REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. 215º y 166º ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2024-000678 Sentencia definitiva DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, venezolano, mayor de edad, divorciado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.-11.159.866. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DAMIAN SIMON YEPEZ BORGES y CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 91.040 y 142.096, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil VII, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 67, Tomo 393-A-VII, en fecha 09 de febrero de 2004, con Registro de Información Fiscal Nº J-31107284-5. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MAURO JOSE GUERRA y RUBEN DARIO PEREZ GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.645 y 140.395, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) -II- SINTESIS DEL PROCESO Se inicia la presente acción por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por el abogado DAMIAN SIMON YEPEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, en contra de la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA, 2004, C.A., antes identificados, mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de junio de 2024, y previo el sorteo respectivo, correspondió su conocimiento a este Tribunal Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario. Por auto de fecha 11 de junio de 2024, se admitió la demanda conforme lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con la parte in fine del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ordenando el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 20 de junio de 2024, previa consignación de los fotostatos requeridos, se libró compulsa de citación a la parte demandada, en la persona de su representante legal, ciudadano José Reis De Abreu, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.866.422. En fecha 16 de julio de 2024, el ciudadano Antonio Ignacio Da Corte Mendes, otorgó Poder Apud-Acta, al abogado Carlos Daniel Moreno Barrios. Cumplidas las formalidades para la citación personal de la parte demandada, en fecha 13 de agosto de 2024, el ciudadano José Reis de Abreu, debidamente asistido por los abogados Mauro José Guerra y Rubén Dario Pérez González, actuando en su carácter de parte demandada, mediante diligencia otorgó Poder Apud-Acta a los abogados antes mencionados. En esta misma fecha, la parte demandada se dio por citada en la presente causa. En fecha 16 de octubre de 2024, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y reconvino al demandante en los términos que señala. En fecha 21 de octubre de 2024, este Juzgado admitió la Reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, y fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a fin de que la parte actora reconvenida diera contestación a la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fecha 28 de octubre de 2024, la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la Reconvención. Luego, en fecha 01 de noviembre de 2024, este Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio, oportunidad que fue diferida posteriormente, mediante auto de fecha 07 de noviembre de 2024. Seguidamente, por auto de fecha 15 de noviembre de 2024, previo acuerdo de las partes, se suspendió la causa hasta el día 29 de noviembre de 2024. En fecha 03 de diciembre de 2024, oportunidad fijada por este Juzgado, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar en el Presente Juicio, compareciendo ambas partes, quienes expusieron los alegatos que creyeron pertinentes. Posteriormente, en fecha 06 de diciembre de 2024, mediante auto, este Tribunal fijó los hechos y límites de la controversia (thema decidendum) en el presente juicio. En fecha 12 de diciembre de 2024, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escrito de ratificación y promoción de pruebas. En fecha 16 de diciembre de 2024, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito complementario al escrito de promoción de pruebas, presentado previamente. Luego, en fecha 16 de diciembre de 2024, el coapoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de promoción de pruebas. Seguidamente, en fecha 17 de diciembre de 2024, fueron agregados a los autos, los escritos de pruebas promovidos por las partes. En fecha 07 de enero de 2025, se recibió escrito de oposición a los medios de pruebas promovidos por la parte demandada reconviniente, suscrito por los apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida. En fecha 09 de enero de 2025, este Juzgado emitió pronunciamiento sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes. En fecha 23 de enero de 2025, oportunidad fijada por el traslado y constitución del Tribunal a la dirección señalada, para la práctica de la inspección judicial promovida por la parte actora-reconvenida, por ocupaciones preferenciales, se difirió la misma para el cuarto (4°) día de despacho siguiente. En fecha 24 de enero de 2025, los apoderados judiciales de la parte demandante-reconvenida, consignaron los fotostatos requeridos, a fin de librar oficio al Banco del Caribe, en virtud de la evacuación de la prueba de informes promovida, y admitida por este Juzgado. En fecha 30 de enero de 2025, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para llevar a cabo la Inspección Judicial promovida por la parte actora, en el local objeto del presente juicio; comparecieron ambas partes y se evacuaron los particulares promovidos. En fecha 06 de febrero de 2025, se libró oficio al Banco del Caribe, relacionado a la evacuación de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, siendo consignado firmado y sellado en señal de recibido, en fecha 11 de marzo de 2025, por el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial. En fecha 18 de febrero de 2025, se fijó el vigésimo quinto (25°) día de despacho siguiente, para que tenga lugar la Audiencia Oral en el presente juicio. En fecha 02 de mayo de 2025, se recibió oficio S-N, de fecha 17 de marzo de 2025, proveniente de BANCARIBE, mediante el cual dieron respuesta al oficio N° 25-0054, de fecha 06 de febrero de 2025. En fecha 07 de mayo de 2025, la Juez Suplente designada, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra y ordenó la notificación de las partes, haciéndoles saber que una vez constara en autos la constancia de la Secretaria de dichas notificaciones, comenzaría a computarse el lapso a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez fenecido el mismo, tendría lugar la Audiencia de Juicio. En fecha 09 de mayo de 2025, las representaciones judiciales de ambas partes, se dieron por notificada del abocamiento de la Juez Suplente de este Despacho. En fecha 14 de mayo de 2025, la Secretaria Accidental de este Juzgado, dejó constancia que a partir de esa fecha exclusive, comenzó a transcurrir el lapso al que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez fenecido el mismo, tendría lugar la Audiencia de Juicio, al quinto (5°) día de despacho siguiente. Lllegada la oportunidad para la audiencia o debate oral, en fecha 27 de mayo de 2025, las partes expusieron sus alegatos, asi como fueron evacuadas las testimoniales promovidas por la parte actora y debidamente admitidas. En esa misma oportunidad, se dictó el dispositivo de la sentencia definitiva declarando “...PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, contra la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., ambos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la pretensión de nulidad de contrato, contenida en la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., antes identificada. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora-reconvenida al pago de las costas causadas en ocasión de la demanda originaria, condenándose igualmente a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas causadas en la reconvención.”, y finalmente se hizo el señalamiento a las partes que este Tribunal se reservaba el lapso de establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil para publicar el extenso del fallo. Ahora bien, encontrándose este despacho judicial dentro del lapso de Diez (10) días de despacho al que se refiere el articulo 877 ante indicado, este tribunal los fines de la mejor comprensión en relación a la controversia que nos ocupa, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente Litis, por lo que de seguidas se procede a su explanación: -III- MOTIVACIONES PARA DECIDIR Verificado lo anterior, y a fin de decidir el presente litigio, se considera necesario hacer las siguientes consideraciones: La tutela judicial, constituye uno de los pilares fundamentales del Estado Social de Derecho y de Justicia, ya que a través de él, es que se alcanza el fin último del proceso, a fin de hacer cumplir con los postulados constitucionales, es así como este se expresa como el derecho que tiene toda persona de acceder a la justicia, a través de un proceso, en el cual se garanticen todos aquellos postulados constitucionales, para cada una de las partes intervinientes en él, para la defensa de sus derechos e intereses. Es por ello que podemos señalar que el proceso, es aquel conjunto de actos procedimentales que de manera concatenada realizan los órganos de administración de justicia, es decir, son aquellos eslabones que se entrelazan mediante la aplicación de los supuestos de hecho que la rigen de forma pacífica y coactiva, todo ello en pro resolver la tutela invocada y así obtener una decisión que se encuentre debidamente motivada en derecho y que conlleve a una ejecutoria. Es por ello que en materia procesal, el Juez se encuentra vinculado de manera obligatoria a lo que ha sido alegado y probado en autos por las partes involucradas en la Litis, sin que pueda sacar elementos de convicción más allá de estos, así como se encuentra vedado para suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, todo ello en armonía con lo establecido en el supuesto de hecho contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Este precepto constituye los límites del oficio del juzgador, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya establecida a las actas. Es por ello que el proceso, es el medio para la obtención de la tutela invocada, pues, como ya se dijo, es aquel conjunto concatenado y coordinado de actos que se practican por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, y cuya finalidad es la de resolver aquellos conflictos planteados por los ciudadanos a través de la debida aplicación de la Ley, una vez que resulten infructuosas aquellas gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida o el conflicto entre los justiciables, cumpliendo así el proceso su función reparadora. Nuestra Constitución, señala al proceso como aquel instrumento fundamental para la realización de la justicia, de acuerdo al contenido del artículo 257, refiriendo la más avanzada doctrina de una justicia material verdadera, lo que obliga a los distintos miembros del sistema de justicia a realizar una interpretación del proceso, conforme a la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes se generó, por lo que tanto el justiciable como el jurisdicente, deben desarrollar cada una de las instituciones diseñadas por la norma adjetiva civil hasta alcanzar su fundamento constitucional, y así dar al proceso los valores, derechos y garantías que se encuentran subsumidos por el constituyente patrio y tutelar de manera satisfactoria los derechos judicializados. A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación: Articulo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Artículo 509.- “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Artículo 510.- “Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.” En este mismo orden de ideas, la ley especial que rige la materia arrendaticia de local comercial, en su artículo 40 establece: Artículo 40 Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Ahora bien, verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera: -IV- DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES De los alegatos de la parte demandante reconvenida: La representación judicial de la parte actora reconvenida, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó tanto en el escrito libelar como en las audiencias preliminar y de juicio, lo siguiente: Que en fecha 06 de abril de 2018, el demandante y la Sociedad Mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C. A, representada por el ciudadano JOSÉ REIS DE ABREU, todos previamente identificados, suscribieron un contrato de arrendamiento el cual fue autenticado el día 06 del mes de abril del año 2018, por la Notaría Trigésima Cuarta del Municipio Libertador de Caracas Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 59, Tomo 93, Folio 191. Alegó que el objeto de dicha contratación lo constituye UN (1) inmueble signado con la nomenclatura: Local N° 36, ubicado en la Calle Real de la Parroquia La Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, de CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS (152,80 m2) y consta con dos (02) plantas cada una con la superficie antes indicada, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con casa que es o fue de Cecilia de Suárez; OESTE, con casa que es o fue de Emilio Daboin; SUR, con casa que es o fue de Zoila Cartaya; y ESTE, con calle Real de La Vega, que es su frente. Señaló que se estableció por las partes que el local comercial sería destinado única y exclusivamente para darle uso comercial, quedando plasmado en las cláusulas primera y segunda de la mencionada contratación. Adujo igualmente que el término o duración del contrato de arrendamiento, ambas partes establecieron de mutuo y común acuerdo que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo, siendo que su período inicial el comprendido desde el día 01 de abril de 2018 hasta el 01 de abril de 2019, y que cuyo término podía ser prorrogado mediante documento bien sea privado o autentico, el cual debía celebrarse al menos con quince (15) días de antelación al vencimiento del mencionado lapso para la renovación de la contratación, quedando recogido lo anterior, en la Cláusula Cuarta del referido contrato que acá nos ocupa. Que, en lo que respecta a la primera prórroga del contrato efectuada por las partes, el día quince (15) de marzo del año 2019, los contratantes suscribieron a través de documento privado una prórroga de la relación arrendaticia por un año, con efectividad desde el primero (1°) de abril de 2019, hasta el primero (1°) de abril del año 2020, en cuya nueva convención se estableció entre otras cosas, que la relación arrendaticia seguía siendo a tiempo determinado, se actualizó el canon de arrendamiento y se modificó la cláusula tercera en ese particular, quedó entendido que las cláusulas no modificadas de la contratación inicial mantenían su vigencia. Alegó que, para el mes de marzo del año 2020, las partes de mutuo y común acuerdo habían acordado celebrar una nueva prórroga de la contratación arrendaticia, cuyo documento había sido redactado por el abogado Argenis Guerra, quien para ese momento era el asesor legal de la parte actora, y administrador del inmueble según la primigenia contratación de arrendamiento, sin embargo el día trece (13) de marzo del año 2020, días antes que se pudiese concretar la firma del mencionado documento, fue anunciado el decreto de alarma 4.160, por la emergencia sanitaria producida por la pandemia conocida como COVID-19, hecho que provocó que para los meses cercanos al vencimiento de la primera prórroga celebrada y firmada por las partes, motivo por el cual las partes no pudieron firmar el nuevo documento (segunda prórroga), por lo que en base a lo anterior se convino de manera verbal en la renovación del contrato para el período comprendido entre el primero (1°) de abril de 2020 al primero de abril (1°) de abril de 2021, dada la buena relación existente entre el demandante, el abogado Argenis Guerra (quien para esa época era su asesor legal y administrador del inmueble arrendado) y el socio representante legal de la empresa arrendataria, entendiendo en consecuencia que la relación arrendaticia se seguía entendiendo a tiempo determinado, estableciendo un nuevo canon de arrendamiento tal como consta en depósito consignado, de fecha 13-04-20, por la cantidad de Treinta y Nueve Millones Ciento Ochenta y Cuatro Mil Doscientos Bolívares (Bs.39.184.200,00) indicando que el resto de las disposiciones del contrato inicial se mantenían vigente y en caso de vacíos se aplicarían supletoriamente las disposiciones contempladas en la Ley especial relacionada al Arrendamiento de Inmuebles destinados a Uso Comercial. Que, el abogado Argenis Guerra, quien hasta ese entonces, era el asesor jurídico del demandante y administrador del inmueble arrendado, dejó de prestarle sus servicios, con lo cual el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, asumió la administración. Indicó que, el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, confiando en las buenas relaciones que se mantenían, con el representante legal de la empresa arrendataria, de manera verbal prorrogó nuevamente el contrato de arrendamiento por un año más, comprendido dicho período desde el primero (1°) de abril de 2021, hasta el primero (1°) de abril del año 2022, quedando vigente el restos de las estipulaciones del contrato. Posteriormente, el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, confiando en la relación de amistad con el representante legal de "LA ARRENDATARIA", de manera verbal se prorrogó nuevamente el contrato de arrendamiento por un año más, periodo comprendido desde el primero (1º) de abril de 2022, hasta el primero (1º) de abril del año 2023, quedando vigente el restos de las estipulaciones del contrato. Continuó señalando que, en fecha 10 de marzo de 2023, se le indicó al ciudadano JOSÉ REIS DE ABREU, como representante de CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004 C. A, mediante escrito que procediera a una nueva prórroga, quien se negó a firmar la misma, por lo que en vista de tal situación EL ARRENDADOR le solicitó la entrega del local comercial, negándose LA ARRENDATARIA, a su entrega señalando al arrendador que se comunicaría con su abogado. Que, para el día 4 de enero del 2024, el arrendatario de manera unilateral y sin conversación alguna depositó solo la cantidad de Veinticuatro Mil Setecientos Diez Bolívares (Bs.24.710,00), cantidad esta inferior a la acordada entre las partes, la cual es la suma de Cuatro Mil Quinientos Diez Bolívares (Bs. 4.510,00), por lo que se puede observar que LA ARRENDATARIA, unilateralmente sin conversación alguna con EL ARRENDADOR y propietario del local, deposita lo que a su saber y entender considera. Señaló además que LA ARRENDATARIA en el presente caso siempre se ha negado a reunirse con EL ARRENDADOR a los fines de discutir los aumentos por inflación, procediendo LA ARRENDATARIA de manera unilateral a realizar dichos ajustes mensualmente sin ningún tipo de consentimiento por parte del EL ARRENDADOR, incumpliendo de esta manera la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, encontrándonos de esta manera –según el dicho de la parte demandante- frente a la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal "i" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó además que, partir del año 2022, comenzaron las desavenencias e incomodidades en cuanto a la relación arrendaticia por parte de la empresa arrendataria, motivo por el cual para el primero (1°) de abril de 2023, no se pudo llegar a ningún acuerdo respecto a la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que conforme a la letra de la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento inicial, se entiende terminado y de tiempo vencido el mencionado contrato. Arguyó que en abril del año 2022, al no existir ningún tipo de comunicación entre arrendador y la empresa arrendataria, dados los problemas y discusiones que para esa fecha existían, se entendió terminada la relación arrendaticia y consecuencialmente comenzó a correr el lapso de prórroga legal a beneficio de la empresa arrendataria, la cual por haber mantenido una relación contractual de cuatro (04) años, corresponde entonces una prórroga legal arrendaticia de un (01) año, desde el primero (1°) de abril de 2022, hasta el primero (1°) de abril de 2023. Alegó a su vez que, hasta la presente fecha la parte demandada en esta causa se ha negado de manera expresa a reunirse voluntariamente con el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, a los fines de hacer entrega formal del bien antes descrito, vulnerando de esta manera el artículo 1599 del Código Civil, por tanto al oponerse el desahucio el demandado no puede oponer la tácita reconducción, tal como lo establece el artículo 1.601 del Código Civil Venezolano y es por ello que se ven en la necesidad de acudir al órgano jurisdiccional a los fines de interponer la demanda de desalojo. Por lo anteriormente expuesto, solicitó al Tribunal que declare procedente el desalojo fundado en el vencimiento del término del contrato de arrendamiento, su consecuente prórroga legal, que en atención a ello se acuerde la desocupación y entrega al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, del inmueble objeto del litigio, previamente identificado, conforme a la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal "G" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Continuó manifestando que a lo largo de esos cuatro (04) años de relación arrendaticia y un (01) año de prórroga legal, el canon de arrendamiento, ha sufrido diversas modificaciones ello en atención al contenido de la citada cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, en la cual entre otras cosas se estableció que "...El canon de arrendamiento, será revisado cada seis (6) meses, y ajustarse a la inflación ocurrida en el país...". Arguyó que en la primera convención arrendaticia celebrada por las partes para el mes de abril del año 2018, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000.000,00); igual cantidad se estableció en la Cláusula NOVENA de la referida contratación, como depósito, a fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Que posteriormente, y luego de una reconvención monetaria, al momento de firmar la prórroga de la convención arrendaticia, mediante documento privado de fecha 15 de marzo del año 2019, se modificó expresamente la Cláusula TERCERA del referido contrato en lo que respecta al canon de arrendamiento quedando el mismo en la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.100.000,00). Adujo que es así como a lo largo de toda la relación arrendaticia el demandante de mutuo y común acuerdo con el representante legal de la empresa demandada, fueron actualizando y modificando el canon de arrendamiento conforme al fenómeno inflacionario que ha venido viviendo el país en estos últimos años. Señaló que en fecha 01 de abril del 2022, ambas partes de mutuo y común acuerdo pactaron fijar un canon de arrendamiento variable anclado al índice inflacionario publicado mes por mes por el Banco Central de Venezuela, con lo cual en los meses de 01 abril 2022 al 01 abril 2023, se fijó un canon de arrendamiento por la cantidad de cuatro mil quinientos diez Bolívares (Bs. 4.510,00), el cual como ya se explicó mes por mes fue ajustado conforme a la tasa de inflación publicada por el Banco Central de Venezuela. Que hasta el día 01 de diciembre de 2023, la parte demandada en base a los ajustes inflacionarios antes mencionados canceló o depositó al ARRENDADOR por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad equivalente a e cuatro mil quinientos diez Bolívares (Bs. 4.510,00), siendo este el último canon de arrendamiento fijado de mutuo y común acuerdo por las partes y reconocido por el demandante en su condición de arrendador. Adujo que para sorpresa del hoy demandante, en fecha 04 de enero de 2024 el canon de arrendamiento sufrió una disminución significativa, lo cual hizo mermar los ingresos que por ese concepto se recibía, pues a motu propio la representación legal de la empresa demandada decidió comenzar a depositar un canon de arrendamiento equivalente a la cantidad de Veinticuatro Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 24.750,00), y es ese el canon de arrendamiento que ha pagado hasta los últimos meses, contraviniendo así lo pactado por ambas partes en cuanto al canon de arrendamiento, pues en un desespero de la parte demandada por adueñarse indebidamente del inmueble propiedad del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES –según el dicho del actor-, han comenzado a pagar el arrendamiento que a ellos mejor le plazca o le parezca, incumpliendo a todas luces con el acuerdo alcanzado con el ARRENDADOR. Alegó que todo ello fue así, hasta que un día por el beneficio propio de la sociedad mercantil CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C. A, por el egoísmo, terquedad y mala educación de sus socios, esas relaciones armoniosas fueron cambiando a unas un poco más ásperas, rígidas y menos decentes, lo que desencadenaron que entre arrendador y arrendatario, no medie ningún tipo de comunicación excepto las realizadas a través de sus abogados o apoderados judiciales, es así como en los últimos años los socios y representantes de la empresa demandada, han venido incumpliendo progresivamente las cláusulas del contrato de arrendamiento inicial, el cual fue prorrogado por las partes, manteniendo incólume el contenido de dicha contratación, siendo modificadas únicamente las cláusulas relativas a la fijación del canon de arrendamiento. Señaló de este modo que, de la cláusula previamente citada se desprende que la empresa demandada tiene la obligación de solicitar autorización escrita del arrendador para realizar cualquier tipo de modificación a la estructura del inmueble, así como también tiene la obligación de permitir al arrendador, mandatarios o personas autorizadas el acceso al inmueble al menos una vez cada seis (06) meses para constatar el estado físico de mantenimiento y conservación del mismo, siendo esta una de las cláusulas que sistemáticamente se ha venido violando por parte de la sociedad mercantil arrendataria, pues sus directores, se niegan rotundamente a permitirles el acceso al inmueble alegando que no existe nada que constatar en el interior, y que el mismo se encuentra en perfecto estado de mantenimiento y conservación, igualmente han mancillado la aludida cláusula contractual al realizar modificaciones significativas en la estructura del inmueble, y todo ello sin que medie autorización expresa por parte del ARRENDADOR, por lo que en atención a ello, solicitan que se declare la procedencia del desalojo conforme al incumplimiento de la cláusula antes citada, en concatenación con lo establecido en el Literal "C" del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Que por todo lo antes expuesto, procedió en este acto a demandar como en efecto lo hace, a la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA, 2004, C.A., a fin de que convenga o en su defecto sea condenado: Al DESALOJO del inmueble objeto del presente litigio y que el mismo sea entregado al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, totalmente libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibió. Asimismo solicitó se condene al demandado al pago de las costas procesales. De los alegatos de la parte demandada: En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, fundamentado en los siguientes hechos: Admitió como cierto que, en fecha viernes 06 de abril de 2018, se firmara por ante Notario Público, un contrato de "arrendamiento de local comercial", con un término de un (1) año, comenzando el 01 de abril de 2018, hasta el 01 de abril de 2019, y que dicho contrato se firmó a tiempo determinado, con posibilidad de prórroga que debían hacerse por documento público o autentico, tal y como lo señaló la parte demandante, y cuyo documento consignó como documento fundamental de la demanda. Admitió como cierto que, en fecha viernes 15 de marzo de 2019, se firmara por documento privado, un acuerdo de prórroga del contrato de arrendamiento ut supra identificado, quince (15) días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, para con un término de un (1) año más, comenzando el 01 de abril de 2019 hasta el 01 de abril de 2020. Negó, rechazó y contradijo que, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento al que se refiere la demanda, sea a tiempo determinado, tal y como lo indica la demandante en su escrito libelar, ya que, si bien es cierto se firmó contrato a tiempo determinado, el mismo se indeterminó. Negó, rechazó y contradijo, que la empresa demandada, haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el Artículo 40, literal "C", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, especialmente, que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Negó, rechazó y contradijo que la demandada, haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el Artículo 40, literal "G", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a que, el contrato suscrito haya vencido. Negó, rechazó y contradijo, que la empresa demandada, haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el Artículo 40 literal "I", del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a que, ha incumplido las obligaciones que le corresponden conforme al contrato. Negó, rechazó y contradijo que, la empresa demandada haya acordado de manera verbal, prórroga para el tiempo 01 de abril de 2020 - 01 de abril de 2021, por el Decreto de pandemia Covid-19, en marzo de 2020, y a la vez, que dicho acuerdo verbal, fue por buena relación ente arrendador y arrendatario, tal y como lo indica el demandante. Negó, rechazó y contradijo que, la empresa demandada haya acordado de manera verbal, prórroga para el tiempo 01 de abril de 2021 – 01 de abril de 2022, porque supuestamente ellos (arrendador y arrendatario) se confiaron en la buena relación, tal y como lo indica el demandante. Negó, rechazó y contradijo que, la empresa demandada haya acordado de manera verbal, prórroga para el tiempo 01 de abril de 2022 - 01 de abril de 2023, porque supuestamente ellos (arrendador y arrendatario) son amigos y mantienen una relación buena, tal y como lo indica el demandante. Negó, rechazó y contradijo que, en fecha 10 de marzo de 2023, el arrendador haya presentado documento alguno a la empresa demandada, donde supuestamente lo invitaba a una nueva prórroga. Negó, rechazó y contradijo que, se abriera ope legis una prórroga legal por un año desde el 01 de abril de 2023 hasta el 01 de abril de 2024, pues no podía abrirse dicha prórroga por razones de indeterminación de contrato. Negó, rechazó y contradijo que, como dice el arrendador demandante, que al no haber ningún tipo de comunicación entre arrendador y arrendatario, se entendiera terminada la relación arrendaticia, y comenzara a correr ope legis la prórroga legal, que, por mantenerse una relación de cuatro (4) años, correspondía un (1) año, desde el 01 de abril de 2022 al 01 de abril de 2023, adicionando que, esto contradice lo que el mismo arrendador demandante, señala ya que dice que el contrato se terminó en abril de 2023, y comenzó la prórroga legal ope legis hasta abril de 2024 y posteriormente indica que, el contrato terminó en abril de 2022, y que la prórroga legal es desde abril de 2022 a abril de 2023. Negó, rechazó y contradijo que, el 01 de abril de 2022, ellos de común y mutuo acuerdo hayan pactado un canon de arrendamiento variable, anclado en el índice inflacionario mes a mes, ya que, además, tal situación viola la ley sobre la materia en su artículo 24. Negó, rechazó y contradijo que, la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., haya incumplido con sus obligaciones en la relación arrendaticia que mantiene con la parte actora, obligaciones éstas no determinadas por el demandante –según el dicho de la parte demandada-. Negó, rechazó y contradijo que, exista causa alguna, que dé fundamento a un desalojo del local arrendado por la empresa demandada Negó, rechazó y contradijo que, el arrendador demandante, ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, titular de la cédula de identidad N° V- 11.159.866, sea propietario del inmueble arrendado y sobre el cual versa la pretensión de desalojo, por cuanto a tenor del artículo 6º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendador debe actuar con carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, lo que no sucede en este caso. Alegó además que, por desconocimiento sobre esta materia, los socios de la charcutería (parte demandada), le pagaron al Sr. Antonio Da Corte Mendes, (parte demandante, arrendador), una cantidad de CIEN MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($100.000,00 USD), como "traspaso y venta de punto comercial, para acceder al arrendamiento formal. Vale decir, que el precio del inmueble ni medianamente, es la cantidad dada como "traspaso y venta de punto comercial", antes especificada, además de la ilegalidad de tal cobro por violación directa del artículo 15 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Continuó manifestando que la relación arrendaticia proviene desde el mes de abril de 2018, la cual fue otorgada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, antes identificado, mediante contrato de arrendamiento autentico que se anexó marcado "B", con la Sociedad Mercantil "Charcutería y Víveres La Vega 2004, C.A.", antes identificada, cuyo objeto de arrendamiento es un "local comercial" del cual dice ser propietario, distinguido con el Nro.36, ubicado en la Calle Real de la Parroquia La Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Señaló que dicho contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06/04/2018, anotado bajo el N°59, Tomo 93. La vigencia del contrato ut supra identificado fue desde el 01 de abril de 2018 al 01 de abril de 2019, tal y como lo indica la Cláusula Cuarta del contrato. Que por lo anterior, se puede entender que originalmente, el contrato se firmó a tiempo determinado, que hubo una prórroga contractual escrita en documento privado, todo de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula CUARTA, referente al Término y la Prórroga, antes transcrita. Arguyó que consta de contrato de arrendamiento entregado a autos por la parte actora (contrato de arrendamiento consignado por la parte actora y que marcó con la letra "B", contenido en los folios 17 al 20 del expediente), y que esa parte demandada, anexa también marcado "B", que aparte de la vigencia del contrato (01/04/2018 2 al 01/04/2019), quedó claro que, "(...) Llegado el término del presente contrato, las partes podrán prorrogarlo por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula, con las mismas condiciones, lo que deberán hacer por documento privado o auténtico, impreso en dos (2) ejemplares del mismo tenor, al menos 15 días, antes del vencimiento del contrato (...)", por lo que la prorroga no es automática, sino tenía que mediar un acuerdo por documento privado o autentico, lo que efectivamente pasó en esa oportunidad, 15 de marzo de 2019. Que en este sentido, las partes acordaron una prórroga por documento privado en fecha 15 de marzo de 2019, que la parte actora consignó, marcó con la letra "C", contenido en los folios 21 al folio 22 del expediente, y que consignó la parte demandada también marcado "C". Alegó pues, que del respectivo documento privado de prórroga, podemos observar lo siguiente: i) -prórroga del contrato de arrendamiento por un (1) año más-, es decir, el contrato originario fue desde el 01/04/2018 al 01/04/2019, y se prorrogó desde el 01/04/2019 al 01/04/2020; ii) -actualizaron el monto del canon de arrendamiento-, es decir, se actualiza el monto del canon, a la cantidad de UN MILLON CIEN MIL DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs.1.100.000,00); у, iii) -PRORROGA: Ambas partes podrán acordar, por escrito privado o autentico, impreso en dos (2) ejemplares idénticos, y en un lapso no menor de quince (15) días continuos antes del vencimiento del contrato o de la prórroga, prorrogar el presente contrato de arrendamiento por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula-, y con éste texto o acuerdo, quedó claro que podrían haber próximas prórrogas, siempre y cuando se acordaran por escrito o documento auténtico, y en un lapso no menor a 15 días antes del vencimiento, que en ese caso, era el 01 de abril de 2020. Pero no hubo más prorroga convencional. Adujo que llegado el día 01 de abril de 2020, al contrario de lo que dice el demandante, en cuanto a acuerdos verbales por amiguismo, etc, NO hubo prórroga, y comenzó a correr de pleno derecho o por Ministerio de la ley (Ope Legis), la prorroga legal, que para el caso es de 1 año, por cuanto la relación arrendaticia era mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años. Que el contrato comenzó el 01 de abril de 2018 al 01 de abril de 2019, con una única prórroga desde el 01 de abril de 2019, al 01 de abril de 2020, con una duración total de dos (2) años exactos; momento en el cual, no hubo más prórrogas, y operó de pleno derecho la prórroga legal de un (1) año, de acuerdo al artículo ut supra descrito, venciéndose la misma el día 01 de abril de 2021, momento en el cual, el arrendatario siguió pagando cánones de arrendamiento y en posesión del inmueble, dando uso y goce al local arrendado; y el arrendador "propietario", siguió exigiendo, cobrando y disponiendo del abono o pago de alquileres, por lo que, de acuerdo a este hecho, ha pasado desde el 01 de abril de 2021, hasta el 06 de junio de 2024, día en que el arrendador demanda, más de 3 años, y de conformidad al artículo 1600 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.614 eiudem, operó la Tacita Reconducción. Que por los argumentos de hecho narrados, probados en documentos anexos por la misma parte actora, y el derecho expresado claramente se concluye, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06/04/2018, anotado bajo el N°59, Tomo 93 (Anexo "B"), y su prórroga escrita en documento privado de fecha 15 de marzo de 2019, de tal manera, que la naturaleza jurídica del contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que no puede ser declarado con lugar, un desalojo por supuesto contrato vencido. Agregó, una denuncia por la violación del derecho a la defensa de la parte demandada, al NO poder dilucidar, interpretar y entender la verdadera pretensión del demandante, pues, no relaciona los hechos con el derecho alegado ni expresa el silogismo jurídico para entender la pretensión, -según el dicho del apoderado judicial de la parte demanda- por lo que tal forma de demandar, viola el derecho a la defensa y el debido proceso contenido en el artículo 49.1 de la Constitución Nacional, pues, es imposible entender claramente, cuales hechos están relacionados con la pretensión, lo que nos puede llevar a errores. Manifestó que al revisar el escrito de demanda en el folio 11, reverso, de los autos observan el Capítulo IV, DEL PETITORIO, solamente indica como pedimento el desalojo del inmueble, sin indicar detalladamente su pretensión, lo que evidentemente los pone a hacer un esfuerzo al tener que interpretar el contenido íntegro de la pretensión, observando en el folio 11, anverso, Capitulo III, DE LAS PERTINENTES CONCLUSIONES, N°2, donde dice que la acción de desalojo se fundamenta en tres (3) causales, concurrentes a saber a) El vencimiento de término; b) La falta de pago; y, c) La modificación de la estructura del inmueble, pero NO detalla en el libelo, de manera precisa, contradiciéndose en el término del contrato y la apertura de la supuesta prórroga legal; tampoco detalla la supuesta falta de pago, ni cánones adeudados, o meses en mora, así mismo, con la supuesta modificación de la estructura por la construcción de una oficina, pues, no expresa las circunstancias de modo, lugar y tiempo. Arguyó en relación a la falta de pago alegada por el demandante, que en fecha 06 de abril de 2018, la sociedad mercantil, firma contrato de arrendamiento con el hoy demandante; en ese momento, 06 de abril de 2018, pactando un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.40.000.000,00, que para la fecha 01/10/2021, después de dos reconversiones, donde se restan 5 y 6 ceros respectivamente, a la moneda, el canon debía haber quedado en Bs.0,00040. (Ver cláusula Tercera, folio 18, reverso del contrato contenido en autos aportado por la parte demandante). Que en este sentido, el Señor Antonio Da Corte Mendes, parte actora y arrendador demandante, siempre ha tenido una actitud hostil, de enemigo y discrepante, no permitiendo el Uso y Goce Pacífico del inmueble al arrendatario en franca violación del artículo 10 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Requiriendo todos los meses, de aumentos, y la demandada ha sido permisible, en aras de evitar problemas de estrés, disputas, altercados, con el actual demandante, y que *le generan problemas de salud y con la clientela. Todo ha sido en franca violación del artículo 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así pues, a fin de demostrar la solvencia que tiene la sociedad mercantil demandada, anexó un cuadro denominado NRO. 1, en el que expuso mes a mes, los pagos de cánones de arrendamiento, efectuados por Charcutería y Víveres La Vega 2004, C.A., con RIF.: J-40655511-5, titular emisor del pago o transferencia, desde abril de 2023, fecha en que se debe actualizar el canon de arrendamiento, tomando en cuenta que debe hacerse una vez al año, de conformidad al artículo 24 de la ley sobre la materia, identificando además con letra y número, el anexo de cada comprobante, el mes de pago que en los meses de abril y julio de 2023, se pagó el canon en dos partes por dos bancos distintos, pero a tiempo, la fecha de transferencia, el Banco Emisor o pagador, el número de cuenta de donde sale la transferencia, el RIF y nombre del titular emisor, el número de referencia de la transferencia, y el monto en Bolívares, además, la cuenta receptora siempre fue 0114-0157-10-1570022004, del Banco BANCARIBE, C.A., BANCO UNIVERSAL, cuyo titular es ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, titular de la cédula de identidad N° V-11.159.866. Del cual se puede apreciar que, desde antes de abril de 2024, se pagaron montos distintos, mes a mes, pues, el canon iba in creciendo ya que el arrendador, todos los meses les aplicaba la inflación según a su decir, de manera tal que, se fue subiendo por exigencias del arrendador y en franca violación del contrato. Que de manera tal, no fue hasta abril de 2024, cuando asesorados, pidieron a un experto contable, el ciudadano HENRY RODRÍGUEZ CARRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad N-V-6.004.225. Economista, inscrito en el Colegio de Economistas del Dto. Capital y Edo. Miranda bajo los N-3.947, calcule la indexación del canon de arrendamiento, en aplicación del artículo 33 de la Ley de arrendamiento para locales de uso comercial, lo cual se concretó en Indexar de acuerdo al precitado artículo, la cantidad de Bs.1.100.000,00, monto éste acordado en la prórroga del año 2019. Para así obtener el canon indexado a la fecha 01/04/2024, a pagar en el término de 01/04/2024 a 31/03/2025, lo que actualmente vienen haciendo, pues, de acuerdo al artículo 24 de la Ley de Arrendamientos comerciales, los aumentos o actualización son y deben ser anuales. Que por lo tanto, tomando en cuenta que la modificación o aumento de canon debía ser los meses de abril de cada año, así como también, la hostilidad del arrendador, por la cual, era imposible la comunicación, en ese particular, concretaron con el experto contable, información documental, acerca de contrato de arrendamiento. Comparando el mes de abril/2023 con abril/2024, el aumento del canon fue de 22,15%, es decir, cualquier afirmación de falta de pago por parte del arrendador, es falsa y temeraria, que, además no determina el demandante, cual es la supuesta falta de pago. Simplemente, para darle cumplimiento al contrato en cuanto a la actualización anual del canon, solicitaron los servicios de un especialista colegiado para dar actualización a los cánones de arrendamiento de acuerdo al contrato y la ley. DE LA RECONVENCION La representación demandada reconvino a la parte demandante, de conformidad a lo previsto en el artículo 365 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil así como los artículos 3 y 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 6, 1.142 y 1.148 del Código Civil. Indicó que el arrendador demandante ha tenido el desatino o tal vez la temeridad, de demandar a la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., teniendo como fundamento el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que exige palmariamente, en su artículo 6º, que el arrendador debe ser propietario, administrador o gestor. Arguyó que la única referencia de propiedad que hace el arrendador, hoy reconvenido, se puede ver en los folios 17 al 20 del expediente, específicamente en el folio 18, líneas 25 en adelante, donde dice:(...) La propiedad de este inmueble a favor de EL ARRENDADOR, consta por haberlo adquirido de Manuel Santos Do Nacimiento, en fecha 28 de marzo de 2000, documentos éstos contenidos en Titulo Supletorio a mi favor, dado con lugar en el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre de 2014 (...); pero no consigna con la demanda, tal documento, que a la vez, NO es un documento que satisfaga o que demuestre la propiedad del inmueble arrendado. Que al respecto sobre el Titulo Supletorio. Primeramente, no se encuentran en autos tal Titulo Supletorio expedido por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre de 2014. No Obstante, estos documentos NO son títulos de propiedad de conformidad al código civil. De hecho, su naturaleza jurídica para ese jurista (el suscrito), es que, el Titulo Supletorio es una Prueba, y como prueba, está sometida al contradictorio, al control de la prueba, al derecho a la defensa. Agregó que el Tribunal Supremo de Justicia, estableció que, el título Supletorio no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad y citó un extracto del fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa. Que originalmente la sociedad mercantil demandada celebró contrato de arrendamiento con el hoy reconvenido, por considerarlo propietario del inmueble arrendado, según la buena fe que debe regir la conducta de los contratantes, por lo que resultó viciado el consentimiento otorgado al contratar, que implica ser un vicio que acarrea la nulidad del mismo. Adujo que un contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial donde el arrendador no es propietario resulta a todas luces nulo, por cuanto de acuerdo a la norma del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento, sólo el propietario, administrador o gestor del mismo, son los legitimados para dar en arrendamiento los inmuebles destinados al comercio. Estas normas son de orden público e irrenunciable, que el Estado ha dictado en protección de esos intereses de los arrendatarios, que no pueden ser enervados por los intereses particulares de los arrendadores, so pena de su nulidad. Que en conclusión el actor, reconvenido no es propietario ni poseedor del terreno, ni de las bienhechurías arrendadas, pues de acuerdo a los hechos narrados y documentos aportados, la posesión sobre el terreno y local sobre él construido, la ejerce la Charcutería y Víveres La Vega 2004, C.A.”, directamente desde el 01 de abril de 2018. DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION En la oportunidad legal respectiva, la representación judicial de la parte accionante reconvenida, negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus puntos, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención planteada. Alegaron que no comprenden que la demandada-reconviniente fundamente su pretensión en los artículos 1142 y 1148 del Código Civil, cuyo supuesto de hecho abstracto se refiere a la causal de nulidad referida al vicio del consentimiento, cuando no hubo vicio alguno que afecte la validez y eficacia jurídica de los Contratos total o parcialmente, por cuanto fueron suscritos libres de coacción y apremio, sin que haya mediado mala fe o error. Que no es casualidad y tampoco azar, que el Abogado Argenis Guerra, quien fue el profesional del derecho que asistió al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, y redactó documentos directamente relacionados con este Arrendamiento y, que además fue el administrador de dicho local comercial arrendado, sea el socio de quien hoy es el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, por lo que se preguntan si ¿estamos en presencia de alguna colusión o mala fe o fraude procesal? Arguyeron que el presente Juicio es instaurado ante la negativa del arrendatario de entregar materialmente el bien arrendado, relación arrendaticia a tiempo determinado. Sostuvieron que nunca existió la voluntad en las partes Contratantes de la renovación automática por periodos igual o novación o tácita reconducción, todo lo contrario la rechazaron expresamente. Adujeron que el bien inmueble propiedad del ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, y del que al parecer quiere apropiarse ilícitamente la demandada-reconviniente, al reclamar tutela jurisdiccional de su pretensión de nulidad de los Contratos de arrendamiento, temerariamente en este mismo proceso, jamás será suyo, al contrario la demandada-reconviniente está obligada a devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió en arrendamiento, pero a pesar de que durante más de dos (2) años se ha exigido su entrega la demandada-reconviniente no lo hace de buena fe, lo que ha hecho que el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, haya tenido que acudir ante instancias judiciales para reclamar del Estado protección de sus derechos fundamentales ante la negativa del arrendador de devolver la cosa alquilada. Añadieron que la reconvención propuesta justifica este mal proceder y que el arrendatario se comporte como un poseedor legítimo y desconozca el dominio del demandante sobre el local comercial, al realizar cambios estructurales, construcciones y abrir paredes sin la expresa autorización del arrendador, pues no le reconoce derecho de propiedad alguno. Alegaron que el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, se encuentra privado ilegítimamente de su derecho de propiedad, ha sido maltratada su dignidad humana y el derecho de ser propietario de un inmueble en el que ha invertido buena parte de su capital y de sus años. Adujeron que es un hecho reconocido por la parte demandada-reconviniente, que al momento de suscribir el Contrato de Arrendamiento el Señor ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, presentó título supletorio a su favor autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06-04-2018, quedando anotado bajo el N° 59, Tomo 93, de los Libros de autenticaciones llevados por el organismo in comento, el Titulo Supletorio emanado del Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signado con el número de asunto: AP31-S-2014-007503. Que también es un hecho reconocido por la parte demandada-reconviniente que el demandante es el propietario del bien inmueble arrendado, su reconocimiento no solo lo expresó libre de coacción y apremio sin que mediara error de hecho alguno en el momento de haber firmado el Contrato de arrendamiento en la Notaría identificada ut supra sino que además pagó las pensiones de arrendamiento acordadas durante la vigencia del Contrato, no hubo vicio del consentimiento alguno. Alegaron que en este mismo proceso y tampoco en el anterior que por notoriedad judicial es un referente importante, la parte demandada no cuestionó la cualidad procesal activa del actor, al punto que no opuso cuestiones previas o defensas de fondo sobre la falta de cualidad procesal activa para resistir la pretensión del demandante, tratándose además de un requisito esencial para la eficacia y validez del Juicio de marras. Continuaron manifestando que el primear acto de verificación de la relación material lo llevó a cabo el Notario Público ante quien se consignaron documentos y se identificaron las partes de la relación arrendaticia, sin lo cual no hubiese sido tramitado ante la oficina del sistema registral dicho documento autenticado. El segundo, ante instancia judicial con el mismo objeto de este proceso, la entrega material del bien inmueble arrendado, tramitado ante el Juzgado Primero de Municipio y continuado ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en ninguno hubo cuestionamiento alguno sobre la cualidad procesal activa y en definitiva sobre la propiedad, aunque haya sido desestimada la acción por inepta acumulación. Agregaron que la Sala de Casación Civil en uso de sus facultades en sentencia que citaron, interpretó que el Título Supletorio otorga el derecho de propiedad sobre las bienhechurías y respecto del terreno la posesión que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se encuentran construidas. Y que además es un hecho notorio judicial que en el cuerpo del título supletorio corre inserto documento de venta autenticado que acredita al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, como propietario de las bienhechurías que fueron mejoradas por él mismo y que constituyen el objeto de la relación material arrendaticia y no deja lugar a dudas sobre su cualidad. Y que, como quiera que lo que fuera arrendado a la parte demandada- reconviniente fue el local comercial, relación material sobre la que versa el objeto de este proceso judicial, el demandante tiene no solo cualidad procesal activa sino que además es el legítimo propietario del local arrendado, cuya titularidad descansa precisamente en el carácter de documento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, que tiene el título supletorio, pero además porque en el presente proceso no reclama propiedad sobre las bienhechurías la parte demandada-reconviniente. Argumentaron que además, el demandante reconvenido, también es propietario del terreno sobre el cual está construido el local comercial, cualidad que se desprende del documento público registrado en fecha 28-09-18 a la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nº 2018.793, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N№ 216.1.1.15.10791y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018. Adujeron que el objeto de la presente pretensión, es la entrega material del bien inmueble que le arrendó el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, a la parte demandada-reconviniente, que es de su propiedad y que constitucionalmente este derecho fundamental se encuentra reconocido en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que su pretensión es legítima y también es legal, toda vez que ante el hecho fáctico de la negativa a entregar el bien inmueble arrendado en forma voluntaria durante dos años por parte de la demandada- reconviniente, bien objeto del negocio jurídico y de este proceso judicial el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, prevé el trámite de esta pretensión por las reglas establecidas en ella y en el Código de Procedimiento Civil. Por último, por las razones de hecho y de Derecho antes expuestas solicitaron se declare SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, legítimo propietario del bien inmueble arrendado a la SOCIEDAD MERCANTIL CHARCUTERÍA Y VÍVERES LA VEGA 2004, C.A, suficientemente identificada en autos, al Ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, identificado ut supra y se condene en costas a la parte que demandada-reconviniente. -V- DE LAS PRUEBAS Marcada letra “A”, anexo al libelo de demanda, cursante a los folios 14 al 16, copia simple del instrumento de poder otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de agosto de 2023, bajo el N° 3, Tomo 5, folios del 8 al 10, de los libros respectivos, mediante el cual el ciudadano DA CORTE MENDES ANTONIO IGNACIO, otorga poder al abogado DAMIAN SIMON YEPEZ BORGES. Este documento se valora positivamente conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y se reputa válido para demostrar la cualidad de quien se presenta como apoderado actor para intentar y sostener la acción; y así se establece. Marcada letra “B,” anexo al libelo de demanda, cursante a los folios 17 al 20, copia simple del Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Trigésima Cuarta del Municipio Libertador de Caracas, Distrito Capital, en fecha 06 de abril de 2018, bajo el N° 59, tomo 93, folio 191, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a la cual se le adminicula la copia simple que cursa a los folios 103 al 106, al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte actora, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Con el mismo se determina el vínculo jurídico arrendaticio entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el local comercial constituido por un (01) inmueble, signado con el N° 36, ubicado en la Calle Real de la Parroquia la Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; y así se establece. Marcada letra “C” junto al libelo de demanda, cursante a los folios 21 al 22, copia simple del documento privado, en el que las partes suscribieron en fecha 15 de marzo de 2019, prórroga de la relación arrendaticia por un año, ala cual se le adminicula la copia simple que corre inserta a los folios 142 y 143. Documento este que no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte actora, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y de este se deriva que en fecha 15 de marzo de 2019, las partes en litigio realizaron un convenio para prorrogar la relación arrendaticia por un año más, siendo esta desde el día 01 de abril de 2019, hasta el 01 de abril de 2020; así se establece. Marcada letra “D”, anexo al libelo de demanda, cursante del folio 23 al 25, y 29 Estados de cuenta de los meses de abril 2020 y 2021 y Enero de 2024 y consulta de movimientos para el 08 de agosto de 2023, emitido por Bancaribe cuyo titular es el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, a cuenta Nro. 0114-0157-10-1570022004, se desprende que al ser pruebas denominadas tarjas, éstas constituyen medios de pruebas que deben ser ratificados mediante la prueba de informes, conforme lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, se le otorgará valor probatorio en la prueba de informes. Y así se decide. Marcada anexo “G” junto al escrito libelar, cursante al folio 26, original de notificación de prórroga de contrato, de fecha 10 de marzo del 2023, suscrita y firmada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, en su condición de arrendador, en la que manifestó su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento por un (01) año, probanza que no se encuentra firmada por su destinatario, a saber, la arrendataria. Al respecto, visto que en la contestación a la demanda (oportunidad legal correspondiente), dicha documental fue objeto de impugnación por parte del demandado, y la misma no fue reforzada por su promovente con otros medios probatorios, por lo que debe ser desechada por quien aquí suscribe, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.- Del folio 27 y 28 del expediente, cursa Informe de experticia practicada por el contador público colegiado Valuador profesional, Licenciada Maria Longart, dicha experticia se desecha del procedimiento en razon a que la misma no fue ratificada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y sí se establece. Del folio 38 al 47 de la primera pieza del expediente, cursa, copia simple del documento constitutivo de la sociedad Mercantil Charcutería y Víveres La Vega 2004, C.A., el cual se encuentra protocolizado ante el registro Mercantil VII de la Circunscripción judicial de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, Hoy Municipio Libertador de fecha 09 de febrero de 2004, bajo el N° 67, Tomo 393-A-VII, a la cual se le adminicula la copia simple que riela del folio 93 al 101 de la primera pieza del expediente, y que fuere presentada junto con el escrito de contestación a la demanda. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandante, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la constitución de la referida empresa. Y así se decide.- Marcadas de la “D-1” a la “D-20”, cursantes a los folios 107 al folio 126, impresiones de comprobantes de transferencias a la cuenta personal del ciudadano ANTONIO DA CORTE MENDES. En la institución bancaria Banco Provincial BBVA. Al respecto, de una revisión de los comprobantes por transferencias bancarias, se desprende que al ser pruebas denominadas tarjas, éstas constituyen medios de pruebas que deben ser ratificados mediante la prueba de informes, conforme lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y al no ser ratificados en la oportunidad y de la manera correspondiente, se desechan las mismas; así se establece.- Del folio 127 al 130 de la primera pieza del expediente, riela copia simple de experticia, suscrita por el economista HENRY RODRIGUEZ CARRERA. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento es un documento privado emanado de terceros que no es parte en el juicio, debiendo ser ratificado por el tercero a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, se le otorgará valor probatorio, en la prueba testimonial. Y así se decide.- Marcada letra “F”, junto al escrito de contestación a la demanda, cursante a los folios 131 al 141, impresión de sentencia de fecha 30 de abril de 2021, caso EL MESON DE LA CARNE EN VARA C.A, vs INVERSIONES SANTOMERA C.A., Exp. N° 2020-000115, de la Sala de Casación Civil, con Ponencia de la Magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA., a dicha documental, se le confiere valor probatorio por tratarse de un documento proveniente de un organismo público y en virtud de no haber sido impugnado de forma alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; documental que evidencia el Criterio de la Sala de Casación Civil en relación a los Títulos Supletorios, presentados en juicio y que en el caso de marras pretende hacer valer la parte actora como documental suficiente para acreditar la propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Así se decide.- notoriedad judicial. Del folio 159 al 182 de la primera pieza del expediente, cursa copia simple del título supletorio signado con el alfanumérico AP31-S-2014-007503, interpuesto por el ciudadano Antonio Ignacio Da Corte Mendes, emanado del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se evidencia que fue otorgado título suficiente a favor del ciudadano Antonio Ignacio Da Corte Mendes, por unas bienechurias ubicadas en la Calle real de La Vega, Sector Los Pinos, caso No. 36 Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio al contenido y actuaciones cursantes en dicha copias fotostáticas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la existencia del título supletorio sobre las bienhechurías allí señaladas. Así se decide. Del folio 183 al 186 de la primera pieza del expediente, copia simple de documento protocolizado ante el Registro Público del tercer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 28 de septiembre de 2018, perteneciente al asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.15.10791 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, en el cual se evidencia que en fecha cierta la Alcaldia del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano Da Corte Mendes Antonio Ignacio, una parcela de terreno, ubicada en el sector Casco Central, calle San Jose entre Calle 1era transversal y calle San José, dicha documental surte su pleno derecho probatorio conforme a lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia conforme los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, que Da Corte Mendes Antonio Ignacio adquirió en propiedad el terreno mencionado Ut Supra, y así se establece. A los folios 228 al 230 de la primera pieza del expediente, impresiones de transferencias bancarias del mes de octubre de 2024 a diciembre 2024 bbva A los folios 250 al 252 Inspección judicial realizada en el local comercial identificado con el No. 36, ubicado en la Calle Real de la Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de Acta de fecha 30 de enero de 2025, cursante a los folios 250 al 252, de la pieza principal n° 1, del presente expediente. En la respectiva inspección se dejó constancia que el ciudadano JOSE REIS DE ABREU, titular de la cédula de identidad N° E-81.886.422, permitió el acceso al Tribunal al Interior del inmueble. Que en la planta baja las condiciones del inmueble tanto de mantenimiento y conservación paredes y techo, se encuentran en buen estado, y en el Primer Piso se pudo observar que el mismo funciona como depósito. Que en cuanto al piso es de cemento en buenos condicione, al igual que las paredes, sin embargo, los techos presentan aberturas en algunas áreas del local. Que en Planta Baja en la pared que colinda con el inmueble contiguo existe una media puerta de metal corrediza que da acceso a ese inmueble. Que la distribución que se observa en el local de planta baja no son exactos al título supletorio mencionado en el particular sexto. Que en el inmueble existen dos oficinas una ubicada en PB y una ubicada en piso 1, las cuales no se encuentran mencionadas dentro del Título Supletorio. Que como lo expresa el Título Supletorio en el Primer Piso existen dos (2) baños. Respecto a la anterior probanza, este tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, y 507 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga valor probatorio a dicha inspección judicial. Así queda establecido. – A los folios 12 al 14 de la segunda pieza, se evidencia las resultas de la prueba de informes promovida y debidamente admitida la cual fuera dirigida al BANCO DEL CARIBE, con la cual se requirió la siguiente información: i) Depósitos o el estado de cuenta de los días 08-04-19, 13-04-20, 07-04-21, 11-04-22 y 04-04-23 y, depósitos a partir del mes de Abril de 2023, hasta la presente fecha en los primeros cinco días de cada mes, de la cuenta código cuenta cliente 0114-0157-10-1570022004, perteneciente al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.159.866; ii) De qué cuenta o quién realizó los depósitos a favor de dicho ciudadano y el monto o cantidades de dinero depositadas, en las fechas antes mencionadas. Este Tribunal, siendo que en fecha 02 de mayo de 2025, fue recibido oficio S/N, emanado por la entidad bancaria BANCARIBE, de fecha 17 de marzo de 2025, mediante el cual remite la información solicitada, evidenciándose de la misma que la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., arriba identificada, realizó mes a mes pagos al arrendador, mismos que mes a mes tenían una variación. En consecuencia, quedó demostrado que efectivamente el ARRENDADOR recibió en su cuenta bancaria, pagos por parte de la sociedad mercantil demandada, que tenían una variación de mes a mes. En lo que respecta a la documental marcada “F”, anexa al libelo de demanda, se le otorga valor probatorio ya que de la comparación efectuada al movimiento bancario consignado por la parte demandante, con relación al estado de cuenta recibido en la prueba de informes, se evidencia que dichos montos efectivamente fueron pagados por la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES 2004, C.A., al ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, sin embargo, de las documentales marcadas “D” y “E”, anexas al escrito libelar, que debían ser ratificadas mediante prueba de informes, este Tribunal desecha las mismas, por cuanto el emisor de dichas transferencias no se corresponde con la empresa demandada y/o el representante legal de la misma. Y así se decide.- -VI- DEL MÉRITO DE LA CAUSA Ahora bien, analizado el acervo probatorio de las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta operadora el administrar justicia, con fundamento en aquellos hechos alegados y probados a las actas del presente asunto, a fin de verificar si los mismos se subsumen dentro de los supuestos de hecho que ha sido invocados por las partes de la relación procesal, por lo que de los alegatos esbozados por las partes, se verifica con meridiana claridad que la acción primigenia gravita sobre el desalojo de un local comercial, con fundamento en los literales “C” “G“ e “I” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que la mutua petición o reconvención va encaminada a obtener la nulidad del contrato de arrendamiento accionado en desalojo. Es por ello que se hace necesario señalar que, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente (Diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS). Entonces se tiene que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-”, con lo cual podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda. Así pues, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). De allí que la relación arrendaticia inmobiliaria es aquel vínculo que se establece entre un arrendador y un arrendatario, teniendo por objeto un determinado inmueble, lo que da apertura a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial. Ello así, por cuanto dicho vínculo une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble arrendado teniendo como contrapartida el pago del precio, es decir, un canon, con lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico como un nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente en su consecuencia jurídica. En tal sentido, debe señalarse que el arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones y las asumen, pues, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo previamente pactado al arrendatario de un bien, que en el presente caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación, el pago de un precio, es decir, un canon de arrendamiento, siendo la obligación del arrendatario la de pagar dicho precio de acuerdo a lo previamente estipulado referente a cantidad, tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago. Asimismo, se debe traer a colación lo que ha sido señalado por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, en fallo de fecha 6 de diciembre de 2018, expediente Nº 17-773, (caso: Promociones Roan, C.A.), estableció: “…Ahora bien, este Tribunal Supremo ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.” (Negrillas y subrayado de este tribunal). En virtud de ello, se puede establecer que conforme a la Ley Adjetiva Civil y a la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, los jueces poseen la facultad de analizar e interpretar los contratos a los fines de establecer la intención de las partes al contratar, cuando exista discrepancia entre las partes con respecto a lo establecido en el mismo. Precisado lo anterior, establece quien aquí suscribe que, si bien la demanda por desalojo de local comercial por falta de pago, por remodelación del local y por vencimiento del lapso contractual y la prórroga legal, tal y como se señalara, cuya consecuencia jurídica no es más que la devolución del local, acción que se encuentra enmarcada dentro de nuestros textos legales, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse a los demás requerimientos establecidos por el ordenamiento jurídico para su procedencia, entendiendo en el caso de marras que al haber sido reconocida la relación locativa por las partes contendientes, se tiene por cierta dicha relación contractual, por ser un hecho convenido entre las partes, y así se establece. Ahora bien, uno de los punto álgidos del presente asunto, y si el contrato de arrendamiento accionado, se indeterminó o no en el tiempo, por lo que de seguidas pasa a pronunciarse en relación a ello, en los términos siguientes: Tal y como se señalara en punto anteriores, tanto la doctrina como jurisprudencia patria ha reiterado en diversos fallos, que le es dable al Órgano jurisdiccional, realizar la interpretación delos contrato en aquellas causa puestas bajo su conocimiento, siempre bajo la premisa y el respeto por la voluntad de las partes, ello tal y como se señalara en reiterados fallos, siendo el mas reciente el de fecha 28 de marzo de 2023, con ponencia Henry Timaure, en el expediente AA20-C-2022-00022, (Caso: Emilio Montemurro Guerra contra la Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización Miranda (APRUM), en la cual quedo sentado: “... Ahora bien, este Tribunal Supremo ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberania de los jueces de intancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, al respecto ha señalado esta Sala lo siguiente:...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala solo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error este de derecho. Asimismo en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, esta Sala de Casación Civil, dejó sentado, que:La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, solo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. (Resaltado de la Sala). Así las cosas, en sentencia N° 569 de la Sala de Casación Civil, de fecha 29 de noviembre de 1995, caso: Universidad Central de Venezuela, contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., expediente N° 94-703, quedó establecido el límite entre la interpretación del contrato y la desnaturalización del mismo, dejando sentado:El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.... (Resaltado de la Sala). Transcrito lo anterior, tenemos que el vicio de suposición falsa constituye un supuesto de casación sobre los hechos, que consiste en un error de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conduce por vía de consecuencia a un error de derecho y que a esta categoría se le suma el error en la interpretación de los contratos, lo cual se ha denominado desviación ideológica que se verifica cuando el juez se aparta de la voluntad expresada por las partes. (Resaltado de la Sala)....” Es por ello, que ante la facultad otorgada por la ley para realizar la interpretación de los contratos, se debe señalar que la misma debe estar enmarcada dentro de la ley, a los fines de establecer la intención de las partes al contratar, cuando existan discrepancia entre las parte con respecto a lo establecido en el mismo. En este sentido, respecto a la fuerza de los contratos el Dr. Alberto Miliani Balza, ha sostenido que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, siendo esta fuerza obligatoria no sólo es entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas, no obice, el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes. La doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance, Conforme a lo anterior, se puede indicar que en las cláusulas cuarta, del contrato de autos, se estableció en forma textual lo siguiente: "...CUARTA: DEL TERMINO Y LA PRORROGA: El término de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO, plazo fijo y determinado, contado a partir del 01 de abril de 2018, prorrogable. PRORROGA: Llegado el término del presente contrato, las partes podrán prorrogarlo por un término igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula, con las mismas condiciones, lo que deberán hacer por documento privado o auténtico, impreso en dos (2) ejemplares del mismo tenor, al menos 15 días, antes del vencimiento del contrato; la prórroga surtirá los efectos previstos en la Cláusula Tercera a los que se refiere el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, antes identificado. En el presente contrato no procede la tácita reconducción, pues es claro la voluntad de las partes, que el tiempo de duración de este contrato es fijo y determinado, en consecuencia "LA ARRENDATARIA", deberán entregarlo al tiempo de su vencimiento so pena de incurrir en daños y perjuicios...." (Resaltado de este fallo) Por su parte, en el contrato de prórroga, establecieron: “... PARTICULAR DOS: Resumen de prórroga actualización y modificación de otras Claúsulas: Estando en la oportunidad acordada, las partes otorgantes, convenimos la prorroga del contrato de arrendamiento por un (1) año mas, ....(omissis).... PRORROGA: Ambas partes podrán acordar, por escrito privado o autentico, impreso en dos (2) ejemplares idénticos, y en un lapso no menos de quince (15) días continuos antes del vencimiento del contrato o de la prorroga, prorrogar el presente contrato de arrendamiento por un termino igual, menor o mayor al término establecido en esta cláusula; pero queda entendido que el contrato no pierde su naturaleza de contrato a tiempo fijo y determinado...” (Resaltado de la presente decisión ) De las cláusulas antes transcritas, se evidencia de manera clara que de acuerdo a la voluntad de las partes y la literalidad de la contratación locativa suscrita que la intención originaria es que la relación arrendaticia, se mantuviera como una relación a tiempo determinado, entendiéndose que las mismas debían ser suscritas de manera privada, escrita e impresa, con por lo menos quince (15) días antes de su vencimiento, tal y como ocurrió en el caso de la única prórroga que extendió el lapso de arrendamiento para el periodo 2019- 2020. Sin embargo evidencia este órgano jurisdiccional que, posteriormente al vencimiento de la convención antes indicada, las partes no suscribieron mas contratación conforme a la voluntad explanada en el contrato, es decir, de forma escrita, impresa y privada, siendo que se limitaron a indicar que el mismo a partir de dicho momento se efectuó de manera verbal como si de un contrato mixto se tratara, siendo que al haber sido negado dicho convenio verbal, el mismo no fue demostrado por parte de la accionante, lo cual trato de probar a través de un testigo cuya testimonial fue desechada del proceso, por no merecer el mismo la confialidad. En este sentido, respecto a la fuerza de los contratos el Dr. Alberto Miliani Balza, ha sostenido que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, siendo esta fuerza obligatoria no sólo es entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas, no obice, el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes. La doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance. En este sentido, de lo antes indicado se tiene que la haber ocurrido la única prórroga de forma “..escrito privado o autentico, impreso …” para el período 2019-2020, se hace necesario traer a colación el contenido de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el cual señala: Artículo 1.600 "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regirá por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” Artículo 1.614 ”En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. (Resaltado del tribunal) Se refieren los anteriores supuestos de hecho, a aquella relación arrendaticia la cual si bien nació a tiempo determinado, si al arrendatario se le deja sin oposición por parte del arrendador, el mismo se convierte en un contrato que debe reglarse como si de un contrato sin determinación de tiempo se tratara. En el caso de auto, acogiendo la voluntad de las partes y a la literalidad del contrato, se tiene que el mismo se originó como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo que de acuerdo a la contratación misma, este se renovó de manera escrita, impresa y privada, para el periodo 2019-2020. No óbice lo anterior, se debe destacar que si bien en razón de la pandemia desarrollada a partir del 16 de marzo de 2020, que se declarara en el país, mediante decreto 4.160 publicado en Gaceta Oficial No. 6519, extraordinario de fecha 13 de marzo de 2020, se entiende que dicho contrato debió renovarse en fecha anterior a dicho decreto presidencial, tiempo al que se refieren los quince (15) días anteriores al vencimiento de la única prorroga “por escrito privado o autentico, impreso…” suscrita por las partes. Determinado lo anterior, se evidencia que a partir de dicho momento no existe acuerdo escrito entre las partes, que pudiera inferir que la relación arrendaticia se mantuvo determinada en el tiempo, aun y cuando, si bien pudiera tenerse que durante la pandemia, no existía forma alguna para suscribir una nueva prórroga, no consta tampoco que al levantamiento de la pandemia, se hayan suscrito nuevas prórrogas, que reglaran la relación arrendaticia para los subsiguientes periodos, verbigracia, 2021-2022, 2022-2023. Aunado a lo anterior, se tiene que en el libelo de la demanda, la parte actora, es decir, el arrendador señaló que “… a partir del mes de enero de 2024 el canon de arrendamiento…”, con lo cual se tiene que dicha argumento contraria lo establecido por el propio actor al señalar que, el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y que la prórroga establecida en el ley especial que regula la materia arrendaticia comercial, venció en el mes de abril de 2023, pues al reclamar los cánones de arrendamiento más allá de la fecha en que, según su dicho, venció la prórroga, con dicho accionar, se entiende que no hay oposición por parte del arrendador en que el arrendatario siga en posesión del bien arrendado. Por otra parte, dentro de los alegatos explanados en el libelo de la demanda, la accionante señala que existió la voluntad de renovar el contrato para el período 2023-2024, y que al no haber sido recibida por parte de la arrendataria dicha comunicación, se debe entender que la prórroga legal venció en abril de 2023, como si de un contrato a tiempo determinado se tratara, además como que si pudiera retrotraerse el tiempo a la prórroga cuando la propia parte actor manifiesta que tuvo la voluntad de seguir con el arrendamiento, lo cual a toda luces resulta contrario a derecho. Siendo ello así, es forzoso para esta operadora de justicia señalar que al haber quedado plasmado en autos, que la relación arrendaticia a que se contrae las actas del presente asunto, se tiene que no puede ser declarado la culminación del contrato por haber vencido el termino contractual y la prórroga legal, por cuanto el contrato locativo se refiere -en razón de la conducta asumidas por las partes durante la relación locativa- a un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, por lo que no se encuentra subsumido el caso de autos, dentro del supuesto de hecho contenido en el literal “G” del articulo 40 de la Ley especial de arrendamiento de uso comercial, relativa a la culminación del contrato sin acuerdo de prórroga, toda vez que el arrendador consintió que la demandada continuara ocupando el local arrendado. Así se establece.- Por otra parte la accionante, impetra la acción de desalojo con fundamento en el literal “C” artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a las modificaciones efectuadas sin previa autorización del arrendador, lo cual quedó plasmado en la clausula quinta del contrato de autos, a este respecto se tiene que de la Inspección Judicial evacuada por este Juzgado, en el inmueble en cuestión, existen algunas reformas y modificaciones en el local, en contraste con lo establecido en el Título Supletorio de fecha 06 de noviembre de 2014, consignado por la parte demandante; sin embargo, de las pruebas aportadas por las partes así como de la Inspección realizada, resulta imposible determinar si dichas modificaciones fueron efectivamente realizadas por la arrendataria, o en su lugar, fueron realizadas por el arrendador antes de la suscripción del primer contrato, no teniendo este Juzgado punto de comparación, en razón de que al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, no existe forma de determinar fehacientemente el estado, estructura y conservación del inmueble, a fin de que la inspección realizada por la otrora Juez, pueda servir de prueba para determinar que el local arrendado haya sufrido remodelaciones, que den lugar a su declaratoria, siendo ello así, por lo que forzosamente se debe señalar que no ha prosperado el supuesto de hecho contenido por el demandante y contenido en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.- Por último, fue alegada la falta de pago por parte del arrendatario, en vista que dicho incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso probados por el demandado en su condición de arrendatario, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; se observa de las actas que conforman el presente expediente, que la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda señaló que su contraparte no especificó de forma alguna los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, ni indicó de manera expresa el monto fijado del canon de arrendamiento; a su vez, consignó comprobantes del pago al arrendador hasta la fecha de interposición de la demanda, así como detalló mediante un cuadro, mes a mes, los abonos realizados; entre los cuales se observa que el solicitante efectivamente realizó continuamente el pago a la cuenta de banco del arrendador, sin que conste notificación o manifestación de inconformidad por parte del arrendador. En tal sentido, a fin de establecer si el pago realizado por la parte demandada en relación al canon de arrendamiento, resulta ajustado a derecho; o no, esta Juzgadora debe señalar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala los métodos para la fijación de la pensión arrendaticia sobre un inmueble destinado al uso comercial, específicamente en su artículo 32 el cual establece: “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: (…) En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación”. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. Así las cosas, se evidencia que las partes conforme a lo señalado por el mismo actor, indicaron que entre ellos siempre existió acuerdo con relación al monto referido al canon de arrendamiento, y que sin embargo a partir del mes de enero de 2024, el demandado procedió a realizar pago disconformes, con el originalmente pactado, no se evidencia que haya habido manifestación de inconformidad con los depósitos realizados por el arrendatario, ni procedió a solicitar ante el órgano administrativo respectivo, la determinación del canon de arrendamiento, que debía realizar el inquilino, por lo que al no determinar el monto del canon ni la disconformidad con lo depositado, es por lo que que bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES 2004, C.A., no incurrió en la falta de pago de la manera acordada; por lo que consecuentemente, resulta IMPROCEDENTE la causal de desalojo Invocada contenida en el literal "I" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece. -VII- MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA RECONVENCIÓN Conforme fue señalado, la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES 2004, C.A., demandó formalmente mediante mutua petición al actor reconvenido, ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, por considerar que el actor reconvenido, se atribuye la propiedad del inmueble objeto del presente litigio, mediante un título supletorio, siendo que a su decir dicha documental no satisface o demuestra la propiedad del inmueble arrendado, ello en razón de la prohibición entendida del contenido del artículo 6° del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro. O no”, por lo que señala que un contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial donde el arrendador o es propietario, resulta a todas luces nulo. Por lo anterior, solicita la parte demandada reconviniente que, por cuanto el título supletorio, no satisface la cualidad de propietario del arrendador, señala que el contrato de arrendamiento es nulo, por lo que así solicita se declare la nulidad del contrato de arrendamiento. A este respecto, se hace necesario traer a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, en fecha 22 de noviembre de 2021, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba (caso: María Cenaida Pérez De Gutiérrez vs Liliana Josefina Gutiérrez Linarez), en la cual quedó sentado lo siguiente: “.....De conformidad con la jurisprudencia anterior, el efecto de un título supletorio son diligencias para asegurar la posesión, donde quedan en todo caso a salvo los derechos de los terceros, que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad. De acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, podemos precisar que el titulo supletorio otorga el derecho de propiedad sobre las bienhechurías y respecto del terreno la posesión que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se encuentran construidas. Asimismo, debemos precisar lo siguiente: el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación tendrá legitimidad para solicitar el desalojo. En ese sentido, se puede constatar que la ciudadana MARÌA CENAIDA PÈREZ DE GUTIÉRREZ, quien suscribió el contrato de arrendamiento, en su condición de propietaria del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se evidencia que la misma tiene cualidad activa para demandar por desalojo, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, pues ella arrendó fue el local comercial, es decir las bienhechurías de las cuales es propietaria según titulo supletoria que consta en los autos, y no del terreno sobre el cual se encuentran las mismas, lo que evidencia su legitimidad para solicitar el desalojo de dicho local comercial....” De la decisión parcialmente transcrita, se evidencia con meridiana claridad que quien si bien en acatamiento al supuesto de hecho contenido en el articulo 6 de la Ley especial que rige la material de arrendamiento comercial, quienes pueden otorgar arrendamiento es el propietario, administrador o gestor, no deja de ser cierto que quien suscribe el contrato es quien tiene la facultad para demandar el desalojo, no óbice lo anterior, en el caso de autos, se tiene que al haberse suscrito el contrato y haber sido reconocido en el acto de contestación a la demanda, la relación contractual arrendaticia, esta cuenta con los elementos suficientes para su validez. Pretende el demandado reconviniente, con fundamento en que el arrendador, hoy demandante reconvenido, no es el propietario de las bienechurias, pues el título supletorio lo que otorga es el derecho de posesión, sin embargo conforme al criterio anterior, el titulo lo que otorga es la posesión sobre el terreno, y la propiedad de las bienechurias, no obstante lo anterior, sin entrar analizar mas allá de lo solicitado, cursa en autos, documento de propiedad del terreno, que le fuere otorgado al demandante, por parte de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 2018, por lo que al haber sido reconocida como ya se indicó la relación locataria, mal puede posteriormente en el mismo juicio, pedir la nulidad, por lo que se hace forzoso, declarar improcedente la reconvención, y así queda establecido. - VIII - DISPOSITIVA En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ANTONIO IGNACIO DA CORTE MENDES, contra la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., ambos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la pretensión de nulidad de contrato, contenida en la reconvención propuesta por la sociedad mercantil CHARCUTERIA Y VIVERES LA VEGA 2004, C.A., antes identificada. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora-reconvenida al pago de las costas causadas en ocasión de la demanda originaria, condenándose igualmente a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas causadas en la reconvención. Publíquese en la página web www.caracas.tsj.gob.ve, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Doce (12) días del mes de Junio de 2025. 215º y 166º. LA JUEZ SUPLENTE, AURORA MONTERO BOUTCHER. - LA SECRETARIA ACC., CAROLYN BETHENCOURT CHACÓN.- En la misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley. LA SECRETARIA ACC., CAROLYN BETHENCOURT CHACÓN.-