante de que en fecha 01 de noviembre de 2018 la entidad mercantil Tasca Valencia C.A suscribió contrato de arrendamiento del inmueble antes identificado, suscribiendo en fecha 01 de noviembre de 2019 un acuerdo arrendaticio donde fue fijado el canon de arrendamiento a la cantidad de Cien dólares de Estados Unidos de América ($100,00) inicialmente y finalizando con un canon de doscientos dólares de Estados Unidos de América (200,00) los contratos fueron cedidos a la demandante por parte de la administradora.
Expone que a finales de 2020 del fallecimiento del ciudadano José Manuel De Sa Nunes siendo solicitada por la ciudadana Erika Nunes De Nunes a la demandante continuar la relación arrendaticia llegando a un acuerdo en fecha 01 de noviembre de 2022 fijando un nuevo canon de arrendamiento en Cuatrocientos dólares de Estados Unidos de Norte America ($400,00), presuntamente dejando cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2020 .
Por su parte expone la parte demandada La violación de la preferencia ofertiva por parte de la Tercera Forzosa y demandada en reconvención por retracto legal arrendaticio; además expone que la sentencia recurrida adolece de falta de valoración de las pruebas presentadas por la demandante reconviniente y de la defensora ad litem.
Ahora bien, la doctrina sostiene que el desalojo arrendaticio, no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley de Arrendamientos.
En ese orden de ideas, la causal en que el accionante fundamenta el DESALOJO solicitado, está contenida en el literal “a”, “b” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial referido a:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Ahora bien en el caso de marras en primer término denuncia el recurrente que la jueza A quo indico en la sentencia recurrida que la diligencia en la cual la parte demandada consigno copia certificada del libelo de la demandada de Retracto Legal fue presentada en fecha 27 de octubre de 2022 en realidad fue presentada en fecha 09 de noviembre de 2022 no siendo el sustento del dispositivo certero como lo establece el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto se desprende en el folio 172 del presente expediente la diligencia presentada por el abogado Hermes Jesús Abreu Luzardo en fecha 9 de noviembre de 2022 en el cual consigna las copias certificadas del auto de admisión de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio presentado por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
Ahora es propicio para este juzgador en su función pedagógica el análisis de Principio de la Realidad Sobre la Forma es un principio jurídico que establece que, en caso de discrepancia entre lo que ocurre en la realidad y lo que se ha plasmado en documentos, se debe dar prevalencia a lo que surge en la práctica.
Ahora bien, si bien este constituye un principio rector del derecho laboral resulta aplicable en el presente caso en estudio, en este sentido si bien existe un error de inexactitud en la narrativa de la sentencia recurrida en relación a la fecha de presentación de la diligencia a la que se hace alusión se evidencia de la revisión del expediente que la misma riela en el folio 127 y su contenido al hacer analizado por la jueza A Quo no se desvirtuo su contenido siendo el mismo valorado dentro de la sentencia definitiva y no constituyendo este error un elemento fundamental que cambiaria sustancialmente la decisión plasmada de fallo.
En otro punto denuncia el recurrente la falta de valoración de las pruebas presentadas por la demandante reconviniente y las presentadas por la defensora Ad Litem, ahora resulta evidente de la lectura de la sentencia recurrida así como de la revisión de las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente jucio que fueron presentadas y valoradas las siguientes pruebas según se transcriben de la sentencia recurrida:
De las Pruebas promovidas por la parte Demandante:
- En copia simple, dos (02) cartas misivas fechada 29 de marzo de 1999, dirigida por RAFFAELA M. DE SERRA, y la segunda por ADMINISTRADORA LOS SAUCES, C.A., ambas a la sociedad mercantil TASCA LA VALENCIANA, C.A., de las cuales, por cuanto fueron consignadas en copia simple y al ser instrumentos privados, no enervan el valor probatorio establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo en consecuencia ser desechadas.
- En copia simple, documento de compra venta del Local Nº4, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el Nº35, Protocolo Único, Tomo 88, posteriormente protocolizado en fecha 5 de agosto de 2021, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, anotado bajo el Nº313.7.9.1.2904 correspondiente al libro de Folio Real del año 2021. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- En copia simple documento de compra venta del Local Nº5, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el Nº35, Protocolo Único, Tomo 88, posteriormente protocolizado en fecha 5 de agosto de 2021, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, anotado bajo el Nº313.7.9.1.2905 correspondiente al libro de Folio Real del año 2021. En tal sentido, al no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad correspondiente se le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Asi mismo se desprende de la sentencia interlocutoria (providencia de pruebas) que en fase de admisión de prueba fueron desechadas de conformidad con el artículo 429 del Codigo Procesal Civil las Pruebas Documentales:
- Acta que se produjo con ocasión de la práctica de la Medida Preventiva de Secuestro.
- Escrito de contestación de demanda
- Libelo de demanda por retracto legal arrendaticio, incoado por la demandada reconviniente por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas.
- Sentencia NºRC000121 de fecha 26 de abril de 2010. Sala de Casación Civil.
- Oferta De Venta De Fecha 22 De Octubre De 2007. La cual fue desechada conforme a lo establecido en el aparte último del artículo 865 de la ley adjetiva, ESTE Juzgado la INADMITE, por cuanto no fue acompañada al libelo en la oportunidad correspondiente.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante y el defensor ad litem promovieron el merito favorable de la prueba siendo criterio reiterado de la Sala de Casación Civil que a la misma no constituye un medio de prueba por cuanto es el Juez el encargado de valorar las actuaciones que reposan en los autos en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva.
Así pues, como evidencia quien aquí juzga el Tribunal a quo en su sentencia recurrida no adolece de vicio de inmotivacion por cuanto las pruebas promovidas oportunamente y que no fuera ni ilegales ni impertinentes fueron evacuadas y valoradas por la jueza a quo.
Ahora bien es de resaltar que en materia del Proceso Civil, bajo la óptica constitucional, en determinadas situaciones ponderables, el viejo aforismo de que prueba quien dice está obligado a probar, se rompe para dar paso a la Doctrina de la “Colaboración y Solidarismo Probatorio”, que no es otra cosa que entender que si bien ambas partes deben llevar a la convicción del juzgador la verdad de sus dichos, en mayor grado, ello corresponde a quien cuenta con más elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos.
Así pues, en este sentido y al no constar en auto medios de prueba presentado por la parte demandada, teniendo este la carga de probar el cumplimiento de las obligaciones contraídas mediante el contrato de arrendamiento es forzosa para quien aquí juzga declarar sin lugar el presente recurso de apelación presentado por la abogada Luci Daza en su condición de apoderada de la entidad mercantil Tasca La Valenciana C.A, al no haber consignado medio de prueba que demostrara la solvencia en la cancelación de los canon de arrendamiento perteneciente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y Julio del año 2022. Así se decide.
III
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada LUCI YANETH DAZA MOLINA, en su condición de apoderada judicial de la entidad mercantil Tasca La Valenciana C.A, ., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 23 de abril de 1986, bajo el numero 33, tomo 219-A contra la sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo que declaró CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la ciudadana ANA CRISTINA MATERAZZI POLITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 3.257.415
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2024 emitida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa en el presente recurso de apelación
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; en la ciudad de Valencia, a los diez (21) días del mes de febrero del año dos mil veinticinco (2025). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR
ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:00 pm. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

LA SECRETARIA TITULAR
ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA

Exp. Nº 16.282
CENG/ovg-