TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, treinta (30) de junio de 2025
Años: 215° de Independencia y 166° de la Federación

EXPEDIENTE: 13.336
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: YENDHY CAROLINA SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.784.276 y de este domicilio.

ABOGADO (AS) ASISTENTE Y/O APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: DEMÓSTENEZ EMANUEL BLANCO PÉREZ, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nro. 26.947.

PARTE DEMANDADA: RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.364.365 y de este domicilio.

ABOGADO (AS) ASISTENTE Y/O APODERADO JUDICIAL (DEFENSOR AD LITEM) DE LA PARTE DEMANDANTE: HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.156.180.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
II
SÍNTESIS

En la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana YENDHY CAROLINA SUÁREZ, asistida por el abogado DEMÓSTENEZ EMANUEL BLANCO PÉREZ, contra el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ DÍAZ; que cursa por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, interpuesta en fecha once (11) de octubre de 2016, se dictó sentencia definitiva en fecha siete (07) de febrero del 2019, mediante la cual el referido Juzgado, declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; quedando notificada la última de las partes en fecha catorce (14) de agosto de 2019, tal como consta en la consignación realizada por el Alguacil adscrito al referido despacho, inserta a los folios 115 y 116; siendo ejercido recurso de apelación, en fecha diecinueve (19) de septiembre de 2019, por el abogado HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, en su carácter de Defensor Ad Litem de la parte demandada; apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha diecinueve (19) de diciembre del 2019, correspondiéndole conocer de la referida apelación a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; previa distribución de ley, en fecha diecisiete (17) de enero de 2020, dándosele entrada en fecha veintitrés (23) de enero del 2020, bajo el Nro. 13.336 (nomenclatura interna de este Juzgado) asentándose en los libros correspondientes.
Por auto de fecha veintitrés (23) de enero de 2020, se fija el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de informes de las partes quedando entendido que una vez presentado los mismos, se abrirá un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presenten las observaciones a los informes y/o finalizado el lapso, comenzará a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar la sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha primero (01) de febrero de 2023, el abogado DEMÓSTENEZ EMANUEL BLANCO PÉREZ, apoderado judicial de la parte demandante, consigna diligencia solicitando el abocamiento de la ciudadana Juez Abg. FILOMENA GUTIÉRREZ CARMONA a la presente causa.
En fecha seis (06) de febrero de 2023, se dictó auto por este Juzgado Superior, mediante el cual la ciudadana Juez Abg. FILOMENA GUTIÉRREZ CARMONA, en su condición de Juez Accidental, se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, y/o a su Defensor Ad Litem, Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 90 del Código Procedimiento Civil.
En fecha veintiocho (28) de septiembre de 2023, el abogado DEMÓSTENEZ EMANUEL BLANCO PÉREZ, actuando en este acto con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó diligencia ante esta Alzada, solicitando el abocamiento de quien suscribe, al conocimiento de la presente causa, solicitando la notificación del Defensor Ad Litem de la parte demandada.
En fecha cinco (05) de octubre de 2023, se dictó auto por este Juzgado Superior, mediante el cual, quien aquí sentencia se aboca al conocimiento de la presente causa, en su condición de Juez Provisorio de este Juzgado Superior, ordenándose la notificación del Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, en su condición de Defensor Ad Litem del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, parte demandada en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 y 90 del Código Procedimiento Civil.
En fecha quince (15) de abril de 2024, el ciudadano alguacil adscrito a este Despacho, consigna boleta de notificación negativa del Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, indicando que estando en el domicilio procesal, se entrevistó con una ciudadana, quien manifestó, que el precitado ciudadano no reside en ese domicilio desde hace aproximadamente cinco (05) o seis (06) meses.
En fecha treinta (30) de abril de 2024, el Abg. DEMÓSTENEZ BLANCO PÉREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigna diligencia solicitando la notificación del Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, Defensor Ad Litem del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, mediante cartel de notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha ocho (08) de mayo de 2024, este juzgado superior dictó auto ordenando la notificación por cartel del Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, actuando en su carácter de Defensor Ad Litem del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que manifieste si mantiene interés procesal en la presente causa.
En fecha treinta (30) de mayo de 2024, el Abg. DEMÓSTENEZ BLANCO PÉREZ, apoderado judicial de la parte demandante, presenta diligencia ante la secretaría de esta Alzada, consignando ejemplar del cartel de notificación publicado en el Diario El Notitarde, de fecha veintinueve (29) de mayo de 2024, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diez (10) de junio de 2024, esta Alzada dictó auto, agregando a los autos cartel de notificación del Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, Defensor Ad Litem del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, publicado en el Diario El Notitarde, en fecha veintinueve (29) de mayo de 2024.
En fecha primero (01) de julio de 2024, este juzgado superior dictó auto, pronunciándose sobre la apertura del lapso para sentenciar del nuevo juez que entra en conocimiento de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, y el reiterado criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, asentado mediante sentencia Nro. 0036, de fecha 24 de enero de 2002; ratificando que la presente causa se encuentra en el lapso de dictar sentencia, dejando constancia que el referido lapso comenzará a transcurrir el día de despacho siguiente al referido auto.
Posteriormente por auto dictado en fecha veinte (20) de febrero de 2025, esta Alzada dejó constancia, que de la revisión de las actas procesales se observa que por error material involuntario, en el cartel de notificación inserto al folio ciento treinta y tres (133), se indicó como notificado al Abogado HONNY ALEXANER CLAVO DÍAZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 153.180, siendo lo correcto el Nro. 156.180. Así mismo, se dejó constancia que el fin de la notificación indicado en el referido cartel, no corresponde con el indicado en el auto de fecha ocho (08) de mayo de 2024, donde se ordenó su respectiva publicación. En consecuencia, a los fines de garantizar el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, se ordenó anular el cartel de notificación librado en la referida fecha y las actuaciones subsiguientes, y la reposición de la causa al estado de librar nuevo cartel de notificación con el contenido correspondiente, subsanando así el error incurrido, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 14 y 206 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha cuatro (04) de abril de 2025, el Abg. DEMÓSTENEZ BLANCO PÉREZ, apoderado judicial de la parte demandante, presenta diligencia ante la secretaría de esta Alzada, consignando ejemplar del cartel de notificación del Abg. HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, Defensor Ad Litem del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, en su carácter de parte demandada, publicado en el Diario El Notitarde, de fecha veintinueve (29) de marzo de 2025, ordenado por esta Alzada.
Concluida la sustanciación del recurso, pasa esta Superioridad a dictar sentencia con fundamento bajo las siguientes consideraciones:
III
DE LA COMPETENCIA

A los fines de determinar la competencia de esta Alzada para conocer de la presente apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha siete (07) de febrero de 2019, mediante la cual el referido juzgado, declara la CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente específicamente que el tribunal a quo oye la apelación en ambos efectos, por lo tanto; su competencia para conocer de la misma, se constata de lo establecido en el Titulo VII, De Los Recursos-Capítulo I, De La Apelación del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 288: De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 294: Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta Alzada).
De los artículos anteriormente transcritos se desprende que de la sentencia definitiva dictada se da el recurso de apelación, el cual será oído en ambos efectos; siendo remitido los autos al Tribunal de Alzada, así las cosas, en atención a lo anteriormente citado, se evidencia que en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue ejercido recurso de apelación, por el Abogado HONNY ALEXANDER CLAVO VIVAS, actuando en su carácter de defensor Ad Litem de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Los Guayos, Libertador, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el cual oye el referido recurso en ambos efectos, y remite las actuaciones al Tribunal Superior Distribuidor, en consecuencia; esta Alzada se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 294 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA
En fecha siete (07) de febrero de 2019, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictó sentencia en la cual estableció lo siguiente:
…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
…Por su parte Aristóteles definió el contrato como una “ley particular que liga las partes”. De modo que la metáfora del Código, al equiparar la fuerza obligatoria del contrato con la fuerza obligatoria de la ley, tiene abolengo clásico.
Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles. La Teoría del Abuso del Derecho, la Teoría de la Lesión, la Teoría de la Imprevisión, con instituciones modernas creadas para moderar la aplicación absoluta del artículo 1.159.
El contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal. Pero ya sabemos que el juez moderno interviene con más intensidad para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios que antes mencioné: abuso del derecho, lesión, imprevisión, etc. PALACIOS HERRERA, OSCAR: Apuntes de obligaciones, pág. 227…
…Omissis…
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
…Omissis…
De la misma manera, en relación a los hechos negativos, se ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado.
Hechas estas consideraciones, se evidencia que los demandantes alegan no le fueron entregados los recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo en la oficina de registro inmobiliario, “…cuando se trata de la invocación de hechos negativos…se invierte la carga de la prueba...", por lo tanto, no es posible para el demandante demostrar el hecho negativo, en consecuencia, concluye quien aquí decide que, “…es la parte demandada la que tiene que probar el hecho positivo de que si entregó los documentos pertinentes para la protocolización del documento definitivo…”, que demás está decir es la obligación del vendedor, y ello debió materializarlo dentro de del (sic) lapso establecido en la cláusula CUARTA del contrato, cuestión que no se demostró, hasta la fecha no ha entregado el documento de liberación de hipoteca.
Finalmente tomando en consideración todo lo antes expuesto, la ciudadana YENDHY CAROLINA SUAREZ (sic), venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V.-16.784.276, esta (sic) legitimada para demandar el cumplimiento de opción de compra-venta, por cuanto el demandado vendedor, se negó a entregar los documentos para el otorgamiento del documento definitivo, es por lo que este Tribunal determina que la causa pretendí (sic), no es contraria a derecho, ya que el contrato llena todos los requisitos exigidos por la ley. Y así se decide.
En fuerza de las anteriores consideraciones este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana YENDHY CAROLINA SUAREZ (sic), venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula (sic) de identidad Nro. V-16.784.276 de este domicilio, asistida por el abogado DEMOSTENEZ (sic) EMANUEL BLANCO PEREZ (sic), inscrito en el IPSA bajo el Nro. 26.947 de este domicilio en contra del ciudadano RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula (sic) de identidad Nro. V.-12.364.365 de este domicilio por: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA.- En consecuencia PRIMERO: Se condena a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta, constituido por un inmueble con todos sus accesorios y anexos que le corresponda al apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero(sic) 9-B, situado en el Modulo (sic) B, de la Planta, segundo Piso del edificio 4 Drago, el cual a su vez integra el Conjunto B de la Segunda Etapa del conjunto residencial Llano Verde, ubicada en la Avenida 92-3, Nro. 127-B-36; Código catastral, 08-14-4-U-21-0-002-9-B, en Jurisdicción de la Parroquia Miguel Peña, Municipio (sic) Valencia del Estado (sic) Carabobo. El apartamento objeto de esta venta tiene una superficie aproximadamente de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIUN (sic) DECIMETROS (sic) CUADRADOS (93,21 Mts2) consta de las siguientes dependencias: un salón, comedor, cocina, lavandero, habitación principal con baño, dos habitaciones, un baño y un pasillo de circulación interno y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Pasillo de circulación y apartamento 12-B; SUR: Fachada Sur del Edificio. ESTE: Fachada Este interior del edificio y OESTE: Fachada oeste interior del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de 0,40 sobre las cargas y bienes comunes de totalidad del conjunto residencial Llano Verde. También le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con número 121 ubicado en el área de estacionamiento correspondiente al conjunto "B" identificado con la misma letra y el cual está situado a Nivel de la Planta Baja del edificio; el cual se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 25 de abril del año 2005, registrado bajo el Nº 24, Folios 1 al 6, Pto. 1ero, Tomo 6" (sic). SEGUNDO: Así como también en hacerle entrega del referido inmueble, previo cumplimiento por parte de la accionante, YENDHY CAROLINA SUAREZ (sic), venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula (sic) de identidad Nro. V.-16.784.276 de cumplir con su obligaciones de pagar el saldo restante, o sea, de la cantidad DOCIENTOS (sic) SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (260.000 Bs.), equivalente según la reconversión monetaria del año 2018, a DOS COMO (sic) SEIS BOLIVARES (sic) SOBERANOS (Bs. S. 2,6), al momento de dicho otorgamiento, como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, la presente sentencia definitiva constituirá titulo (sic) de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil… (Resaltado de esta Alzada).
V
DE LOS INFORMES
Y LA OBSERVACIÓN A LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes u observaciones por ante este Tribunal Superior, se evidencia que ninguna de las partes compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial a la presentación de los mismos.
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia, cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la procedencia de la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
En esta oportunidad procesal, es pertinente hacer mención del criterio establecido por LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, referente a que el Juez Superior adquiere plena Jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho realizando un nuevo examen y análisis de la controversia a fin de darle aplicación al principio de economía procesal, que es la revisión del mérito de la cuestión apelada, en sentencia Nro. RC. 00550, de fecha siete (07) de agosto del 2008, caso: Eugenio Palacios contra Rosa Cristina Escalona y otra, Expediente: AA20-C-2008-000080; Magistrada ponente: Yris Armenia Peña Espinoza; la cual preceptúa lo siguiente:
… En consecuencia, al haber procedido de esta manera, incurrió en un caso evidente de reposición inútil subvirtiendo la forma procesal prevista en el citado artículo 209, ello en razón de que por motivo de la apelación la alzada adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, lo que le permite al ad quem realizar un nuevo examen y análisis de la controversia… (Negrillas y Subrayado de esta alzada).

De conformidad a la jurisprudencia anteriormente citada, y siendo que la decisión recurrida fue oída en ambos efectos, por tratarse de una apelación ejercida contra una sentencia definitiva fue remitido la totalidad del expediente, en este sentido; esta Alzada tiene plena facultad para juzgar los hechos y aplicar el derecho, realizando un nuevo examen y análisis de la controversia, asimismo constatando que, en la tramitación procesal, no se hayan vulnerado, normas de orden público, en cuyo caso, se debe declarar de oficio, dicha vulneración. En ocasión a lo antes, expuesto la facultad del Juez Superior es preservar que no se violen los principios Constitucionales a fin de garantizar el derecho a la defensa, debido proceso y la tutela judicial efectiva.
Bajo este contexto se visualiza que en el caso de marras, la parte accionante ciudadana YENDHY CAROLINA SUÁREZ, ut supra identificada, debidamente asistida por el Abogado DEMÓSTENEZ ENMANUEL BLANCO PÉREZ, interpone acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ante el tribunal a quo, fundamentando la demanda en los siguientes hechos narrados:
…El 05 de febrero de 2013, celebre con el ciudadano RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS, Venezolano (sic), soltero, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad Nro. 12.364.365 domiciliado en Valencia estado Carabobo, contrato de promesa de compra-venta el cual fue autenticado ante la Notaria Publica (sic) Séptima de Valencia en fecha 05 de Febrero del año 2013 el cual quedo inserto bajo el Nro. 15, Tomo 39, de los libros de autenticaciones (en lo sucesivo "el contrato"), el cual anexamos al presente escrito marcado con la letra "A", cabe destacar que este contrato deja sin efecto el suscrito originariamente de 13 Abril del 2012 ante la Notaria Publica (sic) Sexta de Valencia el cual quedo inserto bajo el Nro. 24, tomo 6 cuyo original anexo marcado "B", el contrato vigente señala expresamente lo siguiente:
“El opcionante da en opción a compra y se compromete a vender a LA OPCIONADA quien a su vez se compromete a comprar un inmueble con todos sus accesorios y anexos que le corresponda constituido por un apartamento destinado a VIVIENDA DISTINGUIDO CON EL NUMERO (sic) 9-B SITUADO EN EL MODULO (sic) B, DE LA PLANTA SEGUNDO PISO DEL EDIFICIO 4 DRAGO EL CUAL A SU VEZ INTEGRA EL CONJUNTO B DE LA SEGUNDA ETAPA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LLANO VERDE UBICADO EN LA AVENIDA 92-3 NRO 127-B-36 CODIGO (sic) CATASTRAL 08-14-4-U-21-0-002-9-B EN JURISDICCION (sic) DEL MUNICIPIO MIGUEL PEÑA MUNICIPIO VALENCIA DEL ESTADO CARABOBO. El apartamento objeto de esta venta tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIUN (sic) DECIMETROS (sic) CUADRADOS (93,21 Mts2) consta de las siguientes dependencias un salón, comedor, cocina, lavandero, habitación principal con baño dos habitaciones, un baño y un pasillo de circulación interno y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: Pasillo de circulación y apartamento 12-B, SUR: Fachada Sur del Edificio. ESTE: Fachada Este interior del Edificio y OESTE: Fachada oeste interior del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de 0,40 sobre las cargas y bienes comunes de la totalidad del conjunto residencial Llano Verde. También le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con número 121 ubicado en el área de estacionamiento correspondiente al conjunto "B" identificado con la misma letra y el cual está situado a Nivel de la Planta Baja del Edificio. Y le pertenece al OPCIONANTE según documento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio (sic) Valencia del Estado (sic) Carabobo en fecha 25 de Abril del 2005 este documento quedo registrado bajo el Nro. 24, Folios 1 al 6 Pto. 1ro Tomo 6. Anexo documento de propiedad marcado "C".

El valor de la futura venta del INMUEBLE fue la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (sic) (Bs 410.000,00) fijo por todo el tiempo de vigencia de la opción o de su eventual prorroga (sic) si fuere el caso cantidad esta que pagara LA OPCIONADA a EL OPCIONANTE "al momento de la Protocolización del respectivo documento de compraventa del Inmueble". Condición exclusiva para que se llevase a cabo el pago de la diferencia del precio convenido. En la cláusula TERCERA se estipulo (sic) TERCERA: LA OPCIONADA declara expresamente que a los fines de dar cumplimiento a la obligación de pagar a EL OPCIONANTE el valor del inmueble tramitara (sic) un crédito hipotecario. En la cláusula CUARTA del contrato se estipulo (sic) el plazo de vigencia de noventa días (90) hábiles prorrogables por treinta (30) días hábiles más contados a partir de la fecha de entrega de los documentos a la entidad bancaria para la cual se tramitaría el crédito hipotecario.
En su oportunidad le cancele al propietario opcionante la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs 150.000,00) a la firma del documento prueba de la opción a compra; en calidad de ARRAS esta cantidad según la cláusula SEXTA será imputable al pago del precio del inmueble convenido.
Sin embargo, hasta la fecha de interposición de la presente demanda, el OPCIONATE (sic) no ha cumplido con su obligación de entregar los documentos necesarios a mi persona para la tramitación del crédito hipotecario por mi parte, pese a que en reiterada oportunidades le he hecho solicitud de los mismos, ante dicha negativa acudí al registro público correspondiente y me encontré que el OPCIONANTE tiene una deuda con el Banco de Venezuela S.A.C.A. y que por ello no ha sido liberado la garantía hipotecaria que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra a los fines legales consigno certificación de gravamen el cual anexo marcado "D".
Es de notar, que siempre he deseado tener una vivienda propia, ya que he vivido alquilada durante toda mi vida. Soy madre de dos (2) hijas, y mi mayor anhelo es brindarles estabilidad y seguridad.
Durante el tiempo que ha pasado en espera de los documentos, que solo puede entregarme EL OPIONANTE (sic) he vivido una serie de circunstancias que denota la mala fe del ciudadano RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS quien en todo momento ha dificultado la tramitación del crédito sin embargo en fecha 28 de Junio (sic) del año 2013 le notifique (sic) al OPCIONANTE mi intención de cancelar el precio convenido; es decir le propuse la cancelación del remanente o diferencia del precio convenido es decir el pago de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs 260.000,00) ya que tenía y tengo la disponibilidad, ante esta proposición, me respondió que me esperara, que ya él iba a liberar el inmueble para efectuar la venta definitiva y que creyera en él ya que él me había entregado el inmueble (actualmente lo poseo) en señal de buena fe y de que la venta por documento definitivo y publico (sic) la haríamos en corto plazo ante tal actitud me quede tranquila en espera de la liberación; hecho este que no ha ocurrido, encontrándome en una situación desesperada pues hoy día mi opcionante pretende no venderme. Agrava aún más la situación, el hecho de que a la fecha no ha liberado el inmueble y ni ha pagado la deuda al banco, he recibido amenazas que me va a sacar del inmueble con ayuda de sus amigos y que muy poco le interesa si tengo o no hijas y que el dinero dado en arras lo retendrá por clausula (sic) penal. (Destacado propio).

En la oportunidad legal establecida para dar contestación a la demanda, el defensor ad litem abogado HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
Niego, rechazo y contradigo la pretensión deducida por la parte demandante tanto en los hechos como en el derecho invocado como sustento de la acción propuesta.
Niego, rechazo y contradigo que mi representado, el ciudadano RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS, suficientemente identificado anteriormente, haya dado en opción a venta un inmueble tipo apartamento distinguido con el N° 9-B. situado en el Modulo B, de la planta, segundo piso, del Edificio 4 Drago, el cual a su vez integra El Conjunto B de la Segunda Etapa, del Conjunto Residencia Llano Verde, ubicado en la Av. 92-3 N° 127-B-36, de la Parroquia Miguel Peña, Municipio Valencia Estado Carabobo.
Niego, rechazo y contradigo que mí representado, el ciudadano RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS, suficientemente identificado anteriormente, haya negociado el citado inmueble por la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BILIVARES (sic) (Bs 410.000.00).
De igual manera niego, rechazo y contradigo que mi representado haya recibido la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs 150.000,00), dados en calidad de ARRAS, por parte de la demandante del presente juicio. Del supuesto negocio jurídico de opción a compra vente (sic).
CAPITULO III
DILIGENCIAS DE UBICACIÓN DE LOS DEMANDADOS
Hago de su conocimiento ciudadana Juez, que en fecha 07 de Julio (sic) de 2018, siendo las Nueve y treinta (09:30 pm) de la mañana, me traslade a la siguiente dirección: Urbanización Llano Verde, Edificio CEDRO B primer patio, Apartamento 1-B, Parroquia Miguel Peña del Municipio (sic) Valencia Estado (sic) Carabobo, y estando en el citado domicilio me conseguí con un Edificio de cuatro pisos, sin identificación, de fachada pintada de color blanco y franjas azules, solo se identificaba la torre "B" logre edificio tipo anexo al mismo, con fachada el piedra la mitad del mismo y parte ubicar el apartamento de mi defendido, el cual está construido en la parte externa del edificio tipo anexo al mismo, con fachada de piedra la mitad del mismo y parte
superior en concreto frisado pintado de color blanco, totalmente enrejado con rejas de color negro. Una vez en el sitio, toque en varias oportunidades y no fui atendido, le pregunte (sic) a varios vecinos por mi representado el ciudadano RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS suficientemente identificado anteriormente, y todos desconocen el paradero del citado ciudadano, uno de los vecinos quien se identifico (sic) con el nombre de Ernan (sic) Carmona, titular de la cedula (sic) de identidad N° V-7.092.049, me informo el (sic) es vecino de la comunidad desde hace muchos años, y que el señor Ramon (sic) ya no vive en el apartamento, que supuestamente lo vendió, todo esto según sus dichos, le agradecí su colaboración y le solicite me firmara una carta notificación para defendido, de manera de dejar constancia de mi visita al citado inmueble, la cual me firmo (sic) de puño y letra, y que acompaña al presente escrito marcada con la letra "A”.
Después me traslade a la siguiente dirección: Conjunto Residencial Llano Verde, Modulo "B", Edificio 4 Drago, Segundo piso, Apartamento N° 9-B de la Segunda Etapa, Avenida 92-3 Numero (sic) 127-B-36. Este se encuentra ubicado en el segundo patio de la misma urbanización. Allí me encontré con el citado edificio sin ninguna clase de identificación, subí al segundo piso y ubicado en el apartamento en cuestión, realice varios toques sin ninguna clase de suerte, un vecino de al lado me informo (sic) que no había nadie, pregunte (sic) por el propietario y me dijo que hay vive una señora llamada YENDHY SUARES (sic), no me brindo (sic) más información por tal sentido me retire del lugar. La citada ciudadana es la parte actora del presente juicio a la cual le deje (sic) una nota y posteriormente me llamo (sic), aclarando dudas que tenía respecto a ese inmueble.
Debo señalar además e informar a la ciudadana juez de este digno despacho, que me dirigí al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), a los fines de remitir el telegrama correspondiente dirigido a mi representado, manifestándome los empleados de la citada institución, que NO TIENE LINEA DESDE HACE 3 MESES pudiendo en todo momento corroborar con dicho Instituto mi información.
Posteriormente ese mismo día ciudadana juez, 09 de Julio (sic) del presente año fue remitido Carta Notificación (tipo telegrama) por ante la oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Por medio de un sistema llamado ENVIO (sic) ESPRESOS (sic) BOLIVARIANO, en modalidad de telegrama, sistema que tiene poco uso de implementación, el cual fue enviado al domicilio donde residen mi representado RAMON (sic) ISIDRO GIMENEZ (sic) VIVAS, suficientemente identificado anteriormente, a los fines de dejar constancia de las diligencias inherentes a mi deberes y obligación como defensor del demandado en autos. Consigno igualmente en este acto original recibo de admisión del citado método de envió y de la citada Carta Notificación marcadas con las letras "B y B1".
De igual manera acompaño al presente escrito de contestación a la presente demanda, la cantidad de Cinco (05) fotografías, en un (01) folio útil, de la diligencia. De igual manera acompaño al presente escrito de contestación a la presente demanda, la cantidad de Ocho (08) fotografías, en dos (02) folio útil (sic), de la diligencia realizadas al domicilio de mi defendido, las cuales fueron tomadas por una cámara propiedad de este defensor, marca Vivitar código: Vivicam S029, a los fines de probar lo anteriormente citado y que las mismas sean agregadas, valoradas por esta digna juzgadora y surtan su efectos legales correspondientes en la presente causa y acompañadas al presente escrito marcados con las letras “C y C1”. Finalmente solicito la admisión del presente escrito de contestación, su tramitación conforme a derecho y que sea apreciado en la definitiva, solicitando con el debido respeto de esta digna juzgadora, sea declarada SIN LUGAR la presente demanda. (Destacado propio).

De conformidad con lo antes expuesto, los hechos controvertidos quedaron limitados a determinar:
1. Si procede o no la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta fundamentada en los artículos 1.160, 1.167, 1.259, 1.264 y 1.269, del Código Civil.
Establecido lo anterior, este Juzgador descendiendo a los autos, con el fin de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas aportadas en el proceso:
Del Análisis Probatorio:
1. Consta del folios nueve (09) al quince (15), de la pieza principal, copia certificada del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha cinco (05) de febrero de 2013, bajo el Nro. 15, tomo 39, marcado “A”, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende la relación contractual existente entre el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, denominado el opcionante, y la ciudadana YHENDY CAROLINA SUÁREZ, la opcionada, y que se dio en inicial de pago al momento de la firma del contrato, la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00) en moneda de curso legal, que el opcionado declara recibir de manos de la opcionada en calidad de Arras, para garantizar el cumplimiento del contrato, quienes firman al pie las condiciones del mismo. Así se decide.
2. Consta del folios dieciséis (16) al veintiuno (21), de la pieza principal, copia certificada del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha trece (13) de abril de 2012, bajo el Nro. 17, tomo 92, marcado “B”, tal documental se desecha, en virtud que las partes suscribieron nuevo contrato de opción compra-venta ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha cinco (05) de febrero de 2013, en la que estipulan expresamente en la cláusula Décima Primera, dejar sin efecto el contrato suscrito en fecha trece (13) de abril de 2012. Así se decide.
3. Consta al folio veintidós (22) al veintisiete (27), de la pieza principal, copia certificada del documento de propiedad del inmueble, emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha veinticinco (25) de abril de 2005, bajo el Nro. 24, Protocolo 1°, Folios 01 al 06, tomo 6°, marcado “C”, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende que el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, es propietario del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 9-B, situado en el Módulo B de la Planta Segundo Pido del Edificio 4 (Drago), el cual a su vez se integra el Conjunto “B” de la Segunda Etapa del “CONJUNTO RESIDENCIAL LLANO VERDE”, ubicado en la Avenida 92-3, Nro. 127-B-36, Código Catastral 08-14-4-U-21-0-002-9-B, en jurisdicción de la parroquia Miguel Peña, municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN DECÍMETROS CUADRADOS (93,21 M2), consta de las siguientes dependencias: un salón, comedor, cocina, lavandero, habitación principal con baño, dos habitaciones, un baño y un pasillo de circulación interno y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación y apartamento 12-B, SUR: Fachada Sur del Edificio. ESTE: Fachada Este interior del Edificio y OESTE: Fachada Oeste interior del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de 0,40%, sobre las cargas y bienes comunes de la totalidad del “CONJUNTO RESIDENCIAL LLANO VERDE”. Así se evidencia.
4. Consta del folio veintiocho (28) al folio treinta y dos (32), de la pieza principal, marcado “D”, constancia de recepción: 29, Nro. de trámite: 313.292016.3.2941, emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, tal documental de carácter público presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, en razón que no fue válidamente impugnada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.361 del Código Civil, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio. De dicha documental se desprende la certificación de gravamen donde se evidencia que sobre el inmueble objeto del contrato pesa hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal. Así se observa.
5. Del mérito favorable que consta a los autos del presente expediente: en este sentido, esta Alzada hace saber a las partes, que el mérito favorable de los autos, no constituye como tal un medio de prueba, sino que son principios de los cuales debe servirse el sentenciador al momento de valorar el cúmulo probatorio aportado a la causa. Y así se establece.
Testimoniales:
En la presente causa la parte demandante promovió la declaración de los ciudadanos SILVIA MARGARITA NÚÑEZ ROSQUETTE, GIUSEPPINA ALESSANDRINI LINARES, NORKA LETICIA VALERA HENRÍQUEZ, MARIANYELA NAYIBI BETANCOURT ESCALONA Y ANA MERCEDES PATIÑO TOALA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 4.133.943, V-10.720.751, V-13.985.795, V-17.448.702 y V-14.162.949 respectivamente.
La ciudadana NORKA LETICIA VALERA HENRÍQUEZ, manifestó conocer a los ciudadanos RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS Y YHENDY CAROLINA SUÁREZ, en virtud que son vecinos, alegando que le consta que los referidos ciudadanos celebraron un contrato de opción a compra, en fecha cinco (05) de febrero de 2013, autenticado ante la Notaría Séptima de Valencia, indicando que el precio pactado fue de BOLÍVARES CUATROCIENTOS DIEZ MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 410.000,00), además indicó que tenía conocimiento que la ciudadana YHENDY CAROLINA SUÁREZ canceló parte del precio al ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00), a la firma del documento en calidad de arras, cantidad que sería imputable al precio convenido del inmueble. De igual manera indicó que el demandado “se comió los reales”, y no pago al Banco de Venezuela, e indicó que escuchó de voz del referido ciudadano, que no pagaría los BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00), ni le vendería a la ciudadana YHENDI CAROLINA SUÁREZ. Igualmente manifestó tener conocimiento que el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, no entregó los documentos a la precitada ciudadana, porque no tenía la liberación del Banco de Venezuela, y que en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2014, la ciudadana YHENDI CAROLINA SUÁREZ, le indicó al demandado de autos que tenía el dinero faltante, la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 260.000,00) y el mismo indicó que no recibiría el dinero porque no iba a vender. La testigo manifestó tener razones fundadas de sus dichos, porque fue testigo presencial de la negociación, además indicó no tener ningún interés en el juicio, que solo es vecina de la ciudadana YHENDY CAROLINA SUÁREZ, desde hace muchos años.
Por su parte, la ciudadana MARIANYELA NAYIBI BETANCOURT ESCALONA, manifestó conocer a los ciudadanos RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS Y YHENDY CAROLINA SUÁREZ, por ser sus vecinos, alegando que le consta que los referidos ciudadanos celebraron un contrato de opción a compra, en fecha cinco (05) de febrero de 2013, autenticado ante la Notaría Séptima de Valencia, indicando que el precio pactado fue de BOLÍVARES CUATROCIENTOS DIEZ MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 410.000,00), además indico que tenía conocimiento que la ciudadana YHENDY CAROLINA SUÁREZ, canceló al ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00), a la firma del documento como prueba de la promesa de compra, como parte del precio acordado. Además, indicó tener conocimiento que en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2014, la ciudadana YHENDI CAROLINA SUÁREZ, propuso al demandado de autos firmar el registro, por cuanto ya tenía el dinero, y el mismo indicó que no lo recibiría, porque no iba a vender y no devolvería el dinero recibido. Igualmente manifestó tener conocimiento que el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, no entregó los documentos a la precitada ciudadana, por cuanto no tenía la liberación del Banco de Venezuela, ratificó que en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2014, la ciudadana YHENDI CAROLINA SUÁREZ, le indicó al demandado de autos que tenía el dinero faltante, la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 260.000,00) y el mismo indicó que no recibiría el dinero porque no iba a vender. La testigo manifestó tener razones fundadas de sus dichos, porque fue testigo presencial de la negociación, además indicó no tener ningún interés en el juicio, sólo es vecina de la ciudadana YHENDY CAROLINA SUÁREZ.
De igual manera, la ciudadana ANA MERCEDES PATIÑO TOALA, manifestó conocer a los ciudadanos RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS y YHENDY CAROLINA SUÁREZ, alegando que le consta que los referidos ciudadanos celebraron un contrato de opción a compra, en fecha cinco (05) de febrero de 2013, autenticado ante la Notaría Séptima de Valencia, indicando que el precio pactado fue de BOLÍVARES CUATROCIENTOS DIEZ MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 410.000,00), además indicó que tenía conocimiento que la ciudadana YHENDY CAROLINA SUÁREZ, canceló al ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00), como parte del precio del apartamento. La testigo manifestó en sus declaraciones que el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, había indicado que ya no vendía, que había resuelto y que devolvería el dinero a la ciudadana YHENDI CAROLINA SUÁREZ. Igualmente manifestó tener conocimiento que el ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, no entregó los documentos a la precitada ciudadana, por cuanto no tenía la liberación del Banco de Venezuela, además indicó tener conocimiento que en una oportunidad la ciudadana YHENDI CAROLINA SUÁREZ, propuso al demandado de autos entregarle el dinero faltante, que los había solicitado en préstamo, la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 260.000,00). La testigo manifestó tener razones fundadas de sus dichos, porque fue testigo presencial de la negociación en la notaría y en las reuniones que hicieron las partes por este negocio, además indicó no tener ningún interés en el juicio, solo es vecina de la precitada ciudadana desde hace muchos años.
Así las cosas y analizadas como han sido las declaraciones aportadas por las ciudadanas supra identificados, es preciso traer a colación lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 1.387: No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio. (Subrayado propio).

La normativa anteriormente transcrita, consagra como causal de inadmisibilidad de la prueba de testigos, en el ámbito de las relaciones contractuales personales, cuando el objeto de la prueba sea la existencia de una convención cuyo objeto tenga un valor superior al de BOLÍVARES DOS MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.000,00), excluyendo de dicha regulación a las convenciones de naturaleza mercantil, las cuales se regirán por las leyes especiales de dicha materia, razón por la cual, la prueba testimonial no puede sustituir al documento escrito.
En virtud de lo antes expuesto, observa este Juzgador que se debe negar la admisión de dichas testimoniales, dado que el objeto de su promoción es la de demostrar lo convenido por las partes en cuanto al incumplimiento por parte del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, en relación a la entrega de los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, y es causal de inadmisibilidad de las mismas, de acuerdo a la referida norma. (Ver sentencia de la Sala de Casación de Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha seis (06) de marzo de 2018, expediente 713).
Ahora bien, analizado el acervo probatorio que constan en autos, y correspondiéndole a este sentenciador el estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Alzada considera pertinente realizar las siguientes consideraciones legales y doctrinarias sobre el Contrato, su concepto, normas que lo rigen y forma de ejecutarse:
El jurista JOSÉ MÉLICH ORSINI, en la Serie de Estudios Nro. 103; Régimen Jurídico de la Exceptio non Adimpleti Contratus, en sus páginas 4, 8 y 49; Caracas, año 2013, establece que, en el contrato bilateral, llamado también sinalagmático cada parte está obligada a una prestación. Pero no basta con esto para caracterizar un contrato bilateral, sino que es necesario que estas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparezca como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Esto es lo que el código expresa con el adverbio “recíprocamente”.
A mayor abundamiento tenemos que, el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano define el contrato como: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Asimismo, el artículo 1.159 eiusdem, consagra lo siguiente: “…Los contratos son Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”. Es decir, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes.
Del artículo anteriormente transcrito, se desprende que por regla general los contratos solo producen efectos entre las partes y son tales, quienes han intervenido directamente o por mandatario o representante en la celebración del contrato, el contrato tiene fuerza de Ley no solo entre las partes; sino inclusive para el Juez. De igual modo el Juez es el encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, entre otros. Este es el papel del Juez en el derecho liberal.
Ahora bien, para determinar si se trata de un contrato de compra- venta o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
… Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo, existiendo diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar… (Destacado de quien suscribe).
La doctrina ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Por su parte, LUIS AGUILAR GORRONDONA, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En este punto considera quien aquí sentencia traer a colación el criterio vinculante establecido por la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia Nro. 878, en fecha veinte (20) de julio del 2015, expediente Nro. 14-0662, caso: Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A., contra Promotora Pomarrosa C.A.
…Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N 116 del 12/4/05, expediente N 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N . 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N . 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N . 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
…
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N 1653/20.11.2013.
…
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
…
Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares).
…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la
constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido… (Resaltado de esta Alzada).

De la jurisprudencia anteriormente trascrita se desprende, que la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia estableció como criterio vinculante que los jueces deben revisar individualmente los contratos suscritos por las partes, para determinar con precisión su naturaleza, ello independientemente de la denominación dada por los mismos, razón por lo cual, los jueces tienen la obligación de determinar correctamente la naturaleza jurídica del contrato, lo cual es crucial para resolver las disputas contractuales entre las partes.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia para el momento en que se incoa la presente demanda por Cumplimiento de Contrato, sostenía el criterio según el cual, si en el contrato de opción de compra-venta están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, en ese sentido la doctrina mayoritaria ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.
A mayor abundamiento, se hace necesario traer a colación el criterio establecido por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia Nro. RC-000116, de fecha veintidós (22) de marzo del 2013, expediente Nro. 12-274, caso: Diego Arguello Lastre contra María Isabel Gómez del Rio), bajo la ponencia de la magistrada: Yraima Zapata Lara, en la cual se consideran los contratos de opción de compra-venta como ventas puras y simples, siempre que existiera consentimiento, objeto y precio; indicando que en caso de incumplimiento, se aplican las reglas del contrato de compraventa, el cual arguye lo siguiente:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N 116 del 12/4/05, expediente N 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio .
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N . 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N . 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (Resaltado propia).
De lo anteriormente transcrito se desprende que los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra venta son el consentimiento, la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y el pago del precio por parte del comprador, es decir, al darse los tres elementos esenciales, vale decir, el consentimiento, objeto y precio del cual se dio un anticipo, en consecuencia debe considerarse una verdadera venta de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil venezolano: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”… en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1. Consentimiento de las partes; 2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3. Causa lícita”.
En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado de esta Alzada).
Del artículo anteriormente transcrito se desprende, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato pretendida por las partes —entendida como la facultad que tiene una de ellas para exigir judicialmente a la otra el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato deben concurrir dos elementos esenciales: la existencia de un contrato bilateral válido y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones contractuales. Por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
En este sentido, una vez revisados los alegatos expuestos por las partes, así como los medios de pruebas consignados por los mismos, este Juzgador evidenció del contrato de opción a compra-venta suscrito por las partes en fecha cinco (05) de febrero de 2013, (folios 09 al 15 de la pieza principal), a la cual esta Superioridad le otorgó pleno valor probatorio en autos, que las mismas acordaron de mutuo acuerdo que el plazo de la opción era de noventa (90) días hábiles, mas treinta (30) días hábiles de prórroga, contados a partir de la fecha de entrega de los documentos a la entidad bancaria por la cual se tramitará el crédito hipotecario, para efectuar el pago restante acordado y de este modo proceder a formalizar la compra por ante la oficina del registro correspondiente. Así mismo, la parte demandada se obligó a entregar en el mismo acto de firma del contrato, los recaudos necesarios para la tramitación del referido crédito hipotecario. En este sentido del contrato se lee en su cláusula cuarta y octava lo siguiente:
… CUARTA: El presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA tendrá una vigencia de noventa (90) días hábiles, prorrogables por treinta (30) días hábiles más, contados a partir de la fecha de entrega de los documentos en la entidad bancaria por la cual se tramitará dicho crédito…
OCTAVA: A los efectos de las responsabilidades imputables al OPCIONANTE derivadas del presente Contrato y sus consecuencias, éstos se obliga a consignar a LA OPCIONADA en el mismo acto de firma del presente documento la siguiente documentación personal y de EL INMUEBLE: Copias de Cédulas de Identidad, Registros de Información Fiscal (R.I.F.), Copia de documento de propiedad, certificación de gravamen, cédula o ficha catastral, solvencia municipal, solvencia de servicios públicos (agua, electricidad, etc.), declaración de vivienda principal y cualesquiera otras necesarias que le sean privativas o se requiera de su intervención personal para la Expedición respectiva así como los arreglos del inmueble donde el mismo opcionante se compromete a hacerlos. Así mismo, queda entendido que la presentación y entrega de todos estos documentos corren por su exclusiva responsabilidad. (Resaltado de quien suscribe).
De la documental anteriormente transcrita se constata que las partes crearon derechos y generaron obligaciones, teniendo dichas obligaciones fuerza de ley entre las partes. Así se observa.
En este punto resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, el cual reza lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicio, en caso de contravención”. (Destacado de esta Alzada).
Del artículo anteriormente citado, se entiende la responsabilidad del deudor por el simple hecho de la contravención de la obligación. Sin embargo, existen hechos o circunstancia que liberan al deudor de la obligación cuando demuestra que tal incumplimiento se debe a una causa extraña que no le sea imputable. Nuestro Código Civil no define lo que debe entenderse por “causa no imputable”, pero el artículo 1.272 eiusdem, menciona como causa de exclusión de responsabilidad el “caso fortuito y la fuerza mayor”.
En igual forma, consta en autos que las partes en el contrato de compra-venta dejaron sentado que:
…SEGUNDA: El valor de venta de EL INMUEBLE es la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00) fijo por todo el tiempo de la opción o de su eventual prorroga, si fuere el caso, cantidad esta que la OPCIONADA pagará al OPCIONANTE al momento de la Protocolización del respectivo documento de compra-venta de El Inmueble.
TERCERA: LA OPCIONADA declara expresamente, que a los fines de dar cumplimiento a la obligación de pagar a EL OPCIONANTE el valor de EL INMUEBLE, tramitará un crédito hipotecario, siendo de su exclusiva responsabilidad consignar oportunamente ante el ente financiero correspondiente, todos y cada uno de los requisitos legales necesarios exigibles, los cuales declara conocer. Muy especialmente las partes convienen en que durante el tiempo de la tramitación bancaria el optante comprador tendrá el uso del inmueble objeto de este contrato…
QUINTA: EL OPCIONANTE declaran (sic) recibir de manos de la OPCIONADA, en este acto, en calidad de arras para garantizar el cumplimiento del presente Contrato, La (sic) cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 150.000,00) en la Firma Notariada de la opción a compra, en moneda de curso legal, y se pagaran (sic) a la empresa C&J21, C.A (sic) sus honorarios como contraprestación de la gestión de compra-venta de EL INMUEBLE y al (sic) cantidad restante de Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 50.000,00) quedarán bajo custodia de la empresa C&J121, C.A (sic) hasta el momento de la firma de la segunda opción a compra notariada definitiva.
SEXTA: (Cláusula Penal) Si la OPCIONADA desistiere expresamente de cumplir el presente Contrato o no diere cumplimiento al mismo dentro del término de su vigencia por causa que le sea exclusivamente imputable, pagará a EL OPCIONANTE como indemnización única y definitiva por concepto de daños y perjuicios, la cantidad equivalentes al 30% de la cantidad entregada en arras, exigibles al desistimiento o al vencimiento del término del presente contrato, cuyo pago efectivo se verificará inmediatamente, de pleno derecho por vía de Compensación deducible de la cantidad recibida por estos últimos en calidad de arras. Dentro de los noventa días siguientes a la notificación Sí EL OPCIONANTE desistieren (sic) expresamente de cumplir el presente Contrato, no dieren (sic) cumplimiento al mismo dentro del término de la vigencia o sí llamados al acto de protocolización, no asistieren injustificadamente, salvo caso de fuerza mayor, en fin, sí se negaren a protocolizar el respectivo documento de compra-venta de EL INMUEBLE, les será exigible la obligación de hacer establecida en el presente Contrato (sic) y pagarán a LA OPCIONADA una indemnización un (sic) equivalentes (sic) al 30% de la cantidad entregada en arras, y en consecuencia, el presente Contrato (sic) quedará resuelto de pleno derecho. A mayor claridad al respecto, la tramitación y aprobación del crédito de la cantidad entregada en arras se tomara (sic) el monto equivalente al pago de daños y perjuicio, más las costas legales, dicho pago se verificará también, por vía de compensación deducible de la cantidad entregada en arras más deberá devolver íntegramente el monto recibido en el negocio si en caso contrario todo sale satisfactoriamente dentro de los términos del contrato convenido en el supuesto, la cantidad de (sic) Entregada (sic) en calidad de arras, se imputará al pago de lo convenido de venta de EL INMUEBLE y LA OPCIONADA pagará a la opcionante el saldo resultante, la imputación De (sic) las arras al pago del mismo. Sí (sic) éste fuera el caso, el precio fijo convenido de venta de EL INMUEBLE, se mantendrá vigente por todo el tiempo que transcurra hasta el cumplimiento de la obligación de hacer del EL OPCIONANTE, sin que pueda alegar, ni invocar, incremento alguno de valor por efecto inflacionario o aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) determinado por el Banco Central de Venezuela (BCV). En tal sentido las partes de común acuerdo, le otorgan al presente Contrato valor de Título Ejecutivo, y en caso de incumplimiento será devuelto el remanente además de indemnización dentro del mismo plazo es decir (sic) los noventa días siguientes a la notificación del incumplimiento. (Resaltado de esta Alzada).

Sobre la documental citada, anexa entre los diversos medios probatorios que constan en autos y de una revisión minuciosa del presente expediente se evidencia claramente: 1) que el precio de venta del inmueble fue pactado por la cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS DIEZ MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 410.000,00), establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta. 2) Se desprende del contenido de la cláusula quinta del referido contrato, que el vendedor recibe de manos de la compradora la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 150.000,00) en calidad de arras, para garantizar el cumplimiento del contrato. 3) Del análisis de lo anterior se desprende que el saldo restante de la deuda corresponde a la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 260.000,00), que de conformidad con el contenido de la cláusula tercera del contrato ut supra citado, serían cancelados mediante la tramitación de un crédito hipotecario en el lapso determinado por las partes, vale decir noventa (90) día hábiles, prorrogables por treinta (30) días hábiles más, contados a partir de la entrega de los documentos en la entidad bancaria por la cual se tramitará el crédito, tal como se desprende del contenido de la cláusula cuarta del referido contrato suscrito; para un total de BOLÍVARES CUATROCIENTOS DIEZ MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 410.000,00), monto que deberá ser cancelado por la compradora, correspondiendo al cien por ciento 100% del monto de dicho inmueble.
En virtud de lo previsto por las partes en la cláusula sexta, la cual establece una cláusula penal de carácter bilateral, se acordó que, en caso que la parte opcionada desista expresamente de cumplir el presente contrato o incumpla sus obligaciones dentro del plazo estipulado por causa exclusivamente imputable a ella, deberá pagar al opcionante una indemnización única y definitiva equivalente al treinta por ciento (30%) del monto entregado en calidad de arras, la cual será descontada automáticamente por vía de compensación, implicando el pago inmediato y de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial. De igual forma, si el incumplimiento o desistimiento expreso corresponde al opcionante, se le exigirá el cumplimiento de su obligación de hacer, esto es, la firma del documento de protocolización de la venta del inmueble, así como el pago a la opcionada de una indemnización por un monto equivalente al treinta por ciento (30%) de la suma recibida en concepto de arras, quedando el contrato resuelto de pleno derecho.
Seguidamente y en virtud de las consideraciones que preceden, no consta en autos prueba alguna que desvirtué el alegato expuesto por la parte actora, es decir, no existe medio probatorio alguno que demuestre que la parte demandada realizó la entrega de los recaudos exigidos para la tramitación del crédito hipotecario a la parte accionante, en tal sentido se evidencia a todas luces que el incumplimiento del presente contrato deviene del opcionante, ya que la venta no se perfecciona con la simple posesión del inmueble, basta para ello la tradición del mismo con el otorgamiento del instrumento de propiedad, consagrado así en nuestra Ley Adjetiva específicamente en el artículo 1.488, Capítulo IV. De las obligaciones del vendedor:… “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad…”. Así se constata.
En tal sentido cabe hacer mención de la sentencia Nro. 665, de fecha ocho (08) de junio de 2015, emanada de la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO JUSTICIA, expediente Nro. 15-079, mediante la cual ratifica el criterio sobre la obligación principal del vendedor y la forma en la que se debe realizar la tradición de la cosa vendida, en el caso específico de la venta de inmuebles:
…Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, Las (sic) principales obligaciones del vendedor son, la tradición y el saneamiento de la cosa vendida (artículo 1486), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad (artículo 1488 (sic) C.C.)… (Destacado de quien suscribe).
En consonancia a lo antes expresado, la legislación venezolana ha establecido, en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Destacado de esta Alzada).
Así pues, se comprende del artículo anteriormente citado que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, sus normas deben atenerse a las normas del derecho, a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar convicción fuera de éstos, asimismo en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, atendrán el propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley y de la verdad.
Sobre este particular, no puede dejar de mencionar quien aquí juzga la referida sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, Nro. RC.00692, de fecha veintinueve (29) de abril del 2005, caso; Gaetano Minuta Arena y otros; magistrada ponente: Luisa Estella Morales Lamuño, señala que las sentencias no deben fundarse solo en derecho atendiendo a lo alegado y probado sino también a justicia y razonabilidad; la cual arguye, lo siguiente:
…La constitucionalización del derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva, se plantea como principio fundamental en la estructura orgánica y funcional del Poder Judicial, como una institución de equilibrio entre los Poderes del Estado y un factor para la convivencia y la construcción de una sociedad basada en la justicia como hecho democrático, social y político, en el entendido que el Poder Judicial, es un instrumento garante de la paz (arts. 2, 3, 26, 27 y 257 CRBV). Cuando la Constitución regula al Poder Judicial también norma el ejercicio de la jurisdicción (potestad de administrar justicia) y que las actuaciones judiciales estén dirigidas principalmente, a resolver controversias entre partes que requieren la declaratoria de derechos, mediante el trámite de un debido proceso. El proceso como instrumento fundamental para la obtención de la justicia (art. 257 constitucional), tiene repercusiones más allá de los mecanismos adjetivos que de forma abstracta el Poder Nacional instaura por vía legislativa (justicia formal), por lo que alcanza la aplicación concreta que de tales mecanismos realiza el Juzgador (justicia material). En tal sentido, los principios constitucionales antes señalados, además de insistir en la naturaleza instrumental, simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado ante los Tribunales de la República, establece que el fin primordial de éste, es garantizar que las decisiones que se dicten a los efectos de resolver las controversias entre las partes no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legitima pretensión en el asunto a resolver. Desde tal perspectiva, deviene en una verdadera obligación del Poder Judicial la búsqueda de medios para propender a armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, debiendo a tal efecto emplear sus iniciativas probatorias oficiosas, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un caso (arts. 253, 254, 256 y 258 CRBV). El medio para lograr esa necesaria armonización de la sociedad, debe ser el resultado necesario de una interpretación de la Constitución que responda a las necesidades de la sociedad en un momento determinado, tomando en cuenta el impacto y alcance de las decisiones que se asuman. Así, no se concibe una efectiva tutela judicial sin la posibilidad del intérprete de la Constitución, de actuar con pleno conocimiento de la realidad social y una amplia facultad de elección en materia de hermenéutica jurídica. En tal sentido, la protección efectiva de los derechos fundamentales, no son únicamente el resultado de una interpretación amplia y liberal de su contenido, sino la respuesta a las necesidades inmediatas y futuras que plantea la sociedad en su devenir… (Destacado de esta alzada).
No puede dejar pasar por alto este jurisdicente al margen de lo que ha sido decidido en el presente fallo, y expresar la alta preocupación ante las graves deficiencias gramaticales; especialmente, de orden sintáctico y ortográfico, perceptibles en el escrito que presentó el recurrente del presente proceso, el abogado defensor Ad Litem y la juez, las cuales han obligado a un serio e innecesario esfuerzo, por parte de este juzgador, para desentrañar, el contenido de los diferentes escritos presentados, denotando la falta de preocupación de dichos profesionales del derecho. En dichos escritos (Sentencia, libelo de demanda y contestación de la demanda), se aprecian la cantidad de cincuenta y ocho (58) errores ortográficos, lo que denota una grave falta de preocupación para el ejercicio de la profesión, siendo realmente insólito que un o una profesional del derecho, tal como al menos así lo hace constar en dicho escrito, incurra en errores gramaticales graves y continuos.
LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante sentencia Nro. 159, de fecha nueve (09) de octubre de 2020, el criterio según el cual: “La formalización imprecisa, donde se mezclan denuncias de distinta naturaleza a través de la narración de eventos sin correlación directa, ambigua con errores de orden sintáctico y ortográficos”, en los siguientes términos:

…En este contexto, la Sala estimó ineludible destacar que los profesionales del Derecho tienen el deber de ofrecer al cliente el concurso de la cultura y de la técnica que poseen, con el esmero necesario en la preparación de la defensa que se trate, actuando además con diligencia, eficiencia y sin entorpecer la administración de justicia, tal como lo prevén los artículos 15 de la Ley de Abogados, 4, 14 y 20 del Código de Ética del Abogado.

Así las cosas, ratificaron el criterio sostenido por la Sala Constitucional, en decisiones N° 2007, de fecha 23 de octubre de 2001, expediente 00-0203; N° 137 de fecha 30 de enero de 2002, expediente 2001-0622 y N° 2121, de fecha 29 de agosto de 2002, expediente 01-1513, ha sostenido:

“(…)las faltas de la apoderada judicial del accionante constituyen verdaderas lesiones al oficio de la judicatura, pues los abogados –como actores fundamentales del proceso de justicia, tutores de los derechos de sus representados e intérpretes de los mismos ante la Magistratura- deben ser verdaderos garantes del decoro en el ejercicio de su profesión, bajo riesgo de quedar innecesariamente empañada la tarea de defender los legítimos intereses de quienes representan, en perjuicio directo de éstos.

Por último, la Sala estima necesario apercibir al abogado (…), pues el escrito libelar –tal y como se evidencia de la (sic) transcripciones efectuadas ut supra- contiene numerosos errores ortográficos y sintácticos. Por ello, la Sala considera necesario remitir copia certificada del escrito libelar, así como del presente fallo, a la Federación de Colegios de Abogados… (Énfasis agregado).

Finalmente, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el abogado HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 156.180, en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia. Así se decide.
VI
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado HONNY ALEXANDER CLAVO DÍAZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 156.180, en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.364.365, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial en fecha siete (07) de febrero de 2019.
2. SEGUNDO: SE CONFIRMA, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha siete (07) de febrero de 2019, en los siguientes términos: Se declara: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana YENDHY CAROLINA SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nro. V-16.784.276 de este domicilio, asistida por el abogado DEMÓSTENEZ EMANUEL BLANCO PÉREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nro. 26.947, de este domicilio en contra del ciudadano RAMÓN ISIDRO GIMÉNEZ VIVAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nro. V.-12.364.365 de este domicilio por: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. En consecuencia: PRIMERO: Se condena a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de venta, constituido por un inmueble con todos sus accesorios y anexos que le corresponda al apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 9-B, situado en el Módulo B, de la planta segundo piso del edificio 4 (Drago), el cual a su vez integra el Conjunto B de la Segunda Etapa del conjunto residencial Llano Verde, ubicada en la Avenida 92-3, Nro. 127-B-36; código catastral 08-14-4-U-21-0-002-9-B, en jurisdicción de la parroquia Miguel Peña, municipio Valencia del estado Carabobo. El apartamento objeto de esta venta tiene una superficie aproximadamente de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN DECÍMETROS CUADRADOS (93,21 Mts2), consta de las siguientes dependencias: un salón, comedor, cocina, lavandero, habitación principal con baño, dos habitaciones, un baño y un pasillo de circulación interno; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Pasillo de circulación y apartamento 12-B; SUR: Fachada Sur del Edificio. ESTE: Fachada Este interior del edificio; y OESTE: Fachada oeste interior del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de 0,40% sobre las cargas y bienes comunes de totalidad del conjunto residencial Llano Verde. También le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con número 121 ubicado en el área de estacionamiento correspondiente al conjunto "B" identificado con la misma letra y el cual está situado a Nivel de la Planta Baja del edificio; el cual se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo en fecha 25 de abril del año 2005, registrado bajo el Nº 24, Folios 1 al 6, Pto. 1°, Tomo 6°. SEGUNDO: Así como también en hacerle entrega del referido inmueble, previo cumplimiento por parte de la accionante, ciudadana YENDHY CAROLINA SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula (sic) de identidad Nro. V.-16.784.276 de cumplir con su obligaciones de pagar el saldo restante, es decir, la cantidad DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000 Bs.), equivalente según la reconversión monetaria del año 2018, a DOS COMA SEIS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. S 2,6), al momento de dicho otorgamiento, como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa del vendedor, la presente sentencia definitiva constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
3. TERCERO: Se condena en costas por la interposición del recurso a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
4. QUINTO: SE ORDENA la notificación de las partes por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso legal establecido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
5. SEXTO: Una vez quede firme la presente decisión, remítase el presente expediente en la oportunidad de ley correspondiente al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los fines legales consiguientes.

Publíquese, regístrese, déjese copia digitalizada para el copiador de sentencias.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA

LA SECRETARIA

Abg. YULI GABRIELA REQUENA TORRES.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de Ley, y siendo las once y cuarenta y nueve horas de la mañana (11:49 a.m.). Se dejó copia digitalizada y se libraron boletas.

LA SECRETARIA

Abg. YULI GABRIELA REQUENA TORRES.

Expediente Nro. 13.336.
OAMM/YGRT/mb.