TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: AP71-R-2025-000287 (1547)

PARTE ACTORA: ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-12.402.802.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ANIBAL H. GARRIDO OCHOA, OLIVER RIT PIÑERO CORONEL y ANA BRIZEIDA CELIS LEDEZMA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 14.973, 125.318 y 319.366, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.987.108, V-24.041.377 y V-33.163.501, en el mismo orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados PABLO FRANCISCO LEDEZMA GONZALEZ, SIXTA TULIA CÁRCAMO DE AVENDAÑO y ELIBETGRE CAROLINA CARACHE PARRA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 70.380, 27.211 y 121.957, en ese orden.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA (CON LUGAR LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 11º, ART.346 DEL C.P.C)

-I-

Conoce esta alzada, el Recurso de Apelación efectuado por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión del 07 de marzo de 2025, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró Con Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e Inadmisible la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ contra los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, todos plenamente identificados en autos.
En diligencia de fecha 23 de mayo de 2025, compareció la abogada ANA BRIZEIDA CELIS LEDEZMA, en su carácter de apoderada de la accionante y apeló de la decisión dictada el 07 de marzo del mismo año.
En auto del 06 de junio de 2025, el tribunal de la causa oyó apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la U.R.D.D. de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, a fin de su distribución.
Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, correspondió a este Despacho el conocimiento de la presente causa.
En auto del 16 de junio de 2025, este Juzgado le dio entrada al expediente y fijó oportunidad para la consignación de los respectivos informes.
Transcurrido el lapso correspondiente, en fecha 01 de julio de 2025, ambas partes consignaron los informes respectivos.
En fecha 10 de julio de 2025, la parte demandada, consignó escrito de observaciones a los informes.
En fecha 15 de julio de 2025, este tribunal superior fijó oportunidad a los fines de dictar la correspondiente decisión.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa esta alzada a hacerlo bajo las consideraciones que se exponen infra:

-II-
ACTUACIONES EN INSTANCIA
Recibidas como fueron las actuaciones ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL) presentada por los apoderados judiciales de la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, contra los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, en fecha 02 de mayo de 2024.
En providencia del 13 de mayo de 2024, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción, dictó decisión en la que declaró inadmisible la demanda, por cuanto no se había agotado el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De tal fallo apeló la parte accionante, siendo remitido el expediente a la U.R.D.D. de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, correspondiendo el conocimiento de la causa, al Juzgado Superior Décimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, quien le da entrada y fija oportunidad para la presentación de informes, mediante auto del 03 de junio de 2024.
Mediante escrito del 07 de junio de 2024, la accionante ELIS GARCIA GONZALEZ, debidamente asistida de abogado, procede a recusar a la Dra. MARIA TORRES, Juez del Juzgado Superior citado.
En sentencia del 10 de junio de 2024, el Juzgado Superior Décimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario; declaró inadmisible por extemporánea la referida recusación; sin embargo, en acta levantada el 11 del mismo mes y año, la Juez del referido despacho, procede a inhibirse de conocer la causa, ordenando la tramitación respectiva, tanto de la incidencia de inhibición como de la causa principal.
Cumplidos los trámites respectivos, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Quinto Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en auto del 18 de junio de 2024, fijó los lapsos procesales para la tramitación de la causa.
En fallo del 12 de agosto de 2024, esa Alzada declaró con lugar la apelación, revocando la sentencia apelada, ordenando la admisión y tramitación de la demanda de retracto legal arrendaticio a la que se refiere la presente causa.
Devueltos los autos al tribunal de la causa, en fecha 14 de octubre de 2024, la representación accionante consigna escrito en el que recusa a la Juez MARITZA BETANCOURT, con fundamento en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplido el trámite de recusación y asignación a otro Juzgado de Primera Instancia, correspondió el conocimiento de la causa, al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en auto del 29 de octubre de 2024, procedió a admitir la demanda por el procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de los accionados, a los fines de la contestación a la demanda.
En fecha 05 de noviembre de 2024, la representación accionante consigna escrito de reforma de la demanda, la cual es admitida en auto del 11 del mismo mes y año.
Mediante escrito del 02 de diciembre de 2024, la representación de los accionados, se dan por citados, renuncian al término de comparecencia y oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así mismo formulan una serie de alegatos referidos al fondo de la causa y solicitan inspección judicial, en el local arrendado.
En escrito del 23 de enero de 2025, la apoderada judicial de la accionante, rechaza los argumentos explanados por su contraparte en la oportunidad de la contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 351 y 352 del Código de Procedimiento Civil.
En auto de fecha 30 de enero de 2025, el juzgado de la causa admitió la prueba de inspección judicial promovida por la representación accionada, de conformidad con el articulo 352 del Código de Procedimiento Civil y, fijó oportunidad para su evacuación.
El 03 de febrero de 2025, la apoderada de la accionante, consigna escrito en el que solicita se declare la confesión ficta, en virtud de la falta de contestación al fondo por parte de los accionados.
En fecha 05 de febrero de 2025, se practicó la inspección judicial promovida por la parte accionada, en el local arrendado, designándose en el acto un experto fotógrafo a los fines pertinentes. En ese mismo acto, la representación de la accionante formuló oposición en los términos que constan en el acta y que se dan por reproducidos.
En escrito consignado el 06 de febrero de 2025, el apoderado de la parte demandada, solicitó se practique experticia en el inmueble donde se practicara la inspección judicial, a los fines que un experto determine las áreas del inmueble que no son objeto del contrato de arrendamiento y, por consiguiente, excluido del retracto legal pretendido. Esta prueba fue negada mediante auto, de fecha 10 de febrero del mismo año.
El 10 de febrero de 2025, la experto fotógrafa designada, procedió a consignar escrito, anexando fotografías del lugar, ubicación, condiciones y hechos observados durante la práctica de la inspección judicial.
En fecha 07 de marzo de 2025, el tribunal a quo procede a dictar sentencia declarando con lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e Inadmisible la demanda.
Cumplidas las notificaciones de rigor, mediante diligencia del 23 de mayo de 2025, la apoderada accionante, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada el 07 de marzo de 2025.
En auto de fecha 06 de junio de 2025, se oyó en ambos efectos la apelación propuesta, ordenándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores.
Mediante auto, de fecha 16 de junio de 2025, este Tribunal Superior Séptimo, previa distribución de ley, le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente, a los fines que las partes consignaran los informes correspondientes.
En fecha 01 de julio de 2025, ambas partes consignaron escrito de informes.
En escrito del 10 de julio del año en curso, el apoderado de la parte accionada, consigna escrito de observaciones.
Mediante auto de fecha 15 de julio de 2025, este juzgado superior fijó la oportunidad para dictar el fallo respectivo, dentro de los treinta (30) días siguientes a esa fecha, de conformidad con el contenido del artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento respecto a la presente apelación, el Tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar, con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

-III-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Esgrime la representación judicial de la accionante, en su escrito de reforma de demanda que su representada es arrendataria desde el 01 de julio de 2003, de un inmueble identificado con el Nº 60, ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la calle Este 8, entre las esquinas de Pájaro y Zamuro, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de mayo de 2003, quedando inserto bajo el Nº 32, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; inmueble que le pertenecía, para ese momento, a PEDRO ALONSO BORROTO, y que el objeto del contrato era la venta de ropa para damas, caballeros y niños.
Que, siempre se mantuvo una buena relación con el propietario arrendador y en el decurso de la relación arrendaticia, estuvo realizando renovaciones del contrato, siendo el último contrato el firmado el 01 de agosto de 2017, con vencimiento el 31 de enero de 2018, pudiendo prorrogarse automáticamente, si cualquiera de las partes previamente no manifestaba, con treinta (30) días de antelación, por escrito, su voluntad de no renovar, por lo que se ha venido prorrogando de manera automática con acuerdos verbales desde el 31 de enero de 2018; estableciéndose un canon en el referido contrato por la suma de Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 90.000,00), según la cláusula tercera del contrato.
Que, con motivo de los sucesivos acuerdos verbales a los cuales llegaron ambas partes, acordaron establecer un canon de arrendamiento en Doscientos Cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (USD. 250,00) como moneda de cuenta o su equivalente en bolívares, cánones de arrendamientos los cuales había estado pagando real y efectivamente de manera normal hasta que el ciudadano PEDRO ALONSO BORROTO, se negó a recibir los pagos, inclusive no se supo más de su paradero, por lo que su representada se vio forzada a realizar el procedimiento de consignación arrendaticia ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I).
Que, siendo su representada, arrendataria por más de veinte (20) años y, haber cumplido siempre con sus obligaciones contractuales, se vio sorprendida en su buena fe al enterarse que el arrendador, PEDRO ALONSO BORROTO, introdujo demanda de desalojo por ante el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial y en el decurso de ese proceso se entera que el mencionado ciudadano vendió el inmueble, el cual le había sido ofrecido en venta a su representada de manera verbal, en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ( USD 160.000,00), cumpliendo el propietario arrendador primigenio, con una oferta de venta en un primer momento, comunicándole inclusive, que reuniera el dinero para comprar el inmueble, para que luego, de mala fe, venderles a otros ciudadanos y en un precio muy por debajo del ofrecido a su mandante, incumpliendo de esta manera, con la oferta de venta que le había realizado, en franca violación a su derecho de preferencia ofertiva.
Que, la venta fue hecha a los ciudadanos MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, el 11 de agosto de 2023, por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), suma inferior a la ofrecida a su representada.
Que, en el documento de venta se identifica un inmueble como una casa y un lote de terreno, lo cual es falso, cuando en realidad es un local comercial que ocupa su representada, que no hay casa ni lote de terreno, pues el local arrendado constituye propiamente el inmueble y su frente, vale decir, el inmueble vendido ni es casa ni tiene lote de terreno, lo cual hizo de manera fraudulenta el ciudadano PEDRO ALONSO BORROTO, para procurarse un beneficio económico con perjuicio ajeno en detrimento de los derechos de su representada.
Que, demanda a los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, para que convengan o sean condenados: PRIMERO: Para que el ciudadano PEDRO ALONSO BORROTO, venda en las mismas condiciones a la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, el inmueble constituido con el Nº 60, ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la calle Este 8, entre las esquinas Pájaro y Zamuro. SEGUNDO: Que se declare la subrogación de la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, en la persona de los ciudadanos MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, en el contrato de venta que suscribieron con el ciudadano PEDRO ALONSO BORROTO, ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nº 2023-497, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.8747, correspondiente al Folio Real del año 2023. TERCERO: Que en caso de no cumplir voluntariamente, se inscriba la sentencia que se produzca, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden de la anterior compradora el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), mediante cheque de gerencia consignado a nombre del juzgado a quo y una vez que la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, haya dado cumplimiento al referido pago del precio, se ordene la inscripción del fallo ante el Registro Público correspondiente. CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, se entregue materialmente el inmueble, totalmente desocupado libre de objetos y personas, y solvente en el pago de los servicios públicos. QUINTO: Estiman la demanda en la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), la cual equivale a Treinta y Un Mil Ciento Un Euros con Cinco Centavos (€ 30.101,05). SEXTO: Las costas y costos del proceso.
• ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de los accionados, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, señalando en su escrito lo siguiente:
Que en todos los contratos de arrendamiento consignados por la demandante, se señala que el objeto del contrato establecen “…un local comercial sin incluir la casa donde está ubicado…”, sin embargo en el petitorio se expresa que la pretensión es que se subrogue la demandante en la venta del inmueble en su totalidad, configurándose el fraude procesal en caso de ser declarada con lugar la demanda.
Que, tal maquinación fraudulenta se evidencia en el particular primero del petitorio del escrito de reforma de la demanda; que el objeto de la demanda es distinto al derecho que le corresponde a la demandante como arrendataria de un pequeño local, quien busca subrogarse en la venta de la totalidad del inmueble, que está excluido expresamente por todos los contratos de arrendamiento consignados por la demandante, incurriendo con esta pretensión en un hecho ilícito, establecido en el artículo 1.185 del Código Civil.
Que, la maquinación fraudulenta se patentiza con la propia reforma del libelo de la demanda, porque en el libelo original, en su capítulo tercero De Las Pruebas, la demandante solicita inspección judicial donde expresa “…que se deje constancia si el inmueble se encuentra constituido por una casa y un lote de terreno, de acuerdo a las dependencias actuales que se observen en la referida inspección…”, siendo eliminada esta prueba en el escrito de reforma porque se percató, que si se determina la diferencia entre el local alquilado y el inmueble solicitado por retracto legal, se incurriría en reñida contrariedad entre el inmueble demandado y el local arrendado.
Denuncian, la conducta de la demandante, a los fines que se tomasen las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional y el fraude procesal, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.
Promovieron, inspección judicial en el local objeto de la demanda, a los fines que se dejara constancia de los particulares señalados en el escrito de contestación y que se dan por reproducidos.
Asimismo, alegan que en la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento, la arrendataria ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, renunció expresamente al derecho preferente de adquirir el local en caso de venta, declaración que es válida según el contenido del artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que, al declarar que le daban tiempo para reunir el dinero, evidencia que no tenía los medios económicos para cumplir con la oferta; y se procedió como lo establece el artículo 38 ejusdem; que, la actividad desplegada por la demandante, se subsume en el supuesto de hecho contenido en el numeral 11 del artículo 346 cuando por prohibición expresa de la ley de admitir la reforma del libelo de demanda de retracto legal, por cuanto la venta fue autorizada por la demandante al rechazar la venta por no concretar las obligaciones contractuales, legales y reglamentarias que satisficiera las aspiraciones del propietario; por lo que solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta.
En escrito separado, del 22 de enero de 2025, la parte accionada amplia los alegatos referidos a la cuestión previa opuesta, arguyendo que consta de los documentos acompañados al libelo de demanda que, el objeto del contrato de arrendamiento lo fue el local comercial sin incluir la casa, el cual estaría destinado para la venta de mercancía seca, por lo que mal pudiera pretender la actora subrogarse en la totalidad del bien inmueble, cuando la relación arrendaticia con su representado fue únicamente el local comercial y que no incluía la casa donde está ubicado.
Que, no opera el retracto legal arrendaticio cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, sino parte de éste; que de admitirse lo contrario, supondría en todo caso, un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble de forma global; por lo que solicita se declare con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que existe una prohibición expresa para admitir la acción propuesta por retracto legal arrendaticio, debido a que la relación arrendaticia fue únicamente del local comercial, por lo que el inmueble objeto de arrendamiento forma parte de un todo indivisible.

-IV-
INSPECCION JUDICIAL
Como quedó expresado ut supra, la representación de la parte demandada, en su escrito consignado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, donde opone la cuestión previa, promovió inspección judicial en el inmueble donde se encuentra el local arrendado, a los fines que se dejara constancia de los siguientes particulares: 1) Se deje constancia si el inmueble se encuentra constituido por una casa y un lote de terreno donde se encuentra, de acuerdo al documento de adquisición. 2) Que el tribunal se haga acompañar con fotógrafo a los fines de dejar constancia fotográficamente del lugar donde se encuentra el local objeto del contrato que es un anexo del inmueble. 3) Se deje constancia que el local objeto del contrato de arrendamiento está constituido en un área distinta a la casa y que este local, no corresponde a la totalidad del inmueble; a tal efecto, se determine las dependencias actuales que se observen en la referida casa (inmueble objeto de la demanda). 4) Se deje constancia fotográfica del estado de mantenimiento y pintura, en paredes, puertas y frente del local y que señalaría en su oportunidad. 5) Se deje constancia de cualquier hecho que le señale o tenga a bien tomar en cuenta el tribunal al momento de evacuarse la prueba.
Admitida la señalada probanza, en auto del 30 de enero de 2025, se fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:30 am, a los fines de su evacuación.
En fecha 05 de febrero de 2025, siendo la oportunidad prevista para la práctica de la inspección judicial promovida, el tribunal a quo, se trasladó y constituyó en la Parroquia Santa Rosalía, frente a la calle Este 8, entre las esquinas de Pájaro a Zamuro, municipio Libertador del Distrito Capital, casa marcada con el número 60, acompañado del abogado PABLO FRANCISCO LEDEZMA, apoderado de la parte demandada, promovente de la prueba. En esa oportunidad se designó como experta fotógrafa a la ciudadana Rasec Anaís Barrios Mercado, quien en el mismo acto aceptó el cargo, prestando el juramento de ley.
Constituido en el inmueble antes identificado, se hizo presente la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, y los abogados ANIBAL GARRIDO y OLIVER PIÑERO, apoderados de la parte actora, pasando el a quo a dejar constancia de lo siguiente: “…AL PRIMERO: se deja constancia que el inmueble se encuentra constituido por un local, donde se realiza actividad de venta de ropa y lencería. Se evidencia al costado del local una puerta de acceso. AL SEGUNDO: Con la asistencia del experto designado, se procede a dejar constancia fotográfica del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal. AL TERCERO: En este estado, la representación judicial de la parte actora interviene a fin de manifestar: “Me opongo al particular tercero por cuanto lo que pretende el promovente no se hace constar con una inspección judicial, porque existe apreciaciones de hechos y confrontaciones que ameritan conocimientos especiales como documentos, linderos, medidas, es decir, lo que se pide no está a la vista del Juez. En consecuencia se está ante una promoción inapropiada de inspección judicial.” Es todo. En este estado la representación judicial de la parte demanda interviene: “Niego, rechazo y contradigo la oposición propuesta por los siguientes hechos: Primero: el libelo de la demanda no estableció linderos, ni posición, ni ubicación del local, por consiguiente partiendo de la pretensión ilegitima el objeto de la presente inspección es determinar que se pretende adquirir más allá de los derechos que le corresponden al arrendatario. Segundo: Es evidente y perceptible que el local objeto de inspección ocupa un área determinada independientemente de lo que corresponde a la totalidad del inmueble al punto que no hay comunicación entre el local arrendado con el resto de la totalidad del inmueble lo cual se verificará al momento de entrar al inmueble”. En este estado, el Tribunal deja constancia que se pronunciará respecto a las intervenciones de las partes, serán resueltas al momento del pronunciamiento del mérito de la incidencia. En este estado, se procede a dejar constancia al particular TERCERO: se deja constancia que el local donde se encuentra constituido el tribunal forma parte de uno mayor dimensión, el cual tiene una puerta de acceso a un costado, cuya área posterior es destinada a depósito de mercancía, sin comunicación entre el local y el área posterior interna. En cuanto al particular CUARTO: se deja constancia que se entendió evacuado con el particular segundo. Se ordena al experto designado su evacuación a través de imágenes fotográficas. Es todo…”
En fecha 10 de febrero de 2025, la experta fotógrafa designada, procede a consignar escrito contentivo del registro fotográfico tomado durante la inspección.

-V
DE LA DECISION RECURRIDA

En fecha 07 de marzo de 2025, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó la sentencia recurrida, en los siguientes términos:

“(…Omisis...)
Precisado lo anterior, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento en cuanto a la excepción opuesta, previo análisis al material probatorio aportado a los autos en ocasión a la incidencia:
PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La representación judicial de la parte demandada, ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, en su escrito de cuestión previa presentado el 02 de diciembre de 2024, promovieron prueba de inspección judicial, la cual, previa admisión, fue evacuada el 05 de febrero de 2025, cuya acta, previo cumplimiento de las formalidades de ley, se dejó sentado de lo siguiente:
“AL PRIMERO: se deja constancia que el inmueble se encuentra constituido por un local, donde se realiza actividad de venta de ropa y lencería. Se evidencia al costado del local una puerta de acceso. AL SEGUNDO: Con la asistencia del experto designado, se procede a dejar constancia fotográfica del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal. AL TERCERO: En este estado, la representación judicial de la parte actora interviene a fin de manifestar: “Me opongo al particular tercero por cuanto lo que pretende el promovente no se hace constar con una inspección judicial, porque existe apreciaciones de hechos y confrontaciones que ameritan conocimientos especiales como documentos, linderos, medidas, es decir, lo que se pide no esta a la vista del Juez. En consecuencia se está se está ante una promoción inapropiada de inspección judicial.” Es todo. En este estado la representación judicial de la parte demanda interviene: “Me niego, rechazo y contradigo la oposición propuesta por los siguientes hechos: primero: el libelo de la demanda no estableció linderos, ni posición, ni ubicación del local, por consíguete partiendo de la pretensión ilegitima el objeto de la presente inspección es determinar que se pretende adquirir más allá de los hechos que le corresponden al arrendatario. Segundo: Es evidente y perceptible que el local objeto de inspección ocupa un área determinada indefinidamente de lo que corresponde de la totalidad del inmueble al punto que no hay comunicación entre el local arrendado con el resto de la totalidad del inmueble lo cual se verificará al momento de inspección inspeccionar el inmueble”. En este estado, el Tribunal deja constancia que se pronunciará respecto a las intervenciones de las partes serán resueltas al momento del pronunciamiento del mérito de la incidencia. En este estado, se procede a dejar constancia al particular TERCERO: se deja constancia que el local donde se encuentra constituido el tribunal forma parte de uno mayor dimensión, el cual tiene una puerta de acceso a un costado, cuya área posterior es destinada a depósito de mercancía, sin comunicación entre el local y el área posterior interna. En cuanto al particular CUARTO: se deja constancia que se entendió evacuado con el particular segundo. Se ordena al experto designado su evacuación a través de imágenes fotográficas. Es todo. Concluida como ha sido la presente inspección se ordena el retorno del Tribunal a su sede, siendo las 11 y 48 am. Es todo, se terminó.”

Previo al análisis y valoración de la descrita probanza, debe este Tribunal determinar la improcedencia en derecho de la oposición formulada por la parte actora al particular tercero de la citada Inspección, toda vez que los argumentos esgrimidos en dicha oposición no están destinados a cuestionar la legalidad o pertinencia de la prueba; aunado a que los hechos que se pretenden acreditar en dicho particular pueden ser verificados a través de los sentidos de esta sentenciadora. Así se decide.

Resuelta la oposición, este Tribunal conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.357 y 1.430 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio a la Inspección evacuada, constituyendo plena prueba cada uno de los hechos allí descritos, y de la cual se desprende que el inmueble donde se constituyó el Tribunal, corresponde a un local que forma parte de un inmueble de mayor dimensión, cuya área posterior es destinada a depósito de mercancía, sin comunicación entre el local y el área posterior interna del inmueble de mayor dimensión. Así se decide.

En sintonía con la probanza antes analizada y valorada, se verifica de los contratos de arrendamiento consignados por la demandante junto a su escrito de demanda originario que, el objeto de la relación locativa que vincula a las partes litigante, se refiere a un “Local comercial, sin incluir la casa donde está ubicado”. Misma descripción del inmueble arrendado hizo la propia accionante ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), según consta de la documental por ella aportada junto al escrito de demanda originario marcado como “D”, al identificar el inmueble arrendado como “Local comercial”. Así se establece.

Conforme a lo antes establecido, se debe precisar que la actora pretende subrogarse en la venta que hiciera el demandado PEDRO ALONSO BORROTO a los también demandados (sic) MOHYAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUD de la totalidad del inmueble constituido por una casa y el lote de terreno donde está construida, la cual quedó documentada en el contrato protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de agosto de 2023, bajo el No. 2023-497, Asiento Registral 1 del Inmueble (sic) matriculado9 con el No. 216.1.1.8.8747 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2023, cursante a los folios 54 al 59 de la pieza I del presente expediente, del cual sólo posee en su condición de arrendataria una porción, a saber, un local. Así se establece.

Ante ello, cabe determinar que ha sido reiterado y pacífico el criterio establecido respecto al derecho de retracto legal arrendaticio de aquellos arrendatarios que poseen una porción de un inmueble ante la venta total o global del inmueble del cual forma parte el poseído en arrendamiento.

En este sentido, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, si bien, no dispone expresamente una norma como la contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual señala que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local arrendado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 240 de fecha 13 de abril de 2016, ratificada en sentencia número 122 del 10 de marzo de 2022, interpreta los artículos 38 y 39 de la Ley especial de locales comerciales referentes al retracto legal arrendaticio para este tipo de inmuebles y al efecto dispuso los siguiente:

“Claramente, la Ley especial no contiene disposición expresa que derogue aquella contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto del retracto legal arrendaticio, como así lo interpreta la Sala, por ello, puede colegirse -sin temor a equívocos- que de conformidad con el criterio supra referido, no nacerá el derecho de preferencia ofertiva, en aquellos casos en los que el propietario del inmueble en el que se encuentre el local arrendado, decida enajenarlo de manera global, es decir, incluyendo la parte arrendada, siendo la razón de la excepción, que en estos casos, el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, sino una parte de éste. Así se precisa”.

En ese orden, la misma Sala en sentencia de fecha 26 de abril de 2024, en el expediente No. 2024-000092, estableció:

“En este sentido, partiendo de las transcripciones anteriormente reseñadas, debe señalarse que en los casos donde el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, no nace el derecho a la preferencia ofertiva, esto en vista de que el arrendador decida enajenar el inmueble de manera global.

Como corolario de lo anterior, la Sala observa de la sentencia recurrida que en el caso bajo estudio la arrendadora (antes propietaria) del inmueble ciudadana ALIDA SAPKOWSKI SANTANA enajenó la totalidad del inmueble, y como quiera que la parte demandante no lo ocupa íntegramente, sino solo en parte, sin que este pueda ser objeto de enajenación individual, sino como parte del todo, el arrendatario no tenía el derecho a la preferencia ofertiva ni al retracto legal arrendaticio, por lo que el juzgador de alzada decidió ajustado a derecho cuando declaró la inadmisión de la demanda para ejercer dicho retracto”.

En aplicación de los criterios antes descritos, se evidencia que en el presente caso existe un vicio que indudablemente afecta la válida constitución de la relación procesal y que la hace inexistente, a saber, la ausencia del derecho de acción (retracto legal arrendaticio) invocado por la demandante, ya que como anteriormente se determinó, posee en su condición de arrendataria un local que constituye solo una porción del inmueble de mayor dimensión que fue objeto de venta en su totalidad, situación ésta que habilita al demandado, como en efecto lo hizo, a través de la cuestión previa planteada, a controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo el vicio en el que incurrió la demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también a quien suscribe a determinarlo, aun de oficio, por ser materia de orden público.

Bajo estas premisas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 1193 de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, ratificada por la misma Sala en fallo N° 1896 de fecha 01 de diciembre de 2008, estableció …Omissis…

A fin de la resolución de la incidencia que dio origen a este pronunciamiento, es imperativo indicar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, constituye una especie de despacho saneador, en virtud del cual los jueces se pronuncian respecto a la admisibilidad o no de una demanda, previo a la revisión y constatación en la misma del cumplimiento de las exigencias de admisibilidad, incluso, para aplicar las reglas de competencia según sea el caso.

Al efecto, dispone la citada norma:
(…Omissis…)

Esa revisión previa es congruente con el principio procesal, en virtud del cual los jueces son directores e impulsores del proceso –principio dispositivo- consagrado en los artículos 11 y 14 del Código Adjetivo Civil, dado que ejercen una función jurisdiccional pública dentro del mismo, pues la solución judicial de los conflictos es uno de los fines primarios del Estado de Derecho que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad. Como bien se expresa en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, todo proceso judicial “…no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional, entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia…”.

Es por ello, que a los jueces se les asigna el papel de ser directores del proceso, despojándose de esta manera del antiguo rol que de simples e impasibles árbitros tenían, negándosele toda iniciativa oficiosa para asegurar la prosecución de los juicios.

No es así en nuestro actual ordenamiento jurídico, por lo que –aún de manera genérica- es que fue sancionado el citado artículo que autoriza a los jueces a rechazar in limine una demanda, siempre con fundamento a los tres supuestos no concurrentes que en el mismo están contenidos: 1) Que no sea contraria la demanda al orden público. 2) Que no sea contraria a las buenas costumbres y 3) Que no sea contraria a alguna disposición expresa de Ley. Abundante doctrina existe tanto de tratadistas como del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a estos supuestos jurídicos en virtud de los cuales pueden los jueces negar la admisión de las demandas, incluso por improponibilidad manifiesta.

Respecto al supuesto jurídico que permite el rechazo de la demanda negando su admisión por ser ésta contraria a alguna disposición expresa de Ley, abundan también los casos por los cuales, luego de revisar la demanda para su admisión, ésta sea negada. Ello se armoniza perfectamente con el principio constitucional de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a título de excepción permite la inadmisión de las demandas bien por razones de fondo, o por cuestiones formales.

Los jueces tienen el deber de conocer la ley y de revisar la admisibilidad de la acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

En el presente caso, si bien, el Juzgado Superior que conoció del recurso de apelación ejercido por la parte actora contra la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda sentenciada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en principio conoció de este asunto, ordenó la admisión y tramite del presente juicio, como en efecto así lo hizo este Tribunal una vez recibidos los autos; ante la cuestión previa planteada y por consiguiente la incidencia surgida en el proceso, esta sentenciadora está llamada y habilitada conforme a lo antes explanado, a determinar que la aquí accionante carece de cualidad activa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio de la totalidad del inmueble del cual forma parte el local por ella arrendado, toda vez que dicho derecho está reservado únicamente al arrendatario que ostente la posesión de la totalidad del inmueble que fue enajenado, constituyendo ello un vicio que indudablemente afecta la válida constitución de la relación procesal y que atenta contra el orden público, a saber, la ausencia del derecho de acción (retracto legal arrendaticio) invocado por la demandante. Así se establece.

Ante el vicio antes detectado, el cual afecta gravemente la validez y legitimidad del presente asunto, y por consiguiente atenta contra el derecho fundamental contenido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “El Debido Proceso”, con el fin de garantizar un administración justa y eficiente, sin dilaciones innecesarias, y por lo tanto, un procedimiento que desde su inicio se encuentra infectado de nulidad, debe esta Juzgadora, determinar la procedencia en derecho de la cuestión previa propuesta; y, en consecuencia, declarar la inadmisibilidad de la demanda por resultar contraria al orden público, tal y como en efecto así será establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…”
III
DISPOSITIVO
(omissis)
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada
Ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB Y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB, todos antes identificados.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por la ciudadana ELIS CARMEN GARCIA GONZALEZ contra los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB Y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB, todos antes identificados.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora…”

-VI-
DE LOS INFORMES EN ALZADA
 INFORMES DE LA PARTE ACTORA
En la oportunidad de informes ante este Superior, la representación de la parte demandante arguyó lo siguiente:
Que, no podía la juez de la recurrida, declarar la inadmisibilidad por la cuestión previa alegada por la parte demandada, sin que hubiese norma jurídica expresamente señalada por el legislador que prohibiera la acción, es decir, no podía en sus razonamientos, inferir una inadmisibilidad por la cuestión previa tipificada en el ordinal 11º del artículo 346 o 341 del Código de Procedimiento Civil, sin que se evidencie la existencia de una norma jurídica, con lo cual se vulnera por segunda vez en el presente procedimiento el derecho de acción de su representada.
Que, no podía dar por sentada prima facie, una presunta venta del inmueble, sin antes permitir a las partes en el controvertido que se ventilase lo referente a la venta, si es legal, ilegal, simulada o nula, además de verificar los elementos de la violación de la preferencia ofertiva, planteados en el libelo de demanda que no fueron estudiados, analizados, ni valorados en la decisión, vulnerándose así el derecho a la defensa y al debido proceso de su representada, vale decir, la operadora de justicia no podía solamente valorar y dar por ciertos los alegatos de la parte demandada, ya que, no existe prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, tal como lo establece la cuestión previa alegada; por lo que no debió ser declarada con lugar y proseguir el proceso hasta la sentencia definitiva.
Que, el alcance del principio pro actione a favor de la acción y prosecución de un proceso, hasta obtener la sentencia de mérito, implica que la interpretación que se haga de las condiciones, requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes, no solo de acceder al órgano jurisdiccional sino a que sea tramitada debidamente su pretensión y obtener solución expedita de la controversia.
Que, no habiendo norma expresa de la ley que señale que la demanda deba reputarse como inadmisible, no podía, por interpretación errada del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarar inadmisible la demanda, porque según su decir, operó una venta total del inmueble, cuestión que no invalida el derecho de su representada, por cuanto el propietario arrendador estaba impedido de vender el inmueble por partes, ya que no se encuentra constituido en propiedad horizontal, mal puede entonces negarse el derecho del arrendatario de adquirir la totalidad del inmueble, cuestión por demás no guarda relación con la cuestión previa alegada, sino que es un presupuesto de fondo que amerita un controvertido para que fuese decidido en la definitiva, cuestión por demás violatoria del derecho a la defensa y al debido proceso, inclusive recurrible en amparo y/o revisión constitucional, solicitando así fuese declarado.
Con respecto a la decisión recurrida, esgrime que no existe pronunciamiento alguno sobre la denuncia de fraude procesal presentada por la parte demandada, lo que ha debido ocasionar la apertura de la incidencia conforme al artículo 607 del CPC; que ello no ocurrió y la juez de la recurrida pasó erróneamente a declarar una cuestión previa, sin antes brindar a las partes la oportunidad de probar sus alegatos; causándose un desorden procesal que causó indefensión a su representada por la errada actuación de la operadora de justicia que dictó la sentencia que hoy se ataca, obviando y guardando silencio sobre este punto de fraude procesal.
Que, al decidir de esta manera, el juez de la recurrida incurre en una flagrante violación al debido proceso y al derecho a la defensa, toda vez que para a pronunciarse sobre la cuestión previa y guardar silencio sobre la existencia o no del fraude procesal, sin permitir a ambas partes la posibilidad de probar sus alegatos a través de la articulación probatoria a que se contrae la referida norma, la cual no queda abierta de pleno derecho, sino que el juez debe realizar la apertura para garantizarle a las partes, tanto al denunciante del fraude como a su contraparte, la posibilidad de demostrar sus afirmaciones.
Que, la inspección judicial en la cual la juez de la recurrida basa su sentencia, fue promovida por la parte demandada con motivo del fraude procesal y no con motivo de la cuestión previa promovida; pero que en la mezcla de procedimientos que hace la operadora de justicia, solamente analiza y esboza en sus razonamientos como si se tratara solamente de un alegato de cuestión previa, violándose así el derecho a la defensa y debido proceso de su representada, ya que en ningún momento, ni sus pruebas como el caso de confesión planteada en que incurre la parte demandada, la cual no fue valorada en la definitiva ni se hizo razonamiento alguno, ni sus alegatos fueron tomados en cuenta por la operadora de justicia del tribunal a quo, ni hace razonamiento alguno en su sentencia, violando el principio establecido en el artículo 12 del CPC, por lo que la sentencia está viciada de nulidad; solicitando se declare con lugar la apelación ejercida.

 INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
Expone la representación de la parte accionada en su escrito de informes ante este Superior, que se inicia la presente causa por demanda presentada por la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA quien denominamos LA ARRRENDATARIA, el 2 de mayo de 2024, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; debido a la venta realizada por el Sr. PEDRO ALONSO B., propietario del inmueble a quien denominamos EL VENDEDOR, a los Sres MOHAMAD AHMAD MAJZOUB, ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB, a quienes denominaremos LOS COMPRADORES; solicitando la subrogación por LOS COMPRADORES como adquirente de la totalidad del inmueble vendido, alegando ser la arrendataria del inmueble identificado con el N° 60, ubicado en la Parroquia Santa Rosalía entre las esquinas El Pájaro a Zamuro, con frente a la calle Este 8, en la ciudad de Caracas, municipio Libertador, Distritito Capital; y como consecuencia se anulara el contrato de venta.
Que, esa representación formuló en tiempo hábil, la excepción de cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por estar prohibida expresamente por la ley la acción intentada, sustentada en los argumentos siguientes: En la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, consignado por la propia parte actora, se establece de manera expresa: “Se da en arrendamiento un local comercial, sin incluir la casa donde está ubicado.” Que en consecuencia, la pretensión de subrogarse en la venta de la totalidad del inmueble resulta ajena al derecho que le confiere su condición de arrendataria de un espacio específico, configurándose una desviación grave del objeto y finalidad del Retracto Arrendaticio.
Que, la conducta procesal de la demandante constituye un ejercicio abusivo de sus derechos, encuadrando dentro de los supuestos del hecho ilícito previstos en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, que impone reparación a quien: “…excediendo en el ejercicio de su derecho va más allá de los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual se le ha conferido ese derecho”, al pretender que se le transfiera la totalidad de un inmueble del cual no ha tenido posesión en su totalidad; se incurriría en fraude procesal en caso de declararse con lugar la pretensión, lo que torna la acción inadmisible y viciada desde su origen por contrario imperio de la Ley y al orden público.
Que, con las pruebas presentadas con el libelo, observan que la actora tampoco cumplió con los requisitos exigidos en el artículo 38 eiusdem, entre ellos: - Exhibición de solvencia del canon de arrendamiento; Presentación de documentación tributaria y fiscal vigente.
Que, con la Inspección Judicial practicada por el Juzgado de la causa, que riela en el expediente se evidencia el deterioro de las instalaciones arrendadas, demostrando el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, hechos que forzosamente apoyados con Jurisprudencia vigente y actual, convencieron a la Juzgadora para declarar con lugar la Cuestión Previa opuesta.
Que, ante la cuestión previa planteada, la sentenciadora está llamada y habilitada a determinar que la accionante carece de cualidad activa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio de la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local por ella arrendado, constituyendo ello un vicio que indudablemente afecta la válida constitución de la relación procesal y que atenta contra el orden público, a saber, la ausencia del derecho de acción invocado por la demandante; por lo tanto un procedimiento que desde su inicio está infectado de nulidad, debe determinar la procedencia en derecho de la cuestión previa propuesta; y, en consecuencia declarar la inadmisibilidad de la demanda por resultar contraria a derecho y al orden público. Con estos principios judiciales, que constituyen la conclusión del análisis de los hechos y del derecho; en protección a la tutela efectiva de los derechos de EL VENDEDOR y de LOS COMPRADORES, por esta razón se declaró CON LUGAR la oposición presentada, la cual ha sido fundamentada con elementos sólidos y que debe ser ratificada por esta superioridad por ser materia de orden público y contraria a la Ley la pretensión de la demandante de subrogarse en un derecho que no le corresponde. Por lo antes expuesto solicitan se declare SIN LUGAR la Apelación.
 OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE ACTORA, PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de observaciones a los informes, la representación de la parte accionada, procedió a consignar escrito en el que formula oposición al contenido del escrito de apelación, señalando que la apelante inicia su exposición transcribiendo parcialmente la sentencia recurrida y algunos artículos del Código Procesal Civil, reconociendo implícitamente que el fundamento de la cuestión previa admitida por el tribunal de primera instancia se centró en que la demanda resulta contraria al orden público.
Que, la demandante intentó que se le reconociera derecho de subrogación en la totalidad de un inmueble, incluyendo áreas no arrendadas ni ocupadas por ella, excediendo su derecho como arrendataria. Que esta pretensión no solo infringe normas específicas, sino que colisiona con principios fundamentales del orden público, entre ellos la seguridad jurídica y la protección de derechos de terceros.
Que, la apelante omite deliberadamente que no posee legitimación activa sobre la porción del inmueble no arrendada y que el inmueble no se encuentra constituido bajo régimen de propiedad horizontal, lo que impide jurídicamente la subrogación parcial.
Que, la apelante afirma que “… el demandado debe adecuar la norma y los argumentos y hechos planteados, lo cual no ocurrió en la incidencia relativa a las cuestiones previas”. Que, sin embargo, esta manifestación carece de sustento, por cuanto el planteamiento de la cuestión previa por ilegalidad de la acción se encuentra debidamente fundamentado en las disposiciones de rango legal, en los artículos, 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y 1.185 del Código Civil venezolano. Que, la propia apelante cita la sentencia N° 585 de fecha 31-10-2024, de la Sala de Casación Civil, en la que se establece que:
“… para que una pretensión sea inadmitida por ser contraria a la ley… son las determinadas por la ley las cuales no gozan de tutela jurídica… no pueden ser consentidos por ser limitativos del derecho de acción”.
Que, aquí la apelante se responde a sí misma, de cómo encaja la cuestión previa alegada por ser contraria a la ley y al orden público, al pretender la venta de un inmueble en su totalidad sin poseer derecho alguno sobre la parte no arrendada. Que, se vulnera el orden público y resulta inadmisible subrogarse de un derecho que no le corresponde por ser arrendataria solo de una porción y no de la totalidad de un inmueble.
Que, la apelante intenta reivindicar un derecho sobre áreas del inmueble que no le corresponden, lo cual contraviene lo establecido en el Artículo 1.185 del Código Civil venezolano y el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual constituye una infracción directa al orden público jurídico, que impide al tribunal tutelar pretensiones que exceden los límites legales.
Que, la apelante reconoce expresamente que el inmueble no ha sido constituido en propiedad horizontal, lo que anula cualquier intento de ejercicio de retracto sobre la totalidad del bien por la pequeña porción de su arrendamiento. Que, el retracto legal, conforme al régimen de arrendamiento comercial, solo opera sobre el local arrendado y requiere, además, cumplimiento de exigencias sustanciales que no fueron satisfechas con la demanda, lo que torna improcedente la acción de retracto legal que pretendía ejercer sobre la totalidad del inmueble cuando únicamente ocupaba una fracción del mismo que no está determinado en propiedad horizontal.
Que, en cuanto al argumento de la apelante, referido a que se vulneró su derecho PRO ACTIONE, al dar por sentada prima facie la presunta venta del inmueble, sin ventilar los extremos de legalidad, nulidad, simulación o fraude, al no permitirse debatir en fondo la legalidad de la venta y, que el tribunal no se pronunció sobre la validez de la venta; que el rechazo se fundamentó en que al resolver la cuestión previa declarando la inadmisibilidad, no resolvió el fondo del asunto. Que, debió abrir una articulación probatoria para una supuesta denuncia inexistente de fraude procesal, violándose el derecho a oportuna respuesta; sostiene que la apelante para revisar su denuncia CORTA Y PEGA fracciones de lo alegado en el escrito de Cuestiones Previas, con precisión milimétrica para usar ciertas palabras y cambiar el sentido y la razón de la totalidad del texto.
Que, se evidencia que existe una gran confusión sobre la acción que deseaba interponer, pero se equivocó en la elegida, ya que tenía a su disposición otros mecanismos procesales adecuados respecto a la venta pudiendo ejercer las acciones siguientes:
• Acción reivindicatoria.
• Acción de nulidad de venta.
• Acción de simulación.
• Acción por fraude.
Que, al no haberlo hecho, y al incurrir en un error en la elección de la vía, el rechazo por cuestión previa es plenamente procedente. Que, su incapacidad para identificar correctamente la vía procesal no puede ser imputada al tribunal, que actuó conforme a derecho, solicitando se declare inadmisible el alegato expuesto en el escrito de apelación; se mantenga la sentencia recurrida, confirmando la procedencia de la cuestión previa establecida en el numeral 11° del Artículo 346 del Código Procesal Civil y se imponga condena en costas a la parte apelante, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

-VII-
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a decidir el fondo de la presente acción, pasa esta Alzada a decidir, como punto previo, el alegato sostenido por la representación de la parte accionante en su escrito de Informes en esta alzada, referido a la violación del derecho a la defensa y al debido proceso de su representada, al alegar que “…No podía la Juez de la recurrida, dar por sentada prima facie, una presunta venta del inmueble, sin antes permitir a las partes en el controvertido que se ventilase lo referente a la referida venta si esta es legal, ilegal, simulada o nula, además de verificar los elementos de la violación de la preferencia ofertiva planteados en el libelo de demanda que no fueron estudiados, analizados ni valorados en la decisión que hoy se ataca en este escrito…”
En tal sentido, observa esta alzada, con respecto al trámite que debe cumplirse cuando son alegadas cuestiones previas, específicamente la opuesta en este caso, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, tenemos que el artículo 351 ejusdem, prevé que alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11°, se le otorga a la demandante un lapso de cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento para convenir en ellas o contradecirlas, y el artículo 356 ibidem, señala que declaradas con lugar las contenidas en los ordinales 9°, 10° y 11°, el proceso se extingue, vale decir, se desecha la demanda, impidiéndose la constitución del proceso, sin que, obviamente, pueda realizarse un pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, ya que la inadmisibilidad de la pretensión, tiene lugar por la insatisfacción de los requisitos legales que permiten la tramitación del proceso.
En razón de ello, no existe violación al derecho a la defensa ni al debido proceso en la sentencia apelada, por cuanto el trámite se realizó de forma adecuada y totalmente ajustado a derecho siendo que el a quo, al ser opuesta la cuestión previa, y contradicha, luego de verificarse el lapso probatorio, a que se refiere el artículo 352 del mismo código, procedió a dictar sentencia declarándola con lugar, lo cual trajo como consecuencia, su inadmisibilidad, por lo que resulta Improcedente el citado alegato. Así se decide.
En este mismo orden de ideas, y con respecto al alegato sostenido por la parte demandante, referido a que no se realizó la apertura de la incidencia conforme al artículo 607 del CPC, referido a la denuncia de fraude procesal esgrimido por la parte demandada, aduciendo que, la juez de la recurrida, pasó erróneamente a declarar una cuestión previa, sin antes brindar a las partes la oportunidad de probar sus alegatos; causándose un desorden procesal que causó indefensión a su representada por la errada actuación de la operadora de justicia que dictó la sentencia que hoy se ataca, obviando y guardando silencio sobre este punto de fraude procesal.
Que, la inspección judicial en la cual la juez de la recurrida basa su sentencia, fue promovida por la parte demandada con motivo del fraude procesal y no con motivo de la cuestión previa promovida; pero que en la mezcla de procedimientos que hace la operadora de justicia, solamente analiza y esboza en sus razonamientos como si se tratara solamente de un alegato de cuestión previa, violándose así el derecho a la defensa y debido proceso de su representada, ya que en ningún momento, ni sus pruebas como el caso de confesión planteada en que incurre la parte demandada, la cual no fue valorada en la definitiva ni se hizo razonamiento alguno,
Con respecto a estas denuncias, observa esta sentenciadora que, se desprende de las actas, que en la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de los accionados señaló: “… Que en todos los contratos de arrendamiento consignados por la demandante, se señala que el objeto del contrato establecen “…un local comercial sin incluir la casa donde está ubicado…”, sin embargo en el petitorio se expresa que la pretensión es que se subrogue la demandante en la venta del inmueble en su totalidad, configurándose el fraude procesal en caso de ser declarada con lugar la demanda…”, (subrayado del tribunal), señalando además, que la parte demandante al haber solicitado en la demanda inicial, inspección judicial y, en el punto cuarto del referido escrito, pide se deje constancia si el inmueble se encuentra constituido por una casa y un lote de terreno; siendo eliminada esta solicitud de prueba en el escrito de reforma, porque según la accionada, se percató la accionante, que si se determina la diferencia entre el local alquilado y el inmueble solicitado se incurriría en reñida contrariedad entre el inmueble demandado y el local correspondiente por el contrato de arrendamiento.
De los alegatos de la accionada arriba señalados, se devela que la denuncia de fraude procesal, estaba condicionado y se establecería para el caso, en que la demanda fuera declarada con lugar por los hechos señalados, siendo que además, no pidió se abriera la incidencia, y, en adición, el asunto de marras, ante la alegación de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el trámite correspondiente era entrar a decidir la misma, tal como fue realizado por el juzgado de la causa, y al ser declarada con lugar, la consecuencia inmediata era la extinción del proceso, sin entrar a debatir ningún otro alegato, motivo por el cual resulta Improcedente el argumento esgrimido por la parte demandante. Así se decide.
Asimismo, y en este mismo orden de ideas, de las actas conformadoras del presente juicio, se desprende, que la inspección judicial evacuada en el juicio, en el inmueble arrendado, fue promovida por la parte demandada, con ocasión a la articulación probatoria abierta, por la oposición de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida por el aquo, de conformidad con el articulo 352 ejusdem, y no por incidencia de fraude, como erróneamente lo señala la parte actora, y, así se establece

-VIII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, y resueltos los alegatos esbozados por la parte actora en los informes ante este Superior, procede esta alzada a dirimir la procedencia, o no, en derecho de la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de fecha 07 de marzo de 2025, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e Inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por la ciudadana ELIS CARMEN GARCIA GONZÁLEZ contra los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB.
En tal sentido, tal como quedó señalado en la narrativa de la presente decisión, la accionante, ciudadana Elis del Carmen García González, adujo en su escrito de reforma de la demanda, que intenta la presente acción de retracto legal arrendaticio, en razón de la venta realizada por el ciudadano Pedro Alonso Borroto a los ciudadanos Mohamad Ahmad Majzoub y Ali Abdul Rahman El Majzoub, del inmueble identificado con el N° 60, ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la calle Este 8, entre las esquinas Pájaro y Zamuro; sin antes habérselo ofrecido a ella como arrendataria, solicitando la subrogación, en la persona de los ciudadanos MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, en el contrato de venta que suscribieron con el ciudadano PEDRO ALONSO BORROTO.
Por su parte, la representación de los accionados, procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el arrendamiento lo fue solo sobre un local comercial, sin incluir la casa donde está ubicado y, que la venta se realizó sobre la totalidad del inmueble, por lo que resulta inadmisible la acción intentada.
Conforme lo expuesto, el Tribunal de la causa, el 07 de marzo de 2025, dictó sentencia en la que declaró con lugar la cuestión previa opuesta e inadmisible la demanda.
El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…Omissis…
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”

Esta cuestión previa, implica que la acción intentada por la accionante, no es admisible legalmente, bien porque una norma prohíbe expresamente su ejercicio en el caso concreto, bien porque la ley limita su procedencia a causales específicas, que no son las invocadas en la demanda.
Con respecto a esta disposición, resulta oportuno traer a colación dos sentencias que abarcan y clarifican lo que concierne a este supuesto de defensa previa; la primera dictada en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera en fecha 18 de mayo de 2001, la cual ha dejado asentado:
“(…) En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley así lo prohíbe… 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y estas no se alegan… 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen… Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal… 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3) puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres… 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos … 6) Pero también existe ausencia de acción, … cuando … Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que esta no actúe… 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a titulo enunciativo…, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho de la acción (…)”.

Mientras, que la segunda dictada en Sala Político Administrativa de nuestro más alto Tribunal de Justicia, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, señaló lo siguiente:
“(…) la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca -expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que -en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda (…)”.

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda pueden ser absolutas o relativas según la pretensión de la demanda sea inadmisible o, que sólo se admita en casos determinados. La prohibición absoluta es cuando la ley elimina toda posibilidad de intentar la acción, negando en esa forma el derecho mismo que se quiera hacer valer con la demanda, como ocurre en el caso de las obligaciones nacidas por ganancias en juegos de suerte o azar, mientras que la prohibición relativa, reconoce la existencia del derecho pero permitiendo su pretensión procesal sólo por determinadas causales o sometiendo tal posibilidad a condiciones y requisitos sin los cuales no podrá esgrimirse, como por ejemplo en el caso de la demanda esponsalicia, cuando se deja de acompañar la escritura pública en que se hayan pactado los esponsales o los carteles fijados, y las demandas que deban cumplir con ciertos condicionamientos y/o requisitos para su accionar.
En el presente caso, el tribunal de la causa determinó la procedencia de la cuestión previa opuesta y, como consecuencia de ello la inadmisibilidad del retracto legal accionado, puesto que la accionante arrendataria solo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global.
Resulta menester para esta alzada, revisar las siguientes figuras jurídicas:
La preferencia ofertiva, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario.
El retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Señala el articulo 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial: “ En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.
Asimismo, señala el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”
Es necesario, señalar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley aplicable a los arrendamientos de inmuebles destinados a comercio, no dispone expresamente una norma como la contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece, que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local arrendado. En vista de ello, en distintas sentencias, 240 de fecha 13 de abril de 2016 y número 122 del 10 de marzo de 2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, interpretó los artículos 38 y 39 de la Ley especial referentes al retracto legal arrendaticio señalando lo siguiente:
“…Claramente, la Ley especial no contiene disposición expresa que derogue aquella contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto del retracto legal arrendaticio, como así lo interpreta la Sala, por ello, puede colegirse -sin temor a equívocos- que de conformidad con el criterio supra referido, no nacerá el derecho de preferencia ofertiva, en aquellos casos en los que el propietario del inmueble en el que se encuentre el local arrendado, decida enajenarlo de manera global, es decir, incluyendo la parte arrendada, siendo la razón de la excepción, que en estos casos, ,el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, sino una parte de éste. Así se precisa…”
Si bien el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, no establece expresamente la inadmisiblidad del retracto legal arrendaticio, cuando se enajena de manera global del inmueble del cual forma parte el local arrendado, ha sido criterio reiterado por el Alto Tribunal, específicamente la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional, que cuando se interponen este tipo de demandas, referidas al derecho preferente del arrendatario, cuando se da de manera global el inmueble arrendado, lo cual sí se encontraba establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe aplicarse el criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal. En tal sentido, resulta pertinente traer a colación los citados criterios. En lo referido al retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional, en fallo del 16 de diciembre de 2005, N° 5121, señaló “…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia del 07 de noviembre de 2022, N° 595, expresó:
“(…) De modo que de acuerdo con la disposición supra transcrita, el derecho de retracto legal arrendaticio resulta una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aún cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; por su parte el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Ahora bien, resulta preciso hacer referencia a la sentencia n° 5.121 del 16 de diciembre de 2005, en la cual la Sala Constitucional, señaló lo siguiente:
“… en este orden, el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”
(…Omissis…)
Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
(…Omissis…)
Finalmente, la Sala quiere precisar que la hoy accionante, en su condición de arrendataria de la fracción del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el adquirente nuevo del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato…”
Conforme a la doctrina de este Máximo Tribunal, no es procedente el retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, como sucedió en el presente caso.
Nótese que la recurrida estableció que el arrendatario ocupaba parte, más no la totalidad del inmueble vendido, sin embargo, no aplicó la norma jurídica llamada regular dicho supuesto de hecho, referido a la venta del bien en bloque o de manera global, no implica que el bien debe ser ofrecido en venta previamente al arrendatario, por cuanto de acuerdo a la norma bajo estudio, la arrendadora no está obligada a hacerle el ofrecimiento de la venta en forma prioritaria, porque la preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario en su totalidad…”. (Negrillas y subrayado del texto).
Establecido lo anterior, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en sentencia número 1.158, de fecha 15 de diciembre de 2016 (caso: Daniel Beyloune González) y del análisis de las actas procesales que comprenden el expediente, esta Sala observa que la parte actora, ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, es arrendatario de un inmueble constituido por local comercial ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas del Municipio Iribarren del estado Lara, desde el 1° de marzo 2010, hasta el 27 de febrero de 2015, con una prórroga legal de 2 años, es decir, hasta 27 de febrero de 2017.
Asimismo, se constató que el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez Jardim, arrendador-propietario –en principio-, en fecha 3 de noviembre de 2016, le dio en venta al ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, la totalidad del inmueble, motivo por el cual el arrendatario-accionante Miguel Da Silva Loureiro, introduce la demanda por retracto legal arrendaticio, que si bien es cierto, fue declarada por el juez de alzada en su primer punto, sin lugar la apelación, la misma erró –como se estableció en la primera parte de la sentencia- en la parte motiva al declarar la falta de cualidad activa del accionante, es decir, que el arrendatario no tenía legitimación procesal para demandar en juicio, cuando esta Sala evidenció de las actas que conforman el expediente, específicamente el “convenio” suscrito por las partes consignado por el demandante marcado con la letra “B”, que el mismo sí tenía cualidad para interponer la acción, de conformidad con el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece el carácter irrenunciable de los derechos previstos en la mencionada Ley; no obstante lo anterior, también es cierto, que dicha declaratoria no es determinante en el dispositivo del fallo, en virtud de que el juez de alzada aplicó acertadamente el criterio imperante de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario de 1999, en su artículo 49, donde se verificó que el accionante no le asistía el derecho preferente en vista de que el inmueble fue vendido en su totalidad y no de manera parcial.
De manera que, conforme con la doctrina de este Máximo Tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, el arrendador es propietario de un inmueble con una superficie total de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34MTS2) ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara, donde el arrendatario-demandante, ocupa sólo una parte del mencionado inmueble, específicamente un área de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315,00 MTS 2), ubicada en la dirección arriba señalada, de acuerdo al contrato de arrendamiento, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendatario, el mencionado ciudadano, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva del arrendatario, en virtud del criterio reiterado por la Sala Constitucional de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Negrillas y Mayúsculas de la Sala).
Es por lo antes expuesto, que resulta evidente que opera la excepción prevista en el mencionado criterio de la Sala Constitucional, y por lo tanto, no procede el retracto legal arrendaticio, lo que conlleva a declarar sin lugar la presente demanda por retracto legal arrendaticio. Así se establece…”

En armonía con lo anterior, en lo que respecta al retracto legal arrendaticio, en caso de venta global de inmuebles arrendados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 16 de diciembre de 2005, N° 5121, estableció su criterio, el cual se ha venido sosteniendo en forma reiterada, en el que expresa:
“…No obstante lo anterior, la Sala considera que decretar la reposición de la causa al estado de la evacuación de la prueba de posiciones juradas, constituiría una reposición inútil por cuanto, puede apreciarse que tanto el Juzgado de la causa, como el de alzada desestimaron la demanda de retracto legal arrendaticio, por considerar que la misma se encontraba incursa en la cuestión previa a que se contrae el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a que -según observaron- la demandada vendió la totalidad del inmueble del cual el demandante tenía arrendado el local, por lo que de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
…Omissis…
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa..”
Tenemos entonces, que efectivamente existe esta prohibición de la ley, de ejercer el derecho de incoar demanda alguna respecto a esta pretensión de retracto legal arrendaticio, cuando se trate de la venta global de un inmueble del cual forme parte el bien arrendado, es decir, la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del código adjetivo civil.

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, se evidencia, específicamente de los contratos de arrendamiento acompañados por la accionante al escrito de demanda primigenio, que reconoció haber suscrito la accionada, y, a los cuales les otorga valor probatorio este tribunal, cursantes a los folios 14 al 20 y 24 al 29 del expediente, que en la cláusula primera de los mencionados contratos, se estableció lo siguiente: “…PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un Local comercial, sin incluir la casa donde está ubicado, destinado para venta de mercancía seca exclusivamente…”; “…, ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador, Distrito Capital, con frente a la Calle Este 8, entre las esquinas El Pájaro y Zamuro, N° 60…”, vale decir, solo fue objeto de arrendamiento el local comercial que formaba parte del inmueble supra identificado; hecho que quedó ratificado con la inspección judicial practicada por el a quo en fecha 05 de febrero de 2025, la cual tiene pleno valor probatorio, de conformidad con el contenido de los artículos 1.357, 1.430 del Código Civil, en la que quedó demostrado que el local arrendado forma parte de un inmueble de mayor extensión, el cual fuera objeto de venta a los codemandados MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB; vale decir, que el local arrendado, forma parte de la globalidad del inmueble que fuera vendido a los codemandados. Asimismo, consta en autos, que la venta realizada por el ciudadano PEDRO ALONSO BORROTO a MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, del cual consta a las actas el documento de compra venta, que este tribunal valora, por tratarse de documento público, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del código Civil, fue sobre el inmueble constituido por una casa y el lote de terreno donde está construida, ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador, Distrito Capital, con frente a la Calle Este 8, entre las esquinas El Pájaro y Zamuro, N° 60, del cual forma parte el local arrendado a la hoy demandante, por lo tanto, no procedía el retracto legal arrendaticio, ya que la venta se realizó en forma global y no lo fue sobre una fracción del mismo, siendo que el derecho de preferencia nace para los arrendatarios, únicamente, cuando son vendidos en forma individual los inmuebles arrendados, no siendo este el caso de autos.
Vistos y analizados los hechos, las pruebas cursantes a los autos y el criterio jurisprudencial antes transcrito, el cual esta Alzada acoge y hace suyo, ineludiblemente resulta ajustada a derecho la decisión del juez de instancia de declarar procedente la cuestión previa opuesta, resultando, en consecuencia, en la inadmisibilidad de la demandada, debiendo ser desechada y extinguido el proceso, y así será confirmado en el dispositivo del fallo. Así se decide.
-VIII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ANA BRIZEIDA CELIS LEDEZMA, en su carácter de apoderada judicial de la accionante, ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ, en contra de la decisión de fecha 07 de marzo de 2025, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e Inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ contra los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB.
SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; en consecuencia, se declara INADMISIBLE LA DEMANDA que por Retracto Legal Arrendaticio incoara la ciudadana ELIS DEL CARMEN GARCIA GONZALEZ contra los ciudadanos PEDRO ALONSO BORROTO, MOHAMAD AHMAD MAJZOUB y ALI ABDUL RAHMAN EL MAJZOUB, y, EXTINGUIDO EL PROCESO.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada, con la imposición de las costas el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
PUBLIQUESE, REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de julio de 2025. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA.

Abg. YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA.

Abg. YAMILET J. ROJAS M.
ASUNTO: AP71-R-2025-000225 (1537)