TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 05 de febrero de de 2025
214º y 165º

EXPEDIENTE Nº: 16.313

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

DEMANDANTES: Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO, RIF J-07522743-3, inscrita por ante la Oficina Subalterna de registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 18 de Junio de 1974, bajo el N° 45, Tomo 10, Protocolo Primero, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDANTE: MARÍA CELINA SANTOS GOMEZ y GUSTAVO ADOLFO BRAVO JIMENEZ, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 67.451 y 74.353.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, el 18 de julio de 2013, bajo el N° 37, Tomo 147-A, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: NIXON GARCIA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.614 de este domicilio.

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de junio de 2024, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES

En fecha 05 de junio de 2024, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda intentada. Contra dicha decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación, siendo escuchado en ambos efectos por auto de fecha 17 de junio de 2024.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 2 de julio de 2024 se le dio entrada al expediente, fijándose el término para presentar los informes.
En fecha 30 de octubre de 2024, el Juez Provisorio se aboco al conocimiento de la presente causa.
En fecha 19 de noviembre de 2024, se fijo un lapso sesenta (60) días calendarios consecutivos, para dictar sentencia.
Estando dentro del lapso procesal, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

El demandante en su libelo de demanda alega que es propietaria de un inmueble construido por unas bienhechurías construidas a sus expensas sobre un lote de terreno ubicado en el Primer Sector de la Urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, distinguido con el Número E-1 de la calle 130, Número Cívico 107-181, con una superficie aproximada de UN MIL VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (1.022,51 M2), tal y como consta en documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del hoy Municipio Valencia en fecha 27 de Mayo de 1981, inscrito, bajo el número 16, Tomo 27, del Protocolo Primero, tal como se evidencia del documento. (Anexo marcado con la letra “B”.
Que el demandante posee una relación arrendaticia con la Sociedad Mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., sobre el inmueble antes mencionado, desde el 11 de octubre de 2.013, tal y como consta en documento autenticado por ante la notaria Séptima de Valencia, bajo el N° 20, Tomo 357 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria. Anexo marcado con la letra “C”.
Que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento, en la clausula TERCERA: El canon de arrendamiento mensual pactado por las partes es de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,00), mensuales ajustables cada seis (6) meses de acuerdo al índice de inflación del semestre anterior, conforme al índice de Precio al Consumidor del Banco central de Venezuela. Dicho canon tendrá vigencia a los ciento ochenta (180) días consecutivos después del otorgamiento del contrato por ante la oficina pública correspondiente.
Las partes al pasar de los años fueron ajustando de mutuo acuerdo los nuevos cánones de arrendamiento y que en la actualidad el canon mensual es de seiscientos cincuenta dólares americanos ($650) y/o el equivalente a la cantidad
de Diecisiete Mil Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs.17.004,00) mensuales, conforme se evidencia en el Tipo de Pago Referencial emitido por el Banco Central de Venezuela.

Que la Sociedad Mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., se encuentra insolvente en las cuotas del canon de arrendamiento, por cuanto ha dejado de pagar más de dos (02) cuotas del canon de arrendamiento, vale decir, desde el mes de Octubre del año 2022.
Que no pagan los cánones cuya deuda a la fecha es de Cinco Mil Doscientos Dólares Americanos ($5.200) y/o el equivalente a la cantidad de Ciento treinta y Seis Mil Treinta y Dos Bolívares con 00/100 (Bs.136.032,00).
Que han sido infructuosas las comunicaciones con la arrendataria a través de sus representantes.

Que el objeto de la presente demanda es accionar por Desalojo de Local Comercial, ya que desde el mes de octubre del año 2022, la Sociedad mercantil MILLON RESTO BAR, C.A., ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, tal y como fue acordado por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito; y de los cuales en los últimos años, cumplen con los pagos parcialmente, arrastrando una deuda de mes a mes, y desde el mes de octubre del año 2022.
Que la demanda se encuentra incursa en la causal a) Articulo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto dejó de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses vencidos y consecutivos, a partir del 20 del mes de octubre del año 2022 hasta presente fecha.
Solicita el Desalojo o desocupación del local comercial ubicado en el primer sector de la urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, distinguido con el número E-1, de la calle 130, Numero Cívico 1707-181, Valencia Estado Carabobo.
Que demanda la entrega material del Local Comercial objeto de arrendamiento en perfectas condiciones, libre de bienes y personas, así como de todo tipo de impuestos nacionales, estadales o municipales.
Que solicita el pago de las costas del proceso de resultar totalmente vencida.
Que Estima la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.266.000,00) y el equivalente a OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SIETE CON TREINTA EUROS (8.767.30 Euros), tomando como referencia el euro a un valor de (30,24) siendo la moneda más alta de acuerdo a la publicación del Banco Central de Venezuela.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA

En la oportunidad de contestar la demanda, la demandada Contradice y contra ataca en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada contra su representado FRANCO TEDESCO TUCCI, representante legal de MILLON RESTO BAR C.A.
Que el actor al inicio solicito el desalojo de un inmueble y consigna título de propiedad de un terreno que data del año 1981, en dicho documento no aparece datos de construcción alguna en el terreno.
Que en el año 2013 cuando se suscribió el contrato de Arrendamiento entre MILLION RESTO BAR C.A y CLUB DE JARDINERIA CARABOBO, no existía sobre el prenombrado terreno bienhechurías.
Que la construcción que existe a la fecha, fue realizada por MILLION RESTO BAR C.A, con dinero de su propio peculio.
Que en la Clausula Tercera del Contrato se evidencia el compromiso suscrito por el arrendador, de pagar una cuota parte que sería descontada del canon de arrendamiento mensual, para cumplir con el pago de las bienhechurías.
Que la parte actora no consigno como medio probatorio documento alguno de propiedad sobre las prenombradas bienhechurías y solicita al Tribunal una medida preventiva de secuestro sobre las mismas, dejando un vacío legal sobre el derecho reclamado y que el Tribunal no tomo en cuenta para acordar la práctica de la medida preventiva.
Que el actor consigna un título de propiedad sobre un terreno sin bienhechurías, así como también el contrato de arrendamiento donde se puede leer claramente en una de sus clausulas el compromiso de pago, que hasta la fecha no se ha cumplido, no reposa en el expediente prueba de pago alguno a ese respecto, principio de comunidad de la prueba. Tampoco se observa en el expediente auto que solicite subsanación al respecto.
Que para la fecha y después de 10 años de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, CLUB LA JARDINERA CARABOBO le adeuda a MILLON RESTO BAR C.A un monto aproximado de USD 16.000, por concepto de descuento el canon de arrendamiento para pagar las bienhechurías.
Que la Construcción sobre el terreno motivo de la demanda, para el año 2013, tuvo un costo de USD 90.000 aproximadamente, entre mampostería, acometida de electricidad, aguas blancas, como para aguas servidas, relleno y nivelación del terreno, paredes, jardines y ornato, además del valor comercial que le dio MILLION RESTO BAR, al día de hoy.
Que las bienhechurías construidas sobre el lote de terreno, ubicado en el primer sector de la Urbanización Prebo, Parroquia San José (demás datos en el expediente) hoy tienen un valor mayor como punto comercial.

Que en la Clausula Primera: del contrato de arrendamiento versa sobre un lote de terreno, sin construcción de ningún tipo. Clausula Tercera: Se describe claramente que del canon de arrendamiento mensual se deducirá un APORTE VOLUNTARIO por concepto de construcción de las bienhechurías que realizo la arrendataria MILLION RESTO BAR C.A., durante la vigencia del Contrato de arrendamiento no dedujo de los cánones de arrendamiento pagados a la arrendataria monto alguno a la arrendataria. Bien lo explana la parte actora, los contratos deben efectuarse de buena fe, partiendo de este principio y al existir un contrato por 10 años, mi representado espero consideraciones por parte de el arrendador, entendiendo que también le debe dinero.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE:

Junto al libelo de la demanda, produce a los folios 4 al 5 del expediente, Marcado “A”, copia de documento Poder otorgado en fecha 24 de mayo de 2023, ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia, en fecha 2 de marzo de 2021, bajo el N° 22, Tomo 20, folios 80 al 82, por cuanto el mismo no fue tachado, impugnado por la contraparte, este Tribunal lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
Promueve marcado “B”, riela al folio 6 al 7, copia simple del documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del hoy Municipio Valencia en fecha 27 de mayo de 1981, bajo el N° 16, Protocolo Primero, Tomo 27, Protocolo Primero, se desprende de dicho documento la cualidad de propietaria que poseía la Sociedad Civil CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO, en la cual adquirió la parcela de terreno ubicada en el primer sector de la Urbanización Prebo, constante de cuatro mil ciento treinta metros cuadrados (4.130,00 M2), inmueble objeto del presente litigio; y por cuanto el mismo no fue tachado, así como tampoco fue impugnado por la contraparte, este Tribunal le otorga valor probatorio y lo aprecia de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil.. Y ASÍ SE DECIDE.-
Promueve marcado “C” copia del Contrato de Arrendamiento privado, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, en fecha 10 de Octubre de 2.013, bajo el N° 22, Tomo 357, Planilla 304852, suscrito entre CLUB DE JARDINERIA DE CARABOBO y la Sociedad de Comercio MILLIÓN RESTO BAR, C.A., donde se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes, y en virtud de que el mismo al no haber sido impugnado, tachado, ni desconocido por la demandada, este Tribunal lo aprecia de
conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
Con relación al escrito de contestación a la reconvención de fecha 20 de febrero de 2024, la parte actora reconvenida promueve lo siguiente:
Al folio 154 y 155 del expediente, marcado “A”, copia simple del acta N° 07 (30-08-2021), realizada entre las partes; y en virtud de que el mismo al no haber sido impugnado, tachado, ni desconocido por la demandada, este Tribunal lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

En el Lapso de promoción de pruebas:
La parte actora no promovió prueba alguna que le favoreciera en el lapso establecido para ello.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA:

Junto al escrito de contestación, consigna copias simple de facturas a nombre de MILLION RESTO BAR C.A., al ser documentos privados emanados de un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Asimismo, el actor en la audiencia preliminar la parte demandada promovió copia simple del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de MILLION RESTO BART, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 08 de julio de 2015, N° 5, Tomo 151, a la cual se le otorga valor probatorio de con y en virtud de que el mismo al no haber sido impugnado, tachado, ni desconocido por la demandada, este Tribunal lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

En el Lapso de promoción de pruebas:
La parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera en el lapso establecido para ello.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Se inicia la demanda por Desalojo de local Comercial, intentado por la Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO, contra la Sociedad Mercantil MILLION RESTO BAR C.A.,

Se fijo la audiencia oral en fecha 13 de marzo de 2024, la cual tuvo lugar el día 15 de mayo de 2024 donde las partes arguyeron textualmente lo siguiente:
…OMISSIS…
"...Buenos días, ciudadana Juez y ciudadano abogado, actuando en representación de la Asociación Civil Club de Jardineria del Estado Carabobo, en este estado ratifico el contenido del libelo de la presente demanda de desalojo de local comercial, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado, en octubre de 2013, con la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., cuyo motivo se fundamenta en la falta de pago para el momento de interponer la demanda de más de ocho (8) cuotas de arrendamiento, por parte de la sociedad comercial MILLION RESTO BAR, C.A., en su condición de arrendataria; demanda que se fundamenta en el articulo 40 ordinal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, toda vez que el inmueble cuyo desalojo se solicita, el uso es comercial, por cuanto en el se desarrolla la actividad comercial de una pizzeria que es el objeto de la parte arrendataria. Si bien es cierto, que el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, cuya propietaria es la asociación civil del inmueble dado en arrendamiento, como se evidencia del anexo "B" que se acompañó con el libelo, del mismo contrato se desprende que la arrendataria construirá unas bienhechurías para dar uso a su actividad comercial que es la pizzeria. Igualmente en la cláusula décima del contrato dice que al finalizar el contrato la arrendataria se obliga a entregar el terreno y las construcción es levantadas sobre el mismo total mente desocupadas de bienes y personas. Ratifico que el motivo de la presente demanda es una demanda de desalojo de local comercial por falta de pago por parte del arrendatario, quien a la presente fecha no ha demostrado haber cumplido con su obligación para con mi representada vale decir Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO. En ningún modo está en discusión la propiedad o un derecho real sobre el local comercial y a los efectos de la presente demanda hago valer el documento de propiedad, el cual fue anexado con la letra "B" a la presente demanda, así como también el documento público debida mente notariado del contrato de arrendamiento debidamente celebrado entre la Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO y la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, CA. En relación a la reconvención, niego y rechazo en este estado, que la asociación civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO le adeude a la parte demandada, la cantidad señalada en su escrito de contestación y reconvención toda vez que la asociación civil hizo aportes que fueron descontados del canon de arrendamiento en su debida oportunidad; como un aporte voluntario para la construcción de las bienhechurías que la arrendataria estaba realizando, tal como lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Repito fue un aporte voluntario, donde ambas partes estuvieron de acuerdo al momento de suscribir el contrato, mal puede la parte demandada reconviniente, pedir que se le reconozca una cantidad superior a los noventa mil dólares ($ 90.000,00), cuando no existe ningún compromiso,
que mi representada deba resarcir dicha cantidad al momento de la culminación del contrato de arrendamiento, solicito, se declare con lugar la presente demanda de desalojo por falta de pago, se ordene la entrega inmediata y definitiva del inmueble a mi representada. ES TODO. Es este estado se le concede al abogado de la parte demandada un lapso de 10 minutos para que exponga sus alegatos, la parte accionada representada por su apoderado judicial Abogado NIXON GARCIA, antes identificado, expone: Buenos días ciudadana Jueza, buenos días ciudadano colega, abogado de la parte demandante, nuevamente rechazo la demanda, prácticamente en casi todas y cada una de sus partes y digo prácticamente por que en anterior oportunidad, ya señalamos aquellos elementos que aceptamos como ciertos. Ratifico que la pretensión ha debido ser declarada inadmisible en su momento, pero la causal de inadmisibilidad preexiste y es de orden público y debe ser declarada y está contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la pretensión es contraria a una disposición expresa de la ley, que es el artículo 4 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en cuya parte in fine excluye del ámbito de aplicación de dicho decreto, los arrendamientos de los inmuebles, de terrenos no edificados, disposición ésta que debe concatenarse con el artículo 3 del mismo Decreto, que señala que las disposiciones de dicho Decreto y los derechos que de ellos emanan son irrenunciables, es decir son de orden público, dicho en otras palabras. Desde la misma introducción de la demanda se acompañó como documento fundamental, un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un terreno no edificado; y el documento de propiedad que acompaño la asociación civil demandante, en copia simple expresamente indica que son propietarios de un terreno. Ciertamente se establece en el mencionado contrato de arrendamiento que el arrendatario construirá un local para su uso comercial, pero eso lejos de desvirtuar lo antes enunciado, lo confirma, porque el local comercial no existe, va a ser construido y lo que no es menos importante, es que la propiedad de dicho local comercial pertenece aquel que lo construyó, por cuanto el arrendador, comenzó a hacer unos aporte económicos en ese sentido y tal como el mismo ha afirmado en reiteradas oportunidades, dejo de hacerlos. En otro orden de ideas, este Tribunal de la causa, cuando estableció los límites de la controversia indicó a a las partes que debían probar la propiedad de las construcciones allí realizadas, esta circunstancia no fue demostrada ni por la demandante ni por la demandada, en ese sentido es forzoso concluir que existen dudas sobre la propiedad de las edificaciones, en cuyo caso y para el supuesto negado de que fuera declarado sin lugar la inadmisibilidad debe sentenciarse a favor de la demandada por mandato de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Ratifico igualmente lo solicitado en la reconvención oportunamente interpuesta, también para el supuesto de que sean declarados sin lugar los dos alegatos anteriormente formulados. Es todo ciudadana Jueza. ES TODO. Se concede un lapso de 5 minutos a cada parte para que ejerzan su derecho a réplica. En este estado el abogado de la parte actora expone: Ciudadana Jueza ratifico nuevamente, el contenido del libelo de la demanda la cual se fundamenta en el ordinal a del articulo 40 Decreto con Rango, valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que es por la falta de pago de más de dos cuotas por parte de la arrendataria demandada, que en ningún momento demostró el pago de los cánones vencidos, al contrario en la contestación de la demanda admite que se insolventó en el pago de las cuotas porque perdió comunicación con la arrendadora, justificando su incumplimiento al pago de las cuotas, es en ese momento. Asimismo la parte demandada no demuestra, por ningún medio probatorio, ser la propietaria de las bienhechurías hecho que debió demostrar durante el proceso, con un medio de prueba tal como quedó establecido por este Tribunal, mediante auto de fecha 4 de marzo de 2024, donde se establecieron los hechos convenidos, controvertidos y que la parte demandada tenía que demostrar entre ellos el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento y el documento que demostrara la propiedad y el valor de las bienhechurías existentes a la cual alega ser la propietaria: Es por ello que mal puede pedir a este tribunal que se declare sin lugar la demanda por el hecho de que mi representada alegue que es la propietaria de las bienhechurías, cuando el objeto principal de esta demanda es la falta de pago, repito, por los cánones de arrendamiento, sobre un contrato de arrendamiento, vale decir, celebrado entre la Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO y la parte demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. y no está en discusión un derecho real sobre la propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Solicito nuevamente se declare con lugar la presente demanda por desalojo por falta de pago y sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada. ES TODO, Se le concede el lapso de 5 minutos al abogado de la parte demandada: Ciudadana Juez es necesario precisar que si bien es cierto en el lapso probatorio no se produjeron medios para de mostraría titularidad del derecho de propiedad sobre las bienhechurías, en las actas procesales reposan desde su inicio, documentos suministrados por la parte demandante, que en virtud del principio de la comunidad de la prueba debe ser apreciados en favor de cualquiera de las partes, al que le beneficie, me refiero al documento fundamental de la demanda, al documento de propiedad del inmueble y a las manifestaciones formales y espontáneas del demandante en las cuales indica que esas construcciones fueron realizadas por la compañía demandada con expresa autorización de la demandante y propietaria del terreno, es decir que en el expedientes si existen pruebas de quien es el propietario de las bienhechurías. ES TODO..." (Negrita y cursiva de este Tribunal).

Ahora bien, el Tribunal vista las exposiciones realizadas por las partes en la audiencia oral declaró textualmente lo siguiente:
…OMISSIS…
"...Concluida la audiencia y una vez analizadas los alegatos de las partes así como las pruebas presentadas, procede a dictar el dispositivo del presente fallo: En mérito de las anteriores consideración es este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO,
Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoada por la asociación civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO contra sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. todas antes identificados, con fundamento en el literal "a" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. identificada en autos, a: 1) al desalojo o desocupación del local comercial ubicado en el primer sector de la urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del estado Carabobo, distinguido con el Nº E-1 de la calle 130, número cívico 107-81, Valencia estado Carabobo. 2) A la entrega material del local comercial objeto de arrendamiento en perfectas condiciones, libre de bienes y personas, así como todo tipo de impuestos nacionales, estadales o municipales. La entrega material del inmueble, ya se realizó con la ejecución de la medida cautelar de secuestro; la cual se acuerda suspender en esta causa y dejar en posesión material del inmueble a la parte demandante. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. contra A.C. CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO. Se condena en costas a la parte demanda da por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..." (Negrita y cursiva de este Tribunal).

Para decidir se observa:
Resuelto lo anterior y vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, este Tribunal Superior pasa de seguida a revisar el fondo del asunto controvertido:
Primeramente, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora hizo valer junto con el libelo el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que constituye el documento fundamental de la demanda (inserto al folio 8-9); del cual se desprende que dio en arrendamiento a la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A. -aquí demandado- un bien inmueble de su propiedad (título que cursa al folio 6-7) constituido por un Lote de terreno ubicado en el Primer sector de la Urbanización Prebo, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, distinguido con el N° E-1 de la Calle 130, Número Cívico 107-181, el cual forma parte de una mayor extensión de una superficie aproximada de UN MIL VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON Y UN DECIMETROS CUADRADOS (1.022,51 MTS2), fijándose de común acuerdo el canon de arrendamiento en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,00) mensuales, que el arrendatario se obligaba a pagar, y que la arrendataria deducirá en forma permanente e invariable la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,00), como un aporte voluntario a la construcción que realizará LA ARRENDATARIA, contados a partir de la suscripción del contrato (cláusula tercera), ello en el entendido de que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas lo facultaría para solicitar la desocupación judicial e inmediata del inmueble (cláusula sexta).
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, se evidencia que el presente juicio es seguido por DESALOJO por falta de pago con fundamento en lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del cual se desprende –entre otras cosas- que es causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento; pues el actor denuncia como insolutos los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de octubre del año 2022 y siguientes, ha dejado de cancelar ocho (08) cuotas.
Ahora bien, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por el demandado en su condición de arrendatario, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; y en virtud que, de las probanzas consignadas por la sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., en el curso del juicio, solo detentan valor probatorio del contrato de arrendamiento (insertos al folio 8-9), suscritos por las partes el 11 octubre del año 2013, cuyo duración es de diez (10) años, contados a partir de la fecha del otorgamiento, prorrogable por cinco (5) años más, previo acuerdo, así como se evidencia la falta de pago de: más de ocho (8) cuotas de arrendamiento, vencidas sin pagar por parte de la sociedad comercial antes mencionada, en su condición de arrendataria; incumpliendo con la clausula sexta del contrato, en el presente juicio no se está debatiendo la propiedad de las bienhechurías, tal y como se evidencia de la clausula tercera es un aporte voluntario a la construcción por parte de la demandada, por lo que de conformidad con el artículo 1.609 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“…Por lo que es aplicable al caso de autos el contenido del Articulo 1.609° del Código Civil que establece:" El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente. En caso de duda serán de cuenta del propietario.
Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.". (Negrita y cursiva del Tribunal).
Este Juzgado en aplicación de la norma antes descrita, resuelve que las bienhechurías, mejoras o construcciones realizadas a dicho inmueble y convenidas en el contrato de manera voluntaria entre las partes quedan a beneficio del arrendador. Así se decide.-
En efecto, el artículo 40 de la ley de Regularización y control de los Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial que establece:
Articulo 40. “…Son causales de desalojo:
a.-Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”.
Ahora bien, lo que se está debatiendo en el presente juicio es la falta de pago y como consecuencia de ello la desocupación del inmueble objeto del contrato; consecuentemente, quien aquí suscribe ateniéndose a lo alegado y probado en autos puede afirmar que el prenombrado demandado de ninguna manera demostró haber cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 eiusdem, esto es, no demostró el supuesto estado de solvencia, al contrario admite que se insolventó en el pago de las cuotas porque perdió comunicación con la arrendadora, justificando su incumplimiento al pago de las cuotas, tampoco el documento que demuestra la propiedad y el valor de las bienhechurías existentes en la cual alega ser el propietario de las mismas, en ese momento adujo tener en la contestación, ni demostró que dicha insolvencia pueda ser imputable a la empresa arrendadora, en las que habían acordado realizar los pagos, pues pudo perfectamente cumplir los pagos mediante consignaciones arrendaticias, todo lo cual hace procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento tantas veces mencionados, conforme lo establece el artículo 40 , literal A, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como lo resolvió el a quo, por lo que el recurso de apelación no puede prosperar y la sentencia recurrida será confirmada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente sentencia. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de
apelación interpuesto por el abogado NIXON GARCIA, apoderado judicial de la demandada Sociedad de Comercio MILLION RESTO BAR C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de junio de 2024, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada sociedad mercantil MILLION RESTO BAR, C.A., contra Asociación Civil CLUB DE JARDINERIA DEL ESTADO CARABOBO.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado confirmado el fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los cinco (05) días del mes de febrero de dos mil veinticinco (2025). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

CARLOS EDUARDO NÚÑEZ GARCIÁ
EL JUEZ PROVISORIO

ORIANNIS VITRIAGO GARCIA
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

ORIANNIS VITRIAGO GARCIA
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 16.313.
CENG/OVG/HR.-